Responsabilidad decenal, ¿Qué es?

Después del boom inmobiliario hay un asunto, desde nuestra sección de derecho inmobiliario,  que ha cobrado especial importancia sobre todo para todos aquellos propietarios de obra nueva de estos años de vorágine constructora. Hablamos del conocido como “seguro decenal”, la responsabilidad decenal que es tan quebradero de cabeza para los profesionales de la construcción y de la arquitectura, como necesaria para las comunidades de propietarios de obra nueva. Nuestro despacho atiende asuntos sobre defectos constructivos y derecho inmobiliario.

¿Qué es la responsabilidad decenal?

Se entiende como la responsabilidad civil contractual que se deriva de daños causados o provocados por defectos en la construcción. Esta responsabilidad abarca a todos los “profesionales” que intervienen en el proceso constructivo, desde el promotor, pasando por los arquitectos, aparejadores, constructores… El plazo de garantía es de diez años, exacto de ahí el “apellido” decenal, fácil de imaginar ¿no?

Cómo se regula la responsabilidad decenal

En el artículo 1591 del Código Civil, viene regulada la responsabilidad decenal de la siguiente forma:

El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.
Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años

En el año 1999 se promulgó la LOE, la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en ella entre muchas otras cuestiones, se vino a regular el marco jurídico de la responsabilidad decenal, tirando de la jurisprudencia existente hasta ese momento.

Vale, pero ¿de qué va?

Bien, la clave para saber de qué va esto de la responsabilidad decenal, estriba en un concepto que encontramos en el artículo 1591 “la ruina”, si nos fijamos en la primera acepción de la RAE para este término, nos asustamos un poco: “acción de caerse o destruirse algo”. Vaya, entonces para aplicar la responsabilidad decenal ¿debe caerse nuestro edificio? No, como en otras muchas ocasiones el significado literal de las palabras no se corresponde con el uso que judicialmente tienen.

Para nuestra jurisprudencia hay tres tipos de ruina, la ruina física que es el derrumbe total o parcial de un edificio, la ruina potencial que es la que predice un futuro derrumbe o en su defecto un deterioro progresivo y finalmente la ruina funcional que es el deterioro grave de una edificación sin que el mismo afecte a la solidez de la misma, pero que hace del uso de la edificación algo molesto y poco agradable de habitar.

Para exigir la responsabilidad decenal nuestro edificio debe presentar alguna de las tres ruinas aceptadas por nuestra jurisprudencia.

Cómo se trata en la LOE la responsabilidad decenal

Al margen de la responsabilidad decenal, la LOE aborda dos responsabilidades más en la construcción de los edificios, así dice que la responsabilidad por vicios o defectos de elementos constructivos o de las instalaciones de la edificación que vulneren claramente los requisitos de habitabilidad tendrá una cadencia de tres años, y de un año para la responsabilidad por los daños en los acabados de obra.

La responsabilidad decenal, se recoge en el artículo 17:

“Las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios (…) durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.”

La LOE precisa que cada uno de los profesionales que realicen trabajos en la edificación, serán responsables de forma personal e individualmente de los mismos, al tiempo que de ser imposible individualizar las causas de esos daños o al participar varios agentes de la construcción en los mismos, la responsabilidad será solidaria.

El seguro de responsabilidad decenal de daños

Una de las novedades de la LOE fue el hacer obligatorio para el promotor de la obra la contratación de un Seguro de Responsabilidad Decenal de Daños, el capital mínimo asegurado debe ser el 100% del coste de la ejecución de la obra. El contexto actual con la desaparición de muchas empresas promotoras, pone en un brete a los arquitectos y aparejadores al no poder “localizar” a esas promotoras, teniendo que afrontar con sus seguros de responsabilidad civil de forma solidaria la responsabilidad decenal.

No está de más apuntar que la responsabilidad decenal no podrá ser exigida a los agentes de la edificación, si los daños fuesen por fuerza mayor, la acción de un tercero o por el propio perjudicado. Para poder tener las máximas expectativas para llevar a buen termino cualquier reclamación por daños o defectos en nuestra edificación, es fundamental contar con el asesoramiento de profesionales que encaucen eficazmente nuestras reclamaciones, una vez más nos ponemos a vuestra disposición.

