Cuando el vecino moroso es un Banco

Los problemas en las comunidades de propietarios son una tónica habitual. Muchos de ellos son de orden de convivencia. No obstante son los problemas de índole económica los que más quebraderos de cabeza suelen dar. El proceso de reclamar deudas a un propietario desde la comunidad crea aún más tensiones en la misma. Lo cierto es que en ocasiones las comunidades se ahogan económicamente por los vecinos deudores. Pero, ¿qué ocurre cuándo ese vecino moroso es un banco? ¿Se pueden recuperar las cantidades adeudadas?

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RDL 7/2019, Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

En el mes de enero, como abogados de inmobiliario,  en el Blog hablábamos sobre el Real Decreto 21/2018. Dicho decreto abordaba medidas para fomentar el alquiler. Su paso por nuestra legislación ha sido breve un espejismo. Ese Decreto no pasó el filtro del Congreso de los Diputados y fue rechazado.

El pasado uno de marzo el Gobierno vuelve a la carga con este RDL 7/2019 que entendemos habrá contado con su aprobación en la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados. Treinta días después de la promulgación del mismo es el plazo para que ésta lo apruebe o no. A la espera de ese trámite vamos a ver algunas cuestiones que este nuevo texto nos puede traer en materia de alquiler.

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Medidas para fomentar el alquiler

En nuestro Blog hemos afrontado en más de una ocasión temas relacionados con el arrendamiento de viviendas o locales. Materias tan sensibles como la reclamación de rentas impagadas de alquiler. O cuestiones más prácticas como la redacción de un contrato de alquiler o cómo inscribir el contrato de alquiler en el registro de la propiedad. Sin duda el alquiler en España puede ser una solución al acceso a la vivienda. Con mayor, menor o nulo éxito los legisladores se afanan por proponer medidas para fomentar el alquiler. Uno de los últimos intentos llega de la mano del Real Decreto 21/2018 de 14.12.2018 de medidas urgentes en materia procesal de vivienda y alquiler. Vamos a analizar los cambios que se vienen con este Real Decreto.

Medidas para fomentar el alquiler

Los Reales Decretos suelen tener un común denominador, tocan por lo general a más de una norma. Así las cosas el Real Decreto que intenta aportar medidas para fomentar el alquiler toca cinco normas. Las normas que se ven reformadas en algunos puntos son las que siguen:

  • la Ley de Arrendamientos Urbanos,
  • la Ley de Propiedad Horizontal,
  • la Ley de Enjuiciamiento Civil,
  • el texto refundido de regulación de las Haciendas Locales, y
  • el texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Modificando la Ley de Arrendamientos Urbanos

La citada Ley 29/1994 de 24  de noviembre, conocida como LAU, tiene varias modificaciones por este Real Decreto. Una de las más notables es la ampliación del plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler. Así se pasa de tres a cinco años. En el caso de que el arrendador sea una persona jurídica ese plazo se amplia a los siete años. Esto conlleva en la práctica el aumento del tiempo en el que un inquilino podrá permanecer en la vivienda de alquiler. También se modifica el plazo de la prórroga tácita que se lleva del año a los tres años de la nueva norma. Este plazo se usa cuando pasado el periodo de prórroga obligatoria ni el arrendador ni el arrendatario manifiesten la voluntad de no renovar el contrato.

Otra de las cuestiones abordadas en esta reforma es la de la fianza. Se establece que no podrá ser superior a dos mensualidades del alquiler. Excepto en la celebración de contratos de alquiler de larga duración. Se trata de limitar el impacto económico al inquilino en la firma de los contratos de alquiler. Al sumarse a la fianza cuestiones como los avales o depósitos bancarios. En la línea de cambios respecto de los contratos de alquiler otra medida es que los gastos de gestión inmobiliaria y de la redacción del contrato deben ser por cuenta del arrendador, si se trata de persona jurídica. Salvo que existan gastos que se puedan imputar a peticiones por parte del arrendatario. La reforma facilita que durante el tiempo del contrato se pueda llegar a acuerdos entre las partes para la mejora o reforma de la vivienda.

