Las obras en una vivienda pueden provocar algo más que ruido y polvo. La aparición de grietas en las paredes, humedades, filtraciones de agua o daños en el techo puede convertir la reforma de un vecino en un problema para quienes viven al lado, encima o debajo.

En una situación así puedes reclamar la reparación de los desperfectos y, si corresponde, una indemnización por los daños sufridos. Sin embargo, para conseguirlo es importante identificar el origen del problema, reunir pruebas y saber a quién dirigir la reclamación.

¿Puedo reclamar si las obras de mi vecino han dañado mi vivienda?

Sí. 

Si provocan desperfectos en tu casa, puedes hacerlo para que se reparen los daños y, si procede, para que te indemnicen por los perjuicios ocasionados.

El Código Civil establece la obligación de reparar el daño causado cuando una persona actúa de forma negligente o causa un perjuicio por una acción u omisión que le resulta imputable.

Esto significa que no tienes por qué asumir el coste de arreglar tu vivienda si los daños son consecuencia de una actuación de la que otra persona debe responder. Por ejemplo, si durante una reforma se rompe una tubería y el agua provoca humedades en tu techo, o si unos trabajos de demolición causan grietas en una pared de tu casa, puede existir responsabilidad por los daños.

Ahora bien, cada caso debe analizarse de forma individual. No todos los desperfectos que aparecen durante una obra tienen necesariamente su origen en ella. Por eso, es fundamental demostrar qué ha ocurrido, cuál es la causa de los daños y quién debe responder.

¿Qué daños puedes reclamar por las obras de un vecino?

Entre los casos más habituales están las grietas y fisuras en paredes y techos, las humedades provocadas por filtraciones, los daños en suelos y revestimientos, las roturas de tuberías y los problemas en instalaciones eléctricas o de fontanería.

También pueden reclamarse los daños en muebles, electrodomésticos y otros bienes que se hayan deteriorado a consecuencia de la obra, siempre que se pueda acreditar su relación con lo ocurrido.

Además del coste de reparar los desperfectos, puede haber otros perjuicios indemnizables. Por ejemplo, si los daños hacen necesario abandonar temporalmente la vivienda, podrían reclamarse determinados gastos de alojamiento, siempre que estén justificados y exista una relación directa con el incidente. Lo mismo sucede con otros gastos razonables que se hayan tenido que asumir para evitar que el problema empeore o para recuperar el uso normal de la casa.

No obstante, no se concede automáticamente una indemnización por cualquier molestia. Los daños y gastos deben acreditarse y valorarse según las circunstancias. Por eso, hay que conservar las facturas, los presupuestos y cualquier documento que permita demostrar las pérdidas económicas sufridas.

¿Quién es responsable de los daños: el vecino, la empresa de reformas o el seguro?

Una de las primeras dudas que surgen es a quién hay que reclamar, y depende del origen de los desperfectos y de las personas que hayan intervenido en las obras.

¿Tiene que pagar el vecino que ha encargado la obra?

Puede ser uno de los responsables frente al vecino perjudicado. 

Sin embargo, el hecho de ser propietario no significa que deba responder de cualquier daño, con independencia de su causa. Habrá que determinar qué actuación lo ha provocado y qué responsabilidad corresponde a cada implicado.

Si el propietario ha contratado una empresa para reformar su casa, puede ser necesario examinar tanto su actuación como la de los profesionales que ejecutan los trabajos. 

Por tanto, no conviene dar por hecho que la responsabilidad corresponde exclusivamente al dueño de la vivienda o únicamente al albañil antes de  conocer las circunstancias de la obra antes de decidir contra quién dirigir la reclamación.

¿Y si los daños los ha provocado la empresa de reformas?

Pueden tener responsabilidad si los desperfectos se deben a una actuación negligente, a una ejecución incorrecta o al incumplimiento de las medidas de seguridad necesarias.

La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, regula la responsabilidad de los agentes que intervienen en determinadas obras de edificación. No obstante, sus garantías y plazos no se aplican de forma automática a cualquier reforma doméstica ni sustituyen el análisis de la responsabilidad por los daños concretos que se hayan producido.

