ley de la vivienda - desokupar

Ley de Vivienda, ahora es más difícil “desokupar”

Este mismo mes de mayo entra en vigor la nueva Ley de la Vivienda, después de ser ratificada el pasado 27 de abril.

Una ley muy polémica ya desde su nacimiento, que trae una serie de modificaciones sustanciales, sobre todo las condiciones para realizar un desahogo.

Es un tema muy importante que no solo afecta a inquilinos en situación vulnerable, sino al caso de viviendas okupadas, que pueden, a partir de ahora, ser más complicado desalojar.

Como toda nueva ley que aparece, lo hace con cierta confusión, por este motivo, nuestro equipo de abogados penalistas especialistas, redacta este contenido, que resuelve todas tus dudas.

Ley por el Derecho de la Vivienda

Después de 2 años de negociaciones, modificaciones y coaliciones entre los distintos partidos del gobierno, al fin se ha aprobado la esperada Ley de la Vivienda.

La fecha de entrada en vigor se prevé antes del 28 de mayo, el día en el que el país afronta las siguientes elecciones, municipales y autonómicas.

Esta ley aparece con la idea de proteger la situación de vulnerabilidad en la que viven muchas personas, solas o familias enteras, que tienen que enfrentarse a un desalojo de su vivienda, al no ser capaces de afrontar los pagos de las rentas.

Por otro lado, trata de “castigar” a propietarios de varias viviendas, penalizando los casos en los que se mantienen desalojadas.

El revuelo viene a partir de que, de ella y de sus beneficios, tengan la oportunidad de aprovecharse de okupas y, sea mucho más complicado el desalojo, aunque no imposible, como has podido escuchar en algunos medios.

Novedades Ley de la Vivienda

Es una ley polémica desde el momento en el que sale a la luz, y ha enfrentado a partidos políticos a diario, hasta su aprobación.

Estos son los puntos novedosos que te encuentras, a partir de ahora, ya seas arrendador o arrendatario.

01.-Límite en la subida de alquileres

Esta nueva ley trae cambios en la manera de incrementar los alquileres anuales una vez que se tiene que renovar el contrato.

A partir de ahora hay un límite, y no es decisión del arrendador

Hasta final de este año, el aumento en caso de renovación está limitado a un 2%

En el próximo año, en 2044, el límite estará en el 3%.

A partir de entonces, el aumento será referenciado al IPC en cada momento y será, por lo tanto elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE)

02.-Alquileres en zonas tensionadas

El alquiler de una vivienda va a depender de la zona de la ciudad en la que se encuentre.

Esto es que, si está en un área categorizada como “tensionada”, debe cumplir una serie de condiciones.

La ley intenta facilitar el acceso a ellas a personas que, de otra manera, no pueden hacerlo.

En caso de ser un “gran tenedor”, (5 o más inmuebles es estas zonas), se tiene la obligación de poner sus viviendas en alquiler-

En caso de “pequeños tenedores” (menos de 5), pueden acceder a ayudas fiscales para poder hacer frente a esta obligación.

Zonas tensionadas

Las zonas tensionadas son aquellas en las que se ha mantenido un incremento en los alquileres durante los años anteriores, algo que tiene como consecuencia una disminución del poder adquisitivo de esa parte de la población.

Son áreas de las ciudades (por ejemplo el centro de Madrid) donde es muy difícil el acceso a colectivos como los jóvenes, o familias de rentas bajas.

Cada comunidad autónoma tiene la libertad de determinar qué áreas tensionadas hay en su territorio, según el precio de la vivienda en ellas, puede establecerlas en base a su evolución del mercado y cómo afecta a los alquileres.

03.-Honorarios de agencias inmobiliarias

Los propietarios del inmueble en alquiler son quienes, a partir de ahora, se hacen cargo del pago de los honorarios de las agencias inmobiliarias, en caso de haber recurrido a ellas.

Además, esta cantidad no puede ser repercutida en el precio del alquiler, ni tampoco gastos que hasta ahora sí, como las cuotas de comunidad, o algún impuesto que grave a la vivienda.

04.-Beneficios fiscales a propietarios

Los propietarios que decidan alquilar en zonas tensionadas, tienen desde ahora unas ventajas referentes a los impuestos, diferentes según cada caso.

Diferentes deducciones en los impuestos

En caso de haber hecho una rebaja en el alquiler del año anterior, el propietario puede tener un beneficio fiscal de un 90%.

En caso de alquilar su propiedad por primera vez, a personas entre 18-35 años, el beneficio alcanza el 70%.

En caso de que la vivienda se haya rehabilitado, en los 2 años anteriores, un 60%.

En cualquier otro caso de alquiler en zona tensionada, el beneficio fiscal es del 50%.