Alquileres turísticos

En la LAU también se termina por aclarar que la celebración de contratos de alquiler turístico de viviendas están sujetos a la normativa sectorial turística de aplicación en cada caso. En esta línea se modifica la Ley de Propiedad Horizontal para establecer medidas a favor de las comunidades de propietarios ante el auge del alquiler turístico. La Ley 49/1960 de 21 de julio, se ve modificada para que una mayoría cualificada pueda limitar o condicionar la actividad del alquiler turístico. Esa mayoría cualificada se establece en las tres quintas partes de los propietarios. Se supone que esta medida puede favorecer la convivencia en los edificios de viviendas.

Las medidas fiscales para fomentar el alquiler

Como todas las medidas para fomentar el alquiler que se precien deben ir unidas a medidas fiscales. Así las cosas se establece que la suscripción de contratos de alquiler para vivienda de uso permanenteestará exenta del pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Respecto de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales se modifica parte de lo regulado sobre el Impuesto de Bienes Inmuebles. El IBI no será de obligada repercusión al arrendatario en coas de alquiler de vivienda por parte de entes públicos o de las Administraciones. El superávit que tengan las Corporaciones Locales podrá usarse para la promoción de parque de vivienda pública.

Del mismo modo los Ayuntamientos pueden bonificar la cuota del IBI en viviendas que se pongan al alquiler a precio limitado. Esa bonificación puede llegar a ser hasta del 95%. En cuanto a los inmuebles de uso residencial desocupados de forma permanente, se establecen las bases y garantías para definir los mismos. Esta medida va encaminada a que los Ayuntamientos puedan ejercer el recargo del IBI a esas viviendas que ya se estableció en el año 2002. Aunque de forma tan difusa que la aplicación del recargo era casi imposible.

Accesibilidad universal y hogares vulnerables

La accesibilidad universal es un caballo de batalla para las entidades locales desde hace ya tiempo. En esa línea se reforma la Ley de Propiedad Horizontal, de tal forma que en un plazo de tres años las Comunidades de Propietarios deben aumentar hasta el 10% su fondo de reserva. Estableciendo la posibilidad de que se destine el mismo a obras de accesibilidad universal. Con el fin de poder ir eliminando las barreras físicas en los edificios, para que las personas en situación de movilidad reducida tengan garantizado su derecho a moverse por los edificios. Se hace obligatorio acometer obras de accesibilidad cuando las ayudas públicas a la comunidad puedan alcanzar el 75% del importe de las mismas.

La reforma se acuerda también de los hogares vulnerables. Se pretende dar mayor seguridad jurídica en los procedimientos de desahucio. Para ello se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil. La citada Ley 1/2000 de 7 de enero, ve reformado el procedimiento de desahucio de vivienda. Se pretende una mejora para aumentar la eficiencia de la coordinación entre servicios sociales y órganos judiciales. De tal modo que las acciones de los segundos estén ligadas a la adopción de medidas de protección por parte de los primeros. Se establecen trámites y plazos que deben ofrecer mayor seguridad jurídica. En este caso tanto a los inquilinos como a los propietarios de las viviendas alquiladas.

Subrogación de alquileres de renta antigua por fallecimiento

En el Blog y como abogados con muchos años de experiencia dentro del ámbito mobiliario y construcción hemos tratado en alguna que otra ocasión temas relacionados con los alquileres. En una ocasión vimos cómo reclamar rentas impagadas de alquiler. También hablamos del desahucio por precario, y sobre un caso en el que hay sentencia en este sentido en segunda instancia hablamos hoy. Se trata de una subrogación de alquileres de renta antigua, un viudo y una propiedad que quiere recuperar su propiedad. El caso termina en casación en el Tribunal Supremo y este flexibiliza la doctrina que había estado manteniendo hasta la fecha.

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Responsabilidad decenal, ¿Qué es?

