Alquilas un piso amueblado y, distinto es que sea para unos pocos meses, para una pequeña estancia por estudios o trabajo, o que sea con la idea de crear el hogar de tu nueva vida.

En el primer caso, te puedes conformar y adaptarte a eso que no te guste de la decoración, en el segundo, la cosa puede complicar: cuando llegas a un piso amueblado para estar durante mucho tiempo, y esos muebles no son de tu agrado, o prefieres tener otro tipo que decoración 

¿Qué pasa si el sofá no es cómodo, o la mesa del comedor no encaja con tu estilo? ¿Tu casero puede decirte que no? ¿Qué dice la ley en esos casos?

¿Qué dice la ley sobre los muebles en un alquiler?

En España, los alquileres están regulados principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que aunque no entra en detalles específicos sobre los muebles, sí establece los derechos y deberes tanto del casero como del inquilino.

Cuando firmas un contrato de alquiler, este documento es clave, de ahí su importancia y que insistamos tanto en que no te limites a uno bajado de internet, genérico y que para nada se refiere a tu situación, sino que lo hagas con un contrato redactado por un abogado.

Ahora, siguiendo con este importante tema, si el piso está amueblado, el contrato debe incluir un inventario detallado que especifique los muebles y electrodomésticos que forman parte de la vivienda.

Por tanto, si los menciona, se convierten automáticamente en un punto importante del acuerdo, y cambiarlos o eliminarlos sin permiso puede considerarse una modificación del contrato.

En caso contrario, si no hay inventario o cláusulas específicas sobre ellos, la situación se te presenta más flexible, pero no significa que tengas carta blanca y que, en cuanto entres por la puerta, te deshagas de todo lo que hay en la vivienda ni que cambies los muebles sin permiso.

¿Puedo cambiar los muebles sin permiso?

Como hemos comentado, todo lo que hayas firmado, o no, en el contrato es fundamental para saber cómo actuar durante el arrendamiento, no solo en el tema de mobiliario, sino en cualquier otro aspecto concerniente a la vivienda.

En el caso concreto del mobiliario, veamos tres posibles escenarios:

01.-El contrato prohíbe expresamente modificar los muebles

En este caso, las reglas son claras y por eso podemos decirte: no puedes sustituir ni cambiar los muebles sin el permiso del casero. 

Hacerlo implica sanciones, como perder parte de la fianza si el propietario considera que no has respetado las condiciones del contrato, o cualquier otra que se pueda especificar como cláusula del mismo.

No hay que olvidar que las cláusulas del contrato las firmáis las dos partes y que, solo porque te apetezca, no las puedes incumplir, o al menos no sin consecuencias.

02.-El contrato no menciona nada sobre los muebles

Aquí entramos en terreno más gris.

Legalmente, el casero puede argumentar que los muebles son parte de la vivienda alquilada, y que cualquier modificación afecta su propiedad, sin embargo, también puedes defender que un cambio temporal no supone un problema, siempre que respetes las condiciones originales al devolver el piso.

03.-Hay un acuerdo previo

Lo mejor, siempre, es hablar con el propietario antes de hacer cambios.

Si el casero está de acuerdo, asegúrate de dejarlo por escrito, aunque sea un correo electrónico, es la mejor manera que tengas un respaldo para que cuando, pasado el tiempo, alguien no se acuerde de lo que se dijo meses o incluso años atrás.

 Así evitarás malentendidos en el futuro.

¿Qué pasa si quiero sustituir los muebles de mi piso de alquiler?

Es algo muy habitual, ya sea nada más entrar, porque no encajan con tu estilo, o pasado el tiempo porque quieres dar otro aire a tu vivienda.

En cualquier caso ten cuenta estos dos escenarios:

Sustitución temporal

Es una opción que puede conseguir que ambos estéis de acuerdo, puedes llevarlos a un guardamuebles, un trastero o cualquier lugar donde estén protegidos y, una vez que te vayas de la casa, puedes llevarte los tuyos y reubicar los antiguos

En ese caso, asegúrate de que sea en un lugar seguro y en buen estado, que los mantenga en condiciones, y no causar daños a los muebles durante su almacenamiento.

Sustitución permanente

Si prefieres cambiarlos y no devolverlos, necesitas el consentimiento del casero, ten en cuenta que no son tuyos, y no puedes actuar sobre ellos como si lo fueran.

Pero vamos un poco más allá, incluso si estás dispuesto a pagar los nuevos muebles, el propietario tiene derecho a decidir sobre su propiedad, y negarse a que lo hagas.

Quiero cambiar los muebles y mi casero se niega

Estamos ante una situación que escuchamos a menudo en el bufete, cuando nuestros clientes nos hacen esta consulta.

El casero se cierra en banda y no hay manera de llegar a un acuerdo para conseguir su permiso de cambiar los muebles del piso de alquiler.

En esos supuestos, lo primero es acudir al contrato y asegurarte si esa negativa tiene fundamento legal, en caso de que se diga expresamente que no se permite, no puedes hacer nada si se niega a negociar.

