Comprar una vivienda nueva es un momento importante en la vida de una persona, sin embargo, no pocas veces surgen sorpresas no demasiado agradables: defectos de construcción que ponen en jaque la ilusión del nuevo hogar.
En esas situaciones es fundamental tener clara la forma en la que se debe actuar, en qué momento y a quién reclamar, para que se solucionen (lo antes posible) esos problemas que enturbian la ilusión con la que se ha dado ese paso.
¿Qué se considera un defecto de construcción?
Antes de comenzar una reclamación, es importante entender qué tipo de problemasentran dentro de los llamados “defectos de construcción”, para saber en qué casos estás en tu derecho de exigir que sean reparados.
Los defectos de construcción se dividen en categorías según su gravedad y el efecto que tienen en la vida diaria, y es esencial identificar cada tipo, ya que esto influye directamente en losplazos y procedimientos para reclamar, así como en las posibles reparaciones o compensaciones.
01.-Defectos estructurales
Problemas graves como grietas en paredes, hundimientos o fallos en los cimientos que ponen en vilo la seguridad de la vivienda y que, sin duda, son un peligro para quienes viven en ella.
02.-Defectos de habitabilidad
En este caso nos referimos a filtraciones, humedades, aislamiento térmico o acústico inadecuado, y algún otro por ese estilo, que hacen que la confortabilidad de la vida en tu hogar no sea del todo la esperabas al realizar la compra.
03.-Defectos estéticos
Hablamos de los acabados defectuosos, pintura mal aplicada o problemas en los detalles, ninguno de ellos afecta a la seguridad ni a la habitabilidad como sí lo hacen los dos anteriores, pero no dejan de ser defectos molestos e incómodosque no son agradables para nadie que ha realizado el enorme gasto de comprar una vivienda.
04.-Defectos o vicios ocultos
Por último, existe un tipo que resulta mucho más complicado de localizar porque no eres consciente de ellos a simple vista, son aquellos que están provocados por vicios ocultos.
Se trata de defectos en la construcción no evidentes en el momento de la compra, pero que con el tiempo aparecen y afectan a la habitabilidad, seguridad o uso de la vivienda.
Este tipo de problemas, sin duda, son más difíciles de detectar en un principio, pero tienen un peso importante en cualquier reclamación, aquí podemos incluir defectos en tuberías, filtraciones que tardan meses en manifestarse o problemas estructurales internos.
Todos ellos, ya sea los que puedes de inmediato o que aparecen pasado un tiempo, pero son consecuencia de una ejecución inadecuada, se contemplan en los contratos de compraventa donde, además, se establecen unos plazos dentro de los cuales puedes reclamar y unas compensaciones que debes recibir.
Compensaciones por defectos en la construcción
Cuando la reclamación tiene éxito, las soluciones que te ofrecerán van a depender del tipo de defecto y su gravedad, pero siempre encaminadas a solucionarlo, e incluyen reparaciones directas, una compensación económica o, en casos extremos, la rescisión del contrato.
Por ejemplo, para problemas estructurales, lo más común es que se ordene una reparación inmediata, mientras que para defectos estéticos puede optarse por compensaciones.
¿Cuáles son los plazos para reclamar los defectos en la construcción?
Es fundamental actuar dentro de estos plazos, ya que, una vez pasados, te es mucho más complicado, o incluso imposible, reclamar por ellos, por no hablar de que cada día cuenta cuando detectas un defecto, y la prontitud en actuar influye en la solución que necesitas.
Consecuencias de reclamar fuera de tiempo
No respetar los plazos para reclamar deriva en la pérdida de derechos sobre las reparaciones o compensaciones, que te corresponden en caso de actuar a tiempo.
Si el periodo límite ha pasado, las constructoras o promotores están en disposición de negarse a asumir responsabilidades, dejándote con el problema y los costes asociados a él, en definitiva, una vez fuera de plazo, dependes de la buena voluntadde quien los debe subsanar.
Razón suficiente para conocer los pasos a dar y hacerlo lo antes posible.
Primeros pasos para reclamar defectos en una construcción
Imagina que te acaban de entregar tu vivienda recién construida y, en los primeros días o semanas, detectas detalles que no deberían estar así, importantes o no, pero que no corresponden a una nueva construcción
Debes empezar a actuar.
Reúne toda la documentación
Busca el contrato de compraventa, planos, memoria de calidades y cualquier documento relacionado con la construcción de la vivienda, todos van a ser clave para demostrar tus derechos.
Realiza una inspección detallada
Anota los defectos que encuentres, es muy conveniente que complementes con fotografías, vídeos y cualquier prueba que evidencie el problema.
Contacta con el promotor o constructor
Notifica los defectos por escrito (puede ser un burofax o correo certificado) para dejar constancia de tu reclamación, en este punto, cuanto más descriptiva sea tu información, mucho mejor, ten en cuenta que cuando más claro sea lo que expones, menos posibilidad de que te lo puedan negar.
Solicita una solución
Con todo, indica que esperas una reparación en un plazo razonable, por lo general, se da un tiempo prudente para que el promotor actúe, siempre dependiendo de la complejidad de los trabajos que se necesiten.
Este proceso inicial es la base para cualquier reclamación: documentar bien los problemas y comunicarse de forma oficial con el promotor son pasos que no debes omitir en ningún caso
¿Qué hacer si no resuelven el problema?
Si no recibes respuesta, o la solución que te dan no es satisfactoria, tienes la opción de continuar con acciones ya en el ámbito legal, para que se tengan en cuenta tus reclamaciones.
1. Busca ayuda de un profesional
Un arquitecto técnico o perito te puede realizar un informe sobre los defectos encontrados, con él tienes más fuerza para demostrar que el problema existe y cuál es su alcance.
Además, tener una evaluación profesional es algo determinante, si la cosa avanza y termina en los tribunales.
2. Mediación o reclamación extrajudicial
En ocasiones, la mediación es una buena opción para llegar a un acuerdo sin necesidad de ir a juicio.
Siempre, en cualquier caso, recomendamos el diálogo entre las partes en conflicto, te puede parecer que no, pero se alcanzan soluciones más rápidas y económicas que frente a un juez.
En este punto ya debes interponer una demanda contra el promotor, constructor o incluso contra los técnicos responsables de la obra, dependiendo del caso, y para ello acompáñate de un abogado especializado en este tipo de reclamaciones.
Reclamar defectos en una vivienda recién comprada parece un proceso muy complicado y, sobre todo, costoso, detalles que te echan para atrás, pero dando los pasos adecuados y hacerlo acompañado de un profesional facilita que consigas que se tengan en cuenta tus derechos.
No olvides que, si ganas el juicio, el promotor o constructor se hace cargo de las costas procesales, con lo que todo lo que inviertas ahora lo recuperas al final.
Si necesitas ayuda personalizada para tu caso, quieres comentarnos tu situación o necesitas asesoramiento te recordamos que puedes solicitar una cita o video cita online en cualquiera de nuestros despachos:
Cuando adquirimos un producto o contratamos un servicio, nos centramos solo en la compra, y no nos preocupamos de los derechos que tenemos como consumidores, hasta que algo en esa compra o ese servicio, algo sale mal.
Uno de los más importantes es el derecho de desistimiento, que permite echar marcha atrás en determinadas situaciones, y con el que es posible anular un contrato que ya hemos firmado.
¿Qué es el derecho de desistimiento?
Una herramienta legal que te permite, como consumidor, cancelar un contrato, ya sea de compra de productos o servicios, sin necesidad de dar explicaciones y sin penalizaciones.
Digamos que es como si tuvieras una segunda oportunidad para pensarlo mejor.
Este derecho está regulado por la normativa de protección al consumidor, Ley 4/2022, de 25 de febrero, que busca equilibrar la relación entre el comprador y el vendedor, y que es especialmente útil en contratos que se celebran a distancia (por ejemplo, compras por Internet) o fuera del establecimiento comercial (como una venta a domicilio).
Otra cosa es si podemos recurrir a él siempre que cambiamos de opinión, y ante eso, la respuesta es que no,solo puede hacerse en casos concretos, no porque, de repente, te des cuenta de que eso que has comprado ya no te gusta.
¿En qué casos se aplica el derecho de desistimiento?
Como decimos, se aplica en muchos y muy diferentes contratos, pero las situaciones en las que puedes hacer uso de él son específicas y no cualquiera.
Compras por internet, si compras algo en una tienda online, tienes derecho a desistir una vez recibes el producto.
Ventas telefónicas, cuando contratas algo como un servicio de televisión o Internet, por ejemplo, por estas vías.
Ventas fuera del establecimiento comercial, por ejemplo, si te ofrecen un producto en tu domicilio o en una reunión de ventas.
Es importante destacar, y que no puedes olvidar, que este derecho tiene un plazo limitado para ejercerlo, que suele ser de 14 días naturales desde que recibes el producto o firmas el contrato, a no ser que en los términos y condiciones del documento ponga alguna cláusula diferente.
¿Cómo puedo ejercer mi derecho al desistimiento?
El proceso para desistir de un contrato no es complicado, pero debes seguir algunos pasos clave, el primero de todos es leer los Términos y condiciones para comprobar los requisitos que se especifican para hacerlo.
Este paso no se hace habitualmente y, cuando llega el momento, te encuentras con alguna “sorpresa” que no te esperabas o una condición que te impide echarte para atrás, y que has aceptado con la firma.
Una vez que te has informado, cuentas con todos los datos para seguir el proceso de manera lega, y conseguir la devolución de ese producto o el reembolso del dinero de ese servicio que has contratado.
01.-Comunicación
Lo primero que debes hacer es informar al vendedor o proveedor de tu decisión, mediante un formulario de desistimiento (que muchas empresas ya incluyen en sus contratos), o por cualquier medio que deje constancia, como un correo electrónico, donde informes a la otra parte de tu decisión.
Lo importante es que hagas ver tu deseo de desistir del acuerdo que tenéis.
02.-Devolución del producto
Si el contrato implica la compra de un bien, deberás devolverlo en las mismas condiciones en que lo recibiste, para hacerlo, ten presente que, por lo general, los gastos de devolución corren por tu cuenta, salvo que el vendedor indique lo contrario.
Si hablamos de un servicio que has contratado (un curso online o una membresía, por ejemplo), no puedes devolver nada, pero pierdes el acceso a esos materiales.
03.-Reembolso
Una vez que comunicas tu decisión y devuelves el producto (en su caso), el proveedor está obligado a devolverte el dinero en un plazo de 14 días, a contar desde la fecha de comunicación, siempre salvo la que haya alguna cláusula que indique un plazo diferente.
Excepciones al derecho de desistimiento
Aunque este derecho es muy amplio, no se aplica en todos los casos, y antes de hacer uso y meterte en una maraña de quejas y reclamaciones ten en cuenta las excepciones más habituales:
Productos personalizados
Si el bien fue hecho a tu medida o según tus especificaciones, no puedes desistir de su compra y exigir la devolución de tu dinero.
Servicios ya ejecutados
Si contrataste un servicio que ya se ha completado (por ejemplo, una reparación urgente en tu casa), no podrás ejercer este derecho.
Bienes perecederos
Tampoco si se trata de productos que puedan deteriorarse rápidamente, como alimentos frescos o flores.