Después del boom inmobiliario hay un asunto, desde nuestra sección de derecho inmobiliario,  que ha cobrado especial importancia sobre todo para todos aquellos propietarios de obra nueva de estos años de vorágine constructora. Hablamos del conocido como “seguro decenal”, la responsabilidad decenal que es tan quebradero de cabeza para los profesionales de la construcción y de la arquitectura, como necesaria para las comunidades de propietarios de obra nueva. Nuestro despacho atiende asuntos sobre defectos constructivos y derecho inmobiliario.

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Rentas impagadas en alquileres, su reclamación

Una de las consecuencias de los movimientos del mercado bancario tras la crisis, es la búsqueda de los inversores de otros productos que reporten un mayor beneficio. Esto es debido a que hoy por hoy los productos bancarios ya no ofrecen la rentabilidad de los años de vino y rosas. Es por ello que la compra de inmuebles y el alquiler de los mismos sea la opción más apetecible hoy por hoy. Y para saberlo no necesitamos a ningún economista o asesor «pasado de revoluciones» que nos lo explique. El temor de estos nuevos inversores son sin duda las rentas impagadas en alquileres. Cómo podemos proceder a su reclamación, hoy os explicamos cómo hacerlo. Si estás pensando en invertir en inmuebles para alquilar, contacta con nuestro despacho de abogados, expertos en derecho inmobiliario

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Promociones fallidas, la Banca tiene otro problema…

«Al perro flaco todo se le vuelven pulgas…» algo así está pasando con la Banca, ahora son las promociones fallidas. De nuevo una sentencia del Tribunal Supremo da un varapalo a las «conductas» de los bancos de los últimos tiempos. Ahora en forma de reclamación por una promoción fallida, que desentierra una Ley de 1968. Se trata de la «ley sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas». Vamos a ver qué dice esa Ley y el caso de esta nueva sentencia que asesta otro golpe al sistema bancario español. Los intereses y derechos de los consumidores ante promociones fallidas están protegidos por una Ley olvidada…

Derecho bancario en Madrid

En Vilches Abogados, trabajamos desde nuestra área de Derecho Bancario en diversos frentes. Desde lo más reciente como las reclamaciones por los gastos abusivos en la formalización de hipotecas. Como en asuntos que vienen coleando desde hace ya bastante más tiempo, como las cláusulas suelo. En cualquier caso nuestra misión es defender los intereses de nuestros clientes ante cláusulas y comportamientos abusivos por parte de las entidades bancarias. O ante la elusión de sus responsabilidades como en casos de promociones fallidas.

En Vilches Abogados te ayudamos a recuperar las cantidades que hayan podido ser cobradas de más. Tenemos varias vías de comunicación abiertas que no pasan necesariamente por acercarse a nuestros despachos. Desde el formulario de la sección de la Web de Abogados Civil en Madrid. Podéis usar también el Chat Online de la esquina inferior derecha. O si lo preferís por teléfono 91 575 90 82 . Os dejamos un formulario de contacto rápido desde esta misma entrada:

La Ley sobre percibo de cantidades a cuenta

En Julio de 1967 una caso de una inmobiliaria sacude a la sociedad española. Casi mil millones de pesetas de aquel tiempo, estaban en entredicho. La quiebra de la inmobiliaria Nueva Esperanza dejaban a más de diez mil familias sin el piso por el que habían entregado ya cantidades a cuenta. La famosa compra sobre plano. El asunto era el siguiente, se adelantaron las entradas para la construcción de pisos y estas cantidades no se usaron con tal propósito. Al menos mayoritariamente.

El régimen de la época decidió entonces establecer algunas medidas para evitar este problema en el futuro. Las protecciones al consumidor iban encaminadas a garantizar que el dinero entregado para la construcción de viviendas debía ingresarse en una cuenta especial. Con el fin de conseguir que el dinero se usase para el fin con el que se entregaba. Entonces creo una ley sencilla y concisa, que no da lugar a interpretaciones distintas.

Esas cuentas especiales debían ser avaladas por las entidades financieras. Que en todo caso debían velar por el buen uso de esas cantidades. Evidentemente estos requerimientos encarecían los costes, pues las cuentas bancarias avaladas significaban un gasto extra. Con la ceguera de la burbuja inmobiliaria, a Bancos y promotores se les olvidó que existía una Ley que exigía una cuenta avalada para promociones que se vendían sobre plano. Pero fue eso «un olvido», más o menos forzado pero ello no anula la existencia de dicha Ley y la obligación de cumplirla.

