¿Cómo hacer una extinción de condominio entre hermanos?
Sin lugar a dudas los problemas más recurrentes en el reparto de herencias son los protagonizados por hermanos. Nuestra trayectoria como Abogados expertos en Herencias en Madrid nos avala para solventar estos problemas. Una buena gestión de estas circunstancias puede prevenir malas experiencias personales. No hay una situación más desagradable que la de unos hermanos discutiendo por la herencia de los padres. Entre las herramientas que más usamos en estos casos es la extinción de condominio entre hermanos. Y es así porque nuestro país tiene una larga tradición de casas en propiedad. Así las cosas por lo general el domicilio familiar es parte del caudal hereditario a repartir.
Recordemos, qué es un condominio
El condominio es la situación de un bien cuando su propiedad recae en más de una persona. Recordemos que la propiedad la pueden ostentar tanto personas físicas como jurídicas. E incluso pueden concurrir ambas en un condominio. El condominio es pues la existencia de varios copropietarios de un bien. Nuestro Código Civil regula los condominios en su Título III De la Comunidad de Bienes. En esa regulación se indica que ningún copropietario puede ser obligado a seguir perteneciendo a la comunidad.
Entra en cuestión a la hora de querer dejar la comunidad de propietarios de un bien, que éste sea o no divisible. Existen pues condominios divisibles y otros indivisibles. Para los segundos existe una herramienta denominada extinción del condominio o disolución de la cosa común.
Extinción de condominio entre hermanos
Como ya hemos indicado en el reparto de una herencia no es inusual que una propiedad se comparta entre los hermanos. La vivienda familiar es un ejemplo claro, por lo general, de bien indivisible. Y decimos por lo general porque lo normal es que no pueda dividirse sin evitar que pueda seguir dando su uso. No suele ser posible dividir físicamente una vivienda y que pueda seguir siendo usada como tal. Hay muchas soluciones, tantas como familias. Pero si el deseo de una de las partes es no tener la propiedad, la extinción de condominio entre hermanos es la solución.
Es una situación similar a la que se da con el condominio en los divorcios y separaciones. Cuando se decide que uno de los cónyuges siga manteniendo la propiedad. Esta circunstancia suele venir acompañada de una hipoteca, algo que en herencias no es tan habitual.
Disolución del condominio
Cuando uno o varios de los hermanos herederos no quiere mantenerse en la co-propiedad se procede a la disolución del condominio. Esto es que uno cede a otro su potestad sobre el condominio. Por lo general el objetivo último es que solo uno de ellos pase a ser el titular. Se hace vía escritura notarial de compra-venta. En ella se indica la transmisión de la parte de la propiedad al otro. Aquel que cede su parte recibe una compensación económica por aquel que asume la propiedad. Como se puede entender esta es la solución amistosa. Se precisa del mutuo acuerdo y se traduce en un ahorro por ambas partes.
Requisitos para usar la extinción de condominio
Lo cierto es que para poder usar esta herramienta solo debe existir un régimen de condominio sobre un bien. Al tiempo una situación que justifique el uso de esta herramienta. Y aquí nos vemos ante los dos escenarios ya planteados. Puede ser un condominio entre hermanos fruto de una herencia. O que exista un divorcio o separación que precise de su extinción. Esto lo resume nuestro Código Civil en el Artículo 400:
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.
División de la cosa común
Cuando uno de los titulares de una propiedad compartida decide poner fin a esa situación, primero buscará un acuerdo. En caso de que no sea posible llegara a un acuerdo con la otra parte se deberá iniciar la acción de división de la cosa común. El que inicia este trámite lo tiene que solicitar ante el Juzgado. Es un procedimiento que precisa del concurso de abogado y procurador. Desde luego en situaciones de condominio entre hermanos es una solución a evitar. ¿Por qué debemos evitarla? Por una cuestión sentimental en primer lugar. Estos conflictos entre hermanos pueden terminar con las relaciones de una familia. Y en segundo lugar por una cuestión económica.
Como ya hemos indicado anteriormente llegados a este punto de conflicto, se debe valorar si el bien es divisible o no. Cuando se trata de un bien divisible todo es más sencillo. Se reparte la propiedad en las partes necesarias. Proporcionalmente a la participación de cada uno de los comuneros. Un ejemplo de esta posibilidad sería una finca que al dividirse cada una de esas partes pudiese seguir manteniendo su esencia. Y al tiempo seguir sirviendo para el mismo uso que la finca origen.
¿Qué pasa cuando la propiedad es indivisible? Aquí estamos ante el caso de la vivienda familiar por ejemplo. Se nos abren dos posibilidades:
- La extinción de condominio entre hermanos. Como ya hemos explicado, una de las partes adquirirá el condominio en exclusiva. Para ello procederá a compensar económicamente al resto, proporcionalmente a la participación de cada uno en el condominio.
