El pasado 3 de abril entra en vigor una reforma muy esperada en España: la modificación del artículo 544 quáter de la Ley de Enjuiciamiento Criminal, que permite agilizar el desalojo de okupas. 

Si tienes una vivienda ocupada de manera ilegal, probablemente te hayas preguntado alguna vez por qué tarda tanto en resolverse esta situación, y es cierto, demasiado cuando hablamos de que se trata de tu hogar.

Pero partir de ahora, las cosas cambian.

Tras esta reforma, una ocupación ilegal puede resolverse, de manera mucho más rápida.

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¿Qué es entendemos por ocupación ilegal de una vivienda?

Antes de meternos en los cambios legales, conviene aclarar qué se entiende por okupación. 

Cuando hablamos de okupas, nos referimos a personas que entran y permanecen en una vivienda ajena sin permiso de su propietario, no hablamos de inquilinos que dejan de pagar el alquiler (eso sería un desahucio por impago), sino de personas que nunca han tenido un contrato ni autorización para estar allí.

Este tipo de ocupaciones sucede en viviendas vacías, segundas residencias, pisos en herencia que aún no se han vendido… y afectan tanto a particulares como a bancos, inmobiliarias o empresas, pero son los pequeños propietarios quienes se ven más perjudicados porque impiden que utilicen esa vivienda que seguramente necesitan,

Tras esto y la posterior denuncia, hasta ahora comenzaba un proceso de desahucio que en la mayoría de los casos se alargaba demasiado

¿Cómo es el proceso actual para desalojar a los okupas?

Hasta ahora, echarlos de tu vivienda era un camino largo y complicado, que podía extenderse durante meses, incluso años, por un motivo principal: la vía judicial y los plazos que marca la ley.

Pasos del procedimiento actual

Aunque puede variar ligeramente según el caso, el proceso que se seguía hasta esta reforma era el siguiente:

• El propietario o poseedor legítimo presenta una denuncia por usurpación (artículo 245 del Código Penal) o por allanamiento de morada, si es su vivienda habitual.
• El juzgado inicia una investigación para comprobar los hechos, y es donde muchas veces el proceso se retrasa porque hay que identificar a los ocupantes, escuchar sus versiones, conseguir informes policiales, etc.
• El propietario puede pedir el desalojo provisional mientras se resuelve el proceso, pero no siempre se concede.
• Finalmente, si se confirma que ha habido okupación ilegal, se dicta una sentencia y se ordena el desalojo.

El problema es que, durante todo este tiempo, siguen dentro de la vivienda y los propietarios no pueden hacer nada.

¿Por qué tanta lentitud en estos procesos?

La principal razón del retraso era que los juzgados no pueden ordenar el desalojo sin haber escuchado primero a los okupas, es decir, aunque puedas demostrar que la vivienda es tuya, el proceso exige que se garantice el derecho de defensa de quienes la estaban ocupando.

Esto, como hemos visto en bastantes ocasiones, provoca situaciones de desprotección para los propietarios, especialmente si eran personas particulares que necesitan recuperar su casa para vivir en ella, venderla o alquilarla.

¿Qué cambia con la reforma que entra en vigor el 3 de abril de 2025?

Con ella, la Ley de Enjuiciamiento Criminal introduce una medida cautelar muy potente: la posibilidad de desalojar a los okupas en solo 48 horas desde que se presente la denuncia, sin necesidad de esperar a que se celebre un juicio.

Esto da pie a que los jueces actúen con mucha más rapidez en estos casos, de hecho, el objetivo de esta medida es que, cuando se cumplan ciertos requisitos, el desalojo pueda llevarse a cabo en solo 48 horas, sin esperar a que termine la instrucción del caso, lo que hasta ahora provocaba enormes retrasos.

En resumidas cuentas: si denuncias una okupación y demuestras que la vivienda es tuya y que los ocupantes no tienen ningún derecho a estar allí, el juez puede ordenar que salgan casi de inmediato.

Esto no quiere decir que se elimine el proceso judicial, sino que se pone el foco en proteger primero al propietario, y luego ya se resolverá el caso en el juzgado mediante un juicio rápido

¿Qué es un juicio rápido?

Una forma especial de tramitar determinados delitos de manera más ágil y sencilla, que se emplea en determinadas situaciones:

• Si el delito tiene una pena inferior a 5 años de prisión. 
• Hablamos de un hecho reciente y la Policía ha intervenido directamente (como en muchos casos de ocupación). 
• Las pruebas son claras y fáciles de reunir (testigos, informes policiales,…). 
• El acusado ha sido identificado y localizado. 