Contenido digital
Si descargas un contenido digital, como un libro electrónico o una película, ya has comenzado a usarlo, por lo que no lo puedes devolver.
Por eso, insistimos en la importancia de que leas las condiciones del contrato que firmas antes de realizar la compra de cualquier producto, no solo en estas excepciones, sino siempre, en ellas debe poner claramente los requisitos para “cambiar de opinión”, y en qué situaciones puede hacerse.
Consecuencias del desistimiento
Cuando ejerces ese derecho, ambas partes regresáis a la misma situación que antes de firmar el contrato.
El vendedor, o proveedor, debe devolverte el importe total que pagaste, incluidos los gastos de envío iniciales, si los hubo, y tú, como consumidor, debes entregarle el producto en buen estado, y asumir los costos de devolución (si no se indica lo contrario).
Es importante no confundirlo con la garantía legal, recordemos que este derecho te permite cancelar un contrato sin dar razones, mientras que la garantía cubre defectos o problemascon el producto adquirido
Por ejemplo, si compras un electrodoméstico que te llega defectuoso, puedes devolverlo bajo la garantía, pero si simplemente decides que ya no lo quieres porque cambiaste de opinión, puedes usar tu derecho de desistimiento (si estás dentro del plazo establecido y cumples con las condiciones del fabricante para hacerlo)
En cuando a los productos digitales, algunos tiene una garantía que consiste en que si en los primeros días te das cuenta no es lo que buscas, si resulta que no te interesa, te devuelven el dinero, pero otros, por sus características, no.
De todo eso te debes informar antes del pago.
¿Qué pasa si no respetan tu derecho de desistimiento?
Si el vendedor o proveedor no respeta tu derecho de desistimiento, tienes varias opciones:
Reclamación interna, dirígete primero al servicio de atención al cliente de la empresa y solicita la devolución, la mayor parte de las veces son situaciones que se solucionan con el diálogo, y no hay que llegar mucho más allá.
Vía judicial, si llegas aquí es que no ha habido manera de que te devuelvan tu dinero, ni darte una solución conveniente, entonces puedes acudir a los tribunales para exigir el cumplimiento de tus derechos.
Circunstancias para anular un contrato firmado
Además del derecho de desistimiento, existen otras situaciones en las que es posible anular un contrato firmado, que suelen depender de factores específicos regulados por el derecho civil
Vicios del consentimiento
Si una de las partes firma el contrato bajo engaño, error o coacción, puede solicitar la anulación, un caso claro es si te obligan a firmar con amenazas, o si te engañan respecto al contenido de eso que adquieres.
Falta de capacidad legal
Cuando estamos ante una situación en la que una de las partes es unmenor o una persona con incapacidad legal declarada, entonces el contrato puede ser considerado nulo.
Objeto ilícito o inmoral
Un contrato que tiene como objeto algo ilegal o contrario a la moral no es válido, por ejemplo, un acuerdo para realizar actividades prohibidas por la ley.
No puedes firmar algo que te obligue a cometer un delito.
Inexistencia de causa
Si no tiene una causa válida que justifique su existencia, puede ser anulado, este caso está enlazado con el punto anterior, ocurre cuando no hay un motivo lícito o suficiente para la celebración del contrato.
Cláusulas abusivas
Hemos comentado que debes leer las condiciones de la compra antes de realizarla para ver si hay cláusulas que te puedan comprometer a algo que no deseas.
En caso de que alguna de ellas sea abusiva, es decir, si el contrato contiene obligaciones que generan un desequilibrioimportante entre las partes, es posible solicitar su nulidad.
El derecho de desistimiento te da la tranquilidad de poder echarte para atrás si no estás de acuerdo, sin demasiadas complicaciones, pero, como hemos visto, no en cualquier caso.
Lo importante es que lo conozcas y sepas que puedes reclamar por un producto o servicio después de la compra o contratación, y ejercer tu derecho, incluso, llegando hasta los tribunales, si los pasos previos no han sido efectivos
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Alquilas un piso amueblado y, distinto es que sea para unos pocos meses, para una pequeña estancia por estudios o trabajo, o que sea con la idea de crear el hogar de tu nueva vida.
En el primer caso, te puedes conformar y adaptarte a eso que no te guste de la decoración, en el segundo, la cosa puede complicar: cuando llegas a un piso amueblado para estar durante mucho tiempo, y esos muebles no son de tu agrado, o prefieres tener otro tipo que decoración
¿Qué pasa si el sofá no es cómodo, o la mesa del comedor no encaja con tu estilo? ¿Tu casero puede decirte que no? ¿Qué dice la ley en esos casos?
¿Qué dice la ley sobre los muebles en un alquiler?
En España, los alquileres están regulados principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que aunque no entra en detalles específicos sobre los muebles, sí establece los derechos y deberes tanto del casero como del inquilino.
Cuando firmas un contrato de alquiler, este documento es clave, de ahí su importancia y que insistamos tanto en que no te limites a uno bajado de internet, genérico y que para nada se refiere a tu situación, sino que lo hagas con un contrato redactado por un abogado.
Ahora, siguiendo con este importante tema, si el piso está amueblado, el contrato debe incluir un inventario detallado que especifique los muebles y electrodomésticos que forman parte de la vivienda.
Por tanto, si los menciona, se convierten automáticamente en un punto importante del acuerdo, y cambiarlos o eliminarlos sin permiso puede considerarse una modificación del contrato.
En caso contrario, si no hay inventario o cláusulas específicas sobre ellos, la situación se te presenta más flexible, pero no significa que tengas carta blanca y que, en cuanto entres por la puerta, te deshagas de todo lo que hay en la vivienda ni que cambies los muebles sin permiso.
Hacerlo implica sanciones, como perder parte de la fianza si el propietario considera que no has respetado las condiciones del contrato, o cualquier otra que se pueda especificar como cláusula del mismo.
02.-El contrato no menciona nada sobre los muebles
Aquí entramos en terreno más gris.
Legalmente, el casero puede argumentar que los muebles son parte de la vivienda alquilada, y que cualquier modificación afecta su propiedad, sin embargo, también puedes defender que un cambio temporal no supone un problema, siempre que respetes las condiciones originales al devolver el piso.
03.-Hay un acuerdo previo
Lo mejor, siempre, es hablar con el propietario antes de hacer cambios.
Si el casero está de acuerdo, asegúrate de dejarlo por escrito, aunque sea un correo electrónico, es la mejor manera que tengas un respaldo para que cuando, pasado el tiempo, alguien no se acuerde de lo que se dijo meses o incluso años atrás.
Así evitarás malentendidos en el futuro.
¿Qué pasa si quiero sustituir los muebles de mi piso de alquiler?
Es algo muy habitual, ya sea nada más entrar, porque no encajan con tu estilo, o pasado el tiempo porque quieres dar otro aire a tu vivienda.
En cualquier caso ten cuenta estos dos escenarios:
Sustitución temporal
Es una opción que puede conseguir que ambos estéis de acuerdo, puedes llevarlos a un guardamuebles, un trastero o cualquier lugar donde estén protegidos y, una vez que te vayas de la casa, puedes llevarte los tuyos y reubicar los antiguos
En ese caso, asegúrate de que sea en un lugar seguro y en buen estado, que los mantenga en condiciones, y no causar daños a los muebles durante su almacenamiento.
Sustitución permanente
Si prefieres cambiarlos y no devolverlos, necesitas el consentimiento del casero, ten en cuenta que no son tuyos, y no puedes actuar sobre ellos como si lo fueran.
El casero se cierra en banda y no hay manera de llegar a un acuerdo para conseguir su permiso de cambiar los muebles del piso de alquiler.
En esos supuestos, lo primero es acudir al contrato y asegurarte si esa negativa tiene fundamento legal, en caso de que se diga expresamente que no se permite, no puedes hacer nada si se niega a negociar.
Es en este punto es cuando llegan nuestros clientes, para conocer con qué opciones cuentan para actuar, y debes hacerlo tú también si te ves en esa situación, porque un cambio de los muebles sin autorización no es recomendable.
Te enfrentas a problemas legales o económicos una vez que finalice el contrato.
Qué muebles se consideran parte del inventario inicial
Muebles grandes, como sofás, camas, mesas, sillas y armarios.
Electrodomésticos, como frigoríficos, lavadoras y microondas.
Elementos decorativos importantes, como lámparas, cortinas o alfombras.
El inventario no suele incluir objetos menores, como utensilios de cocina o pequeños adornos, a menos que el propietario los haya listado específicamente.
Si el contrato no lo tiene en cuenta, no debes conformarte, añádelo tú, documenta el estado del piso al iniciodel arrendamiento, con fotos o vídeos, para evitar conflictos al final del contrato.
¿Y si el casero no cumple con su parte?
El propietario también tiene unas obligaciones en lo referente a los muebles que debe cumplir en caso de que se niegue a que los cambies.
La principal es que los muebles han de estar en perfecto estado al inicio del contrato.
Si un mueble se deteriora por su uso normal, el casero tiene la obligación de repararlo o sustituirlo, pero cuando te lo entrega con la vivienda, debe estar, o funcionar, perfectamente.
En caso de que no sea así y se niegue a que realices el cambio, estás en disposición de reclamar tus derechos como inquilino.
¿Qué pasa con la fianza?
La fianza es una garantía para el propietario en caso de que el piso sufra daños, o no respetes las condiciones del contrato
En el supuesto de que cambies los muebles sin permiso, sin estar contemplado en el acuerdo, el casero puede actuar de manera legal contra ti y hacerlo de dos maneras, principalmente.
Una de ellas, retener parte de la fianza para cubrir el coste de devolver los muebles originales, o de recuperar eso que has dañado o retirado, por ejemplo si había una mesita en el salón que a ti no te gustaba y la quitas, la cantidad que te retiene será la necesaria para sustituir esa mesita, y dejar el salón en su estado inicial.
Consejos para evitar problemas con muebles en el piso de alquiler
Siempre damos el mismo consejo cuando se trata de relaciones como esta que pueden durar mucho tiempo y que, en caso de que aparezcan conflictos, es muy difícil para ambas partes: el diálogo.
Habla con el propietario
La comunicación es clave.
Si tienes en mente un cambio, explica tus motivos al casero, a menudo, un propietario razonable no pone pegas a que mejores el espacio, mientras respetes sus condiciones.
Negocia al inicio del contrato
Si sabes que quieres usar tus propios muebles, plantea la posibilidad desde el principio.
Algunos propietarios aceptan guardar los originales mientras dura el alquiler, pero hacerlo sin su consentimiento convierte algo que se hubiera solucionado al principio en una batalla legal.
Guarda siempre un registro
Cualquier acuerdo verbal con el casero es mejor tenerlo por escrito, puede ser suficiente un email o un wasap al que recurrir en caso necesario para evitar futuros malentendidos.
Revisa el estado de los muebles
Antes de hacer cambios, revisa y documenta el estado de los muebles originales, muy útil si surge alguna disputa al final del contrato.
Una relación entre arrendador y arrendatario es a veces complicada, uno utiliza la propiedad del otro durante una temporada, y está presente la posibilidad de que surjan situaciones en las que ambos no piensen igual.
Lo mejor de todo para evitarlos es realizar un contrato detalladoal que acudir ante cualquier tema referente al piso y, en caso de que no lo contemple, intentar llegar a un acuerdo entre ambos en el mejor consejo que podemos darte.