- Si ninguna de las partes quiere la propiedad, se procederá a su venta y al reparto posterior. Pero si no existe acuerdo entre las partes para la venta, el Juzgado podrá proceder a la venta de la propiedad vía subasta.
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LLEVO VIVIENDO EN CASA DE MIS PADRES…….. 30 AÑOS. ME MADRE MURIO HACE 2 AÑOS Y MEDIO. NO LLEGAMOS A NADA CON LA CASA. YO TENGO EL 50 POR CIENTO. NO QUIEN ABRIR EL TESTAMENTO Y ME HAN DENUNCIADO POR OKUPA Y LA SENTENCIA LA HE PERDIDO ESTA RECURRIDA . PUEDO PEDIR LA EXTINCION DEL CONDOMINIO???? PERO NO LA SUBASTA.?? GRACIAS
hola Maria Isabel,
La solicitud de extinción de condominio va ligada a la subasta.
Una posible opción es solicitar la extinción del condominio y pujar por la vivienda en la subasta.
TENGO DOS HIJAS QUE TIENEN DOS CASAS EN COMÚN, FRUTO DE LA DONACIÓN QUE LES HICE DE ELLAS. SI DESEAN PROCEDER A LA EXTINCIÓN DE CONDOMINIO PARA QUE CADA UNA SE QUEDA UNA CASA EN PROPIEDAD, ¿TIENE QUE HABER INEXORABLEMENTE UNA COMPENSACIÓN ECONÓMICA? ¿PODRIA PROCEDERSE A LA EXTINCIÓN CON sólo LA OBLIGACIÓN DE TRIBuTAR AL 1,5 % (islas Baleares) ?DE ESTA MANERA NO TENDRIAN QUE JUSTIFICAR, ANTE HACIENDA, LA PROCEDENCIA DE LA CANTIDAD QUE UNA PARTE DEBERÍA ENTREGAR A LA OTRA, Y VICEVERSA. GRACIAS
Atendiendo a su consulta resulta que existen dos condominios sobre dos inmuebles con origen en un mismo título (de donación), con dos copropietarios que ostentan sobre cada comunidad la misma cuota de participación.
Para extinguir ambos condominios, valoramos dos opciones.
1ª:- la pura extinción de condominio de cada una de las comunidades, con la consiguiente transacción/compensación de dinero en ambos negocios, al adjudicarse cada bien una única persona. Estas extinciones de condominios con las correspondientes compensaciones por parte del adjudicatario tributarían por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. (en este caso dos Impuestos, uno por cada condominio extinguido)
2ª.- la permuta. En este caso habría que analizar si los dos bienes tienen el mismo valor o si por el contrario uno vale que otro y por tanto existiría un exceso de adjudicación. De existir tal exceso de adjudicación en la permuta porque uno de los bienes vale más que otro, necesariamente ha de existir una compensación para aquel hermano adjudicatario que se ha quedado con el bien de menor valor, debiendo en tal caso tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, y además la permuta ha de tributar por el impuesto de Actos jurídicos documentados.
Espero haber resuelto sus dudas.
Estamos a su disposición si precisa de nuestro asesoramiento o intervención en su particular asunto,
Muchas gracias por contactar con nosotros.
Somos dos hermanos, Hace 3 años heredamos de nuestros padres 4 propiedades al 50% cada uno. Ahora queremos repartir y ya nos hemos puesto de acuerdo en que dos propiedades se va a quedar cada uno. Me gustaría saber si tiene algún gastó aparte del trámite que se hace en la notaría. Gracias
Buenos días Maria Dolores
En respuesta, debo informarle que estamos ante un proindiviso, siendo posible en cualquier momento su extinción con arreglo al art- 400 del Código Civil,
Artículo 400.
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.
Los gastos que se deben soportar para proceder a la extinción de condominio son (además de los honorarios del Notario a los que se refiere y que dependen del valor de los bienes, nº de folios empleados por el fedatario publico y nº de intervinientes) el impuesto de Actos Juridicos Documentados y el gasto por inscripcion de las escrituras en el Registro de la Propiedad.
Espero haber resuelto sus dudas.
Estamos a su disposición si precisa de nuestro asesoramiento o intervención en su particular asunto,
Muchas gracias por contactar con nosotros.
Buenas tardes, en mi caso, mis padres nos donaron una propiedad a mi hermano y a mi, pero con ellos con derecho a usufructo, el piso está valorado en unos 320.000 euros, me gustaría saber si saldría más beneficiado fiscalmente con la extinción de condominio o es mejor vender el piso. Sobretodo si se pagarían más impuestos.
muchas gracias, un saludo
Gracias por tu consulta Daniel.