Gracias a este procedimiento, no hay que esperar meses o años para celebrar el juicio, es más, incluso se puede alcanzar un acuerdo entre el fiscal y el acusado para cerrar el caso de forma anticipada (por ejemplo, si se reconoce el delito y se acepta una pena reducida).

En el caso de las okupaciones, esto significa que el proceso penal sigue su curso de forma más rápida, pero sin que eso impida que el propietario recupere su vivienda desde el principio.

Requisitos para que se ordene el desalojo inmediato

Esta nueva posibilidad no se aplica en todos los casos, sino cuando se cumplan ciertos requisitos, esto es que no será automática, pero sí mucho más ágil que hasta ahora.

Antes de que un juez ordene el desalojo exprés, tendrá que comprobar que el denunciante es el propietario o poseedor legítimo de la vivienda, que está ocupada sin contrato ni autorización legal y que el ocupante no puede acreditar un derecho de permanencia.

¿A quién beneficia esta reforma?

Está pensada principalmente para proteger a pequeños propietarios, es decir, a personas particulares con una o dos viviendas que sufren okupaciones ilegales. 

Por otro lado, beneficia a quienes tiene una segunda vivienda o adquieren una en herencia y quieren venderla o alquilarla, también a familias que han tenido que irse temporalmente de su casa (por reformas, hospitalizaciones, etc.) y a la vuelta descubren que alguien ha entrado, y a casos de este estilo.

Eso sí, no está pensada para conflictos entre inquilinos y propietarios por impagos de renta, aquí sigue aplicándose el procedimiento habitual de desahucio por vía civil.

¿Esta reforma solucionará el problema de las okupaciones?

Es pronto para saberlo, no que no cabe duda es que se presenta como una medida muy eficaz para disuadir a los okupas y dar seguridad a los propietarios, que se une a las últimas sentencias en las que se considera legal el corte de suministros cuando no se realizan los pagos a la empresa suministradora

Eso sí, sigue siendo necesario denunciar y acudir al juzgado, no es algo que se pueda resolver por cuenta propia, de hecho, nunca es adecuado intentar echarlos por ti mismo, actuando sin ayuda legal, porque fácilmente terminas cometiendo un delito tú también (coacciones o allanamiento).

La reforma del 3 de abril marca un antes y un después en la lucha contra la okupación ilegal, parece que, por fin, los propietarios contarán con una herramienta para recuperar sus viviendas sin tener que esperar meses, o años, a que se resuelva un juicio.

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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Comprar una vivienda nueva es un momento importante en la vida de una persona, sin embargo, no pocas veces surgen sorpresas no demasiado agradables: defectos de construcción que ponen en jaque la ilusión del nuevo hogar. 

En esas situaciones es fundamental tener clara la forma en la que se debe actuar, en qué momento y a quién reclamar, para que se solucionen (lo antes posible) esos problemas que enturbian la ilusión con la que se ha dado ese paso.

¿Qué se considera un defecto de construcción?

Antes de comenzar una reclamación, es importante entender qué tipo de problemas entran dentro de los llamados “defectos de construcción”, para saber en qué casos estás en tu derecho de exigir que sean reparados.

Los defectos de construcción se dividen en categorías según su gravedad y el efecto que tienen en la vida diaria, y es esencial identificar cada tipo, ya que esto influye directamente en los plazos y procedimientos para reclamar, así como en las posibles reparaciones o compensaciones.

01.-Defectos estructurales

Problemas graves como grietas en paredes, hundimientos o fallos en los cimientos que ponen en vilo la seguridad de la vivienda y que, sin duda, son un peligro para quienes viven en ella.

02.-Defectos de habitabilidad

En este caso nos referimos a filtraciones, humedades, aislamiento térmico o acústico inadecuado, y algún otro por ese estilo, que hacen que la confortabilidad de la vida en tu hogar no sea del todo la esperabas al realizar la compra.

03.-Defectos estéticos

Hablamos de los acabados defectuosos, pintura mal aplicada o problemas en los detalles, ninguno de ellos afecta a la seguridad ni a la habitabilidad como sí lo hacen los dos anteriores, pero no dejan de ser defectos molestos e incómodos que no son agradables para nadie que ha realizado el enorme gasto de comprar una vivienda.

