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Mi inquilino ha destrozado la casa: ¿qué puedo hacer?

Es bastante frecuente que vengan a consultar a nuestros expertos en cuestiones inmobiliarias personas que quieren alquilar una vivienda pero que temen verse en la situación de encontrarse su vivienda vandalizada por los propios inquilinos. 

¿Se pueden tomar medidas previamente? ¿Qué soluciones existen en caso de que eso suceda? 

En este artículo te contamos qué instrumentos legales tienes a tu disposición para hacer frente a esa circunstancia que tanta preocupación genera.  

Más vale prevenir: buenas prácticas antes y después del alquiler de la vivienda 

¿Qué medidas tomar al alquilar una vivienda?

Ya desde el inicio de la relación contractual con nuestro inquilino podemos llevar a cabo pequeños gestos que nos faciliten que todo salga bien. Una de ellas es incluir un inventario previo del contenido de la vivienda (muebles, electrodomésticos, etc.) en el propio contrato de arrendamiento y elevarlo a escritura pública. 

¿Otra medida de prevención? Conservar las facturas de la compra de los bienes muebles por si hubiera que aportarlas. 

De esta manera será más fácil acreditar tanto la existencia como la titularidad de los bienes, así como los daños posteriores en caso de que lleguen a producirse. 

¿Qué medidas tomar al finalizar el alquiler de una vivienda?

Por otra parte, cuando el alquiler llegue a su fin debes asegurarte de que la casa sea devuelta en las mismas condiciones en las que fue entregada al inquilino, es decir, en buen estado. La mejor ocasión para ello es en el momento de la entrega de llaves y devolución de la fianza. 

En ese momento será conveniente llevar a cabo un reconocimiento de la vivienda y, si por desgracia, te topas con la desagradable sorpresa de que la casa está destrozada es fundamental que hagas el recuento, uno por uno, de todos los daños que te encuentres.

Es muy conveniente también que hagas fotos. 

Incluso se puede hacer uso de los servicios de un perito experto que valore los daños producidos. 

Este recuento de desperfectos es de vital importancia ya que será la llave que te permitirá acceder a la tutela judicial, en caso necesario. 

Sin esas pruebas que acrediten la responsabilidad del inquilino en los daños del piso arrendado tu demanda no podrá prosperar, ya que en tanto que arrendador a ti te corresponde demostrar la existencia de dichos destrozos. 

¿Todos los daños son indemnizables?

El inquilino tiene la obligación de conservar la vivienda en buen estado, pero eso no significa que cualquier tipo de daño sea indemnizable. 

La jurisprudencia establece que todos aquellos daños que sean consecuencia de un uso normal de la vivienda no podrán ser objeto de reclamación. 

Es decir, habrás de acreditar que los daños en cuestión no son fruto del desgaste que conlleva el propio uso de la vivienda. 

Antes de acudir a la vía judicial: el mecanismo de la fianza

Como seguro que ya sabes, la fianza está pensada para cubrir los posibles desperfectos que puedas encontrar durante la revisión del momento de la entrega de llaves. 

Es decir, con la fianza el arrendatario cumple con su obligación de devolver la vivienda tal como la recibió. De tal manera que si el inmueble no se entrega en buenas condiciones, el propietario podrá retener la fianza para cubrir los daños ocasionados. 

En caso de que se pueda cubrir con el importe de la fianza el total de los daños ocasionados, los desperfectos serán reparados con ese dinero y fin de la historia. 

¿Qué pasa si la fianza no cubre los daños?

En caso de que el importe de las reparaciones sea inferior a la fianza depositada, se le devolverá la parte restante al inquilino. 

Aunque puede suceder también que con la cuantía de la fianza depositada no alcance a sufragar las reparaciones. En este caso el arrendador estará en su derecho de reclamar los daños por la vía judicial. 

Necesitas Abogados especializados para reclamar al inquilino

Cómo reclamar judicialmente los daños en la vivienda  

El arrendatario está obligado, en virtud del contrato de arrendamiento y porque así lo estipula la ley, a mantener la vivienda en un buen estado de conservación. 

Reiteramos que si los destrozos en la vivienda han sido de tal envergadura que no resulta posible hacerles frente con la fianza, es posible reclamar por la vía judicial.

¿Qué tienes que tener en cuenta? 

Para que tu reclamación por los daños ocasionados pueda prosperar en sede judicial es de vital importancia contar con el informe de daños realizado en el momento de la entrega de llaves, así como facturas de las reparaciones, declaraciones de testigos o informes de peritos. 

También será necesario haber requerido de manera extrajudicial al inquilino en cuestión para que efectúe las reparaciones de manera voluntaria. 

Este requerimiento puede hacerse mediante burofax. 

En caso de que el inquilino no acceda de manera voluntaria tenemos dos vías de reclamación: en la jurisdicción civil y en la jurisdicción penal por un delito de daños. 

La reclamación de daños en la vía civil

Cuando hablamos de la jurisdicción civil la reclamación por daños ocasionados por el arrendatario en la vivienda tiene puede fundarse en los artículos 1555 y 1556 del Código Civil. 

Tienes que tener en cuenta que te corresponde a ti, como arrendador, demostrar que esos desperfectos han sido causados por el inquilino, tal como estipula el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 

De nuevo cabe recordar que no tienen la consideración de desperfectos el deterioro de la vivienda, muebles y electrodomésticos a causa del uso cotidiano y normal. 

La reclamación en la vía penal: El delito de daños en vivienda ajena

Desde el punto de vista penal, el inquilino que ocasione destrozos en la vivienda puede incurrir en un delito de daños tipificado en el artículo 263 del Código Penal. 

En efecto, el artículo 263 CP tipifica los daños ocasionados en propiedad ajena como un delito de daños con pena de multa de 6 a 24 meses o pena de prisión de uno a tres años y multa de doce a veinticuatro meses en el tipo agravado. 

