Gastos de constitución de hipoteca

Gastos de constitución de hipoteca

Lo cierto es que en la Justicia Española hemos recibido una de cal y otra de arena. Una sentencia del Tribunal Supremo de noviembre de 2018 aclaraba los posibles gastos que se podían o no reclamar. Esa sentencia a todas luces nos pareció insuficiente y es por ello que el tema acaba en Luxemburgo. Así las cosas el Supremo en dicha sentencia dejaba claro que se podían reclamar los siguientes gastos de constitución de hipoteca:

1. los gastos del Notario,
2. aquellos gastos cargados de gestoría,
3. los correspondientes al Registro de la Propiedad,
4. gastos de tasación, cuando el tasador fuese impuesto por el Banco, y
5. los gastos de apertura de la hipoteca.

Dejaba fuera una cuestión que para nosotros debería estar dentro. Se trata del impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El Supremo imputa el mismo a los clientes, lo que nos parece un craso error. Al tiempo el Gobierno mediante un Decreto Ley imputa el mismo a los Bancos para las nuevas hipotecas. No tiene ninguna razón de ser que para las anteriores no surta efecto esta disposición. Por lo tanto desde nuestro Bufete de Abogados seguimos incluyendo en mismo en las demandas de reclamación de nuestros clientes.

¿Quieres reclamar los gastos de constitución de hipoteca?

Si aún no lo has hecho y quieres hacerlo ponte en contacto con nosotros. En cuanto a los plazos es sencillo si seguimos pagando la hipoteca no existe plazo. Podemos reclamar en cuanto queramos. Para aquellas hipotecas ya canceladas debemos saber que existe un plazo de quince años desde la cancelación para reclamar. Para proceder a la reclamación necesitamos la siguiente documentación:

• la escritura de préstamo hipotecario.
• Los últimos recibos abonados de la hipoteca.
• El certificado de empadronamiento si es vivienda habitual.
• La factura del notario.
• Factura de la gestoría.
• Factura del registro de la propiedad.
• El justificante de pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
• Y la factura de la tasación (si ésta fue impuesta por el banco).

Gastos de constitución de hipoteca a Luxemburgo

La cuestión sobre la que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea debe dictaminar viene del Juzgado Número 6 de Ceuta. Éste ha elevado a este organismo una cuestión prejudicial. La misma cuestiona la doctrina del Supremo. Doctrina amparada en las sentencias números 44 y 46 del 23 de enero. En la cuestión prejudicial se cuestiona si la doctrina es acorde al derecho Europeo y al tiempo a su jurisprudencia. Las sentencias consideraban que adjudicar todos los gastos de constitución de hipoteca al cliente era abusivo. Optando por una formula en la que se cargaba el gasto a la parte interesada en el mismo.

Otra de las cuestiones a dilucidar es la maniobra del Supremo acerca de la cláusula de gastos declarada abusiva. Y que el Supremo ha interpretado de forma integradora y no eliminando la misma. Pues la inexistencia de la misma no pondría en riesgo la subsistencia del contrato y tampoco puede generar un efecto disuasorio inverso. Por pura lógica se debería haber anulado la cláusula de gastos por ser abusiva. Estando la pelota en el tejado del Legislador para establecer los criterios más razonables para el reparto de los gastos de constitución de hipoteca.

Gastos de la hipoteca, fallo del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo estudiaba dos recursos relativos a reclamaciones de consumidores. El meollo de las mismas eran las cláusulas que en las hipotecas atribuían todos los gastos e impuestos de la misma. La Sala de lo Civil se definió sobre lo relativo al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Los miembros de la Sala estimaron en parte los recursos. El fallo estableció lo siguiente:

• el pago incumbe al prestatario por la constitución del préstamo. Apoyándose en la jurisprudencia de la Sala Tercera del Supremo.
• en partes iguales a prestamista y prestatario, les corresponde el timbre de los documentos notariales que corresponde a la matriz. Y quien solicite las copias debe ser abonada por el solicitante.

Como es habitual en estos casos el Tribunal comunicó el fallo a los procuradores de las partes. En la nota informativa explicaba como fue la deliberación de los dos recursos de casación de los que hablamos. Se explicaba que el fallo se sustenta en la jurisprudencia del propio Tribunal. Esa jurisprudencia remarca que la cláusula sin negociación que atribuye todo el pago de gastos e impuestos al consumidor es abusiva. Porque implica que se desentiende de la ley que indica una distribución de esos gastos e impuestos. Por ello el Tribunal atendió en parte las demandas de los consumidores. Pero entendió que había que distinguir entre las diversas situaciones.

Fallo contra el BBVA en Barcelona

Una sentencia de un juez en Barcelona acaba de condenar al BBVA a devolver el impuesto que un consumidor tuvo que pagar. La hipoteca en cuestión contenía la cláusula abusiva. Este juez se desmarca de lo establecido por el Tribunal Supremo. Su razonamiento que la norma a aplicar en estos casos es la Europea y no la Española. La fundamentación de la sentencia es clara, la cláusula que obliga al cliente a asumir todos los gastos de la hipoteca es de las denominadas abusivas. El motivo claro es que provoca un desequilibrio entre las dos partes firmantes. Y que la misma solo persigue el beneficio de la entidad financiera.

El juez entiende que se debe aplicar la Directiva Europea que pretende la protección del consumidor. Esa directiva entiende que se deben eliminar los efectos de aquellas cláusulas que sen declaradas nulas. Así las cosas condena al BBVA a abonar los gastos que asumió en su día el consumidor. En este caso algo más de cinco mil euros. Es cierto que la sentencia es recurrible, pero abre la posibilidad de otros escenarios.

Y abre otros escenarios porque es evidente que todos los fallos indican que la cláusula de la que hablamos es abusiva. Lo único que está en cuestión es cómo o qué efectos deben ocurrir si una cláusula es declarada nula. Así las cosas el fallo del Supremo va en el camino de que se aplique la normativa española que la cláusula ninguneaba. El juez de la sentencia de la que hablamos va por contra en la línea de que se aplique la Directiva Europea.

Consulta al Tribunal de Justicia Europea

Ante esta disyuntiva el camino de estas cláusulas nos conduce sin dudas a una consulta al Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Una consulta para dilucidar que interpretación es la correcta. De esa forma tendremos una resolución que nos explique que efectos deben tener las cláusulas nulas sobre los impuestos en la contratación de las hipotecas.