Reforma hipotecaria

Desde este lunes 17 de Junio todas las personas que precisen de un préstamo hipotecario se verán afectadas por la nueva reforma hipotecaria. La reforma hipotecaria entra en vigor tres meses después de haber sido publicada. La reforma hipotecaria llega con tres años de retraso. Viene a trasponer la directiva Europea de 2014 relativa a los contratos de crédito que se celebran por la compra de viviendas. Entre otras cosas viene a poner remedio a los abusos de las entidades financieras con las hipotecas. Asuntos tales como la cláusula suelo de las hipotecas o los gastos de formalización de las mismas.

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Impuesto de actos jurídicos documentados

Dentro de nuestra sección de derecho bancario no podemos pasar por alto es siguiente tema de actualidad ya que seguimos observando los diferentes episodios del «culebrón» en que ha devenido la responsabilidad del pago del impuesto de actos jurídicos documentados en relación con las hipotecas. Tras los pasos adelante y atrás del Supremo el Gobierno no ha tardado mucho en «reaccionar». Vía BOE el pasado día nueve de noviembre se publicó cambios para que sea el Banco el que pague y no el cliente. Desde nuestro despacho seguimos animando a todos los afectados por este asunto y otros a reclamar. Los caminos de las reclamaciones judiciales son largos, en el caso de los gastos de la hipoteca no es desdeñable que se llegue al TJUE. Y tampoco podemos descartar esa vía en relación con el impuesto de las hipotecas.

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Impuestos de las Hipotecas: otra vuelta de tuerca…

Un nuevo capítulo en relación con los impuestos de las hipotecas tuvo lugar el pasado jueves. Y como era de prever hoy antes del cierre de la Bolsa el Supremo volvió a escribir otro nuevo giro de guión. Que la Banca en nuestro país ha tenido demasiada libertad en los contratos hipotecarios es más que un hecho. Han hecho y deshecho a su voluntad y al final azuzados por la crisis los consumidores se han lanzado a batallar con ellos. El lunes parecía que tenían un nuevo triunfo al alcance de sus manos. Una sentencia del Tribunal Supremo indicaba que el pago del impuesto sobre actos jurídicos documentados correspondía al prestamista, en ningún caso al cliente. Ya en el mes de marzo y dentro de nuestra sección de Derecho bancario publicamos una nueva entrada en el blog referetnte a una sentencia del Supremo repartiendo a partes iguales los gastos de la hipoteca abría el camino al Tribunal de Justicia Europea.

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Juzgados de cláusulas abusivas, los datos

Ha pasado ya un año desde la creación de los Juzgados de cláusulas abusivas. Bueno en realidad no fue tanto creación como especialización. En concreto fueron 54 juzgados de primera instancia los que se especializaron como Juzgados de cláusulas abusivas. Un año después ya empezamos a tener datos y números acerca del trabajo de éstos. Sabíamos que el volumen de trabajo en el area de derecho bancario sería ingente, y eso lo sabía también la Comisión Permanente del Consejo General del Poder Judicial. Entre las reclamaciones por los gastos abusivos de las hipotecas, sumadas a las de las cláusula suelo y otras declaradas abusivas, era evidente que trabajo no les iba a faltar.

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Gastos de la hipoteca, ¿al TJUE?

Dentro del area de derecho bancario tenemos que volver a escribir sobre este asunto, ,ya que el pasado veintiuno de marzo la Sala Primera de lo Civil, del Tribunal Supremo acordaba en un fallo que el pago de los impuestos correspondía a partes iguales al prestamista y al prestatario. Ese fallo bien podía considerarse un varapalo a las reclamaciones por los gastos de la hipoteca. Con una mirada más fría podemos observar que es un paso más en el devenir judicial de la causa. Las reclamaciones por los gastos de la hipoteca o por las clausulas abusivas de la hipoteca aún tienen mucho que recorrer. Vamos a ver qué decía en su fallo el Tribunal Supremo, y algunas noticias recientes que nos ponen en el horizonte la consulta al Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

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Juicios por cláusulas abusivas, garantía de éxito