Es en este punto es cuando llegan nuestros clientes, para conocer con qué opciones cuentan para actuar, y debes hacerlo tú también si te ves en esa situación, porque un cambio de los muebles sin autorización no es recomendable.

Te enfrentas a problemas legales o económicos una vez que finalice el contrato.

Qué muebles se consideran parte del inventario inicial

El inventario es una lista detallada de los bienes que forman parte de la vivienda alquilada, normalmente, incluye:

Muebles grandes, como sofás, camas, mesas, sillas y armarios.

Electrodomésticos, como frigoríficos, lavadoras y microondas.

Elementos decorativos importantes, como lámparas, cortinas o alfombras.

El inventario no suele incluir objetos menores, como utensilios de cocina o pequeños adornos, a menos que el propietario los haya listado específicamente.

Si el contrato no lo tiene en cuenta, no debes conformarte, añádelo tú, documenta el estado del piso al inicio del arrendamiento, con fotos o vídeos, para evitar conflictos al final del contrato.

¿Y si el casero no cumple con su parte?

El propietario también tiene unas obligaciones en lo referente a los muebles que debe cumplir en caso de que se niegue a que los cambies.

La principal es que los muebles han de estar en perfecto estado al inicio del contrato.

Si un mueble se deteriora por su uso normal, el casero tiene la obligación de repararlo o sustituirlo, pero cuando te lo entrega con la vivienda, debe estar, o funcionar, perfectamente.

En caso de que no sea así y se niegue a que realices el cambio, estás en disposición de reclamar tus derechos como inquilino.

¿Qué pasa con la fianza?

La fianza es una garantía para el propietario en caso de que el piso sufra daños, o no respetes las condiciones del contrato

En el supuesto de que cambies los muebles sin permiso, sin estar contemplado en el acuerdo, el casero puede actuar de manera legal contra ti y hacerlo de dos maneras, principalmente.

Una de ellas, retener parte de la fianza para cubrir el coste de devolver los muebles originales, o de recuperar eso que has dañado o retirado, por ejemplo si había una mesita en el salón que a ti no te gustaba y la quitas, la cantidad que te retiene será la necesaria para sustituir esa mesita, y dejar el salón en su estado inicial.

Otra manera en la que puede actuar contra ti es al argumentar que el cambio de muebles conlleva un incumplimiento del contrato, y te expones a las sanciones que supone hacerlo.

Consejos para evitar problemas con muebles en el piso de alquiler

Siempre damos el mismo consejo cuando se trata de relaciones como esta que pueden durar mucho tiempo y que, en caso de que aparezcan conflictos, es muy difícil para ambas partes: el diálogo.

Habla con el propietario

La comunicación es clave.

Si tienes en mente un cambio, explica tus motivos al casero, a menudo, un propietario razonable no pone pegas a que mejores el espacio, mientras respetes sus condiciones.

Negocia al inicio del contrato

Si sabes que quieres usar tus propios muebles, plantea la posibilidad desde el principio.

Algunos propietarios aceptan guardar los originales mientras dura el alquiler, pero hacerlo sin su consentimiento convierte algo que se hubiera solucionado al principio en una batalla legal.

Guarda siempre un registro

Cualquier acuerdo verbal con el casero es mejor tenerlo por escrito, puede ser suficiente un email o un wasap al que recurrir en caso necesario para evitar futuros malentendidos.

Revisa el estado de los muebles

Antes de hacer cambios, revisa y documenta el estado de los muebles originales, muy útil si surge alguna disputa al final del contrato.

Una relación entre arrendador y arrendatario es a veces complicada, uno utiliza la propiedad del otro durante una temporada, y está presente la posibilidad de que surjan situaciones en las que ambos no piensen igual.

Lo mejor de todo para evitarlos es realizar un contrato detallado al que acudir ante cualquier tema referente al piso y, en caso de que no lo contemple, intentar llegar a un acuerdo entre ambos en el mejor consejo que podemos darte.

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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Los contratos civiles juegan un importante papel para regular las relaciones entre particulares, podemos considerarlos como herramientas legales fundamentales que formalizan acuerdos en los que se involucran bienes o servicios.

Un contrato, ya sea civil, mercantil, laboral, o del tipo que sea, da cierta seguridad a ambas partes, es un compromiso que se adquiere y obliga a realizar, o entregar algo, con unas consecuencias en caso de no hacerlo.

En esta ocasión, nos vamos a centrar en unos de ellos, los contratos civiles, dentro de los cuales nos encontramos tres tipos principales que conviene diferenciar, y de los que también hablaremos en este post.

¿Qué es un contrato civil

Los contratos civiles, regulados en el Código Civil, son acuerdos jurídicos entre dos o más personas mediante los cuales se establecen responsabilidades y derechos recíprocos de obligado cumplimiento.

Se utilizan para regular relaciones entre particulares en situaciones de índole privada, como la compraventa de bienes, arrendamientos y préstamos, entre otros.