¿Cuándo puedo denunciar al inquilino por vía penal por un delito de daños?

Para que se entienda que se ha cometido un delito de daños es necesario, en primer lugar, que se hayan causado desperfectos o se haya deteriorado la cosa, claro. 

Estos deterioros pueden ser tanto en la vivienda como sobre los muebles o electrodomésticos propiedad del arrendador. 

Nuestro Tribunal Supremo ha definido los daños como

<<toda destrucción, deterioro o menoscabo, tanto físicos como económicos, causados en bienes ajenos y, excepcionalmente en bienes propios, que no se hallen comprendidos en otros preceptos del Código>>.  

Es importante que tengas en cuenta que para que esos daños tengan relevancia penal no se requiere que exista malicia o voluntad de dañar. Así que el delito de daños se puede cometer tanto dolosamente, a propósito, como de forma imprudente, sin intención. 

Si estás a tiempo de alquilar recuerda también que hay seguros de hogar que incluyen coberturas que pueden resultar muy útiles en estas situaciones.

Para acabar, te recordamos algunos artículos que hemos escrito ya sobre el tema de alquiler y que puede ser de tu interés en este momento:

y si necesitas realizar un contrato de alquiler ten en cuenta los consejos en este artículo

Si necesitas ayuda personalizada para tu caso, quieres comentarnos tu situación o necesitas asesoramiento te recordamos que puedes solicitar una cita o video cita online en cualquiera de nuestros despachos:

  1. Madrid
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  3. Móstoles
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  6. San Sebastián de los Reyes

 

JUICIO DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO

Una situación que nos consultan con frecuencia es la de aquellas personas que tienen una vivienda en alquiler y de repente dejan de percibir las rentas correspondientes por parte del inquilino. 

¿Qué hacer en esas situaciones? Nuestros expertos en desahucios explican cómo solucionar esta situación. 

¿Qué es el juicio de desahucio por falta de pago de alquiler?

El juicio de desahucio por falta de pago de alquiler es el mecanismo procesal que permite a los propietarios de una vivienda o local, los arrendadores, recuperar la posesión del inmueble así como cobrar las rentas impagadas u otras cantidades. 

Será el arrendador quien decida si quiere solicitar únicamente la recuperación del inmueble o quiere reclamar en el mismo proceso la reclamación de aquellas rentas y pagos pendientes también.  

Aquí ya te hablamos de los tipos de deshaucios que existen.

¿Dónde está regulado el juicio de desahucio?

Este procedimiento se encuentra regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, de 7 de enero. 

El desahucio por impago del alquiler se tramita con arreglo al juicio verbal. En caso de que el demandado no se oponga al requerimiento se pondrá fin al procedimiento mediante decreto del Letrado de la Administración de Justicia. En caso contrario, se celebrará la vista. 

Vamos a verlo. 

Fases del procedimiento de desahucio por impago de rentas

El juicio de desahucio se inicia por demanda, siendo imprescindible la intervención de abogado y procurador. 

En la demanda es muy importante indicar con claridad los datos de identificación, el domicilio y la residencia del demandado para que pueda ser emplazado. También debe indicarse si es posible la enervación, así como aportarse el contrato de arrendamiento. 

La enervación es la posibilidad que se le da al arrendatario de abonar todas las cantidades pendientes y finalizar el juicio de desahucio, manteniendo en vigor el contrato de arrendamiento. Sólo se puede enervar el desahucio una vez durante la vigencia del contrato. 

Además, la Ley 19/2009 introdujo la posibilidad de que en la propia demanda se interese que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento. Esto agiliza el procedimiento ya que no hace falta interponer posteriormente una demanda de ejecución. 

Una vez que se ha admitido la demanda, el Letrado de la Administración de Justicia requerirá al demandado a través de un decreto de admisión para que en el plazo de 10 días desde que le es notificada la demanda proceda a: 

  • desalojar el inmueble y pagar al demandante las cantidades adeudadas 
  • oponerse al desahucio o
  • efectuar la enervación en caso de que tenga derecho a ello

En el decreto de admisión el Letrado de la Administración de Justicia debe indicar  tanto la fecha del lanzamiento como la fecha de la vista en caso de que fuera necesario celebrarla.  

Además, desde la reforma introducida por el RDL 7/2019, de 1 de marzo, en el requerimiento de pago se debe informar también al arrendatario de que puede acudir a los servicios sociales para que aprecien si existe una situación de vulnerabilidad. 

También puede solicitar el beneficio de justicia gratuita. En caso de que lo haga dentro de los tres primeros días tras recibir la notificación podrá solicitar la suspensión de los plazos de contestación a la demanda. 

Como hemos señalado, el arrendatario tiene diversas vías de actuación frente al decreto de admisión del Letrado de la Administración de Justicia: ignorarlo, formular oposición, enervar el desahucio o desalojar el inmueble sin abonar las cantidades pendientes. 

¿Qué consecuencias tiene cada una de estas posibilidades? 

Si el demandado no hace caso al requerimiento de pago o no comparece para allanarse u oponerse, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto en el que da por terminado el juicio de desahucio. 

A continuación se procederá al lanzamiento del inmueble en la fecha previamente señalada en el requerimiento, sin necesidad de efectuar ningún otro trámite.  

Si el demandado desaloja el inmueble y no formula oposición ni paga la cantidad adeudada el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto poniendo fin al procedimiento. En dicho decreto hará constar que no se ha formulado oposición ni se han abonado las cantidades reclamadas. 

En caso de que el demandado formule oposición, se celebrará la vista en la fecha anteriormente señalada por el Letrado de la Administración de Justicia en el requerimiento de pago. 

