Qué hacer y qué no ante el impago de la hipoteca: ejecución hipotecaria, desahucio y renegociación de la deuda

La hipoteca es un compromiso financiero que se tiene que asumir respecto al deudor; por ello, cuando las finanzas sufren altibajos imprevisibles (como la alta inflación o la subida de los tipos de interés), por ejemplo, la economía doméstica podría incurrir en el impago de la deuda y hacer la situación insostenible. Nuestros abogados civilistas en Madrid explican qué opciones se pueden activar para superar esta compleja y delicada situación.

Autor:  Manuel Hernandez Colegiado nº 72539 del Colegio Oficial de Abogados de Madrid

¿Qué ocurre si dejo de pagar la hipoteca?

En caso de que no pague su hipoteca, estará sujeto a penalizaciones. Estas penalizaciones pueden incluir:

  • Una comisión por posiciones deudoras, que suele ser de 30 euros y se cobra como gasto de formalización al comunicar al cliente. Sin embargo, según el Tribunal Supremo, esta comisión sólo puede cobrarse en los casos en los que realmente se haya incurrido en esos gastos y representen un servicio real prestado al cliente.
  • Intereses de demora, que son bastante elevados y se añaden a la deuda ya existente.
  • La subasta del inmueble. Si esta cantidad es inferior a la que se debe, podremos reclamar posteriormente las cantidades pendientes en forma de embargo de cuentas y otros bienes.
  • El embargo de nuestra nómina es una de las posibles consecuencias que podemos sufrir. Esto puede ocurrir si nuestro avalista no ha cumplido con sus obligaciones de devolver un préstamo o una deuda de tarjeta de crédito en nombre de sus padres o hijos.

Impago de la hipoteca y desahucio

La Ley Hipotecaria española establece que el impago de 12 cuotas o el equivalente al 3% del importe de la hipoteca aplicable durante la primera mitad de esta dará lugar al desahucio. Además, si se cumple alguna de las condiciones anteriores, el banco deberá:

  • haber notificado al cliente el pago de la deuda;
  • haberle concedido un mes de margen para realizar el pago; y
  • haberle informado de que, en caso de impago, se activaría una cláusula de vencimiento anticipado.

¿Cuánto tarda un desahucio por impago en la hipoteca?

Un desahucio por impago de la hipoteca es un proceso que puede durar varios meses, ya que requiere una serie de pasos que se dilatan en el tiempo.

El primer paso es la solicitud de ejecución hipotecaria que hace el banco para cobrar el préstamo que el deudor ha dejado de pagar.

El banco no puede solicitar esta ejecución en cuanto no pagues un recibo: la nueva ley hipotecaria es muy clara en este sentido, y establece un número mínimo de mensualidades o porcentaje del préstamo que debes tener pendiente para que la entidad financiera pueda reclamar la ejecución.

Diferencia entre desahucio y ejecución hipotecaria

¿Ejecución hipotecaria y desahucio son realmente lo mismo? La verdad es que no lo son. Cada uno de estos términos define una situación diferente.

El desahucio es la acción de despojar al propietario de su vivienda. Es, por tanto, el proceso que sigue a la ejecución hipotecaria.

La ejecución hipotecaria se produce cuando una persona o entidad pide prestado dinero a un prestamista para utilizarlo con fines personales o de inversión y luego no devuelve este préstamo según los términos acordados.

Este incumplimiento puede deberse a una serie de factores como el desempleo, la enfermedad o la muerte de la persona que firmó el préstamo. Si el prestamista no puede recuperar sus pérdidas por otros medios (por ejemplo, vendiendo la propiedad), llevará a cabo un procedimiento de ejecución hipotecaria recuperando la propiedad de su(s) dueño(s).

Qué puede hacer el banco para reclamar el impago de la hipoteca

De acuerdo con la jurisprudencia sentada por el Tribunal Supremo, entre otras, en la sentencia 463/2019, de 11 de septiembre y en aplicación del artículo 129 bis del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción de la Ley Hipotecaria, se producirá el vencimiento anticipado del contrato, y podrá ejercitarse la acción hipotecaria, si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

  1. Que el prestatario, en este caso usted, se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
  2. Que exista un requerimiento por parte de tu banco para la devolución del préstamo en los tres meses previos.

Según el artículo 52 de la Ley Hipotecaria, para determinar si los acreedores pueden exigir al deudor el pago de los intereses de las cuotas vencidas se aplican las siguientes reglas:

  • Que el importe de las cuotas vencidas e impagadas sea, al menos, equivalente al 3% del importe del principal concedido, si el impago se produce dentro de la primera mitad del plazo del préstamo o cuando las cuotas vencidas e impagadas sean equivalentes a 12 mensualidades o a un número de cuotas tal que implique que el deudor ha incumplido su obligación durante un periodo equivalente, al menos, a 12 meses.
  • Que se considera cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas e impagadas sean equivalentes al 7% de su principal concedido, si el impago se produce dentro de la segunda mitad de su plazo.

Cuando existe un retraso en el pago de su hipoteca y el prestamista inicia un procedimiento de ejecución hipotecaria, tiene derecho a un máximo de 12 cuotas mensuales o un número de cuotas tal que implique que ha incumplido durante un periodo equivalente de hasta 12 meses, siempre que el incumplimiento se produzca en la primera mitad de la vida de su préstamo.

Si el impago se produce en la segunda mitad de la vida de su préstamo, podrán dejarse sin pagar hasta 12 cuotas mensuales o un número de cuotas tal que implique que se ha incumplido durante un periodo equivalente de hasta 15 meses.

El consumidor, protegido ante el impago de la hipoteca

El Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, establece un régimen jurídico especial para quienes atraviesan dificultades económicas para hacer frente al pago de las cuotas de su hipoteca. Este régimen puede aplicarse tanto a personas físicas como jurídicas e incluye:

  • La suspensión del pago de las cuotas debidas por el deudor durante un periodo de tiempo no superior a un año;
  • La suspensión de los procedimientos de ejecución o de su ejecución;
  • La exención de embargo o venta forzosa;
  • La posibilidad de acogerse a los procedimientos previstos en el artículo 446 bis, párrafo segundo, así como en el artículo 446 ter, párrafo tercero.

Es importante tener en cuenta la posibilidad de acogerse a las medidas propuestas en la Ley de Segunda Oportunidad, destinadas a la declaración de concurso de acreedores de personas físicas, si la persona cumple los requisitos legalmente establecidos.

La Ley de Segunda Oportunidad pretende dar una segunda oportunidad a las personas que han sufrido una crisis financiera y no pueden pagar sus deudas. La ley contempla varias opciones: la reestructuración de la deuda mediante planes de pago o a través del arbitraje; la cancelación de la deuda mediante un acuerdo amistoso entre acreedores y deudores; o la quiebra.

Ante un caso de impago de préstamo hipotecario, la Ley de Segunda Oportunidad también prevé una nueva forma de calcular los tipos de interés de los préstamos: se calcularán sobre la base de una tasa porcentual anual (TAE) que tenga en cuenta no sólo los intereses, sino también las comisiones y otros gastos asociados al préstamo de dinero.