¿Qué dice esta Ley?

Como hemos dicho esta Ley es muy concisa, apenas siete artículos la componen. Con una lectura sosegada del primero de ellos ya se entiende a la perfección qué y cómo pretende el legislador. Deja claro que tanto personas físicas como jurídicas que pretendan construir viviendas y para ello pidan cantidades a cuenta antes de iniciar las obras deben cumplir dos condiciones:

  • garantizar la devolución de las cantidades entregadas, en el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido.
  • percibir esas cantidades por medio de entidades bancarias y ser depositadas en cuentas especiales.

Las viviendas a las que se refiere no son de protección oficial, éstas disponen de un régimen especial. Pueden ser destinadas a domicilio o residencia familiar, sin atenerse a si lo son de carácter temporal, fijo o residencia de temporada. Para garantizar las devoluciones de las cantidades a cuenta, deben contratar un seguro u obtener un aval solidario por parte de la entidad financiera. La devolución lo será con un interés del seis por ciento anual. Las entidades bancarias para la apertura de la cuenta especial deben exigir la garantía de la primera condición.

Es evidente pues que el promotor está obligado a cumplir ambas condiciones, y que la entidad financiera está obligada a exigir la existencia de la primera para la apertura de la cuenta. Algo que durante años de boom inmobiliario se ha dejado de hacer por ambas partes.

La sentencia de promociones fallidas

A la vista de esta Ley de 27 de julio de 1968, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, es más que evidente que existe una protección especial para las promociones fallidas. Los consumidores atrapados en promociones fallidas pueden exigir la devolución de las cantidades con sus correspondientes intereses. Eso es lo que en resumidas cuentas dice la última sentencia que sacude a las entidades bancarias españolas. Durante años los consumidores se han topado contra un vacío que era el reclamar a las promotoras quebradas. Estas promotoras la mayoría en concurso de acreedores no tenían liquidez para devolver esas cantidades.

En estos últimos años ha habido sentencias en la misma línea, unas más rotundas otras menos. E incluso sentencias que indicaban que no era el Banco quien debía devolver esas cantidades. Pero una demanda en la Comunidad Valenciana apuntó no solo a la Promotora, señalo a la CAM. La CAM argumento que ella era ajena al pacto suscrito entre promotor y compradores. Un Juzgado de Dénia rechazó aquella posición de la CAM y la condenó a devolver el dinero más un 4% de interés anual. Pues si avaló las obras de urbanización debió exigir el aval o seguro para garantizar la devolución si las obras no se ejecutaban.

Casación en el Tribunal Supremo

La CAM llevó esa sentencia a la Audiencia Provincial de Alicante, cuya Sección Sexta falló en esa ocasión a favor de la CAM. Según su interpretación la devolución de esas cantidades era del promotor y no de la entidad financiera. Eso fue en Julio de 2012. Esa segunda sentencia se recurrió por casación ante el Tribunal Supremo. El 21 de diciembre de 2016 fallaba a favor de la demandante y en contra de la CAM. Argumentando que la Ley de 1968 no les hace «terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor». Todo lo contrario, tienen una imposición legal para hacer vigilancia a fin de que las cantidades ingresadas en esa cuenta especial se destinen a su fin. La sentencia obliga a la CAM a pagar las cantidades, más intereses y las costas del proceso.

Ley 20/2015, de 1 de enero de 2016

La Ley de Julio de 1968 a la que hace referencia este artículo y la sentencia de la que hablamos, fue derogada por la Ley 20/2015 que entraría en vigor el uno de enero de 2016. La Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, viene a suplir a la anterior. Vamos a ver qué novedades nos trae esa Ley que apareció mientras se venía desarrollando el caso del que hemos hablado.

Si la construcción a la que nos referimos no llega a buen fin en el plazo que marca el contrato, podemos requerir al promotor la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. Se hará en el plazo de treinta días y de modo fehaciente. Si el promotor no atiende a la devolución reclamada, podemos reclamar al asegurador. Este tiene la obligación de garantizar todas las cantidades, incluyendo los impuestos y los intereses.

