DERECHO AL HONOR, INTIMIDAD Y LA IMAGEN VS. DERECHO A LA LIBERTAD DE EXPRESION Y DE INFORMACION RESPECTO DE LOS TRUE CRIME


En la actualidad, se ha observado una tendencia en alza en la creación y divulgación de obras de «true crime», es decir, documentales, series y películas que se fundamentan en crímenes reales ocurridos recientemente en España, tales como «El caso Asunta«, «El caso Alcàsser«, «El cuerpo en llamas«, entre otros. 

Introducción al Auge de los Documentales de True Crime en España

Así, la última noticia es que Ana Julia Quezada, ha sido trasladada del módulo donde se encontraba cumpliendo la pena de prisión permanente revisable por el asesinato del niño Gabriel Cruz en 2018, y todo ello debido a que ha salido a la luz que estaría grabando un documental sobre el crimen, sin tener los padres constancia de ello ni haber prestado permiso. 

El Conflicto entre Derechos Individuales y Libertad de Expresión

Sin embargo, estas producciones a menudo generan conflictos entre dos conjuntos de derechos individuales que son fundamentales para la integridad y dignidad de la persona, a saber, el derecho al honor, la intimidad y la propia imagen (conforme al artículo 18.1 de la Constitución Española), y el derecho a la libertad de expresión (de acuerdo al artículo 20.1 a CE), el derecho a la expresión artística (según el artículo 20.1 b CE), y el derecho a recibir y difundir información veraz (según el artículo 20.1 d CE).

Pero ¿cuál de estos debería prevalecer sobre los demás?

Principios Constitucionales sobre Honor e Intimidad versus Libertad de Expresión

Así, por un lado, el artículo el articulo 18 de la Constitución española, recoge lo siguiente: 

  1. «Se garantiza el derecho al honor, a la intimidad personal y familiar y a la propia imagen.
  2. El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito.
  3. Se garantiza el secreto de las comunicaciones y, en especial, de las postales, telegráficas y telefónicas, salvo resolución judicial.
  4. La ley limitará el uso de la informática para garantizar el honor y la intimidad personal y familiar de los ciudadanos y el pleno ejercicio de sus derechos´´. 

Y, por el otro lado, el artículo 20 de la misma, dispone que:

  1. «Se reconocen y protegen los derechos:
  1. A expresar y difundir libremente los pensamientos, ideas y opiniones mediante la palabra, el escrito o cualquier otro medio de reproducción.
  2. A la producción y creación literaria, artística, científica y técnica.
  3. A la libertad de cátedra.
  4. A comunicar o recibir libremente información veraz por cualquier medio de difusión. La ley regulará el derecho a la cláusula de conciencia y al secreto profesional en el ejercicio de estas libertades.
  1. El ejercicio de estos derechos no puede restringirse mediante ningún tipo de censura previa.
  2. La ley regulará la organización y el control parlamentario de los medios de comunicación social dependientes del Estado o de cualquier ente público y garantizará el acceso a dichos medios de los grupos sociales y políticos significativos, respetando el pluralismo de la sociedad y de las diversas lenguas de España.
  3. Estas libertades tienen su límite en el respeto a los derechos reconocidos en este Título, en los preceptos de las leyes que lo desarrollen y, especialmente, en el derecho al honor, a la intimidad, a la propia imagen y a la protección de la juventud y de la infancia.
  4. Sólo podrá acordarse el secuestro de publicaciones, grabaciones y otros medios de información en virtud de resolución judicial´´.

Jurisprudencia y Derechos de la Personalidad en España

A su vez, es importante destacar el artículo 20.4 de la Constitución, el cual estipula que estas libertades tienen su límite en el respeto a los derechos reconocidos en este Título, en los preceptos de las leyes que lo desarrollen y, especialmente, en el derecho al honor, a la intimidad, a la propia imagen y a la protección de la juventud y de la infancia. 

Así, en este asunto, la Ley Orgánica 1/1982 de Protección Civil del derecho al honor, a la intimidad personal y familiar y a la propia imagen, que desarrolla y articula la protección del derecho fundamental homónimo, concretamente, el art. 2 LO 1/1982 establece los límites primarios de estos derechos de la personalidad. Así, el art. 2.1 LO 1/1982 dispone que «la protección civil del honor, de la intimidad y de la propia imagen quedará delimitada por las leyes y por los usos sociales atendiendo al ámbito que, por sus propios actos, mantenga cada persona reservado para sí misma o su familia´´.

En relación con los actos que pueden ser reputados intromisiones ilegítimas, estos se detallan en el art. 7 LO 1/1982, dedicándose el art. 8 LO 1/1982 a establecer las excepciones legales, esto es, las circunstancias que justificarán que la intromisión en los derechos de la personalidad no resulte ilegítima. Por lo que aquí interesa, constituyen intromisiones ilegítimas los siguientes actos: 

  • La divulgación de hechos relativos a la vida privada de una persona o familia que afecten a su reputación y buen nombre, así como la revelación o publicación del contenido de cartas, memorias u otros escritos personales de carácter íntimo (art. 7.3 LO 1/1982)
  • La revelación de datos privados de una persona o familia conocidos a través de la actividad profesional u oficial de quien los revela» (art. 7.4 LO 1/1982)
  • La captación, reproducción o publicación por fotografía, filme, o cualquier otro procedimiento, de la imagen de una persona en lugares o momentos de su vida privada o fuera de ellos. 

Impacto de las Decisiones Judiciales en la Producción de Contenidos sobre Crímenes

En definitiva, el uso de personajes reales en obras artísticas genera un conflicto entre los derechos al honor, la intimidad y la propia imagen, por un lado, y los derechos a la información, la libertad de expresión y la libertad de creación por otro, que requiere de una meticulosa ponderación en cada caso particular.

Para ponderar estos derechos, nuestra jurisprudencia tiene en consideración dos elementos:

  • Un aspecto inicial a considerar es la capacidad del espectador para identificar los eventos relatados en la película y reconocer a las personas a las que corresponden los personajes de la obra. En relación con este punto, el Tribunal Constitucional ha establecido que el ejercicio del derecho fundamental a la producción y creación literaria protege la creación de un universo de ficción que puede tomar como referencia datos de la realidad, sin necesidad de adherirse a criterios de veracidad o utilidad para limitar la labor creativa, la cual es intrínsecamente subjetiva (STC núm. 51/2008 de 14 de abril, caso «El jardín de Villa Valeria«).
  • Un segundo aspecto relevante es el enfoque adoptado, ya sea más creativo o fiel, en relación con los hechos y personas reales que constituyen el núcleo temático de la obra, lo que permite al receptor evaluar si existe una mayor o menor fidelidad a la realidad. En consonancia con esta línea jurisprudencial, el Tribunal Supremo, en la sentencia número 441/2014, de 29 de julio, abordó el célebre caso del Crimen de los Marqueses de Urquijo, el cual trata sobre la tensión entre el derecho al honor y la expresión artística e informativa. Concluyó que prevalecían los últimos al determinar que los hechos eran verídicos y que las licencias creativas adoptadas por los creadores de la película estaban justificadas para hacer la narración más cautivadora.

Lo cierto es que, en nuestro país, la jurisprudencia tiende a favorecer los derechos a la libertad de expresión y de creación artística, protegidos, por el artículo 20 de la Constitución Española. Los tribunales suelen mostrar tolerancia hacia la producción de obras ficticias sobre figuras públicas, incluso sin autorización, y/o aquellas relacionadas con eventos de interés general.

Esto se basa en su condición de derechos fundamentales para el desarrollo de una opinión libre e informada, elementos cruciales para el avance de una sociedad democrática moderna. La primacía de los derechos de opinión y expresión se refuerza aún más cuando se trata de hechos de interés general o que involucran a figuras públicas, siempre y cuando se respeten los límites del decoro, y se eviten expresiones insultantes o completamente desproporcionadas.


Esta confrontación de derechos ha sido objeto de análisis continuo y reiterado en las sentencias del Tribunal Constitucional. Desde la sentencia 6/1981 del TC, se ha enfatizado la importancia del ejercicio del derecho a la libertad de expresión e información como uno de los pilares fundamentales de una sociedad libre y democrática. En este contexto, se garantiza constitucionalmente la difusión de información veraz sobre temas de interés general o relevancia pública. Los tribunales suelen adoptar una postura restrictiva con respecto a las series o películas cuando los hechos presentan una nueva realidad que pueda vulnerar la intimidad o difundir injurias o calumnias. Un ejemplo de ello fue la serie «Mi gitana» de Telecinco sobre Isabel Pantoja, estrenada en 2012. El juzgado de Primera Instancia de Alcobendas determinó que «Mi gitana» había incurrido en una «intromisión ilegítima en el derecho a la intimidad» de la cantante. Además, la sentencia ordenó la retirada de la serie y de sus DVDs del mercado, y fijó una indemnización de 10.000 euros como compensación por los daños y perjuicios causados a la cantante.

Es importante destacar que, en el ámbito de las expresiones artísticas, se aplica el mismo principio jurisprudencial de protección hacia las manifestaciones y creaciones artísticas, considerándolas elementos esenciales de la individualidad. No obstante, las ofensas injustificadas, desproporcionadas o claramente insultantes ceden esa primacía en favor de otros bienes jurídicos igualmente importantes, como el honor, la intimidad, la propia imagen y, en ocasiones, la libertad ideológica, que abarca la libertad de creencias religiosas.

Además, como se mencionó anteriormente, si los hechos son de conocimiento público o han sido difundidos a través de los medios de comunicación, el relato sobre el caso también se considera de dominio público. Por lo tanto, no es necesario obtener una autorización para la emisión de una serie sobre dicho caso.

Debemos traer de nuevo a colación el crimen de los Marqueses de Urquijo, señalando el Tribunal Supremo en la sentencia 441/2014 del 29 de julio, que la película estaba amparada por la libertad de información porque era fiel a los hechos probados acerca del crimen en cuestión. Además, se les concedió la libertad de tomar licencias creativas, lo que incluyo la difusión de sospechas sobre las personas implicadas en el caso. 

Otros ejemplos incluyen biopics como «Carmen Cervera, la Baronesa» (auto de medidas cautelares del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Alcobendas de 28 de junio de 2011) o la publicación de biografías como «Arriba la Esteban» (sentencia del Tribunal Supremo número 522/2011, de 13 de julio). Se ha establecido que este tipo de biografías no autorizadas serían consideradas ilícitas únicamente cuando su narración sea predominantemente factual y pueda contener elementos difamatorios (véase, por ejemplo, el caso Clarence Seedorf – sentencia del Tribunal Supremo número 14/2004, de 28 de enero).

Algunas resoluciones judiciales sostienen que cuanto mayor sea el grado de creatividad y alejamiento de la realidad en el tratamiento de los hechos, mayor será la amplitud de la libertad de creación concedida. No obstante, si una obra fílmica o televisiva se adhiere estrictamente a los hechos, adoptando una aproximación más documental, está obligada a ser fiel a la verdad. Por ejemplo, la Audiencia Provincial de Madrid determinó en el conocido caso Fariña que es lícito mencionar a personajes sin su autorización, siempre y cuando la narración sea precisa y objetiva, producto de una minuciosa investigación de los hechos reales.

En síntesis, los tribunales españoles han avalado la publicación de biografías no autorizadas o la realización de biopics sobre individuos de renombre, siempre y cuando no incorporen contenido manifiestamente injurioso. En el proceso de equilibrio entre estos derechos, la jurisprudencia nacional ha favorecido el derecho a la creación artística, conforme al artículo 20.1.b) de la Constitución Española. Este derecho salvaguarda la facultad de configurar un ámbito de ficción que pueda basarse en eventos reales como punto de partida, sin que se impongan requisitos de veracidad para restringir la expresión creativa subjetiva. Este enfoque fue ratificado por el Tribunal Constitucional en el caso «El jardín de Villa Valeria» (sentencia número 51/2008, de 14 de abril), donde se estableció que el análisis de la veracidad debe ser matizado, permitiendo incluso la exageración y el empleo de formas discutibles.

