Ley de la Vivienda,… ¿y las inmobiliarias?

La Ley de la Vivienda, que recientemente entra en vigor, ha levantado mucho revuelo en distintos sectores, a los que, en mayor o menor medida, afecta.

No paramos de escuchar noticias en los medios sobre los problemas que acarrean en los propietarios de viviendas okupadas conseguir su desalojo.

Las condiciones que deben cumplir los residentes para poder permanecer, o no, en la vivienda en la que viven sin pagar nada al propietario, y qué puede hacer para evitarlo.

Es un problema importante, pero no el único.

Otros campos, como el sector inmobiliario, se ven afectados también por esta nueva ley.

Son muchos los frentes abiertos, en este artículo hablamos de cómo te afecta la Ley de la Vivienda cuando eres una Agencia Inmobiliaria.

Las inmobiliarias ante la Nueva Ley de la Vivienda

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, busca mejorar la actual regulación de los contratos de alquiler, con diferentes modificaciones de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Las subidas de los alquileres y los honorarios de las agencias inmobiliarias son dos puntos muy importantes y que afectan tanto a inquilinos como compradores y vendedores.

Esta nueva ley está muy centrada en conseguir un alquiler de una vivienda digna para todas las personas, poniendo el foco en sectores más desfavorecidos, como los jóvenes y las familias con menos recursos.

Se trata, pues, de incentivar esta posibilidad con ayudas para conseguirlo, regulación de desahucios, limitación de alquileres en zonas tensionadas, y obligaciones de los propietarios considerados grandes tenedores.

Para conocer cómo te afecta, vamos a ver en qué consiste cada uno de estos términos.

¿Qué son zonas tensionadas en la nueva Ley?

Es el art. 18 de la Ley el que regula este aspecto importante a la hora de los alquileres.

Con él, las Administraciones competentes son las encargadas de determinar estas zonas, esto es que, cada Comunidad Autónoma, puede ampliar o reducir las actuales tras un estudio de la situación del mercado inmobiliario en cada una.

Condiciones que determinan una zona tensionada

Aunque cada Comunidad es libre de determinar, en su territorio, lo adecuado de que una y otra zona requiera especial interés, hay dos puntos importantes en los que se basan para hacerlo, independientemente de la Administración.

Los inmuebles se consideran en una zona tensionada, cuando su precio ha aumentado más de 5 puntos el valor del IPC, valorando los últimos 5 años.

Cuando el precio de la vivienda supera el 30% de los ingresos medios de la zona.

Para ponerte un ejemplo, si consideramos que la renta mínima de una zona de la ciudad está en, supongamos, 4.000€ por hogar, alquileres que superen el 30% de esa cantidad (1.200€/mes) califican esa zona como tensionada.

Tan solo con que una de esas condiciones se cumpla es suficiente para que se acredite ese barrio, núcleo o zona más amplia de una localidad como una zona tensionada.

El siguiente paso en esas zonas es aplicar el resto de condiciones, un cambio en la consideración de gran tenedor, y un tope del precio del alquiler,

¿Que es un gran tenedor en la nueva Ley?

Un gran tenedor es alguien que tiene la propiedad de varios inmuebles.

En lo referente a cómo le afecta la ley, lo hace, y bastante.

• Debe acreditar si las personas que están alojadas en su propiedad se encuentran en situación de vulnerabilidad.
• Debe, además, justificar una conciliación para conseguir un acuerdo con los inquilinos, antes de llegar al desalojo de la vivienda.

Necesidad de frenar la subida de los alquileres

Hasta este momento, el incremento en alquileres anuales se realizaba con base en la subida del IPC, ahora deja de hacerse así.

Con intención de evitar un incremento de alquileres desmesurado por la inflación, el valor de referencia es otro punto novedoso, en esta Ley.

Un índice determinado por el Instituto Nacional de Estadística y que se prevé esté preparado en 2025, mientras llega ese momento, los valores están también establecidos.

En lo que queda de 2023, la subida es, por ahora, del 2%, y en 2024 será del 3%.

¿Cómo te afecta si eres agencia inmobiliaria?