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La responsabilidad civil por daños y perjuicios es un término que suena complicado, pero está más presente en situaciones de la vida cotidiana de lo que imaginas.
Ese daño puede ser a su propiedad, integridad física o moral, y es causado por la acción o negligencia de otro, así que, como te decimos, está a la orden del día, por el ámbito tan grande que abarca.
Vamos a hablar hoy más detenidamente de ello y de cómo te puede afectar.
¿Qué es la responsabilidad civil?
En términos sencillos, la responsabilidad civil implica que, si una persona causa un daño a otra (ya sea por acción directa o por negligencia), tiene la obligación legal de repararlo, normalmente con una compensación económica.
Es importante, en este punto, diferenciar entre responsabilidad civil y responsabilidad penal, ya que en esta última, el acusado tiene penas de cárcel, y económicas muy elevadas, y no se resuelve con una negociación y una sanción del juez, como lo hace la primera.
Responsabilidad civil
La obligación que tienes de reparar los daños y perjuicios que origines a otra persona o a su patrimonio, y la encuentras en el artículo 1089 del Código Civil.
Aquí, distinguimos dos tipos:
01.-Responsabilidad civil contractual
El daño surge del incumplimiento de un contrato, es decir, hay un documento legal que se infringe y tiene consecuencias que se deben acatar.
Ponemos un ejemplo: contratas a una empresa para reformar tu casa y, por negligencia, dañan una parte de la estructura.
Un caso claro en el que están obligados a compensarte por ello.
02.-Responsabilidad civil extracontractual
El daño no tiene su origen en un contrato, sino en un acto ilícito o negligente, no has firmado nada que te obligue a compensar por “eso” que has hecho, pero de cualquier manera, has perjudicado a alguien y debes repararlo.
Un ejemplo típico es un accidente de tráfico en el que causas daño a otro, ya sea a su persona o a su coche en este caso.
Con los conceptos básicos claros, veamos algunos de los casos de responsabilidad civil por daños y perjuicios.
7 casos de responsabilidad civil por daños
Hay diferentes, según el ámbito en el que se producen, y cada uno tendrá unas consecuencias particulares.
01. Accidentes de tráfico
Uno de los casos más habituales que nos encontramos.
Si provocas un accidente, ya sea por saltarse una señal de tráfico, conducir distraído o en estado de embriaguez, tienes la obligación de reparar los daños que causes, ya sea a otros vehículos como a cualquier persona involucrada.
Con esto hablamos de los costes de reparación de los vehículos, así como la compensación por lesiones físicas que puedan haber sufrido tanto pasajeros como peatones.
02. Accidentes laborales
En un accidente en el trabajo puedes reclamar una compensación si demuestras una falta de medidas de seguridad por parte del empleador, y eso es importante que lo tengas en cuenta: es indispensable demostrar que la empresa incumplió con sus obligaciones de prevención.
03. Responsabilidad médica
Otro ámbito en el que se aplica frecuentemente, aunque los médicos y hospitales hacen todo lo posible por sus pacientes, a veces, cometen errores que provocan daños o perjuicios.
Si, como paciente, sufres una complicación por una negligencia médica, tienes derecho a reclamar una compensación, en caso de un diagnóstico erróneo, un tratamiento inadecuado o, incluso, errores durante una cirugía.
04. Caídas en lugares públicos o privados
Imagina que resbalas y te lesionas en un supermercado, por ejemplo, o en la acera, según regresas a casa.
Si demuestras que fue por algo como un suelo mojado, sin señalizar, o en mal estado, puedes reclamar una compensación, porque es obligación del propietario (particular u organismo público) mantener sus instalaciones seguras para evitarlo.
05. Daños a la propiedad
Otro caso demasiado habitual, por ejemplo, esa reforma de tu vecino que ha provocado grietas en tu cocina, o por ese árbol de la finca colindante del que cae una rama, justo, sobre la barbacoa de tu jardín.
En ambos casos, puedes pedir una compensación por los daños sufridos.
06. Responsabilidad civil de productos defectuosos
Un ejemplo, compras una lavadora que resulta tener un fallo, al segundo día empieza a salir agua y termina con humedades en el suelo de tu cocina, puedes reclamar al fabricante o al vendedor por todo lo que te ha causado.
07. Indemnización por daño moral
Aunque hablaremos en un punto más adelante de este tema, te adelantamos un poco este tipo de responsabilidad civil porque es un caso relevante y bastante habitual: el daño moral y cómo repararlo
Aquí, es complicado de cuantificar porque se basa en un sufrimiento que alguien experimenta por una negligencia y cada uno tiene una forma de poner precio a algo así.
Esto no es como esa reparación que necesita tu coche después de un golpe, y que el taller te cobra una cantidad determinada, o ese arreglo de humedades de la cocina provocadas por la lavadora, aquí no es sencillo valorar el sufrimiento de una persona a raíz de algo que ha hecho otra.
Son ejemplos los casos de difamación o calumnia, donde se daña tu reputación, en ellos puedes solicitar una indemnización por el sufrimiento y la humillación causados.
También el acoso laboral o mobbing, donde hablamos de maltrato psicológico en el entorno de trabajo.
Aunque complicado, los jueces lo valoran y consideran el impacto en la vida del afectado, para determinar una compensación económica justa por ese daño sufrido.
Responsabilidad civil por daño emocional
Con la explosión del uso de internet y las redes sociales, los casos de daños a la reputación por difamaciónhan adquirido una dimensión que desconocíamos hasta ahora.
Una declaración, un comentario malintencionado, o la difusión de información delicada sin permiso, se propaga en cuestión de minutos, y causa un daño irreparable a la reputación de una persona o empresa.
La facilidad para publicar contenido online ha generado un aumento en los casos de difamación digital, un tipo de daño moral que está contemplado dentro de la responsabilidad civil.
Consecuencias legales de la difamación digital
En España, la difamación es un acto ilícito que da lugar ademandas civiles y, en algunos casos, incluso a procedimientos penales si el daño es grave.
Cualquier víctima puede interponer una demanda por daños y perjuicios, exigiendo una compensación económica por el daño moral sufrido, además de exigir, aunque sea muy complicado de hacer, que el contenido difamatorio sea retirado de la red
¿Qué consigue una demanda por difamación?
Si no lo consigue, por lo menos, intenta reparar el daño emocional y el sufrimiento causado, por lo que el juez estudia cada caso de manera independiente para valorar el impacto en la vida de la víctima, así como la gravedad de las acusaciones.
¿Cómo actuar ante una difamación digital?
Lo primero, ante cualquier solicitud de responsabilidad civil, es imprescindible aportar pruebas.
Si no tienes pruebas físicas que te avalen, muestra capturas de pantalla, emails, wasap, y cualquier evidencia del contenido difamatorio, porque aunque sea retirado, te sirven de prueba para demostrar el caso ante el juez.
Busca asesoramiento legal, es necesario que acudas a un abogado especializado enderecho digital o responsabilidad civil que evalúe tu situación y te indique los pasos a seguir.
A menudo, se alcanza un acuerdo amistoso sin necesidad de llegar a los tribunales y es con un abogado a tu lado con quien lo puedes conseguir.
No olvidemos que los casos que se resuelven tras un acuerdo entre las partes evitan la pérdida de mucho tiempo y dinero.
Como decimos, aunque seguro que quieres eliminar ese contenido es realmente difícil, pero no dejes de intentarlo.
Contacta con la plataforma o el responsable del contenido y solicita que sea retirado, en el caso de las redes sociales y plataformas de vídeo tienen mecanismos para denunciar contenido difamatorio o que infrinja las normas, y pueden ayudarte a conseguirlo.
Si el daño que has sufrido es importante, seguramente que ese contenido se elimine no es suficiente, sino que quieres una compensación económica, y es aquí cuando un abogado te ayuda, sin duda, a conseguirla.
Es habitual que a nuestro bufete lleguen clientes que han sufrido algún daño, que quieren que se repare, y es a través de una demanda civil la manera en la que ayudamos, solo consúltanos y evaluamos tu caso, para dar con la solución que más te favorezca.
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Los contratos civiles juegan un importante papel para regular las relaciones entre particulares, podemos considerarlos como herramientas legales fundamentales que formalizan acuerdos en los que se involucran bienes o servicios.
Un contrato, ya seacivil, mercantil, laboral, o del tipo que sea, da cierta seguridad a ambas partes, es un compromiso que se adquiere y obliga a realizar, o entregar algo, con unas consecuencias en caso de no hacerlo.
En esta ocasión, nos vamos a centrar en unos de ellos, los contratos civiles, dentro de los cuales nos encontramos tres tipos principales que conviene diferenciar, y de los que también hablaremos en este post.
¿Qué es un contrato civil
Los contratos civiles, regulados en el Código Civil, son acuerdos jurídicos entre dos o más personas mediante los cuales se establecen responsabilidades y derechos recíprocos de obligado cumplimiento.
Se utilizan para regular relaciones entre particulares en situaciones de índole privada, como la compraventa de bienes, arrendamientos y préstamos, entre otros.
Se realizan por voluntad propia, en caso contrario, si media violencia o intimidación, ese documento pierde toda su validez legal.
Cuando dos personas (en el caso de contratos civiles, pero en otro pueden ser empresas u organizaciones) documentan un acuerdo con un contrato de por medio, lo hacen en ese instante obligatorio, ambas lo deben cumplir y acatar las consecuencias de no hacerlo.
Para esto se apoyan en cláusulas que aclaran, o especifican, algo concreto de los puntos que se detallan en los apartados del contrato.
Una vez que se firma el contrato, se han de cumplir o, en otro caso, la parte afectada tiene derecho a reclamar, incluso con una indemnización que cubra los daños y perjuicios que esa forma de actuar le haya ocasionado.
Vemos un ejemplo: dos personas realizan un contrato de compraventa de un coche, añadiendo una cláusula que establece que, el vendedor, antes de la entrega debe reparar unos pequeños desperfectos.
Cuando llega el momento, si no lo ha hecho, está incumpliendo el contrato, aunque a la venta, porque no cumple, una cláusula que hay en él.
En definitiva, es una manera de concretar el cumplimiento del contrato.
Características de los contratos civiles
Para que los contratos civiles tengan validez, han de cumplir una serie de requisitos fundamentales para su legalidad.
Capacidad legal
Los firmantes deben sermayores de edad, y no estar sujetos a ninguna incapacidad legal, en el caso de menores, han de estar respaldados por un tutor legal que será quien firme en su nombre.
Consentimiento
Para que un contrato civil sea válido, ambas partes deben consentir voluntariamente, sin coacción, engaño o error, ya sea de manera verbal o escrita.
Objeto lícito
Lícito y claro, es decir, que sea posible, y no vaya en contra de la ley o la moral, no se puede hacer un contrato en el que el objeto sea realizar una actividad ilegal, es ese caso sería nulo.
Formalidad
Un contrato es un documento legal que es de obligado cumplimento, como hemos dicho, por eso mismo implica cierta formalidad.
Normalmente, se realiza por escrito y lo firman las partes, eso ya es una formalidad, pero hay casos en los que se puede exigir que sea registrado ante notario, o cualquier otra excepción, para que tenga validez.
