¿Qué plazos tienes para reclamar defectos constructivos?

Sin duda ante la posibilidad de reclamar defectos constructivos la primera incógnita es la de los plazos para hacerlo. Lo mejor es consultar con un abogado experto en derecho inmobiliario. No obstante es necesario que conozcamos esos plazos y nuestros derechos. Lo aconsejable sería que los conociésemos antes de la firma del contrato de compra-venta. Pero sabemos que no siempre tenemos a nuestro alcance esa información. Parte de la razón de ser de nuestro Blog es la divulgación del derecho. Para que todo el mundo tenga en su mano el conocimiento necesario.

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Condición resolutoria, ¿qué es?

La compra-venta de inmuebles tiene en más de una ocasión distintos vericuetos. No todo el mundo está acostumbrado a las diferentes posibilidades en la compra-venta de viviendas. Es por ello necesario buscar el asesoramiento de un abogado experto en derecho inmobiliario. Desde nuestra experiencia es mejor tener claros todos los condicionantes de un contrato de compra-venta antes de asumirlo con su firma. Una de las muchas clausulas o condicionantes de un contrato de compra-venta es la condición resolutoria. No confundir con una condición suspensiva.

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Responsabilidad de los agentes de la edificación

La responsabilidad de los agentes de la edificación viene recogida en la LOE. En la anterior entrada hablamos de los plazos de prescripción de esta responsabilidad de los agentes de la edificación. Hoy vamos a ver la diferente responsabilidad de los agentes de la edificación según su grado de participación. Así como la responsabilidad conjunta o solidaria de todos ellos en algunos casos. La última burbuja inmobiliaria nos dejó un reguero de reclamaciones y denuncias por defectos en la construcción. Muchos agentes de la edificación intentaron abarcar más de lo que podían. Se olvidaron que existía la responsabilidad de los agentes de la edificación. Aún hoy lo siguen pagando…

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Responsabilidad en la construcción: plazos de prescripción

Si hay algo que defienda a los consumidores en la compra de viviendas es la garantía. La garantía de esas viviendas adquiridas de nueva construcción. Así las cosas la responsabilidad en la construcción viene reflejada en la Ley de Ordenación de la Edificación, LOE. Esta Ley se aplica a las viviendas construidas con licencia solicitada posteriormente al seis de mayo del año dos mil. Ya en su momento hablando de garantías y responsabilidad en la construcción os hablamos del seguro decenal.

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Cuando el vecino moroso es un Banco

Los problemas en las comunidades de propietarios son una tónica habitual. Muchos de ellos son de orden de convivencia. No obstante son los problemas de índole económica los que más quebraderos de cabeza suelen dar. El proceso de reclamar deudas a un propietario desde la comunidad crea aún más tensiones en la misma. Lo cierto es que en ocasiones las comunidades se ahogan económicamente por los vecinos deudores. Pero, ¿qué ocurre cuándo ese vecino moroso es un banco? ¿Se pueden recuperar las cantidades adeudadas?

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RDL 7/2019, Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

En el mes de enero, como abogados de inmobiliario,  en el Blog hablábamos sobre el Real Decreto 21/2018. Dicho decreto abordaba medidas para fomentar el alquiler. Su paso por nuestra legislación ha sido breve un espejismo. Ese Decreto no pasó el filtro del Congreso de los Diputados y fue rechazado.

El pasado uno de marzo el Gobierno vuelve a la carga con este RDL 7/2019 que entendemos habrá contado con su aprobación en la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados. Treinta días después de la promulgación del mismo es el plazo para que ésta lo apruebe o no. A la espera de ese trámite vamos a ver algunas cuestiones que este nuevo texto nos puede traer en materia de alquiler.