¿Puedo reclamar al seguro?

Sí. 

Tanto tu seguro de hogar como el seguro de responsabilidad civil del vecino o de la empresa que realiza las obras pueden intervenir, según las pólizas contratadas y las circunstancias del incidente.

Si tienes un seguro de hogar, lo mejor es comunicar los daños cuanto antes y consultar qué cobertura tienes. La compañía podrá indicarte si cubre la reparación, la valoración pericial o determinados gastos. Si adelanta el importe de los arreglos, también puede estudiar si procede reclamar posteriormente al responsable.

Que exista un seguro no significa que la compañía vaya a pagar sí o sí todos los daños, dependerá de las condiciones de la póliza, sus exclusiones y la causa del siniestro. De ahí la importancia de comunicar lo ocurrido sin dar por hecho que la responsabilidad o la cobertura están resueltas.

¿Qué debes hacer si las obras de tu vecino provocan daños en casa?

Si descubres grietas, humedades o cualquier otro desperfecto mientras tu vecino está realizando obras, la prioridad es actuar pronto y conservar pruebas de lo sucedido.

01. Documenta los daños desde el primer momento

Haz fotografías y vídeos de los desperfectos, procurando que se vea su ubicación y extensión. Si es posible, guarda también imágenes anteriores a las obras que permitan comprobar el estado de la vivienda antes de que apareciera el problema.

Anota cuándo detectaste los daños y cómo han evolucionado. Si las grietas aumentan, aparecen nuevas humedades o se desprende parte del revestimiento, documentar esos cambios puede resultar útil para determinar la causa y la gravedad.

Conserva también los mensajes que hayas intercambiado con el vecino, los presupuestos de reparación y las facturas de cualquier gasto relacionado con el incidente.

02. Avisa al vecino y comunica el problema por escrito

Una vez identificados los daños, informa al vecino de lo ocurrido. 

En ocasiones, la situación puede resolverse de manera amistosa, especialmente si ambas partes colaboran para identificar el origen del problema y organizar la reparación.

Aun así, es recomendable dejar constancia escrita de la comunicación. Puedes enviar un correo electrónico o un mensaje en el que describas los desperfectos, indiques cuándo han aparecido y solicites que se compruebe su origen.

Si no recibes respuesta o el vecino rechaza su responsabilidad, puedes enviar un requerimiento formal, por ejemplo, mediante burofax con certificación de contenido y constancia de entrega. Así quedará acreditado qué has reclamado y cuándo lo has hecho.

03. Solicita un informe pericial si es necesario

Las fotografías son útiles, pero pueden no ser suficientes para demostrar que las obras han causado los daños. 

Cuando existe una discusión sobre el origen de las grietas, las filtraciones o los problemas estructurales, conviene contar con un técnico especializado.

Un informe pericial describe los desperfectos, analiza sus posibles causas, valora si existe una relación con los trabajos realizados y calcula el coste de reparación. Según el problema, puede elaborarlo un arquitecto, un arquitecto técnico u otro profesional con la especialización adecuada.

Este documento es especialmente importante si el vecino o su aseguradora niegan que los daños procedan de la obra. Además, si existen indicios de un problema estructural, la valoración técnica ayudará a determinar qué medidas deben adoptarse.

04. Evita que los daños empeoren

Si existe una filtración activa, un desprendimiento o cualquier otro problema que pueda aumentar los desperfectos, adopta las medidas razonables para evitar que la situación empeore y comunícalo al responsable y a tu aseguradora.

Si se trata de grietas, deformaciones, ruidos estructurales inusuales o riesgo de desprendimiento, no te limites a esperar una respuesta a la reclamación. Solicita una valoración técnica urgente y, si existe peligro para las personas, abandona la zona afectada y contacta con los servicios de emergencia.

Si las obras de tu vecino han provocado daños en tu vivienda, actuar pronto es crucial para proteger tus derechos y evitar que el problema se agrave. Contar con asesoramiento de un profesional desde el principio te permite conocer las opciones disponibles y preparar una reclamación con mayores garantías de éxito.