En los últimos años las demandas contra la Banca has aumentado de forma exponencial. Como abogados expertos en derecho bancario sabemos que gran parte de ellas son las relacionadas con juicios por cláusulas abusivas. Estos juicios por cláusulas abusivas recogen cuestiones como reclamar los gastos de las hipotecas o reclamar por la cláusula suelo de las hipotecas. Lo cierto es que el número de demandantes ha crecido, la gente no traga con las imposiciones de los Bancos. Pero, ¿qué éxito tienen esas reclamaciones? Se puede medir o tener cierta idea del devenir de esas demandas. Lo cierto es que sí, podemos saber cómo irán esas demandas y podemos cotejarlo con lo que ha pasado hasta la fecha. También podemos ver qué ha ocurrido con ese «instrumento extrajudicial» artificial que el legislador habilito sin duda para ponérselo fácil a los Bancos.

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LIBOR el tipo de referencia de las hipotecas multidivisas

En otra ocasión, desde el área de derecho bancario, ya os hablamos de la nueva ley hipotecaria. En esa entrada hablamos de alguna novedad respecto de las hipotecas multidivisa, de las que ya os hemos hablado antes. Bien hoy vamos a seguir ahondando en ese particular, empezando por hablaros del tipo de referencia de las mismas el LIBOR. También hablaremos de otras peculiaridades de este tipo de hipotecas así como de la sentencia del Tribunal de Justicia Europea, sobre el Asunto C-186/16.

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Hipotecas multidivisa, otro dolor de cabeza bancario

El pasado mes de septiembre se esperaba un fallo del Tribunal Supremo por las hipotecas multidivisa. Pero el anuncio público de un dictamen del Tribunal de Justicia de la Unión Europea mandaba un mensaje alto y claro a nuestro alto Tribunal. Tan claro y alto que el Supremo decidió posponer su resolución a este mes de Octubre. Tendremos que estar muy atentos pues el ruido de la «secesión» está tapando noticias de alcance para todos. El mensaje del TJUE ha sido muy claro, las hipotecas multidivisa son abusivas en el caso de que faltase información al cliente. Es decir que no se le hubiese informado tanto del tipo de producto, como de los riesgos que conllevaba el mismo. El dictamen del Tribunal Europeo indica que la entidad financiera que conceda un préstamo en divisa extranjera, debe comunicar al consumidor toda la información que le permita entender y valorar las consecuencias económicas del mismo.

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Falta de transparencia, cláusulas bancarias

En la mayoría de los casos que afectan a las cláusulas bancarias se habla de falta de transparencia. Ya lo hemos hablado en el caso de las cláusulas suelo, su falta de transparencia es el motivo de que sean anuladas. La Banca tiene un serio problema con los contratos hipotecarios y su falta de transparencia. Se deduce de la última sentencia contra una cláusula de la hipoteca tranquilidad del Banco de Santander. Hoy vamos a ver de qué trata esta última sentencia.

Reclamar al Banco

Las últimas sentencias y resoluciones judiciales han abierto ante los consumidores la vía de reclamar al Banco. Una vía que tiene visos fehacientes de ser provechosa para los intereses de los consumidores de productos bancarios. Desde nuestro Bufete defendemos a los consumidores en todo lo relativo a Derecho Bancario. Reclamar clausulas suelo hipotecas u otras del mismo carácter abusivo y poco transparente. Los gastos abusivos cobrados indebidamente al cliente. En definitiva todo lo que se refiere a los derechos del consumidor y que la Banca por principio ha olvidado en los últimos tiempos.

Tenemos abiertas varias vías de comunicación con nuestros clientes. Por supuesto que no todas pasan necesariamente por acercarse a nuestros despachos. Desde los formularios de las distintas secciones de la Web. También el Chat Online de la esquina inferior derecha. O si lo preferís por teléfono 91 575 90 82 . Y en esta misma entrada os dejamos un formulario de contacto:

Sentencia en Valencia

La sentencia que hoy os traemos ha sido dictada en Massamagrell, Valencia. La fecha de la misma ha sido el seis de marzo. El objeto de la misma era el estudio del contrato firmado por un consumidor para financiar la compra de la vivienda habitual con el Banco de Santander. Una modalidad de hipoteca que se comercializa bajo el nombre de «hipoteca tranquilidad». Seguramente os sonará el nombre por la publicidad, o porque alguno ha firmado este tipo de hipoteca. A los segundos les conviene no perderse ripio de este artículo. Bien, después de examinar el contrato, el Juzgado de Primera Instancia, declara nulas algunas de las cláusulas del mismo. Vamos a desgranar las cláusulas que han sido revisadas por la sentencia y sus particularidades.