El Código de Buenas Prácticas Bancarias aprobado para la aplicación del RD-Ley 6/2012 establece que, para poder beneficiarse de las medidas de umbral de exclusión, se debe acreditar que se está dentro del mismo económicamente hablando (ver. Art. 3 y 3 bis).

En el caso de que una persona falsee su situación económica o intente voluntaria y deliberadamente mantenerse dentro del umbral de exclusión con el fin de beneficiarse indebidamente de estas medidas, será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido causar, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización.

Esta responsabilidad no excluirá otras responsabilidades derivadas de esta situación.

Código de Buenas Prácticas Bancarias

El Código de Buenas Prácticas Bancarias es un mecanismo de protección de los deudores hipotecarios sin recursos, que se endeudaron para la compra de su vivienda habitual y que están en el umbral de la exclusión social.

El código establece que todos los bancos adheridos a él están obligados a aplicar sus medidas a las familias que cumplan los requisitos.

El Código de Buenas Prácticas se dirige a los deudores de préstamos y créditos con garantía hipotecaria sobre su vivienda habitual que se encuentren en el umbral de exclusión, y a los avalistas y garantes hipotecarios no deudores respecto a su vivienda habitual y en las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.

Medidas y propuestas que deben ofrecer las entidades bancarias ante la imposibilidad de hacer frente al pago de la hipoteca

En caso de que no puedas pagar las cuotas de tu hipoteca, el banco debe ofrecerte un plan de reestructuración de la deuda. Esto es lo que pueden hacer para facilitar el pago de las cuotas:

  • Período de gracia de cinco años en el que sólo se pagan los intereses.
  • Ampliar el plazo a 40 años, a partir de la contratación de la hipoteca. De esta forma, tendrás cuotas más bajas.
  • Reducir el tipo de interés durante el periodo de carencia a Euribor más 0,25%. Después se seguiría aplicando el tipo de interés establecido en tu contrato.

¿Aún con estas medidas no es suficiente para poder pagar las cuotas de la hipoteca?

En dicho código se establece un segundo mecanismo que es la quita de deuda.

En España, la quita de la deuda es una opción que puede solicitar el deudor si no ha podido hacer frente a los pagos de su hipoteca en los últimos seis meses. La reducción de la deuda puede aplicarse de las siguientes maneras:

  • Una reducción del 25% del capital pendiente.
  • Una reducción equivalente a la diferencia entre el capital amortizado y el que guarda con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las vencidas.
  • La reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de su vivienda y su valor de tasación en el momento de la constitución, siempre que su valor de tasación inicial sea inferior al actual en más del doble de lo que le prestó su prestamista.

Si las medidas anteriores no son suficientes para resolver la situación, durante los doce meses siguientes a la solicitud de reestructuración de la deuda se puede solicitar la dación en pago, es decir, ofrecer la vivienda al banco a cambio de saldar la totalidad de la deuda.

Asimismo, si el deudor lo solicita, puede permanecer en la vivienda en régimen de alquiler social, pagando una renta anual equivalente al 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación.

La contrapropuesta del deudor al acreedor es la cancelación total de la deuda con garantía hipotecaria y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros respecto a la entidad a cuenta de la misma deuda.

¿Necesito un abogado civilista si no cumplo con las cuotas de la hipoteca?

Si no puede pagar su hipoteca, es muy recomendable que contrate a un abogado especialista en Derecho Civil y Bancario.

El banco ejecutará una reclamación judicial por impago de la hipoteca si usted no paga. En ese caso, es imprescindible que cuente con un abogado para poder negociar con el banco. Un abogado podrá asesorarte sobre todas las posibilidades y elegir la mejor opción para tu situación.

 

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El aval hipotecario puede ser abusivo y declarado nulo, según la jurisprudencia

Con el auge de las cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios, como las cláusulas suelo y los gastos hipotecarios, se ha dado un nuevo enfoque a la protección de los consumidores frente a estas cláusulas. Sin embargo, puede haber otras cláusulas en los préstamos hipotecarios que son nulas por ser abusivas, como las de vencimiento anticipado o las de garantía solidaria recogida en el aval hipotecario, a veces tan perjudiciales para el consumidor.

Estos préstamos, concedidos por las entidades bancarias con cláusulas preimpresas y que generalmente se contratan de forma masiva, contienen un increíble número de cláusulas abusivas entre las que se encuentran las de vencimiento anticipado y de garantía solidaria del aval de la hipoteca. Los abogados especializados en reclamaciones bancarias en Madrid de Vilches Abogados detallarán todo lo que debes saber de esta última cláusula.

Autor:  Manuel Hernandez Colegiado nº 72539 del Colegio Oficial de Abogados de Madrid

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Problemática sobre las cláusulas hipotecarias respecto de los avalistas

El problema de este tipo de cláusula es que puede causarte más perjuicios que beneficios. Si tienes problemas para pagar tu préstamo, podrías acabar en situación de impago, lo que aparecerá en tu informe crediticio y podría afectar a tu capacidad para obtener créditos en el futuro.

Los préstamos al consumo son concedidos por entidades especializadas en la concesión de préstamos, como bancos y cooperativas de crédito. Suelen concederse a particulares o familias, que los utilizan para sus gastos personales.

Para garantizar o proporcionar una garantía para un préstamo hipotecario, básicamente se está pignorando una propiedad al prestamista en caso de que el prestatario no cumpla con sus pagos. Esto puede hacerse mediante una póliza de seguro, una línea de crédito con garantía hipotecaria o una cuenta de ahorros.

 

 

 

Las características de este tipo de cláusulas hipotecarias suelen ser las mismas, independientemente de la entidad que los conceda:

  • Son suscritas por particulares sin un conocimiento profundo del ámbito financiero.
  • Tienen un tipo de interés fijo.
  • Se devuelven en plazos cortos o medios, con cuotas mensuales constantes.
  • Cuentan con un avalista solidario (normalmente un familiar cercano del prestatario).
    • El contrato de garantía solidaria en un préstamo personal infringe los arts. 1, 2 y 3 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación (LCGC), el Art. 82.2.2.2 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGCU) y el Art. 3.2 de la Directiva 93/13/CEE.

Generalmente, este tipo de contratos no se negocian entre el prestamista y el consumidor prestatario, sino que se imponen como condición general de contratación para la concesión del préstamo, correspondiendo al banco financiador la carga de la prueba de que esta cláusula no es una condición general de contratación.

El Banco de España define genéricamente el aval como un “contrato por el que una persona física o jurídica garantiza o asegura el cumplimiento de obligaciones, asumiendo la obligación de pagar una deuda de otra persona si esta última no lo hace. Mediante el contrato de aval, el avalista garantiza el cumplimiento de determinadas obligaciones del avalado, asumiendo frente a un tercero, el compromiso de cumplir dichas obligaciones si el avalado no lo hace.