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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Cuando, ya sea una persona o una empresa, no te paga una deuda, lo único que pasa por tu cabeza es: “¿Qué hago?, ¿cómo recupero mi dinero?” 

Ya lo has intentado hablando con el deudor, pero el pago no llega y las esperanzas las pierdes poco a poco.

Debes saber que existen mecanismos legales para reclamar lo que corresponde, que puedes actuar para reclamar tu dinero y  que lo fundamental es conocer los procedimientos, plazos y acciones legales que están de tu lado.

¿Qué se considera una deuda reclamable?

Las deudas pueden tener orígenes muy distintos: facturas impagadas, préstamos entre particulares, alquileres pendientes, trabajos realizados sin abonar, compraventas, … y es fundamental tener conciencia de que no todas las cantidades pendientes pueden reclamarse de cualquier manera. 

Para poder exigir judicialmente el pago, la deuda debe reunir una serie de características.

En términos generales, debe ser una deuda:

Cierta, es decir, que exista realmente.

Líquida, lo que significa que puede determinarse exactamente cuánto se debe.

Vencida, porque ya ha llegado la fecha en la que debía pagarse.

Exigible, es decir, que no exista ninguna condición pendiente que impida reclamar.

Estas características son especialmente importantes cuando se utiliza el procedimiento monitorio, regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, aunque sirven como referencia para valorar cualquier reclamación de deuda. De este procedimiento te hablamos más adelante.

El primer paso: intentar una solución amistosa

Antes de acudir a los tribunales, hay que intentar resolver el problema de forma extrajudicial. En muchos casos, el deudor termina pagando cuando recibe un requerimiento formal.

 Además, demostrar que se ha intentado llegar a un acuerdo es muy útil si posteriormente es necesario acudir a la vía judicial. Para eso, lo habitual es enviar una reclamación por escrito indicando claramente el importe adeudado, el motivo de la deuda, el plazo y las acciones legales que podrían iniciarse.

Lo más adecuado es utilizar un medio que permita acreditar tanto el envío como el contenido, como un burofax con certificación de texto o cualquier otro sistema que deje constancia fehaciente. Hay ocasiones en las que este sencillo paso es suficiente para solucionar el conflicto sin necesidad de iniciar un procedimiento judicial.

Reunir toda la documentación posible

Por otro lado, en paralelo hay que recabar y conservar todas las pruebas que acrediten su existencia.

Dependiendo de cada caso, pueden ser útiles documentos como contratos, presupuestos, facturas, encargos, transferencias bancarias, correos electrónicos o cualquier otra comunicación que demuestre la relación entre las partes y la obligación de pago.

Fundamental: no siempre es imprescindible contar con un contrato firmado. En muchas ocasiones, el conjunto de la documentación disponible permite acreditar por sí sola la existencia de la deuda.

Por esto, no debes olvidar que cuanta más información exista, mayores serán las posibilidades de éxito en una posible reclamación judicial.

¿Qué ocurre si el deudor sigue sin pagar?

Si la reclamación amistosa no funciona, el siguiente paso ya es el que hemos intentado evitar: acudir a los tribunales.

El procedimiento dependerá principalmente del tipo de deuda y de la documentación disponible. En nuestro país existen varios procedimientos judiciales para reclamar cantidades, aunque uno de los más utilizados es el procedimiento monitorio.

El procedimiento monitorio: la vía más habitual

Regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículos 812 y siguientes) y constituye una de las formas más rápidas y sencillas de reclamar determinadas deudas. Puede utilizarse cuando la deuda sea dineraria, esté vencida, sea exigible y pueda acreditarse mediante documentos que demuestren su existencia.

Una vez presentada la solicitud, el juzgado requerirá al deudor para que pague la cantidad reclamada o, en su caso, se oponga dentro del plazo legal.

A partir de ese momento pueden producirse tres situaciones diferentes.

