Desahucio por precario

Como abogados expertos en Derecho Civil asistimos a muchos y variados procedimientos de desahucio por precario, una figura recogida en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil a través de la cual se resuelven <<aquellas cuestiones meramente posesorias en las que esa posesión haya sido cedida a título gratuito>> (SAP Madrid 25/9/2014).

Dicho de otra manera: se trata de una situación en la que una persona o personas utilizan un inmueble sin pagar renta y sin tener derecho a ello frente al dueño.

¿Qué es el precario?

La jurisprudencia ha definido la institución del precario como aquella situación de hecho en la que se utiliza un bien ajeno, por ejemplo una vivienda, de manera gratuita y sin tener la posesión. Se da la tenencia del bien sin tener un título jurídico que lo permita. Bien porque nunca se ha tenido o bien porque se tenía y se perdió.

Esta figura se asocia con la propiedad de inmuebles y fincas por que, como decíamos, permite recuperar la posesión de un inmueble de manos de aquellos que lo están usando sin pagar renta y sin tener derecho a ello. Incluso aunque abonen los gastos del inmueble o finca, como por ejemplo los de suministros.

¿Cómo se recupera el inmueble? A través de un juicio verbal de desahucio por precario.

Supuestos más habituales de precario

El concepto de precario abarca situaciones tan dispares como:

Diferencias entre comodato y precario

El comodato es un tipo de préstamo en el que una de las partes entrega a la otra una cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva (art. 1740 CC).

Por ejemplo, si somos dueños de un inmueble y se lo entregamos a un tercero durante un tiempo determinado y para un uso concreto, digamos como vivienda o lugar de trabajo, estamos ante un comodato. Esa entrega debe ser gratuita.

¿Qué diferencias existen entre el comodato y el precario?

La diferencia fundamental entre ambas figuras jurídicas tiene que ver con la duración del uso del bien: si existe un plazo de tiempo determinado para su uso es un comodato, y si no hay un plazo, es un precario.

Otras diferencias son:

  • el comodato es un contrato previsto en el Código Civil, mientras que el precario no aparece previsto ni regulado como contrato.
  • cuando existe un contrato entre las partes es un comodato pero si no existe ese contrato es una posesión en precario.
  • si se pacta un uso concreto y específico de la vivienda estamos ante un comodato y si no se acuerda un uso concreto estamos ante un precario.
  • los procedimientos para recuperar la posesión son diferentes: mientras que en el comodato el procedimiento correcto es el juicio ordinario, en el caso desahucio por precario habrá que tramitar un juicio verbal de desahucio por precario.
  • COMODATO
  • Plazo de tiempo determinado
  • Está previsto en el Código Civil
  • Uso concreto y específico
  • Juicio ordinario
  • PRECARIO
  • No hay un plazo de tiempo determinado
  • No está previsto en el Código Civil
  • No hay un uso predeterminado
  • Juicio verbal de desahucio por precario

 

¿Qué es el juicio verbal de desahucio por precario?

El juicio verbal de desahucio por precario sirve para recuperar la posesión de una finca rústica o urbana cedida en precario por parte del dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseerla (art. 250.1.2º LEC).

Para que pueda utilizarse este procedimiento se exige cumplir los siguientes requisitos:

  • tener un título del que derive la posesión real de título de dueño o cualquier otro derecho real que permita su disfrute
  • la correcta identificación de la finca objeto de desahucio para que su recuperación pueda llevarse a cabo sin dificultad.
  • que el demandado disfrute o tenga en precario una finca ajena sin pago de renta.

Fases del proceso de desahucio por precario

La pretensión de recuperación de la finca por precario se tramita a través del juicio verbal. De manera muy simplificada, las fases del proceso serían las siguientes:

Demanda ➡ Decreto de admisión del Letrado de la Administración de Justicia ➡ traslado de la demanda al demandado para su contestación ➡ Escrito de contestación del demandado ➡ ¿Vista? se puede celebrar o no ➡ Sentencia

¿Es necesario hacer un requerimiento previo?