En todo caso, siempre aconsejamos que el contrato sea redactado por un abogado, quien tiene en cuenta consideraciones que, de otra manera, te pueden perjudicar.
Existe además la posibilidad de realizar un contrato oral, en ese caso es necesario la presencia de dos o más testigos que lo avalen.
Causa
Todo contrato civil debe tener un motivo o finalidad legítima que justifique el acuerdo.
Es, digamos, la razón que lleva a las partes a realizar el contrato, en una compraventa de una vivienda es la propia adquisición del inmueble, la causa del contacto
Tipos de contratos civiles
Y hemos visto que, entre personas, se pueden realizar diferentes acuerdos contractuales, parece que cuando hablamos de ellos siempre nos viene a la cabeza un contrato para la compra de algo, pero existen otros que merece la pena conocer y diferenciarlos.
01. Contrato de compraventa
El que te comentábamos, uno de los más habituales y que utilizas muy a menudo, es el más conocido y en el que hay poca confusión.
Una de las partes, vendedor, se compromete a transferir la propiedad de un bien a otra, el comprador, a cambio de una cantidad de dinero.
El primero debe entregar el objeto del contrato en las condiciones pactadas, y el segundo, pagar el precio acordado.
Luego, como vimos al principio, pueden existir unas cláusulas que concreten la transacción o pongan alguna condición específica que se debe cumplir, sin eso, recordemos, no se puede llevar a cabo el acuerdo.
02. Contrato de donación
La donación es un contrato mediante el cual una persona, donante, transfiere gratuitamente la propiedad de un bien a otra, donatario, sin recibir nada a cambio.
Hablamos de un acto de generosidad de la persona que dona, que lo hace por propia voluntad, sin ningún interés de beneficio alguno, esa es la característica principal, que no existe una contraprestación económica.
Sí, en el Código Civil hay circunstancias en las que se permite.
Entre ellas están, el cambio de voluntad del donante, (si, por algún motivo, decide no seguir adelante), en el caso en el que el donatario incumpla alguna de las condiciones que se impusieron para la donación, y por último, en caso de ingratitud.
Hablamos de que el donatario atente contra la vida, honor o bienes del donante, o le impute algún delito, por ejemplo.
La donación puede estar sujeta a ciertas condiciones, pero siempre será, a título gratuito: un padre que le dona una obra de arte a tu hijo en el momento en el que termine los estudios.
03. Contrato de permuta
Conocido como “trueque”, es un contrato mediante el cual las partes intercambian bienes entre sí, sin que medie un precio en dinero.
Es, como ves, muy similar al de compraventa, solo que, en vez de dinero, la transacción se realiza con otro bien como contraprestación.
Aunque no es necesario que los bienes intercambiados tengan exactamente el mismo valor, en la práctica, suele haber un acuerdo sobre la equivalencia, o compensaciones adicionales si no lo son o es muy diferente.
Es el caso de un intercambio de vehículos, por ejemplo, una persona entrega su coche a otra que, a cambio, entrega su moto.
Lo normal es que sean de un valor similar o, en otro caso, se añade una compensación para que equilibre, (la moto, de menor valor, incluye una equipación completa para el conductor)
En definitiva, son tres acuerdos contractuales que tiene como similitud la obligatoriedad de su cumplimiento, y como principal diferencia el tipo de contraprestación: en compraventa, dinero, en permuta, otro bien y, en donación, no existe ninguna
Los contratos con documentos imprescindibles que no siempre se utilizan de la mejor manera, muy a menudo nos encontramos con clientes que han realizado algún servicio, o alguna compra, con un contrato “sacado de internet” y las consecuencias no son muy favorables.
Te aconsejamos que antes de firmar cualquier documento, pidas consejo a un abogado que te asesore sobre qué estás aceptando, y que sea quien te lo redacte en caso de que lo necesites.
Si necesitas ayuda personalizada para tu caso, quieres comentarnos tu situación o necesitas asesoramiento te recordamos que puedes solicitar una cita o video cita online en cualquiera de nuestros despachos:
Es cierto que están estrechamente ligadas, de hecho, a menudo coinciden porque puedes ser propietario de un bien y, además disfrutar de él, (utilizarlo y beneficiarte de lo que produzca), pero también puedes ser el propietario de ese mismo bien, y no contar con su posesión, (que sea otro quien lo utilice y se beneficie)
Por otro lado, también puedes poseer algo, lo que sea, siendo propietario un tercero.
Ya solo con eso, y con lo que se puede enrevesar, vemos la importancia de saber diferenciar propiedad de posesión.
¿Cuál es la diferencia entre propietario y poseedor?
Partimos de que son conceptos similares con diferencias tan significativas que llegan a tener importantes implicaciones legales, por lo que no es mala idea hablar de cada uno, y aclarar cuál es cuál.
¿Qué significa tener la propiedad de algo?
Este, de los dos, es el concepto más sencillo: ser dueño de algo significa que tienes el derecho de disponer de ”esa cosa” sin limitaciones, solamente las que establezca la ley: eres su propietario y haces y deshaces.
Eres su dueño de pleno derecho, puedes usarla, disfrutarla, venderla, prestarla, arrendarla, … siempre y cuando nada implique una violación de las leyes.
Ejemplo: tienes un pequeño terreno en propiedad, puedes trabajarlo y disfrutar de la cosecha, o permitir que sea otro quien lo haga, o trabajar tú y que los frutos sean para un tercero, incluso no hacer nada con él, eres el dueño y lo utilizas como más te interese.
La propiedad se adquiere por diversos títulos (compraventa, herencia, etc.), y está fuertemente protegida por la ley, nadie puede ser privado de la propiedad de algo, a no ser por la autoridad competente, y exista una causa que lo justifique.
Esa razón puede ser la necesidad de utilizar esa cosa por un motivo importante, pero siempre justificado, ydebes recibir una indemnización en caso de que se demuestre que no era causa de fuerza mayor.
Ejemplo: vas conduciendo y la policía te detiene y te requisa el coche para una acción policial.
¿Qué significa tener la posesión de algo?
Bien, vamos al segundo concepto, la posesión.
El poseedor de una cosa tiene el derecho a disfrutarlo y a conservarlo, pero siempre con el conocimiento de que debe ser reintegrado a su legítimo dueño.
Ejemplo: el más sencillo, el de un piso, el alquiler, vives en él, y lo utilizas como si fuera tuyo, pero no lo es, llegado el día te vas y el dueño lo recupera.
Puede adquirirse de diversas formas (ocupación, tradición, etc.) y está también protegida por la ley, pero de manera más limitada que la propiedad, como establece en el art. 446 del Código Civil, los derechos del poseedor deben ser respetados y si no se cumple, la ley obliga a que se le restituya.
Tanto propiedad como posesión se pueden reclamar si se violan tus derechos.
En el caso de la propiedad, basta con justificar la titularidad con algún documento que lo avale, certificados, contratos de compra, …, pero con la posesión la cosa es diferente, y reclamar que te las intentan retirar o te la han dañado, es más complicado.
¿Cómo se reclama la posesión?
Aunque no sea un derecho tan fuerte como la propiedad, está protegida por la ley, y en el caso de que le la quiten puedes actuar para recuperarla, no solo eso, sino también si te la perjudican de alguna manera.
Esta forma de proceder necesita de un procedimiento llamado interdicto posesorio, el camino para que se te devuelva o restituya, una vez que has probado que ese bien es tuyo en posesión.
Son soluciones más ágiles y sencillas que los juicios ordinarios, consiguen una respuesta inmediata y evitan la aparición de conflictos, o, por lo menos, que crezcan y se compliquen.
Este tipo de juicios dejan a un lado la propiedad, es decir, que no se meten en quién es el propietario del bien, sino que defiende la posesión que se pretende retirar o se ha perjudicado.
Las condiciones para utilizar esta figura legal son
Demostrar la posesión de ese bien en el momento de la perturbación o desposesión.
Acreditar qué ha pasado, que te lo han quitado o perjudicado.
Actuar en el plazo de un año desde que ocurren los hechos.
Tipo de interdictos posesorios
Hay varios tipos que dependen de la situación, distinto es que un día te hayan quitado la casa en la que vivías de alquiler, a que hayan hecho algo para dificultar su uso, pero puedas seguir haciéndolo.
Veamos los más habituales a los que puedes recurrir, todos con puntos en común: son juicios verbales que se realizan en el Juzgado de Primera Instancia, del lugar donde se encuentra la posesión y, que las partes deben contar con la asistencia de un abogado.
01.- Interdicto de adquirir
Se acude a él para obtener la posesión de algo recibido a través de una herencia, en este otro artículo hablamos de esta figura con más detalle
02.-El interdicto de recobrar
Se trata de una situación en la que el poseedor es despojado totalmente de la posesión, y aparece en el Código Civil, en el art. 441, donde se establece que nadie puede hacerse con algo de manera violenta si ya tiene un poseedor que se opone.
Ejemplo: Mientras Julián está fuera de su apartamento, entran en él y ya no le dejan entrar más.
Una mañana Elisa ve como su vecino ha colocado una valla en tu terreno, quitándole superficie y añadiéndosela al suyo.
En ambos casos, Elisa y Julián reclaman la devolución de eso que se les ha retirado, sin entrar, por el momento, en si son, o no, los dueños.
Se acude a este tipo cuando al poseedor, como a Julián o Elisa, ya le han privado de ese bien, y lo quieren recobrar.
03.-El interdicto de retener
Se encuentra regulado en el art. 606 del Código Civil y se da cuando algo perturba la posesión, otra persona hace algo que a ti te perjudica en el disfrute de tu posesión,no te quita, ni impide que la utilices, solamente complica que lo hagas con normalidad
Ejemplo: por una zona de paso que utilizas de manera habitual, ves que un vecino coloca una valla que lo pone muy difícil.
En este interdicto puedes pedir al juez que se detengan esos trabajos o, si ya se han terminado, que se retiren
¿Qué significa poseer en concepto de dueño?
Estamos ante un caso especial de posesión, cuando se ejerce como propietario, se actúa como tal, pero en realidad no se es el legítimo dueño.
Esa persona que se comporta como si esa cosa fuera suya, y se muestre ante los demás como el dueño, de manera que nadie lo cuestiona.
Te ponemos unos ejemplos claros en jurisprudencia:
Una vivienda, la persona que vive en ella, actúa como su titular, realiza reformas, toma decisiones fundamentales, e incluso la alquila.
Un terreno que se trabaja y se recogen los frutos.
Los impuestos de los bienes inmuebles y de cualquier contribución, de los que se hace cargo.
Esta posesión debe ser pública, pacífica y no interrumpida, en definitiva, ejercer como dueño sin serlo, a vista de todos, sin existir violencia, y sin interrupciones temporales, durante al menos seis años.
Los conflictos relacionados con propiedad y posesión, son frecuentes y pueden tenerconsecuencias graves que se evitan si tienes claro la situación en la que te encuentras (propietario o poseedor) para, según ella, saber cómo actuar.
Además, el acompañamiento legalen todo el proceso te asegura un conocimiento pleno de cómo hacerlo.