En cuanto al derecho europeo, el artículo 10.2 del Convenio Europeo de Derechos Humanos (CEDH) establece, por un lado que, toda persona tiene derecho a la libertad de expresión, incluyendo la libertad de opinión y de recibir o comunicar informaciones e ideas sin interferencias de autoridades públicas y sin restricciones fronterizas. Sin embargo, los Estados pueden requerir autorizaciones previas para empresas de radiodifusión, cinematografía o televisión y, por el otro lado que, el ejercicio de estas libertades puede estar sujeto a restricciones o sanciones legales necesarias en una sociedad democrática para proteger la seguridad nacional, la integridad territorial, la seguridad pública, el orden, la prevención del delito, la salud o la moral, la reputación o los derechos de otros, impedir la divulgación de información confidencial o garantizar la autoridad y la imparcialidad del poder judicial.

Asimismo, el Tribunal Europeo de Derechos Humanos (TEDH) ha proporcionado precisiones sobre la legalidad de obras artísticas basadas en hechos reales en el conocido caso Lindon (sentencia de 22 de octubre de 2007), relacionado con el libro «El proceso» de Jean-Marie Le Pen. En esta obra, Le Pen fue descrito como el instigador intelectual del crimen de Brahim Bouaram perpetrado por jóvenes militantes del Frente Nacional en 1998, utilizando términos como «vil oportunismo», «inmoralidad», «falta de dignidad» y atribuyéndole roles como «jefe de una banda de asesinos» o «recomendar cometer un asesinato«. El TEDH determinó que, aunque se permite cierto grado de exageración e incluso provocación, y que los límites de la crítica son más amplios en el caso de figuras políticas, en este caso concreto consideró que los términos utilizados eran excesivos, ya que podían incitar a la violencia y al odio.

No obstante, es importante diferenciar cuando la serie, película o documental relata los hechos acontecidos en un caso en el que la víctima sea menor de edad, como es el caso que nos atañe. 

Reitero que, la jurisprudencia constitucional ha establecido que la protección de la infancia y juventud actúa como un límite a las libertades de expresión, en términos similares a los empleados por la jurisprudencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos. Ha destacado la doctrina de la intensificación de la protección de la intimidad y la propia imagen de los menores, priorizándolas sobre otros derechos. Por ejemplo, ha prevalecido el derecho a la intimidad de los niños sobre la libertad de información, incluso cuando la noticia ya ha sido divulgada previamente y la información es veraz, como se refleja en la Sentencia 134/1999.

El artículo 197.7 del Código Penal, castiga a aquel que, sin consentimiento de la persona afectada, difunda, revele o ceda a terceros imágenes o grabaciones audiovisuales de la víctima que hubiera conseguido con su consentimiento en un domicilio o cualquier otro lugar íntimo o privado con la intención de menoscabar gravemente su intimidad personal, la pena de este delito se impondrá en su mitad superior cuando la víctima es menor y/o discapacitad existe ánimo de lucro.

Además, la Ley Orgánica 8/2021, de 4 de junio, de protección integral a la infancia y a la adolescencia frente a la violencia, enfatiza la protección de los menores de edad. La publicación o difusión de imágenes o información de menores en los medios de comunicación está prohibida cuando pueda perjudicar su reputación o intereses, incluso si existe consentimiento del propio menor o de sus padres o tutores legales, así, en su artículo 8.4 recoge que, « En los casos de violencia sobre la infancia, la colaboración entre las administraciones públicas y los medios de comunicación pondrá especial énfasis en el respeto al honor, a la intimidad y a la propia imagen de la víctima y sus familiares, incluso en caso de fallecimiento del menor. En esta situación, la difusión de cualquier tipo de imagen deberá contar con la autorización expresa de herederos o progenitores´´. 

El artículo 4 de la Ley Orgánica 1/1996, de protección jurídica del menor, recoge el derecho de los menores de edad al honor, la intimidad personal y familiar y la propia imagen. La difusión de información o utilización de imágenes o el nombre de los menores en los medios de comunicación que pueda implicar una intromisión ilegítima a su intimidad, honor o reputación, o que sea contraria a sus intereses, determinará la intervención del Ministerio Fiscal, que instará de forma inmediata las medidas cautelares y de protección previstas en la Ley y solicitará las indemnizaciones que correspondan por los perjuicios causados. El artículo indica que se considera intromisión ilegítima al derecho al honor, la intimidad personal y familiar y la propia imagen del menor la utilización de la imagen o el nombre en los medios de comunicación que pueda implicar menoscabo de su honor o reputación, o que sea contraria a sus intereses, incluso si consta el consentimiento del menor o de sus representantes legales.

La Convención sobre los Derechos del Niño (CDN) dispone en su artículo 16 la prohibición de injerencias arbitrarias o ilegales en la vida privada, familiar, domicilio y correspondencia de los niños, así como ataques a su honra y reputación, prohibiendo también la divulgación de datos identificables. El artículo 17 obliga a los Estados a asegurar el acceso de los niños a información que promueva su bienestar y a establecer directrices para que los medios de comunicación los protejan de contenido perjudicial. El artículo 3 establece que el interés superior del niño debe prevalecer en todas las decisiones que los afecten. Finalmente, el artículo 19 exige que los Estados protejan a los niños contra todas las formas de violencia, abuso, explotación y negligencia, prestando especial atención a los niños vulnerables, como aquellos en conflicto con la ley, víctimas de explotación, o con discapacidades.

Casos Emblemáticos de Conflictos entre la Creación Artística y Derechos Personales

En este caso en concreto, debemos tener en cuenta la Ley 4/2021, de 27 de julio, de Infancia y Adolescencia de Andalucía, la cual, protege especialmente a las familias en estos casos. La ley andaluza obliga a las administraciones públicas de Andalucía a velar, en el ejercicio de sus competencias, por que se respete el derecho al honor, a la intimidad personal y a la propia imagen de las niñas, niños y adolescentes. Especialmente se tendrá en cuenta a «aquellas personas menores que se encuentren en situación de vulnerabilidad y en situación de desprotección»

«En la protección de este derecho se prestará especial cuidado en sus datos personales, siendo exigible un deber de reserva por parte de las personas profesionales que son conocedoras de los mismos en el ejercicio de su función profesional, de las personas acogedoras o de las personas colaboradoras con la Entidad Pública, así como por parte de los medios de comunicación», añade el texto legal.

La Sentencia 290/2012 del Tribunal Supremo refuerza esta interpretación al abordar la difusión de información sobre un niño víctima de agresiones sexuales, destacando la necesidad de ponderar los derechos al honor y la libertad de información y expresión, especialmente en casos que involucren a menores. La sentencia subraya que el daño a los derechos del menor se agrava cuando se realiza a través de los medios de comunicación, respaldado por la Ley Orgánica de Protección del Menor, la Convención de los Derechos del Niño y la Carta Europea.

Además, otras sentencias como la 425/2011 de la Audiencia Provincial de Madrid y las 655/2015 y 2016/2013 del Tribunal Supremo, consideran ilegítima la publicación de fotografías de menores sin el consentimiento de sus progenitores, incluso si las caras están pixeladas, y exigen responsabilidad civil por el daño causado.

No obstante, en relación con la información referente a la denominada “vida judicial”, cabe mencionar las sentencias del Tribunal Constitucional 178/1993, 320/1994, 154/1999, entre muchas otras, en las cuales se ha fundamentado la conveniencia y necesidad de que la sociedad sea informada sobre sucesos de relevancia penal, independientemente de la condición del sujeto privado o de las personas afectadas por la noticia. En efecto, se entiende que la información debe ser continua y permanente cuando los delitos cometidos revistan cierta gravedad o hayan causado un impacto considerable en la opinión pública, y debe extenderse a todos los datos o hechos novedosos que se vayan descubriendo en el curso de las investigaciones judiciales.

Protección de Menores y Derechos Constitucionales en Contenidos Mediáticos

Concluyendo, prima el derecho de expresión artística tratada con respecto y eludiendo imágenes de violencia manifiesta, y, en concreto, las informaciones relativas a los menores deben realizarse «con mayor garantía de los derechos fundamentales y con una interpretación restrictiva del ejercicio de la libertad de información y expresión», además, es crucial considerar si se están reconstruyendo hechos históricos protagonizados por personas públicas o si se trata de un evento excepcional protagonizado por individuos anónimos. Obtener el consentimiento de las partes involucradas simplifica el proceso, no obstante, la falta de autorización no necesariamente impide la realización de la obra, siendo que, si se produjera la producción, grabación y publicación de cualquier tipo de filme, la familia de la víctima, en este caso concreto, la familia de Gabriel Cruz, las vías que tendría son: 

  • Solicitar medidas cautelares para que se paralice la emisión de la serie hasta que el juzgado resuelva sobre si se puede o no emitir la misma (como en el caso de «El cuerpo en llamas´´, historia de Rosa Peral/ La guardia urbana). 
  • Podrían solicitar que no se emita dicha serie. 

Es cierto que el derecho a la intimidad es personalísimo y se extingue con su muerte, pero también lo es que la Ley 1/1982 permite que el ejercicio de las acciones de protección de los derechos del fallecido lo ejerzan sus ascendientes y, tratamiento de las informaciones relativas a los menores debe realizarse «con mayor garantía de los derechos fundamentales y con una interpretación restrictiva del ejercicio de la libertad de información y expresión«, según ha establecido la jurisprudencia.

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

Linkedin
Premios y Medios de comunicación

Si necesitas ayuda personalizada para tu caso, quieres comentarnos tu situación o necesitas asesoramiento te recordamos que puedes solicitar una cita o video cita online en cualquiera de nuestros despachos:

  1. Madrid
  2. Las Rozas
  3. Móstoles
  4. Majadahonda
  5. Torrejón de Ardoz
  6. Tres Cantos
  7. San Sebastián de los Reyes
  8. Alcobendas
  9. Getafe

 

 

Contrato con opción a compra, ¿y si no se paga el alquiler?

Un alquiler con opción a compra une dos contratos en uno.

El de alquiler de un inmueble, y el de “posible” compra del mismo, con este segundo se concede al arrendatario la posibilidad de optar por la compra con unas condiciones que se hayan pactado al inicio del alquiler.

Ambos están unidos estrechamente, tanto, que el segundo, el de opción a compra, en parte, depende de que se cumpla, el primero.

En caso de que el contrato de alquiler se incumpla y se dejen de pagar las rentas mensuales, la posibilidad de compra se ve perjudicada.

¿Qué es un contrato de alquiler con opción a compra?

Un contrato de arrendamiento como cualquier otro, pero que tiene una particularidad, una cláusula que concede al inquilino el privilegio de la compra ante otros posibles compradores.

Esta cláusula, que se añade en el contrato de alquiler, se rige por la buena voluntad de las partes, y se apoya en unas condiciones que ambos deciden y pactan a la firma.

Estos requisitos llegan a ser muy diferentes en cada contrato, se establecen con los puntos que ambos crean oportuno, ya que la ley no dispone nada al respecto, solamente se exige que lo pactado no sea contrario al derecho y que los firmantes estén de acuerdo.

En caso de que una de las partes no siga adelante con lo dispuesto es cuando la ley determina las consecuencias que son las mismas que para cualquier otro incumplimiento de contrato.

¿Qué debe incluir la cláusula de opción a compra?

Esta opción a compra se establece, por escrito, en una cláusula del propio contrato de arrendamiento, y debe contener unas condiciones, de manera obligada, para que pueda seguir adelante.

Precio de la venta

Fijo, hasta el plazo que se determine, o variable, según acontecimientos acordados, por ejemplo, que se vaya adaptando a las variaciones del IPC o que se reduzca por un descuento de las rentas pagadas.

Prima por derecho a opción de compra

La cantidad que el inquilino debe abonar para asegurarse su opción, es algo que pierde en caso de no pagar los alquileres correspondientes.

Es habitual que se añada, da seguridad a la futura compra, pero no es obligatoria, y sencillamente, se concede al arrendatario la opción a compra del inmueble sin adelantar nada de su precio..

Renta mensual descontada en la compra

Se puede decidir que, en el tiempo que dura el alquiler, la renta, o parte de ella, se descuenta del precio final, en caso de que se siga adelante.

Una opción muy favorable para el inquilino que, llegado el momento, debe desembolsar menos dinero por el piso.