Solicitar la nulidad del aval hipotecario

Se puede solicitar la declaración de nulidad por abusiva, de la disposición de una cláusula de garantía solidaria.

La nulidad puede declararse si la persona que celebró este contrato desconocía o no podía prever que iba a responder solidariamente de todas las deudas y obligaciones contraídas por otras partes.

La declaración de nulidad del aval hipotecario puede concederse por razones de injusticia cuando se incluye una cláusula de garantía solidaria en un contrato.

Una cláusula de garantía solidaria exige que todas las partes de un contrato sean responsables de su cumplimiento, aunque no hayan contribuido a su creación o ejecución. Esto significa que, si una de las partes no cumple con sus obligaciones según el contrato, las otras partes seguirán siendo responsables de su parte de esas obligaciones.

Si usted está injustamente vinculado por una disposición de este tipo, puede presentar una solicitud de declaración de nulidad por razones de injusticia.

 

Principales motivos para conseguir la nulidad del aval hipotecario

Aunque estos avalistas van a poder hacer frente a las entidades financieras, y hay razones para postular la nulidad de la cláusula de garantía hipotecaria; a continuación, exponemos algunas de las razones:

  • Reguladas por el Banco de España, las hipotecas suelen emitirse con una cláusula de garantía hipotecaria. Se trata de una cláusula impuesta por los bancos, que no aceptan ninguna negociación.
  • Las cláusulas que pueden aparecer en estos contratos son muy diferentes de un banco a otro y de un préstamo a otro. En la mayoría de las ocasiones, quienes intervienen como avalistas son consumidores, por lo que la cláusula del avalista les deja en una situación de desequilibrio frente al Banco, que va a contar con una doble garantía: una real para su hipoteca y otra personal para su avalista, que tendrá que responder por cualquier incumplimiento de la obligación de pago por parte del prestatario o deudor principal.
  • Es habitual que las entidades bancarias no den información sobre esta garantía o proporcionen información errónea sobre la misma. Y como consecuencia de esta situación, los posibles avalistas se embarcan en operaciones financieras desconociendo lo que están firmando -el alcance real de su garantía; su duración; sus límites; o incluso las graves consecuencias en caso de incumplimiento de su obligación- lo que hace que esta cláusula de garantía hipotecaria pueda ser declarada nula o abusiva por lo que se conoce como falta de transparencia.
  • Las cláusulas de garantía hipotecaria son contratos que se celebran entre un avalista y un acreedor para garantizar que, en caso de que el deudor principal incumpla sus obligaciones, el acreedor pueda cobrar del avalista. Para que esto ocurra, las garantías hipotecarias también contienen una renuncia de derechos que colocan al avalista, una vez más, en una situación de inferioridad con respecto al Banco. En concreto, renuncia a todos sus derechos de excusión, orden y división que el Código Civil reconoce a todo avalista o fiador. Así pues, el acreedor debería dirigirse en primer lugar contra los bienes del deudor principal para ejecutar el cobro pendiente; y si dichos bienes no fueran suficientes para cubrir la deuda adquirida, sólo en este punto, podría dirigirse contra los bienes del avalista. La renuncia a estos derechos conlleva graves consecuencias: en primer lugar, porque en caso de impago por parte del deudor principal, pueden dirigirse contra él y sus avalistas a la vez.

Sólo los tribunales son competentes para pronunciarse sobre las cláusulas nulas o abusivas de un contrato. Por lo tanto, para anular su garantía hipotecaria, el avalista debe iniciar necesariamente un procedimiento judicial, que requerirá la intervención de abogados y procuradores.

En este procedimiento judicial deben concurrir algunos de los motivos explicados en el apartado anterior para la viabilidad de la acción. Y no es necesario que el préstamo esté impagado para poder emprender esta acción judicial; incluso si la amortización está al día, podrá actuar.

En caso de impago por parte del prestatario, el acreedor puede actuar contra él por la totalidad de la deuda pendiente.

En este sentido, la sentencia 56/2020, de 27 de enero, establece las pautas que debe seguir un consumidor para poder solicitar la nulidad y expulsión de la cláusula de garantía solidaria del contrato de préstamo personal.

Lo esencial para determinar la transparencia de una cláusula de esta naturaleza incluida en un contrato bancario masivo, es que el avalista solidario sea consciente de que, si el deudor principal no paga, responderá como avalista en las mismas condiciones y que el acreedor podrá actuar contra él por la totalidad de la deuda pendiente. La citada sentencia señala:

“… Dada la subsunción de los contratos de fianza en que el fiador actúe como consumidor en el ámbito de la Directiva 13/93/CEE, cabe la posibilidad de extender los controles de incorporación y transparencia material a las cláusulas de los contratos de fianza y, entre ellas, a la cláusula de renuncia de los beneficios de excusión, orden y división (arts. 1831 y 1837), en cuanto afectantes a las obligaciones de pago del fiador, en conexión con las normas vigentes en cada momento sobre las obligaciones de información en la fase precontractual (claramente reforzadas, en particular respecto de los garantes, en la reciente Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), la claridad de su redacción, y el tratamiento secundario o no dado a la misma en el contrato, a fin de permitir el conocimiento por el fiador de las consecuencias jurídicas y económicas de la cláusula (cfr. STS 314/2018, de 28 de mayo), aunque en este caso la finalidad de dicha información no es tanto permitir comparar ofertas – pues en puridad en la fianza gratuita no hay prestación correspectiva a cargo del acreedor -, cuanto permitir al fiador conocer el alcance del riesgo asumido».

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Jurisprudencia nulidad clausula aval hipotecario

 

El 13 de diciembre de 2019, el Juzgado de Primera Instancia 1 de San Cristóbal de la Laguna (Santa Cruz de Tenerife) declaró la nulidad de varias cláusulas de un contrato de préstamo hipotecario entre CaixaBank S.A. y el prestatario. El Juez determinó que estas cláusulas causaban un desequilibrio flagrante entre las partes, y no fueron negociadas individualmente de buena fe.

En este caso, el juez entiende que se trata de una estipulación no negociada individualmente, que, en contra de las exigencias de la buena fe, provoca, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones derivados del contrato.

En un caso anterior, incluso a la primera sentencia del Tribunal Supremo para afianzar la abusividad de las cláusulas hipotecarias, la Audiencia Provincial de Guipúzcoa declaró la nulidad por abusiva de una cláusula de garantía incluida en un contrato de préstamo hipotecario.

La sentencia se dictó el 30 de septiembre de 2015, y se basó en que los avalistas no habían sido informados de las implicaciones de la renuncia a determinados derechos, ni se les había permitido negociar las condiciones del aval.

La Audiencia Provincial de Álava ha confirmado la decisión de un juzgado de primera instancia de declarar nula una cláusula de un contrato de préstamo hipotecario que obligaba al prestatario a constituir una garantía personal para el préstamo. El juzgado de primera instancia había considerado que esta cláusula era abusiva, ya que imponía al prestatario unas obligaciones desproporcionadas, que no se correspondían con el riesgo asumido por el banco.