La Ley 20/2015 incluye una modificación a la anterior, las pólizas han de ser individuales. El dinero será depositado en una cuenta especial abierta a tal efecto. Las garantías por parte del promotor son obligatorias, también en los casos en los que la promoción sea construida por sociedad cooperativa o comunidad de propietarios.

Cuando la promotora incumple su obligación de devolver estas cantidades, estará cometiendo una infracción en materia de consumo. Para estos supuestos las sanciones son de hasta un 25% de las cantidades que debían haber estado garantizadas. El promotor podrá ser castigado con las sanciones que se prevén en la legislación relativa a la ordenación de la edificación. Existe desde la entrada en vigor de esta nueva Ley y para las promociones coincidentes con ésta, un plazo para reclamar la devolución de las cantidades. De dos años que se cuentan desde que se obtenga la licencia de edificación.

Responsabilidades de las entidades de crédito

La entidad de crédito depositaria de las cantidades anticipadas tiene una responsabilidad para con éstas. En ese aspecto con la sentencia de 21 de diciembre de 2015, del Tribunal Supremo en recurso de casación 2470/2012, fija su doctrina jurisprudencial. Hablamos del mismo caso de esta artículo. En esa doctrina, el Supremo dice que las entidades que admiten esos ingresos de compradores, en cuentas del promotor, sin exigir la apertura de una cuenta especial, y eluden de tal forma la correspondiente garantía, serán responsables solidariamente de esas cantidades ingresadas.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, en los últimos días este impuesto que hasta la fecha parecía el gran desconocido se ha hecho más que famoso entre aquellos que tienen alquilada una vivienda, las Comunidades Autónomas, entre ellas la de Madrid, han empezado a exigir un impuesto que antes parecían tener en el baúl de los recuerdos. Muchos han pensado, que después de años de no pretender su cobro, que las Comunidades Autónomas hayan iniciado una campaña para la recaudación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, debe tener mucho que ver con sus necesidades de tesorería, pero ¿es tanto lo que se puede recaudar por este impuesto? Hoy vamos a verlo.

En el despacho estamos acostumbrados a asesorar a nuestros clientes en cuestiones de arrendamientos, tanto si es en calidad de arrendatarios como de arrendadores, en asuntos cómo hacer un contrato de alquiler o en cualquier otro que precisen. Si precisáis de nuestros servicios podéis poneros en contacto con nosotros sin compromiso, en los medios que tenemos disponibles, el chat online de la esquina derecha, en nuestra página de contacto de la web, o si lo preferís en el teléfono 91 575 90 82 sin ningún compromiso, salvo el nuestro de daros el mejor trato y asesoramiento posible.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, qué es

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales afecta a todas aquellas operaciones en las que pagamos un precio a cambio de derechos sobre el patrimonio de una persona física o jurídica, este es el caso del alquiler de una vivienda o local por ejemplo, el arrendatario obtiene el derecho al uso de la propiedad a cambio del pago de una renta ya sea mensual o anual por el mismo.

Este impuesto existe desde el año 1993, pero por ejemplo en la Comunidad Autónoma de Madrid el pago del mismo por parte de aquellos que alquilan una vivienda es algo casi residual, según algunos cálculos en Madrid hay cerca de medio millón de viviendas en alquiler, entre que la mayoría de los contratos de alquiler escapan del control de Hacienda, no son declarados por los propietarios y que la mayoría de los inquilinos desconocen la existencia de la tasa llevan a su impago sistemático.

¿Quién debe pagar el impuesto?

El pagador del impuesto es aquel que recibe los derechos sobre el patrimonio de un tercero, por lo tanto en el caso de los alquileres el inquilino de la propiedad, debemos recordar aquello de que el desconocimiento de la Ley no exime de su cumplimiento, así que no conozcamos la existencia de este impuesto no es motivo que podamos esgrimir para «salvarnos» de lo que se nos avecina, ya hay casos de Comunidades Autónomos que han empezado a enviar cartas a los inquilinos que tienen localizados, en ella se exige el pago del impuesto con efectos retroactivos y sus correspondientes intereses de demora.

