La ejecución hipotecaria y el lanzamiento

La ejecución hipotecaria es un procedimiento regulado en el Capítulo Quinto de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, este procedimiento puede traer consigo al cabo de unos meses el lanzamiento, que es el acto en el que se despoja a una o varias personas de la posesión material del bien inmueble objeto de la ejecución hipotecaria. Como abogados civilistas, estamos acostumbrados a que este proceso se conozca como «desahucio», cuando en realidad la acción de desahucio solo se usa en los casos de impago de la renta de arrendamientos, en los que expira el contrato de arrendamiento o en supuestos de desahucio por precario, de estos asuntos nos ocuparemos en próximas entradas.

El artículo 681 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dice: «la acción para exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca podrá ejecutarse directamente con los bienes, pignorados o hipotecados, sujetando su ejercicio a lo dispuesto en este título.»

La ejecución hipotecaria

Al producirse el impago de entre tres y seis cuotas de la hipoteca, la entidad bancaria pone en marcha el proceso para reclamar el montante total del crédito otorgado, para ello remite al juzgado la demanda que tiene por objeto romper el contrato de préstamo existente. Por lo general al montante del crédito le suman un interés que suele estar en el 20% de media. Si la cantidad exigida en la demanda no puede ser atendida o bien por el propietario o bien por sus avalistas, el inmueble pasaría a ser subastado. Este es el procedimiento conocido como ejecución hipotecaria, se ordena y notifica al propietario que debe hacerse cargo de la deuda que tiene contraída con la entidad financiera.

El lanzamiento

El lanzamiento viene después de la ejecución hipotecaria, con una diferencia de algunos meses, se trata de la acción con la que se desposee a una persona de la posesión de un inmueble, obrando en consecuencia de una resolución judicial o gubernamental. Se procede a expulsar de su vivienda al propietario que no ha sido capaz de cumplir con los plazos y cantidades que acordó en el momento de la firma de su hipoteca, el lanzamiento es un acto crudo y violento en si mismo, basta con haber visionado alguno de los vídeos que circulan por la red para hacerse una idea, ni siendo un «lanzamiento tranquilo», esto es sin resistencia del propietario, le quita ni un ápice de crudeza al momento en el que la comisión judicial, las fuerzas del orden público, el representante de la entidad financiera y el cerrajero se presentan en la vivienda del lanzado y le requieren que desaloje la misma.

Una de las formulas para paralizar la ejecución hipotecaria y no llegar al momento del lanzamiento, es la dación en pago, de la que seguramente todos hayamos oído hablar, sobre todo desde que la Plataforma de Afectados por la Hipoteca impulsó una ILP en la que pedía la dación en pago, ILP rechazada en el Congreso. La dación en pago es la acción de dar algo para satisfacer la deuda contraída, en el tema que nos ocupa sería la entrega de la vivienda para satisfacer la hipoteca, con ello debería desaparecer la deuda. En nuestro sistema legal no existe la dación en pago, bueno en realidad existe algo que tiene la calidad de «propuesta o declaración de intenciones», pero no hay ninguna ley, al estilo de países de nuestro entorno, que obligue a las entidades financieras a aceptar la vivienda como pago de la hipoteca, y que con esa dación se finiquite la deuda. En España la deuda persiste tras ser despojado de la propiedad a la que estaba ligada.

La Ley 1/2013 de 14 de mayo

Decíamos antes que en España no está regulada legalmente la dación en pago, sino que existe una especie de propuesta o declaración de intenciones, siendo más precisos lo que existe es una recomendación a todas aquellas entidades que hayan suscrito el Código de Buenas Prácticas Bancarias, para proceder a ella y de ese modo suspender el lanzamiento, todo ello con el cumplimiento por parte del propietario de unos requisitos muy restrictivos que hacen que la cifra de daciones en pago realizadas sea ridícula enfrentada a la cifra de lanzamientos consumados en el mismo periodo de tiempo.

En el camino de «suavizar» o «frenar», los efectos de la aguda crisis que desde 2008 ha asolado nuestro país, y cuyos principales afectados han sido personas que no han podido seguir pagando sus hipotecas por su situación de paro indefinido, en Mayo de 2013 se promulgó la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social,  queremos reparar en una curiosidad, casi a mediados del año 2013 se aprueba la primera ley de ese año, pues bien existen en esa ley unos requisitos para poder suspender el lanzamiento de una vivienda:

• la existencia de proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria,
• que se trate de vivienda habitual,
• que los afectados sean parte de colectivos especialmente vulnerables,
• y que sus circunstancias económicas sean «especiales».

Bueno parece claro que para podernos acoger a esta Ley debemos estar en un colectivo vulnerable y tener circunstancias económicas especiales, vamos a ver que condiciones impone la Ley para que estemos dentro de esos colectivos y cumplamos las circunstancias económicas.

Colectivos especialmente vulnerables

Para que la Ley considere que los afectados son miembros de colectivos especialmente vulnerables, han de encontrarse dentro de alguno de estos supuestos:

• ser familias numerosas según la legislación vigente,
• o familias monoparentales que tengan dos hijos,
• que la familia tenga algún menor de tres años,
• familias con personas a su cargo con discapacidad superior al 33%, o en situación de dependencia, o que por motivos de enfermedad estén incapacitados para realizar una actividad laboral,
• familias en las que el deudor esté en desempleo y con las prestaciones de desempleo agotadas,
• familias conviviendo en la misma vivienda una o más personas, unidas al titular de la hipoteca o cónyuge que tengan vínculo de parentesco hasta tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que estén en una situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que incapacite temporal o permanentemente para la actividad laboral.
• familias con víctimas de violencia de género a conformidad con la legislación vigente, y que la vivienda que nos ocupe sea su domicilio habitual.

Circunstancias económicas especiales

Las circunstancias económicas especiales a las que se refiere la Ley 1/2013, son que el conjunto de los ingreso que la familia tiene no ha de superar el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas, este indicador es publicado cada año en la Ley de Presupuestos Generales del Estado. Pero admite la posibilidad de superar ese límite si se encuentran dentro de alguno de los supuestos siguientes:

• Se puede llegar a cinco veces dicho indicador en el caso de que el ejecutado sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%, o con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65%, también en casos de enfermedad grave que incapacite, a la persona o a su cuidador, a la hora de realizar una actividad laboral.
• El límite será de cuatro veces el citado Indicador, si se trata de unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, o de unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
• Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.
• Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
• Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

Para entender que la alteración significativa de sus circunstancias económicas sea tal, la ley marca que el esfuerzo de la carga hipotecaria sobre la renta de la familia se debe ahaber multiplicado por lo menos por 1.5 y se entiende por unidad familiar la que se compone por el deudor su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.

Bien todos estos requisitos sociales y económicos deben ser acreditados por el deudor, con arreglo a los documentos referidos en la Ley 1/2013 en su artículo dos, en cualquier momento del procedimiento.

Un saludo.

Nota acerca de la imagen que acompaña esta entrada:

New York – East Side eviction. Two men standing on sidewalk with possessions. Slightly cropped from original. This image is available from the United States Library of Congress’s Prints and Photographs division under the digital ID cph.3a52971