¿Cómo hacer una extinción de condominio entre hermanos?

Extinción de condominio entre hermanos

Como ya hemos indicado en el reparto de una herencia no es inusual que una propiedad se comparta entre los hermanos. La vivienda familiar es un ejemplo claro, por lo general, de bien indivisible. Y decimos por lo general porque lo normal es que no pueda dividirse sin evitar que pueda seguir dando su uso. No suele ser posible dividir físicamente una vivienda y que pueda seguir siendo usada como tal. Hay muchas soluciones, tantas como familias. Pero si el deseo de una de las partes es no tener la propiedad, la extinción de condominio entre hermanos es la solución.

Es una situación similar a la que se da con el condominio en los divorcios y separaciones. Cuando se decide que uno de los cónyuges siga manteniendo la propiedad. Esta circunstancia suele venir acompañada de una hipoteca, algo que en herencias no es tan habitual.

Disolución del condominio

Cuando uno o varios de los hermanos herederos no quiere mantenerse en la co-propiedad se procede a la disolución del condominio. Esto es que uno cede a otro su potestad sobre el condominio. Por lo general el objetivo último es que solo uno de ellos pase a ser el titular. Se hace vía escritura notarial de compra-venta. En ella se indica la transmisión de la parte de la propiedad al otro. Aquel que cede su parte recibe una compensación económica por aquel que asume la propiedad. Como se puede entender esta es la solución amistosa. Se precisa del mutuo acuerdo y se traduce en un ahorro por ambas partes.

Requisitos para usar la extinción de condominio

Lo cierto es que para poder usar esta herramienta solo debe existir un régimen de condominio sobre un bien. Al tiempo una situación que justifique el uso de esta herramienta. Y aquí nos vemos ante los dos escenarios ya planteados. Puede ser un condominio entre hermanos fruto de una herencia. O que exista un divorcio o separación que precise de su extinción. Esto lo resume nuestro Código Civil en el Artículo 400:

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.

División de la cosa común

Cuando uno de los titulares de una propiedad compartida decide poner fin a esa situación, primero buscará un acuerdo. En caso de que no sea posible llegara a un acuerdo con la otra parte se deberá iniciar la acción de división de la cosa común. El que inicia este trámite lo tiene que solicitar ante el Juzgado. Es un procedimiento que precisa del concurso de abogado y procurador. Desde luego en situaciones de condominio entre hermanos es una solución a evitar. ¿Por qué debemos evitarla? Por una cuestión sentimental en primer lugar. Estos conflictos entre hermanos pueden terminar con las relaciones de una familia. Y en segundo lugar por una cuestión económica.

Como ya hemos indicado anteriormente llegados a este punto de conflicto, se debe valorar si el bien es divisible o no. Cuando se trata de un bien divisible todo es más sencillo. Se reparte la propiedad en las partes necesarias. Proporcionalmente a la participación de cada uno de los comuneros. Un ejemplo de esta posibilidad sería una finca que al dividirse cada una de esas partes pudiese seguir manteniendo su esencia. Y al tiempo seguir sirviendo para el mismo uso que la finca origen.

¿Qué pasa cuando la propiedad es indivisible? Aquí estamos ante el caso de la vivienda familiar por ejemplo. Se nos abren dos posibilidades:

• La extinción de condominio entre hermanos. Como ya hemos explicado, una de las partes adquirirá el condominio en exclusiva. Para ello procederá a compensar económicamente al resto, proporcionalmente a la participación de cada uno en el condominio.

• Si ninguna de las partes quiere la propiedad, se procederá a su venta y al reparto posterior. Pero si no existe acuerdo entre las partes para la venta, el Juzgado podrá proceder a la venta de la propiedad vía subasta.