Aparecen grietas, humedades, problemas de aislamiento o cualquier otro defecto en una vivienda de nueva construcción, … ¿ todavía existe la posibilidad de reclamar?

En estos casos, los plazos son especialmente importantes, ya que la ley establece límites temporales para exigir responsabilidades a los diferentes profesionales que han intervenido en la edificación.

La normativa principal que regula esta materia es la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), que establece las responsabilidades de promotores, constructores, arquitectos y demás intervinientes en una obra y hace una diferencia clave entre los plazos de garantía y los plazos de prescripción. 

Ambos imprescindibles de conocer cuando te enfrentas a defectos en la ejecución de una obra.

¿Qué son los defectos de ejecución en una obra?

Aquellas deficiencias, daños o problemas que aparecen como consecuencia de errores durante la construcción o de un incumplimiento de las exigencias técnicas que debe reunir el edificio.

Estos defectos pueden manifestarse de formas muy distintas: hay casos en los que afectan únicamente a elementos de acabado, mientras que en otros comprometen la habitabilidad de la vivienda o incluso la estabilidad estructural del edificio.

Entre los ejemplos más habituales están las filtraciones de agua, problemas de impermeabilización, desprendimientos de revestimientos, deficiencias en instalaciones, fisuras en paredes o fallos de aislamiento térmico y acústico. Normalmente, los problemas con los que han llegado clientes a nuestro bufete

No todos tienen la misma gravedad ni generan las mismas responsabilidades, es justo por eso por lo que la LOE establece distintos periodos de garantía en función de la importancia del daño producido.

Plazos de garantía establecidos por la LOE

La Ley de Ordenación de la Edificación establece tres niveles de responsabilidad que dependen del tipo de defecto detectado.

Garantía de un año para defectos de terminación o acabado

El plazo más breve, y afecta a los defectos de terminación o acabado de la obra.

Se trata de problemas relacionados con aspectos superficiales de la construcción, como desperfectos en pinturas, revestimientos, alicatados o acabados visibles. La responsabilidad por estos defectos corresponde principalmente al constructor.

Garantía de tres años para defectos que afectan a la habitabilidad

La LOE establece este plazo para aquellos daños que afectan a la habitabilidad del edificio.

Dentro de esta categoría se incluyen defectos que impiden que la vivienda reúna las condiciones adecuadas de uso, higiene, salud o confort. Por ejemplo, pueden encontrarse en este grupo los problemas de humedades persistentes, deficiencias de aislamiento térmico o acústico, fallos en sistemas de ventilación o defectos en instalaciones.

Aunque la vivienda pueda seguir utilizándose, estos daños afectan de forma relevante a la calidad de vida de los ocupantes.

Garantía de diez años para daños estructurales

El plazo más amplio previsto por la ley.

Este periodo se aplica a los daños que afecten a la estructura del edificio y comprometan directamente su resistencia mecánica o estabilidad. Hablamos de defectos en cimentaciones, pilares, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos esenciales para la seguridad de la construcción.

Debido a la evidente gravedad de estos daños, la ley otorga una protección más extensa a los propietarios.

¿Cuál es la diferencia entre plazo de garantía y plazo de prescripción?

Uno de los errores más frecuentes consiste en pensar que basta con que el daño aparezca dentro del periodo de garantía para poder reclamar en cualquier momento. No es así.

Los plazos de uno, tres o diez años indican únicamente el tiempo durante el cual debe manifestarse el defecto para que pueda exigirse responsabilidad conforme a la LOE. Pero una vez que el daño aparece, comienza a contar otro plazo distinto: el plazo de prescripción de la acción para reclamar.

Por tanto, no basta con detectar el problema dentro del periodo de garantía. También es necesario ejercer la reclamación dentro del plazo legal correspondiente.

Cuál es el plazo de prescripción para reclamar según la LOE

La LOE, en su art. 18, establece que las acciones para exigir responsabilidad por daños materiales derivados de defectos constructivos prescriben a los dos años desde que se produzcan dichos daños.