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Medidas para fomentar el alquiler

En nuestro Blog hemos afrontado en más de una ocasión temas relacionados con el arrendamiento de viviendas o locales. Materias tan sensibles como la reclamación de rentas impagadas de alquiler. O cuestiones más prácticas como la redacción de un contrato de alquiler o cómo inscribir el contrato de alquiler en el registro de la propiedad. Sin duda el alquiler en España puede ser una solución al acceso a la vivienda. Con mayor, menor o nulo éxito los legisladores se afanan por proponer medidas para fomentar el alquiler. Uno de los últimos intentos llega de la mano del Real Decreto 21/2018 de 14.12.2018 de medidas urgentes en materia procesal de vivienda y alquiler. Vamos a analizar los cambios que se vienen con este Real Decreto.

Medidas para fomentar el alquiler

Los Reales Decretos suelen tener un común denominador, tocan por lo general a más de una norma. Así las cosas el Real Decreto que intenta aportar medidas para fomentar el alquiler toca cinco normas. Las normas que se ven reformadas en algunos puntos son las que siguen:

  • la Ley de Arrendamientos Urbanos,
  • la Ley de Propiedad Horizontal,
  • la Ley de Enjuiciamiento Civil,
  • el texto refundido de regulación de las Haciendas Locales, y
  • el texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Modificando la Ley de Arrendamientos Urbanos

La citada Ley 29/1994 de 24  de noviembre, conocida como LAU, tiene varias modificaciones por este Real Decreto. Una de las más notables es la ampliación del plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler. Así se pasa de tres a cinco años. En el caso de que el arrendador sea una persona jurídica ese plazo se amplia a los siete años. Esto conlleva en la práctica el aumento del tiempo en el que un inquilino podrá permanecer en la vivienda de alquiler. También se modifica el plazo de la prórroga tácita que se lleva del año a los tres años de la nueva norma. Este plazo se usa cuando pasado el periodo de prórroga obligatoria ni el arrendador ni el arrendatario manifiesten la voluntad de no renovar el contrato.

Otra de las cuestiones abordadas en esta reforma es la de la fianza. Se establece que no podrá ser superior a dos mensualidades del alquiler. Excepto en la celebración de contratos de alquiler de larga duración. Se trata de limitar el impacto económico al inquilino en la firma de los contratos de alquiler. Al sumarse a la fianza cuestiones como los avales o depósitos bancarios. En la línea de cambios respecto de los contratos de alquiler otra medida es que los gastos de gestión inmobiliaria y de la redacción del contrato deben ser por cuenta del arrendador, si se trata de persona jurídica. Salvo que existan gastos que se puedan imputar a peticiones por parte del arrendatario. La reforma facilita que durante el tiempo del contrato se pueda llegar a acuerdos entre las partes para la mejora o reforma de la vivienda.

Alquileres turísticos

En la LAU también se termina por aclarar que la celebración de contratos de alquiler turístico de viviendas están sujetos a la normativa sectorial turística de aplicación en cada caso. En esta línea se modifica la Ley de Propiedad Horizontal para establecer medidas a favor de las comunidades de propietarios ante el auge del alquiler turístico. La Ley 49/1960 de 21 de julio, se ve modificada para que una mayoría cualificada pueda limitar o condicionar la actividad del alquiler turístico. Esa mayoría cualificada se establece en las tres quintas partes de los propietarios. Se supone que esta medida puede favorecer la convivencia en los edificios de viviendas.

Las medidas fiscales para fomentar el alquiler

Como todas las medidas para fomentar el alquiler que se precien deben ir unidas a medidas fiscales. Así las cosas se establece que la suscripción de contratos de alquiler para vivienda de uso permanenteestará exenta del pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Respecto de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales se modifica parte de lo regulado sobre el Impuesto de Bienes Inmuebles. El IBI no será de obligada repercusión al arrendatario en coas de alquiler de vivienda por parte de entes públicos o de las Administraciones. El superávit que tengan las Corporaciones Locales podrá usarse para la promoción de parque de vivienda pública.

