Reclamar indemnización por retrasos en la entrega de la vivienda

Ya lo hemos hablado en más de una ocasión la compra de vivienda es la decisión financiera más importante que podemos asumir. En nuestro país no es solo la más importante, al tiempo es la decisión mayoritaria de las familias para crear su hogar. La compra de vivienda sobre plano y con un plazo de entrega es bastante habitual. Qué ocurre cuando la entrega de esa vivienda de obra nueva se dilata. Cuándo se cumplen los plazos y la fecha de entrega se sobrepasa. Debemos saber que reclamar indemnización por retrasos en la entrega de la vivienda es posible.

El carácter esencial del plazo de entrega

El contrato de compra de la vivienda de obra nueva nos aclarará si el cumplimiento del plazo de entrega tiene carácter esencial. Ese carácter esencial es el que legitima al comprados a la resolución del contrato. Esto es muy importante pues en el caso de que el contrato lo refleje como pacto entre partes, no es necesario demostrar que el retraso ha frustrado las expectativas del comprador. Así lo demuestran la mayoría de sentencias en esa línea de nuestros Tribunales.

En caso de que nuestro objetivo sea la resolución del contrato deberemos atender a los plazos para comunicar nuestra posición. Avisar con el tiempo previsto en el contrato de la intención de resolverlo es muy necesario. La comunicación ha de ser clara y diáfana.

¿Qué retraso es suficiente para resolver el contrato?

Esta quizás sea la parte más contradictoria en estos casos. Qué retraso se considera suficiente o no para la resolución del contrato. Es por ello que podemos encontrar sentencias arbitrarias. Nosotros reparamos en una del Tribunal Supremo de Enero de 2015. Cambiando el criterio mantenido hasta entonces por el Tribunal y sentando doctrina. En ella se habla de casos con cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Respecto de contratos de compraventa en viviendas de obra nueva, estén o no en construcción en el momento de la firma de los mismos.

La sentencia expresa que el incumplimiento de la parte vendedora del plazo estipulado de terminación y entrega de la vivienda, justifica la resolución del contrato previa petición de la parte compradora. Cuando esta reclamación se efectué antes de que sea convocada para otorgar escritura pública. El retraso no ha de ser especialmente relevante, y ello supondría la devolución de las cantidades entregadas a cuentas y sus intereses respectivos.

Si no existe plazo de entrega, ¿qué ocurre?

En principio no es lo habitual pero puede darse que no se determine fecha de entrega en el contrato. En esos casos ¿se puede resolver el contrato por incumplimiento del vendedor? Pues en sentencia de Septiembre del 2016 el Tribunal Supremo se pronunció dando la razón al vendedor. Entendía el Tribunal que a pesar de que el comprador es considerado consumidor, el no haber fijado una fecha de entrega de la vivienda en el contrato no es causa para declararlo nulo. Siempre que en el contrato concurran el resto de requisitos para darlo como valido.

Como siempre recomendamos no firmar contratos sin estar seguros de su «letra pequeña». No obstante que un contrato no refleje la fecha de entrega de la vivienda no da vía libre al vendedor. Esto es con un plazo abierto de entrega el vendedor no puede dilatarlo más allá de un plazo natural. El comprador tendrá siempre la opción de solicitar en los Tribunales la fijación de un plazo. E incluso puede resolver en esa vía el contrato.

Otra cuestión es la existencia de cláusulas que marcan un plazo confuso de entrega de la vivienda. En Julio de 2013 el Tribunal Supremo se pronunció en una sentencia en este tema. Declaró abusivas las cláusulas que fijaban un plazo confuso de finalización de las obras. Las declaró abusivas por ser indeterminadas y desproporcionadas. Las mismas se adornaban con exoneraciones que beneficiaban al promotor, de tal modo que el comprado no podía saber nunca el plazo real de entrega de la vivienda. Es por ello que antes de empezar ninguna acción para la resolución del contrato de compraventa aconsejamos que éste sea estudiado por un Abogado experto en Derecho Inmobiliario. 

Reclamar indemnización por retrasos en la entrega de la vivienda

Pues bien el retraso en la entrega posibilita reclamar indemnización por retrasos en la entrega de la vivienda. Da lugar a una posible indemnización por daños y perjuicios. No basta desde luego con el retraso, esto no basta para tener trascendencia jurídica. Se precisa acreditar un daño o perjuicio que tenga conexión real con el retraso. Debemos pues acreditar que existe realmente el daño y que es consecuencia inequívoca del retraso en la entrega. También deberemos valorar la cuantía de ese daño.

