
Rentas impagadas en alquileres, su reclamación
Una de las consecuencias de los movimientos del mercado bancario tras la crisis, es la búsqueda de los inversores de otros productos que reporten un mayor beneficio. Esto es debido a que hoy por hoy los productos bancarios ya no ofrecen la rentabilidad de los años de vino y rosas. Es por ello que la compra de inmuebles y el alquiler de los mismos sea la opción más apetecible hoy por hoy. Y para saberlo no necesitamos a ningún economista o asesor «pasado de revoluciones» que nos lo explique. El temor de estos nuevos inversores son sin duda las rentas impagadas en alquileres. Cómo podemos proceder a su reclamación, hoy os explicamos cómo hacerlo. Si estás pensando en invertir en inmuebles para alquilar, contacta con nuestro despacho de abogados, expertos en derecho inmobiliario
Lo que debemos saber sobre el alquiler
En el Blog ya os hemos hablado en algunas ocasiones de circunstancias relativas al alquiler. Por ejemplo os contamos cómo hacer un contrato de alquiler. Una de las cuestiones fundamentales a la hora de redactar un contrato de alquiler es el incluir la cláusula de impago. Esto es que el impago de una solo cuota ya sea motivo de resolución del contrato. Porque una vez que ocurra el impago de la renta podremos reclamar por la vía judicial las siguientes cuestiones:
- la devolución de la vivienda,
- la devolución de la vivienda, así como las deudas motivadas por el impago del alquiler,
- o reclamar exclusivamente las deudas de las rentas impagadas. Este caso bien puede ser porque el inquilino ha devuelto de motu proprio las llaves, o porque no nos interese la rescisión del contrato.
Hoy nos centramos en el procedimiento para reclamar las deudas de las rentas impagadas. La vía judicial para reclamar las rentas impagadas en alquileres nos ofrece dos posibilidades diferentes. O por medio de un proceso monitorio o con un juicio verbal. De esos dos caminos para reclamar deudas de las rentas impagadas del alquiler nos decantamos en el artículo de hoy por el proceso monitorio.
Rentas impagadas, cómo procedemos
Como tenemos redactado correctamente el contrato del alquiler, podríamos reclamar la resolución del contrato al primer impago de rentas. Se podría plantear una demanda de desahucio para la recuperación de la vivienda y reclamar las rentas impagadas. Pero como casi todo en la vida merece la pena cubrir antes todos los pasos para una «solución amistosa». Esto no significa que tengamos que dejarnos la vida en conseguirlo. Seamos realistas, si alguien deja de pagar las rentas del alquiler suele ser por dos motivaciones, o tiene una imposibilidad económica para hacerlo o ha decidido forzar la situación por otros motivos.
Debemos dejar constancia de que hemos intentado solucionar el tema por medio de una solución extrajudicial. Para ello enviaremos al inquilino un burofax para reclamar las rentas impagadas. Esta formula nos sirve tanto para demostrar el intento de solución extra judicial, como para evitar la enervación del procedimiento por parte del deudor. Esto es así porque si no cumple en el plazo de treinta días con el abono de la deuda, no podrá en ningún caso evitar todo el proceso posterior. Vamos a aclarar plazos, si no nos han abonado el mes de enero, deberemos esperar a que termine el mes de febrero para el envío del burofax. Desde el día de envío del burofax esperamos los treinta días de plazo para el abono de la deuda y desde ahí comenzamos el proceso.
Proceso monitorio frente al juicio verbal
Hay motivos diferentes para elegir la opción del proceso monitorio frente al juicio verbal. La primera de todas sería la rapidez del proceso monitorio. Una vez interpuesta la demanda se le da al inquilino veinte días para el pago de la deuda o mostrar su oposición a la demanda presentada. Si el inquilino se aviene a pagar la deuda el asunto queda zanjado. Sin condena en costas para ninguna de las dos partes, algo muy relevante.