Como vemos sólo se celebrará la vista en caso de que el inquilino demandado se oponga a la demanda. Si no hay oposición, no se celebra la vista y directamente se dicta el decreto de archivo del proceso. 

Una vez que se ha celebrado la vista, el plazo para dictar sentencia es de cinco días. 

En los casos en que el demandado se allana a la demanda en la sentencia de condena se fijará con carácter subsidiario el día y la hora que tendrá lugar el lanzamiento directo del demandado. Por si acaso se da la situación de que el arrendatario no desaloja voluntariamente el inmueble en la fecha correspondiente.

Si necesitas ayuda personalizada para tu caso, quieres comentarnos tu situación o necesitas asesoramiento te recordamos que puedes solicitar una cita o video cita online en cualquiera de nuestros despachos:

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PRÓRROGA EN LA SUSPENSIÓN DE LOS JUICIOS DE DESAHUCIO

¿ Se suspenden automáticamente los desahucios ?

Con la aprobación el pasado 23 de diciembre del RDL 37/2020 muchos clientes, tanto propietarios como inquilinos, nos han preguntado si se suspenden automáticamente los desahucios. Nuestros especialistas en Derecho inmobiliario señalan que no. Lo que sí se ha hecho es ampliar tanto el plazo como los supuestos en los que se puede solicitar la suspensión de los juicios de desahucio.

Vamos a explicarlo:

✅ El RDL 37/2020 de 22 de diciembre: medidas y alcance.

En primer lugar cabe señalar que el RDL 37/2020, de 22 de diciembre se refiere únicamente a la suspensión de los desahucios o lanzamientos de arrendamientos de vivienda habitual.

Como medidas más importantes cabe destacar las siguientes:

  • se amplía la prórroga de la suspensión de los juicios de desahucio hasta el 9 de mayo de 2021
  • se introduce un nuevo supuesto de suspensión para otras situaciones
  • se establecen compensaciones económicas para los propietarios que resulten perjudicados por estas medidas.

✅ Suspensión de los procesos de desahucio de alquiler

Este tipo de procedimientos reciben el nombre de procedimientos de desahucio arrendaticios.

Como ya hemos señalado, se establece una segunda prórroga en la suspensión de los juicios de desahucio que tendrá vigencia hasta el fin del estado de alarma, esto es, hasta el 9 de mayo de 2021.

Para poder solicitar la suspensión del desahucio se requiere encontrarse en situación de vulnerabilidad económica, tal como viene definida y con los requisitos que establece el art. 5 del RDL 11/2020:

✓Que la persona que tiene que pagar la renta pase a estar en situación de desempleo o Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE).

O que, en caso de ser empresario/a, haya reducido su jornada por motivo de cuidados u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria.

✓ Que la renta del alquiler, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Si nos encontramos en esta situación y no nos es posible encontrar una alternativa habitacional, tendremos que presentar un escrito en el Juzgado solicitando la suspensión del desahucio. Este escrito debe acompañarse de la documentación que acredite dicha situación, según establece el art. 6 RDL 11/2020.

Una vez presentado el escrito, a continuación el Letrado de la Administración de Justicia dará traslado tanto al demandante, el propietario de la vivienda, como a los Servicios Sociales competentes.

Los Servicios Sociales deben emitir un informe en el que valoren la situación de vulnerabilidad, indicando las medidas a aplicar por la administración competente. Finalmente, el Juez/a dictará auto acordando o no la suspensión del procedimiento, según considere o no acreditada esa situación de vulnerabilidad económica.

 

QUIERO EVITAR EL DESAHUCIO DE MI CASA

✅ Suspensión de los procesos de desahucio en situaciones diferentes al arrendamiento

Se trata de situaciones en las que los ocupantes de la vivienda no tienen un título que legitime su posesión. En concreto:

✓ juicios de precario
✓ juicios de tutela sumaria de la posesión
✓ juicios para la protección de derechos reales inscritos

Cabe destacar que quedan excluidos de este supuesto las siguientes situaciones:

⊗ la vivienda es domicilio habitual o segunda residencia del propietario
⊗ la propietaria es una persona jurídica que ha cedido el inmueble a una persona física para su domicilio habitual o segunda residencia
⊗ la entrada o permanencia es constitutiva de un delito
⊗ la vivienda es utilizada para la realización de actividades ilícitas
⊗ es un inmuebles de titularidad pública o privada destinado a vivienda social y ya está asignados a un solicitante.
⊗ la entrada en el inmueble se ha producido con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley.

Por otra parte, para poder solicitar la suspensión del desahucio en estos supuestos se exigen los siguientes requisitos:
✓ el propietario debe ser una persona física o jurídica titular de más de diez viviendas
✓ los ocupantes deben ser, por una parte, personas dependientes, víctimas de violencia sobre la mujer, o tener a su cargo conviviendo en la misma vivienda, alguna persona dependiente o menor de edad. Y, al mismo tiempo, deben ser personas que se hallen en situación de vulnerabilidad económica según los parámetros que hemos señalado anteriormente.

✅ Las compensaciones económicas para los arrendadores afectados por la suspensión del desahucio

La condición para poder solicitar esta compensación es que una vez que los servicios sociales hayan emitido el informe señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad de los arrendatarios, la administración no haya adoptado tales medidas en los tres meses siguientes a la fecha del informe.

Una vez que se cumple este requisito, el propietario de la vivienda tendrá que solicitar dicha compensación antes de que transcurra un mes desde el fin del estado de alarma.

En la solicitud el arrendador debe hacer una exposición razonada de su solicitud, amén de justificar con la documentación adecuada la compensación que reclame.

Las compensaciones consistirán en el valor medio que corresponda a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble. Este valor se calculará utilizando los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas, más los gastos corrientes de la vivienda.

 

Vicios ocultos en la compra de una vivienda: qué son y cómo reclamarlos.