Plazo máximo

El plazo que ambos acuerden, sin superar el plazo de vigencia del alquiler, y, durante el cual, el dueño no puede ni disponer de él ni venderlo.

Esta opción está en vigor mientras está el inquilino como tal, incluyendo las posibles prórrogas que se hayan incluido, en su caso, en ese contrato

Si vence el plazo, la opción caduca automáticamente.

Cómo se resuelve un contrato con opción a compra

Solamente es necesario que el inquilino comunique de manera fehaciente, por burofax, por ejemplo, que le interesa optar por la compra.

Desde ese momento, ya se considera formalizada la venta, aun antes de que se haya realizado el pago, a no ser el caso en que la propia cláusula indique que no se completa la compra hasta que no se entregue la totalidad, entonces, si no se paga, no se formaliza nada.

En ambos casos, con solo un burofax o con el pago completado, el inquilino deja de serlo y se convierte en propietario, y abandona los pagos la renta en ese mismo momento, porque no es arrendatario.

Este “impago” no cuenta para una demanda de desahucio, ya que el contrato de arrendamiento se ha cancelado.

La opción de compra, ¿se lleva al Registro de la Propiedad?

El art. 14 del Reglamento Hipotecario concede la opción de registrar la opción de recompra en el Registro de la Propiedad, siempre que ambos estén de acuerdo.

En este registro se declaran las características de la opción a compra como duración del plazo, y cantidad de prima entregada, en su caso.

Con eso se consigue dar publicidad a esta opción del inquilino, es decir, que los posibles compradores que puedan ir apareciendo, interesados en el inmueble, sepan que, antes de ellos, está el inquilino con opción a la compra y que, en caso de ejercerla, tiene derecho sobre ellos.

¿Cómo afecta la opción de compra al inquilino?

Ese tipo de contrato deja la puerta abierta a que sea el inquilino el primero que opte a la compra, le concede unos privilegiados ante el resto de compradores que vayan apareciendo.

Además, durante el periodo de alquiler tiene unas ventajas añadidas, además de unos inconvenientes.

Ventajas para el inquilino

Como ya hemos dicho, la principal, el derecho preferente sobre la compra.

Conoce el inmueble, ya sabe si es, o no, lo que necesita, si cumple con sus expectativas, no pasa a ser propietario de una vivienda de la que no conoce nada, con el riesgo que ello implica.

Cuenta con un tiempo considerable para decidir y ejercer ese derecho, durante lo que dure su alquiler, puede pensarse si le interesa comprar, con la seguridad de si aparece otro comprador, él tiene prioridad.

Las entidades de préstamo suelen, por lo general, conceden más fácilmente la hipoteca, considerando positivo que el inquilino ya haya pagado parte con las rentas de arrendamiento.

Desembolso final mucho menor, al ir descontando la cantidad de la cuota mensual que se haya acordado.

Si se decide un precio fijo, aunque los precios aumenten durante todo el plazo de vigencia del contrato, a él no le afecta, porque es una condición impuesta y ese valor se mantiene.

Inconvenientes para el inquilino

En caso de que se acuerde el pago de una prima inicial, si luego no sigue adelante y no compra, la pierde, y es una cantidad considerable, ronda entre el 5 -10% del precio de la vivienda.

Estos contratos llevan una doble tributación de impuestos, por alquiler y por compra, si al final no sigue adelante, esa carga fiscal no le beneficia.

Antes comentamos que si en ese tiempo los precios se encarecen, a él no le afecta, por tener uno fijo, pues en caso de que los precios de la vivienda se desplomen, tampoco se puede beneficiar, el valor acordado se mantiene invariable.

¿Cómo afecta la opción de compra al propietario?

El propietario también ha firmado un contrato de alquiler con características especiales con consecuencias a su favor, y en su contra.

Ventajas para el propietario

Esa prima inicial que se entrega al principio le da bastante seguridad de que va a conseguir la venta, no es una confirmación total, pero en caso de que la otra parte se eche para atrás, no debe devolver esa prima, se la queda por incumplimiento del inquilino.

Esta cláusula le asegura que las rentas se van a pagar con normalidad, porque en otro caso, el inquilino pierde toda opción a compra, y puede iniciar el desahucio.

El pago de esas mensualidades, hasta que se realice la venta, le asegura unos ingresos pasivos, que, como hemos dicho, no se pueden detener.

Por último, se aprovecha de unos beneficios fiscales en la declaración de la renta

Inconvenientes para el propietario

Como todos los contratos, aunque no se deba hacer, se puede incumplir, no se asegura la venta pero sí, al menos, la cantidad entregada como prima.

Durante el arrendamiento, mientras dure este contrato, no puede vender a otra persona sin dar la opción a compra al inquilino, incluso si esta segunda oferta es mejor.

En caso de hacerlo, el inquilino puede también denunciar el incumplimiento y exigir que se siga adelante con él en las condiciones que se pactaron.

¿Qué pasa con la opción a compra si se incumple el alquiler?

Se pierde todo el derecho a optar por ella.

El propietario, como en cualquier otro impago de las rentas, puede interponer una demanda por incumplimiento, con la obligación de abandonar el piso, e iniciar el desahucio.

Es una condición indispensable para el inquilino que, si quiere optar a la compra, ha de estar al día con las cuotas, o debe desalojar, además de perder la prima que haya entregado.

Realizar un contrato con opción a compra de un inmueble tiene el lado bueno de que ambos se aseguran “en gran parte”, la compra o la venta de la vivienda, pero exige unas condiciones que ambos deben cumplir, y estar al día en el alquiler es una de ellas.

Enfrentarse a cualquier contrato ha de hacerse con cuidado, y tener claro lo que estás aceptado, siempre consultar con profesionales te da la seguridad de que, más adelante, no tengas sorpresas desagradables que te puedan perjudicar.

 

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

Linkedin
Premios y Medios de comunicación

Si necesitas ayuda personalizada para tu caso, quieres comentarnos tu situación o necesitas asesoramiento te recordamos que puedes solicitar una cita o video cita online en cualquiera de nuestros despachos:

  1. Madrid
  2. Las Rozas
  3. Móstoles
  4. Majadahonda
  5. Torrejón de Ardoz
  6. Tres Cantos
  7. San Sebastián de los Reyes
  8. Alcobendas
  9. Getafe

 

 

Criminalización de negocios civiles, ¿estafa o incumplimiento?

Los contratos están para cumplirse, de hecho, se realizan para dar confianza y seguridad a las partes de que “algo” se debe formalizar, ya sea realizar algún servicio, entregar alguna cosa…

Parece que contar con la firma de los involucrados en un documento da tranquilidad, y asegura que todo va a salir bien, así debería ser, pero nos encontramos casos en los que no se respeta.

Los contratos en los que una de las partes sabe, desde el principio, que no se pueden cumplir, y, aun así, continua, tienen un nombre en legislación: negocios o contratos criminalizados.

¿Qué es un contrato criminalizado?

Un contrato que no se lleva a cabo porque una de las partes no cumple.

Actúa a sabiendas de que no lo va a respetar, y emplea engaños que hacen ver a la otra parte que “eso” que tiene que pasar (una venta, un trabajo, una entrega o devolución, …) va a salir bien, que se va a cumplir lo que se está acordando para así, proceder a la firma que lo legaliza.

Una vez formalizado, la víctima del engaño se encuentra con que ha perdido dinero, o un bien, que ahora pasa a manos de quien le acaba de estafar

Lo vamos a ver con un ejemplo.

Enrique pone en venta un inmueble, y Elvira se interesa por él.

Durante días mantienen encuentros y conversaciones, hacen visitas al apartamento, y todo parece normal.

Elvira solicita una hipoteca y, mientras se la conceden Enrique, para asegurar la venta y retirarlo del mercado, le pide una cantidad de dinero que ella entrega y que, luego, se deducirá del pago final.

Todo esto se hace con la firma de un documento que, aparentemente, cuenta con todas las condiciones legales de un contrato de compraventa de inmueble.

Cuando, días más tarde, con la hipoteca concedida, Elvira no puede contactar con Enrique y se entera de que el piso ya no está a la venta.

Se ha quedado sin piso, sin la cantidad de adelanto y sin los gastos de concesión de hipoteca.

Hay casos, como este, en que la línea entre un contrato criminalizado o un incumplimiento de contrato es muy delgada, y difícil de diferenciar.

¿Estafa o incumplimiento de contrato?

La separación entre ambos es mínima, pero podemos verla claramente.

Si ese piso es de Enrique, si es verdad que ha decidido venderlo, estamos ante un incumplimiento de contrato que debe resolverse por vía civil.

Entre ambos acordaron la condición de la señal para asegurarse uno la venta y el otro la compra, y ahora se debe devolver.

Ante la firma, Enrique pretendía seguir adelante, lo que ha ocurrido es que aparece otra persona que le ofrece más, y cambia de opinión, pero en el primer contacto con Elvira, su intención era seguir adelante y no dejarla “tirada”, con la hipoteca concedida y sin apartamento que comprar.

Cuando una de las partes cambia de opinión tras la firma, tiene un perjuicio para la otra y, en este caso, económico.

Ahora bien, vamos a una segunda situación: la estafa.

Enrique ni siquiera es dueño del piso, ha creado esa situación ficticia en la que es el propietario para conseguir la señal, y luego desaparecer, incluso se lo ha podido hacer a varias personas.

Enrique desde el primer momento sabía del delito, solo buscaba aprovecharse y conseguir ese dinero.

Estamos en un delito de estafa en toda regla que, al haber un contrato de por medio, la legislación le pone nombre, contrato criminalizado, y las penas además de la devolución de la señal y una indemnización por daños, puede llevar al delincuente a prisión, según el daño que haya causado

En el momento en que una de las partes sabe que no va a cumplir y la otra lo desconoce, podemos asegurar que es una estafa, y no un incumplimiento de contrato.

Diferencia entre estafa e incumplimiento de contrato

En ambos casos, lo que se debe cumplir no se respeta, la diferencia esta es si la parte incumplidora lo sabe de antemano.

Delito de estafa

El autor simula un propósito cuando lo único que busca es engañar a la otra persona, aprovecharse de la confianza, o de que existe un papel que lo asegura, y que ambos firman para dar tranquilidad, a sabiendas de que va a incumplir su obligación.

Una de las partes sabe que no va a seguir adelante y continúa, disimulando su intención y ocultando el delito al otro firmante, con esto vemos claro que existe el elemento del engaño.

Para la ley, este delito implica el dolo, antes y en el momento de celebración del contrato.

El delito que comete una persona que a base de artimañas y mentiras provoca una idea engañosa en una víctima, así consigue que realice algo que le perjudica, a ella misma o a un tercero.

Componentes de una estafa

Existe un engaño de una de las partes que provoca un riesgo a la otra.

Se busca el patrimonio, económico o no, de una persona.

Se consigue una confianza que hace que la víctima se despreocupe y actúe justo como el estafador quiere, sin temor de que pueda pasar algo.

Hay un detalle a tener en cuenta y es la omisión, el delito de estafa también tiene lugar si se oculta deliberadamente una información, por ejemplo, algún desperfecto de un bien y dejar que la venta siga adelante sabiendo que, una vez conocido, va a ser un perjuicio para el nuevo propietario.

Un negocio criminalizado, podemos decir que es una estafa con contrato firmado.

Es el propio contrato el que actúa de señuelo atracción para que se siga adelante, en el caso de Enrique y Elvira, ella se siente más tranquila una vez firmado, y Enrique lo sabe y continua para quedarse con ese dinero que le entrega como señal.

La justicia entiende que existe dolo en su forma de actuar.

¿Qué significa cometer un delito con dolo?

Hacer algo que supone un daño o un perjuicio a otra persona sabiéndolo.

Es una conducta que se basa en realizar algo consciente y deliberado, conociendo las consecuencias.

Enrique sabe que Elvira no va a conseguir el piso, le den o no la hipoteca, sabe que va a perder esa señal que le entrega, porque de hecho, el piso a la venta, ni siquiera, es de su propiedad.

Incumplimiento de contrato

En un incumplimiento, ambos, en un principio, tienen la misma idea, seguir adelante con lo pactado, pero las circunstancias, provocadas o fortuitas, evitan que se cumpla, y no se pudieron prever.