• La primera es que el deudor pague, con lo que se pone fin al procedimiento.
• La segunda es que no haga nada, en ese caso, el acreedor podrá solicitar la ejecución judicial para embargar bienes o cuentas bancarias si fuera necesario.
• La tercera posibilidad es que presente oposición alegando que no está de acuerdo con la deuda. Cuando esto sucede, el procedimiento continúa según el importe reclamado y las circunstancias del caso. Precisamente por esto, aunque el procedimiento monitorio sea relativamente sencillo, es crucial preparar correctamente toda la documentación desde el principio.

¿Es obligatorio contratar abogado y procurador?

Dependerá del procedimiento y del importe reclamado.

En algunos casos es posible iniciar determinadas reclamaciones sin abogado ni procurador. Sin embargo, incluso cuando la ley no lo exige, contar con asesoramiento jurídico evita errores que pueden retrasar el procedimiento o incluso provocar que la reclamación sea desestimada.

Además, si el deudor presenta oposición, la intervención de profesionales ya es obligatoria según el tipo de procedimiento que continúe. Cada caso debe analizarse de forma individual para determinar cuál es la mejor estrategia.

¿Qué ocurre si el deudor no tiene bienes?

Una de las dudas más habituales.

Obtener una sentencia favorable no garantiza automáticamente que se vaya a recuperar el dinero. Si el deudor carece de patrimonio embargable o es insolvente, la ejecución se complica. No obstante, eso no significa que la reclamación carezca de utilidad.

Las resoluciones judiciales pueden ejecutarse durante el plazo que establece la ley. Si la situación económica del deudor mejora en ese tiempo, se puede intentar nuevamente el cobro mediante embargo de bienes, cuentas bancarias o devoluciones tributarias dentro de los límites legales.

Por este motivo, incluso cuando inicialmente parecen complicadas de cobrar, muchas reclamaciones terminan consiguiéndose con el paso del tiempo.

¿Cuánto tiempo hay para reclamar una deuda?

No todas las deudas pueden reclamarse indefinidamente. El Código Civil establece distintos plazos según el tipo de obligación.

Con carácter general, las acciones personales que no tengan un plazo especial prescriben a los cinco años desde que puede exigirse el cumplimiento de la obligación. Sin embargo, existen excepciones dependiendo del origen de la deuda, por lo que siempre conviene revisar cada caso concreto.

Además, determinados actos, como una reclamación extrajudicial o el reconocimiento de la deuda por parte del deudor, interrumpen la prescripción y hacen que el plazo empiece de nuevo.

Así que no hay que olvidar que esperar demasiado tiempo pone en riesgo la posibilidad de reclamar.

¿Puede reclamarse una deuda con intereses?

Sí.

Si las partes habían pactado intereses en el contrato, podrán reclamar conforme a lo acordado. Si no existe ese pacto, la ley también contempla supuestos en los que pueden generarse intereses legales o intereses de demora.

En el ámbito de las operaciones comerciales entre empresas y profesionales, además, resulta aplicable la Ley 3/2004, de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales, que establece un régimen específico de intereses y compensaciones por costes de cobro.

La importancia de actuar cuanto antes

Uno de los errores más frecuentes consiste en dejar pasar el tiempo esperando que el deudor termine pagando por iniciativa propia. Esto, por experiencia, sabemos que no ocurre a menudo.

Cuanto más se retrasa la reclamación, mayores serán las dificultades para localizar al deudor, conservar las pruebas o evitar que prescriba la acción. Además, si la situación económica del deudor empeora, disminuyen las posibilidades de recuperar el dinero.

Por ello, lo mejor es actuar en cuanto se detecta el impago, recoger la documentación disponible y elegir la vía más adecuada para reclamar.

Reclamar una deuda de forma legal no consiste únicamente en presentar una demanda. Conocer y seguir los procedimientos es lo que puede conseguir que al final se cobre o, por lo menos, se llegue a un acuerdo favorable. 

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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Prestar dinero a alguien cercano, un amigo o a un familiar se hace desde la confianza. La mayoría de las veces no hay nada escrito, sin recibos ni fechas claras para la devolución y, por supuesto, sin contrato.