Se realizan por voluntad propia, en caso contrario, si media violencia o intimidación, ese documento pierde toda su validez legal. 

Cuando dos personas (en el caso de contratos civiles, pero en otro pueden ser empresas u organizaciones) documentan un acuerdo con un contrato de por medio, lo hacen en ese instante obligatorio, ambas lo deben cumplir y acatar las consecuencias de no hacerlo.

Para esto se apoyan en cláusulas que aclaran, o especifican, algo concreto de los puntos que se detallan en los apartados del contrato.

¿Qué son las cláusulas de un contrato?

Disposiciones que se añaden en el documento y son judicialmente exigibles.

Una vez que se firma el contrato, se han de cumplir o, en otro caso, la parte afectada tiene derecho a reclamar, incluso con una indemnización que cubra los daños y perjuicios que esa forma de actuar le haya ocasionado.

Vemos un ejemplo: dos personas realizan un contrato de compraventa de un coche, añadiendo una cláusula que establece que, el vendedor, antes de la entrega debe reparar unos pequeños desperfectos.

Cuando llega el momento, si no lo ha hecho, está incumpliendo el contrato, aunque a la venta, porque no cumple, una cláusula que hay en él.

En definitiva, es una manera de concretar el cumplimiento del contrato.

Características de los contratos civiles

Para que los contratos civiles tengan validez, han de cumplir una serie de requisitos fundamentales para su legalidad.

Capacidad legal

Los firmantes deben ser mayores de edad, y no estar sujetos a ninguna incapacidad legal, en el caso de menores, han de estar respaldados por un tutor legal que será quien firme en su nombre.

Consentimiento

Para que un contrato civil sea válido, ambas partes deben consentir voluntariamente, sin coacción, engaño o error, ya sea de manera verbal o escrita.

Objeto lícito

Lícito y claro, es decir, que sea posible, y no vaya en contra de la ley o la moral, no se puede hacer un contrato en el que el objeto sea realizar una actividad ilegal, es ese caso sería nulo.

Formalidad

Un contrato es un documento legal que es de obligado cumplimento, como hemos dicho, por eso mismo implica cierta formalidad.

Normalmente, se realiza por escrito y lo firman las partes, eso ya es una formalidad, pero hay casos en los que se puede exigir que sea registrado ante notario, o cualquier otra excepción, para que tenga validez.

En todo caso, siempre aconsejamos que el contrato sea redactado por un abogado, quien tiene en cuenta consideraciones que, de otra manera, te pueden perjudicar.

Existe además la posibilidad de realizar un contrato oral, en ese caso es necesario la presencia de dos o más testigos que lo avalen.

Causa 

Todo contrato civil debe tener un motivo o finalidad legítima que justifique el acuerdo.

Es, digamos, la razón que lleva a las partes a realizar el contrato, en una compraventa de una vivienda es la propia adquisición del inmueble, la causa del contacto

Tipos de contratos civiles

Y hemos visto que, entre personas, se pueden realizar diferentes acuerdos contractuales, parece que cuando hablamos de ellos siempre nos viene a la cabeza un contrato para la compra de algo, pero existen otros que merece la pena conocer y diferenciarlos.

01. Contrato de compraventa

El que te comentábamos, uno de los más habituales y que utilizas muy a menudo, es el más conocido y en el que hay poca confusión.

Una de las partes, vendedor, se compromete a transferir la propiedad de un bien a otra, el comprador, a cambio de una cantidad de dinero.

El primero debe entregar el objeto del contrato en las condiciones pactadas, y el segundo, pagar el precio acordado.

Luego, como vimos al principio, pueden existir unas cláusulas que concreten la transacción o pongan alguna condición específica que se debe cumplir, sin eso, recordemos, no se puede llevar a cabo el acuerdo.

02. Contrato de donación

La donación es un contrato mediante el cual una persona, donante, transfiere gratuitamente la propiedad de un bien a otra, donatario, sin recibir nada a cambio. 

Hablamos de un acto de generosidad de la persona que dona, que lo hace por propia voluntad, sin ningún interés de beneficio alguno, esa es la característica principal, que no existe una contraprestación económica.

Por norma general, las donaciones son irrevocables, salvo en casos muy específicos previstos por la ley

Una donación, ¿se puede revocar?

Sí, en el Código Civil hay circunstancias en las que se permite.

Entre ellas están, el cambio de voluntad del donante, (si, por algún motivo, decide no seguir adelante), en el caso en el que el donatario incumpla alguna de las condiciones que se impusieron para la donación, y por último, en caso de ingratitud.

Hablamos de que el donatario atente contra la vida, honor o bienes del donante, o le impute algún delito, por ejemplo.

La donación puede estar sujeta a ciertas condiciones, pero siempre será, a título gratuito: un padre que le dona una obra de arte a tu hijo en el momento en el que termine los estudios.