Pues la verdad es que no hay necesidad de avisar al ocupante del inmueble de la apertura de las acciones judiciales, la ley no exige el requerimiento previo. Pero con base en nuestra experiencia sí aconsejamos que se haga. Por dos razones fundamentales:

  • Porque tratar de conseguir una solución extrajudicial es algo que siempre hay que intentar. Ya lo dice el refrán: más vale un mal arreglo que un buen pleito.
  • Porque cuando lleguemos ante el Juez, demostrar que se ha intentado evitar acudir a la vía judicial nos puede ser útil. Por ejemplo en la imposición de las costas, en el sentido de que éstas sean imputadas al demandado.

Otras cuestiones sobre el desahucio por precario

  • Puesto que se trata de una cesión gratuita, el dueño puede reclamarla cuando quiera.
  • Su mera voluntad es suficiente, no tiene que alegar ninguna causa o justificación.
  • El proceso de desahucio por precario se debe entablar frente a los poseedores reales del bien a recuperar. Esto significa que si en su día cedimos el inmueble expresamente a una persona, es contra esa contra la que interpondremos la demanda. Si dicha persona ha permitido que terceras personas ocupen el bien, no tenemos porqué ampliar la demanda contra esos terceros.
  • En el caso de que nos encontremos ante una ocupación ilegal, y por consiguiente no hubiese existido cesión a personas conocidas, la demanda se presenta frente a las «desconocidas personas» que ocupan nuestro inmueble.

Han cancelado mi billete de avión por covid-19: ¿Qué puedo hacer?

Si está leyendo estas líneas probablemente haya tenido problemas con su billete de avión.

Quizás ha tenido que anular un viaje que tenía programado debido a la propagación del covid-19 o, por el contrario, ha sufrido la cancelación unilateral de la compañía aérea.

Oh no, han cancelado mi billete de avión por covid-19: ¿Qué puedo hacer?

Cancelación por coronavirus: un supuesto de fuerza mayor inusual.

Enero de 2020.

¿Quién se podía imaginar que menos de tres meses después estaríamos confinados en nuestros domicilios a causa de una pandemia de dimensiones planetarias?

¿Quién podía prever a principios de año, que cerrarían los comercios, los establecimientos de ocio, los centros educativos, las estaciones de tren y los aeropuertos?

Pues nuestro ordenamiento jurídico. Y más concretamente nuestro Código Civil.

El Código Civil es como esos libros de magia de las películas de fantasía: no importa el problema, él siempre tiene la respuesta. Con la ventaja de que no requiere ningún tipo de conjuro.

Consejos y qué hacer ante la cancelación de vuelos por Coronavirus

Veamos:

Cuando usted compra un billete de avión a una aerolínea, la compañía contrae la obligación de llevarle a su destino en el día y la hora señalados.

Pero ¿Qué pasa cuando esa obligación no se puede cumplir porque ocurre un acontecimiento imprevisible, inevitable y ajeno a la voluntad de las partes como ha sido la epidemia de covid-19?

Imprevisible porque nadie se imaginaba ni podía anticipar que algo así pasaría, inevitable porque ha sido imposible eludirlo y ajeno a la voluntad de las partes porque que ocurriera o no una pandemia mundial no dependía ni de usted ni de la compañía aérea.

Este tipo de sucesos imprevisibles, inevitables y ajenos a la voluntad de las partes es lo que conocemos como supuestos de ​fuerza mayor​.

Como abogados civilistas y basándonos en nuestra experiencia, según el art. 1105 del Código Civil, ​nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

Aplicado a nuestro caso: Se exime de responsabilidad a la aerolínea (el deudor incumplidor) en los supuestos caso fortuito y fuerza mayor.

En estos casos la ley establece que ni la empresa tiene obligación de prestar el servicio, ni el cliente de pagarlo. Como usted ya ha sufragado el coste de su billete en el momento en el que lo compró, tiene derecho a recuperar ese dinero.

Pero además como la ley considera que ninguna de las partes tiene responsabilidad en lo ocurrido, es decir se les exime de responsabilidad, no existe derecho a pedir compensaciones ni indemnizaciones adicionales.