Pero, ¿cuánto tengo que pagar?

La tasa se debe abonar antes de los treinta días siguientes a la firma del contrato de alquiler, el abono del mismo es por la duración total del contrato de alquiler, salvo que este sea renovable año a año, no es lo habitual pero puede haber casos que así sea. La Ley fija unos tipos y cada Comunidad Autónoma se acoge al que desea, pues el impuesto es Autonómico, se calcula que está alrededor de un 5% de la renta anual, como media, aunque ya hemos dicho que cada Comunidad Autónoma se acoge al tipo que más le conviene y eso puede hacer variar el coste.

Cómo se abona el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

 Para el abono de este impuesto se requiere la cumplimentación del Modelo 600 y sus anexos, presentar original y copia del contrato del alquiler, así como el DNI del sujeto pasivo. El lugar del pago por ejemplo en Madrid es la Dirección General de Tributos en el Paseo de Martínez Campos o en las Oficinas Liquidadoras del Distrito Hipotecario de Madrid. Recordando que se tienen treinta días hábiles desde la firma del contrato para el pago de la tasa.

Reclamando cláusula suelo de nuestra hipoteca

Hoy vamos a intentar resumir lo mejor posible todos los pasos para reclamar la eliminación de la cláusula suelo de nuestra hipoteca, desde aquella sentencia tribunal supremo cláusula suelo de Mayo del 2013 ha habido otras sentencias relacionadas con la cláusula suelo y la retroactividad que han marcado las bases para que la reclamación de anular la cláusula suelo de nuestra hipoteca sea más sencilla. Te vamos a contar todo el proceso, pero si tienes cualquier duda y necesitas asesoramiento ponte en contacto con nosotros, somos conscientes de que si aún no lo has reclamado es porque sigues teniendo dudas y o no tienes o no comprendes toda la información que te llega, no te preocupes ponte en contacto con el Bufete te vamos a aclarar todas las dudas, para que puedas tomar la mejor decisión posible.

A partir de la sentencia anteriormente citada del Tribunal Supremo y sus posteriores ratificaciones, existen ya una serie de criterios jurisprudenciales que nos sirven para afrontar la reclamación por nuestra cláusula suelo a nuestra entidad bancaria, esos criterios dejan a la mayoría de las cláusulas suelo en condiciones de ser anuladas por parte de los Juzgados, ya que no reúnen los requisitos necesarios y adolecen de la transparencia que indica el Tribunal Supremo en sus razonamientos.

Requisitos marcados por la sentencia cláusula suelo

Tanto la sentencia del Tribunal Supremo como su posterior Auto Aclaratorio, marcan como motivo suficiente para la anulación de la cláusula suelo la falta de transparencia de ésta en tu hipoteca, la valoración de esa falta de transparencia se realiza en dos momentos distintos, en el momento en que el representante de la entidad bancaria ha de informarte del contrato que vas a firmar con ellos, y en la posterior redacción del citado contrato, es decir que la redacción de esa cláusula suelo ni debe llevar a errores y debe al tiempo permitir que sea entendida. Si partimos de la premisa de que sí existiese la oferta vinculante, que la cláusula techo y la suelo sean y estén equilibradas, y que el Notario procediese a la lectura de la escritura en el momento de la firma de la hipoteca, aún con todos estos condicionantes se puede considerar que la cláusula suelo es abusiva y por tanto anulable si:

  • si existe carencia de información acerca de que es ésta un elemento clave en el objeto fundamental del contrato,
  • si su inserción en el contrato es de forma conjunta con la techo y da la apariencia de ser contraprestación de ésta,
  • la no inclusión de simulaciones de posibles escenarios del comportamiento previsible del tipo de interés,
  • que no exista la información suficiente de la comparativa con otras modalidades de préstamo del propio banco o de que no se ofertan al cliente por su perfil concreto,
  • que existan tantos datos alrededor de la cláusula suelo que finalmente quede enmascarada y pase desapercibida para el cliente, es el caso del modelo usado por el BBVA.