03. Contrato de permuta

Conocido como “trueque”, es un contrato mediante el cual las partes intercambian bienes entre sí, sin que medie un precio en dinero.

Es, como ves, muy similar al de compraventa, solo que, en vez de dinero, la transacción se realiza con otro bien como contraprestación.

Aunque no es necesario que los bienes intercambiados tengan exactamente el mismo valor, en la práctica, suele haber un acuerdo sobre la equivalencia, o compensaciones adicionales si no lo son o es muy diferente.

Es el caso de un intercambio de vehículos, por ejemplo, una persona entrega su coche a otra que, a cambio, entrega su moto.

Lo normal es que sean de un valor similar o, en otro caso, se añade una compensación para que equilibre, (la moto, de menor valor, incluye una equipación completa para el conductor)

En definitiva, son tres acuerdos contractuales que tiene como similitud la obligatoriedad de su cumplimiento, y como principal diferencia el tipo de contraprestación: en compraventa, dinero, en permuta, otro bien y, en donación, no existe ninguna

Los contratos con documentos imprescindibles que no siempre se utilizan de la mejor manera, muy a menudo nos encontramos con clientes que han realizado algún servicio, o alguna compra, con un contrato “sacado de internet” y las consecuencias no son muy favorables.

Te aconsejamos que antes de firmar cualquier documento, pidas consejo a un abogado que te asesore sobre qué estás aceptando, y que sea quien te lo redacte en caso de que lo necesites.

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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Propiedad y posesión no pueden confundirse.

Es cierto que están estrechamente ligadas, de hecho, a menudo coinciden porque puedes ser propietario de un bien y, además disfrutar de él, (utilizarlo y beneficiarte de lo que produzca), pero también puedes ser el propietario de ese mismo bien, y no contar con su posesión, (que sea otro quien lo utilice y se beneficie)

Por otro lado, también puedes poseer algo, lo que sea, siendo propietario un tercero.

Ya solo con eso, y con lo que se puede enrevesar, vemos la importancia de saber diferenciar propiedad de posesión.

¿Cuál es la diferencia entre propietario y poseedor?

Partimos de que son conceptos similares con diferencias tan significativas que llegan a tener importantes implicaciones legales, por lo que no es mala idea hablar de cada uno, y aclarar cuál es cuál.

¿Qué significa tener la propiedad de algo?

Este, de los dos, es el concepto más sencillo: ser dueño de algo significa que tienes el derecho de disponer de ”esa cosa” sin limitaciones, solamente las que establezca la ley: eres su propietario y haces y deshaces.

Eres su dueño de pleno derecho, puedes usarla, disfrutarla, venderla, prestarla, arrendarla, … siempre y cuando nada implique una violación de las leyes.

Ejemplo: tienes un pequeño terreno en propiedad, puedes trabajarlo y disfrutar de la cosecha, o permitir que sea otro quien lo haga, o trabajar tú y que los frutos sean para un tercero, incluso no hacer nada con él, eres el dueño y lo utilizas como más te interese.

La propiedad se adquiere por diversos títulos (compraventa, herencia, etc.), y está fuertemente protegida por la ley, nadie puede ser privado de la propiedad de algo, a no ser por la autoridad competente, y exista una causa que lo justifique.

Esa razón puede ser la necesidad de utilizar esa cosa por un motivo importante, pero siempre justificado, y debes recibir una indemnización en caso de que se demuestre que no era causa de fuerza mayor.

Ejemplo: vas conduciendo y la policía te detiene y te requisa el coche para una acción policial.

¿Qué significa tener la posesión de algo?

Bien, vamos al segundo concepto, la posesión.

El poseedor de una cosa tiene el derecho a disfrutarlo y a conservarlo, pero siempre con el conocimiento de que debe ser reintegrado a su legítimo dueño.

Ejemplo: el más sencillo, el de un piso, el alquiler, vives en él, y lo utilizas como si fuera tuyo, pero no lo es, llegado el día te vas y el dueño lo recupera.

Puede adquirirse de diversas formas (ocupación, tradición, etc.) y está también protegida por la ley, pero de manera más limitada que la propiedad, como establece en el art. 446 del Código Civil, los derechos del poseedor deben ser respetados y si no se cumple, la ley obliga a que se le restituya.

Tanto propiedad como posesión se pueden reclamar si se violan tus derechos.

En el caso de la propiedad, basta con justificar la titularidad con algún documento que lo avale, certificados, contratos de compra, …, pero con la posesión la cosa es diferente, y reclamar que te las intentan retirar o te la han dañado, es más complicado.

¿Cómo se reclama la posesión?

Aunque no sea un derecho tan fuerte como la propiedad, está protegida por la ley, y en el caso de que le la quiten puedes actuar para recuperarla, no solo eso, sino también si te la perjudican de alguna manera.

Esta forma de proceder necesita de un procedimiento llamado interdicto posesorio, el camino para que se te devuelva o restituya, una vez que has probado que ese bien es tuyo en posesión.