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En la actualidad, se ha observado una tendencia en alza en la creación y divulgación de obras de «true crime», es decir, documentales, series y películas que se fundamentan en crímenes reales ocurridos recientemente en España, tales como «El caso Asunta«, «El caso Alcàsser«, «El cuerpo en llamas«, entre otros.
Introducción al Auge de los Documentales de True Crime en España
Así, la última noticia es que Ana Julia Quezada, ha sido trasladada del módulo donde se encontraba cumpliendo la pena de prisión permanente revisable por el asesinato del niño Gabriel Cruz en 2018, y todo ello debido a que ha salido a la luz que estaría grabando un documental sobre el crimen, sin tener los padres constancia de ello ni haber prestado permiso.
El Conflicto entre Derechos Individuales y Libertad de Expresión
Sin embargo, estas producciones a menudo generan conflictos entre dos conjuntos de derechos individuales que son fundamentales para la integridad y dignidad de la persona, a saber, el derecho al honor, la intimidad y la propia imagen (conforme al artículo 18.1 de la Constitución Española), y el derecho a la libertad de expresión (de acuerdo al artículo 20.1 a CE), el derecho a la expresión artística (según el artículo 20.1 b CE), y el derecho a recibir y difundir información veraz (según el artículo 20.1 d CE).
Pero ¿cuál de estos debería prevalecer sobre los demás?
Principios Constitucionales sobre Honor e Intimidad versus Libertad de Expresión
Así, por un lado, el artículo el articulo 18 de la Constitución española, recoge lo siguiente:
«Se garantiza el derecho al honor, a la intimidad personal y familiar y a la propia imagen.
El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito.
Se garantiza el secreto de las comunicaciones y, en especial, de las postales, telegráficas y telefónicas, salvo resolución judicial.
La ley limitará el uso de la informática para garantizar el honor y la intimidad personal y familiar de los ciudadanos y el pleno ejercicio de sus derechos´´.
Y, por el otro lado, el artículo 20 de la misma, dispone que:
«Se reconocen y protegen los derechos:
A expresar y difundir libremente los pensamientos, ideas y opiniones mediante la palabra, el escrito o cualquier otro medio de reproducción.
A la producción y creación literaria, artística, científica y técnica.
A la libertad de cátedra.
A comunicar o recibir libremente información veraz por cualquier medio de difusión. La ley regulará el derecho a la cláusula de conciencia y al secreto profesional en el ejercicio de estas libertades.
El ejercicio de estos derechos no puede restringirse mediante ningún tipo de censura previa.
La ley regulará la organización y el control parlamentario de los medios de comunicación social dependientes del Estado o de cualquier ente público y garantizará el acceso a dichos medios de los grupos sociales y políticos significativos, respetando el pluralismo de la sociedad y de las diversas lenguas de España.
Estas libertades tienen su límite en el respeto a los derechos reconocidos en este Título, en los preceptos de las leyes que lo desarrollen y, especialmente, en el derecho al honor, a la intimidad, a la propia imagen y a la protección de la juventud y de la infancia.
Sólo podrá acordarse el secuestro de publicaciones, grabaciones y otros medios de información en virtud de resolución judicial´´.
Jurisprudencia y Derechos de la Personalidad en España
A su vez, es importante destacar el artículo 20.4 de la Constitución, el cual estipula que estas libertades tienen su límiteen el respeto a los derechos reconocidos en este Título, en los preceptos de las leyes que lo desarrollen y, especialmente, en el derecho al honor, a la intimidad, a la propia imagen y a la protección de la juventud y de la infancia.
Así, en este asunto, la Ley Orgánica 1/1982 de Protección Civil del derecho al honor, a la intimidad personal y familiar y a la propia imagen, que desarrolla y articula la protección del derecho fundamental homónimo, concretamente, el art. 2 LO 1/1982 establece los límites primarios de estos derechos de la personalidad. Así, el art. 2.1 LO 1/1982 dispone que «la protección civil del honor, de la intimidad y de la propia imagen quedará delimitada por las leyes y por los usos sociales atendiendo al ámbito que, por sus propios actos, mantenga cada persona reservado para sí misma o su familia´´.
En relación con los actos que pueden ser reputados intromisiones ilegítimas, estos se detallan en el art. 7 LO 1/1982, dedicándose el art. 8 LO 1/1982 a establecer las excepciones legales, esto es, las circunstancias que justificarán que la intromisión en los derechos de la personalidad no resulte ilegítima. Por lo que aquí interesa, constituyen intromisiones ilegítimas los siguientes actos:
La divulgación de hechos relativos a la vida privada de una persona o familia que afecten a su reputación y buen nombre, así como la revelación o publicación del contenido de cartas, memorias u otros escritos personales de carácter íntimo (art. 7.3 LO 1/1982)
La revelación de datos privados de una persona o familia conocidos a través de la actividad profesional u oficial de quien los revela» (art. 7.4 LO 1/1982)
La captación, reproducción o publicación por fotografía, filme, o cualquier otro procedimiento, de la imagen de una persona en lugares o momentos de su vida privada o fuera de ellos.
Impacto de las Decisiones Judiciales en la Producción de Contenidos sobre Crímenes
En definitiva, el uso de personajes reales en obras artísticas genera un conflicto entre los derechos al honor, la intimidad y la propia imagen, por un lado, y los derechos a la información, la libertad de expresión y la libertad de creación por otro, que requiere de una meticulosa ponderación en cada caso particular.
Para ponderar estos derechos, nuestra jurisprudencia tiene en consideración dos elementos:
Un aspecto inicial a considerar es la capacidad del espectador para identificar los eventos relatados en la película y reconocer a las personas a las que corresponden los personajes de la obra. En relación con este punto, el Tribunal Constitucional ha establecido que el ejercicio del derecho fundamental a la producción y creación literaria protege la creación de un universo de ficción que puede tomar como referencia datos de la realidad, sin necesidad de adherirse a criterios de veracidad o utilidad para limitar la labor creativa, la cual es intrínsecamente subjetiva (STC núm. 51/2008 de 14 de abril, caso «El jardín de Villa Valeria«).
Un segundo aspecto relevante es el enfoque adoptado, ya sea más creativo o fiel, en relación con los hechos y personas reales que constituyen el núcleo temático de la obra, lo que permite al receptor evaluar si existe una mayor o menor fidelidad a la realidad. En consonancia con esta línea jurisprudencial, el Tribunal Supremo, en la sentencia número 441/2014, de 29 de julio, abordó el célebre caso del Crimen de los Marqueses de Urquijo, el cual trata sobre la tensión entre el derecho al honor y la expresión artística e informativa. Concluyó que prevalecían los últimos al determinar que los hechos eran verídicos y que las licencias creativas adoptadas por los creadores de la película estaban justificadas para hacer la narración más cautivadora.
Lo cierto es que, en nuestro país, la jurisprudencia tiende a favorecer los derechos a la libertad de expresión y de creación artística, protegidos, por el artículo 20 de la Constitución Española. Los tribunales suelen mostrar tolerancia hacia la producción de obras ficticias sobre figuras públicas, incluso sin autorización, y/o aquellas relacionadas con eventos de interés general.
Esto se basa en su condición de derechos fundamentales para el desarrollo de una opinión libre e informada, elementos cruciales para el avance de una sociedad democrática moderna. La primacía de los derechos de opinión y expresión se refuerza aún más cuando se trata de hechos de interés general o que involucran a figuras públicas, siempre y cuando se respeten los límites del decoro, y se eviten expresiones insultantes o completamente desproporcionadas.
Esta confrontación de derechos ha sido objeto de análisis continuo y reiterado en las sentencias del Tribunal Constitucional. Desde la sentencia 6/1981 del TC, se ha enfatizado la importancia del ejercicio del derecho a la libertad de expresión e información como uno de los pilares fundamentales de una sociedad libre y democrática. En este contexto, se garantiza constitucionalmente la difusión de información veraz sobre temas de interés general o relevancia pública. Los tribunales suelen adoptar una postura restrictiva con respecto a las series o películas cuando los hechos presentan una nueva realidad que pueda vulnerar la intimidad o difundir injurias o calumnias. Un ejemplo de ello fue la serie «Mi gitana» de Telecinco sobre Isabel Pantoja, estrenada en 2012. El juzgado de Primera Instancia de Alcobendas determinó que «Mi gitana» había incurrido en una «intromisión ilegítima en el derecho a la intimidad» de la cantante. Además, la sentencia ordenó la retirada de la serie y de sus DVDs del mercado, y fijó una indemnización de 10.000 euros como compensación por los daños y perjuicios causados a la cantante.
Es importante destacar que, en el ámbito de las expresiones artísticas, se aplica el mismo principio jurisprudencial de protección hacia las manifestaciones y creaciones artísticas, considerándolas elementos esenciales de la individualidad. No obstante, las ofensas injustificadas, desproporcionadas o claramente insultantes ceden esa primacía en favor de otros bienes jurídicos igualmente importantes, como el honor, la intimidad, la propia imagen y, en ocasiones, la libertad ideológica, que abarca la libertad de creencias religiosas.
Además, como se mencionó anteriormente, si los hechos son de conocimiento público o han sido difundidos a través de los medios de comunicación, el relato sobre el caso también se considera de dominio público. Por lo tanto, no es necesario obtener una autorización para la emisión de una serie sobre dicho caso.
Debemos traer de nuevo a colación el crimen de los Marqueses de Urquijo, señalando el Tribunal Supremo en la sentencia 441/2014 del 29 de julio, que la película estaba amparada por la libertad de información porque era fiel a los hechos probados acerca del crimen en cuestión. Además, se les concedió la libertad de tomar licencias creativas, lo que incluyo la difusión de sospechas sobre las personas implicadas en el caso.
Otros ejemplos incluyen biopics como «Carmen Cervera, la Baronesa» (auto de medidas cautelares del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Alcobendas de 28 de junio de 2011) o la publicación de biografías como «Arriba la Esteban» (sentencia del Tribunal Supremo número 522/2011, de 13 de julio). Se ha establecido que este tipo de biografías no autorizadas serían consideradas ilícitas únicamente cuando su narración sea predominantemente factual y pueda contener elementos difamatorios (véase, por ejemplo, el caso Clarence Seedorf – sentencia del Tribunal Supremo número 14/2004, de 28 de enero).
Algunas resoluciones judiciales sostienen que cuanto mayor sea el grado de creatividad y alejamiento de la realidad en el tratamiento de los hechos, mayor será la amplitud de la libertad de creación concedida. No obstante, si una obra fílmica o televisiva se adhiere estrictamente a los hechos, adoptando una aproximación más documental, está obligada a ser fiel a la verdad. Por ejemplo, la Audiencia Provincial de Madrid determinó en el conocido caso Fariña que es lícito mencionar a personajes sin su autorización, siempre y cuando la narración sea precisa y objetiva, producto de una minuciosa investigación de los hechos reales.
En síntesis, los tribunales españoles han avalado la publicación de biografías no autorizadas o la realización de biopics sobre individuos de renombre, siempre y cuando no incorporen contenido manifiestamente injurioso. En el proceso de equilibrio entre estos derechos, la jurisprudencia nacional ha favorecido el derecho a la creación artística, conforme al artículo 20.1.b) de la Constitución Española. Este derecho salvaguarda la facultad de configurar un ámbito de ficción que pueda basarse en eventos reales como punto de partida, sin que se impongan requisitos de veracidad para restringir la expresión creativa subjetiva. Este enfoque fue ratificado por el Tribunal Constitucional en el caso «El jardín de Villa Valeria» (sentencia número 51/2008, de 14 de abril), donde se estableció que el análisis de la veracidad debe ser matizado, permitiendo incluso la exageración y el empleo de formas discutibles.