El problema vendrá dado de que el inquilino se oponga a la demanda. Es decir que se niega a aceptar la petición que le requiere el arrendador. En ese momento se cierra este camino, que podríamos calificar de amistoso, y se abre la vía del juicio verbal. Es cierto que en ese caso se podría sostener que se ha perdido casi un mes para llegar al punto de partida. Pero lo cierto es que por evitar el juicio verbal bien merece la pena ese espacio de tiempo. En estos casos debemos sopesar y meditar las posibilidades de éxito o no de este camino. Asó podremos decidir si merece la pena correr el riesgo de que no salga como pensamos.
En caso de que el inquilino de la callada por respuesta. Esto es ni paga ni se opone al procedimiento dentro de los veinte días de plazo. Obtendremos del Juez una resolución ejecutiva. Con ella se podrán embargar bienes al inquilino para asegurar el cobro de las rentas impagadas. Esto nos ahorra dos pasos, juicio verbal y el juicio ejecutivo que sirve para que el Juez ejecute lo acordado en el juicio verbal.
Abogado, procurador, tasas judiciales…
Otra de las ventajas de este proceso es la no necesidad de abogado y procurador para el arrendador. Si se llega al juicio verbal y la deuda es superior a dos mil euros, sí que será necesario el concurso de abogado y procurador. Sea el camino elegido el proceso monitorio o el juicio verbal estamos eximidos del pago de tasas judiciales. Ojo, siempre que seamos personas físicas, si somos persona jurídica sí que tendremos que abonar tasas.
Siendo personas jurídicas, las tasas tanto para juicio verbal como monitorio, se fijan en cien euros fijos, más un variable del 0,50% de la deuda que sea reclamada. Siendo personas jurídicas si optamos primero por el proceso monitorio y acabamos en el juicio verbal, se descontarán las tasas pagadas en el primero para el segundo.
Una cuestión que se nos ha pasado, estos procedimientos son los mismos independientemente de la naturaleza del inmueble alquilado. Esto es, se hace lo mismo hayamos alquilado una vivienda o un local comercial o unas oficinas por ejemplo. Tampoco influye si los alquileres se firmaron antes o después del seis de junio de 2013.
Rentas impagadas en alquileres, proceso monitorio
El proceso monitorio viene recogido en la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su artículo 812. Este proceso sirve para reclamar tanto las rentas impagadas de alquiler, como las cantidades adeudadas por otros servicios, como el agua, la luz, teléfono, etc. Para que se pueda usar esas deudas deben cumplir unos requisitos:
- la deuda reclamada debe ser líquida, determinada, vencida y exigible,
- se debe poder acreditar mediante documentos firmados o sellados por el inquilino. Por eso es vital redactar correctamente el contrato de alquiler, para dejar reflejado en el mismo todo aquello que se compromete a abonar el inquilino.
Iniciamos el proceso monitorio con la solicitud de inicio en el Juzgado de Primera Instancia del domicilio del inquilino o donde tenga su lugar de residencia. O bien en el lugar donde pueda ser localizado.
No me pagan las rentas, ¿qué puedo hacer?
La obligación principal de los inquilinos es el abono de la renta y aquellas otras cantidades especificadas en el contrato de alquiler. El no abono de las mismas es causa de resolución del contrato de alquiler. Si el arrendatario incumple esta obligación, el arrendador está facultado para reclamar el cumplimiento de esa obligación. En caso de que el arrendatario no atienda al requerimiento puede plantearse la resolución del contrato y exigir el abandono del inmueble, al tiempo que se reclaman las cantidades adeudadas. En ocasiones todos estos requerimientos tienen la misma respuesta. La callada por respuesta, ni abandonan el inmueble, ni abonan las cantidades exigidas. Y tampoco demuestran voluntad de hacerlo.
Es en ese momento cuando el arrendador no tiene más remedio que iniciar la última vía. El procedimiento de desahucio por falta de pago del alquiler del inmueble.
Si no me abonan las rentas, ¿puedo acceder a mi vivienda?