¿Qué son los interdictos posesorios?

Los procedimientos judiciales rápidos que te permiten recuperar, o evitar que sea alterada, tu posesión sobre algo.

Son soluciones más ágiles y sencillas que los juicios ordinarios, consiguen una respuesta inmediata y evitan la aparición de conflictos, o, por lo menos, que crezcan y se compliquen.

Este tipo de juicios dejan a un lado la propiedad, es decir, que no se meten en quién es el propietario del bien, sino que defiende la posesión que se pretende retirar o se ha perjudicado.

Las condiciones para utilizar esta figura legal son 

Demostrar la posesión de ese bien en el momento de la perturbación o desposesión.

Acreditar qué ha pasado, que te lo han quitado o perjudicado.

Actuar en el plazo de un año desde que ocurren los hechos.

Tipo de interdictos posesorios

Hay varios tipos que dependen de la situación, distinto es que un día te hayan quitado la casa en la que vivías de alquiler, a que hayan hecho algo para dificultar su uso, pero puedas seguir haciéndolo.

Veamos los más habituales a los que puedes recurrir, todos con puntos en común: son juicios verbales que se realizan en el Juzgado de Primera Instancia, del lugar donde se encuentra la posesión y, que las partes deben contar con la asistencia de un abogado.

01.- Interdicto de adquirir

Se acude a él para obtener la posesión de algo recibido a través de una herencia, en este otro artículo hablamos de esta figura con más detalle

02.-El interdicto de recobrar

Se trata de una situación en la que el poseedor es despojado totalmente de la posesión, y aparece en el Código Civil, en el art. 441, donde se establece que nadie puede hacerse con algo de manera violenta si ya tiene un poseedor que se opone.

Ejemplo: Mientras Julián está fuera de su apartamento, entran en él y ya no le dejan entrar más.

Una mañana Elisa ve como su vecino ha colocado una valla en tu terreno, quitándole superficie y añadiéndosela al suyo.

En ambos casos, Elisa y Julián reclaman la devolución de eso que se les ha retirado, sin entrar, por el momento, en si son, o no, los dueños.

Se acude a este tipo cuando al poseedor, como a Julián o Elisa, ya le han privado de ese bien, y lo quieren recobrar.

03.-El interdicto de retener

Se encuentra regulado en el art.  606 del Código Civil y se da cuando algo perturba la posesión, otra persona hace algo que a ti te perjudica en el disfrute de tu posesión, no te quita, ni impide que la utilices, solamente complica que lo hagas con normalidad

Ejemplo: por una zona de paso que utilizas de manera habitual, ves que un vecino coloca una valla que lo pone muy difícil.

En este interdicto puedes pedir al juez que se detengan esos trabajos o, si ya se han terminado, que se retiren

¿Qué significa poseer en concepto de dueño?

Estamos ante un caso especial de posesión, cuando se ejerce como propietario, se actúa como tal, pero en realidad no se es el legítimo dueño.

Esa persona que se comporta como si esa cosa fuera suya, y se muestre ante los demás como el dueño, de manera que nadie lo cuestiona.

Te ponemos unos ejemplos claros en jurisprudencia:

Una vivienda, la persona que vive en ella, actúa como su titular, realiza reformas, toma decisiones fundamentales, e incluso la alquila.

Un terreno que se trabaja y se recogen los frutos.

Los impuestos de los bienes inmuebles y de cualquier contribución, de los que se hace cargo.

Esta posesión debe ser pública, pacífica y no interrumpida, en definitiva, ejercer como dueño sin serlo, a vista de todos, sin existir violencia, y sin interrupciones temporales, durante al menos seis años.

Los conflictos relacionados con propiedad y posesión, son frecuentes y pueden tener consecuencias graves que se evitan si tienes claro la situación en la que te encuentras (propietario o poseedor) para, según ella, saber cómo actuar.

Además, el acompañamiento legal en todo el proceso te asegura un conocimiento pleno de cómo hacerlo.

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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Un contrato de comodato, a simple vista, se confunde con un contrato de arrendamiento, pero tiene una diferencia muy importante.

En él, solo una de las partes entrega algo, la otra solamente recibe y devuelve cuando se cumple el plazo, o la condición acordada entre ambos.

Es un acto que, sin darnos cuenta, hacemos muy a menudo, por ejemplo, prestar un libro a un amigo para que lo lea, eso ya es un contrato de comodato, dejas una cosa hasta que ocurra algo y, entonces, lo recuperas.

No siempre es así de sencillo, y cuando el bien tiene ya más valor, las condiciones cobran más importancia y se deben cumplir.

La mejor manera de evitar malentendidos y conflictos que nadie busca es conocer, bien, qué es un contrato de comodato.

¿Qué es un contrato de comodato?

Una figura legal reglamentada en el Código Civil, que determina el préstamo de uso.

Una persona permite a otra, el uso de algo no fungible, con la condición de que le sea devuelto en un plazo que se decida, o para emplear en un uso concreto.