04.-Defectos o vicios ocultos 

Por último, existe un tipo que resulta mucho más complicado de localizar porque no eres consciente de ellos a simple vista, son aquellos que están provocados por vicios ocultos.

Se trata de defectos en la construcción no evidentes en el momento de la compra, pero que con el tiempo aparecen y afectan a la habitabilidad, seguridad o uso de la vivienda. 

Este tipo de problemas, sin duda, son más difíciles de detectar en un principio, pero tienen un peso importante en cualquier reclamación, aquí podemos incluir defectos en tuberías, filtraciones que tardan meses en manifestarse o problemas estructurales internos.

Todos ellos, ya sea los que puedes de inmediato o que aparecen pasado un tiempo, pero son consecuencia de una ejecución inadecuada, se contemplan en los contratos de compraventa donde, además, se establecen unos plazos dentro de los cuales puedes reclamar y unas compensaciones que debes recibir.

Compensaciones por defectos en la construcción

Cuando la reclamación tiene éxito, las soluciones que te ofrecerán van a depender del tipo de defecto y su gravedad, pero siempre encaminadas a solucionarlo, e incluyen reparaciones directas, una compensación económica o, en casos extremos, la rescisión del contrato. 

Por ejemplo, para problemas estructurales, lo más común es que se ordene una reparación inmediata, mientras que para defectos estéticos puede optarse por compensaciones.

¿Cuáles son los plazos para reclamar los defectos en la construcción?

La ley establece diferentes plazos dependiendo del tipo de defecto, con una cosa en común, comienzan a contar desde la fecha de entrega de la vivienda:

• Defectos estructurales, 10 años.

• Defectos de habitabilidad, 3 años.

• Defectos de acabado o estéticos, 1 año.

Es fundamental actuar dentro de estos plazos, ya que, una vez pasados, te es mucho más complicado, o incluso imposible, reclamar por ellos, por no hablar de que cada día cuenta cuando detectas un defecto, y la prontitud en actuar influye en la solución que necesitas.

Consecuencias de reclamar fuera de tiempo

No respetar los plazos para reclamar deriva en la pérdida de derechos sobre las reparaciones o compensaciones, que te corresponden en caso de actuar a tiempo.

Si el periodo límite ha pasado, las constructoras o promotores están en disposición de negarse a asumir responsabilidades, dejándote con el problema y los costes asociados a él, en definitiva, una vez fuera de plazo, dependes de la buena voluntad de quien los debe subsanar.

Razón suficiente para conocer los pasos a dar y hacerlo lo antes posible. 

Primeros pasos para reclamar defectos en una construcción

Imagina que te acaban de entregar tu vivienda recién construida y, en los primeros días o semanas, detectas detalles que no deberían estar así, importantes o no, pero que no corresponden a una nueva construcción

Debes empezar a actuar. 

Reúne toda la documentación

Busca el contrato de compraventa, planos, memoria de calidades y cualquier documento relacionado con la construcción de la vivienda, todos van a ser clave para demostrar tus derechos.

Realiza una inspección detallada

Anota los defectos que encuentres, es muy conveniente que complementes con fotografías, vídeos y cualquier prueba que evidencie el problema.

Contacta con el promotor o constructor

Notifica los defectos por escrito (puede ser un burofax o correo certificado) para dejar constancia de tu reclamación, en este punto, cuanto más descriptiva sea tu información, mucho mejor, ten en cuenta que cuando más claro sea lo que expones, menos posibilidad de que te lo puedan negar.

Solicita una solución

Con todo, indica que esperas una reparación en un plazo razonable, por lo general, se da un tiempo prudente para que el promotor actúe, siempre dependiendo de la complejidad de los trabajos que se necesiten.

Este proceso inicial es la base para cualquier reclamación: documentar bien los problemas y comunicarse de forma oficial con el promotor son pasos que no debes omitir en ningún caso

¿Qué hacer si no resuelven el problema?

Si no recibes respuesta, o la solución que te dan no es satisfactoria, tienes la opción de continuar con acciones ya en el ámbito legal, para que se tengan en cuenta tus reclamaciones.

1. Busca ayuda de un profesional

Un arquitecto técnico o perito te puede realizar un informe sobre los defectos encontrados, con él tienes más fuerza para demostrar que el problema existe y cuál es su alcance. 