05.-Pisos de alquiler turístico

Este es un punto que la nueva ley deja a cargo de las comunidades autónomas, que regulan su uso según cada caso y sus características.

06.-Desalojo de viviendas ocupadas

Este es uno de los puntos que ha levantado más polvareda, incluso desde antes de su aprobación, el Gobierno y la oposición se han enfrentado en continuas disputas por este tema.

Un punto esencial es que una de sus enmiendas modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil, con referencia a nuevas condiciones que favorecen a casos de desahucio si se trata de personas en situación de vulnerabilidad.

07.-Aviso de desahucio

Las Fuerzas de Seguridad deberán acudir a los desalojos de las viviendas con un aviso previo, dejando a un lado el factor sorpresa.

La notificación de desahucio debe acompañarse con la indicación del día y la hora en el que se va realizar.

Cabe destacar que solo un juez puede decidir el desalojo de una vivienda y es él quien emitirá este documento.

Requisitos inicio de trámites de desalojo

Esta ley pretende favorecer a las familias más vulnerables, pero está el resquicio por el que se pueden colar otro tipo de personas, no tan indefensas, y aprovecharse de ello.

En este caso, el perjudicado es el propietario del inmueble okupado, que dilata en el tiempo el desalojo de un inquilino que no le paga e impide que recupere su vivienda.

Cualquier persona que quiera iniciar un procedimiento de desahucio, debe cumplir, antes, estos cuatro requisitos, sin ellos, el proceso no se inicia.

01.-Demostrar ser, o no, gran tenedor

Un gran tenedor es toda persona, física o jurídica que tiene más de 10 inmuebles urbanos, sin contar garaje y trasteros).

En zonas tensionadas, este número no puede ser mayor que 5, esto es, que, tenga las propiedades que tenga, como 5 de ellas estén en zona calificada como tensionada, esa persona es considerada con esta nueva ley un gran tenedor.

Para certificar si lo eres o no, pueden aportar un dominante del Registro de la Propiedad donde se vean reflejadas tus propiedades.,

02.-Certificación de vivienda habitual del inquilino

Como segundo requisito, debes demostrar que el inmueble que pretendes recuperar es la vivienda habitual del actual inquilino.

En un tema complicado, el propietario debe certificar que la vivienda es la habitual de la persona, o de la familia, que pretende desalojar.

Es un trámite que puedes realizar con el padrón, pero que, en caso de unos inquilinos okupas, es bastante difícil de conseguir, no es normal que estén, siquiera empadronados, en ningún municipio.

Aparte, en un punto polémico, que este trámite lo tenga que realizar el propietario y no el propio inquilino es algo confuso, podemos estar ante una posible violación de la Ley de Protección de Datos.

03.-Inquilinos en situación de vulnerabilidad

La unidad familiar se considera en situación de vulnerabilidad, como norma general, en el caso de que sus ingresos sean 3 veces Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (Iprem).

En 2023, esa cantidad es de aproximadamente 25.000€

Como segundo requisito es que sus gastos de vivienda y de suministros básicos superen el 30% de esa cantidad.

Como gran tenedor intentas recuperar tu vivienda, también debes aportar un documento que lo demuestre, y puede ser con un informe de Servicios Sociales que lo justifique.

Un tema, como el anterior, que hacerlo el propietario, y no el propio inquilino, puede entrar en conflicto con la protección de datos.

04.-Intento de acuerdo o conciliación

Debes, por último, aportar un documento que pruebe que has intentado un acercamiento, un acuerdo de condiciones, o cualquier otra conciliación y que, aun así, haya sido imposible resolver esta situación.

¿Evita la nueva Ley de la Vivienda el desalojo de okupas?

No, solo lo aplaza.

Una vez que se han completado todos esos requisitos, se determina la situación real de quien está en tu propiedad.

Si lo que aportas demuestra que esa persona o familia, ya sea por impago o por okupación, se encuentra en situación de vulnerabilidad, el desahucio se paraliza.

Desde ese momento, puede continuar en la vivienda 2 meses más, una persona física, y 4 si es jurídica, para que las administraciones puedan realojar a esas personas a través de alquileres sociales, o sea posible que consigan ayudas económicas.

Un problema que nos encontramos aquí es lo difícil de conseguir realojo a tantas personas que pueden acogerse a esto, por lo que está por ver en qué momento el propietario recupera la vivienda.

 

Todo cambio trae consigo modificaciones que afectan a unos u otros, y hay que tener claro en qué grado lo hace.

Estos días, en Vilches Abogados, hemos resuelto muchas dudas de clientes, tanto arrendatarios como inquilinos, algo normal por lo novedoso de algunas de las obligaciones que deben cumplir.

Contamos con un equipo de abogados especialista en Derecho Penal que te puede ayudar para que tengas claro cuál es tu situación, y cómo te afecta todo esto, es importante.

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