Cuando hablamos de “algo no fungible” nos referimos a algo que no se puede gastar por el uso, ni consumir y que no es reemplazable, por elemento, un alimento, no lo sería (se consume), el dinero, tampoco (se gasta), ambos se pueden reemplazar.

También hay que destacar que se presta para un uso determinado, y solo para él.

Por ejemplo, dejas a un amigo tu casa de la playa durante los meses de verano.

O dejas a otro tu ordenador para que realice un trabajo de la universidad.

Estás permitiendo que se utilice algo para un fin determinado, que pase el verano, solo el verano, en la casa, y que use el ordenador para ese trabajo, solo para eso.

Es obligatorio que, cuando eso ocurra (pasa el verano y termina el trabajo), ambos te sean devueltos.

Como cualquier contrato, hay unas figuras que intervienen en él.

Figuras que intervienen en un contrato de comodato

Hay dos, junto con las condiciones del propio contrato.

Comodante

La persona que entrega la cosa, o el bien, no fungible, para que se use durante cierto tiempo, transcurrido el cual, la recupera.

Comodatario

La persona que recibe, es consciente de que no es suya y la devolverá cuando se determine en el plazo.

Objeto del comodato

Un bien u objeto que no puede ser sustituido por otro, es esa misma cosa la que se debe recuperar al finalizar el contrato.

No se usa en bienes consumibles, es decir, no se hace con algo que se puede gastar, comer o beber, pero ejemplo y sustituir por otro, se basa en que se entrega y se devuelve lo mismo.

Plazo de finalización

El que se decida, ya sea en un tiempo fijado, o cuando ocurra algo, en el ejemplo de antes, cuando pasen los meses de verano o tu amigo realice el trabajo de la universidad.

Características de un contrato de comodato

Como cualquier otro contrato, se realiza para algo que se debe cumplir, y en caso de no hacerlo, se puede dar por finalizado, por cualquiera de las dos partes.

Es un contrato que recae sobre una cosa.

Es en un solo sentido, una parte presta algo sin recibir nada a cambio, con la única condición de que le sea devuelta esa misma cosa.

Es gratuito, la diferencia más importante ante cualquier otro contrato que puede o no ser gratuito, este, lo es, si no ya hablamos de un arrendamiento.

Es temporal, sea lo que sea, un tiempo, cuando ocurra algo, o como se determine, pero no por tiempo indefinido.

Puede ser verbal, no se exige que haya nada por escrito, pero, como siempre, aconsejamos contar con toda la documentación que justifique, y detalle las condiciones, la mejor manera de evitar problemas en el futuro.

Obligaciones del comodatario

Sabe que la cosa no es suya, no le pertenece y la debe devolver, y ha de hacerse cargo de los gastos ordinarios de uso y conservación, no así de los producidos por deterioro, a esos no está obligado.

Es responsable de que el bien se utilice para el uso que se concretó, y no para otro.

Debe devolverla tras finalizar el plazo o condición, en un estado adecuado a cómo se le entregó.

No responde por deterioro o pérdida en su uso habitual, pero en el caso particular de que la cosa se entregue tasada, su pérdida fortuita le obliga a pagar el precio tasado.

Esto es así a no ser que se acuerde lo contrario por ambas partes.

Obligaciones del comodante

El comodante sabe que no lo recupera hasta que el plazo, o la condición, se haya cumplido, a no ser que lo necesite con urgencia, que entonces lo puede solicitar.

Debe abonar los gastos extraordinarios de su uso.

Avisar si tiene vicios ocultos antes de la entrega, en caso contrario, es responsable de los posibles daños como consecuencia de ellos.

Conserva los derechos sobre la cosa sin prescripción, es decir, no se contempla que, llegado el momento, la propiedad del bien pase al comodatario, recordemos que es un contrato unilateral.

Es un acuerdo legal, cede sin compensación alguna, solo con la condición de que le sea devuelto.

No necesita ser el propietario de ese bien, pero debe contar con un derecho que le permita ceder ese uso, como puede ser tener su usufructo o ser su arrendatario, siempre con permiso del verdadero propietario.

Incumplimiento de un contrato de comodato

El art. 1744 Código Civil establece las causas de incumplimiento de este contrato.

Una es el uso diferente al acordado, por lo que no cumple con lo que se decide por ambos a la entrega de la cosa.

Otra es que el comodatario se demore en la entrega, y no la devuelva cuando debe.

En caso de incumplimiento, se procede a la finalización obligada del comodato, ya sea por un mal comportamiento, si se destina a otro uso diferente, o si pasa el tiempo y no se recupera.

Son casos en los que la ley permite que se dé por terminada esta relación contractual sin haberse completado.

Contrato de comodato sin fecha de finalización

Puede darse el caso, se entrega algo y no se dice cuándo se debe devolver, eso no significa que sea permanente, se trata de un préstamo que ha de regresar a su dueño.

Si no se especifica duración, finaliza cuando termine su uso, o cuando el comodante, el propietario, lo requiera.