En el caso de la venta del piso de Enrique a Elvira, ante la firma, Enrique no pensaba incumplir, lo que ocurre es que aparece un nuevo comprador que nadie esperaba ofreciendo unas mejores condiciones, y deja “tirada” a Elvira y a su hipoteca, sin que en un primer momento su idea fuera hacerlo.

Penas del delito de estafa

La pena depende de la envergadura de la propia estafa, de cuánto es el perjuicio que se le hace a otro.

Cuando lo estafado no excede de 400 €, se considera un delito leve y se sanciona con una pena de 1 a 3 meses.

En el momento en que la cosa ya es más importante, se castiga con una pena de prisión de 6 meses a 3 años, que puede aumentarse todavía más con la existencia de agravantes.

Agravantes en un delito de estafa

Circunstancias específicas que convierten este tipo de delitos en estafa agravada, y que aumentan las penas entre 1 y 8 años de cárcel y multa de 6 a 24 meses.

Son casos en los que se atenta contra bienes de primera necesidad, a patrimonio artístico, histórico, cultural o científico, si la situación económica de la víctima es de especial gravedad, lo estafado supera los 50.000 €, si afecta a un número elevado de personas, o si el autor es reincidente y ya ha sido condenado por, al menos, otros tres delitos similares.

Cabe esperar, en nuestro ejemplo, conocer la situación económica de Elvira, la cantidad de señal que se entregó en la firma del contrato fraudulento, o si Enrique es un consumado estafador con condenas a su espalda, para determinar los años que merece estar en la cárcel.

Hay delitos que se cometen enmascarando otro mayor y este es uno de ellos, simular un incumplimiento cuando detrás hay un engaño planeado que, además, se maquilla con la existencia de un contrato, ingredientes que lo convierten en un negocio criminalizado.

El desconocimiento de la línea de separación de uno y otro, genera confusión, por lo que, un consejo que damos todos los abogados es realizar las consultas necesarias a especialistas, antes de poner nuestra firma en ningún documento, hay que pensarlo muy bien antes si no estamos seguros de las consecuencias.

 

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

Linkedin
Premios y Medios de comunicación

Si necesitas ayuda personalizada para tu caso, quieres comentarnos tu situación o necesitas asesoramiento te recordamos que puedes solicitar una cita o video cita online en cualquiera de nuestros despachos:

  1. Madrid
  2. Las Rozas
  3. Móstoles
  4. Majadahonda
  5. Torrejón de Ardoz
  6. Tres Cantos
  7. San Sebastián de los Reyes
  8. Alcobendas
  9. Getafe

 

 

Contrato de comodato, dejar algo sin recibir nada a cambio

Un contrato de comodato, a simple vista, se confunde con un contrato de arrendamiento, pero tiene una diferencia muy importante.

En él, solo una de las partes entrega algo, la otra solamente recibe y devuelve cuando se cumple el plazo, o la condición acordada entre ambos.

Es un acto que, sin darnos cuenta, hacemos muy a menudo, por ejemplo, prestar un libro a un amigo para que lo lea, eso ya es un contrato de comodato, dejas una cosa hasta que ocurra algo y, entonces, lo recuperas.

No siempre es así de sencillo, y cuando el bien tiene ya más valor, las condiciones cobran más importancia y se deben cumplir.

La mejor manera de evitar malentendidos y conflictos que nadie busca es conocer, bien, qué es un contrato de comodato.

¿Qué es un contrato de comodato?

Una figura legal reglamentada en el Código Civil, que determina el préstamo de uso.

Una persona permite a otra, el uso de algo no fungible, con la condición de que le sea devuelto en un plazo que se decida, o para emplear en un uso concreto.

Cuando hablamos de “algo no fungible” nos referimos a algo que no se puede gastar por el uso, ni consumir y que no es reemplazable, por elemento, un alimento, no lo sería (se consume), el dinero, tampoco (se gasta), ambos se pueden reemplazar.

También hay que destacar que se presta para un uso determinado, y solo para él.

Por ejemplo, dejas a un amigo tu casa de la playa durante los meses de verano.

O dejas a otro tu ordenador para que realice un trabajo de la universidad.

Estás permitiendo que se utilice algo para un fin determinado, que pase el verano, solo el verano, en la casa, y que use el ordenador para ese trabajo, solo para eso.

Es obligatorio que, cuando eso ocurra (pasa el verano y termina el trabajo), ambos te sean devueltos.

Como cualquier contrato, hay unas figuras que intervienen en él.

Figuras que intervienen en un contrato de comodato

Hay dos, junto con las condiciones del propio contrato.

Comodante

La persona que entrega la cosa, o el bien, no fungible, para que se use durante cierto tiempo, transcurrido el cual, la recupera.

Comodatario

La persona que recibe, es consciente de que no es suya y la devolverá cuando se determine en el plazo.

Objeto del comodato

Un bien u objeto que no puede ser sustituido por otro, es esa misma cosa la que se debe recuperar al finalizar el contrato.

No se usa en bienes consumibles, es decir, no se hace con algo que se puede gastar, comer o beber, pero ejemplo y sustituir por otro, se basa en que se entrega y se devuelve lo mismo.

Plazo de finalización

El que se decida, ya sea en un tiempo fijado, o cuando ocurra algo, en el ejemplo de antes, cuando pasen los meses de verano o tu amigo realice el trabajo de la universidad.

Características de un contrato de comodato

Como cualquier otro contrato, se realiza para algo que se debe cumplir, y en caso de no hacerlo, se puede dar por finalizado, por cualquiera de las dos partes.

Es un contrato que recae sobre una cosa.

Es en un solo sentido, una parte presta algo sin recibir nada a cambio, con la única condición de que le sea devuelta esa misma cosa.

Es gratuito, la diferencia más importante ante cualquier otro contrato que puede o no ser gratuito, este, lo es, si no ya hablamos de un arrendamiento.

Es temporal, sea lo que sea, un tiempo, cuando ocurra algo, o como se determine, pero no por tiempo indefinido.

Puede ser verbal, no se exige que haya nada por escrito, pero, como siempre, aconsejamos contar con toda la documentación que justifique, y detalle las condiciones, la mejor manera de evitar problemas en el futuro.

Obligaciones del comodatario

Sabe que la cosa no es suya, no le pertenece y la debe devolver, y ha de hacerse cargo de los gastos ordinarios de uso y conservación, no así de los producidos por deterioro, a esos no está obligado.

Es responsable de que el bien se utilice para el uso que se concretó, y no para otro.

Debe devolverla tras finalizar el plazo o condición, en un estado adecuado a cómo se le entregó.

No responde por deterioro o pérdida en su uso habitual, pero en el caso particular de que la cosa se entregue tasada, su pérdida fortuita le obliga a pagar el precio tasado.

Esto es así a no ser que se acuerde lo contrario por ambas partes.

Obligaciones del comodante

El comodante sabe que no lo recupera hasta que el plazo, o la condición, se haya cumplido, a no ser que lo necesite con urgencia, que entonces lo puede solicitar.

Debe abonar los gastos extraordinarios de su uso.

Avisar si tiene vicios ocultos antes de la entrega, en caso contrario, es responsable de los posibles daños como consecuencia de ellos.

Conserva los derechos sobre la cosa sin prescripción, es decir, no se contempla que, llegado el momento, la propiedad del bien pase al comodatario, recordemos que es un contrato unilateral.

Es un acuerdo legal, cede sin compensación alguna, solo con la condición de que le sea devuelto.

No necesita ser el propietario de ese bien, pero debe contar con un derecho que le permita ceder ese uso, como puede ser tener su usufructo o ser su arrendatario, siempre con permiso del verdadero propietario.

Incumplimiento de un contrato de comodato

El art. 1744 Código Civil establece las causas de incumplimiento de este contrato.

Una es el uso diferente al acordado, por lo que no cumple con lo que se decide por ambos a la entrega de la cosa.

Otra es que el comodatario se demore en la entrega, y no la devuelva cuando debe.

En caso de incumplimiento, se procede a la finalización obligada del comodato, ya sea por un mal comportamiento, si se destina a otro uso diferente, o si pasa el tiempo y no se recupera.

Son casos en los que la ley permite que se dé por terminada esta relación contractual sin haberse completado.

Contrato de comodato sin fecha de finalización

Puede darse el caso, se entrega algo y no se dice cuándo se debe devolver, eso no significa que sea permanente, se trata de un préstamo que ha de regresar a su dueño.

Si no se especifica duración, finaliza cuando termine su uso, o cuando el comodante, el propietario, lo requiera.

¿Hay diferencia entre precario y comodato?

Sí, mínimas, pero se deben reconocer para distinguirlos, se limitan al uso, plazo y devolución.

El uso

En precario, el uso no se concreta, solamente se deja el bien sin especificar, en comodato, es uno concreto y se debe cumplir.

La duración

En precario no está fijada, es una cesión de algo sin establecerla en un principio, en el comodato se conoce.

Al inicio las partes deciden una duración determinada, por lo menos, determinable, como que ocurra un hecho que lo dé por finalizado.

¿Obligaciones fiscales de un inmueble en comodato

Un comodato es una especie de mezcla entre una donación, que se entrega algo de manera gratuita, y un arrendamiento, que se entrega en un plazo y con la obligación de su devolución.

Nos vamos a centrar en uno de los contratos de comodato más habituales, el inmobiliario, dejar una vivienda a una familiar o un amigo, para que la utilice sin pagar renta alguna.

Nadie se pregunta si debe abonar impuestos por el hecho de prestar una cámara de fotos, por ejemplo, pero aparece la duda cuando se trata de un bien inmueble que, ya de por sí, implica el pago de unos impuestos.

Vivienda en comodato, ¿debo incluirla en la declaración de la renta?

El comodante, como dueño de la vivienda, no recibe beneficios, por lo que no necesita declararlo, pero sí es obligatorio que declare esa situación.

Debe probar que cede la vivienda de manera gratuita, con la documentación apoye su afirmación, cuanta más, y más detallada, mejor, y, una vez que lo hace, incluirlo en la declaración de la renta.

El comodato no tributa como rendimientos del capital inmobiliario, sino a través del apartado de “imputación de rentas inmobiliarias”.

No obstante, y aunque te hemos dado las pautas generales para actuar ante un contrato de comodato, cuando se trata de un bien de valor, como puede ser un inmueble, contar con asesoramiento legal antes de realizarlo es el mejor camino para no recurrir a un incumplimiento.

Haz tu consulta, nuestro equipo de profesionales puede darte la mejor solución.

 

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

Linkedin
Premios y Medios de comunicación

Si necesitas ayuda personalizada para tu caso, quieres comentarnos tu situación o necesitas asesoramiento te recordamos que puedes solicitar una cita o video cita online en cualquiera de nuestros despachos:

  1. Madrid
  2. Las Rozas
  3. Móstoles
  4. Majadahonda
  5. Torrejón de Ardoz
  6. Tres Cantos
  7. San Sebastián de los Reyes
  8. Alcobendas
  9. Getafe

 

 

Alquiler de viviendas, ¿pueden prohibir mascotas? ¿y niños?

Cuando hablamos de alquileres de viviendas en España, lo hacemos de un tema muy complicado.

Los elevados precios en general, y más en el centro de las grandes ciudades, hacen que, a menudo, alquilar una vivienda sea misión imposible para algunas personas.

Por otro lado, están los propietarios, que, ante la posibilidad de destrozos o impagos que obliguen a tediosos procesos de desalojo para recuperar la vivienda, añaden a los contratos unas cláusulas que hay que determinar hasta qué punto son legales o abusivas y que, en ningún caso se deben aceptar.

#01.-Cláusulas anti niños en los alquileres, ¿legales o abusivas?

Nos hemos encontrado con casos de clientes que nos consultan si es posible que un propietario prohíba la presencia de niños en la unidad familiar arrendataria, las llamadas, cláusulas anti niños, que están muy alejadas de la legalidad en nuestro país.

Es la Ley de Arrendamientos Urbanos el texto legal donde se determina qué se puede, o no, hacer y qué se puede, o no, pedir en un contrato de alquiler como obligación para las partes firmantes.