¿Y cuando pasa el tiempo y esa devolución nunca llega?

En ese momento empiezan las dudas: ¿puedo reclamarlo legalmente?, ¿sirven los mensajes de WhatsApp como prueba?, ¿merece la pena acudir a un abogado?

La respuesta a todo es sí: el dinero prestado puede reclamarse judicialmente, aunque no exista un documento firmado. Pero para hacerlo bien conviene conocer cómo funciona este tipo de reclamación y qué opciones tienes antes de llegar a juicio.

Prestar dinero a un amigo también es un préstamo legal

Aunque se haga de manera informal, sigue siendo un préstamo entre particulares. que se incluye en los regulados por el Código Civil, en su art. 1740.

La legislación define un préstamo como “un contrato por el que una persona entrega dinero u otra cosa fungible a otra, con obligación de devolverlo”. Es decir, aunque haya amistad o relación familiar, si alguien recibe dinero con el compromiso de devolverlo, existe una obligación legal.

El problema es que, al hacerse desde la confianza, no se dejan pruebas claras del acuerdo y  eso lo complica todo si la devolución se retrasa.

¿Se puede reclamar un préstamo aunque no haya contrato?

Sí. 

Un contrato escrito ayuda muchísimo, pero no es obligatorio para reclamar el dinero. En muchos casos, los préstamos entre amigos se pueden demostrar mediante transferencias bancarias, Bizum, conversaciones de WhatsApp, emails, testigos, …

Por ejemplo, si existe una transferencia con conceptos como “préstamo”, “te dejo tanto” o conversaciones donde la otra persona reconoce que devolverá el dinero, esas pruebas tienen valor en un procedimiento judicial. De hecho, hoy ya los mensajes de WhatsApp se utilizan con frecuencia como prueba en los tribunales, siempre acreditados correctamente.

Por eso, a falta de un documento que lo corrobore, es fundamental no borrar conversaciones, guardar justificantes bancarios y conservar cualquier comunicación relacionada con el dinero prestado, hasta que se haya devuelto.

¿Qué ocurre cuando no se fija un plazo para la devolución?

Que se complica todo un poco más.

Prestar dinero sin concretar una fecha de devolución al principio parece lógico: existe confianza y nadie quiere presionar. Pero cuando pasan meses o incluso años, aparecen los conflictos.

Legalmente, si no se pactó un plazo concreto, el acreedor puede reclamar la devolución del dinero, sin embargo, antes de acudir a juicio, recomendamos hacer un requerimiento formal de pago.

Ese requerimiento sirve para dejar constancia de que se está exigiendo la devolución y será importante más adelante en caso de demanda.

Lo primero: intentar una solución amistosa

Sea como sea, siempre, antes de iniciar acciones legales, lo mejor es intentar resolver el problema de manera amistosa. Lo vemos a menudo en nuestro bufete, puede ser que la otra persona atraviese dificultades económicas serias y no lo devuelva porque le es imposible, no porque no quiera hacerlo.

En estas situaciones, ir a juicio puede evitarse si se alcanza un acuerdo de pago aplazado o fraccionado. Por no hablar de que acudir directamente a los tribunales deteriora todavía más la relación de amistad.

Lo mejor es dejar constancia escrita de las reclamaciones, por ejemplo, mediante mensajes claros donde se solicite la devolución y se fije un plazo razonable. Luego ya, si la situación no avanza, puede enviarse un burofax.

Reclamación de un préstamo mediante burofax

Es una de las herramientas más utilizadas en reclamaciones de deuda. Sirve para enviar una comunicación fehaciente dejando constancia del contenido del mensaje, la fecha y la recepción.

Normalmente, se reclama formalmente la devolución del préstamo y se advierte de posibles acciones legales. Aunque no es obligatorio para demandar, demuestra que se intentó resolver el conflicto antes de acudir a los tribunales.

Además, en ocasiones el simple envío del burofax hace que la otra persona se tome el asunto en serio y acceda a negociar.