¿Hay diferencia entre precario y comodato?

Sí, mínimas, pero se deben reconocer para distinguirlos, se limitan al uso, plazo y devolución.

El uso

En precario, el uso no se concreta, solamente se deja el bien sin especificar, en comodato, es uno concreto y se debe cumplir.

La duración

En precario no está fijada, es una cesión de algo sin establecerla en un principio, en el comodato se conoce.

Al inicio las partes deciden una duración determinada, por lo menos, determinable, como que ocurra un hecho que lo dé por finalizado.

¿Obligaciones fiscales de un inmueble en comodato

Un comodato es una especie de mezcla entre una donación, que se entrega algo de manera gratuita, y un arrendamiento, que se entrega en un plazo y con la obligación de su devolución.

Nos vamos a centrar en uno de los contratos de comodato más habituales, el inmobiliario, dejar una vivienda a una familiar o un amigo, para que la utilice sin pagar renta alguna.

Nadie se pregunta si debe abonar impuestos por el hecho de prestar una cámara de fotos, por ejemplo, pero aparece la duda cuando se trata de un bien inmueble que, ya de por sí, implica el pago de unos impuestos.

Vivienda en comodato, ¿debo incluirla en la declaración de la renta?

El comodante, como dueño de la vivienda, no recibe beneficios, por lo que no necesita declararlo, pero sí es obligatorio que declare esa situación.

Debe probar que cede la vivienda de manera gratuita, con la documentación apoye su afirmación, cuanta más, y más detallada, mejor, y, una vez que lo hace, incluirlo en la declaración de la renta.

El comodato no tributa como rendimientos del capital inmobiliario, sino a través del apartado de “imputación de rentas inmobiliarias”.

No obstante, y aunque te hemos dado las pautas generales para actuar ante un contrato de comodato, cuando se trata de un bien de valor, como puede ser un inmueble, contar con asesoramiento legal antes de realizarlo es el mejor camino para no recurrir a un incumplimiento.

Haz tu consulta, nuestro equipo de profesionales puede darte la mejor solución.

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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Es habitual que las casas con jardín o un pequeño terreno alrededor, cuenten con árboles y arbustos, que, cuando empiezan a crecer, necesitan unos cuidados frecuentes para que no pasen a la finca vecina.

Cuando uno de los propietarios no se ocupa de ello, aparecen problemas como ramas y hojas que caen donde no deben, o raíces que avanzan y dañan las cercas de separación entre fincas.

Ya sea por no llegar a un entendimiento, o por no estar de acuerdo en hacerlo, si no se detiene en su momento, la caída de una sola rama, puede producir daños importantes, que se evitarían con una poda a tiempo.

Debes conocer qué dice la ley antes de actuar, para que tus actos no se vuelvan en tu contra.

Distancia entre árbol y valla del vecino, ¿que dice la ley?

Cuando se plantan árboles en una finca, hay que tener en cuenta su crecimiento, ya no solo en altura (las ramas se pueden extender más de los que pensamos) sino también en la extensión de las raíces.

Igual que no se permite plantar árboles demasiado cerca de las fachadas por el daño que puedan provocar en la cimentación, tampoco ha de hacerse muy cerca del límite de tu propiedad.

Para eso, el Código Civil, en su art. 591, da unas pautas.

Se prohíbe plantar árboles altos a una distancia inferior a 2 m, y si estamos hablando de arbustos, o de árboles bajos, a 50 cm.

En caso de que tu vecino incumpla esta ley, puedes pedirle que los quite antes de que su crecimiento natural llegue a provocar daños, o desperfectos, en tu propiedad.

Algo diferente, y más difícil de prever, es cuando, aun cumpliendo esa norma, son las raíces las que se meten en tu tierra, aquí, es el art. 592 del Código Civil que dice que puedes obligar a tu vecino a que las corte.

Aunque este artículo da pie a que actúes al ser una invasión, no es así, necesitas hacerlo bien y no empeorar las cosas.

Debes obligar, de manera legal, a que lo haga para no causar daños de los que te debas responsabilizar.

Daños de árboles que acaban en disputas vecinales

No es difícil que un árbol grande, en su crecimiento natural, se extienda y, alguna de sus ramas, cruce la propiedad vecina, que se incline y lo haga también, o que bloquee su vista panorámica.

Es un problema cuando, por ese árbol, tu jardín siempre está a la sombra y no consiguen crecer esas plantas que cuidas con tanto mimo, o afecta demasiado a las condiciones de confort.

En el momento en que su propietario no se ocupa de sus cuidados, y no realiza la poda necesaria para evitarlo, empiezan los problemas.

Problemas de ramas que caen tu jardín

Si no se cuida lo suficiente algo que, con el tiempo, crece, es fácil que aparezcan problemas.

Caída por un mal cuidado

Cuando cae una rama es culpa del propietario del árbol, si podía haberlo evitado y no lo hizo.