Como es de esperar, en ninguno de sus artículos encontramos una puerta abierta a la prohibición a la tenencia de niños, al número de ellos, ni a la posibilidad de que, quienes alquilan la vivienda, tengan la idea de tenerlos en un futuro.

Otra cosa muy distinta es que se pongan condiciones que ambas partes acepten, no olvidemos que es un contrato privado entre dos personas, y cada una puede requerir de la otra cierta condición, algo que la ley, dentro de unos límites, no puede prohibir.

Como en cualquier contrato, las cláusulas pueden ser infinitas, siempre que sean aceptadas por las partes y no se consideren abusivas por la ley.

Eso es, en parte, lo que establece el art. 4 de dicha Ley, que nos viene a decir que los firmantes tienen libertad de llegar a acuerdos para regular el alquiler, siempre que no sean contrarios a su norma superior, el Código Civil.

En ningún caso, una cláusula que se establezca en un contrato puede perjudicar a una de las partes, y con ésta, las familias con hijos tienen mucho más limitada su acceso al alquiler, solo el hecho de tener, o pretender tener, niños, lo complica todo.

Cláusulas abusivas en contratos

La legislación considera cláusulas abusivas, y, por tanto, motivo de denuncia todas aquellas impuestas en un contrato que sean contrarias a la ley, a la moral y al orden público.

No solo eso, sino también, si limita los derechos de una de las partes, impone el interés de una sobre la otra, está fuera de la buena fe, o firmada por coacción o violencia.

El sentido común, en este caso, entra en juego, no es lo mismo que una cláusula exija, por ejemplo, que no se haga ruido a partir de cierta hora, o que no se subarriende una habitación, que prohibir menores en la familia arrendataria

Las dos primeras condiciones son asumibles por las partes, y buscan mantener la convivencia, si ambos están de acuerdo, no hay motivo para que no esté en un contrato de alquiler.

La otra choca con los derechos fundamentales que se otorgan a las personas en nuestra legislación.

#02.-Prohibición de niños en un alquiler ¿que dice la ley?

Mucho.

La Constitución, como norma suprema del ordenamiento jurídico español, en su art. 14, prohíbe la discriminación de las personas por, entre otros motivos, cualquier condición o circunstancia personal, donde se puede englobar tener hijos. 

Con lo visto hasta ahora, estas cláusulas que prohíben niños en un alquiler son del todo ilegales, otra cosa es la dificultad de denunciarlas.

Denuncia de cláusulas anti niños

Es realmente complicado de denunciar, por lo difícil de probar que existen en un contrato.

Dejemos claro que ningún propietario está obligado a arrendar una vivienda a nadie si no le interesa por diferentes motivos, pero la discriminación no puede ser uno de ellos.

Esta práctica, por lo ilegal, no se presenta de cara, no aparece escrita en ningún documento que pruebe su existencia, por lo general, lo hace velada, oculta tras otras razones que impiden el alquiler a una familia con hijos.

Es habitual que sea la verdadera razón que hay tras otra, como que existe otro posible inquilino para ese inmueble, tan solo con eso, se quita de encima a esa familia con hijos o que pretende tenerlos

Ante eso, no se puede hacer, ni probar, nada.

Otro consulta de nuestros clientes es la legalidad de que, en conversaciones previas al contrato, se haga referencia al deseo de tener hijos en un futuro.

No se pueden probar, y, por tanto, son difíciles de denunciar al no quedar reflejados en ningún documento.

#03.-¿Me pueden prohibir tener mascota en el contrato de alquiler?

El tema de permitir o no mascotas es otro muy recurrente en los contratos de alquiler.

En 2022, el porcentaje de hogares españoles, según el portal de estadísticas Statista, era ya de un 28%, ya sea un perro o un gato, o ambos.

Este dato nos da a entender lo fácil que es que alguien que intente alquilar un inmueble aporte una mascota a la unidad familiar.

De hecho, ya es una condición que se coloca en los anuncios de los principales portales de venta y alquiler, y se considera un factor para la elección de vivienda.

Con todo, el caso de las mascotas, de si se pueden, o no, prohibir, es muy diferente al caso de los niños.

Permitir tener un perro o un gato es una elección del propietario, se debe respetar porque no atenta contra ninguna ley, y aceptarse por la persona que busque piso.

Eso sí, es una cláusula que debe estar en el contrato, condición necesaria para poder prohibir una mascota a un inquilino.

#04.-¿Por qué se prohíben niños y mascotas en los contratos de alquiler?

Los motivos son diferentes y como ya hemos visto, unos son claros, legales y se especifican en el contrato (mascotas), y otros no lo son para nada, y se presentan ocultos tras otras razones que sí lo son (niños).

Prohibir mascotas en alquileres, razones

La prohibición de mascotas siempre ha estado presente, y nunca ha levantado polémica, ambas partes aceptaban los motivos, como impedir daños en las viviendas, posibles molestias que afecten a la convivencia, ya sea evitar que se ensucien las zonas comunes, o conflictos con vecinos.

Dicho esto, aclaremos que en una comunidad, los vecinos no pueden imponer que se prohíba tener la mascota a un inquilino, solamente como hemos visto, es el propietario quien puede hacerlo, previa cláusula escrita en el contrato.

Esto es así también ahora, con la Ley de Bienestar Animal, que no toca este punto, que sigue como antes de su entrada en vigor, y deja la decisión al propietario.

Prohibir niños en alquileres, razones

Ahora, los niños, esta exigencia de los propietarios si es nueva, o por lo menos antes apenas si nos la encontrábamos.

Una de las razones es para protegerse de posibles impagos futuros y que, al contar la unidad familiar con menores, se dificulte el proceso de desalojo.

Cabe recordar que la Nueva Ley de la Vivienda establece un protocolo de actuación en casos de impago, y la presencia de menores paraliza cualquier proceso de desalojo, hasta que esa familia en situación de vulnerabilidad tenga otra a la que acudir.

No es posible dejar a un menor en la calle, la ley les protege y debe asegurarles un techo.

Ante un desahucio, los menores detienen el intento del propietario de recuperar su vivienda hasta que esa familia sea realojada, o consiga acceder a ayudas económicas.

Hablamos de que pueden continuar viviendo como hasta ese momento 2 meses más, por la dificultad que tienen las administraciones de encontrar hogar para tantas familias, y, mientras tanto, el propietario no puede hacer uso de su vivienda.

 

La legalidad o no de este tipo de cláusulas en los contratos de alquiler de viviendas está amparada por la ley, nuestro consejo es que nunca firmes algo que, claramente, te perjudica, debes denunciarlo.

No dudes en realizarnos cualquier consulta antes de, por desconocimiento, poner, o aceptar, unas cláusulas en un contrato de alquiler, que, más adelante, te pueden perjudicar.

 

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

Linkedin
Premios y Medios de comunicación

Si necesitas ayuda personalizada para tu caso, quieres comentarnos tu situación o necesitas asesoramiento te recordamos que puedes solicitar una cita o video cita online en cualquiera de nuestros despachos:

  1. Madrid
  2. Las Rozas
  3. Móstoles
  4. Majadahonda
  5. Torrejón de Ardoz
  6. Tres Cantos
  7. San Sebastián de los Reyes
  8. Alcobendas
  9. Getafe

 

 

¿Quién paga la pintura finalizado el alquiler?

Finalizar un contrato de alquiler requiere atar un montón de cabos que quedan sueltos cuando el inquilino abandona el inmueble.

Hacerlo, muchas veces, entra en conflicto entre lo que opina el arrendador y lo que piensa el arrendatario en el reparto de los costes por los desperfectos, en caso de que los hubiera.

En particular, los gastos de pintura, que suelen ser motivo de disputa para decidir quién debe hacerse cargo una vez que la vivienda, o local, queda libre.

No solo de la pintura, una vez que concluye el alquiler, empieza la revisión de desperfectos y debes tener claro si eres tú quien se ha de encargar de ellos.

¿Quién se hace cargo de los desperfectos al finalizar un alquiler?

Según el art. 1.562 del Código Civil, si el arrendatario recibe el inmueble en perfecto estado, a no ser que se indique lo contrario, debe entregarlo de esa misma manera.

Hay que diferenciar el tipo de desperfecto, o mejor aún, el motivo del desperfecto, si es por el uso habitual y el paso del tiempo o, por el contrario, por un uso negligente, caso en el que el pago se puede compensar son la fianza.

Uno de ellos, y muy común, es el de los gastos de pintura, ya que es normal que cuando un inquilino abandona el inmueble, antes de la entrada de un segundo arrendatario, el piso se pinte, y así entregarlo en perfecto estado.

Entonces, la pregunta es quién hace frente a ese gasto necesario para un nuevo alquiler, y la respuesta depende de si se considera la pintura como gasto del paso del tiempo o por un uso inadecuado.

Desperfectos por el paso del tiempo

En un principio, no son reclamables por el arrendador, la ley da la razón al inquilino cuando son causados porque, sencillamente, pasa el tiempo y las cosas se deterioran.

En el caso de la pintura, es un motivo por el que deja de estar en perfecto estado, tan solo por el desgaste, o las condiciones ambientales, poco a poco, pierde calidad y se apagan los colores.

Por norma general, es el propietario quien se hace cargo de este gasto antes de iniciar un nuevo alquiler.

Te ponemos otro ejemplo, una lavadora tiene una vida útil de unos 11 años, según la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), si el aparato se estropea, por su edad, cuando se ha utilizado de manera correcta, es el propietario el encargado.

Y es así con todos los gastos de mayor envergadura, de mobiliario generalmente, que hay en una vivienda alquilada.

Eso sí, debe demostrarse que la rotura o el deterioro aparente no ha sido causa de un mal uso o de acciones negligentes por parte de quien ha vivido en ella ese tiempo.

Desperfectos por negligencia

El inquilino hace un uso incorrecto de ella, y causa su deterioro temprano.

El art. 1.563 del Código Civil dice que “el arrendatario debe responder por cualquier deterioro a no ser que demuestre que no ha sido su culpa, y entonces deberá responder subsanando lo estropeado”

En esos casos de uso indebido, es el inquilino quien debe hacerse cargo.

En el ejemplo anterior de la lavadora, si se rompe porque se ha utilizado mal, y se demuestra, ya es un pago al que tiene que hacer frente quien lo ha provocado.

Otros gastos que podemos incluir en este apartado son la suciedad inaceptable del inmueble entregado, la realización de modificaciones no aprobadas (el propietario puede exigir que todo vuelva a como estaba), la rotura de mobiliario, o la falta mantenimiento y dejadez, que hace que se estropeen las cosas.

En ellos, se recurre a la cantidad entregada como fianza.

¿Cómo funciona la fianza de un alquiler?

Una fianza es una garantía para el arrendador que recibe antes de alquilar su inmueble, se trata de un mes de renta, en caso de viviendas, y dos, en locales, aunque esto puede variar.

Su misión es dar una seguridad al propietario de que, con ella, puede hacerse cargo de los costes, en caso de que el inquilino no cumpla.

Esos casos son, por ejemplo, alguna deuda al finalizar, si no ha cumplido con la mensualidades, o hay algún otro pago que debería hacer, y no ha hecho.

Cuando se trata de desperfectos causados por el inquilino, puede utilizarse esta cantidad para subsanarlos, es decir, en vez de devolverla, el arrendador la utiliza para arreglar eso que no funcione, siempre que esté probado el uso negligente.

Cláusula contractual de pago de desperfectos

En la firma de cualquier tipo de contrato se pueden añadir tantas cláusulas adicionales como se quiera para personalizar el acuerdo, por diferentes motivos, siempre y cuando estén firmadas y aceptadas por las partes.

Ante ello, la ley no se opone si, como te decimos, ambos están de acuerdo, y las firmen sin coacción de ningún tipo de una de las partes sobre la otra.

Con esto como base, podemos dar por hecho que puede existir una que diga que, el inquilino, sea el deterioro que sea, y sin mirar el motivo, se hace cargo mientras dure el contrato.

Con ella, da igual que sea por un mal uso o por el tiempo, el inquilino debe pagar.