Nulidad cláusula suelo: ¿se deben cumplir todos los criterios?

En absoluto, no es necesario que todos los criterios o condiciones anteriores se cumplan en nuestra hipoteca para poder ser anulada, con solo uno de ellos ya es más que suficiente para darla por nula, los criterios aplicados se basan en las condiciones de las cláusulas suelo de las tres entidades que originaron la sentencia original, más abren la puerta a que otras se vayan sumando, siempre que se demuestre su poca transparencia u opacidad, o que vengan acompañadas de otras cláusulas que deformen la realidad de ésta o que se falseen tras la falsa apariencia de ser un interés variable, en definitiva siempre que el cliente no pueda entender qué es y cómo funciona dicha cláusula.

¿Quién debe demostrar estar en lo cierto?

Mucha gente que es consciente hoy de tener en su hipoteca una cláusula suelo que fue «ocultada» en su momento por su entidad financiera, desiste de una lucha judicial aduciendo que demostrar en juicio la falta de información por parte de su entidad puede llegar a ser un calvario, nada más lejos de la realidad, las entidades financieras desde la sentencia del Tribunal Supremo, son las que tienen que demostrar su diligencia al dar la información a los clientes, y que dicha información fuese lo suficientemente clara y precisa como para no generar dudas razonables, y da igual que se hubiese entregado la oferta vinculante, la oferta vinculante no es suficiente sin las simulaciones o comparativas que se mencionan en los requisitos expuestos anteriormente. Además debería huir de los vicios de falta de transparencia y confusión que resalta la sentencia del Tribunal Supremo.

Reclamación clausula suelo: ¿qué hago en mi caso?

Bien para saber qué hacer en el caso de tu hipoteca hay que consignar las siguientes premisas, lo primero de todo debes localizar la cláusula suelo en tu hipoteca, si no la encuentras en la misma como un elemento principal e independiente de la cláusula techo u otras cláusulas confusas, tienes todo el camino abonado desde el principio. Imaginemos que estaba consignada de forma independiente y con la importancia que se le debe dar, no hay que desesperar, el segundo paso es comprobar la existencia o no de simulaciones de comportamiento del mercado, si no existen esas simulaciones puedes seguir adelante con la reclamación de nulidad de tu cláusula suelo la sentencia del Tribunal Supremo lo avala. Si esas dos premisas no se cumplen en principio en tu hipoteca, aún podrás alegar la falta de información de otras modalidades de aplicación de intereses o que el mensaje de la importancia real de la cláusula suelo se diluye en un amasijo de datos que no ayudan a la comprensión de la misma. Es muy difícil que las hipotecas anteriores a la sentencia e incluso algunas posteriores hasta la ratificación de la misma, hayan sido redactadas de esta forma transparente que exige el Tribunal Supremo, y las buenas prácticas bancarias.

¿Qué pasa con los intereses ya abonados?

La mala noticia de la sentencia del Tribunal Supremo para los clientes afectados por la cláusula suelo es la no devolución de las cantidades pagadas de más, la sentencia solo acepta que se devuelva lo cobrado de más desde la interposición de la demanda, de ahí que sea muy importante no seguir dilatando la interposición de la misma.

No quiero que sigan cobrándome de más, ¿qué hago?

Llegados ya al convencimiento de que no es sostenible una situación en la que se nos está engañando de forma torticera, lo más importante es actuar y es evidente a la vista de los resultados que hemos observado del resto de afectados, que ir a reclamar a las oficinas ha sido una perdida de tiempo. Así las cosas en primer lugar deberíamos presentar en nuestra entidad bancaria una reclamación por escrito, con los argumentos del Tribunal Supremo como base de la misma, en esa reclamación por escrito debemos ofrecer un plazo para la retirada de la cláusula suelo, informando que de no cumplirse en el mismo iniciaremos las actuaciones legales precisas. Si no obtenemos una respuesta afirmativa, sin más dilación hay que llevar nuestro caso al Juzgado, no hay que perder más tiempo. Para la reclamación de la cláusula suelo existen muchos modelos y cartas tipo, nosotros os recomendamos por ejemplo la: cláusula suelo carta tipo de la OCU, llegado el caso y si es necesario acudir al Bufete para emprender las acciones legales oportunas, os asiste la razón.