Es por este motivo muy importante que, en caso de que veas que la situación es peligrosa, avises a su vecino para que ponga remedio, no hacerlo le hace responsable de lo que pueda ocurrir, y cometer un delito de imprudencia por no actuar cuando pudo

Caída por una tormenta

Este caso es diferente, los fenómenos atmosféricos son difíciles de prever, y, más todavía, los efectos que dejan a su paso.

Aquí, diferenciamos entre lo que se puede evitar, y lo que no.

Cuando una rama está visiblemente en mal estado, y se ve que puede caer en cualquier momento, debes avisarle inmediatamente, en caso de tormenta, si cae, sí es culpable de los daños que cause.

Cuando un árbol está perfectamente cuidado, y no hay signos de que nada pueda pasar, si una rama termina en tu jardín, tu vecino no es culpable, no es algo que nadie pudiera prever ni, por tanto, evitar.

Caída de hojas y bayas que ensucien tu terreno

Es un caso que lleva a bastantes disputas, pero que se considera una circunstancia natural, y la limpieza es responsabilidad del dueño de la finca a la que caen.

No puedes culpar a un árbol de que, por su naturaleza, “deje caer hojas“ en tu jardín.

Quién poda ese árbol que pasa a otro jardín

En cualquier caso, su propietario, de hecho, hacerlo tú, sin consentimiento, suyo o de un juez, va contra la ley.

¿Qué hago si mi vecino no poda su árbol?

El primer paso que debes dar es iniciar una vía de comunicación, el mejor camino para evitar cualquier enfrentamiento.

Dale la oportunidad de que lo haga, hazle ver, de manera cordial, que no hacerlo puede ser peligroso, si, entonces, no lo hace, da el segundo paso, y solicita que sea un juez quien le obligue.

Ante una disputa que acaba en los tribunales es vital que justifiques que has avisado del peligro, y no se te ha hecho caso, lo mejor, un burofax que lo acredite.

Incluso ayuda la presentación de un informe pericial que apoye tu solicitud.

A partir de ahí, es el juez quien estudia el caso y determina si esa rama que cruza a tu propiedad es un perjuicio ahora, o puede llegar a serlo, y ha de evitarse.

Las ramas están en mi propiedad, las corto yo

No, no lo hagas sin permiso o vas a tener un problema.

Aunque parezca lo más normal, las ramas o las hojas de un árbol, o arbusto, que invaden tu propiedad, no eres tú quien debe cortarlas.

Es el propietario del árbol, tu vecino, el único que puede hacerlo, ya sea por voluntad propia, o por sentencia judicial, pero a no ser que tengas un consentimiento expreso, nunca puedes actuar por tu cuenta.

Las raíces entran en mi terreno

Si las raíces, en su avance, dañan la cerca de separación entre fincas, y acceden a tu terreno, se considera una invasión de propiedad, y estás en tu derecho de exigir que las corte.

El juez no puede poner impedimentos a que se haga, están en tu terreno, pero sí a que lo hagas tú.

Con una orden judicial, tu vecino, es quien debe poner remedio.

En todo caso, la poda se hace hasta la línea divisoria, sin destruir ni talar el árbol por completo.

¿Qué pasa si lo hago yo?

Para evitar el farragoso camino de iniciar una demanda, parece lo más sencillo cortar esas ramas, o raíces, que están en tu terreno, pero no es así.

Todo lo contrario, no evitas ir a los tribunales porque es tu vecino quien te llevará a ti, bajo una demanda para exigir daños y perjuicios.

Demanda administrativa

Puede poner una denuncia en tu contra por realización de tala de árboles sin tener la licencia para hacerlo.

Demanda civil

Cuando lo haces sin permiso, o sin estar capacitado, tu vecino te puede demandar por los daños que hayas causado, en el árbol o en su finca, y por los perjuicios derivados de sus acciones.

Una poda sin conocimiento, es muy perjudicial para el árbol, afecta a su crecimiento y hasta provoca su muerte.

Demanda penal

El caso más grave, puede ponerte una demanda penal por un delito de realización arbitraria del propio derecho, que se define en el art. 455.1 del Código Penal, como la “realización de un derecho propio al margen de las vías legales”, esto es, actuar por tu cuenta, sin permiso para hacerlo.

No es para dejarlo pasar, puedes tener una pena de 6-12 meses de multa.

Los problemas de convivencia en una comunidad de vecinos, o entre fincas colindantes, son inevitables, porque no siempre coinciden las necesidades de unos y otros y llegar a enfrentamientos es muy sencillo.

Los tribunales deben ser la última opción, a la que es mejor acudir después de haber intentado métodos más comunicativos.

No siempre es posible, es la realidad, pero lo importante es no actuar “en caliente” por muy molesto que sea ver las ramas de ese árbol en tu jardín cada día.

Actuar sin permiso tiene consecuencias, consúltanos, antes de nada, no lo dudes, te ayudamos y asesoramos en caso de que sea un juez quien tenga la última palabra.

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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