Esto significa que, una vez que el propietario tiene conocimiento del defecto o este se manifiesta de forma evidente, dispone de un plazo de dos años para iniciar las acciones correspondientes.

Teniendo esto presente, pueden coexistir dos plazos distintos.

1.- Por un lado, el defecto debe aparecer dentro del periodo de garantía de uno, tres o diez años según su naturaleza.

2.-Por otro lado, desde la aparición del daño existe un plazo adicional de dos años para reclamar.

Esta diferencia es fundamental porque muchas reclamaciones fracasan precisamente por dejar transcurrir el plazo de prescripción.

¿Es posible interrumpir el plazo de prescripción?

Sí.

La ley permite que pueda interrumpirse en determinadas circunstancias. Una de las formas más habituales consiste en realizar una reclamación fehaciente al responsable, normalmente mediante burofax con certificación de contenido y acuse de recibo. Si cumple los requisitos legales, el plazo vuelve a comenzar desde cero.

No obstante, para evitar errores que terminen afectando al derecho de reclamación, lo mejor es contar con asesoramiento jurídico antes de realizar cualquier actuación.

Cuándo se considera que el daño se ha producido

No siempre es sencillo.

Determinar el momento exacto desde el que empieza a contar el plazo de prescripción puede no estar tan claro como nos gustaría. La legislación considera que el plazo comienza cuando el daño se manifiesta de forma clara y permite conocer su alcance razonable.

El problema está en esos casos en los que el defecto aparece de manera progresiva y tarda en hacerse evidente. Un ejemplo es esa humedad que comienza siendo una mancha sin aparente importancia y evoluciona hasta revelar un problema constructivo de mayor entidad.

Por tanto, cada situación debe analizarse de forma individual, ya que la fecha concreta de aparición del daño es determinante para valorar si la reclamación sigue siendo viable.

Contra quién dirigir la reclamación por años en la construcción

La LOE establece un sistema de responsabilidades que afecta a distintos profesionales y empresas que intervienen en el proceso constructivo.

Dependiendo del origen del defecto, la reclamación puede dirigirse contra el promotor, el constructor, el arquitecto, el arquitecto técnico o director de ejecución de la obra y otros agentes de la edificación.

En la mayoría de los casos es necesario un análisis técnico previo para identificar correctamente el origen del daño y es así como se puede determinar quién debe responder de lo ocurrido. Por este motivo, lo que recomendamos es contar con un informe pericial elaborado por un técnico especializado.

La importancia del informe pericial

Las reclamaciones por defectos constructivos se apoyan en pruebas técnicas y este documento ayuda a identificar las causas del daño, determinar su gravedad, valorar económicamente la reparación y establecer las responsabilidades correspondientes.

Además, contar con uno es particularmente esencial tanto en una negociación extrajudicial como en un posible procedimiento judicial posterior. Sin una prueba técnica sólida, es mucho más complicado acreditar la existencia del defecto y el alcance de los daños.

¿Qué hacer ante defectos en una vivienda nueva?

Ante la aparición de grietas, humedades u otros problemas constructivos, la recomendación principal es actuar con rapidez. Esperar durante meses o años hace mucho más complicado probar estos daños, incluso puedes arriesgarte a perder el derecho a reclamar si lo has dejado tanto que han pasado los plazos legales.

Debes documentar el problema mediante fotografías, conservar toda la documentación relacionada con la compra o construcción de la vivienda y solicitar cuanto antes una valoración técnica.

A partir de ese momento es cuando puede analizarse si el defecto se encuentra dentro de los plazos de garantía previstos por la LOE, si la acción de reclamación sigue vigente y cuáles son las vías más adecuadas para exigir la reparación de los daños o la correspondiente indemnización.

Los defectos de ejecución en una edificación pueden llegar a derivar en graves perjuicios económicos y afectar seriamente al uso normal de una vivienda.  Por ello, en cuanto aparezca cualquier defecto constructivo, debes actuar cuanto antes, recabar pruebas y solicitar asesoramiento especializado para evitar que el transcurso del tiempo impida reclamar las responsabilidades a quien corresponda.