Esa cuantía del daño que dará la cifra de la indemnización se hace atendiendo a cada caso en particular. No hay un baremo para englobar todos los casos. Se debe atender a cuestiones como la duración del retraso y el uso que debería tener la vivienda. Que puede obligar por ejemplo a continuar de alquiler al comprador.

Conceptos por los que se puede indemnizar

Pues como ya hemos apuntado uno de esos conceptos es el pago de rentas del alquiler. Todas aquellas que se hayan debido abonar tras finalizar el periodo de entrega de la vivienda. Hay que tener en cuenta que incluso pueden existir al tiempo indemnizaciones del arrendador al no desalojar la vivienda de alquiler en la fecha pactada. Esas cantidades así como las devenidas al prorrogar el contrato y finalizarlo antes de tiempo, podrán incluirse en la reclamación de indemnización.

Conceptos como gastos de alquiler de guardamuebles y trasteros. Los devenidos de contratos de mudanza que se hayan tenido que cancelar estando contratadas. La cancelación de contratos de bienes o servicios para la fecha de entrega, los gastos consiguientes para esas cancelaciones. Si existen gastos financieros por la necesidad de préstamos puentes al no poder firmar la hipoteca en el plazo previsto.

Reclamar defectos constructivos los plazos

A la hora de reclamar defectos constructivos jugamos con dos tipos de plazos. La Ley nos indica un plazo de garantía y al tiempo un plazo para reclamar. Estos plazos vienen recogidos en la Ley 38/99 de Ordenación de la Edificación, la LOE. Lo primero de todo para reclamar por un defecto constructivo se deberá saber si la vivienda está cubierta por la citada Ley. Hay que tener claro si podemos reclamar solo al vendedor o podemos dirigirnos al resto de agentes de la edificación. Cuantos a más de ellos se pueda dirigir la reclamación más probabilidades de éxito de la misma.

Por ello es necesario distinguir muy bien entre los plazos de garantía y los plazos para reclamar. Que son esencialmente cosas diferentes y al tiempo complementarias. Vamos a intentar poner algo de luz en sus diferencias.

Reclamar defectos constructivos, plazos de garantía

La LOE recoge tres plazos de garantía diferentes. Uno por cada tipo o familia de defecto constructivo. Así las cosas para los defectos de terminación y acabados el plazo de garantía es de un año. Aquí encontramos defectos en los solados, alicatados, pintura, etc. Para los defectos de habitabilidad el plazo de garantía es de tres años. El ejemplo más evidente de defecto de habitabilidad es la presencia de humedades. Y finalmente para los defectos estructurales el plazo de garantía es de diez años. La famosa responsabilidad decenal, uno de los ejemplos más palmarios sería la aparición de grietas por defectos en la cimentación.

¿Desde cuándo comienzan a correr estos plazos? Pues a pesar de lo que podamos haber oído no desde la firma de nuestro contrato de compra-venta. Lo cierto es que estos plazos corren desde que se expide el Acta de Recepción de la Obra por parte del promotor. Es este dato complicado de obtener, por eso se suele usar uno de fácil acceso. La fecha del Certificado Final de Obra. Esa fecha se encuentra en el Libro del Edificio que el promotor entrega a los compradores. Si no se dispone de este documento en la Licencia de Primera Ocupación se podrá encontrar.

Los defectos que queramos reclamar deben aparecer dentro del plazo de garantía que proceda. Por ello se deben obtener pruebas documentales de que estos aparecieron en esas fechas. Reclamar o el plazo para reclamar por ellos no es el de la aparición de los mismos.

Reclamar defectos constructivos, plazos de reclamación

Bien tenemos uno de los defectos recogidos en los tres tipos y sus consiguientes plazos de garantía. Hemos unido pruebas de que éstos aparecen dentro del plazo de garantía. Ahora queremos reclamar. El plazo para reclamar es de dos años desde la aparición del defecto constructivo. Ese plazo es el que tenemos para reclamar a los agentes de la edificación que reparen a su costa el o los defectos que han aparecido. Es muy importante tener en cuenta los plazos y jugar con ellos sin perder la opción de nuestra justa reclamación.

Reclamar defectos constructivos, ¿a quién?

La reclamación por los defectos constructivos se debe dirigir contra el promotor de la edificación. Así como contra todos y cada uno de los agentes de la edificación que han intervenido en la obra. Todos los que han intervenido y pueden tener responsabilidad en esos defectos. Nuestra reclamación es aparte de la que estos puedan realizar contra terceros. Debemos entender que la reclamación en principio es exigir que reparen esos defectos. Aunque es posible que se pida la cantidad suficiente para que un tercero repare los mismos. Lo cierto es que cada caso es un mundo. Las particularidades y diferencias pueden llevarnos a escenarios diversos, y es necesario el concurso de un abogado experto en derecho inmobiliario.