Es una cláusula legal solo en unos contratos, en otros está en contra de la ley, y es cuando debemos diferenciar el tiempo de duración del alquiler.

Alquileres sin fecha de finalización

Cuando se alquila un inmueble sin fecha de salida, por ejemplo, para una vivienda habitual, con la idea de permanecer durante muchos años.

Aquí, esta cláusula no es admitida por la ley, y, aunque aparezca y esté firmada por las partes, la ley no le da validez, no es aplicable y no se acepta que se incluya, podemos decir que se considera no escrita, aunque lo esté.

La ley no permite que el inquilino deba hacerse cargo de todo lo que le pase a un inmueble cuando no le pertenece.

La decisión de quién paga qué, en este tipo de alquileres, se apoya en la diferenciación entre desperfectos por el paso del tiempo o por mal uso probado.

Alquileres por temporada

El segundo supuesto que te queremos contar es el de arrendamiento por temporada, o por un tiempo determinado, aquí la ley piensa de una manera muy diferente.

En caso de que exista esa cláusula, prevalece ante cualquier discusión.

Por ejemplo, si se alquila una vivienda durante, pongamos, un verano, o unos meses, si existe una cláusula que establezca que, pase lo que pase, el inquilino paga, y se ha aceptado, la rotura de la lavadora del ejemplo anterior está a cargo del arrendatario, al igual que la pintura, si no se dice lo contrario.

No importa ni se tiene en cuenta que no haya sido su culpa, siempre que, en esta cláusula, se acepte, la ley la pone por delante a cualquier otro argumento.

Obligación del inquilino de devolver la vivienda en buen estado

Se da por hecho que, en el momento de la entrega de llaves, no hay ningún problema, o se debe detallar en el contrato, para dejar constancia de ello.

El inquilino entonces debe devolver el inmueble, tal y como se le entrega

En una exigencia que se indica en el art 1561 del Código Civil, y que “en caso de no indicarse lo contrario, se presupone, que se entrega sin daños ni desperfectos, por lo que así debe ser devuelto”

Es importante que ambos, previo a la entrega, sean minuciosos y comprueben cada detalle antes de aceptar.

El arrendador debe especificar en el contrato todo lo que incluye, ya sea mobiliario, enseres, o cualquier otro elemento con el que se cuente.

El inquilino debe comprobar que sea cierto, que todo funciona, y se aporte manera adecuada para su uso.

Una vez revisado, en caso de estar de acuerdo, es cuando deben firmar, algo que, luego, evita malentendidos y situaciones desagradables.

 

El mejor consejo es, como siempre, realizar un contrato lo más detallado posible, indicando las características de la vivienda, o local, en ese momento, y qué ocurre en caso de que algo no se entregue de la misma manera.

Una buena relación entre arrendador y arrendatario evita que, al finalizar el alquiler, aparezcan desacuerdos que llevan a muchos disgustos.

Cuéntanos su situación, te aconsejamos, ya seas propietario o arrendatario, es mejor que antes de firmar nada, sepas a qué te comprometes.

 

 

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

Linkedin
Premios y Medios de comunicación

Si necesitas ayuda personalizada para tu caso, quieres comentarnos tu situación o necesitas asesoramiento te recordamos que puedes solicitar una cita o video cita online en cualquiera de nuestros despachos:

  1. Madrid
  2. Las Rozas
  3. Móstoles
  4. Majadahonda
  5. Torrejón de Ardoz
  6. Tres Cantos
  7. San Sebastián de los Reyes
  8. Alcobendas
  9. Getafe

 

Un árbol vecino invade mi jardín, ¿quién lo poda?

Es habitual que las casas con jardín o un pequeño terreno alrededor, cuenten con árboles y arbustos, que, cuando empiezan a crecer, necesitan unos cuidados frecuentes para que no pasen a la finca vecina.

Cuando uno de los propietarios no se ocupa de ello, aparecen problemas como ramas y hojas que caen donde no deben, o raíces que avanzan y dañan las cercas de separación entre fincas.

Ya sea por no llegar a un entendimiento, o por no estar de acuerdo en hacerlo, si no se detiene en su momento, la caída de una sola rama, puede producir daños importantes, que se evitarían con una poda a tiempo.

Debes conocer qué dice la ley antes de actuar, para que tus actos no se vuelvan en tu contra.

Distancia entre árbol y valla del vecino, ¿que dice la ley?

Cuando se plantan árboles en una finca, hay que tener en cuenta su crecimiento, ya no solo en altura (las ramas se pueden extender más de los que pensamos) sino también en la extensión de las raíces.

Igual que no se permite plantar árboles demasiado cerca de las fachadas por el daño que puedan provocar en la cimentación, tampoco ha de hacerse muy cerca del límite de tu propiedad.

Para eso, el Código Civil, en su art. 591, da unas pautas.

Se prohíbe plantar árboles altos a una distancia inferior a 2 m, y si estamos hablando de arbustos, o de árboles bajos, a 50 cm.

En caso de que tu vecino incumpla esta ley, puedes pedirle que los quite antes de que su crecimiento natural llegue a provocar daños, o desperfectos, en tu propiedad.

Algo diferente, y más difícil de prever, es cuando, aun cumpliendo esa norma, son las raíces las que se meten en tu tierra, aquí, es el art. 592 del Código Civil que dice que puedes obligar a tu vecino a que las corte.

Aunque este artículo da pie a que actúes al ser una invasión, no es así, necesitas hacerlo bien y no empeorar las cosas.

Debes obligar, de manera legal, a que lo haga para no causar daños de los que te debas responsabilizar.

Daños de árboles que acaban en disputas vecinales

No es difícil que un árbol grande, en su crecimiento natural, se extienda y, alguna de sus ramas, cruce la propiedad vecina, que se incline y lo haga también, o que bloquee su vista panorámica.

Es un problema cuando, por ese árbol, tu jardín siempre está a la sombra y no consiguen crecer esas plantas que cuidas con tanto mimo, o afecta demasiado a las condiciones de confort.

En el momento en que su propietario no se ocupa de sus cuidados, y no realiza la poda necesaria para evitarlo, empiezan los problemas.

Problemas de ramas que caen tu jardín

Si no se cuida lo suficiente algo que, con el tiempo, crece, es fácil que aparezcan problemas.

Caída por un mal cuidado

Cuando cae una rama es culpa del propietario del árbol, si podía haberlo evitado y no lo hizo.

Es por este motivo muy importante que, en caso de que veas que la situación es peligrosa, avises a su vecino para que ponga remedio, no hacerlo le hace responsable de lo que pueda ocurrir, y cometer un delito de imprudencia por no actuar cuando pudo

Caída por una tormenta

Este caso es diferente, los fenómenos atmosféricos son difíciles de prever, y, más todavía, los efectos que dejan a su paso.

Aquí, diferenciamos entre lo que se puede evitar, y lo que no.

Cuando una rama está visiblemente en mal estado, y se ve que puede caer en cualquier momento, debes avisarle inmediatamente, en caso de tormenta, si cae, sí es culpable de los daños que cause.

Cuando un árbol está perfectamente cuidado, y no hay signos de que nada pueda pasar, si una rama termina en tu jardín, tu vecino no es culpable, no es algo que nadie pudiera prever ni, por tanto, evitar.

Caída de hojas y bayas que ensucien tu terreno

Es un caso que lleva a bastantes disputas, pero que se considera una circunstancia natural, y la limpieza es responsabilidad del dueño de la finca a la que caen.

No puedes culpar a un árbol de que, por su naturaleza, “deje caer hojas“ en tu jardín.

Quién poda ese árbol que pasa a otro jardín

En cualquier caso, su propietario, de hecho, hacerlo tú, sin consentimiento, suyo o de un juez, va contra la ley.

¿Qué hago si mi vecino no poda su árbol?

El primer paso que debes dar es iniciar una vía de comunicación, el mejor camino para evitar cualquier enfrentamiento.

Dale la oportunidad de que lo haga, hazle ver, de manera cordial, que no hacerlo puede ser peligroso, si, entonces, no lo hace, da el segundo paso, y solicita que sea un juez quien le obligue.

Ante una disputa que acaba en los tribunales es vital que justifiques que has avisado del peligro, y no se te ha hecho caso, lo mejor, un burofax que lo acredite.

Incluso ayuda la presentación de un informe pericial que apoye tu solicitud.

A partir de ahí, es el juez quien estudia el caso y determina si esa rama que cruza a tu propiedad es un perjuicio ahora, o puede llegar a serlo, y ha de evitarse.

Las ramas están en mi propiedad, las corto yo

No, no lo hagas sin permiso o vas a tener un problema.

Aunque parezca lo más normal, las ramas o las hojas de un árbol, o arbusto, que invaden tu propiedad, no eres tú quien debe cortarlas.

Es el propietario del árbol, tu vecino, el único que puede hacerlo, ya sea por voluntad propia, o por sentencia judicial, pero a no ser que tengas un consentimiento expreso, nunca puedes actuar por tu cuenta.

Las raíces entran en mi terreno

Si las raíces, en su avance, dañan la cerca de separación entre fincas, y acceden a tu terreno, se considera una invasión de propiedad, y estás en tu derecho de exigir que las corte.

El juez no puede poner impedimentos a que se haga, están en tu terreno, pero sí a que lo hagas tú.

Con una orden judicial, tu vecino, es quien debe poner remedio.

En todo caso, la poda se hace hasta la línea divisoria, sin destruir ni talar el árbol por completo.

¿Qué pasa si lo hago yo?

Para evitar el farragoso camino de iniciar una demanda, parece lo más sencillo cortar esas ramas, o raíces, que están en tu terreno, pero no es así.

Todo lo contrario, no evitas ir a los tribunales porque es tu vecino quien te llevará a ti, bajo una demanda para exigir daños y perjuicios.

Demanda administrativa

Puede poner una denuncia en tu contra por realización de tala de árboles sin tener la licencia para hacerlo.

Demanda civil

Cuando lo haces sin permiso, o sin estar capacitado, tu vecino te puede demandar por los daños que hayas causado, en el árbol o en su finca, y por los perjuicios derivados de sus acciones.

Una poda sin conocimiento, es muy perjudicial para el árbol, afecta a su crecimiento y hasta provoca su muerte.

Demanda penal

El caso más grave, puede ponerte una demanda penal por un delito de realización arbitraria del propio derecho, que se define en el art. 455.1 del Código Penal, como la “realización de un derecho propio al margen de las vías legales”, esto es, actuar por tu cuenta, sin permiso para hacerlo.

No es para dejarlo pasar, puedes tener una pena de 6-12 meses de multa.

Los problemas de convivencia en una comunidad de vecinos, o entre fincas colindantes, son inevitables, porque no siempre coinciden las necesidades de unos y otros y llegar a enfrentamientos es muy sencillo.

Los tribunales deben ser la última opción, a la que es mejor acudir después de haber intentado métodos más comunicativos.

No siempre es posible, es la realidad, pero lo importante es no actuar “en caliente” por muy molesto que sea ver las ramas de ese árbol en tu jardín cada día.

Actuar sin permiso tiene consecuencias, consúltanos, antes de nada, no lo dudes, te ayudamos y asesoramos en caso de que sea un juez quien tenga la última palabra.

 

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

Linkedin
Premios y Medios de comunicación

Si necesitas ayuda personalizada para tu caso, quieres comentarnos tu situación o necesitas asesoramiento te recordamos que puedes solicitar una cita o video cita online en cualquiera de nuestros despachos:

  1. Madrid
  2. Las Rozas
  3. Móstoles
  4. Majadahonda
  5. Torrejón de Ardoz
  6. Tres Cantos
  7. San Sebastián de los Reyes
  8. Alcobendas
  9. Getafe

 

¿Pueden mis vecinos impedirme tener perro?

La convivencia en una comunidad de vecinos no siempre es la ideal, y los conflictos vecinales están a la orden del día.

Hay casos que se ven agravados por la presencia en el edificio de alguna mascota, gatos y perros normalmente, que resultan molestos para algunos.

Clientes de nuestro bufete llegan con las mismas consultas: ¿puede mi comunidad de vecinos impedir que tenga una mascota en mi casa?, ¿hay alguna ley que lo prohíba?

