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ejecución de hipotecas

Reciente doctrina europea sobre las ejecuciones hipotecaria

En esta ocasión nuestros expertos en Derecho bancario se hacen eco de la reciente doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre las ejecuciones hipotecarias.

Qué son las cláusulas de vencimiento anticipado 

En un contrato de préstamo hipotecario, la cláusula de vencimiento anticipado permite al prestamista, la entidad de crédito, dar por vencido la totalidad del préstamo desde el momento en que el deudor incumple su obligación de pago de parte del capital o de los intereses del préstamo.

Dicho de otra manera:

Si usted como prestatario deja de abonar una cuota del préstamo, gracias a las cláusulas de vencimiento anticipado la entidad financiera puede poner fin al contrato de préstamo.

Normalmente una vez que se pone fin al contrato de préstamo, los bancos inician un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que el prestatario, la persona que ha solicitado el préstamo, puede oponerse por la existencia de una cláusula abusiva en el contrato de préstamo, en este caso la cláusula de vencimiento anticipado.

Doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre ejecución hipotecaria 

Sin embargo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha declarado abusivas estas cláusulas de vencimiento anticipado tan habituales en los contratos de préstamo hipotecario.

El 26 de marzo de 2019 el TJUE publicó una Sentencia en la que resuelve una cuestión prejudicial planteada por el Tribunal Supremo español sobre esta cuestión.

En dicha resolución el TJUE afirma que supone una vulneración de la Directiva 93/13/CEE, del Consejo de 5 de abril de 1993 relativa a las acciones de cesación en materia de protección de los intereses de los consumidores, que en el procedimiento de ejecución hipotecaria el consumidor afectado no pueda formular oposición a la ejecución alegando el carácter abusivo de una cláusula contractual, en este caso la cláusula de vencimiento anticipado, que constituye el fundamento del título ejecutivo.

En concreto el Alto Tribunal europeo ha señalado:

  • Los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13 no permiten que una cláusula de vencimiento anticipado de un contrato de préstamo hipotecario declarada abusiva sea conservada parcialmente mediante la supresión de los elementos que la hacen abusiva cuando tal supresión equivalga a modificar el contenido de dicha cláusula afectando a su esencia.

Es decir, que habiéndose declarado abusiva una cláusula de vencimiento anticipado  no cabe admitir el mantenimiento parcial de dicha cláusula. En caso contrario no se cumpliría el efecto disuasorio buscado por la normativa europea, a saber, que no se apliquen este tipo de cláusulas a los consumidores.

  •  Con base en dichos preceptos el juez nacional debe poner remedio a la nulidad de la cláusula abusiva sustituyéndola por la nueva redacción de la disposición legal que inspiró dicha cláusula, aplicable en caso de convenio entre las partes del contrato. Ello siempre que el contrato de préstamo hipotecario en cuestión pueda subsistir en caso de supresión de la citada cláusula abusiva y la anulación del contrato en su conjunto exponga al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales.

Esto quiere decir que dicha sustitución sólo será posible cuando la declaración de nulidad total de la cláusula de vencimiento anticipado obligue al juez a anular el contrato de préstamo en su totalidad y el consumidor quede expuesto a consecuencias especialmente perjudiciales, que constituyan una penalización.

Además, la doctrina europea establece el deber de los órganos jurisdiccionales de efectuar el control de abusividad de las cláusulas de contratos de préstamo hipotecario.

El TJUE obliga al juez nacional a determinar el eventual carácter abusivo de una cláusula cuando disponga de los elementos de hecho y de Derecho necesarios para ello siempre que la cláusula denunciada no haya sido examinada previamente. Incluso tras el dictado de una resolución con fuerza de cosa juzgada.

Se ha de permitir también que el consumidor pueda formular un incidente de oposición cumpliendo con lo que disponga la norma, lo que no exime de la obligación de control de oficio por el órgano judicial.

Doctrina de nuestros Altos Tribunales tras las sentencias del TJUE 

El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre los efectos de la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado tras las sentencias del TJUE ratificando que las cláusulas abusivas deben ser eliminadas del contrato.

Entiende que en aplicación de los criterios establecidos por el TJUE la supresión de la cláusula que sustenta la garantía del contrato de préstamo hipotecario causa la nulidad total del contrato.

Para evitar que esa nulidad total exponga al consumidor a consecuencias perjudiciales, como que tenga que devolver toda la cantidad del préstamo de golpe, la pérdida de las ventajas legalmente previstas para la ejecución hipotecaria o el riesgo de la ejecución de una sentencia declarativa, propone que se tenga en cuenta como norma imperativa más beneficiosa para el consumidor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI).

Asimismo, el Alto Tribunal ha hecho las siguientes orientaciones jurisprudenciales para los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso, en los que no se haya producido todavía la entrega de la posesión al adquirente:

1.- Los procesos en que el préstamo se dio por vencido antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberían ser sobreseídos sin más trámite.

2.- Los procesos en que el préstamo se dio vencido después de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, si el incumplimiento del deudor no reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad exigidos por la jurisprudencia, teniendo en cuenta como criterio orientador el art. 24 LCCI, deberían ser igualmente sobreseídos.

Por el contrario, si el incumplimiento del deudor reviste la gravedad prevista en la LCCI, podrán continuar su tramitación.

3.- El sobreseimiento de los procesos no impedirá una nueva demanda ejecutiva basada, no en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sino en la aplicación de LCCI.

Doctrina del Tribunal Constitucional 

Por su parte el Tribunal Constitucional en STC 24/2021, de 15 de febrero de 2021, ha enfatizado la primacía del Derecho de la Unión Europea y la jurisprudencia del TJUE.

En esta reciente sentencia reitera la doctrina plasmada en la STC 31/2019, de 28 de febrero, relativa al deber de examinar el carácter abusivo de las cláusulas incluidas en los contratos de préstamo hipotecario.

Y subraya, respecto a la doctrina constitucional sobre el control de abusividad de las cláusulas de los contratos de préstamo, que

<< Desde la STC 31/2019, de 28 de febrero, hasta la muy reciente STC 140/2020, de 6 de octubre, en la que se rememora el discurso contenido en aquella primera resolución, el tribunal ha sido consecuente con una línea doctrinal dirigida a restaurar el equilibrio real entre los derechos y obligaciones de profesionales y consumidores en el marco de los contratos de préstamo hipotecario, defendiendo el obligado cumplimiento de la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en la materia>>. 

 

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