Para la mayoría de las personas la adquisición de una vivienda es la compraventa más importante de su vida y a ello dedican mucho esfuerzo y sacrificio. Una casa para independizarse, vivir en pareja, formar una familia o empezar de cero después de un divorcio.

Sin embargo, a veces el sueño se convierte en pesadilla, cuando de pronto aparecen defectos que hacen muy penosa o incluso imposible la vida en esa vivienda. Como expertos en derecho inmobiliario tenemos el privilegio de ayudar a muchas personas a resolver ese tipo de contratiempos y recuperar la sonrisa.

En este artículo vamos a explicar qué dice nuestro ordenamiento jurídico respecto de los vicios ocultos en la compraventa de viviendas, teniendo en cuenta que en ningún caso sustituye a una consulta profesional

✅ ¿Qué son los vicios ocultos?

Hablamos de vicios ocultos en la construcción o en la compraventa inmobiliaria para hacer referencia a un defecto que aparece con posterioridad a la adquisición del inmueble.

La jurisprudencia ha establecido que los vicios ocultos son defectos, imperfecciones o alteraciones en la calidad o cualidades del bien o de alguno de sus componentes que disminuyen la utilidad que la cosa reporta al comprador, en atención al uso que se pactó en el contrato, o en su defecto, al que por naturaleza se destina la cosa (STS de 2 de marzo de 2020).

Partiendo de la base de que el vendedor tiene la obligación de garantizar la posesión útil de la vivienda, el criterio para determinar la existencia de un vicio oculto es un criterio funcional: el de la utilidad de la cosa para el uso al que está destinada. Si el defecto oculto en cuestión hace impropio o disminuye el uso de la vivienda de tal forma que, de haberlo sabido, el comprador no lo hubiera comprado o habría pagado un precio inferior estamos ante un vicio oculto.

 

✅ Requisitos para reclamar por vicios ocultos

Vamos a suponer que nos percatamos de un defecto grave en la vivienda que acabamos de comprar, ¿qué requisitos se exigen para poder reclamar en estas situaciones?
Entrega de un bien viciado

Como es lógico, en primer lugar se exige que exista un defecto oculto en la vivienda o inmueble objeto de la compraventa. Si compras una casa y todo está perfecto, no procede reclamar vicios ocultos, claro.

En este sentido es importante destacar que la obligación del vendedor de responder por los vicios ocultos no se extingue porque el hecho de que no los conociera.

Que el vicio sea oculto

Una vez que se ha constatado la existencia de un desperfecto o imperfección, para poder reclamar se exige que el vicio no sea manifiesto o no se encuentre a la vista. Es decir, que sea imposible para el comprador apreciar la existencia del desperfecto a simple vista, de acuerdo con su preparación técnica.

El art. 1484 CC señala que el vendedor no tendrá responsabilidad cuando el comprador debiera haberse percatado del desperfecto por su pericia. ¿Significa eso que la persona tiene que tener una determinada titulación académica relacionada con la construcción para que el vendedor esté exonerado de responsabilidad por vicios ocultos? No. Lo que se dice es que por razón de su conocimiento, profesión u oficio esa persona podía percatarse de la existencia del desperfecto.

Por ejemplo, los tribunales han desestimado en numerosas ocasiones la acción de vicios ocultos cuando el comprador tenía experiencia en el mundo inmobiliario o se dedicaba a la promoción inmobiliaria. Y, al contrario, la AP de Asturias declaró que el hecho de que un comprador fuera ingeniero industrial no significaba que estuviera facultado para determinar los vicios ocultos de la vivienda.

Que el vicio sea grave

Como hemos explicado antes, el vicio oculto debe tener una importancia suficiente como para que si el comprador de la vivienda lo hubiera sabido no habría comprado el inmueble o hubiera pagado un precio menor por él.

Que el vicio sea preexistente a la compraventa

El comprador debe probar no sólo que existe un vicio sino que ese vicio es anterior a la adquisición del inmueble aunque se manifieste con posterioridad. El vendedor no tiene obligación de responder de los efectos sobrevenidos.

Algunos ejemplos de vicios ocultos reconocidos por la jurisprudencia son: humedades por capilaridad que no se pueden apreciar a simple vista, presencia de cemento aluminoso, plaga de hormigas, plaga de termitas, deficiente aislamiento térmico, defectos en la cubierta, filtraciones, fisuras en la vivienda, problemas con la impermeabilización de la vivienda, etc.

 

✅ ¿Cómo puedo reclamar si aparecen vicios ocultos en mi vivienda?

Frente a los vicios ocultos podemos elegir entre dos opciones que forman parte de lo que se llama acción de saneamiento. Esas dos opciones son: el desistimiento del contrato o la rebaja del precio. Veamos:

  • La resolución del contrato se ejercita a través de la acción redhibitoria que permite por incumplimiento del vendedor. El vendedor está obligado a la devolución al comprador de los gastos que le haya originado.
  • La rebaja en el precio de la vivienda se ejercita a través de la acción estimatoria o quanti minoris. Será una rebaja proporcional en razón de los vicios del inmueble. Con el ejercicio de esta acción lo que se busca es fijar el precio que hubiera tenido la vivienda cuando se realizó la compraventa si se hubiera tenido en cuenta el defecto existente y que el vendedor devuelva al comprador la diferencia.

Como ya hemos mencionado, el vendedor responde al comprador del saneamiento de los vicios o defectos ocultos aunque los ignorase.

Si resulta que el vendedor conocía la existencia de los defectos y no se lo comunicó al comprador, se debe analizar si procede solicitar una indemnización por daños y perjuicios. ¿Por qué? Porque ocultar un vicio oculto es un incumplimiento de contrato en la medida en que el vendedor está obligado a entregar al comprador la posesión útil de la cosa. Este incumplimiento provoca un daño al comprador.
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✅ ¿Cuánto tiempo tengo para reclamar vicios ocultos?