Además, tener una evaluación profesional es algo determinante, si la cosa avanza y termina en los tribunales.

2. Mediación o reclamación extrajudicial

En ocasiones, la mediación es una buena opción para llegar a un acuerdo sin necesidad de ir a juicio. 

Siempre, en cualquier caso, recomendamos el diálogo entre las partes en conflicto, te puede parecer que no, pero se alcanzan soluciones más rápidas y económicas que frente a un juez.

3. Demanda judicial

El último recurso, pero que, si no hay manera de alcanzar un acuerdo, es necesario para defender tus derechos.

En este punto ya debes interponer una demanda contra el promotor, constructor o incluso contra los técnicos responsables de la obra, dependiendo del caso, y para ello acompáñate de un abogado especializado en este tipo de reclamaciones. 

Reclamar defectos en una vivienda recién comprada parece un proceso muy complicado y, sobre todo, costoso, detalles que te echan para atrás, pero dando los pasos adecuados y hacerlo acompañado de un profesional facilita que consigas que se tengan en cuenta tus derechos.

No olvides que, si ganas el juicio, el promotor o constructor se hace cargo de las costas procesales, con lo que todo lo que inviertas ahora lo recuperas al final.

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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Alquilas un piso amueblado y, distinto es que sea para unos pocos meses, para una pequeña estancia por estudios o trabajo, o que sea con la idea de crear el hogar de tu nueva vida.

En el primer caso, te puedes conformar y adaptarte a eso que no te guste de la decoración, en el segundo, la cosa puede complicar: cuando llegas a un piso amueblado para estar durante mucho tiempo, y esos muebles no son de tu agrado, o prefieres tener otro tipo que decoración 

¿Qué pasa si el sofá no es cómodo, o la mesa del comedor no encaja con tu estilo? ¿Tu casero puede decirte que no? ¿Qué dice la ley en esos casos?

¿Qué dice la ley sobre los muebles en un alquiler?

En España, los alquileres están regulados principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que aunque no entra en detalles específicos sobre los muebles, sí establece los derechos y deberes tanto del casero como del inquilino.

Cuando firmas un contrato de alquiler, este documento es clave, de ahí su importancia y que insistamos tanto en que no te limites a uno bajado de internet, genérico y que para nada se refiere a tu situación, sino que lo hagas con un contrato redactado por un abogado.

Ahora, siguiendo con este importante tema, si el piso está amueblado, el contrato debe incluir un inventario detallado que especifique los muebles y electrodomésticos que forman parte de la vivienda.

Por tanto, si los menciona, se convierten automáticamente en un punto importante del acuerdo, y cambiarlos o eliminarlos sin permiso puede considerarse una modificación del contrato.

En caso contrario, si no hay inventario o cláusulas específicas sobre ellos, la situación se te presenta más flexible, pero no significa que tengas carta blanca y que, en cuanto entres por la puerta, te deshagas de todo lo que hay en la vivienda ni que cambies los muebles sin permiso.

¿Puedo cambiar los muebles sin permiso?

Como hemos comentado, todo lo que hayas firmado, o no, en el contrato es fundamental para saber cómo actuar durante el arrendamiento, no solo en el tema de mobiliario, sino en cualquier otro aspecto concerniente a la vivienda.

En el caso concreto del mobiliario, veamos tres posibles escenarios:

01.-El contrato prohíbe expresamente modificar los muebles

En este caso, las reglas son claras y por eso podemos decirte: no puedes sustituir ni cambiar los muebles sin el permiso del casero. 

Hacerlo implica sanciones, como perder parte de la fianza si el propietario considera que no has respetado las condiciones del contrato, o cualquier otra que se pueda especificar como cláusula del mismo.

No hay que olvidar que las cláusulas del contrato las firmáis las dos partes y que, solo porque te apetezca, no las puedes incumplir, o al menos no sin consecuencias.

02.-El contrato no menciona nada sobre los muebles

Aquí entramos en terreno más gris.

Legalmente, el casero puede argumentar que los muebles son parte de la vivienda alquilada, y que cualquier modificación afecta su propiedad, sin embargo, también puedes defender que un cambio temporal no supone un problema, siempre que respetes las condiciones originales al devolver el piso.

03.-Hay un acuerdo previo

Lo mejor, siempre, es hablar con el propietario antes de hacer cambios.