En cuanto al derecho europeo, el artículo 10.2 del Convenio Europeo de Derechos Humanos (CEDH) establece, por un lado que, toda persona tiene derecho a la libertad de expresión, incluyendo la libertad de opinión y de recibir o comunicar informaciones e ideas sin interferencias de autoridades públicas y sin restricciones fronterizas. Sin embargo, los Estados pueden requerir autorizaciones previas para empresas de radiodifusión, cinematografía o televisión y, por el otro lado que, el ejercicio de estas libertades puede estar sujeto a restricciones o sanciones legales necesarias en una sociedad democrática para proteger la seguridad nacional, la integridad territorial, la seguridad pública, el orden, la prevención del delito, la salud o la moral, la reputación o los derechos de otros, impedir la divulgación de información confidencial o garantizar la autoridad y la imparcialidad del poder judicial.
Asimismo, el Tribunal Europeo de Derechos Humanos (TEDH) ha proporcionado precisiones sobre la legalidad de obras artísticas basadas en hechos reales en el conocido caso Lindon (sentencia de 22 de octubre de 2007), relacionado con el libro «El proceso» de Jean-Marie Le Pen. En esta obra, Le Pen fue descrito como el instigador intelectual del crimen de Brahim Bouaram perpetrado por jóvenes militantes del Frente Nacional en 1998, utilizando términos como «vil oportunismo», «inmoralidad», «falta de dignidad» y atribuyéndole roles como «jefe de una banda de asesinos» o «recomendar cometer un asesinato«. El TEDH determinó que, aunque se permite cierto grado de exageración e incluso provocación, y que los límites de la crítica son más amplios en el caso de figuras políticas, en este caso concreto consideró que los términos utilizados eran excesivos, ya que podían incitar a la violencia y al odio.
No obstante, es importante diferenciar cuando la serie, película o documental relata los hechos acontecidos en un caso en el que la víctima sea menor de edad, como es el caso que nos atañe.
Reitero que, la jurisprudencia constitucional ha establecido que la protección de la infancia y juventud actúa como un límite a las libertades de expresión, en términos similares a los empleados por la jurisprudencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos. Ha destacado la doctrina de la intensificación de la protección de la intimidad y la propia imagen de los menores, priorizándolas sobre otros derechos. Por ejemplo, ha prevalecido el derecho a la intimidad de los niños sobre la libertad de información, incluso cuando la noticia ya ha sido divulgada previamente y la información es veraz, como se refleja en la Sentencia 134/1999.
El artículo 197.7 del Código Penal, castiga a aquel que, sin consentimiento de la persona afectada, difunda, revele o ceda a terceros imágenes o grabaciones audiovisuales de la víctima que hubiera conseguido con su consentimiento en un domicilio o cualquier otro lugar íntimo o privado con la intención de menoscabar gravemente su intimidad personal, la pena de este delito se impondrá en su mitad superior cuando la víctima es menor y/o discapacitad existe ánimo de lucro.
Además, la Ley Orgánica 8/2021, de 4 de junio, de protección integral a la infancia y a la adolescencia frente a la violencia, enfatiza la protección de los menores de edad. La publicación o difusión de imágenes o información de menores en los medios de comunicación está prohibida cuando pueda perjudicar su reputación o intereses, incluso si existe consentimiento del propio menor o de sus padres o tutores legales, así, en su artículo 8.4 recoge que, « En los casos de violencia sobre la infancia, la colaboración entre las administraciones públicas y los medios de comunicación pondrá especial énfasis en el respeto al honor, a la intimidad y a la propia imagen de la víctima y sus familiares, incluso en caso de fallecimiento del menor. En esta situación, la difusión de cualquier tipo de imagen deberá contar con la autorización expresa de herederos o progenitores´´.
El artículo 4 de la Ley Orgánica 1/1996, de protección jurídica del menor, recoge el derecho de los menores de edad al honor, la intimidad personal y familiar y la propia imagen. La difusión de información o utilización de imágenes o el nombre de los menores en los medios de comunicación que pueda implicar una intromisión ilegítima a su intimidad, honor o reputación, o que sea contraria a sus intereses, determinará la intervención del Ministerio Fiscal, que instará de forma inmediata las medidas cautelares y de protección previstas en la Ley y solicitará las indemnizaciones que correspondan por los perjuicios causados. El artículo indica que se considera intromisión ilegítima al derecho al honor, la intimidad personal y familiar y la propia imagen del menor la utilización de la imagen o el nombre en los medios de comunicación que pueda implicar menoscabo de su honor o reputación, o que sea contraria a sus intereses, incluso si consta el consentimiento del menor o de sus representantes legales.
La Convención sobre los Derechos del Niño (CDN) dispone en su artículo 16 la prohibición de injerencias arbitrarias o ilegales en la vida privada, familiar, domicilio y correspondencia de los niños, así como ataques a su honra y reputación, prohibiendo también la divulgación de datos identificables. El artículo 17 obliga a los Estados a asegurar el acceso de los niños a información que promueva su bienestar y a establecer directrices para que los medios de comunicación los protejan de contenido perjudicial. El artículo 3 establece que el interés superior del niño debe prevalecer en todas las decisiones que los afecten. Finalmente, el artículo 19 exige que los Estados protejan a los niños contra todas las formas de violencia, abuso, explotación y negligencia, prestando especial atención a los niños vulnerables, como aquellos en conflicto con la ley, víctimas de explotación, o con discapacidades.
Casos Emblemáticos de Conflictos entre la Creación Artística y Derechos Personales
En este caso en concreto, debemos tener en cuenta la Ley 4/2021, de 27 de julio, de Infancia y Adolescencia de Andalucía, la cual, protege especialmente a las familias en estos casos. La ley andaluza obliga a las administraciones públicas de Andalucía a velar, en el ejercicio de sus competencias, por que se respete el derecho al honor, a la intimidad personal y a la propia imagen de las niñas, niños y adolescentes. Especialmente se tendrá en cuenta a «aquellas personas menores que se encuentrenen situación de vulnerabilidad y en situación de desprotección»
«En la protección de este derecho se prestará especial cuidado en sus datos personales, siendo exigible un deber de reserva por parte de las personas profesionales que son conocedoras de los mismos en el ejercicio de su función profesional, de las personas acogedoras o de las personas colaboradoras con la Entidad Pública, así como por parte de los medios de comunicación», añade el texto legal.
La Sentencia 290/2012 del Tribunal Supremo refuerza esta interpretación al abordar la difusión de información sobre un niño víctima de agresiones sexuales, destacando la necesidad de ponderar los derechos al honor y la libertad de información y expresión, especialmente en casos que involucren a menores. La sentencia subraya que el daño a los derechos del menor se agrava cuando se realiza a través de los medios de comunicación, respaldado por la Ley Orgánica de Protección del Menor, la Convención de los Derechos del Niño y la Carta Europea.
Además, otras sentencias como la 425/2011 de la Audiencia Provincial de Madrid y las 655/2015 y 2016/2013 del Tribunal Supremo, consideran ilegítima la publicación de fotografías de menores sin el consentimiento de sus progenitores, incluso si las caras están pixeladas, y exigen responsabilidad civil por el daño causado.
No obstante, en relación con la información referente a la denominada “vida judicial”, cabe mencionar las sentencias del Tribunal Constitucional 178/1993, 320/1994, 154/1999, entre muchas otras, en las cuales se ha fundamentado la conveniencia y necesidad de que la sociedad sea informada sobre sucesos de relevancia penal, independientemente de la condición del sujeto privado o de las personas afectadas por la noticia. En efecto, se entiende que la información debe ser continua y permanente cuando los delitos cometidos revistan cierta gravedad o hayan causado un impacto considerable en la opinión pública, y debe extenderse a todos los datos o hechos novedosos que se vayan descubriendo en el curso de las investigaciones judiciales.
Protección de Menores y Derechos Constitucionales en Contenidos Mediáticos
Concluyendo, prima el derecho de expresión artística tratada con respecto y eludiendo imágenes de violencia manifiesta, y, en concreto, las informaciones relativas a los menores deben realizarse «con mayor garantía de los derechos fundamentales y con unainterpretación restrictiva del ejercicio de la libertad de información y expresión», además,es crucial considerar si se están reconstruyendo hechos históricos protagonizados por personas públicas o si se trata de un evento excepcional protagonizado por individuos anónimos. Obtener el consentimiento de las partes involucradas simplifica el proceso, no obstante, la falta de autorización no necesariamente impide la realización de la obra, siendo que, si se produjera la producción, grabación y publicación de cualquier tipo de filme, la familia de la víctima, en este caso concreto, la familia de Gabriel Cruz, las vías que tendría son:
Solicitar medidas cautelares para que se paralice la emisión de la serie hasta que el juzgado resuelva sobre si se puede o no emitir la misma (como en el caso de «El cuerpo en llamas´´, historia de Rosa Peral/ La guardia urbana).
Podrían solicitar que no se emita dicha serie.
Es cierto que el derecho a la intimidad es personalísimo y se extingue con su muerte, pero también lo es que la Ley 1/1982 permite que el ejercicio de las acciones de protección de los derechos del fallecido lo ejerzan sus ascendientes y, tratamiento de las informaciones relativas a los menores debe realizarse «con mayor garantía de los derechos fundamentales y con una interpretación restrictiva del ejercicio de la libertad de información y expresión«, según ha establecido la jurisprudencia.
Si necesitas ayuda personalizada para tu caso, quieres comentarnos tu situación o necesitas asesoramiento te recordamos que puedes solicitar una cita o video cita online en cualquiera de nuestros despachos:
Un alquiler con opción a compra une dos contratos en uno.
El de alquiler de un inmueble, y el de “posible” compra del mismo, con este segundo se concede al arrendatario la posibilidad de optar por la compra con unas condiciones que se hayan pactado al inicio del alquiler.
Ambos están unidos estrechamente, tanto, que el segundo, el de opción a compra, en parte, depende de que se cumpla, el primero.
En caso de que el contrato de alquiler se incumpla y se dejen de pagar las rentas mensuales, la posibilidad de compra se ve perjudicada.
¿Qué es un contrato de alquiler con opción a compra?
Un contrato de arrendamiento como cualquier otro, pero que tiene una particularidad, una cláusula que concede al inquilino el privilegio de la compra ante otros posibles compradores.
Esta cláusula, que se añade en el contrato de alquiler, se rige por la buena voluntad de las partes, y se apoya en unas condiciones que ambos deciden y pactan a la firma.
Estos requisitos llegan a ser muy diferentes en cada contrato, se establecen con los puntos que ambos crean oportuno, ya que la ley no dispone nada al respecto, solamente se exige que lo pactado no sea contrario al derecho y que los firmantes estén de acuerdo.
En caso de que una de las partes no siga adelante con lo dispuesto es cuando la ley determina las consecuencias que son las mismas que para cualquier otro incumplimiento de contrato.
¿Qué debe incluir la cláusula de opción a compra?