En otras palabras, el tribunal inferior consideró que esta cláusula no era una parte esencial del contrato de préstamo hipotecario, ya que podía seguir subsistiendo sin dicha garantía.

Esta sentencia es significativa porque muestra cómo los tribunales han sentado jurisprudencia al reconocer las cláusulas abusivas en los contratos de hipotecas y otros préstamos. Los tribunales también han fallado en casos similares en Madrid, Bilbao y Estella/Lizarra anulando este tipo de cláusulas por abusivas y liberando a los avalistas de toda responsabilidad en caso de impago por parte del prestatario.

El Tribunal Supremo se pronuncia sobre las cláusulas del aval hipotecario y su nulidad

Recientemente, el Tribunal Supremo (en adelante, «TS») se ha pronunciado en la sentencia nº 745/2021, de 2 de noviembre, sobre un tema que vuelve a estar de actualidad: los avales concedidos en los préstamos como garantía complementaria a la garantía hipotecaria.

La citada sentencia se une a una serie de sentencias del Tribunal Supremo, relativamente cercanas en el tiempo, que han tratado de aclarar la posible impugnación por parte de los avalistas de la garantía y de las cláusulas del propio préstamo, en el ámbito de los citados préstamos hipotecarios.

En este caso, nos encontramos con una cuestión que ya ha sido abordada por varias resoluciones judiciales: ¿puede un acreedor exigir al prestatario una garantía complementaria y cuáles son sus derechos cuando lo hace? ¿Existe un derecho del consumidor a reclamar la nulidad del aval hipotecario y que esta solicitud prospere?

Tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 19 de noviembre de 2015 (C-74/15, Tarcãu), el Tribunal Supremo ha aceptado que es posible que un avalista de un consumidor pueda impugnar las cláusulas de los préstamos declaradas abusivas.

El deudor en este caso no era un consumidor, pero sí su avalista. Por tanto, sería perfectamente posible que un consumidor que actúa como avalista impugnara las cláusulas que a menudo han sido declaradas abusivas en los préstamos (vencimiento anticipado, intereses, etc.).

Además de lo anterior, es posible impugnar como abusivas otras cláusulas del contrato de fianza, tales como:

  • La cláusula que obliga al fiador a más del deudor principal (art. 1826 CC),
  • La que permite al acreedor exigir otra fianza, aunque la inicial no haya llegado al estado de insolvencia (art. 1829 CC),
  • La que exonera al acreedor negligente en la exclusión de bienes cuando no concurre ninguna de las causas de exclusión (arts. 1831 y 1833 CC),
  • La de renuncia a la extinción de la fianza cuando por algún hecho del acreedor no pueda subrogarse en derechos o hipotecas de esta (art. 1852 CC), o
  • Que le impida oponer al acreedor excepciones propias del deudor principal y que sean inherentes a la deuda (art. 1853 CC).

El Tribunal Supremo (TS) ha aclarado que la facultad de reclamar la nulidad de un contrato de fianza por cláusulas abusivas no está sujeta a ninguna condición o limitación, por lo que es posible declarar la nulidad de todo el contrato.

Por otro lado, en cuanto a la facultad de reclamar la nulidad del propio contrato de fianza por abusivo, la STS 56/2020, trató de zanjar la diversidad de criterios existentes en las audiencias provinciales, declarando que, a pesar de ser un contrato autónomo respecto del contrato de préstamo, ello no era obstáculo para el juicio de abusividad de la propia cláusula de fianza.

Si se encuentra en esta situación, no lo dude: solicite una cita previa con nuestros abogados especializados en derecho bancario en Madrid. Estudiaremos su caso de forma individualizada. 

 

Referencias jurídicas contenidas:

Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores

Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 19 de noviembre de 2015 (C-74/15, Tarcãu).

STS 561/2022 – ECLI:ES:TS:2022:561 de la Audiencia Provincial de Álava.

SAP Guipúzcoa 180/2015, 30 de septiembre de 2015

SJPI 224/2019 – ECLI:ES:JPI:2019:224, del 13 de diciembre de 2019, del Juzgado de Primera Instancia 1 de San Cristóbal de la Laguna (Santa Cruz de Tenerife).

Ley de Condiciones Generales de la Contratación (LCGC).

Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGCU).

 

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Requisitos para poder acogerse al mecanismo de segunda oportunidad

La Ley 25/2015, de 28 de julio, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social conocida como ley de segunda oportunidad, fue aprobada en 2015. 

Esta norma regula la posibilidad para los particulares y autónomos, a través del mecanismo de segunda oportunidad, de renegociar o incluso eliminar las deudas con los acreedores y obtener la exoneración del pasivo insatisfecho. 

Nuestros expertos explican los requisitos para poder acceder a esta posibilidad tan interesante como desconocida.   

Qué aporta la ley de segunda oportunidad

Antes de la aprobación de esta ley, los particulares que no podían hacer frente a las deudas contraídas podían acudir al concurso de acreedores regulado en la Ley concursal, pero ello tenía como consecuencia lo que se conoce como la muerte civil de la persona. 

Gracias al mecanismo de segunda oportunidad los particulares ahora disponen de un nuevo mecanismo adaptado a su situación personal con el que pueden conseguir la cancelación total de sus deudas. 

Este procedimiento, a diferencia del concurso de acreedores de persona física, permite a los particulares hacer borrón y cuenta nueva, de tal manera que estas personas tienen la oportunidad de volver a empezar. Todo ello tratando de preservar al máximo los derechos de los acreedores. 

El objetivo de la ley, tal como señala su preámbulo es

<<que una persona física, a pesar de un fracaso económico empresarial o personal, tenga la posibilidad de encarrilar nuevamente su vida e incluso de arriesgarse a nuevas iniciativas, sin tener que arrastrar indefinidamente una losa de deuda que nunca podrá satisfacer>>. 

Requisitos para poder acogerse al procedimiento de segunda oportunidad

Para que un particular que se encuentra en estado de insolvencia o prevea que no va a poder hacer frente a las obligaciones contraídas pueda acogerse al mecanismo de segunda oportunidad es necesario que cumpla determinados requisitos. 

Estos requerimientos tienen que ver tanto con la buena fé del deudor, como con su patrimonio y la cuantía de la deuda. 

En cuanto a la cuantía de la deuda, es necesario que ésta, o la suma de las diferentes deudas pendientes, no supere los cinco millones de euros. 

Respecto al patrimonio del deudor, uno de los requisitos más importantes es que el mismo ponga todo su patrimonio a disposición de los acreedores para intentar así sufragar las deudas pendientes. 

Ello con excepción de los bienes de primera necesidad y, en el caso de los autónomos, aquellos que sean necesarios para el desempeño de la actividad profesional. 

La cesión del activo existente al objeto de tratar de abonar hasta donde sea posible los créditos de los acreedores hará posible un posible acuerdo extrajudicial de pagos y el beneficio de exoneración del resto de deudas.

Otro requisito fundamental es la buena fé del deudor. 