Si el casero está de acuerdo, asegúrate de dejarlo por escrito, aunque sea un correo electrónico, es la mejor manera que tengas un respaldo para que cuando, pasado el tiempo, alguien no se acuerde de lo que se dijo meses o incluso años atrás.

 Así evitarás malentendidos en el futuro.

¿Qué pasa si quiero sustituir los muebles de mi piso de alquiler?

Es algo muy habitual, ya sea nada más entrar, porque no encajan con tu estilo, o pasado el tiempo porque quieres dar otro aire a tu vivienda.

En cualquier caso ten cuenta estos dos escenarios:

Sustitución temporal

Es una opción que puede conseguir que ambos estéis de acuerdo, puedes llevarlos a un guardamuebles, un trastero o cualquier lugar donde estén protegidos y, una vez que te vayas de la casa, puedes llevarte los tuyos y reubicar los antiguos

En ese caso, asegúrate de que sea en un lugar seguro y en buen estado, que los mantenga en condiciones, y no causar daños a los muebles durante su almacenamiento.

Sustitución permanente

Si prefieres cambiarlos y no devolverlos, necesitas el consentimiento del casero, ten en cuenta que no son tuyos, y no puedes actuar sobre ellos como si lo fueran.

Pero vamos un poco más allá, incluso si estás dispuesto a pagar los nuevos muebles, el propietario tiene derecho a decidir sobre su propiedad, y negarse a que lo hagas.

Quiero cambiar los muebles y mi casero se niega

Estamos ante una situación que escuchamos a menudo en el bufete, cuando nuestros clientes nos hacen esta consulta.

El casero se cierra en banda y no hay manera de llegar a un acuerdo para conseguir su permiso de cambiar los muebles del piso de alquiler.

En esos supuestos, lo primero es acudir al contrato y asegurarte si esa negativa tiene fundamento legal, en caso de que se diga expresamente que no se permite, no puedes hacer nada si se niega a negociar.

Es en este punto es cuando llegan nuestros clientes, para conocer con qué opciones cuentan para actuar, y debes hacerlo tú también si te ves en esa situación, porque un cambio de los muebles sin autorización no es recomendable.

Te enfrentas a problemas legales o económicos una vez que finalice el contrato.

Qué muebles se consideran parte del inventario inicial

El inventario es una lista detallada de los bienes que forman parte de la vivienda alquilada, normalmente, incluye:

Muebles grandes, como sofás, camas, mesas, sillas y armarios.

Electrodomésticos, como frigoríficos, lavadoras y microondas.

Elementos decorativos importantes, como lámparas, cortinas o alfombras.

El inventario no suele incluir objetos menores, como utensilios de cocina o pequeños adornos, a menos que el propietario los haya listado específicamente.

Si el contrato no lo tiene en cuenta, no debes conformarte, añádelo tú, documenta el estado del piso al inicio del arrendamiento, con fotos o vídeos, para evitar conflictos al final del contrato.

¿Y si el casero no cumple con su parte?

El propietario también tiene unas obligaciones en lo referente a los muebles que debe cumplir en caso de que se niegue a que los cambies.

La principal es que los muebles han de estar en perfecto estado al inicio del contrato.

Si un mueble se deteriora por su uso normal, el casero tiene la obligación de repararlo o sustituirlo, pero cuando te lo entrega con la vivienda, debe estar, o funcionar, perfectamente.

En caso de que no sea así y se niegue a que realices el cambio, estás en disposición de reclamar tus derechos como inquilino.

¿Qué pasa con la fianza?

La fianza es una garantía para el propietario en caso de que el piso sufra daños, o no respetes las condiciones del contrato

En el supuesto de que cambies los muebles sin permiso, sin estar contemplado en el acuerdo, el casero puede actuar de manera legal contra ti y hacerlo de dos maneras, principalmente.

Una de ellas, retener parte de la fianza para cubrir el coste de devolver los muebles originales, o de recuperar eso que has dañado o retirado, por ejemplo si había una mesita en el salón que a ti no te gustaba y la quitas, la cantidad que te retiene será la necesaria para sustituir esa mesita, y dejar el salón en su estado inicial.

Otra manera en la que puede actuar contra ti es al argumentar que el cambio de muebles conlleva un incumplimiento del contrato, y te expones a las sanciones que supone hacerlo.