Del mismo modo los Ayuntamientos pueden bonificar la cuota del IBI en viviendas que se pongan al alquiler a precio limitado. Esa bonificación puede llegar a ser hasta del 95%. En cuanto a los inmuebles de uso residencial desocupados de forma permanente, se establecen las bases y garantías para definir los mismos. Esta medida va encaminada a que los Ayuntamientos puedan ejercer el recargo del IBI a esas viviendas que ya se estableció en el año 2002. Aunque de forma tan difusa que la aplicación del recargo era casi imposible.

Accesibilidad universal y hogares vulnerables

La accesibilidad universal es un caballo de batalla para las entidades locales desde hace ya tiempo. En esa línea se reforma la Ley de Propiedad Horizontal, de tal forma que en un plazo de tres años las Comunidades de Propietarios deben aumentar hasta el 10% su fondo de reserva. Estableciendo la posibilidad de que se destine el mismo a obras de accesibilidad universal. Con el fin de poder ir eliminando las barreras físicas en los edificios, para que las personas en situación de movilidad reducida tengan garantizado su derecho a moverse por los edificios. Se hace obligatorio acometer obras de accesibilidad cuando las ayudas públicas a la comunidad puedan alcanzar el 75% del importe de las mismas.

La reforma se acuerda también de los hogares vulnerables. Se pretende dar mayor seguridad jurídica en los procedimientos de desahucio. Para ello se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil. La citada Ley 1/2000 de 7 de enero, ve reformado el procedimiento de desahucio de vivienda. Se pretende una mejora para aumentar la eficiencia de la coordinación entre servicios sociales y órganos judiciales. De tal modo que las acciones de los segundos estén ligadas a la adopción de medidas de protección por parte de los primeros. Se establecen trámites y plazos que deben ofrecer mayor seguridad jurídica. En este caso tanto a los inquilinos como a los propietarios de las viviendas alquiladas.

Subrogación de alquileres de renta antigua por fallecimiento

En el Blog y como abogados con muchos años de experiencia dentro del ámbito mobiliario y construcción hemos tratado en alguna que otra ocasión temas relacionados con los alquileres. En una ocasión vimos cómo reclamar rentas impagadas de alquiler. También hablamos del desahucio por precario, y sobre un caso en el que hay sentencia en este sentido en segunda instancia hablamos hoy. Se trata de una subrogación de alquileres de renta antigua, un viudo y una propiedad que quiere recuperar su propiedad. El caso termina en casación en el Tribunal Supremo y este flexibiliza la doctrina que había estado manteniendo hasta la fecha.

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Responsabilidad decenal, ¿Qué es?

Después del boom inmobiliario hay un asunto, desde nuestra sección de derecho inmobiliario,  que ha cobrado especial importancia sobre todo para todos aquellos propietarios de obra nueva de estos años de vorágine constructora. Hablamos del conocido como “seguro decenal”, la responsabilidad decenal que es tan quebradero de cabeza para los profesionales de la construcción y de la arquitectura, como necesaria para las comunidades de propietarios de obra nueva. Nuestro despacho atiende asuntos sobre defectos constructivos y derecho inmobiliario.

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Rentas impagadas en alquileres, su reclamación

Una de las consecuencias de los movimientos del mercado bancario tras la crisis, es la búsqueda de los inversores de otros productos que reporten un mayor beneficio. Esto es debido a que hoy por hoy los productos bancarios ya no ofrecen la rentabilidad de los años de vino y rosas. Es por ello que la compra de inmuebles y el alquiler de los mismos sea la opción más apetecible hoy por hoy. Y para saberlo no necesitamos a ningún economista o asesor «pasado de revoluciones» que nos lo explique. El temor de estos nuevos inversores son sin duda las rentas impagadas en alquileres. Cómo podemos proceder a su reclamación, hoy os explicamos cómo hacerlo. Si estás pensando en invertir en inmuebles para alquilar, contacta con nuestro despacho de abogados, expertos en derecho inmobiliario

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