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Qué hacer y qué no ante el impago de la hipoteca: ejecución hipotecaria, desahucio y renegociación de la deuda

La hipoteca es un compromiso financiero que se tiene que asumir respecto al deudor; por ello, cuando las finanzas sufren altibajos imprevisibles (como la alta inflación o la subida de los tipos de interés), por ejemplo, la economía doméstica podría incurrir en el impago de la deuda y hacer la situación insostenible. Nuestros abogados civilistas en Madrid explican qué opciones se pueden activar para superar esta compleja y delicada situación.

Autor:  Manuel Hernandez Colegiado nº 72539 del Colegio Oficial de Abogados de Madrid

¿Qué ocurre si dejo de pagar la hipoteca?

En caso de que no pague su hipoteca, estará sujeto a penalizaciones. Estas penalizaciones pueden incluir:

  • Una comisión por posiciones deudoras, que suele ser de 30 euros y se cobra como gasto de formalización al comunicar al cliente. Sin embargo, según el Tribunal Supremo, esta comisión sólo puede cobrarse en los casos en los que realmente se haya incurrido en esos gastos y representen un servicio real prestado al cliente.
  • Intereses de demora, que son bastante elevados y se añaden a la deuda ya existente.
  • La subasta del inmueble. Si esta cantidad es inferior a la que se debe, podremos reclamar posteriormente las cantidades pendientes en forma de embargo de cuentas y otros bienes.
  • El embargo de nuestra nómina es una de las posibles consecuencias que podemos sufrir. Esto puede ocurrir si nuestro avalista no ha cumplido con sus obligaciones de devolver un préstamo o una deuda de tarjeta de crédito en nombre de sus padres o hijos.

Impago de la hipoteca y desahucio

La Ley Hipotecaria española establece que el impago de 12 cuotas o el equivalente al 3% del importe de la hipoteca aplicable durante la primera mitad de esta dará lugar al desahucio. Además, si se cumple alguna de las condiciones anteriores, el banco deberá:

  • haber notificado al cliente el pago de la deuda;
  • haberle concedido un mes de margen para realizar el pago; y
  • haberle informado de que, en caso de impago, se activaría una cláusula de vencimiento anticipado.

¿Cuánto tarda un desahucio por impago en la hipoteca?

Un desahucio por impago de la hipoteca es un proceso que puede durar varios meses, ya que requiere una serie de pasos que se dilatan en el tiempo.

El primer paso es la solicitud de ejecución hipotecaria que hace el banco para cobrar el préstamo que el deudor ha dejado de pagar.

El banco no puede solicitar esta ejecución en cuanto no pagues un recibo: la nueva ley hipotecaria es muy clara en este sentido, y establece un número mínimo de mensualidades o porcentaje del préstamo que debes tener pendiente para que la entidad financiera pueda reclamar la ejecución.

Diferencia entre desahucio y ejecución hipotecaria

¿Ejecución hipotecaria y desahucio son realmente lo mismo? La verdad es que no lo son. Cada uno de estos términos define una situación diferente.

El desahucio es la acción de despojar al propietario de su vivienda. Es, por tanto, el proceso que sigue a la ejecución hipotecaria.

La ejecución hipotecaria se produce cuando una persona o entidad pide prestado dinero a un prestamista para utilizarlo con fines personales o de inversión y luego no devuelve este préstamo según los términos acordados.

Este incumplimiento puede deberse a una serie de factores como el desempleo, la enfermedad o la muerte de la persona que firmó el préstamo. Si el prestamista no puede recuperar sus pérdidas por otros medios (por ejemplo, vendiendo la propiedad), llevará a cabo un procedimiento de ejecución hipotecaria recuperando la propiedad de su(s) dueño(s).

Qué puede hacer el banco para reclamar el impago de la hipoteca

De acuerdo con la jurisprudencia sentada por el Tribunal Supremo, entre otras, en la sentencia 463/2019, de 11 de septiembre y en aplicación del artículo 129 bis del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción de la Ley Hipotecaria, se producirá el vencimiento anticipado del contrato, y podrá ejercitarse la acción hipotecaria, si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

  1. Que el prestatario, en este caso usted, se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
  2. Que exista un requerimiento por parte de tu banco para la devolución del préstamo en los tres meses previos.

Según el artículo 52 de la Ley Hipotecaria, para determinar si los acreedores pueden exigir al deudor el pago de los intereses de las cuotas vencidas se aplican las siguientes reglas:

  • Que el importe de las cuotas vencidas e impagadas sea, al menos, equivalente al 3% del importe del principal concedido, si el impago se produce dentro de la primera mitad del plazo del préstamo o cuando las cuotas vencidas e impagadas sean equivalentes a 12 mensualidades o a un número de cuotas tal que implique que el deudor ha incumplido su obligación durante un periodo equivalente, al menos, a 12 meses.
  • Que se considera cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas e impagadas sean equivalentes al 7% de su principal concedido, si el impago se produce dentro de la segunda mitad de su plazo.

Cuando existe un retraso en el pago de su hipoteca y el prestamista inicia un procedimiento de ejecución hipotecaria, tiene derecho a un máximo de 12 cuotas mensuales o un número de cuotas tal que implique que ha incumplido durante un periodo equivalente de hasta 12 meses, siempre que el incumplimiento se produzca en la primera mitad de la vida de su préstamo.