Consejos para evitar problemas con muebles en el piso de alquiler

Siempre damos el mismo consejo cuando se trata de relaciones como esta que pueden durar mucho tiempo y que, en caso de que aparezcan conflictos, es muy difícil para ambas partes: el diálogo.

Habla con el propietario

La comunicación es clave.

Si tienes en mente un cambio, explica tus motivos al casero, a menudo, un propietario razonable no pone pegas a que mejores el espacio, mientras respetes sus condiciones.

Negocia al inicio del contrato

Si sabes que quieres usar tus propios muebles, plantea la posibilidad desde el principio.

Algunos propietarios aceptan guardar los originales mientras dura el alquiler, pero hacerlo sin su consentimiento convierte algo que se hubiera solucionado al principio en una batalla legal.

Guarda siempre un registro

Cualquier acuerdo verbal con el casero es mejor tenerlo por escrito, puede ser suficiente un email o un wasap al que recurrir en caso necesario para evitar futuros malentendidos.

Revisa el estado de los muebles

Antes de hacer cambios, revisa y documenta el estado de los muebles originales, muy útil si surge alguna disputa al final del contrato.

Una relación entre arrendador y arrendatario es a veces complicada, uno utiliza la propiedad del otro durante una temporada, y está presente la posibilidad de que surjan situaciones en las que ambos no piensen igual.

Lo mejor de todo para evitarlos es realizar un contrato detallado al que acudir ante cualquier tema referente al piso y, en caso de que no lo contemple, intentar llegar a un acuerdo entre ambos en el mejor consejo que podemos darte.

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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Los contratos civiles juegan un importante papel para regular las relaciones entre particulares, podemos considerarlos como herramientas legales fundamentales que formalizan acuerdos en los que se involucran bienes o servicios.

Un contrato, ya sea civil, mercantil, laboral, o del tipo que sea, da cierta seguridad a ambas partes, es un compromiso que se adquiere y obliga a realizar, o entregar algo, con unas consecuencias en caso de no hacerlo.

En esta ocasión, nos vamos a centrar en unos de ellos, los contratos civiles, dentro de los cuales nos encontramos tres tipos principales que conviene diferenciar, y de los que también hablaremos en este post.

¿Qué es un contrato civil

Los contratos civiles, regulados en el Código Civil, son acuerdos jurídicos entre dos o más personas mediante los cuales se establecen responsabilidades y derechos recíprocos de obligado cumplimiento.

Se utilizan para regular relaciones entre particulares en situaciones de índole privada, como la compraventa de bienes, arrendamientos y préstamos, entre otros.

Se realizan por voluntad propia, en caso contrario, si media violencia o intimidación, ese documento pierde toda su validez legal. 

Cuando dos personas (en el caso de contratos civiles, pero en otro pueden ser empresas u organizaciones) documentan un acuerdo con un contrato de por medio, lo hacen en ese instante obligatorio, ambas lo deben cumplir y acatar las consecuencias de no hacerlo.

Para esto se apoyan en cláusulas que aclaran, o especifican, algo concreto de los puntos que se detallan en los apartados del contrato.

¿Qué son las cláusulas de un contrato?

Disposiciones que se añaden en el documento y son judicialmente exigibles.

Una vez que se firma el contrato, se han de cumplir o, en otro caso, la parte afectada tiene derecho a reclamar, incluso con una indemnización que cubra los daños y perjuicios que esa forma de actuar le haya ocasionado.

Vemos un ejemplo: dos personas realizan un contrato de compraventa de un coche, añadiendo una cláusula que establece que, el vendedor, antes de la entrega debe reparar unos pequeños desperfectos.

Cuando llega el momento, si no lo ha hecho, está incumpliendo el contrato, aunque a la venta, porque no cumple, una cláusula que hay en él.

En definitiva, es una manera de concretar el cumplimiento del contrato.

Características de los contratos civiles

Para que los contratos civiles tengan validez, han de cumplir una serie de requisitos fundamentales para su legalidad.

Capacidad legal

Los firmantes deben ser mayores de edad, y no estar sujetos a ninguna incapacidad legal, en el caso de menores, han de estar respaldados por un tutor legal que será quien firme en su nombre.

Consentimiento

Para que un contrato civil sea válido, ambas partes deben consentir voluntariamente, sin coacción, engaño o error, ya sea de manera verbal o escrita.

Objeto lícito

Lícito y claro, es decir, que sea posible, y no vaya en contra de la ley o la moral, no se puede hacer un contrato en el que el objeto sea realizar una actividad ilegal, es ese caso sería nulo.