 

Pues no mucho ciertamente. Tanto la acción redhibitoria para resolver el contrato de compraventa como la acción estimatoria para solicitar una rebaja en el precio tienen un plazo de caducidad de 6 meses desde la entrega del inmueble.

¿Qué consecuencias tiene que sea un plazo de caducidad? Que cuando transcurran los 6 meses se pierde la posibilidad de ejercitar esas acciones.

✅ Un paso más allá de los vicios ocultos: la entrega de cosa distinta.

Puede suceder que los vicios que presente el inmueble sean de tal entidad que supongan la entrega de una cosa distinta.

Lo que dice la jurisprudencia es que hay situaciones en las que es tal la diferencia e inadecuación de lo entregado a lo efectivamente pactado que equivale a entregar una cosa distinta. Esta inhabilidad provoca una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato. ¿Por qué? por que la vivienda entregada es inadecuada para el fin a que se la destina.

En este caso, a través de la acción derivada de la entrega de “una cosa por otra” el comprador puede resolver el contrato de compraventa y además exigir la correspondiente indemnización por daños y perjuicios. El plazo para ejercitar la acción es de cinco años.

Este podría ser el caso de una vivienda construida con amianto que no puede ser habitada. O de un inmueble que por su situación de ruina inminente tampoco se puede vivir en él.

✅ ¿Cuál es la diferencia entre un vicio oculto y la entrega de cosa distinta de la convenida?

Digamos que es una cuestión de grado. En el caso de un vicio oculto el defecto en cuestión disminuye el uso de la vivienda mientras que en el caso de la entrega de cosa distinta el defecto de que se trate hace imposible su uso como vivienda.

Vamos a verlo con un ejemplo:

Según la jurisprudencia la mera presencia de cemento aluminoso sin haber desencadenado la patología de la aluminosis constituye una modalidad de vicio oculto. Se puede ejercitar por tanto la acción de saneamiento.

Pero si la aluminosis ya se ha desarrollado eso supone un grave peligro para la resistencia del edificio por lo que estaríamos ante un supuesto de cosa distinta de la convenida. En este caso las acciones que corresponden son las de resolución e indemnización. Recordemos que la entrega de cosa distinta a la convenida supone un incumplimiento grave y esencial del contrato.

✅ prohibido reclamar: los pactos de exoneración de responsabilidad.

Hemos dicho que el vendedor tiene la obligación de garantizar la posesión útil de la cosa al comprador y que, por tanto, debe responder de los vicios ocultos de la vivienda.

Sin embargo, cabe la posibilidad de llegar a un acuerdo entre vendedor y comprador para que esto no se aplique, siempre y cuando el vendedor desconozca la existencia de los vicios o defectos ocultos. Esto se autoriza en el artículo 1485 CC al permitir que se acuerde un pacto de exoneración de responsabilidad de los vicios ocultos.

Por poner un ejemplo en este sentido: la sentencia de 27 de septiembre de 2010 del TSJ de Aragón consideró que la exclusión de la cláusula de saneamiento de vicios ocultos no era abusiva en un caso en que el comprador conocía el estado y conservación de la vivienda porque era su residencia habitual y además se benefició de un precio inferior precisamente por renunciar al saneamiento de los vicios ocultos.

Es posible también renunciar a la acción redhibitoria sin renunciar al ejercicio de acciones por incumplimiento contractual.

Cada caso es un mundo, contacte con un/a especialista

Como hemos visto, para valorar la existencia de un vicio oculto o incluso de entrega de cosa distinta se ha de utilizar un criterio de funcionalidad porque lo que se necesita estudiar cada caso concreto. Es posible que una misma circunstancia pueda valorarse de manera diferente según las consecuencias que provoque en cuanto al uso de la vivienda.

Por tanto, nuestra recomendación es que consulte con un profesional que pueda valorar las circunstancias concretas del caso así como los instrumentos jurídicos más adecuados.

Reclamar indemnización por retrasos en la entrega de la vivienda

Ya lo hemos hablado en más de una ocasión la compra de vivienda es la decisión financiera más importante que podemos asumir. En nuestro país no es solo la más importante, al tiempo es la decisión mayoritaria de las familias para crear su hogar. La compra de vivienda sobre plano y con un plazo de entrega es bastante habitual. Qué ocurre cuando la entrega de esa vivienda de obra nueva se dilata. Cuándo se cumplen los plazos y la fecha de entrega se sobrepasa. Debemos saber que reclamar indemnización por retrasos en la entrega de la vivienda es posible.

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Condición resolutoria, ¿qué es?

La compra-venta de inmuebles tiene en más de una ocasión distintos vericuetos. No todo el mundo está acostumbrado a las diferentes posibilidades en la compra-venta de viviendas. Es por ello necesario buscar el asesoramiento de un abogado experto en derecho inmobiliario. Desde nuestra experiencia es mejor tener claros todos los condicionantes de un contrato de compra-venta antes de asumirlo con su firma. Una de las muchas clausulas o condicionantes de un contrato de compra-venta es la condición resolutoria. No confundir con una condición suspensiva.

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Medidas para fomentar el alquiler

En nuestro Blog hemos afrontado en más de una ocasión temas relacionados con el arrendamiento de viviendas o locales. Materias tan sensibles como la reclamación de rentas impagadas de alquiler. O cuestiones más prácticas como la redacción de un contrato de alquiler o cómo inscribir el contrato de alquiler en el registro de la propiedad. Sin duda el alquiler en España puede ser una solución al acceso a la vivienda. Con mayor, menor o nulo éxito los legisladores se afanan por proponer medidas para fomentar el alquiler. Uno de los últimos intentos llega de la mano del Real Decreto 21/2018 de 14.12.2018 de medidas urgentes en materia procesal de vivienda y alquiler. Vamos a analizar los cambios que se vienen con este Real Decreto.