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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Un inquilino que deja de pagar la renta genera una situación complicada ante la que el propietario puede iniciar un procedimiento de desahucio. Sin embargo, la ley prevé una posibilidad para frenar ese proceso: la enervación de la acción de desahucio.

Se trata de un mecanismo legal que permite al arrendatario ponerse al día en el pago, siempre que cumpla determinados requisitos y actúe dentro de plazo.

Qué significa enervar una acción de desahucio

La enervación es el derecho que tiene el inquilino a paralizar un procedimiento de desahucio por impago tras el pago de todas las cantidades que debe.

Importante: no es una negociación ni una simple promesa de pago. 

Es un mecanismo jurídico regulado en la ley que, si se ejerce de manera correcta, obliga a que el procedimiento se archive y el contrato de alquiler continúe en vigor.

Regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 22.4) y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 27), en las que se establece que “en los procedimientos de desahucio por falta de pago, el arrendatario puede evitar el desalojo pagando lo adeudado en determinados términos”.

Es importante tener claro que la enervación solo es posible en los desahucios por impago de renta o cantidades asimiladas (como suministros pactados en contrato). No se puede utilizar si el desahucio se basa en otras causas, como la finalización del contrato o el uso indebido de la vivienda.

¿Cuándo se puede enervar un desahucio?

La ley lo permite solo una vez durante la vigencia del contrato de alquiler.

Esto significa que, si el inquilino ya utilizó este derecho en el pasado dentro del mismo contrato, no puede volver a hacerlo aunque vuelva a producirse un impago.

Además, no será posible si el propietario ha requerido de pago al inquilino de forma fehaciente al menos treinta días antes de presentar la demanda y el inquilino no ha abonado la deuda dentro de ese plazo. 

Con “fehaciente” queremos decir “que deja constancia clara y verificable”, no vale una llamada o un mensaje informal que luego no se pueda asegurar que existió ni qué decía. Por ejemplo, mediante burofax con certificación de texto y acuse de recibo. 

Si el arrendador cumple este paso y el inquilino no paga en esos treinta días, pierde la posibilidad de enervar más adelante.

Por tanto, el derecho a enervar depende de tres factores clave:

• que sea la primera vez, 
• que haya habido requerimiento,
• que el pago se realice dentro del procedimiento judicial.

Qué cantidades deben pagarse para enervar

Para que la enervación sea válida, el inquilino debe abonar la totalidad de lo reclamado.

No basta con pagar solo la renta pendiente. También, como ya hemos comentado, las cantidades asimiladas que se adeudan según el contrato (gastos de comunidad o suministros), así como las cantidades que se deban hasta el momento del pago. Y en caso de que lo determine el juzgado, también se deben asumir las costas procesales.

Queremos hacer hincapié en que el pago debe ser completo. Si se abona solo una parte, la enervación no es efectiva y el procedimiento de desahucio continúa su curso.

¿Cómo se realiza la enervación por impago de alquiler?

La presentación por el propietario de la demanda de desahucio provoca que el juzgado notifique al inquilino el inicio del procedimiento, donde se le indica la cantidad reclamada y se le concede un plazo para actuar.

Dentro de ese plazo, el inquilino puede pagar la deuda y comunicarlo al juzgado, esto puede hacerlo directamente al arrendador o en la cuenta del juzgado. Sea como sea, lo que recomendamos es hacerlo de forma que quede constancia clara e inmediata del abono.

Así, hacerlo a través del juzgado puede ser una opción completamente segura, ya que acredita el pago dentro del procedimiento.

Una vez que se ha pagado todo lo debido, se dicta un decreto declarando enervada la acción de desahucio y el procedimiento se archiva, mientras que el contrato continúa vigente como si el proceso no se hubiera iniciado.

Qué ocurre si no se paga dentro del plazo

Que el procedimiento sigue adelante.

En ese caso, se celebra la vista, si es necesaria, y se dicta sentencia. Lo habitual es que se señale directamente la fecha desde el inicio, por lo que el desalojo puede producirse en un plazo relativamente corto.

Por eso, si existe voluntad real de conservar la vivienda, es fundamental actuar con rapidez desde el momento en que se recibe la notificación judicial.