Acciones posibles en reclamación de vicios o defectos constructivos

Lo cierto es que la distinta jurisprudencia ha ido marcando las distintas acciones que el comprador puede efectuar por vicios o defectos en la construcción. Por supuesto le asisten las genéricas de nulidad y anulabilidad por vicios de algunos elementos esenciales de la construcción, o por la inexistencia de estos. Al margen de estas acciones otras se pueden entablar. Por ejemplo las acciones edilicias. Esto es redhibitoria y estimatoria. Esta acción en el Derecho Civil, relativa a materia de contratación, es la facultad del que compra a desistir del contrato en los seis primeros meses. Si aparecen vicios ocultos.

También les acoge la posibilidad de acciones de responsabilidad por dolo del vendedor. Les asiste la acción de resolución o resarcimiento. En caso de pleno incumplimiento por parte del vendedor. O la imposibilidad de que la vivienda o edificio pueda ser usado para el fin que se le supone. Del mismo modo si la vivienda o edificio, se entrega en condiciones que hacen imposible el uso de la misma, se puede acudir a la acción de resarcimiento por cumplimiento parcial de la obligación del vendedor.

Cuáles son los plazos para reclamar por defectos constructivos

Para saber los plazos que se disponen para las reclamaciones por defectos constructivos, debemos dirigirnos tanto a la LOE como al Código Civil. Para este último nos referimos al Artículo 1591. Se indica en el mismo que existe un plazo de garantía, que no de prescripción de diez años. Este es el periodo decenal. Si en ese lapsus temporal apareciese algún defecto, se le entiende defecto de origen. Por lo tanto se puede imputar la responsabilidad del mismo a la constructora. Y por supuesto al resto de actores de la construcción. Este mismo artículo nos indica que una vez se ha manifestado el defecto, sí existe un plazo de prescripción, y este es de quince años.

De la LOE, es necesario fijarse en su Artículo 17. Aquí se nos indica que para defectos estructurales, esto es de la estructura que sustenta la edificación, el plazo serían los diez años. Para todos los defectos que no sean estructurales, tenemos dos posibilidades. La primera es un plazo de garantía de tres años. Aquí se pueden ubicar defectos que no se encajen en estructurales o defectos de acabados. Nos referimos por ejemplo a defectos de habitabilidad. Para los acabados, el constructor debe responder durante un año, de los repasos. En el Artículo 18 de la LOE, se nos indica que desde la aparición de los daños se tiene un plazo de prescripción de dos años para reclamar.

El concepto de ruina en construcción

No queremos terminar sin ahondar en el concepto de ruina en construcción. Porque el concepto de ruina es algo que se debe tener muy en cuenta en la construcción. Así las cosas se distingue entre ruina física o técnica y ruina funcional. La ruina física o técnica, indica que la construcción tenga afectados sus elementos estructurales fundamentales. Esto implica que la solución de esos problemas no sea una pequeña reparación. Al contrario se precisa la sustitución de los elementos perjudicados en algo más de un tercio de su totalidad.

Cuando se habla de ruina funcional se entiende que el edificio o construcción no puede ser usado para su finalidad. Por ejemplo esto podría ocurrir cuando tras la visita del técnico municipal no se diese licencia de ocupación. En ocasiones puede ocurrir por incumplimiento de la normativa anti-incendios o la de supresión de barreras arquitectónicas. Ese sería un claro ejemplo de ruina funcional.

Para saber si la ruina es técnica o funcional, se precisa de la valoración de un perito. Los peritos además de las visitas in-situ de la construcción, deben revisar los documentos del proyecto. Los estudios geotécnicos, así como la documentación que se genera durante la obra. Actas de obra, etc. Con el estudio de la documentación y de la obra, podrá decidir qué tipo de ruina es a la que nos enfrentamos. Cuando lo que tenemos es un cambio de las calidades de la vivienda, lo que nos ocupa sería un incumplimiento del contrato.