Es un error bastante más común de lo que cabría esperar. Mientras siga vigente el contrato de alquiler el propietario no puede acceder al inmueble. Ni la falta de pago de las rentas mensuales exime de esta circunstancia. Hasta que no hay constancia fehaciente de la disolución del contrato no podrá entrar al inmueble. Y la resolución del contrato de alquiler se realiza o bien de mutuo acuerdo de las partes, o vía resolución judicial. Esta última es la que se consigue con el procedimiento de desahucio del inmueble, no antes. Para iniciar el procedimiento de desahucio es necesario presentar una demanda.
De acuerdo, ¿cuántas rentas deben estar impagadas para presentar la demanda?
Para iniciar el procedimiento de desahucio basta con el impago de una cuota del alquiler. La forma de asegurar que el procedimiento de desahucio llegue hasta el final es realizar todos los pasos correctamente. Esto es, una vez constatado la falta de abono de la renta, haremos un requerimiento oficial al arrendatario. Vía burofax, el motivo es evidente debe quedar prueba fehaciente del impago y de la reclamación. De esta forma se evita que por parte del inquilino se enerve la acción. Esto es que mediante el pago de la cantidad adeudada evite el desahucio.
Entre el requerimiento y la presentación de la demanda debe mediar un mes de distancia. Tras ese mes desde el requerimiento se vita el efecto liberatorio del pago de la deuda por parte del inquilino. Así las cosas aunque abonase el total de la deuda, el procedimiento seguiría su curso hasta conseguir el desalojo del arrendatario.
El envío del requerimiento sería el paso necesario para agotar lo que se conoce como vía amistosa o extrajudicial. El escrito de requerimiento se cursa por burofax con certificado de texto y es necesario con acuse de recibo. Este tipo de escritos no precisan la labor de un abogado, aunque nuestro consejo es pedir siempre asesoramiento legal. Este requerimiento puede hacerse sin participación de letrado. Si el requerimiento no es contestado a satisfacción del arrendador, entonces para la presentación de la demanda, ya sí es necesario contar con un abogado y un procurador.
Desahucio, el procedimiento
Hay que reconocer al Legislador que las últimas reformas se encaminan a facilitar la recuperación del inmueble alquilado, y que sufre el impago de las rentas. Aunque lo cierto es que nunca será el proceso tan rápido y ágil como demandarían los arrendadores. Es cierto que se debe dar un complicado equilibrio entre los derechos del que alquila, y los derechos de los inquilinos. Dicho esto vamos a ver qué pasos deberemos ir dando para conseguir la recuperación del inmueble en el menor plazo de tiempo posible.
Dónde se presenta la demanda
Una vez que hemos realizado correctamente el requerimiento y el arrendatario ni paga, ni abandona el inmueble debemos presentar la demanda. El Tribunal competente es el que se encuentra en la localidad donde se ubica el inmueble. Se trata de un juicio verbal.
Notificación al arrendatario
Llegados a este extremo debemos esperar que el arrendatario no nos ponga las cosas fáciles. Por ese motivo cunado no se puede localizar al arrendatario en las direcciones designadas, se fija la cédula de citación en el tablón de anuncios de la oficina judicial. Esto ahorra los procesos de localización que antes se ponían en marcha. Alargando el proceso en beneficio del que quería alargarlo en el tiempo.
Compromisos en la demanda
Cuando presentamos la demanda podemos incluir en ella la asunción de algún compromiso para facilitar un desalojo voluntario. Esto puede ser útil cuando hemos llegado a esta situación no tanto por una actitud de mala fe, como por la existencia de problemas reales que impiden al arrendatario tomar una decisión. Así podríamos por ejemplo ofrecer la condonación de la deuda o parte de ella, si en un plazo que marquemos se abandona voluntariamente. El plazo no puede ser menor a quince días desde la presentación de la demanda.