Esta opción a compra se establece, por escrito, en una cláusula del propio contrato de arrendamiento, y debe contener unas condiciones, de manera obligada, para que pueda seguir adelante.
Precio de la venta
Fijo, hasta el plazo que se determine, o variable, según acontecimientos acordados, por ejemplo, que se vaya adaptando a las variaciones del IPC o que se reduzca por un descuento de las rentas pagadas.
Prima por derecho a opción de compra
La cantidad que el inquilino debe abonar para asegurarse su opción, es algo que pierde en caso de no pagar los alquileres correspondientes.
Es habitual que se añada, da seguridad a la futura compra, pero no es obligatoria, y sencillamente, se concede al arrendatario la opción a compra del inmueble sin adelantar nada de su precio..
Renta mensual descontada en la compra
Se puede decidir que, en el tiempo que dura el alquiler, la renta, o parte de ella, se descuenta del precio final, en caso de que se siga adelante.
Una opción muy favorable para el inquilino que, llegado el momento, debe desembolsar menos dinero por el piso.
Plazo máximo
El plazo que ambos acuerden, sin superar el plazo de vigencia del alquiler, y, durante el cual, el dueño no puede ni disponer de él ni venderlo.
Esta opción está en vigor mientras está el inquilino como tal, incluyendo las posibles prórrogas que se hayan incluido, en su caso, en ese contrato
Si vence el plazo, la opción caduca automáticamente.
Cómo se resuelve un contrato con opción a compra
Solamente es necesario que el inquilino comunique de manera fehaciente, por burofax, por ejemplo, que le interesa optar por la compra.
Desde ese momento, ya se considera formalizada la venta, aun antes de que se haya realizado el pago, a no ser el caso en que la propia cláusula indique que no se completa la compra hasta que no se entregue la totalidad, entonces, si no se paga, no se formaliza nada.
En ambos casos, con solo un burofax o con el pago completado, el inquilino deja de serlo y se convierte en propietario, y abandona los pagos la renta en ese mismo momento, porque no es arrendatario.
Este “impago” no cuenta para una demanda de desahucio, ya que el contrato de arrendamiento se ha cancelado.
La opción de compra, ¿se lleva al Registro de la Propiedad?
En este registro se declaran las características de la opción a compra como duración del plazo, y cantidad de prima entregada, en su caso.
Con eso se consigue dar publicidad a esta opción del inquilino, es decir, que los posibles compradores que puedan ir apareciendo, interesados en el inmueble, sepan que, antes de ellos, está el inquilino con opción a la compra y que, en caso de ejercerla, tiene derecho sobre ellos.
¿Cómo afecta la opción de compra al inquilino?
Ese tipo de contrato deja la puerta abierta a que sea el inquilino el primero que opte a la compra, le concede unos privilegiados ante el resto de compradores que vayan apareciendo.
Además, durante el periodo de alquiler tiene unas ventajas añadidas, además de unos inconvenientes.
Ventajas para el inquilino
Como ya hemos dicho, la principal, el derecho preferente sobre la compra.
Conoce el inmueble, ya sabe si es, o no, lo que necesita, si cumple con sus expectativas, no pasa a ser propietario de una vivienda de la que no conoce nada, con el riesgo que ello implica.
Cuenta con un tiempo considerable para decidir y ejercer ese derecho, durante lo que dure su alquiler, puede pensarse si le interesa comprar, con la seguridad de si aparece otro comprador, él tiene prioridad.
Las entidades de préstamo suelen, por lo general, conceden más fácilmente la hipoteca, considerando positivo que el inquilino ya haya pagado parte con las rentas de arrendamiento.
Desembolso final mucho menor, al ir descontando la cantidad de la cuota mensual que se haya acordado.
Si se decide un precio fijo, aunque los precios aumenten durante todo el plazo de vigencia del contrato, a él no le afecta, porque es una condición impuesta y ese valor se mantiene.
Inconvenientes para el inquilino
En caso de que se acuerde el pago de una prima inicial, si luego no sigue adelante y no compra, la pierde, y es una cantidad considerable, ronda entre el 5 -10% del precio de la vivienda.
Estos contratos llevan una doble tributación de impuestos, por alquiler y por compra, si al final no sigue adelante, esa carga fiscal no le beneficia.
Antes comentamos que si en ese tiempo los precios se encarecen, a él no le afecta, por tener uno fijo, pues en caso de que los precios de la vivienda se desplomen, tampoco se puede beneficiar, el valor acordado se mantiene invariable.
¿Cómo afecta la opción de compra al propietario?
El propietario también ha firmado un contrato de alquiler con características especiales con consecuencias a su favor, y en su contra.
Ventajas para el propietario
Esa prima inicial que se entrega al principio le da bastante seguridad de que va a conseguir la venta, no es una confirmación total, pero en caso de que la otra parte se eche para atrás, no debe devolver esa prima, se la queda por incumplimiento del inquilino.
Esta cláusula le asegura que las rentas se van a pagar con normalidad, porque en otro caso, el inquilino pierde toda opción a compra, y puede iniciar el desahucio.
El pago de esas mensualidades, hasta que se realice la venta, le asegura unos ingresos pasivos, que, como hemos dicho, no se pueden detener.
Por último, se aprovecha de unos beneficios fiscales en la declaración de la renta
Inconvenientes para el propietario
Como todos los contratos, aunque no se deba hacer, se puede incumplir, no se asegura la venta pero sí, al menos, la cantidad entregada como prima.
Durante el arrendamiento, mientras dure este contrato, no puede vender a otra persona sin dar la opción a compra al inquilino, incluso si esta segunda oferta es mejor.
En caso de hacerlo, el inquilino puede también denunciar el incumplimiento y exigir que se siga adelante con él en las condiciones que se pactaron.
¿Qué pasa con la opción a compra si se incumple el alquiler?
Se pierde todo el derecho a optar por ella.
El propietario, como en cualquier otro impago de las rentas, puede interponer una demanda por incumplimiento, con la obligación de abandonar el piso, e iniciar el desahucio.
Es una condición indispensable para el inquilino que, si quiere optar a la compra, ha de estar al día con las cuotas, o debe desalojar, además de perder la prima que haya entregado.
Realizar un contrato con opción a compra de un inmueble tiene el lado bueno de que ambos se aseguran “en gran parte”, la compra o la venta de la vivienda, pero exige unas condiciones que ambos deben cumplir, y estar al día en el alquiler es una de ellas.
Enfrentarse a cualquier contrato ha de hacerse con cuidado, y tener claro lo que estás aceptado, siempre consultar con profesionales te da la seguridad de que, más adelante, no tengas sorpresas desagradables que te puedan perjudicar.
Si necesitas ayuda personalizada para tu caso, quieres comentarnos tu situación o necesitas asesoramiento te recordamos que puedes solicitar una cita o video cita online en cualquiera de nuestros despachos:
Los contratos están para cumplirse, de hecho, se realizan para dar confianza y seguridad a las partes de que “algo” se debe formalizar, ya sea realizar algún servicio, entregar alguna cosa…
Parece que contar con la firma de los involucrados en un documento da tranquilidad, y asegura que todo va a salir bien, así debería ser, pero nos encontramos casos en los que no se respeta.
Los contratos en los que una de las partes sabe, desde el principio, que no se pueden cumplir, y, aun así, continua, tienen un nombre en legislación: negocios o contratos criminalizados.
¿Qué es un contrato criminalizado?
Un contrato que no se lleva a cabo porque una de las partes no cumple.
Actúa a sabiendas de que no lo va a respetar, y emplea engaños que hacen ver a la otra parte que “eso” que tiene que pasar (una venta, un trabajo, una entrega o devolución, …) va a salir bien, que se va a cumplir lo que se está acordando para así, proceder a la firma que lo legaliza.
Una vez formalizado, la víctima del engaño se encuentra con que ha perdido dinero, o un bien, que ahora pasa a manos de quien le acaba de estafar
Lo vamos a ver con un ejemplo.
Enrique pone en venta un inmueble, y Elvira se interesa por él.
Durante días mantienen encuentros y conversaciones, hacen visitas al apartamento, y todo parece normal.
Elvira solicita una hipoteca y, mientras se la conceden Enrique, para asegurar la venta y retirarlo del mercado, le pide una cantidad de dinero que ella entrega y que, luego, se deducirá del pago final.
Todo esto se hace con la firma de un documento que, aparentemente, cuenta con todas las condiciones legales de un contrato de compraventa de inmueble.
Cuando, días más tarde, con la hipoteca concedida, Elvira no puede contactar con Enrique y se entera de que el piso ya no está a la venta.
Se ha quedado sin piso, sin la cantidad de adelanto y sin los gastos de concesión de hipoteca.
Hay casos, como este, en que la línea entre un contrato criminalizado o un incumplimiento de contrato es muy delgada, y difícil de diferenciar.
¿Estafa o incumplimiento de contrato?
La separación entre ambos es mínima, pero podemos verla claramente.
Si ese piso es de Enrique, si es verdad que ha decidido venderlo, estamos ante un incumplimiento de contrato que debe resolverse por vía civil.
Entre ambos acordaron la condición de la señal para asegurarse uno la venta y el otro la compra, y ahora se debe devolver.
Ante la firma, Enrique pretendía seguir adelante, lo que ha ocurrido es que aparece otra persona que le ofrece más, y cambia de opinión, pero en el primer contacto con Elvira, su intención era seguir adelante y no dejarla “tirada”, con la hipoteca concedida y sin apartamento que comprar.
Cuando una de las partes cambia de opinión tras la firma, tiene un perjuicio para la otra y, en este caso, económico.
Ahora bien, vamos a una segunda situación: la estafa.
Enrique ni siquiera es dueño del piso, ha creado esa situación ficticia en la que es el propietario para conseguir la señal, y luego desaparecer, incluso se lo ha podido hacer a varias personas.
Enrique desde el primer momento sabía del delito, solo buscaba aprovecharse y conseguir ese dinero.
Estamos en un delito de estafa en toda regla que, al haber un contrato de por medio, la legislación le pone nombre, contrato criminalizado, y las penas además de la devolución de la señal y una indemnización por daños, puede llevar al delincuente a prisión, según el daño que haya causado
En el momento en que una de las partes sabe que no va a cumplir y la otra lo desconoce, podemos asegurar que es una estafa, y no un incumplimiento de contrato.
Diferencia entre estafa e incumplimiento de contrato
En ambos casos, lo que se debe cumplir no se respeta, la diferencia esta es si la parte incumplidora lo sabe de antemano.
Delito de estafa
El autor simula un propósito cuando lo único que busca es engañar a la otra persona, aprovecharse de la confianza, o de que existe un papel que lo asegura, y que ambos firman para dar tranquilidad, a sabiendas de que va a incumplir su obligación.
Una de las partes sabe que no va a seguir adelante y continúa, disimulando su intención y ocultando el delito al otro firmante, con esto vemos claro que existe el elemento del engaño.
Para la ley, este delito implica el dolo, antes y en el momento de celebración del contrato.
El delito que comete una persona que a base de artimañas y mentiras provoca una idea engañosa en una víctima, así consigue que realice algo que le perjudica, a ella misma o a un tercero.
Componentes de una estafa
Existe un engaño de una de las partes que provoca un riesgo a la otra.
