Medidas para fomentar el alquiler
En nuestro Blog hemos afrontado en más de una ocasión temas relacionados con el arrendamiento de viviendas o locales. Materias tan sensibles como la reclamación de rentas impagadas de alquiler. O cuestiones más prácticas como la redacción de un contrato de alquiler o cómo inscribir el contrato de alquiler en el registro de la propiedad. Sin duda el alquiler en España puede ser una solución al acceso a la vivienda. Con mayor, menor o nulo éxito los legisladores se afanan por proponer medidas para fomentar el alquiler. Uno de los últimos intentos llega de la mano del Real Decreto 21/2018 de 14.12.2018 de medidas urgentes en materia procesal de vivienda y alquiler. Vamos a analizar los cambios que se vienen con este Real Decreto.
Medidas para fomentar el alquiler
Los Reales Decretos suelen tener un común denominador, tocan por lo general a más de una norma. Así las cosas el Real Decreto que intenta aportar medidas para fomentar el alquiler toca cinco normas. Las normas que se ven reformadas en algunos puntos son las que siguen:
- la Ley de Arrendamientos Urbanos,
- la Ley de Propiedad Horizontal,
- la Ley de Enjuiciamiento Civil,
- el texto refundido de regulación de las Haciendas Locales, y
- el texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Modificando la Ley de Arrendamientos Urbanos
La citada Ley 29/1994 de 24 de noviembre, conocida como LAU, tiene varias modificaciones por este Real Decreto. Una de las más notables es la ampliación del plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler. Así se pasa de tres a cinco años. En el caso de que el arrendador sea una persona jurídica ese plazo se amplia a los siete años. Esto conlleva en la práctica el aumento del tiempo en el que un inquilino podrá permanecer en la vivienda de alquiler. También se modifica el plazo de la prórroga tácita que se lleva del año a los tres años de la nueva norma. Este plazo se usa cuando pasado el periodo de prórroga obligatoria ni el arrendador ni el arrendatario manifiesten la voluntad de no renovar el contrato.
Otra de las cuestiones abordadas en esta reforma es la de la fianza. Se establece que no podrá ser superior a dos mensualidades del alquiler. Excepto en la celebración de contratos de alquiler de larga duración. Se trata de limitar el impacto económico al inquilino en la firma de los contratos de alquiler. Al sumarse a la fianza cuestiones como los avales o depósitos bancarios. En la línea de cambios respecto de los contratos de alquiler otra medida es que los gastos de gestión inmobiliaria y de la redacción del contrato deben ser por cuenta del arrendador, si se trata de persona jurídica. Salvo que existan gastos que se puedan imputar a peticiones por parte del arrendatario. La reforma facilita que durante el tiempo del contrato se pueda llegar a acuerdos entre las partes para la mejora o reforma de la vivienda.
Alquileres turísticos
En la LAU también se termina por aclarar que la celebración de contratos de alquiler turístico de viviendas están sujetos a la normativa sectorial turística de aplicación en cada caso. En esta línea se modifica la Ley de Propiedad Horizontal para establecer medidas a favor de las comunidades de propietarios ante el auge del alquiler turístico. La Ley 49/1960 de 21 de julio, se ve modificada para que una mayoría cualificada pueda limitar o condicionar la actividad del alquiler turístico. Esa mayoría cualificada se establece en las tres quintas partes de los propietarios. Se supone que esta medida puede favorecer la convivencia en los edificios de viviendas.
Las medidas fiscales para fomentar el alquiler
Como todas las medidas para fomentar el alquiler que se precien deben ir unidas a medidas fiscales. Así las cosas se establece que la suscripción de contratos de alquiler para vivienda de uso permanenteestará exenta del pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Respecto de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales se modifica parte de lo regulado sobre el Impuesto de Bienes Inmuebles. El IBI no será de obligada repercusión al arrendatario en coas de alquiler de vivienda por parte de entes públicos o de las Administraciones. El superávit que tengan las Corporaciones Locales podrá usarse para la promoción de parque de vivienda pública.
Del mismo modo los Ayuntamientos pueden bonificar la cuota del IBI en viviendas que se pongan al alquiler a precio limitado. Esa bonificación puede llegar a ser hasta del 95%. En cuanto a los inmuebles de uso residencial desocupados de forma permanente, se establecen las bases y garantías para definir los mismos. Esta medida va encaminada a que los Ayuntamientos puedan ejercer el recargo del IBI a esas viviendas que ya se estableció en el año 2002. Aunque de forma tan difusa que la aplicación del recargo era casi imposible.
Accesibilidad universal y hogares vulnerables
La accesibilidad universal es un caballo de batalla para las entidades locales desde hace ya tiempo. En esa línea se reforma la Ley de Propiedad Horizontal, de tal forma que en un plazo de tres años las Comunidades de Propietarios deben aumentar hasta el 10% su fondo de reserva. Estableciendo la posibilidad de que se destine el mismo a obras de accesibilidad universal. Con el fin de poder ir eliminando las barreras físicas en los edificios, para que las personas en situación de movilidad reducida tengan garantizado su derecho a moverse por los edificios. Se hace obligatorio acometer obras de accesibilidad cuando las ayudas públicas a la comunidad puedan alcanzar el 75% del importe de las mismas.