Vamos a resolver todas tus dudas para aclarar a qué, y a qué no, estás obligado si quieres tener una mascota en tu vivienda.

 

Mascotas en una comunidad de vecinos, ¿qué dice la ley?

La Ley de Propiedad Horizontal indica que no se puede prohibir tener mascotas en las viviendas en propiedad.

Cualquier propietario puede vivir con una mascota, siempre que respete las normas de convivencia que afecten al resto.

Los datos de la Fundación Affinity nos indican la gran cantidad de ellas que hay en nuestro país, el 40% de los hogares españoles cuenta con, al menos, un animal de compañía, en su mayor parte perros y gatos.

De hecho, es España uno de los países pioneros en la aprobación de una ley que ampara y protege a los animales, la Ley de Bienestar Animal, que ha entrado en vigor el pasado 29 de septiembre.

La decisión de compartir tu vida con una mascota os beneficia a ambos, pero tú, tienes unas obligaciones con los vecinos de tu comunidad.

Obligaciones de los dueños de perros en una comunidad de vecinos

Cuando convives en una comunidad de vecinos has de tener en cuenta al resto, piensa que si a ti no te gusta que te molesten si estás en casa tranquilo, no debes hacerlo tú a nadie.

Cuando tienes perro, ya no solo se trata de lo que puedes, o no hacer tú, sino de lo que hace el animal, que como sabes, es imprevisible.

Es habitual que contigo se comporte muy bien y, en cuanto se queda solo, esa actitud, cambia.

En lo referente a las zonas comunes, tienes que tener especial cuidado, siempre, evita que ensucie o que rompa algo y, si lo hace, límpialo o arréglalo.

Tu mascota, tu responsabilidad.

Que tu comunidad no pueda, por ley, prohibir la tenencia de un animal, no quiere decir que no tenga unas normas internas propias que sí estás obligado a cumplir.

Prohibiciones habituales para perros en las comunidades

Además de las que se rigen por el sentido común, cómo limpiar lo que haga, y reparar si rompe algo, cada comunidad puede implantar alguna más en sus reglamentos.

Las más comunes son éstas, aunque siempre debes consultar para no incumplir algo por desconocimiento.

Limitar el uso del ascensor

No es posible que te impidan que acceda, pero sí limitar su uso a unas horas, y, por supuesto, siempre debe ir acompañada.

Impedir el acceso a zonas comunes

En comunidades con piscina, terrazas comunitarias o jardines, pueden prohibir el paso a los animales, o exigir algunas condiciones, como limitar el acceso a ciertas horas.

En el caso de la piscina, es más habitual que no permitan el paso en ningún momento.

Obligatoriedad de correa

Un animal no puede “campar a sus anchas” por las escaleras, el portal o cualquier otra zona común.

Desde que sale de casa debes tenerlo controlado, y sujeto, en caso de que sea un animal considerado como potencialmente peligroso, además de correa, con bozal.

Prohibir que hagan sus necesidades en cualquier lado

En jardines, patios, terraza, azoteas, que pertenezcan a la comunidad, es normal que haya carteles que lo avisen.

Pueden pasear por ellas, pero, en ningún caso, ensuciarlas.

Tu comunidad no puede impedirte, en ningún caso, que tengas un perro o un gato, y no vas a tener problemas si sigues las pautas de convivencia que te indiquen.

La nueva Ley de Bienestar Animal, añade una serie de obligaciones para los dueños de las mascotas en lo referente a la vivienda y, también, debes cumplir.

Normas para los propietarios (Ley de Bienestar Animal)

En este caso se dirige a la protección de los animales, para mejorar su calidad vida en las viviendas, en caso de no cumplirlas estás sujeto a multas o sanciones

En una vivienda, ya sea alquiler o propiedad, solo puedes tener un máximo de 5 animales.

No debes dejar a los perros en casa, sin supervisión, 24 h seguidas.

El ruido, generalmente ladridos o maullidos, está limitado y debe cumplir la normativa de ruidos de tu localidad, sin superar los decibelios establecidos en la ley

Por último, los dueños deben contratar un seguro de responsabilidad civil para sus perros, de obligado cumplimiento en muy poco tiempo, debido a una breve paralización temporal de su puesta en vigor.

Con él, los nuevos dueños de mascotas, han de realizar un curso gratuito de formación que posibilite su tenencia, además de asegurar la cobertura de los daños a terceros

Estoy de alquiler, ¿puede el dueño del piso impedirme tener perro?

Es un caso diferente, si estás en una vivienda de alquiler, las normas a cumplir en su interior las establece el propietario, y debes acatarlas si quieres seguir en ella.

La Ley de Arrendamientos Urbanos permite que los propietarios de las viviendas decidan.

No se trata de una ley, sino de unas normas que impone el dueño de algo, para que otra persona lo utilice.

 

Eso sí, ha de ser una norma que se debe conocer, y estar clara en el contrato de alquiler, en caso contrario, si se cumplen las normas de convivencia, y no se realizan molestias ni destrozos, el inquilino puede tener mascota en casa.

El caso más habitual es que los propietarios no permitan la tenencia de animales a sus inquilinos, pero también se puede llegar a acuerdos, hay veces que las condiciones se limitan a tamaño, raza o cantidad.

Una buena relación entre las partes evita muchos conflictos que, a la larga, no benefician a nadie.

El perro de mi vecino no deja de ladrar, ¿qué puedo hacer?

Hay veces que no se trata de vecinos intransigentes, sino de dueños de mascotas poco responsables.

Una mala adaptación del animal al entorno, o pasar demasiadas horas solo en casa, hacen que, por aburrimiento, miedo, o enfermedad, el perro pueda estar varias horas del día, o de la noche, ladrando, algo molesto para cualquiera.

No solo se trata de ladridos, también por heces en zonas comunes, o ruidos por corretear por la casa o el portal, costumbres que un animal adquiere si no se le educa convenientemente.

En casos así, nuestro consejo es siempre el mismo, antes de cualquier otra cosa, intentar un diálogo, y, si no funciona, ya iniciar las acciones legales que correspondan.

Cómo conseguir que el perro del vecino deje de molestar

Comunicarlo en la reunión de vecinos, en ella puedes manifestar tu disgusto.

El presidente, por propia iniciativa o a instancias del vecino molesto, puede pedir al propietario, o a los ocupantes, de la vivienda que cese en su comportamiento, y, en caso de no hacerlo, emprender las acciones judiciales que procedan.

El propio presidente de la comunidad, con la autorización del resto, puede iniciar una acción de cesación, a través de un juicio ordinario

Acción de cesación

El cauce por el que la comunidad puede demandar a uno de los propietarios, o al ocupante, de una vivienda o un local.

Solicita que un juez determine que la actividad molesta cese, o, en caso contrario, se comete un delito de desobediencia.

La demanda que se inicia se dirige al propietario de la vivienda, o local, o a su ocupante.

En este momento, y para conseguir que el procedimiento siga su curso, es necesario contar con pruebas que den solidez a los argumentos que se presentan al juez, no vale que digas que el perro te molesta sin más, una vez que se llega al juzgado, eso no se sostiene por sí solo.

Aporta todo aquello que te avale, fotos en caso de deterioro o heces en las zonas comunes, justificación de los ruidos, las horas y los momentos del día y su duración, denuncias de la policía, y algo muy importante, contar con el apoyo de más vecinos molestos.

¿Puedo llamar a la policía si el perro no deja de ladrar?

En caso de escuchar ladrar a un perro de manera continua y reiterada, varios días, que no deja de molestar, ya no solo a ti, sino al vecindario, puedes llamar a la policía local.

Los agentes tienen la potestad de intervenir si lo que ocurre es importante, si no hay manera de localizar al dueño, siempre que el problema adquiera cierta entidad, y, por seguridad, la situación deba terminar.

En todo caso, lo que sí hacen es dejar constancia de la denuncia de tu queja, algo vital si el problema persiste, y acudes al juzgado.

Un animal es una responsabilidad enorme que toda persona que se decida a tenerlo debe asumir.

Se trata de asegurar el bienestar del animal durante toda su vida sin, por ello, perjudicar la buena relación con las personas con quienes convives.

Son normativas que has de conocer antes, tenerlas claras y asegurar un buen entendimiento entre humanos y animales.

No lo dudes, consúltanos cualquier duda, evita que, por desconocimiento, debas separarte de “tu mejor amigo”.

Escrito por

manuel hernandez

 

 

Manuel Hernández García

Director y Socio del Bufete Vilches Abogados Madrid
Linkedin
Premios y Medios de comunicación

Si necesitas ayuda personalizada para tu caso, quieres comentarnos tu situación o necesitas asesoramiento te recordamos que puedes solicitar una cita o video cita online en cualquiera de nuestros despachos:

  1. Madrid
  2. Las Rozas
  3. Móstoles
  4. Majadahonda
  5. Torrejón de Ardoz
  6. Tres Cantos
  7. San Sebastián de los Reyes
  8. Alcobendas

 

Seguro de responsabilidad civil en perros, ahora SÍ es obligatorio

A partir del próximo 29 de septiembre, es obligatorio que los propietarios de perros cuenten con un seguro de responsabilidad civil en vigor, como parte de la Ley de Bienestar Animal.

En una novedad en cuanto a que, hasta este momento, era una necesidad, solo, en el caso de tratarse de razas potencialmente peligrosas.

Por tanto, a raíz de esta nueva Ley, los propietarios de perros, sea el animal y la raza que sea, deben contar con un seguro para cubrir daños a terceros.

¿Qué es un seguro de responsabilidad civil para perros?

Una póliza como la de tu coche o en tu vivienda, que también son obligatorias.

Se trata de tener asegurada la indemnización de los daños que el animal pueda causar a terceros, ya sean animales o personas, o bienes.

Cualquier acción de tu perro que provoque daños, del tipo que sea, debe estar respaldada por una cobertura adecuada de un seguro.

Nuestro Código Civil, en su art. 1905, deja claro que

“el poseedor de un animal o el que se sirve de él es responsable de los perjuicios que causare, aunque se le escape o extravíe”,

y a través de este seguro obligatorio te haces cargo de los gastos.

¿Cuándo es obligatorio un seguro para perros?

Desde el próximo 29 de septiembre, siempre, y durante toda la vida del animal.

Este seguro, debe contar con una cobertura que se haga cargo de todos los daños que pudiera provocar el animal

Bien es sabido que hay perros, que por su tamaño, raza o, por su carácter, pueden ser más propensos a “meterse en líos”, ya sea peleas con otros perros, escapar y cruzar la calle, o provocar daños a niños que estén jugando en el parque por donde suele pasear.

Es por ese motivo que las coberturas son diferentes, y la compañía de seguros te ofrecerá un baremo de precios que englobe las necesidades de cada animal.

¿Qué pasa si el perro va solo o con otra persona?

Los daños que se cubren son los que pueda provocar el perro, independientemente de que, en ese momento, lo acompañe otra persona, un paseador, o un familiar que te esté haciendo un favor, da igual, se trata de los daños causados por el animal.

Una pregunta que nos han hecho en nuestro bufete tras la salida de esta normativa es qué ocurre en caso de que el animal se escape, y aproveche para hacer alguna fechoría, cuando va solo

Es el mismo caso de que esté con otra persona que no seas tú, los daños que se cubren son los que causa el animal, y si está solo, debes hacerte cargo de ellos de igual manera que si estuvieras con él en ese momento.

Se considera, por tanto, que el animal ha provocado un daño, y no se tiene en cuenta el resto.

Cobertura del seguro de tu perro

En caso de que tu animal provoque algún desperfecto con un daño material, en caso de que pueda morder a alguien, o provocar algún accidente, los daños que causen serán cubiertos por este seguro hasta la cantidad que tengas contratada.

Por ese motivo debes tener en cuenta el carácter del perro para que te cubra más o menos, y luego no tengas disgustos.

Los seguros, una vez que cumplen con la obligatoriedad según el animal, pueden contar con una serie de extras como son gastos veterinarios, gastos de búsqueda en caso de pérdida o indemnización por accidente, esos ya son temas que debes estudiar con la compañía aseguradora que elijas.

¿Qué gastos no cubre el seguro de mi perro?