Si el impago se produce en la segunda mitad de la vida de su préstamo, podrán dejarse sin pagar hasta 12 cuotas mensuales o un número de cuotas tal que implique que se ha incumplido durante un periodo equivalente de hasta 15 meses.

El consumidor, protegido ante el impago de la hipoteca

El Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, establece un régimen jurídico especial para quienes atraviesan dificultades económicas para hacer frente al pago de las cuotas de su hipoteca. Este régimen puede aplicarse tanto a personas físicas como jurídicas e incluye:

  • La suspensión del pago de las cuotas debidas por el deudor durante un periodo de tiempo no superior a un año;
  • La suspensión de los procedimientos de ejecución o de su ejecución;
  • La exención de embargo o venta forzosa;
  • La posibilidad de acogerse a los procedimientos previstos en el artículo 446 bis, párrafo segundo, así como en el artículo 446 ter, párrafo tercero.

Es importante tener en cuenta la posibilidad de acogerse a las medidas propuestas en la Ley de Segunda Oportunidad, destinadas a la declaración de concurso de acreedores de personas físicas, si la persona cumple los requisitos legalmente establecidos.

La Ley de Segunda Oportunidad pretende dar una segunda oportunidad a las personas que han sufrido una crisis financiera y no pueden pagar sus deudas. La ley contempla varias opciones: la reestructuración de la deuda mediante planes de pago o a través del arbitraje; la cancelación de la deuda mediante un acuerdo amistoso entre acreedores y deudores; o la quiebra.

Ante un caso de impago de préstamo hipotecario, la Ley de Segunda Oportunidad también prevé una nueva forma de calcular los tipos de interés de los préstamos: se calcularán sobre la base de una tasa porcentual anual (TAE) que tenga en cuenta no sólo los intereses, sino también las comisiones y otros gastos asociados al préstamo de dinero.

El Código de Buenas Prácticas Bancarias aprobado para la aplicación del RD-Ley 6/2012 establece que, para poder beneficiarse de las medidas de umbral de exclusión, se debe acreditar que se está dentro del mismo económicamente hablando (ver. Art. 3 y 3 bis).

En el caso de que una persona falsee su situación económica o intente voluntaria y deliberadamente mantenerse dentro del umbral de exclusión con el fin de beneficiarse indebidamente de estas medidas, será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido causar, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización.

Esta responsabilidad no excluirá otras responsabilidades derivadas de esta situación.

Código de Buenas Prácticas Bancarias

El Código de Buenas Prácticas Bancarias es un mecanismo de protección de los deudores hipotecarios sin recursos, que se endeudaron para la compra de su vivienda habitual y que están en el umbral de la exclusión social.

El código establece que todos los bancos adheridos a él están obligados a aplicar sus medidas a las familias que cumplan los requisitos.

El Código de Buenas Prácticas se dirige a los deudores de préstamos y créditos con garantía hipotecaria sobre su vivienda habitual que se encuentren en el umbral de exclusión, y a los avalistas y garantes hipotecarios no deudores respecto a su vivienda habitual y en las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.

Medidas y propuestas que deben ofrecer las entidades bancarias ante la imposibilidad de hacer frente al pago de la hipoteca

En caso de que no puedas pagar las cuotas de tu hipoteca, el banco debe ofrecerte un plan de reestructuración de la deuda. Esto es lo que pueden hacer para facilitar el pago de las cuotas:

  • Período de gracia de cinco años en el que sólo se pagan los intereses.
  • Ampliar el plazo a 40 años, a partir de la contratación de la hipoteca. De esta forma, tendrás cuotas más bajas.
  • Reducir el tipo de interés durante el periodo de carencia a Euribor más 0,25%. Después se seguiría aplicando el tipo de interés establecido en tu contrato.

¿Aún con estas medidas no es suficiente para poder pagar las cuotas de la hipoteca?

En dicho código se establece un segundo mecanismo que es la quita de deuda.

En España, la quita de la deuda es una opción que puede solicitar el deudor si no ha podido hacer frente a los pagos de su hipoteca en los últimos seis meses. La reducción de la deuda puede aplicarse de las siguientes maneras:

  • Una reducción del 25% del capital pendiente.
  • Una reducción equivalente a la diferencia entre el capital amortizado y el que guarda con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las vencidas.
  • La reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de su vivienda y su valor de tasación en el momento de la constitución, siempre que su valor de tasación inicial sea inferior al actual en más del doble de lo que le prestó su prestamista.

Si las medidas anteriores no son suficientes para resolver la situación, durante los doce meses siguientes a la solicitud de reestructuración de la deuda se puede solicitar la dación en pago, es decir, ofrecer la vivienda al banco a cambio de saldar la totalidad de la deuda.

Asimismo, si el deudor lo solicita, puede permanecer en la vivienda en régimen de alquiler social, pagando una renta anual equivalente al 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación.

La contrapropuesta del deudor al acreedor es la cancelación total de la deuda con garantía hipotecaria y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros respecto a la entidad a cuenta de la misma deuda.

¿Necesito un abogado civilista si no cumplo con las cuotas de la hipoteca?

Si no puede pagar su hipoteca, es muy recomendable que contrate a un abogado especialista en Derecho Civil y Bancario.

El banco ejecutará una reclamación judicial por impago de la hipoteca si usted no paga. En ese caso, es imprescindible que cuente con un abogado para poder negociar con el banco. Un abogado podrá asesorarte sobre todas las posibilidades y elegir la mejor opción para tu situación.

 

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