Tras su publicación y entrada en vigor, esta ley provoca un cambio sustancial en la legislación que afecta a todos los implicados en la intermediación de inmuebles.

Una de estas partes, las agencias inmobiliarias, sufre un importante revés, que hasta un poco más adelante no podemos conocer en qué grado les afecta.

Por ahora, en su opinión, salen mal paradas, además de comenzar a detectar como los propietarios evitan poner en alquiler sus viviendas, y pasan a la venta o a alquileres turísticos.

La Ley, dice que “…, la obligación de que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato sean a cargo del arrendador«, y todos están de acuerdo que es el punto que más les perjudica.

Hasta este momento, en el tema de los alquileres, eran los inquilinos quienes debían abonar los gastos de la inmobiliaria, algo que para jóvenes y familias con pocos ingresos acrecentaba mucho el precio, y hacía que, en bastantes casos, no fuera posible alquilar el inmueble.

Esta ley nace con la idea de evitarlo, pero, en ese camino, toma decisiones que perjudican a las agencias inmobiliarias que ponen en contacto a inquilinos y propietarios.

Aspectos que perjudican a las agencias inmobiliarias

Las agencias inmobiliarias denuncian, sobre todo, el contenido del art. 31, que habla de la información que puede requerir quien va a arrendar, o comprar, un inmueble.

En su opinión, se vulnera su derecho al libre ejercicio de su trabajo, con dos aspectos que lo dificultan y encarecen.

01.-Aumento de trabajo burocrático y administrativo

Antes de la formalización de contrato, o de hacer un pago a cuenta para que una de las partes no se eche para atrás y perjudique a la otra en el último momento, pueden solicitarse una serie de datos que antes era impensable.

La persona interesada puede requerir información tanto de la operación, como de las características del inmueble.

Entre ellos están, por ejemplo, conceptos que incluyen el precio total y las condiciones de financiación, la cédula de habitabilidad, acreditar las superficies útil y construida, y la certificación de eficiencia energética.

Documentación de estas características, ahora, es obligación de la agencia inmobiliaria ponerla a disposición de los interesados en comprar o alquilar.

Información que debe estar en poder de los propietarios, a veces incluso ni la tienen y en ese caso, conseguirla lleva un tiempo.
Todo esto aumenta mucho el trabajo burocrático y dificulta su labor.

Hay que tener en cuenta que hay pequeñas agencias se dedican solo al alquiler, y ese aumento de trabajo administrativo es un lastre para su negocio, tanto, que temen verse obligadas a echar el cierre.

02.-Posibilidad de “puentear sin la agencia”

Con toda esa información, la persona interesada llega a conocer los datos del propietario del inmueble, algo hasta ahora desconocido para asegurar la intermediación y el trabajo de la agencia.

Es muy sencillo que, después de haber realizado el trabajo, el interesado contacte directamente con el propietario y negocien entre ellos, dejando todo lo que han invertido en el negocio a expensas de la buena voluntad de las partes.

Todas las partes que pueden intervenir en una compra-venta o en un alquiler de una vivienda están afectadas con la nueva Ley.

No solo aumentan las dificultades para una “desokupación”, sino que las agencias inmobiliarias ven perjudicado su trabajo, y en peligro su subsistencia.

La nueva Ley de la Vivienda nace con la idea de fomentar el alquiler y conseguir que sean más asequibles para la población más desfavorecida, pero las partes implicadas no están tan seguras de que ocurra, hay que esperar a ver como resulta.

Mientras, debes ser consciente de en qué medida te afecta, ya sea que intentes comprar o alquilar, que tengas una propiedad o que formes parte de una agencia que se dedica a intermediar.

En cualquier caso, la ayuda legal de un profesional en Derecho Inmobiliario allana el camino, resuelve todas tus dudas, permite aprovecharte de sus ventajas y evita que te perjudiquen las modificaciones.

En nuestro bufete, Vilches Abogados, recibimos a diarios clientes confusos respecto a esta ley, no dudes en contactar con nosotros si te sientes así, seguro que te podemos ayudar.