Medidas para fomentar el alquiler

Los Reales Decretos suelen tener un común denominador, tocan por lo general a más de una norma. Así las cosas el Real Decreto que intenta aportar medidas para fomentar el alquiler toca cinco normas. Las normas que se ven reformadas en algunos puntos son las que siguen:

  • la Ley de Arrendamientos Urbanos,
  • la Ley de Propiedad Horizontal,
  • la Ley de Enjuiciamiento Civil,
  • el texto refundido de regulación de las Haciendas Locales, y
  • el texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Modificando la Ley de Arrendamientos Urbanos

La citada Ley 29/1994 de 24  de noviembre, conocida como LAU, tiene varias modificaciones por este Real Decreto. Una de las más notables es la ampliación del plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler. Así se pasa de tres a cinco años. En el caso de que el arrendador sea una persona jurídica ese plazo se amplia a los siete años. Esto conlleva en la práctica el aumento del tiempo en el que un inquilino podrá permanecer en la vivienda de alquiler. También se modifica el plazo de la prórroga tácita que se lleva del año a los tres años de la nueva norma. Este plazo se usa cuando pasado el periodo de prórroga obligatoria ni el arrendador ni el arrendatario manifiesten la voluntad de no renovar el contrato.

Otra de las cuestiones abordadas en esta reforma es la de la fianza. Se establece que no podrá ser superior a dos mensualidades del alquiler. Excepto en la celebración de contratos de alquiler de larga duración. Se trata de limitar el impacto económico al inquilino en la firma de los contratos de alquiler. Al sumarse a la fianza cuestiones como los avales o depósitos bancarios. En la línea de cambios respecto de los contratos de alquiler otra medida es que los gastos de gestión inmobiliaria y de la redacción del contrato deben ser por cuenta del arrendador, si se trata de persona jurídica. Salvo que existan gastos que se puedan imputar a peticiones por parte del arrendatario. La reforma facilita que durante el tiempo del contrato se pueda llegar a acuerdos entre las partes para la mejora o reforma de la vivienda.

Alquileres turísticos

En la LAU también se termina por aclarar que la celebración de contratos de alquiler turístico de viviendas están sujetos a la normativa sectorial turística de aplicación en cada caso. En esta línea se modifica la Ley de Propiedad Horizontal para establecer medidas a favor de las comunidades de propietarios ante el auge del alquiler turístico. La Ley 49/1960 de 21 de julio, se ve modificada para que una mayoría cualificada pueda limitar o condicionar la actividad del alquiler turístico. Esa mayoría cualificada se establece en las tres quintas partes de los propietarios. Se supone que esta medida puede favorecer la convivencia en los edificios de viviendas.

Las medidas fiscales para fomentar el alquiler

Como todas las medidas para fomentar el alquiler que se precien deben ir unidas a medidas fiscales. Así las cosas se establece que la suscripción de contratos de alquiler para vivienda de uso permanenteestará exenta del pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Respecto de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales se modifica parte de lo regulado sobre el Impuesto de Bienes Inmuebles. El IBI no será de obligada repercusión al arrendatario en coas de alquiler de vivienda por parte de entes públicos o de las Administraciones. El superávit que tengan las Corporaciones Locales podrá usarse para la promoción de parque de vivienda pública.

Del mismo modo los Ayuntamientos pueden bonificar la cuota del IBI en viviendas que se pongan al alquiler a precio limitado. Esa bonificación puede llegar a ser hasta del 95%. En cuanto a los inmuebles de uso residencial desocupados de forma permanente, se establecen las bases y garantías para definir los mismos. Esta medida va encaminada a que los Ayuntamientos puedan ejercer el recargo del IBI a esas viviendas que ya se estableció en el año 2002. Aunque de forma tan difusa que la aplicación del recargo era casi imposible.

Accesibilidad universal y hogares vulnerables

La accesibilidad universal es un caballo de batalla para las entidades locales desde hace ya tiempo. En esa línea se reforma la Ley de Propiedad Horizontal, de tal forma que en un plazo de tres años las Comunidades de Propietarios deben aumentar hasta el 10% su fondo de reserva. Estableciendo la posibilidad de que se destine el mismo a obras de accesibilidad universal. Con el fin de poder ir eliminando las barreras físicas en los edificios, para que las personas en situación de movilidad reducida tengan garantizado su derecho a moverse por los edificios. Se hace obligatorio acometer obras de accesibilidad cuando las ayudas públicas a la comunidad puedan alcanzar el 75% del importe de las mismas.

La reforma se acuerda también de los hogares vulnerables. Se pretende dar mayor seguridad jurídica en los procedimientos de desahucio. Para ello se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil. La citada Ley 1/2000 de 7 de enero, ve reformado el procedimiento de desahucio de vivienda. Se pretende una mejora para aumentar la eficiencia de la coordinación entre servicios sociales y órganos judiciales. De tal modo que las acciones de los segundos estén ligadas a la adopción de medidas de protección por parte de los primeros. Se establecen trámites y plazos que deben ofrecer mayor seguridad jurídica. En este caso tanto a los inquilinos como a los propietarios de las viviendas alquiladas.

RDL 7/2019, otro régimen jurídico…

La situación del régimen jurídico de los arrendamientos en España es literalmente un sin Dios. Estamos ya ante el sexto intento y mucho nos tememos que al margen del destino de éste nos quedan más variaciones.

Pues existen problemas de calado que ni este nuevo texto aborda y otros que aborda con poca contundencia. El anterior RD 21/2018 es de aplicación a los alquileres que se celebrasen entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019. Una sinrazón devenida de la poca destreza del legislador para conseguir apoyos para su con-validación. Ahora vuelve a la carga con una herramienta diferente el Real Decreto-Ley. Este RDL 7/2019 debe ser aprobado por la Diputación Permanente y ha sido puesto en tela de juicio por la oposición.