En efecto, se exige que el deudor haya hecho prueba de buena fé. Se entiende que esa buena fé ha existido cuando se dan las siguientes circunstancias: 

  • El deudor ha intentado negociar y alcanzar un acuerdo extrajudicial con sus acreedores antes de acudir al procedimiento de segunda oportunidad.
  • El deudor no ha sido objeto de un concurso culpable, es decir, no ha provocado de manera voluntaria esa situación de insolvencia.
  • El deudor no tiene antecedentes por haber cometido un delito socioeconómico, patrimonial, de falsedad documental, contra la Hacienda Pública, la Seguridad Social o los derechos de los trabajadores en los 10 años anteriores.
  • El deudor no se ha acogido a ningún otro procedimiento de segunda oportunidad en los 10 años anteriores.
  • El deudor no ha rechazado, en los cuatro años anteriores, un trabajo adecuado a sus capacidades profesionales que le hubiera permitido obtener recursos para sufragar sus deudas. 

A tenor de todo lo que hemos visto cabe concluir que, fundamentalmente, lo que se requiere por parte del deudor es que verdaderamente se encuentre en una situación en la que no puede hacer frente a sus deudas así como que tenga voluntad de satisfacer los derechos de cobro de los acreedores.  

Se busca de este modo evitar insolvencias estratégicas o facilitar daciones en pago selectivas, toda vez que el particular que ha liquidado la totalidad de su patrimonio en beneficio de sus acreedores pueda verse liberado de la mayor parte de las deudas pendientes tras la liquidación. 

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El aval altruista y la protección de los consumidores

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en Auto del 14 de septiembre de 2016 ha dictaminado que las personas que garanticen, en condición de avalistas hipotecarios, el contrato de crédito de una empresa de la que no sean administradores ni tengan una participación significativa en el capital social, deben ser considerados consumidores.

La consideración del fiador como consumidor permite, por ejemplo, que el aval sea declarado nulo cuando el contrato no informe de los riesgos de la operación.

Esta nueva interpretación jurisprudencial tiene una gran importancia ya que ha abierto la puerta a posibles reclamaciones a los garantes de créditos, préstamos, etc a oponerse a la ejecución por la existencia de cláusulas abusivas.

Vamos a explicarlo.

Qué debemos entender por consumidor 

La Directiva 93/13/CEE del consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores incluye dentro del concepto de consumidor a toda persona física que actúe con un propósito ajeno a su actividad profesional.

Por su parte, la Sentencia del TJUE de 14 de febrero de 2019 ha delimitado los criterios de la noción de consumidor, estableciendo que

<<debe interpretarse de manera restrictiva en relación con la posición de esta persona en un contrato determinado y con la naturaleza y finalidad de este, y no con la situación subjetiva de dicha persona>>.

El motivo para no tener en cuenta la situación objetiva de una persona es que dicha persona puede ser consumidor respecto de ciertas operaciones y operador económico respecto de otras.

Por consiguiente, el régimen de protección del consumidor únicamente será de aplicación a los contratos que celebre una persona fuera de su actividad profesional y con el fin de satisfacer las necesidades que pertenecen a su esfera personal.

Dicho de otra manera:

para que una persona pueda considerarse consumidor, es necesario que el contrato tenga como objetivo la satisfacción de las necesidades personales o familiares de esa persona, o que los bienes adquiridos lo sean para el consumo privado.

Por su parte, el RDL 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (TRLGCU) ha adoptado el criterio de la celebración del contrato en un  ámbito ajeno a la actividad empresarial o profesional, abandonando el criterio anterior del destino final de los bienes o servicios.

Así, en su art. 3 define a los consumidores como

<<las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión, añadiendo en esta categoría a las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial>>.

No es lo mismo consumidor que profesional 

Cuando los que contratan son los consumidores, se exige un deber de transparencia.

Este deber de transparencia según ha sido delimitado en la STS 12/2020, de 15 de enero de 2020, comporta

<<que el consumidor disponga antes de la celebración del contrato de información comprensible acerca de las condiciones contratadas y las consecuencias de dichas cláusulas en la ejecución del contrato celebrado>>.

Señala asimismo la STS 12/2020, que respecto a las condiciones generales sobre elementos esenciales del contrato

<<se exige una información suficiente que pueda permitir al consumidor adoptar su decisión de contratar con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica que le supondrá concertar el contrato, sin necesidad de realizar un análisis minucioso y pormenorizado del contrato>>.

El régimen de protección de los consumidores no se aplica a los contratos cuyo objeto consiste en una actividad profesional y este control de transparencia material del que venimos hablando no se exige en la contratación entre empresarios.

El motivo es que se considera que el consumidor es la parte más débil de la relación contractual, desequilibrio que no se da en la contratación entre empresarios.

El carácter accesorio de la fianza 

Establece el art. 1822 del Código Civil que por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo éste.

Es decir, que el incumplimiento del deudor es requisito imprescindible para que el acreedor pueda ejercer el derecho de reclamación frente al fiador.

En este sentido el art. 1830 CC establece que el acreedor no puede requerir al pago al fiador sin hacerse antes excusión de todos los bienes del deudor.

La causa de la fianza es la misma que la del negocio principal y puede tener un carácter oneroso o gratuito.

La fianza es un contrato accesorio del préstamo y así lo ha manifestado el Tribunal Supremo en Sentencia 56/2020 de 27 de enero señalando que no puede afirmarse que la fianza sea una mera cláusula o condición general del contrato de préstamo o crédito hipotecario.

Por otra parte, en el caso de la fianza solidaria no se da una obligación única con una pluralidad de deudores sino que nos encontramos ante dos vínculos obligatorios de naturaleza distinta.

Qué sucede cuando es un consumidor el que presta la fianza 

La persona que presta la fianza puede ser un consumidor y, en ese caso, habrán de aplicarse los controles de transparencia y abusividad que protegen a los consumidores. Aplicando dichos controles se podrá determinar si las condiciones de la fianza son desproporcionadas en atención al riesgo garantizado.

Ahora bien, la pregunta que se plantea, y a la que ha dado respuesta el Auto del TJUE de 14 de septiembre de 2016, es si el carácter accesorio de la garantía hace que se pueda, o no se pueda, calificarse de consumidor al garante cuando se trata de una persona física que actúa fuera del ámbito de su actividad profesional.

La doctrina que ha establecido el Alto tribunal europeo es que:

  • Los contratos de fianza se encuentran incluidos en el ámbito de aplicación de la Directiva 93/13/CEE.
  • El fiador tendrá la protección de dicha Directiva cuando tenga la condición de consumidor incluso cuando el contrato del que nace la obligación garantizada sea una operación mercantil.
  • La protección de la Directiva se aplica tanto a la fianza simple como a la fianza solidaria.

Así, sobre la base de la diferenciación entre el contrato principal y el contrato de fianza el TJUE, en Auto de 19 de noviembre de 2015 concluye que la Directiva 93/13/CEE puede aplicarse a un contrato de fianza celebrado entre una persona física y una entidad de crédito para garantizar las obligaciones de una sociedad mercantil.