La reforma se acuerda también de los hogares vulnerables. Se pretende dar mayor seguridad jurídica en los procedimientos de desahucio. Para ello se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil. La citada Ley 1/2000 de 7 de enero, ve reformado el procedimiento de desahucio de vivienda. Se pretende una mejora para aumentar la eficiencia de la coordinación entre servicios sociales y órganos judiciales. De tal modo que las acciones de los segundos estén ligadas a la adopción de medidas de protección por parte de los primeros. Se establecen trámites y plazos que deben ofrecer mayor seguridad jurídica. En este caso tanto a los inquilinos como a los propietarios de las viviendas alquiladas.
RDL 7/2019, otro régimen jurídico…
La situación del régimen jurídico de los arrendamientos en España es literalmente un sin Dios. Estamos ya ante el sexto intento y mucho nos tememos que al margen del destino de éste nos quedan más variaciones.
Pues existen problemas de calado que ni este nuevo texto aborda y otros que aborda con poca contundencia. El anterior RD 21/2018 es de aplicación a los alquileres que se celebrasen entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019. Una sinrazón devenida de la poca destreza del legislador para conseguir apoyos para su con-validación. Ahora vuelve a la carga con una herramienta diferente el Real Decreto-Ley. Este RDL 7/2019 debe ser aprobado por la Diputación Permanente y ha sido puesto en tela de juicio por la oposición.
Al margen de precisar los apoyos en Diputación Permanente del Congreso de los Diputados nos tememos tenga que pasar por el tamiz del Tribunal Constitucional. Así las cosas la constitucionalidad o no del instrumento para su aprobación puede marcar la vida de este RDL 7/2019. Los efectos que en el mercado del alquiler puedan tener las reformas son una incógnita. Muchos agentes del mercado del alquiler indican que conseguirá el efecto contrario al buscado. Esto es reducción de la oferta y subida del precio del alquiler. Nosotros vamos a revisar alguno de los cambios legales de esta nueva norma.
A vuelta con los arrendamientos turísticos
Sin duda uno de los temas candentes en el mercado inmobiliario es el de los arrendamientos turísticos. La exposición de motivos del RDL 7/2019 es clara, viene entre otras cosas a dejar sin efecto la reforma del año dos mil trece. Partiendo de la base de que la Ley de Arrendamientos Urbanos no parece el lugar más indicado para regular los alojamientos turísticos, la reforma vuelve al texto anterior a la norma de dos mil trece. Volvemos al concepto de viviendas suntuarias. Aquellas que tienen una superficie superior a trescientos metros o que la renta excede en cómputo anual a cinco veces y media el salario mínimo interprofesional. Se deja como anteriormente a la voluntad de las partes el régimen jurídico del arrendamiento de estas viviendas.
Esta nueva redacción deja fuera intencionadamente a los arrendamientos turísticos, es decir no soluciona la patata caliente que comunidades de propietarios tienen entre sus manos. Pues este tipo de alojamientos no pueden en ningún caso asimilarse a los arrendamientos de temporada que sí están regulados en la norma.
Duración de los contratos de arrendamiento
La nueva norma modifica los artículos 9 y 10 de la anterior. Lo que nos lleva a un viaje en el tiempo y pone de nuevo en valor los tiempos de la Ley 4/2013. La duración de los contratos vuelve a los cinco años de duración mínima y a una prórroga de otros tres años de plazos anuales. Excepto en casos de arrendamientos con personas jurídicas, que el plazo es de siete años mínimo y tres de prórroga de plazos anuales.
Sí que hay una novedad que entendemos merece ser destacada. Se trata de la denuncia del contrato. Para el arrendador se marca cuatro meses de antelación para ello, y en el caso del arrendatario se le dan dos meses. La distinción entre personas físicas o jurídicas a la hora de la firma de contratos de arrendamiento crea controversia en el sector. Esa diferencia de trato entre una u otra persona parece no tener una razón de peso.
Prórroga por necesidad del arrendador que sea persona física…
En este punto volvemos a la reforma que se materializó con la Ley 19/2009. Se exige que en el propio contrato de alquiler se exprese la causa de necesidad que se vaya a invocar. A nuestro parecer esta medida es un sinsentido. Prever qué causa puede llevar a denegar la prórroga del contrato de alquiler es un juego de adivinación. Sería más eficiente una herramienta que obligue a demostrar como cierta cualquier causa que se esgrima para la denegación de la misma.
Actualización de la renta con el IPC
Otra notable reforma es sobre la actualización de la renta. En el RDL 7/2019 se limita la misma al IPC. En el anterior intento del RD 21/2018 se limitaba esta cuestión a los alquileres de renta reducida. Ahora será de aplicación a todos los contratos. Esta quizás sea una de las medidas más importantes en la línea de contención de la subida excesiva de los alquileres que en los dos últimos años se lleva produciendo.
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