¿Existe diferencia entre enervar y llegar a un acuerdo?

Sí.

La enervación es un derecho reconocido por la ley y se ejerce dentro del procedimiento judicial. En el momento en que se cumplan los requisitos, el propietario no puede oponerse.

En cambio, un acuerdo extrajudicial depende de la voluntad de ambas partes. Ya entra en lo que se decida entre arrendador y arrendatario. El primero puede aceptar fraccionar la deuda o conceder más plazo, por ejemplo, pero no está obligado a hacerlo.

Desde un punto de vista práctico, como siempre recomendamos, lo mejor es intentar un acercamiento e iniciar una comunicación cordial para negociar antes de que se presente la demanda. Algo siempre menos costoso para ambos y que, la mayoría de las veces, resuelve el conflicto antes.

Qué debe tener en cuenta el propietario

Desde su perspectiva, es fundamental conocer que la enervación es un derecho del inquilino, pero también tiene límites claros.

Si el propietario quiere evitar que el inquilino pueda enervar más adelante, puede enviar un requerimiento fehaciente de pago, concediendo un plazo mínimo de treinta días antes de interponer la demanda. Si el arrendatario no paga dentro de ese plazo, perderá el derecho a enervar.

Siempre recordando dar este paso previo correctamente: un mensaje o una conversación informal sin prueba suficiente no tiene validez procesal.

También debe tenerse en cuenta que, aunque el inquilino enerve, un impago ya es una señal de riesgo futuro. En algunos casos, es adecuado valorar, revisar las garantías del contrato o tener en cuenta otras opciones legales por si los incumplimientos se repiten.

Qué pasa si vuelven los impagos

Teniendo presente que la enervación solo puede utilizarse una vez por contrato, si tras ella el inquilino vuelve a dejar de pagar y el propietario interpone una nueva demanda, ya no hay manera de paralizar el desahucio mediante el pago.

En ese segundo procedimiento, aunque abone la deuda, el propietario podrá continuar con la acción y solicitar la resolución del contrato. Con esto se intenta equilibrar la protección del inquilino frente a posibles dificultades de pago puntuales con la seguridad jurídica del arrendador.

Aspectos a tener en cuenta ante una enervación

En muchos casos, el impago no se debe a una voluntad de incumplir, sino a una situación económica puntual que supera al inquilino, por lo que un diálogo consigue que se resuelvan muchas situaciones de este tipo.

Es importante revisar cuidadosamente la demanda para comprobar que las cantidades reclamadas son correctas. Si existen errores en el cálculo, igual es necesario plantear oposición en lugar de enervar directamente.

También, fundamental: la enervación mantiene el contrato vigente en las mismas condiciones, es decir, ni modifica la renta ni elimina obligaciones futuras.

Por último, cada caso tiene sus particularidades. No es lo mismo un alquiler de vivienda habitual que un local de negocio, ni todas las situaciones económicas son iguales. Estudiar el contrato y la documentación es esencial antes de tomar una decisión.

Enervar la acción de desahucio permite al inquilino evitar que siga adelante siempre que pague todo lo que debe dentro del plazo establecido. Pero no hay que olvidar los requisitos que hemos mencionado y actuar según indica la ley en estos casos.

No solo eso, sino que actuar con rapidez es vital, por lo que contar con ayuda legal desde el principio facilita la resolución de una situación que, de otra manera, se puede complicar.

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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Grietas que aparecen al poco tiempo. Humedades que no estaban previstas. Filtraciones. Suelos mal colocados o acabados que dejan mucho que desear, …, son unos pocos ejemplos de problemas en viviendas que surgen da igual en una obra nueva o en una que no lo es y que acabas de reformar.

Llegado ese momento, te preguntas si se trata de un simple desperfecto o de un defecto constructivo que puede reclamarse legalmente. Y, sobre todo, a quién corresponde la responsabilidad y dentro de qué plazos puede actuarse.