En el presente caso, una vez fallecidos los padres y adjudicada su herencia, los propietarios comunes del inmueble tienen varias opciones:
La primera es disolver el condominio adquiriendo uno de ellos la parte del otro, pagándole el precio correspondiente, lo que tributaria por el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (entre el 0.5 y el 2% del valor que se adjudica el que adquiere el bien, según la Autonomía en la que se encuentre). En este caso no se paga plusvalía municipal.
La otra opción es vender a un tercero el bien y repartirse el dinero obtenido, en cuyo caso habría que optar por un contrato de compraventa, que tributa con el impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como plusvalía municipal (si se dan ganancias), que debe abonar el vendedor. El comprador en su caso, debe abonar el impuesto de Transmisiones patrimoniales Onerosas.
Esperamos haberte ayudado en tu consulta.
Cualquier duda por favor nos contactas.
Un saludo
Mi hermana y yo hemos heredado dos viviendas, que ahora nos vamos a adjudicar por condominio. Qué valor de las viviendas debemos usar, El valor otorgado en testamento o bien, el valor actual o catastral de las mismas? La duda surge por la diferencia de valor de las viviendas en el momento del testamento y porque a día de hoy el valor catastral de una de las viviendas a disminuido considerablemente. En el condominio, debemos adjudicarnos el 50% de cada vivienda, pero tampoco queremos que una deba pagar más a la otra. Muchas gracias de antemano.
Hola Gemma, El valor que pueden otorgar a las viviendas puede ser o bien el valor fiscal, o bien el valor de mercado, como mínimo el valor fiscal de la vivienda.
Cualquier duda o ampliación de información no dudes en contactar con nosotros.
un saludo.
Buenas noches…yo y mi hermano compramos un lote,cada una de las partes tiene el 50%,yo quiero subdividir para construir y cada parte se haga cargo de sus gastos…Es posible llevarlo a cabo?que tendría que hacer?Espero su respuesta.Gracias
Si tienen una finca en situación de condominio, siendo titulares del pleno dominio del cincuenta por ciento cada uno, la extinción se promueve a través de un procedimiento judicial. Si lo que quieren es dividir una finca en dos, los procedimientos de segregación se solicitan y gestionan ante el Ayuntamiento correspondiente y requieren la posterior tramitación de un expediente registral en el que se haga constar esta división.
Buenos días. La casa de mis padres, somos 5 hermanos y estamos de acuerdo que se la quede uno en propiedad. En escritura figura un valor catastral de 86000 euros pero está escriturada por 40000 que es el valor que nosotros le hemos dado en acuerdo común para uno de los miembros de la familia. Que repercusión tiene a efectos de tributosSi el miembro que se queda con la propiedad la escritura por esos 40000 y no x el valor catastral. Gracias.
El valor que deben tener presente para la transmisión es el FISCAL, no el catastral.
Si hacen la transmisión por debajo de este valor, hacienda les girará una paralela.
En 2019 me divorcie, en el Convenio regulador se establece que yo me quedo con la vivienda, la hipoteca y a el le pago una cantidad acordada, como la casa es vpo no hicimos la extinción de condominio, ahora que han pasado los años quiero hacerla pero a el ya le he pagado la parte que acordamos en el contrato, hay algún problema al ya realizar el pago hace años?
Por la ley de blanqueo de capitales, deberán acreditar documentalmente el pago realizado ante el notario
Mi padre ha muerto y mis hermanos quieren repartir la casa familiar con mi madre todavia viva (mi madre vive en mi casa). Mi hermana se quiere quedar la casa pero no esta dispuesta a hacer una tasacion para comprarla. Sospecho que si no le vendo mi parte entrara en la casa de todas formas. Si me niego a vender y entra en la casa, puedo echarla con un deshaucio por precario?. Si cuando falte mi madre seguimos igual y ella se mete en la casa, la unica opcion si no quiere pagarla a precio de mercado seria ir a juicio y finalmente subasta publica?. Gracias
Lo que procede es interponer una división judicial de herencia en la que se respete el usufructo de la herencia (y sobre la vivienda) de su madre.
Tengo el condominio de un bien inmueble con mis dos hermanos a partes iguales. Me gustaria saber si es posible vender TODA mi parte a uno de mis hermanos usando la figura de «extincion del condominio», por la que uno pasaria a tener el 66.66% y el otro seguiria con el 33.33%. Gracias.
En cuanto a la operación que nos plantea, se trataría de una compraventa que tributa por impuesto de Transmisiones patrimoniales y plusvalía municipal y no una extinción de condominio. No es posible realizarlo por extinción de condominio porque el condominio no se extingue puesto que seguirán siendo copropietarios 2 comuneros.