Nueva sentencia cláusulas suelo y retroactividad

Nueva sentencia cláusulas suelo y retroactividad del Tribunal Supremo, nos permite ver con más nitidez el panorama judicial de las cláusulas suelo en España, aunque es de esperar que no sea el último pronunciamiento de los Tribunales, pues incluso se espera que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se pronuncie sobre este asunto, y las partes «perjudicadas» por las distintas sentencias del Supremo no quedarán contentas e intentarán buscar los últimos recovecos por donde arañar. Vamos a ver qué es lo que tenemos claro a fecha de hoy, y al tiempo nos ponemos a vuestra disposición por si habéis decidido plantear ya la nulidad de la cláusula suelo de vuestra hipoteca.

Los puntos que hasta la fecha tenemos claros, son a grandes rasgos tres, el último es el que se deja «claro» en esta última sentencia, remarcamos las «comillas» en lo de claro, pues hay un voto particular de un magistrado en la misma sentencia que es más que interesante, a ese voto particular se adhirió otro magistrado:

  • las cláusulas suelo son nulas siempre que cumplan algunos requisitos,
  • la lectura de la cláusula suelo por parte del Notario no la da legalidad,
  • y la reclamación de la cláusula suelo no tiene carácter retroactivo…

Para que las cláusulas suelo puedan ser declaradas nulas debe cumplirse que la fecha en la que se procedió a la escritura de la hipoteca sea antes del mes de mayo del año 2013, y que quien asume esa hipoteca lo haya hecho para destinar dicha vivienda a su residencia habitual y no para el ejercicio de un negocio o actividad profesional. Las motivaciones para declararlas nulas las hemos explicado en otras ocasiones, la falta de transparencia al no informar suficientemente de las consecuencias que para el usuario tendría esa cláusula suelo. Hay que recordar que la existencia de una Oferta Vinculante en la que estaba incluida la cláusula suelo y su firma por parte del usuario antes de la firma de la hipoteca, no impide la nulidad de esta cláusula suelo.

Los Bancos en su defensa han argumentado con bastante ligereza, que la lectura por parte del Notario de la cláusula suelo, debía bastar como información transparente y que por lo tanto no procedía considerar nulas las cláusulas suelo. Con buen criterio, a nuestro entender, el Tribunal Supremo desestima esa línea argumental que sinceramente no podía tener mucho recorrido.

Es evidente que a los usuarios a los que los Bancos colaron esas cláusulas suelo, tienen por encima de todo la necesidad de saber si son nulas y por otro lado la necesidad de saber qué cantidades van a poder recuperar y cómo, de todas las ya pagadas por esa cláusula claramente abusiva. Pues bien esta última sentencia de Marzo de 2015, nos deja mal sabor de boca porque el criterio del Tribunal es que solo se pueden recuperar las cantidades posteriores a la fecha de la sentencia de Mayo de 2013, por lo que una vez declarada nula, la entidad financiera habrá de devolver las cantidades cobradas de más desde esa fecha, con sus correspondientes intereses. Desde nuestro punto de vista era razonable aplicar el criterio de retroactividad a esta disposición, pero al entender mayoritario del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo no procede. Exceptuando el voto particular en contra del Magistrado Don Francisco Javier Orduña Moreno y al que se adhiere el Magistrado Don Xavier O’ Callaghan Muñoz.

A pesar de que evidentemente esta decisión puede ser un pequeño jarro de agua fría para los usuarios afectados, debemos ser positivos, tenemos derecho a la devolución de las cantidades pagadas de más en el periodo más hostil de las cláusulas suelo, cuando el Euribor marcaba esos mínimos históricos que tanto daño hicieron a las hipotecas lastradas con esta cláusula abusiva. En este contexto es más fácil proceder a pedir la nulidad de las mismas y cabe esperar una mayor diligencia en las devoluciones.

Un saludo.

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