Y ello por esa persona física actuaba con un propósito ajeno a su actividad profesional y no tenía vínculos funcionales con dicha sociedad.

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La cotitularidad de cuentas bancarias en herencias

Nuestros expertos en herencias y derecho bancario reciben muchas consultas relacionadas con la cotitularidad de las cuentas bancarias y las herencias.

¿Cómo se hereda una cuenta bancaria con varios titulares? ¿Puede generar algún tipo de problema esa cuenta conjunta en el reparto de la herencia?

En este artículo respondemos las dudas más frecuentes sobre esta situación.

¿Qué efectos tiene la cotitularidad de una cuenta corriente? 

La idea más importante que tenemos que tener en mente es que el mero hecho de ser cotitular de una cuenta bancaria no implica ser propietario de los fondos que se encuentren en la cuenta.

Es decir, lo que permite la cotitularidad es la disponibilidad de los fondos por parte de cualquiera de los cotitulares. Ambos pueden retirar el dinero aunque sea propiedad de uno ellos únicamente.

Esto es distinto y no significa que todos los cotitulares sean propietarios del dinero de la cuenta.

Así lo establece la doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo en STS 521/2001, de 25 de mayo respecto a las cuentas corrientes bancarias en la que señala que

<<sólo expresan una disponibilidad de fondos a favor de quienes figuran como sus titulares y el mero hecho del mantenimiento de cuentas con titulares plurales no atribuye si el condominio sobre los saldos, pues viene precisado por las relaciones internas que medien entre quienes resultan titulares bancarios conjuntos y más concretamente por la originaria pertenencia de los fondos>>.

En consecuencia, y así lo afirma el TS en sentencia de 7 de noviembre de 2000, no por el mero hecho de figurar como cotitular en una cuenta común el dinero depositado en tales cuentas pasa a ser propiedad del cotitular de la cuenta bancaria.

¿Cuál es el motivo?

Que en el contrato de depósito, como son los contratos de cuenta corriente bancaria, la relación jurídica se establece entre el depositante, dueño de la cosa depositada, y el depositario que la recibe. Y esta situación no se modifica por la designación de persona o personas que puedan retirar los fondos de la cuenta, en este caso.

En el caso de un matrimonio, si conforme a las disposiciones o pactos reguladores del correspondiente régimen económico matrimonial la cuenta bancaria es común a ambos cónyuges, el titular vivo mantendrá la propiedad de la mitad del importe disponible en la cuenta.

Cómo se hereda una cuenta bancaria conjunta 

Ya tenemos claro que la cotitularidad de una cuenta bancaria no presupone la copropiedad de los fondos depositados y que hay que distinguir entre titularidad de disposición (poder retirar dinero de la cuenta) y titularidad dominical (ser co-propietario de los fondos depositados en dicha cuenta).

¿Qué pasa en el caso de una herencia?

En estos casos surge el conflicto, y así lo señala la resolución V3068-17 de 23 de noviembre de 2017 de la Dirección General de Tributos, sobre si el propietario fue el premuerto y de él se deriva mortis causa a sus causahabientes o si, por el contrario, el propietario es el titular <<supérstite>>.

Este problema se suele resolver en la práctica bancaria aplicando los artículos 1.137 y 1.138 del Código Civil, de tal modo que:

  • si la cuenta figuraba mancomunadamente, sólo podrá disponerse con la firma de todos los titulares.
  • si se trata de una cuenta <<indistinta o solidaria>>, lo cual ha de figurar expresamente, cualquiera de los titulares puede disponer de parte o del todo.

En este último caso, se entiende que el titular superviviente detenta la propiedad de los fondos y estos no se derivan mortis causa a los herederos forzosos.

¿Qué sucede si uno de los cotitulares retira fondos de la cuenta bancaria tras el fallecimiento del causante?

Teniendo en cuenta lo que hemos visto desde el punto de vista civil, un cotitular que retire o traspase los fondos de la cuenta común sin que le corresponda la propiedad de los mismos, podría estar incurriendo en un delito de apropiación indebida del art. 253 del Código Penal.

En este articulo te resolvemos la duda de si ¿Es delito sacar dinero de la cuenta de un fallecido? 

Este precepto establece que incurre en un delito de apropiación indebida quienes

<<en perjuicio de otro, se apropiaren para sí o para un tercero, de dinero, efectos, valores o cualquier otra cosa mueble, que hubieran recibido en depósito, comisión, o custodia, o que les hubieran sido confiados en virtud de cualquier otro título que produzca la obligación de entregarlos o devolverlos, o negaren haberlos recibido>>.

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Reciente doctrina europea sobre las ejecuciones hipotecaria

En esta ocasión nuestros expertos en Derecho bancario se hacen eco de la reciente doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre las ejecuciones hipotecarias.

Qué son las cláusulas de vencimiento anticipado 

En un contrato de préstamo hipotecario, la cláusula de vencimiento anticipado permite al prestamista, la entidad de crédito, dar por vencido la totalidad del préstamo desde el momento en que el deudor incumple su obligación de pago de parte del capital o de los intereses del préstamo.

Dicho de otra manera:

Si usted como prestatario deja de abonar una cuota del préstamo, gracias a las cláusulas de vencimiento anticipado la entidad financiera puede poner fin al contrato de préstamo.

Normalmente una vez que se pone fin al contrato de préstamo, los bancos inician un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que el prestatario, la persona que ha solicitado el préstamo, puede oponerse por la existencia de una cláusula abusiva en el contrato de préstamo, en este caso la cláusula de vencimiento anticipado.

Doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre ejecución hipotecaria 

Sin embargo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha declarado abusivas estas cláusulas de vencimiento anticipado tan habituales en los contratos de préstamo hipotecario.

El 26 de marzo de 2019 el TJUE publicó una Sentencia en la que resuelve una cuestión prejudicial planteada por el Tribunal Supremo español sobre esta cuestión.

En dicha resolución el TJUE afirma que supone una vulneración de la Directiva 93/13/CEE, del Consejo de 5 de abril de 1993 relativa a las acciones de cesación en materia de protección de los intereses de los consumidores, que en el procedimiento de ejecución hipotecaria el consumidor afectado no pueda formular oposición a la ejecución alegando el carácter abusivo de una cláusula contractual, en este caso la cláusula de vencimiento anticipado, que constituye el fundamento del título ejecutivo.

En concreto el Alto Tribunal europeo ha señalado:

  • Los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13 no permiten que una cláusula de vencimiento anticipado de un contrato de préstamo hipotecario declarada abusiva sea conservada parcialmente mediante la supresión de los elementos que la hacen abusiva cuando tal supresión equivalga a modificar el contenido de dicha cláusula afectando a su esencia.

Es decir, que habiéndose declarado abusiva una cláusula de vencimiento anticipado  no cabe admitir el mantenimiento parcial de dicha cláusula. En caso contrario no se cumpliría el efecto disuasorio buscado por la normativa europea, a saber, que no se apliquen este tipo de cláusulas a los consumidores.