Al margen de precisar los apoyos en Diputación Permanente del Congreso de los Diputados nos tememos tenga que pasar por el tamiz del Tribunal Constitucional. Así las cosas la constitucionalidad o no del instrumento para su aprobación puede marcar la vida de este RDL 7/2019. Los efectos que en el mercado del alquiler puedan tener las reformas son una incógnita. Muchos agentes del mercado del alquiler indican que conseguirá el efecto contrario al buscado. Esto es reducción de la oferta y subida del precio del alquiler. Nosotros vamos a revisar alguno de los cambios legales de esta nueva norma.

A vuelta con los arrendamientos turísticos

Sin duda uno de los temas candentes en el mercado inmobiliario es el de los arrendamientos turísticos. La exposición de motivos del RDL 7/2019 es clara, viene entre otras cosas a dejar sin efecto la reforma del año dos mil trece. Partiendo de la base de que la Ley de Arrendamientos Urbanos no parece el lugar más indicado para regular los alojamientos turísticos, la reforma vuelve al texto anterior a la norma de dos mil trece. Volvemos al concepto de viviendas suntuarias. Aquellas que tienen una superficie superior a trescientos metros o que la renta excede en cómputo anual a cinco veces y media el salario mínimo interprofesional. Se deja como anteriormente a la voluntad de las partes el régimen jurídico del arrendamiento de estas viviendas.

Esta nueva redacción deja fuera intencionadamente a los arrendamientos turísticos, es decir no soluciona la patata caliente que comunidades de propietarios tienen entre sus manos. Pues este tipo de alojamientos no pueden en ningún caso asimilarse a los arrendamientos de temporada que sí están regulados en la norma.

Duración de los contratos de arrendamiento

La nueva norma modifica los artículos 9 y 10 de la anterior. Lo que nos lleva a un viaje en el tiempo y pone de nuevo en valor los tiempos de la Ley 4/2013. La duración de los contratos vuelve a los cinco años de duración mínima y a una prórroga de otros tres años de plazos anuales. Excepto en casos de arrendamientos con personas jurídicas, que el plazo es de siete años mínimo y tres de prórroga de plazos anuales.

Sí que hay una novedad que entendemos merece ser destacada. Se trata de la denuncia del contrato. Para el arrendador se marca cuatro meses de antelación para ello, y en el caso del arrendatario se le dan dos meses. La distinción entre personas físicas o jurídicas a la hora de la firma de contratos de arrendamiento crea controversia en el sector. Esa diferencia de trato entre una u otra persona parece no tener una razón de peso.

Prórroga por necesidad del arrendador que sea persona física…

En este punto volvemos a la reforma que se materializó con la Ley 19/2009. Se exige que en el propio contrato de alquiler se exprese la causa de necesidad que se vaya a invocar. A nuestro parecer esta medida es un sinsentido. Prever qué causa puede llevar a denegar la prórroga del contrato de alquiler es un juego de adivinación. Sería más eficiente una herramienta que obligue a demostrar como cierta cualquier causa que se esgrima para la denegación de la misma.

Actualización de la renta con el IPC

Otra notable reforma es sobre la actualización de la renta. En el RDL 7/2019 se limita la misma al IPC. En el anterior intento del RD 21/2018 se limitaba esta cuestión a los alquileres de renta reducida. Ahora será de aplicación a todos los contratos. Esta quizás sea una de las medidas más importantes en la línea de contención de la subida excesiva de los alquileres que en los dos últimos años se lleva produciendo.

Responsabilidad decenal, ¿Qué es?

Después del boom inmobiliario hay un asunto, desde nuestra sección de derecho inmobiliario,  que ha cobrado especial importancia sobre todo para todos aquellos propietarios de obra nueva de estos años de vorágine constructora. Hablamos del conocido como “seguro decenal”, la responsabilidad decenal que es tan quebradero de cabeza para los profesionales de la construcción y de la arquitectura, como necesaria para las comunidades de propietarios de obra nueva. Nuestro despacho atiende asuntos sobre defectos constructivos y derecho inmobiliario.

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Rentas impagadas en alquileres, su reclamación

Una de las consecuencias de los movimientos del mercado bancario tras la crisis, es la búsqueda de los inversores de otros productos que reporten un mayor beneficio. Esto es debido a que hoy por hoy los productos bancarios ya no ofrecen la rentabilidad de los años de vino y rosas. Es por ello que la compra de inmuebles y el alquiler de los mismos sea la opción más apetecible hoy por hoy. Y para saberlo no necesitamos a ningún economista o asesor «pasado de revoluciones» que nos lo explique. El temor de estos nuevos inversores son sin duda las rentas impagadas en alquileres. Cómo podemos proceder a su reclamación, hoy os explicamos cómo hacerlo. Si estás pensando en invertir en inmuebles para alquilar, contacta con nuestro despacho de abogados, expertos en derecho inmobiliario

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Resolver el arrendamiento antes de plazo

Los contratos de alquiler tienen la duración que pacten entre las dos partes, así es como viene recogido en nuestro ordenamiento jurídico, eso es algo de sobra conocido, lo que puede generar dudas es qué ocurre en el caso de que se quiera resolver el arrendamiento antes de plazo, es decir que a pesar de lo pactado contractualmente una o ambas partes decidan acabar con el arrendamiento antes de lo pactado. Existen varios escenarios distintos, vamos a ocuparnos un poco de todos ellos.