Tipo de interés e incremento de las cuotas

Una premisa sobre la parte la sentencia dictada es la relación de inferioridad que el consumidor ostenta frente al perfil profesional del Banco. Es decir que el consumidor no domina la naturaleza del contrato que firma y el profesional de la Banca sí. Con lo que parte en desventaja a la hora de negociar las condiciones del contrato pues no domina la materia. AL tiempo la información que recibe no sugiere que esa desventaja se vea paliada en absoluto. Toda la negociación se reduce a aceptar las condiciones del contrato tipo ofrecido por la entidad bancaria. Un contrato tipo que es al que se adhieren todos los clientes que optan por este tipo de hipoteca.

Bien el Banco en el proceso no pudo aclarar que las cláusulas de este contrato no sean las que por defecto se incluyen en todos los contratados bajo esta tipología. Lo que sirve para suponer en buena lógica que las cláusulas nunca fueron negociadas por las partes. El auto nos dice que existe una folleto de la hipoteca, pero que la información que ofrece la misma es mínima y no da luz sobre lo que conlleva aceptar las condiciones tipo de esta hipoteca. En ese folleto no se indica el funcionamiento de la misma, los vencimientos o tipos de interés. Cobra especial relevancia el contenido del folleto informativo, pues aunque se indicaba por parte del Banco la existencia de oferta vinculante, no se ha presentado debidamente firmada por el consumidor.

Falta de transparencia, dónde falla…

EL auto dictado indica que la redacción de las cláusulas estudiadas se hallan dentro de las formas correctas. Así que son legibles y superan un primer filtro. Pero fallan al estudiar su transparencia. El control de transparencia que marca la jurisprudencia. Pues el cliente del Banco no era consciente de lo que firmaba, en lo que a conocer y entender las propiedades del contrato firmado se refiere. Por lo que no fue conocedor antes de la firma de lo que económicamente le iba a suponer la adhesión a este contrato. No se le explicaron e hicieron comprender las características del contrato firmado.

Falto sin duda que se le entregase la documentación necesaria para comprender el alcance económico del préstamo suscrito. Por ejemplo no existe la oferta vinculante, o algún documento que pudiese dar esa misma información. Tampoco una comparativa de este modelo con otros que ofertase la entidad. Para tener base de comparación y poder elegir bien informado. Tampoco existe un cuadro de amortización del préstamo adjunto al contrato firmado.

En este punto el Tribunal recuerda que un consumidor sin bases financieras tiene muy complicado entender o comprender un contrato como éste. Aún más si además la documentación es escasa o no es clara. Por lo tanto estima que se deben anular las cláusulas por abusivas. El Tribunal entiende que no hay equilibrio entre los derechos y obligaciones del cliente. Y que en un escenario de subidas de tipos de interés hubiese visto incrementarse el nominal de la deuda, con el pago de nuevos y mayores intereses.

Tipo de referencia…

El auto entra también en el tipo de referencia elegido y la información ofrecida por la entidad al cliente sobre su funcionamiento. El índice elegido por la entidad bancaria es uno de los siete que el Banco de España prevé desde el año 1990. Se trata del IRPH Entidades. En el auto se declara nula la cláusula en la que aparece, afectada de nuevo por falta de transparencia. No supera el control mínimo que indica que la misma pueda ser comprendida por el usuario. No acredita la entidad la información necesaria sobre su funcionamiento, ni simulaciones de la evolución del índice en comparación con otros de referencia.

Y ahora, ¿qué pasa?

Bien las consecuencias de la nulidad de estas cláusulas por falta de transparencia son claras. Se deben de expulsar del contrato objeto del proceso todas esas cláusulas. Dejan de tener efecto, el contrato sigue en vigor pero sin que las cláusulas nulas puedan aplicarse. El resto del contrato tiene vigencia. La nulidad de las cláusulas implica también que el Banco debe hacer un nuevo cálculo de las cuotas del préstamo. Y la devolución de los posibles intereses que la aplicación de las cláusulas nulas hayan podido revertir en el cliente.

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