  •  Con base en dichos preceptos el juez nacional debe poner remedio a la nulidad de la cláusula abusiva sustituyéndola por la nueva redacción de la disposición legal que inspiró dicha cláusula, aplicable en caso de convenio entre las partes del contrato. Ello siempre que el contrato de préstamo hipotecario en cuestión pueda subsistir en caso de supresión de la citada cláusula abusiva y la anulación del contrato en su conjunto exponga al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales.

Esto quiere decir que dicha sustitución sólo será posible cuando la declaración de nulidad total de la cláusula de vencimiento anticipado obligue al juez a anular el contrato de préstamo en su totalidad y el consumidor quede expuesto a consecuencias especialmente perjudiciales, que constituyan una penalización.

Además, la doctrina europea establece el deber de los órganos jurisdiccionales de efectuar el control de abusividad de las cláusulas de contratos de préstamo hipotecario.

El TJUE obliga al juez nacional a determinar el eventual carácter abusivo de una cláusula cuando disponga de los elementos de hecho y de Derecho necesarios para ello siempre que la cláusula denunciada no haya sido examinada previamente. Incluso tras el dictado de una resolución con fuerza de cosa juzgada.

Se ha de permitir también que el consumidor pueda formular un incidente de oposición cumpliendo con lo que disponga la norma, lo que no exime de la obligación de control de oficio por el órgano judicial.

Doctrina de nuestros Altos Tribunales tras las sentencias del TJUE 

El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre los efectos de la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado tras las sentencias del TJUE ratificando que las cláusulas abusivas deben ser eliminadas del contrato.

Entiende que en aplicación de los criterios establecidos por el TJUE la supresión de la cláusula que sustenta la garantía del contrato de préstamo hipotecario causa la nulidad total del contrato.

Para evitar que esa nulidad total exponga al consumidor a consecuencias perjudiciales, como que tenga que devolver toda la cantidad del préstamo de golpe, la pérdida de las ventajas legalmente previstas para la ejecución hipotecaria o el riesgo de la ejecución de una sentencia declarativa, propone que se tenga en cuenta como norma imperativa más beneficiosa para el consumidor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI).

Asimismo, el Alto Tribunal ha hecho las siguientes orientaciones jurisprudenciales para los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso, en los que no se haya producido todavía la entrega de la posesión al adquirente:

1.- Los procesos en que el préstamo se dio por vencido antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberían ser sobreseídos sin más trámite.

2.- Los procesos en que el préstamo se dio vencido después de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, si el incumplimiento del deudor no reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad exigidos por la jurisprudencia, teniendo en cuenta como criterio orientador el art. 24 LCCI, deberían ser igualmente sobreseídos.

Por el contrario, si el incumplimiento del deudor reviste la gravedad prevista en la LCCI, podrán continuar su tramitación.

3.- El sobreseimiento de los procesos no impedirá una nueva demanda ejecutiva basada, no en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sino en la aplicación de LCCI.

Doctrina del Tribunal Constitucional 

Por su parte el Tribunal Constitucional en STC 24/2021, de 15 de febrero de 2021, ha enfatizado la primacía del Derecho de la Unión Europea y la jurisprudencia del TJUE.

En esta reciente sentencia reitera la doctrina plasmada en la STC 31/2019, de 28 de febrero, relativa al deber de examinar el carácter abusivo de las cláusulas incluidas en los contratos de préstamo hipotecario.

Y subraya, respecto a la doctrina constitucional sobre el control de abusividad de las cláusulas de los contratos de préstamo, que

<< Desde la STC 31/2019, de 28 de febrero, hasta la muy reciente STC 140/2020, de 6 de octubre, en la que se rememora el discurso contenido en aquella primera resolución, el tribunal ha sido consecuente con una línea doctrinal dirigida a restaurar el equilibrio real entre los derechos y obligaciones de profesionales y consumidores en el marco de los contratos de préstamo hipotecario, defendiendo el obligado cumplimiento de la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en la materia>>. 

 

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Cuidado con los préstamos con aval de coche: una venta simulada que esconde un crédito usurero.

Ya hemos hablado de la problemática de las tarjetas revolving y en especial sobre cómo reclamar si somos víctimas de este tipo de estafa.

Hoy, de la mano de nuestros expertos en Derecho Financiero, vamos a hablar de un tipo de préstamo abusivo más desconocido pero igualmente pernicioso.

Nos referimos a ciertos contratos de compraventa con pacto de retroventa que esconden, en realidad, una trampa: la de una deuda que crece y crece hasta hacerse prácticamente infinita.

✅ Cómo funcionan este tipo de operaciones

Se anuncian ante los propietarios de un vehículo como una forma rápida de conseguir dinero sin dejar de utilizar el coche, pero lo que en realidad esconden es una simulación de compraventa que encubre un crédito usurero.

Un dinero rápido que acabas pagando extremadamente caro.

Por poner un ejemplo:

Recientemente un juez ha anulado el contrato de una vecina de Gijón con una empresa a la que vendió su coche para obtener liquidez y que siguió utilizando a través del pago de un alquiler.

La mujer recibió la cantidad de 6.500 euros por su coche y, tras haber abonado más de 10.000 euros en once meses, recibió una carta en la que se le requería 3.015 euros por el impago de tres facturas.

Todo ello tras haber perdido la propiedad de su vehículo.

Lo que parece que es

En apariencia nos encontramos ante dos contratos distintos: Uno titulado como de «compraventa con pacto de retroventa» y otro de «arrendamiento de vehículo sin conductor». Este último vinculado al primero.

Como explica la AP de Ourense en Sentencia 388/2018, de 29 de noviembre, a propósito de un caso de este tipo:

La persona propietaria del vehículo que solicita el préstamo actúa como vendedor en el primero de los contratos, transmitiendo su vehículo a título de compraventa a la entidad en cuestión a cambio de un precio determinado según el tipo de vehículo.

A la vez, este mismo particular actúa como arrendatario en el segundo de los contratos, lo que le permite mantener el uso del vehículo vendido, a cambio de una cuota mensual que debe abonar a la entidad demandada (compradora-arrendadora) por un período inicial determinado, automáticamente prorrogable y con carácter indefinido. 

En caso de impago de alguna de las cuotas, la empresa que concede el préstamo (el arrendador) recupera inmediatamente la posesión del vehículo. También tiene el derecho a percibir las cuotas vencidas e impagadas incrementadas en un tanto por ciento, más una comisión por impago y la penalización de un tanto por ciento mensual sobre cada cuota.

Pero eso no es todo.

También se incluye un precio de recompra mediante cuyo abono el supuesto vendedor puede recuperar su vehículo, cualquiera que sea el estado del uso del mismo en el momento de ejercitarse tal opción.