¿A qué tengo derecho si mi vuelo ha sido cancelado por Covid-19?

Como hemos visto la epidemia de covid-19 es una causa de fuerza mayor de las que ya venían contempladas en nuestra legislación. Lo extraordinario de la pandemia de coronavirus ha sido su repercusión, la magnitud de sus consecuencias en la vida económica y social.

Ese impacto tan enorme es lo que ha motivado la intervención del Gobierno, que para tratar de evitar la quiebra del sector turístico, ha introducido una nueva posibilidad que viene a sumarse a las que ya existían.

Hemos dicho que en los supuestos de fuerza mayor el consumidor puede recuperar el dinero del billete. Pues bien, lo que ha hecho el Gobierno es introducir la posibilidad de que los consumidores elijan entre la devolución del importe del billete o ​recibir un bono de igual valor para gastar en el plazo de un año.

Así que, ¿Qué opciones tiene si le han cancelado el vuelo que tenía previsto?

Opción A: Solicitar a la compañía la devolución del dinero (que debería producirse en el plazo máximo de 7 días).

Opción B: Recibir un bono por valor del importe que le haya costado el billete de avión para gastar en el plazo de un año en lugar de la devolución del dinero.

El Ministerio de Consumo del Gobierno de España ha puesto en marcha una página web donde puedes consultar tus derechos si estás afectado con la cancelación de tus vuelos durante el periodo del Estado de Alarma por el Covid19,

¿Y si ha sido usted quien ha cancelado el vuelo por un motivo de fuerza mayor relacionado con el covid-19?

En este caso también puede solicitar el reembolso del dinero, pero primero tendrá que transcurrir un período de 60 días en el que la compañía aérea puede ofrecerle el bono que ya hemos mencionado, siempre por un valor equivalente al coste del billete.

Transcurridos esos 60 días, si usted quiere que le devuelvan el dinero, la compañía aérea tendrá que hacerlo en un plazo máximo de 14 días.

Si su compañía de avión le presenta la opción del vale como la única posible, póngase en contacto con nosotros y le ayudaremos. Y recuerde que siempre tiene la opción de elegir que le devuelvan el dinero.

 

¿Se puede extinguir el condominio si hay un usufructo?

Si tenemos un bien inmueble que pertenece a varios copropietarios, tenemos el derecho a exigir nuestra parte sobre ese bien. Exigiendo la división de la cosa común, tal y como establece el código civil en los artículos 400. Desde nuestro blog de abogados en Madrid, en otras entradas hemos hablado sobre la extinción de condominio.

¿Qué ocurre si sobre ese bien inmueble existe un derecho de usufructo?

Cuando uno de los copropietarios o bien un tercero, tiene un derecho de usufructo sobre ese bien inmueble no es tan fácil la división de la cosa común. Nos vamos a encontrar con 2 situaciones muy distintas:

El usufructo no está inscrito

Si el usufructo no está inscrito, la persona que lo adquiera no se verá afectado por ese usufructo. Siempre y cuando no se pueda demostrar que actuó de mala fe.

El usufructo si está inscrito

Si el usufructo se encuentra inscrito, no se verá afectado por la división de la cosa común. Según el artículo 405 CC, se determina que un tercero no se podrá ver afectado por la división. Por lo que, en caso de que se proceda a la venta del inmueble el usufructo seguirá manteniendo el derecho de uso y disfrute sobre el inmueble.

El usufructuario carecerá de legitimación activa y pasiva

La legitimación activa y pasiva, pertenece únicamente a los copropietarios o dueños. Por ello, el usufructuario carecerá de legitimación. Además el usufructuario no verá afectado su derecho de uso y disfrute, ya que esté quedará como estaba.

En el caso de que el usufructo sea solo sobre una cuota indivisa, existe la posibilidad de que el usufructuario se vea afectado al realizar esta división de la cosa común. Por ello, se puede otorgar el derecho a la intervención del usufructuario en la división de la cosa común, para evitar la alteración del usufructo.

¿Cómo hacer una extinción de condominio entre hermanos?