Anticipamos que no es lo mismo que los defectos aparezcan en una obra nueva que en una vivienda antigua o tras una reforma, ya que la normativa aplicable y las garantías cambian en cada caso. Además, en este tipo de reclamaciones, la prueba técnica resulta clave para demostrar el origen del problema.

Defectos de ejecución vs. defectos constructivos

Cuando se detectan problemas en una vivienda o en un edificio, tendemos a hablar de “defectos en la obra” de forma genérica. 

Sin embargo, desde el punto de vista legal y técnico, no todos los fallos son iguales ni tienen las mismas consecuencias, y distinguir entre defectos de ejecución y defectos constructivos es fundamental para saber qué ha fallado realmente y quién es el responsable.

¿Qué son los defectos de ejecución de una obra?

Los que se producen durante la fase de construcción o reforma, como consecuencia de una mala realización de los trabajos. 

No se trata de un error en el proyecto, sino de una ejecución incorrecta y diferente de lo que estaba previsto. Suelen estar relacionados con una falta de cuidado en los trabajos, un uso incorrecto de materiales o un incumplimiento de las instrucciones técnicas.

Algunos ejemplos habituales de defectos de ejecución son:

• Ventanas o cerramientos mal sellados.
• Baldosas mal colocadas o desniveladas.
• Instalaciones eléctricas o de fontanería defectuosas
• Pendientes incorrectas en terrazas o platos de ducha.
• Impermeabilizaciones mal ejecutadas que provocan filtraciones.
  

En muchos casos, estos defectos afectan inicialmente a los acabados, pero si no se corrigen a tiempo, pueden derivar en problemas más graves, que llegan a afectar a la estructura.

¿Qué son los defectos constructivos de una obra?

Estos tienen un mayor alcance, incluyen no solo los errores de ejecución, sino también aquellos fallos que derivan de una mala ejecución técnica de la obra.

Pueden tener su origen en errores ya desde el diseño, unos cálculos incorrectos, la elección inadecuada de materiales o un incumplimiento de la normativa técnica o urbanística, todo termina en unas deficiencias del proyecto que afectan a la obra una vez ejecutada.

Además, y como aspectos destacables, pueden afectar a elementos esenciales del edificio y comprometer a la seguridad, la estabilidad o la habitabilidad de la vivienda.

Algunos ejemplos de defectos constructivos son:

• Problemas en la cimentación.
• Fallos estructurales en vigas o forjados.
• Deficiente aislamiento térmico o acústico.
• Humedades generalizadas por errores de diseño.
• Sistemas constructivos que no cumplen la normativa vigente.
  

Por su gravedad, son los que dan lugar a reclamaciones más complejas y exigen siempre un análisis técnico detallado, normalmente a través de un informe pericial, del que hablaremos al final de este artículo.

Obra nueva: qué dice la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)

Cuando hablamos de obra nueva, la norma clave es la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), que es la que regula quiénes intervienen en el proceso constructivo, qué responsabilidad tienen y los plazos para reclamar.

Además, nos habla de los diferentes tipos de defectos que podemos encontrar en una obra nueva:

Tipos de defectos según la LOE

Los clasifica en función de su gravedad y les adjudica distintos plazos de garantía que veremos detallados un poco más adelante:

Defectos estructurales 

Son los más graves. Afectan a cimientos, pilares, vigas, forjados y muros de carga que pueden afectar la estabilidad del edificio.

Defectos de habitabilidad 

Impiden que la vivienda sea adecuada para su uso normal (humedades, filtraciones, aislamiento deficiente o problemas de salubridad). Es decir, no afectan ni a la estabilidad ni a la estructura, pero complican el poder seguir viviendo en ella.

Defectos de acabado 

Menos graves, pero que llegan a ser molestos al afectar a elementos visibles o estéticos como pintura, revestimientos o carpintería. 

¿A quién se puede reclamar en una obra o reforma?

Una de las consultas más habituales con las que nos llegan clientes en estas situaciones: a quién debe dirigirse la reclamación. Importantes porque no siempre es el mismo responsable ni depende solo de quién ejecutó los trabajos.

La persona o empresa a la que se puede reclamar variará en función de si se trata de obra nueva sujeta a la LOE o de una obra que no entra dentro de este régimen legal, como ocurre con edificaciones antiguas o reformas.