Lo que en realidad es

Señala la AP de Ourense en la citada sentencia que la realidad que esconden estas complejas operaciones es:

  1. Por una parte, una persona que busca obtener financiación para sus necesidades personales para lo cual utilizando como garantía prendaria su propio vehículo.
  2. Por otra, una empresa financiadora que persigue obtener un interés a cambio del capital entregado al demandante, asegurándose su devolución mediante el derecho de propiedad que ostentaba sobre el vehículo.

¿Cuál es la finalidad principal del contrato?

la entrega del dinero a cambio de la obtención de un interés.

¿Cuál es la finalidad accesoria?

La transmisión del vehículo en garantía del cumplimiento de la obligación de devolución del capital.

Califica la Audiencia Provincial esta situación como un supuesto de venta en garantía de un préstamo.

Lo importante es que la finalidad última del contrato no es la compraventa del vehículo, sino la devolución del préstamo, actuando el vehículo como garantía. El aparente vendedor es en realidad deudor y obligado al préstamo que contrajo.

Qué puedes hacer si estás atrapado en esta espiral de deuda infinita

Si has firmado un contrato de este tipo y tu deuda no deja de aumentar es posible que no veas la salida.

Déjanos decirte algo: Hay luz al final del túnel. 

El motivo es que la jurisprudencia ha señalado que este tipo de contratos «disimulados de préstamo garantizado» son usurarios y, por tanto, nulos, pues la causa del contrato es ilícita por ser contraria a las leyes.

Dos son los motivos principales para estimar nulas este tipo de operaciones financieras:

  1. Vulneran la prohibición del pacto comisorio, puesto que en la compraventa el bien vendido es al mismo tiempo la garantía de cumplimiento de la obligación de pago y el precio fijado es equivalente al importe de la deuda.
  2. La empresa financiera obtiene en la operación un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado según las circunstancias del caso. Por lo que cabe considerarlo un préstamo usurario.

Este supuesto se encuentra recogido en el art. 1 de la Ley de Usura, donde se establece como sanción la nulidad de pleno derecho.

Consecuencias de la nulidad del contrato

Que el contrato se considere nulo de pleno derecho tiene como consecuencia que la persona afectada (el prestatario) deberá devolver solamente la cantidad que recibió.

¿A que ya respiras mejor?

Y si hubiera pagado parte del capital y los intereses vencidos, la empresa deberá devolverle lo que exceda del capital prestado.

EL SUPREMO ZANJA LA CUESTIÓN DE LOS GASTOS ABUSIVOS DE LAS HIPOTECAS

Como especialistas en Derecho bancario, hoy queremos hacernos eco de una reciente y muy esperada Sentencia del Tribunal Supremo que ha despejado todas las dudas sobre las consecuencias de la nulidad de las cláusulas de los préstamos hipotecarios que imponían a los consumidores los gastos de formalización de dichas hipotecas.

✅ Los gastos de tasación corresponden al banco, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados a los consumidores

La reciente doctrina del Tribunal Supremo establece que los gastos de tasación de los contratos hipotecarios anteriores a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, no debe asumirlos el consumidor sino el banco. En consecuencia, los prestatarios consumidores tienen derecho a la restitución de todos los gastos abonados indebidamente. ¿De qué gastos se trata?

Se trata, por una parte, del total de los gastos en concepto de registro de la propiedad, gestoría y tasación, así como de la mitad de los gastos notariales.

El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, sin embargo, corre a cargo de los consumidores, puesto que las normas tributarias establecen que el principal sujeto pasivo es el prestatario (esto es, la persona que solicita el préstamo).

La consecuencia de todo ello, repetimos, es que los consumidores que pagaron esos gastos tienen derecho a la restitución de los mismos.

Préstamos hipotecarios anteriores al 16 de junio de 2019:

  • gastos del registro de la propiedad, gestoría y tasación -> 100% el banco
  • gastos notariales -> 50% consumidor – 50% banco
  • impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados -> 100% el consumidor

✅ Esta doctrina sólo se aplica a los contratos anteriores a la Ley de los contratos de crédito inmobiliario

El origen de la controversia a la que ahora ha puesto fin el Tribunal Supremo, se encuentra en la falta de concreción de la legislación anterior a la Ley de los contratos de crédito inmobiliario de 2019.

En efecto, mientras que la Ley de contratos de crédito inmobiliario establece claramente las obligaciones de las partes respecto a los gastos hipotecarios (los gastos de tasación del inmueble corresponden a prestatario y los de gestoría al prestamista), la legislación anterior era imprecisa en esta cuestión.

A causa de esa imprecisión, durante un tiempo algunos bancos incluyeron en sus contratos de préstamos hipotecarios una cláusula que atribuía al cliente los gastos de formalización de la hipoteca.

Posteriormente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) estableció que ese tipo de cláusulas que atribuían todos los gastos al prestatario consumidor eran abusivas y por tanto nulas de pleno Derecho. Lo que significa que se tienen por no puestas. El TJUE consideró que iban en contra de la legislación comunitaria de protección al consumidor.
Una vez que el TJUE estableció la nulidad radical de esas cláusulas, surgió la duda de las consecuencias que tenía la doctrina del TJUE sobre los gastos que ya habían afrontado los clientes antes de la Ley de los contratos de crédito inmobiliario.
Esta es la problemática que ha venido a resolver el Supremo en su reciente Sentencia 35/2021 de 27 de enero de 2021. Cuya doctrina, como hemos visto, aclara de una vez por todas la cuestión de quién debe afrontar los gastos de los préstamos hipotecarios anteriores a la Ley de 2019.

✅ Estás a tiempo de reclamar

El Tribunal Supremo ha determinado que se trata de un supuesto de nulidad radical o nulidad de pleno derecho. En este tipo de nulidad la acción no prescribe, por lo que todavía estás a tiempo de reclamar estos gastos al banco.

Gastos de constitución de hipoteca

En torno a la devolución de los gastos de la hipoteca os contamos hace tiempo que el tema terminaría en el TJUE. Pues ya ha llegado el momento en el que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea tendrá que entrar en esta materia. Como sabéis desde nuestro Despacho de Abogados en Madrid os ayudamos a reclamar los gastos de la hipoteca. El objetivo de la reclamación es claro, conseguir la devolución de los gastos de constitución de hipoteca. Y en ese tema es en el que desde Luxemburgo tengamos la última palabra. Todos los recursos y estancias nos han llevado a esta reclamación en el TJUE.

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Actualizar el valor de la casa con el IPC

Seguimos dando vueltas a la plusvalía municipal, como sabéis desde nuestro Bufete reclamamos por ti la plusvalía municipal. En esta ocasión el devenir por los Tribunales devuelve este impuesto al Tribunal Supremo. Ahora deben decidir sobre la conveniencia de actualizar el valor de la casa con el IPC. Es un tema fundamental en la disputa por reclamar la plusvalía y mucho más por evitar en el futuro que ventas en pérdidas de propiedades sean gravadas por este impuesto. Definitivamente la decisión del Supremo puede poner algo de cordura en este asunto. Mientras esperamos su decisión hacemos un repaso al impuesto de plusvalía municipal y a cómo reclamar lo pagado de más.

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