Hay dos grandes escenarios que podemos encontrarnos, el primero es que la resolución del contrato sea de mutuo acuerdo, las dos partes deciden acabar con él y el segundo es que solo una de las partes sea la que está dispuesta a resolver el contrato, este segundo escenario se divide a su vez en otros dos, dependiendo de qué parte sea la que tome la iniciativa, el arrendador o el arrendatario. En esta entrada vamos a ver el primer escenario:

Resolver el arrendamiento antes de plazo, de mutuo acuerdo

Es evidentemente la formula más recomendable, por lo general los contratos de cualquier como los de cualquiera otra naturaleza, se pueden resolver por mutuo acuerdo. De esta forma arrendador e inquilino, podrán dejar sin efecto el contrato firmado con anterioridad, es aconsejable recoger por escrito las condiciones del acuerdo de resolución del contrato, si se adeudan cantidades, el estado en el que se retorna el inmueble o cómo se va a obrar en cuanto a la fianza se refiere.

Como siempre os aconsejamos que acudáis a un profesional y no dejéis ningún cabo sin atar, y para no faltar a la costumbre nos ofrecemos para esos y otros asuntos en los que podáis necesitar ayuda profesional, ya sabéis que estamos a vuestra disposición.

Razones por las que poder Resolver el contrato antes de plazo, por una parte

Como ya habíamos comentado se puede dar el caso que sea el arrendador el que inste a la resolución del contrato, ante el incumplimiento de cualquiera de las partes de sus obligaciones, la Ley estipula que la parte que sí ha cumplido con las suyas pueda solicitar la resolución del contrato. El abanico de circunstancias que facilita al arrendador la posibilidad de solicitar judicialmente la resolución del contrato es amplia, por ejemplo:

  • por supuesto el impago de rentas u otras cantidades que corresponda abonar al inquilino,
  • impago de fianza o actualizaciones de la misma si así se estipula en el contrato,
  • uso del inmueble para actividades ilícitas o molestas,
  • que el inquilino subarriende el inmueble sin permiso del arrendador,
  • cunado el inquilino ya no tenga necesidad de la vivienda como residencia primordial,
  • daños en el inmueble o en la finca, sobrevenidos por obras que precisasen del consentimiento del arrendador y se hayan realizado sin éste…

Usar la vivienda como residencia

Las anteriores serían las causas por las que el arrendador solicitase la resolución por incumplimientos de obligaciones del inquilino, pero puede darse la circunstancia que se pida la resolución del contrato porque el arrendador precise la vivienda para usarla como residencia, para el mismo o algún familiar. En esta circunstancia puede darse el caso que el inquilino este al día de sus obligaciones. La Ley de arrendamientos urbanos de junio de 2013, concede al arrendador la prerrogativa de resolver el contrato una vez finalizado el primer año de duración del mismo, el inquilino debe ser avisado con al menos dos meses de antelación a la fecha prevista por el arrendador para tomar la vivienda como residencia. Al tiempo la Ley pone una condición al arrendador, debe ocupar la vivienda o él o los familiares a los que iría destinada, dentro de los tres meses desde el día de extinción del contrato o del desalojo de la misma, en caso de no hacerlo el inquilino podrá optar a dos vías, la primera pedir que se restituya en su favor el uso de la vivienda arrendada por otro periodo de hasta tres años, con una indemnización que cubra los gastos ocasionados por el desalojo hasta que llegue el momento de la vuelta al inmueble. O bien puede decantarse por exigir una indemnización cuya cuantía sea la equivalente a una mensualidad por cada año que quedase de contrato, hasta un tope de tres años.

En la anterior Ley de arrendamientos urbanos de 1994, se podía hacer uso de este tipo de resolución si así venía previsto en el contrato de arrendamiento, a diferencia de la Ley actual que solo exige el transcurso del primer año de contrato y hacerlo efectivo en los tres meses siguientes, por lo tanto ya no es necesario dejarlo por escrito en el contrato.

Ya tenemos claro cómo y porque causas puede el arrendador pedir resolver el contrato de arrendamiento antes de plazo, en una próxima entrada explicaremos el cómo y el porque del arrendatario o inquilino.

Resolución contrato de alquiler por el inquilino

Del mismo modo que la ley permite al arrendador a instar a la resolución del contrato de arrendamiento por la cía judicial, faculta al inquilino a hacer lo propio, cuando el arrendador incumple las obligaciones que se le atribuyen en relación al contrato suscrito por ambas partes, esos incumplimientos nos pueden poner en dos escenarios:

  • las obras o reparaciones que precisa el inmueble para su conservación, no son abordadas por el arrendador estando obligado a ellas legalmente,
  • realización por parte del arrendador de actividades que impidan el normal uso y disfrute de la vivienda por parte del inquilino.

Antes de continuar, si eres inquilino y te encuentras en alguno de estos dos escenarios, consulta tu caso a un profesional del derecho, recuerda ir acompañado de una copia del contrato de arrendamiento, con él se te podrá dar la orientación que necesites y te convenga, si aún no tienes un abogado de confianza recuerda que puedes contar con nosotros para lo que necesites.

Si nos fijamos en la anterior legislación, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, solo se había regulado el caso en el que con un contrato de duración superior a cinco años el inquilino quisiera desistir del cumplimiento del mismo, con la nueva Ley de junio de 2013, esa cortapisa de la duración del contrato ya no existe, ahora está previsto que el inquilino puede desistir del cumplimiento del contrato suscrito si al menos han transcurrido seis meses desde la firma del mismo, y siempre y cuando se comunique el desistimiento con antelación mínima de treinta días. En este caso las partes pactarán un indemnización si así lo desean, que puede consistir en una mensualidad por año que reste de cumplir del contrato de arrendamiento o si el periodo de contrato que quede es inferior a un año puedes ser la parte proporcional de la misma.

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013, es un ejemplo de actualización de las normas en consonancia con las nuevas realidades de la sociedad en la que vivimos, las Leyes deben ser algo vivo que se adapta a los tiempos y las nuevas realidades.

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