Requerimiento para abandono del inmueble
Una vez admitida la demanda de desahucio y como paso previo a la vista de la misma, el Secretario Judicial requerirá al demandado. Le requerirá el desalojo del inmueble en un plazo de diez días, o en caso de que este pretenda le enervación del procedimiento, al abono de todo lo adeudado en ese mismo plazo. El demandado podrá poner a disposición del Tribunal o vía notarial el total de las cantidades adeudas. Tanto para el pago de las mismas, o para comparecer y alegar que a su entender no se deben en todo o en parte las cantidades reclamadas.
El requerimiento del Secretario debe expresar el día y hora de la vista, en caso de que el demandado se oponga si así lo cree conveniente. Este requerimiento servirá al tiempo de citación. Y se anunciará al tiempo la fecha del lanzamiento en caso de no existir oposición. En el requerimiento se avisa también que de precisar asistencia jurídica gratuita se debe hacer en los tres días siguientes al requerimiento. Y que la falta de oposición significa el consentimiento para la resolución del contrato de arrendamiento. Si el demandado no atiende al requerimiento de una u otra forma, el Secretario Judicial dictará decreto dando por finalizado el juicio por desahucio y se ejecutará la fecha prevista para el lanzamiento.
Posibles situaciones del arrendatario
La no reacción al requerimiento del Secretario Judicial por parte del arrendatario desemboca en el inmediato lanzamiento. Esto queda por escrito en el requerimiento. Y que no se precisa notificación posterior también. Cuando el demandado no atiende ni al pago de lo adeudado, ni se opone a la demanda, se procede al lanzamiento en la que fecha indicada en el requerimiento. El demandado puede atender al desalojo del inmueble, sin oponerse al mismo y sin pagar las cantidades adeudadas. De ser así el Secretario Judicial dejará constancia de la situación y dictará decreto de finalización del procedimiento. Esto en principio deja sin efecto la diligencia del lanzamiento, no obstante el arrendador podrá pedir que se mantenga para levantar acta del estado del inmueble.
El decreto que da por terminado el proceso de desahucio impone siempre las costas al demandado. Así como el resto de rentas que devengan con posterioridad a la presentación de la demanda y la entrega real del inmueble. La base con la que se calculan esas rentas es el importe de la última mensualidad. El demandado podrá formular oposición y se celebrará la vista en la fecha señalada. Otro de los frutos de las últimas reformas es que se obliga al Juez a resolver en un plazo de seis días, y en la citación a juicio de las partes se emplaza a que recojan al tiempo la sentencia.
Cuando se llega a la práctica del lanzamiento también existen ya cuestiones que evitan la demora en su práctica. Así previa autorización del Secretario Judicial se podrá hacer con la presencia de un solo funcionario, categoría de Gestor. Este funcionario podrá solicitar el auxilio de la fuerza pública para llevar acabo el lanzamiento.
Desahucios con menos de 12 meses de impagos
Se podría decir que por la Vía de la Justicia enmendamos los errores del Legislativo. Errores que han contribuido a la realidad más sangrante de la crisis. Una crisis que sin haberse cerrado parece que se vuelve a atisbar en el horizonte próximo. Las deficiencias de nuestra Ley Hipotecaria respecto del común posicionamiento Europeo son culpables del drama de muchas familias. La inoperancia, lentitud y pasividad del Legislativo ha contribuido a ello. El pasado 10 de Septiembre el Tribunal Supremo fijaba los criterios para aplicar en nuestro país la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado de las hipotecas.
Hay que recordar que son las cláusulas de vencimiento anticipado de las hipotecas las que regulan los desahucios. Son estos la consecuencia más desgarradora de la última crisis vivida. Pues bien el Supremo establece que los beneficios de nuestra nueva Ley Hipotecaria se extiendan a las hipotecas firmadas con anterioridad. La nueva reforma hipotecaria no admite desahucios con menos de doce meses de impago. O el equivalente al tres por ciento del capital, esto en la primera mitad de vida del préstamo. En la segunda mitad de vida del préstamo pasamos a quince meses de impago o el siete por ciento del capital.