Sin lugar a dudas los problemas más recurrentes en el reparto de herencias son los protagonizados por hermanos. Nuestra trayectoria como Abogados expertos en Herencias en Madrid nos avala para solventar estos problemas. Una buena gestión de estas circunstancias puede prevenir malas experiencias personales. No hay una situación más desagradable que la de unos hermanos discutiendo por la herencia de los padres. Entre las herramientas que más usamos en estos casos es la extinción de condominio entre hermanos. Y es así porque nuestro país tiene una larga tradición de casas en propiedad. Así las cosas por lo general el domicilio familiar es parte del caudal hereditario a repartir.

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¿Qué ocurre en una extinción de condominio con hipoteca?

Sin lugar a dudas uno de los conceptos jurídicos más utilizados en procesos de divorcio es el de la extinción del condominio. Cuando las partes pactan que se cede a una de ellas la propiedad de la vivienda. La regulación de la extinción del condominio se hace en nuestro Código Civil. En concreto en los Artículos 400 y 406. Se habla en ellos de la división de la cosa común en las comunidades de bienes. Legalmente se usan hasta tres términos para una situación idéntica, la comunidad de bienes, el condominio o la copropiedad. Nosotros hoy nos preguntamos qué pasa con la extinción de condominio con hipoteca.

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¿Cuándo se puede hacer extinción de Condominio?

¿Cuándo se puede hacer extinción de Condominio? En qué situaciones la extinción de condominio es la solución a esa propiedad con varios propietarios. La extinción del condominio es una herramienta que nuestro Código Civil nos ofrece. Nos la ofrece cuando uno de los propietarios no quiere seguir con la co-propiedad. Esta formula se conoce también como división del proindiviso. Proindiviso es como se denomina en el ámbito jurídico a una propiedad con varios co-propietarios.

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¿En qué consiste la prescripción adquisitiva de dominio?

El paso del tiempo es una formula permitida para hacerse con la propiedad y el resto de derechos reales. Obviamente para que así sea se requieren algunos requisitos. Esta figura se conoce en derecho como usucapión o prescripción adquisitiva de dominio. Cuando se habla tanto de prescripción adquisitiva de dominio o de usucapión se habla pues de lo mismo. De adquirir una propiedad por el paso del tiempo. Esta figura viene recogida en el Artículo 1930 de nuestro Código Civil:

Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales. También se extinguen del propio modo por la prescripción los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean

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Personalidad Jurídica, sus atributos

A lo largo de las entradas de nuestro Blog y sobre todo las relacionadas con el derecho civil, hemos hablado de personas físicas y/o jurídicas. Nuestro trabajo como abogados civiles en Madrid nos hace estar muy habituados a estos términos. Hoy hablamos de los atributos de la personalidad jurídica. Las personas que están introducidas en el ámbito comercial o empresarial, estarán más habituadas a este concepto. En Derecho se reconoce como sujetos de derecho a las personas, y se dividen en dos tipos. Las personas físicas y las jurídicas.

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Incapaz según el Código Civil

Nuestro Código Civil entiende por incapaz a aquella persona que no tiene posibilidad de gobernarse por si sola. Por causas como padecer una enfermedad, o tener una deficiencia que persista en el tiempo ya sea física o psíquica. Como abogados en Madrid sabemos que hay muchas clases de incapacitaciones y conceptos relacionados con ellas. Pero sin duda el componente humano es fundamental cuando se trata de declarar incapaz a un familiar. La familia siempre puede pensar que incapacitar es una especie de traición o que fallan a su ser querido. Lo cierto es que no, las más de las veces las familias se preocupan sobradamente de sus familiares. Son más impactantes las ocasiones en las que se abandona a un incapaz cometiendo un delito.

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Tutela, sus funciones, las obligaciones y los deberes

La semana pasada hablamos de los aspectos legales de la incapacitación. Hoy nos centramos en la institución de la tutela. La institución de la tutela es una medida de protección dirigida a menores de edad no emancipados que no se encuentran bajo el cuidado de la potestad parental. Al tiempo es indicada para los incapacitados judicialmente. Estas personas son especialmente vulnerables y por ello se les debe ofrecer la protección de la tutela.

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