Formalidad

Un contrato es un documento legal que es de obligado cumplimento, como hemos dicho, por eso mismo implica cierta formalidad.

Normalmente, se realiza por escrito y lo firman las partes, eso ya es una formalidad, pero hay casos en los que se puede exigir que sea registrado ante notario, o cualquier otra excepción, para que tenga validez.

En todo caso, siempre aconsejamos que el contrato sea redactado por un abogado, quien tiene en cuenta consideraciones que, de otra manera, te pueden perjudicar.

Existe además la posibilidad de realizar un contrato oral, en ese caso es necesario la presencia de dos o más testigos que lo avalen.

Causa 

Todo contrato civil debe tener un motivo o finalidad legítima que justifique el acuerdo.

Es, digamos, la razón que lleva a las partes a realizar el contrato, en una compraventa de una vivienda es la propia adquisición del inmueble, la causa del contacto

Tipos de contratos civiles

Y hemos visto que, entre personas, se pueden realizar diferentes acuerdos contractuales, parece que cuando hablamos de ellos siempre nos viene a la cabeza un contrato para la compra de algo, pero existen otros que merece la pena conocer y diferenciarlos.

01. Contrato de compraventa

El que te comentábamos, uno de los más habituales y que utilizas muy a menudo, es el más conocido y en el que hay poca confusión.

Una de las partes, vendedor, se compromete a transferir la propiedad de un bien a otra, el comprador, a cambio de una cantidad de dinero.

El primero debe entregar el objeto del contrato en las condiciones pactadas, y el segundo, pagar el precio acordado.

Luego, como vimos al principio, pueden existir unas cláusulas que concreten la transacción o pongan alguna condición específica que se debe cumplir, sin eso, recordemos, no se puede llevar a cabo el acuerdo.

02. Contrato de donación

La donación es un contrato mediante el cual una persona, donante, transfiere gratuitamente la propiedad de un bien a otra, donatario, sin recibir nada a cambio. 

Hablamos de un acto de generosidad de la persona que dona, que lo hace por propia voluntad, sin ningún interés de beneficio alguno, esa es la característica principal, que no existe una contraprestación económica.

Por norma general, las donaciones son irrevocables, salvo en casos muy específicos previstos por la ley

Una donación, ¿se puede revocar?

Sí, en el Código Civil hay circunstancias en las que se permite.

Entre ellas están, el cambio de voluntad del donante, (si, por algún motivo, decide no seguir adelante), en el caso en el que el donatario incumpla alguna de las condiciones que se impusieron para la donación, y por último, en caso de ingratitud.

Hablamos de que el donatario atente contra la vida, honor o bienes del donante, o le impute algún delito, por ejemplo.

La donación puede estar sujeta a ciertas condiciones, pero siempre será, a título gratuito: un padre que le dona una obra de arte a tu hijo en el momento en el que termine los estudios.

03. Contrato de permuta

Conocido como “trueque”, es un contrato mediante el cual las partes intercambian bienes entre sí, sin que medie un precio en dinero.

Es, como ves, muy similar al de compraventa, solo que, en vez de dinero, la transacción se realiza con otro bien como contraprestación.

Aunque no es necesario que los bienes intercambiados tengan exactamente el mismo valor, en la práctica, suele haber un acuerdo sobre la equivalencia, o compensaciones adicionales si no lo son o es muy diferente.

Es el caso de un intercambio de vehículos, por ejemplo, una persona entrega su coche a otra que, a cambio, entrega su moto.

Lo normal es que sean de un valor similar o, en otro caso, se añade una compensación para que equilibre, (la moto, de menor valor, incluye una equipación completa para el conductor)

En definitiva, son tres acuerdos contractuales que tiene como similitud la obligatoriedad de su cumplimiento, y como principal diferencia el tipo de contraprestación: en compraventa, dinero, en permuta, otro bien y, en donación, no existe ninguna

Los contratos con documentos imprescindibles que no siempre se utilizan de la mejor manera, muy a menudo nos encontramos con clientes que han realizado algún servicio, o alguna compra, con un contrato “sacado de internet” y las consecuencias no son muy favorables.

Te aconsejamos que antes de firmar cualquier documento, pidas consejo a un abogado que te asesore sobre qué estás aceptando, y que sea quien te lo redacte en caso de que lo necesites.

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

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