Fue en 2013 cuando el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se manifestó contra las cláusulas de vencimiento anticipado. En ese momento ya las declaró abusivas. El Tribunal ha tardado seis años en establecer los criterios de las ejecuciones anticipadas de las hipotecas. La lentitud no es solo marca España. Se decidió que para contratos anteriores a la nueva reforma hipotecaria se aplicase ésta. Esta decisión la tomaron en Marzo de 2019, seis meses después nuestro Tribunal Supremo marca los criterios de aplicación.
Los criterios marcados por el Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo ratifica la condición del préstamo hipotecario «se trata de un negocio jurídico unitario o complejo». En virtud del cual el consumidor tiene un beneficio y la entidad financiera una garantía. El beneficio del consumidor un crédito más barato. La garantía para la entidad financiera en caso de impago la vivienda objeto del negocio jurídico. El Tribunal Supremo entiende que la desaparición de la cláusula en la que se sustenta la garantía sería de facto la anulación del contrato. Esto perjudicaría al consumidor con unas consecuencias muy perjudiciales. Por lo pronto se podría reclamar la totalidad de lo que quedase por abonar del préstamos y de una sola vez.
Ante esta posibilidad, ¿qué hizo el Tribunal de Justicia de la Unión Europea? En marzo decidió que la cláusula abusiva debía sustituirse por los criterios establecidos en la Ley vigente en cada país. Esto para el caso español era un verdadero jarro de agua fría. Nuestra Ley vigente permisiva hasta el abuso con las entidades financieras y perjudicial hasta la extenuación para con el consumidor. Así las cosas la Ley permitía la ejecución del préstamo hipotecario con un mínimo de tres cuotas sin pagar. La resolución del Tribunal de Justicia de la Unión Europea ratificaba los desahucios españoles devenidos en lo más cruento de la crisis.
Seis meses después aparece el Tribunal Supremo para poner cordura en el asunto. Su fijación de criterio favorece los derechos delos consumidores. Importante recalcar que la decisión del mismo ha sido por unanimidad. El Pleno de la Sala de lo Civil no obstante también «hace un guiño» a las entidades financieras. Aclara el Supremo respecto de los procesos de préstamos dados por vencidos antes de la entrada en vigor de la reforma hipotecaria: “deberían ser sobreseídos sin más trámite”. Para aquellos en los que se ejecutó el préstamo después de la entrada en vigor de la Ley, dice que deberán ser sobreseídos si el consumidor ha incumplido por debajo de lo marcado en la nueva Ley. En los casos en los que el incumplimiento sea mayor los Tribunales han de continuar tramitando el proceso. Ante los sobreseimientos de los procesos, las entidades financieras podrán poner nuevas demandas ejecutivas. Basando las mismas no en la cláusula abusiva de vencimiento anticipado, sino en la aplicación de la nueva Ley Hipotecaria.
La génesis de estas decisiones
Como en todas las resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y las consiguientes de nuestro Tribunal Supremo hay una génesis. El origen de las sentencias está en el caso de Mohamed Aziz. Obrero de origen marroquí que se vio expulsado de su vivienda al tiempo que seguía manteniendo su deuda. El caso de este hombre es el mismo que miles de familias españolas han sufrido y sufren desde el inicio de la última crisis. En 2013 el caso de este hombre llegó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Dictó sentencia en la que confirmaba lo abusivo de la cláusula de vencimiento anticipado. Y por consiguiente que ésta debía ser anulada. Se dan casos tan aberrantes en nuestro país que hubo clientes que solo por el impago de una cuota fueron desahuciados de sus casas.
Puedo evitar mi desahucio
Cuando la situación económica individual te lleva a un callejón sin salida te preguntas «puedo evitar mi desahucio». Hasta llegar a ese punto el afectado a intentado por todos los medios solventar sus problemas. Cuando hablamos del desahucio estamos ante la última pieza de la cadena procesal. Puede ser que el afectado tenga una hipoteca sobre una vivienda que en su día fue el sueño de su vida y se ha tornado en una pesadilla. O bien que se trate de una vivienda en alquiler. En ambos casos el afectado no puede hacer frente a los pagos comprometidos. Vamos a ver algunas cuestiones sobre este particular.