¿Y si la otra persona dice que el dinero era “un regalo”?

Pasa, y no pocas veces. Cuando no existe contrato escrito, alegan que el dinero recibido no era un préstamo, sino una ayuda económica o una donación.

Por eso precisamente las pruebas de las que hemos hablado antes son tan importantes. No es lo mismo una transferencia con el concepto “préstamo para XXX ” que una transferencia sin explicación alguna.

Los tribunales analizan el conjunto de pruebas disponibles para determinar cuál era realmente la intención de las partes, y esto hace que las conversaciones posteriores reclamando el dinero y las respuestas reconociendo la deuda sean fundamentales.

¿Cuánto tiempo tienes para reclamar el dinero de un préstamo?

Las deudas no pueden reclamarse indefinidamente. 

El plazo general para reclamar deudas personales es de cinco años, según establece el art. 1964 del Código Civil. Ese plazo empieza a contar desde el momento en que puede exigirse el pago.

Eso significa que, pasado ese tiempo, la deuda puede considerarse prescrita y resultar mucho más difícil reclamar judicialmente. El problema es no saber exactamente desde cuándo empiezan a contar esos cinco años.

• Si en el préstamo se fija una fecha concreta para devolver el dinero, el plazo empieza a contar desde ese momento. 
• Cuando no se acuerda ningún plazo de devolución, el plazo empieza a contar desde que el prestamista reclama formalmente el dinero y exige su devolución.

Además, hay algo a tener en cuenta: ciertas actuaciones pueden “reiniciar” ese plazo. Por ejemplo, si la persona reconoce la deuda en un mensaje o si se envía un requerimiento formal de pago, como un burofax.

Lo mejor ante una situación de este tipo es no dejar pasar demasiado tiempo. Muchas reclamaciones se complican simplemente porque pasan los años y resulta más difícil demostrar el préstamo o reclamarlo dentro del plazo legal.

Qué ocurre si la deuda es pequeña

En estos casos parece que no merece la pena, pero depende del caso.

En nuestro país existe el procedimiento monitorio, pensado precisamente para reclamar deudas de forma relativamente rápida, que puede utilizarse cuando existe algún tipo de documento o prueba que acredite la deuda.

Si el deudor no se opone, el proceso puede terminar con una resolución judicial favorable sin necesidad de celebrar juicio.

Por otro lado, hay que tener en cuenta que para reclamaciones inferiores a 2.000 € no es obligatorio acudir con abogado ni procurador, aunque siempre es mejor hacerlo para preparar correctamente la reclamación.

Qué pasa si el amigo no tiene dinero para pagar

Este caso ya es un poco más complicado porque una sentencia favorable no garantiza automáticamente cobrar.

Si no paga voluntariamente, se puede iniciar una ejecución judicial para intentar embargar bienes, cuentas bancarias, nómina o devoluciones de Hacienda. El problema se agrava si es insolvente o no tiene bienes a su nombre. En esos casos, recuperar el dinero se complica.

Cómo evitar problemas al prestar dinero (a quien sea)

Muchas amistades y relaciones familiares se rompen por este motivo, cuando en la mayoría de los casos el conflicto podría haberse evitado dejando las condiciones claras desde el principio.

No hace falta redactar un contrato complejo, basta con un documento sencillo donde aparezca lo básico: cantidad, fecha, compromiso de devolución y firmas. No hace falta mucho más.

También y muy importante, utilizar transferencias bancarias y evitar entregar dinero en efectivo sin justificante.

Aunque parece incómodo pedir este tipo de formalidades a un amigo, precisamente cuando existe confianza es cuando más se tiende a dejar todo “de palabra”. Y eso es el origen de muchos problemas posteriores.

Prestar dinero a un amigo es algo sencillo, pero cuando no se devuelve, se convierte en un problema personal y legal bastante delicado.

Aunque no exista contrato escrito, lo importante es no dejar pasar el tiempo, intentar primero una solución amistosa y siempre dejar constancia de todas las reclamaciones realizadas.

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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