Consejos y Modelo de Contrato de Alquiler de Local u Oficina

Cuando tienes un inmueble y lo quieres alquilar, es diferente que sea para una vivienda o para un negocio u oficina, la ley no te ampara por igual.

La Ley de Arrendamientos Urbanos contiene artículos y secciones de obligado cumplimiento, pero están dirigidos más hacia el caso de alquiler de vivienda que al de negocio u oficina.

Es el motivo por el que redactar un buen contrato de arrendamiento es muy importante, que incluya casos relevantes para ambas partes.

En Vilches Abogados, nuestros abogados de inmobiliario, ha realizado este artículo para aclararte las dudas que puedas tener, además, al final te dejamos un modelo de contrato de alquiler de local para negocio u oficina, que puedes adaptar para tu caso en particular.

La importancia de las cláusulas en los contratos

Este tipo de alquiler puede llevar a confusión cuando llega ese caso que no se ha valorado en la firma, por ese motivo, redactar contratos que incluyan la mayor parte de los problemas que puedan ocurrir resulta esencial en el comienzo de la relación propietario-arrendador.

Llegado el momento, recurrir a ellas es la solución para saber quién tiene que hacerse cargo de las consecuencias y gastos que aparezcan.

Rebus sic stantibus

Es una cláusula que conviene poner en el contrato.

Deja muy claro cómo se debe actuar en casos como una guerra o una pandemia, si, llegado ese momento, el local no puede funcionar, entonces hay que acordar si la renta se sigue pagando o no, y si se deja de actualizar el contrato o se mantiene como está.

Pactus sunt servanda

Es uno de los principios más importantes del Derecho, viene a decir que los contratos están para cumplirse.

Un contrato firmado es una ley para las partes, y ambas deben acatar lo acordado, y, a no ser por un motivo de una relevancia importante, no se puede extinguir.

Penalizaciones por posible incumplimiento de contrato

Las penalizaciones que se incluyan en el contrato pueden ser moderables por un juez, esto es que él las puede suavizar, conviene establecer unas reducciones específicas para que no lo sean.

Es importante que cualquier penalización que se incluya en un contrato sea posible cumplirse, no puede ser tan estricta o rigurosa que, acatarla, suponga un problema para alguna de las partes.

¿Quién se hace cargo de las reparaciones de un alquiler para negocio u oficina?

Cualquier reparación lleva consigo una cuantía económica, saber quién se tiene que hacer cargo es importante llegado el momento de abonarla.

Hay dos tipos de daños que necesitan una reparación.

Los derivados del paso del tiempo, o por causas naturales ajenas al arrendatario, que implican una disminución de las condiciones de habitabilidad, o los que se han producido como consecuencia de un mal uso.

En el primer caso, se tiene que hacer cargo el propietario y en el segundo, el arrendatario, pero vamos a verlo con un ejemplo:

Miguel es el propietario de 2 locales, que desde hace 3 años, alquila para diferentes usos.

En uno de ellos, Emilio es el arrendador, y ha montado un comercio.

En el otro, lo es Irene, que ha montado una oficina para su negocio.

Hoy Miguel recibe una llamada de Emilio.

Miguel, después de la tormenta tan grande que hubo anoche, tengo goteras en la entrada del local.

En este caso, Emilio está protegido por la Ley de Arrendamientos Urbanos, donde se deja claro que:

“El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario”

Miguel está de acuerdo, es un deterioro del local que afecta a las condiciones de habitabilidad, Emilio no puede trabajar así, y no ha sido porque él haya hecho un mal uso de las instalaciones, sino por una causa natural de la que no hay culpables.

Sin problema, Emilio, en unas horas, te envío a una persona para que lo solucione.

Al rato, Miguel, recibe otra llamada, es Irene:

Hola Miguel, de un grifo del baño del local, no deja de salir agua, he tenido que cortar el suministro y no puedo utilizarlo.

Este caso es muy diferente, Irene lleva años en el local y ahora, el grifo se ha estropeado debido a su uso.

Aquí se trata de un deterioro por un mal uso o por desgaste, una situación diferente que no está determinada en la ley

Lo primero que hace Miguel es leer el contrato de arrendamiento que los dos firmaron, en él una cláusula dice:

“Están a cargo del arrendatario todos los gastos de aquellas pequeñas reparaciones que necesite el local debidas a un mal uso, o al desgaste diario”.

Irene, es un gasto contemplado en el contrato, como consecuencia del uso y es a ti a quien corresponde el arreglo.

Los gastos por deterioro del local pueden ser múltiples, redactar cláusulas que determinen quién se hace cargo de ellos, evita desencuentros cuando llegan estas situaciones.

¿Es posible terminar un contrato antes de su fecha de finalización?

Estaríamos ante un desistimiento del contrato y el artículo 1256 del Código Civil lo deja claro:

” La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes”.

Viene a decir que la duración establecida en el contrato, y que fue aceptada por ambas partes, debe cumplirse, estamos ante el principio de obligatoriedad, no porque a una de las partes le interese, puede “romper” un contrato con un posible perjuicio para la otra.

Puedes añadir una cláusula que permita esta posibilidad, y cómo actuar en ese momento, si no, se debe cumplir hasta el final.

Volvemos al caso de Miguel.

Pasan los meses y recibe una nueva llamada de Emilio.

Miguel, el negocio no va bien, voy a cerrar, quiero cancelar el contrato.

El local lo tiene alquilado desde hace 4 años, no se especificó ninguna cláusula, así que recurre a la Ley de Arrendamientos Urbanos, que desde marzo de 2019 establece que los alquileres de locales tienen una duración mínima de 5 años.

Emilio, según la ley, en un caso de incumplimineto de contrato por tu parte, tienes dos opciones:

Puedes dejar el local, pero me debes abonar el resto de mensualidades, hasta completar los 5 años, más una cantidad de daños y perjuicios.

O puedes continuar y acabar el contrato en estas condiciones.

Pasado el tiempo, Miguel recibe una llamada de Irene.

Hola Miguel, voy a dejar tu local, mi negocio está creciendo mucho y necesito unas oficinas más grandes.

En este caso, Irene, alquilada también desde hace 4 años, cuando la firma, ella ya sabía que esto le podía ocurrir, y se tuvo en cuenta.

Una de las cláusulas que aceptaron era la posibilidad de determinar el contrato antes de los 5 años establecidos por la ley, bajo unas condiciones que beneficiaban a ambos.

De acuerdo Irene, solo tenemos que cumplir lo que pactamos, no hay ningún problema por mi parte.

Incumplimiento del contrato

La resolución de un contrato por incumplimiento es, a veces, complicada.

Según la ley, solo puede hacerse en el caso de que uno de los firmantes haya incumplido una parte esencial de las condiciones que se estipularon, considera que un contrato es para cumplirse (pactus sunt servanda) y debe probarse el motivo por el cual se quiere “romper”.

Entran en estos casos, que el propietario no respete las condiciones de habitabilidad del local o que el arrendador no cumpla con los pagos de las mensualidades de forma y en plazo acordadas, por ejemplo.

Entonces, se puede solicitar la resolución del contrato, además de evaluar la necesidad de añadir una cantidad por daños y perjuicios

Modelo de contrato de alquiler para negocio u oficina

Las situaciones ante un alquiler de un local para un negocio u oficina son muy diversas, ya estés en una parte o en otra.
Con mayor motivo, es necesario acudir a profesionales, y hacerlo de manera segura para ti durante toda la duración del contrato.

Tienes a tu disposición a nuestro equipo de abogados de Derecho Inmobiliario para cualquier consulta, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

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