Desahucio express, ¿qué es?
En ocasiones habremos escuchado el término desahucio express pero no siempre sabemos qué es. Estaríamos ante una figura jurídica que entró en vigor en nuestro ordenamiento en el año dos mil nueve. Tras una reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La reforma se asocia a la difunta ministra Carme Chacón, pues fue su impulsora aunque se aprobó siendo ministra de Vivienda Beatriz Corredor. El objetivo de la reforma en este particular era acortar los plazos en materia de alquiler. En concreto los plazos entre la reclamación del propietario al inquilino y el consiguiente desalojo de la misma.
Para el desahucio express se deben dar ciertas condiciones. A la presentación de la demanda se debe entre otras cosas tener constancia fehaciente del requerimiento que el arrendatario ha debido formalizar al inquilino. Reclamando ponerse al día de las rentas impagadas por el alquiler. En la admisión de la demanda con todos los requisitos procesales cumplidos se fijará dí ay hora para el lanzamiento de la vivienda. Esa fecha la fija el Secretario Judicial, en la actualidad Letrado de la Administración de Justicia.
Desahucio de ejecución hipotecaria
Cuando los impagos se producen por compradores de vivienda con crédito hipotecario se sucede el siguiente recorrido. Con el primer impago de la una cuota de hipoteca el Banco o entidad financiera puede hacer un requerimiento de pago. Es a partir del tercer requerimiento cuando la amenaza de una demanda judicial hipotecaria puede ser un hecho. Ésta exigirá el abono de la totalidad del crédito hipotecario contratado. O en su defecto que se desaloje la vivienda por impago. Recordemos que la vivienda es la garantía del préstamo concedido.
El proceso de ejecución hipotecaria es un proceso judicial garantista con el acreedor. Esa cualidad de este proceso lo hace complejo de paralizar. Cuando conseguimos paralizar una ejecución hipotecaría suele ser motivos de forma de la demanda, y es casi imposible hacerlo por cuestiones de fondo. Nuestra labor como especialistas de derecho bancario se centran en analizar el crédito hipotecario suscrito. Buscando las cláusulas que pudieran ser abusivas o farragosas. La gravedad de este proceso es que el deudor tiene que responder de la deuda no sólo con el bien hipotecado. Debe responder con los bienes actuales y futuros…
La dación en pago
La posibilidad de entregar la vivienda en dación de pago empieza a verse en nuestro país. No es una opción ni mucho menos mayoritaria, es más es algo residual. No obstante algunas entidades financieras se están abriendo a esta posibilidad. La dación en pago se basa en la entrega de la vivienda y que se libera la deuda en su totalidad. Esta opción evita que la parte no recuperada en la subasta judicial de la deuda contraída sea reclamada por la entidad financiera. Lo que obligaba al deudor a afrontar con sus bienes presentes y futuros el pago de la misma. Lo que de hecho significa una condena económica.
Muy claro el artículo.
Mi duda es: no sería preceptivo enviar un Burofax al inquilino previo a interponer el procedimiento monitorio?
Gracias.
Felicidades
Efectivamente sería recomendable remitir un burofax de reclamación previo
Tengo Vivienda alquilada en madrid 28041 me adeudan a fecha de hoy 2300 eu. de 4 meses. llevo reiterandole al Inquilino en persona y la deuda va aumentando. Que yo sepa tienen ella un sueldo de 1000 euros aprox y el esta en un ERTE, según me cuentan claro.
La prorroga contrato vence el 15/1/22. ( el contrato es del 15-1-2015 )
Quedo a la espera. Muchas Gracias..
En el presente caso, y ante el incumplimiento reiterado sin justificación por parte de los inquilinos, puede usted proceder a comunicarles de manera fehaciente que desea que abandonen el inmueble, así como que le paguen las rentas atrasadas que no se han abonado. Si no recibe respuesta, puede usted plantear una demanda de juicio verbal de desahucio por impago de las rentas y además reclamar las rentas vencidas hasta el momento.