Se busca el patrimonio, económico o no, de una persona.
Se consigue una confianza que hace que la víctima se despreocupe y actúe justo como el estafador quiere, sin temor de que pueda pasar algo.
Hay un detalle a tener en cuenta y es la omisión, el delito de estafa también tiene lugar si se oculta deliberadamente una información, por ejemplo, algún desperfecto de un bien y dejar que la venta siga adelante sabiendo que, una vez conocido, va a ser un perjuicio para el nuevo propietario.
Un negocio criminalizado, podemos decir que es una estafa con contrato firmado.
Es el propio contrato el que actúa de señuelo atracción para que se siga adelante, en el caso de Enrique y Elvira, ella se siente más tranquila una vez firmado, y Enrique lo sabe y continua para quedarse con ese dinero que le entrega como señal.
La justicia entiende que existe dolo en su forma de actuar.
Es una conducta que se basa en realizar algo consciente y deliberado, conociendo las consecuencias.
Enrique sabe que Elvira no va a conseguir el piso, le den o no la hipoteca, sabe que va a perder esa señal que le entrega, porque de hecho, el piso a la venta, ni siquiera, es de su propiedad.
Incumplimiento de contrato
En un incumplimiento, ambos, en un principio, tienen la misma idea, seguir adelante con lo pactado, pero las circunstancias, provocadas o fortuitas, evitan que se cumpla, y no se pudieron prever.
En el caso de la venta del piso de Enrique a Elvira, ante la firma, Enrique no pensaba incumplir, lo que ocurre es que aparece un nuevo comprador que nadie esperaba ofreciendo unas mejores condiciones, y deja “tirada” a Elvira y a su hipoteca, sin que en un primer momento su idea fuera hacerlo.
Penas del delito de estafa
La pena depende de la envergadura de la propia estafa, de cuánto es el perjuicio que se le hace a otro.
Cuando lo estafado no excede de 400 €, se considera un delito leve y se sanciona con una pena de 1 a 3 meses.
En el momento en que la cosa ya es más importante, se castiga con una pena de prisión de 6 meses a 3 años, que puede aumentarse todavía más con la existencia de agravantes.
Agravantes en un delito de estafa
Circunstancias específicas que convierten este tipo de delitos en estafa agravada, y que aumentan las penas entre 1 y 8 años de cárcel y multa de 6 a 24 meses.
Son casos en los que se atenta contra bienes de primera necesidad, a patrimonio artístico, histórico, cultural o científico, si la situación económica de la víctima es de especial gravedad, lo estafado supera los 50.000 €, si afecta a un número elevado de personas, o si el autor es reincidente y ya ha sido condenado por, al menos, otros tres delitos similares.
Cabe esperar, en nuestro ejemplo, conocer la situación económica de Elvira, la cantidad de señal que se entregó en la firma del contrato fraudulento, o si Enrique es un consumado estafador con condenas a su espalda, para determinar los años que merece estar en la cárcel.
Hay delitos que se cometen enmascarando otro mayor y este es uno de ellos, simular un incumplimiento cuando detrás hay un engaño planeado que, además, se maquilla con la existencia de un contrato, ingredientes que lo convierten en un negocio criminalizado.
El desconocimiento de la línea de separación de uno y otro, genera confusión, por lo que, un consejo que damos todos los abogados es realizar las consultas necesarias a especialistas, antes de poner nuestra firma en ningún documento, hay que pensarlo muy bien antes si no estamos seguros de las consecuencias.
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Un contrato de comodato, a simple vista, se confunde con un contrato de arrendamiento, pero tiene una diferencia muy importante.
En él, solo una de las partes entrega algo, la otra solamente recibe y devuelve cuando se cumple el plazo, o la condición acordada entre ambos.
Es un acto que, sin darnos cuenta, hacemos muy a menudo, por ejemplo, prestar un libro a un amigo para que lo lea, eso ya es un contrato de comodato, dejas una cosa hasta que ocurra algo y, entonces, lo recuperas.
No siempre es así de sencillo, y cuando el bien tiene ya más valor, las condiciones cobran más importancia y se deben cumplir.
La mejor manera de evitar malentendidos y conflictos que nadie busca es conocer, bien, qué es un contrato de comodato.
¿Qué es un contrato de comodato?
Una figura legal reglamentada en el Código Civil, que determina el préstamo de uso.
Una persona permite a otra, el uso de algo no fungible, con la condición de que le sea devuelto en un plazo que se decida, o para emplear en un uso concreto.
Cuando hablamos de “algo no fungible” nos referimos a algo que no se puede gastar por el uso, ni consumir y que no es reemplazable, por elemento, un alimento, no lo sería (se consume), el dinero, tampoco (se gasta), ambos se pueden reemplazar.
También hay que destacar que se presta para un uso determinado, y solo para él.
Por ejemplo, dejas a un amigo tu casa de la playa durante los meses de verano.
O dejas a otro tu ordenador para que realice un trabajo de la universidad.
Estás permitiendo que se utilice algo para un fin determinado, que pase el verano, solo el verano, en la casa, y que use el ordenador para ese trabajo, solo para eso.
Es obligatorio que, cuando eso ocurra (pasa el verano y termina el trabajo), ambos te sean devueltos.
Como cualquier contrato, hay unas figuras que intervienen en él.
Figuras que intervienen en un contrato de comodato
Hay dos, junto con las condiciones del propio contrato.
Comodante
La persona que entrega la cosa, o el bien, no fungible, para que se use durante cierto tiempo, transcurrido el cual, la recupera.
Comodatario
La persona que recibe, es consciente de que no es suya y la devolverá cuando se determine en el plazo.
Objeto del comodato
Un bien u objeto que no puede ser sustituido por otro, es esa misma cosa la que se debe recuperar al finalizar el contrato.
No se usa en bienes consumibles, es decir, no se hace con algo que se puede gastar, comer o beber, pero ejemplo y sustituir por otro, se basa en que se entrega y se devuelve lo mismo.
Plazo de finalización
El que se decida, ya sea en un tiempo fijado, o cuando ocurra algo, en el ejemplo de antes, cuando pasen los meses de verano o tu amigo realice el trabajo de la universidad.
Características de un contrato de comodato
Como cualquier otro contrato, se realiza para algo que se debe cumplir, y en caso de no hacerlo, se puede dar por finalizado, por cualquiera de las dos partes.
Es un contrato que recae sobre una cosa.
Es en un solo sentido, una parte presta algo sin recibir nada a cambio, con la única condición de que le sea devuelta esa misma cosa.
Es gratuito, la diferencia más importante ante cualquier otro contrato que puede o no ser gratuito, este, lo es, si no ya hablamos de un arrendamiento.
Es temporal, sea lo que sea, un tiempo, cuando ocurra algo, o como se determine, pero no por tiempo indefinido.
Puede ser verbal, no se exige que haya nada por escrito, pero, como siempre, aconsejamos contar con toda la documentación que justifique, y detalle las condiciones, la mejor manera de evitar problemas en el futuro.
Obligaciones del comodatario
Sabe que la cosa no es suya, no le pertenece y la debe devolver, y ha de hacerse cargo de los gastos ordinarios de uso y conservación, no así de los producidos por deterioro, a esos no está obligado.
Es responsable de que el bien se utilice para el uso que se concretó, y no para otro.
Debe devolverla tras finalizar el plazo o condición, en un estado adecuado a cómo se le entregó.
No responde por deterioro o pérdida en su uso habitual, pero en el caso particular de que la cosa se entregue tasada, su pérdida fortuita le obliga a pagar el precio tasado.
Esto es así a no ser que se acuerde lo contrario por ambas partes.
Obligaciones del comodante
El comodante sabe que no lo recupera hasta que el plazo, o la condición, se haya cumplido, a no ser que lo necesite con urgencia, que entonces lo puede solicitar.
Debe abonar los gastos extraordinarios de su uso.
Avisar si tiene vicios ocultos antes de la entrega, en caso contrario, es responsable de los posibles daños como consecuencia de ellos.
Conserva los derechos sobre la cosa sin prescripción, es decir, no se contempla que, llegado el momento, la propiedad del bien pase al comodatario, recordemos que es un contrato unilateral.
Es un acuerdo legal, cede sin compensación alguna, solo con la condición de que le sea devuelto.
No necesita ser el propietario de ese bien, pero debe contar con un derecho que le permita ceder ese uso, como puede ser tener su usufructo o ser su arrendatario, siempre con permiso del verdadero propietario.
Incumplimiento de un contrato de comodato
El art. 1744 Código Civil establece las causas de incumplimiento de este contrato.
Una es el uso diferente al acordado, por lo que no cumple con lo que se decide por ambos a la entrega de la cosa.
Otra es que el comodatario se demore en la entrega, y no la devuelva cuando debe.
En caso de incumplimiento, se procede a la finalización obligada del comodato, ya sea por un mal comportamiento, si se destina a otro uso diferente, o si pasa el tiempo y no se recupera.
Son casos en los que la ley permite que se dé por terminada esta relación contractual sin haberse completado.
Contrato de comodato sin fecha de finalización
Puede darse el caso, se entrega algo y no se dice cuándo se debe devolver, eso no significa que sea permanente, se trata de un préstamo que ha de regresar a su dueño.
Si no se especifica duración, finaliza cuando termine su uso, o cuando el comodante, el propietario, lo requiera.
En precario, el uso no se concreta, solamente se deja el bien sin especificar, en comodato, es uno concreto y se debe cumplir.
La duración
En precario no está fijada, es una cesión de algo sin establecerla en un principio, en el comodato se conoce.
Al inicio las partes deciden una duración determinada, por lo menos, determinable, como que ocurra un hecho que lo dé por finalizado.
¿Obligaciones fiscales de un inmueble en comodato
Un comodato es una especie de mezcla entre una donación, que se entrega algo de manera gratuita, y un arrendamiento, que se entrega en un plazo y con la obligación de su devolución.
Nos vamos a centrar en uno de los contratos de comodato más habituales, el inmobiliario, dejar una vivienda a una familiar o un amigo, para que la utilice sin pagar renta alguna.
Nadie se pregunta si debe abonar impuestos por el hecho de prestar una cámara de fotos, por ejemplo, pero aparece la duda cuando se trata de un bien inmueble que, ya de por sí, implica el pago de unos impuestos.
Vivienda en comodato, ¿debo incluirla en la declaración de la renta?
El comodante, como dueño de la vivienda, no recibe beneficios, por lo que no necesita declararlo, pero sí es obligatorio que declare esa situación.
Debe probar que cede la vivienda de manera gratuita, con la documentación apoye su afirmación, cuanta más, y más detallada, mejor, y, una vez que lo hace, incluirlo en la declaración de la renta.
No obstante, y aunque te hemos dado las pautas generales para actuar ante un contrato de comodato, cuando se trata de un bien de valor, como puede ser un inmueble, contar con asesoramiento legal antes de realizarlo es el mejor camino para no recurrir a un incumplimiento.
Haz tu consulta, nuestro equipo de profesionales puede darte la mejor solución.
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¿Qué se considera un defecto de construcción?
Parking cercano: Parking Corte Ingles “clik and car” Felipe II.
Metro Goya: líneas M2, M4 y M6.
Autobuses: 21, 26, 263, C1, C2.y E2