Como en cualquier otro, si la indemnización excede de la cobertura que tengas contratada, el seguro no se hace cargo de la totalidad, es un tema que debes estudiar antes de realizarlo.

Hay un caso en los que el seguro no se hace cargo, y es si se puede demostrar que ha sido por una negligencia del propietario.

Te ponemos un ejemplo.

Si tu perro está, solo o acompañado, por una zona señalizada donde está prohibido, y va sin correa y, en su caso, sin bozal, cualquier daño que cause será tu responsabilidad, y el seguro no se hace cargo.

Es tu obligación tener al animal de la manera que indique la ley, y alejado de espacios en los que no debe estar, como es el caso de una zona de juego de niños.

En caso contrario, estarás cometiendo una infracción y se te puede sancionar.

¿Cuánto cuesta un seguro de responsabilidad para mi perro?

Igual que pasa en el caso del coche de la vivienda, depende de la cobertura y de la raza del animal.

De eso, la aseguradora se encarga de ofrecerte el adecuado a tu situación.

Lo importante que debes tener en cuenta es que sea de una cuantía suficiente para cubrir los posibles daños.

Con eso, puede rondar, y depende de la compañía, entre 30-60€ anuales, siempre, como ya te comentamos, según la raza, edad y características del animal.

A partir de ahí la cobertura se puede ir ampliando para sufragar, por ejemplo, gastos veterinarios, indemnización por robo o hasta otros gastos como fotocopias de carteles en caso de pérdida.

Son aspectos que debes tener en cuenta y que te ayudarán a decidir.

Otra consideración importante es que, es posible, que el seguro de tu hogar incluya una cobertura de daños que puede causar tu mascota.

Antes de nada, comprueba si es así, estudia si te conviene ampliar la cobertura del seguro de tu hogar en vez de realizar uno nuevo.

Qué hacer en caso de que tu perro cause daños

En el caso de que tu perro provoque algún daño grave, como puede ser a otro animal en una pelea, una caída de un ciclista, a otra persona o incluso, cause un accidente de tráfico, lo primero es llamar a la policía local.

En ese momento se encargan de realizar los partes correspondientes, dependiendo de la gravedad, y, si es necesario, avisar a los servicios médicos, además de levantar el atestado de los hechos y los daños, para determinar la culpabilidad.

A partir de ahí, ya la gravedad del accidente es la que marca cómo se continúa.

Puede ser que solo sea un pequeño gasto veterinario, o algo mucho más grave que necesite de una investigación detallada y de asistencia legal.

Los agentes a cargo te pedirán todos los datos, tuyos y del animal, calendario de vacunaciones, así como confirmar el chip que, obligatoriamente debe tener tu perro.

Eso hasta ahora, a partir del 29 de septiembre, a todo esto se añade el correspondiente seguro de responsabilidad civil que debes incluir en la documentación.

 

¿Qué pasa si mi perro no tiene seguro?

El seguro de tu perro es una documentación que se te puede requerir en caso de cualquier incidente.

Como es normal, no lo llevas siempre encima, así que por regla general, deberás entregarlo en un plazo determinado en el organismo correspondiente de tu ciudad.

En el caso de no tenerlo, vas a recibir una sanción, que puede estar, según la gravedad de los hechos, entre 500 y 10.000€, que estás en la obligación de abonar.

Es un tema muy actual del que los medios se hacen eco en los últimos días, a ellos, en esta entrevista nos hemos unido para ayudarte a cumplir la normativa con relación a la tenencia de tu perro.

Minuto 26:40 del Audio. Nuestro director de despacho: Manuel Hernández comenta la Nueva ley de Bienestar Animal en Buenos Dias Madrid Radio

Muchos animales no se meten en problemas en toda su vida, y puedes pensar que no lo necesitas, ahora eso no importa, y es obligatorio que cuentes con un seguro de responsabilidad civil que cubra daños a terceros.

Por lo novedoso de la normativa es normal que tengas muchas dudas, en nuestro bufete cuentas con la ayuda que necesitas, consúltanos, tenemos las respuestas que buscas.

 

Si necesitas ayuda personalizada para tu caso, quieres comentarnos tu situación o necesitas asesoramiento te recordamos que puedes solicitar una cita o video cita online en cualquiera de nuestros despachos:

  1. Madrid
  2. Las Rozas
  3. Móstoles
  4. Majadahonda
  5. Torrejón de Ardoz
  6. Tres Cantos
  7. San Sebastián de los Reyes
  8. Alcobendas

 

Cuestiones complejas en Desahucios por Impago

Los procedimientos de desahucio por impago implican la resolución de un desacuerdo entre dos partes en el que, los motivos económicos, tienen el carácter protagonista y son la causa principal del conflicto.

Exponer una cuestión compleja, parece que no es un motivo que pueda paralizar el desahucio, pero no es así.

En un procedimiento de desahucio por impago, sí, es posible discutir cuestiones complejas

Sí, es posible alegar una situación de este tipo, el problema viene a la hora de determinar qué cuestión puede calificarse como compleja y cuál no.

No hay un criterio que lo defina, así, será el juez que lleva la causa quien lo valore, y determine la complejidad de las alegaciones del demandado para saber si se puede continuar o con el procedimiento.

Los desahucios son, lamentablemente, situaciones tan frecuentes como desagradables a las que se enfrentan nuestros abogados especialistas en Derecho Civil, con clientes que llegan confusos y sin saber cómo actuar.

Caso de éxtio por desahucio relacionado:

 

Si a ti también te ocurre, tenemos este artículo que, seguro, te ayuda

¿A qué nos referimos con desahucio?

Hablamos de un procedimiento judicial que tiene como objeto devolver un inmueble a una persona o entidad (arrendador) que lo ha alquilado o vendido a otra (arrendatario), y que no cumple con los pagos que se pactaron bajo un contrato, aceptado y firmado, por ambas partes.

Son casos demasiado habituales y mediáticos, de personas que tienen que abandonar su vivienda por no poder hacer frente a los pagos de una venta o alquiler, y pasan por la situación tan dramática de quedarse sin hogar.

¿Qué causas inician un procedimiento de desahucio?

Hay dos motivos por los que la parte arrendataria recurre a las vías legales para conseguir que se devuelvan su propiedad por no cumplir con lo acordado.

El más habitual es por impago de las rentas pactadas, o de las cantidades que se determinaron que iban a cargo del arrendatario, como suministros, o algún impuesto referente al inmueble.

Es un caso, por tanto, que tiene dos posibles situaciones.

Que no se abonen las rentas ni ningún otro pago acordado.

Que sí se abonen estas rentas, normalmente mensuales, pero no otros pagos como los suministros de agua, luz, gas, o cualquier otro.

En cualquiera de las dos situaciones el desahucio es posible.

Un segundo motivo, es algo menos habitual, pero es importante que lo conozcas.

La terminación del contrato de arrendamiento, y el inquilino no abandona el inmueble, mientras no lo haga, el propietario no puede hacer uso de él.

También aquí, el procedimiento es viable.

¿Qué implica un procedimiento de desahucio por impago?

En este tipo de procedimientos se busca la resolución de un conflicto que afecta a las dos partes.

Se trata de conseguir que se deje libre el inmueble o que se paguen las cuotas que se deben, cualquiera de las dos, es posible, según las características de la situación.

Por lo que se puede entender, son procesos con objetivos económicos, se habla de falta de pago de una cantidad que una persona no abona a otra, y se quiere conseguir que se cancele esa deuda.

El demandante en un desahucio por impago, ¿qué pide?

El demandante, la persona arrendadora y propietaria del inmueble, tiene dos caminos a seguir en estos procesos.

En un primero, solicitar solamente que se le devuelva el inmueble, sin hablar del dinero para poder hacer uso de él.

En este caso, las cantidades que se deben pasan a una reclamación en un proceso diferente, la ventaja es que, si se alarga, por lo menos, ya ha recuperado su propiedad.

Como segundo camino, puede solicitar en un mismo proceso la devolución de su inmueble y el pago del dinero que se le debe.

El demandado en un desahucio por impago, ¿cómo actúa?

No tiene muchas opciones, o abandona el inmueble o paga las cantidades que debe.

Que tenga que hacerlo, no implica que no pueda alegar argumentos que justifiquen su comportamiento, o también expresar su desacuerdo ante lo que se le está pidiendo en el procedimiento judicial.

En caso de no estar conforme, debe justificar, con el aporte de documentos que apoyen sus argumentos, que aclaren que sí ha pagado, y está al día con las cuotas.

En caso de reconocer el impago, no le queda otra que llegar a un acuerdo con la otra parte, para cancelar la deuda.

El Tribunal Supremo en un desahucio por impago, ¿qué dice?

El Tribunal Supremo dice lo siguiente:

“No pueden discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción”

Lleva a pensar que, en caso de que se exponga cualquier otra causa no relativa al pago de las cuotas, se sale de los límites del procedimiento y no puede juzgarse en él.

Es en este momento cuando entran las situaciones complejas que se alegan para evitar el desahucio

 

Alegar cuestiones complejas que detengan el desahucio

Como hemos visto, el Tribunal Supremo parece indicar que solamente se puede buscar una sentencia de desahucio en estos procedimientos, cuando los motivos sean económicos

En caso contrario, se debe acudir a otra vía judicial para resolverlo.

En un juicio por impago, se solicita el abandono del inmueble, y el arrendatario, para frenarlo, puede alejar razones que, a su entender evitan, que se lleve a cabo.

Cuestiones que, muchas veces, no es sencillo determinar si se pueden calificar o no de complejas.

¿Qué es una cuestión compleja en un desahucio por impago?

Una cuestión compleja, en jurisprudencia, es aquella situación que hace muy difícil, o imposible, la finalidad de lo que se está procesando, es decir y en este caso, algo que imposibilita la ejecución del desahucio por falta de pago.

Una cuestión que dificulta tanto el proceso que rebasa la capacidad de resolverse en esa vista, en ese momento, se determina que no es el lugar adecuado para resolver el conflicto

Son situaciones muy difíciles de determinar, y que son diferentes en cada caso, pero, como ejemplo y en el caso de un arrendamiento, te dejamos dos casos que te van a ayudar a entenderlo.

01.-Sí es cuestión compleja, este caso

Si una persona tiene alquilado un local y deja de pagar porque hay un pequeño desperfecto, como puede ser una humedad, o algo que no impide la actividad del local, no es una cuestión compleja.

En este caso no está contemplado que deje de pagar las rentas al arrendador, es un tema que deben solucionar ellos, arreglarlo y, en caso de desahucio por impago, no es una razón que se resuelva a su favor.

02.-No es cuestión compleja, este otro

En un segundo caso, el mismo local alquilado, pero aquí, el propietario se compromete a realizar unas obras imprescindibles para poder trabajar en él, como, por ejemplo, el cambio de toda la carpintería exterior.

Sin esos trabajos, no se puede hacer nada dentro del local, si el inquilino no paga, no está bien, pero es una cuestión compleja que se debe solucionar en el procedimiento si el arrendador se dispone al desahucio.

El arrendatario tiene la oportunidad de alegar esta cuestión compleja, por la cual, ha dejado de pagar.

Los procedimientos de desahucio por impago derivan en situaciones muy dramáticas, que en nuestro bufete hemos vivido demasiadas veces.

Es complicado determinar cuándo hablamos de una cuestión compleja en un procedimiento de desahucio por impago, pero lo que podemos asegurar es que sí se puede discutir sobre ellas en esos procesos.

La dificultad muchas veces radica en determinar si la cuestión que se expone, es o no, compleja.

Nuestros abogados especialistas en Derecho Civil están a tu disposición para que ésta, o cualquier otra situación legal, no tengas que afrontarla solo.

Contacta con nosotros, te ayudamos.

Si necesitas ayuda personalizada para tu caso, quieres comentarnos tu situación o necesitas asesoramiento te recordamos que puedes solicitar una cita o video cita online en cualquiera de nuestros despachos:

  1. Madrid
  2. Las Rozas
  3. Móstoles
  4. Majadahonda
  5. Torrejón de Ardoz
  6. Tres Cantos
  7. San Sebastián de los Reyes

 

© Vilches Abogados 2020 - Política de Cookies y Términos legales - Vilches Abogados Madrid