¿A quién se puede reclamar en obra nueva?

En las edificaciones de obra nueva, la LOE identifica a los distintos intervinientes en el proceso constructivo y establece sus responsabilidades según el defecto que haya aparecido:

Promotor

Ejecuta la obra y responde frente a los compradores, incluso aunque no haya realizado materialmente los trabajos, es decir, incluso si los ha subcontratado.

Constructor

Responsable de la correcta ejecución conforme al proyecto y a la normativa aplicable.

Arquitecto

Redactor del proyecto y director de la obra en los aspectos técnicos y de diseño.

Arquitecto técnico o aparejador

Encargado de la dirección de la ejecución material y del control de calidad.

En muchos casos, la ley permite reclamar de forma solidaria a varios de ellos, lo que significa que el afectado no tiene que identificar con exactitud quién causó el defecto, sino que puede dirigir la reclamación contra varios responsables a la vez.

Plazos para reclamar en obra nueva (LOE)

La Ley de Ordenación de la Edificación establece distintos plazos de garantía según la gravedad del defecto, como hemos comentado anteriormente.

10 años para los defectos estructurales que afecten a cualquier elemento que comprometa la resistencia y estabilidad del edificio.

3 años para los defectos que afectan a la habitabilidad e impidan un uso normal de la vivienda.

1 año para los defectos de acabado o terminación, esos que son visibles y de carácter más estético que estructural.

Estos plazos comienzan a contar desde la fecha de finalización de la obra, que queda acreditada mediante el certificado final de obra. Además, una vez detectado el defecto, el afectado dispone de un plazo de dos años para ejercitar la acción judicial desde que el daño se manifiesta.

¿A quién se puede reclamar cuando no es obra nueva?

Cuando los defectos aparecen en edificaciones que no están sujetas a la LOE, como viviendas antiguas o reformas, el sistema de responsabilidades es diferente y se dirigen contra: 

La empresa constructora que ejecutó los trabajos.

El técnico que intervino en el diseño o dirección de la obra, si existió.

El vendedor (en supuestos de compraventa), cuando se trata de vicios ocultos.

Aquí cobra especial importancia el contrato de obra, el presupuesto aceptado y las condiciones pactadas, ya que la responsabilidad se fundamenta en el incumplimiento de lo acordado o en una ejecución negligente.

A diferencia de la obra nueva, no existen plazos de garantía automáticos, por lo que es fundamental analizar cada caso concreto y actuar dentro de los plazos legales correspondientes.

Plazos para reclamar cuando no es obra nueva

En las edificaciones antiguas, reformas o rehabilitaciones que no están sujetas a la LOE, los plazos dependen del tipo de reclamación, pero con carácter general:

Las acciones por incumplimiento contractual suelen tener un plazo de cinco años, conforme al artículo 1964 del Código Civil.

En casos de vicios ocultos en compraventas, los plazos son mucho más breves, por lo que es esencial actuar con rapidez.

La prueba pericial, a menudo, la clave

Consiste en un informe técnico elaborado por un profesional cualificado, normalmente un arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero, que analiza el inmueble y evalúa los daños existentes.

Este informe permite identificar defectos, su causa, valorar por qué se han producido, evaluar su gravedad y, con todo, estimar el coste de la reparación necesaria.

¿Por qué es tan importante la prueba pericial?

Porque los defectos constructivos, la mayor parte de las veces, no pueden demostrarse solo con fotografías o testimonios. Es necesario un análisis técnico que explique por qué ha aparecido el daño y quién debe responder.

La pericial aporta una base objetiva y técnica a la futura reclamación y permite vincular el defecto con un responsable concreto. Además, facilita acuerdos extrajudiciales al cuantificar el daño.

En definitiva, resulta tan esencial en un procedimiento judicial que, en muchos casos, los jueces basan gran parte de su decisión en su contenido.

Los defectos de ejecución y constructivos, si no se detectan y se pone una solución, pueden tener consecuencias importantes, no solo económicas, sino también de seguridad.

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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