Derechos del Consumidor en Ejecuciones Hipotecarias

Actualmente en base a nuestra prolija jurisprudencia y a la Directiva comunitaria 13/93 sobre cláusulas abusivas y mala praxis bancaria, durante el procedimiento de ejecución hipotecaria, el ejecutado puede ejercitar sus derechos y reclamar la nulidad de multitud de cláusulas bancarias de la hipoteca.

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En los últimos años las demandas contra la Banca han aumentado de forma exponencial. Gran parte de ellas son las relacionadas con juicios por cláusulas abusivas.

Auto del TS sobre Prejudicialidad en clausulas abusivas

Qué es una cláusula abusiva

Desde que la crisis económica y al tiempo el pinchazo de la burbuja inmobiliaria se hicieron patentes, el concepto de cláusula abusiva ha llenado tertulias de bar y de medios de comunicación. Este término se encuentra íntimamente ligado a las escrituras de préstamo hipotecario. Durante el boom inmobiliario los Bancos daban hipotecas a destajo. Bajo esa apariencia de que todo era maravilloso, estaba como siempre la letra pequeña. Letra pequeña a la que no prestábamos atención. Las más de las veces por no tener suficientes conocimientos de lo que significaba, otras tantas porque se nos ocultaban y otras por confianza ciega en los empleados de nuestras sucursales.

La gran mayoría de esas escrituras hipotecarias contienen cláusulas abusivas. Por no decir que todas las tienen. Son esas escrituras hipotecarias las susceptibles de pasar a juicios por cláusulas abusivas. Ahora bien hay que saber cuándo se considera abusiva alguna de esas cláusulas.

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Cuándo se considera abusiva una cláusula

Es importante saber porqué una cláusula puede ser susceptible de llevarse a juicios por cláusulas abusivas. Lo primero una buena-mala noticia, en la mayoría de las escrituras hipotecarias hay siempre más de una de ellas. Por lo que tenemos muchas papeletas de poder demandar la eliminación de las mismas, así como las cantidades correspondientes abonadas de más por ellas. El concepto de cláusula abusiva aparece en la Directiva 93/13/ CEE del Consejo de Europa de 5 de abril de 1998. En esta directiva se trata sobre las cláusulas abusivas en contratos dirigidos a consumidores. En concreto en su artículo 3.  Dicha directiva fue traspuesta a nuestro ordenamiento jurídico.

En el año 2007, casi diez años después, nuestro legislador tuvo a bien trasponer la Directiva Europea. Lo hizo con la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. De fecha 16 de noviembre. En el artículo 82 de su T.R. se habla de las cláusulas abusivas, que es el objeto de nuestro artículo de hoy. Esta Ley de Noviembre de 2007 derogaba la anterior Ley existente sobre esta misma materia. Pues bien la Ley considera cláusula abusiva, aquellas cuestiones del contrato que no se han negociado con el usuario o consumidor. Al tiempo que actúan contra la buena fe del consumidor, perjudicando al mismo y desequilibrando la balanza de obligaciones y derechos emanados de los contratos.

El carácter abusivo de las cláusulas contractuales

Para poder apreciar el carácter abusivo de una cláusula de un contrato hay que atender a varias cuestiones. La primera la naturaleza del bien o servicio que es cuestión del contrato. Al tiempo las circunstancias que concurran en el momento en el que tuvo lugar el mismo. Y por supuesto el conjunto de cláusulas que compongan el contrato. Puede darse la circunstancia de que alguna de esas cláusulas sí que fuese negociada entre las partes. Pero esta circunstancia no impide en absoluto que se pueda considerar abusiva tanto ella como las demás que puedan aparecer en el contrato. Es importante recalcar que demostrar esa negociación individual no corresponde al consumidor, si no a la otra parte, en este caso el Banco.

Lo que fue novedoso de la Directiva europea, y al tiempo la Ley que la traspone en España, no es solo la definición de cláusula abusiva. La novedad fue que se creo una lista negra de cláusulas abusivas. Ese listado de cláusulas siempre tendrán el carácter de abusivo al ser plasmadas en un contrato. En esencia muchas de ellas son abusivas porque dependen exclusivamente de la voluntad del prestador de servicios o bienes. Algunas porque limitan los derechos básicos que el usuario tiene como reconocidos legalmente. También son abusivas las que no brindan reciprocidad, imponiendo al consumidor obligaciones que no tienen par en el prestador de servicios o bienes. Y por supuesto son abusivas las que imponen garantías desproporcionadas respecto del riesgo asumido. Y aquellas que imponen al consumidor la carga de la prueba perjudicando ostensiblemente a éste.

Ejemplos de cláusulas abusivas

Desde cláusulas que eximen al prestador en caso de incumplimiento contractual. Las que imponen al usuario renunciar a derechos que le asisten legalmente. Otras que dejan en mano del prestador la facultad de interpretar o modificar de forma unilateral el contrato. Las que facilitan al prestador la posibilidad de resolver el contrato, y no así al usuario. Cláusulas sobre las que el usuario no haya tenido conocimiento y se le obligue a aceptar. O las que imponen al consumidor el pago de impuestos que corresponden al prestador como sujeto pasivo.

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La nulidad del aval personal en las hipotecas

En aquellos casos en los que exista una sobregarantía del préstamo hipotecario y se acredite que el banco ha actuado de manera abusiva y por medio de una mala praxis bancaria, se puede decretar la nulidad de la clausula de garantía por aval del préstamo hipotecario. De igual manera, Los bancos, hacen renunciar al consumidor a los beneficios que la ley le otorga como avalista (orden, división y excusión), actuando con clara posición abusiva y dominante. La renuncia a esos derechos permite que el banco pueda reclamar la deuda directamente al avalista, sin tener que reclamar ni siquiera al deudor primero, lo que está prohibido y es ilegal conforme a la Directiva Europea -Directiva 93/13, sobre derecho de los consumidores- que protege a los consumidores y declara nulas todas aquellas cláusulas impuestas que causen desequilibrio económico entre las partes. Si desea reclamar la nulidad de la sobregarantía hipotecaria, como aval bancario personal en la hipoteca, o bien suprimir la renuncia al orden, división y excusión como derechos del avalista, se debe iniciar un procedimiento de nulidad por cláusula abusiva y mala praxis bancaria en un procedimiento judicial declarativo ordinario.

Juicios por cláusulas abusivas, 90% de éxito

Los datos de juicios por cláusulas abusivas no hacen más que animar a los que aún no han iniciado las acciones judiciales a empezar ya. Porqué, porque la mayoría de las más de nueve mil sentencias que los juzgados de cláusulas suelo del año pasado han sido favorables a los demandantes. En veintidós provincias españolas el tanto por ciento de sentencias favorables has sido del cien por cien.

El Anexo sobre cláusulas suelo de la Comisión Nacional de Estadística Judicial fue un acuerdo del año pasado. Ese acuerdo incorporaba esos datos y los letrados de la Administración de Justicia empezaron a recogerlos en el tercer trimestre de 2017. Esos datos desvelan que un 98,3% de las 9.326 sentencias del último semestre de 2017, fueron favorables al cliente. Otros datos que recoge el anexo son que en ese último trimestre llegaron a los juzgados especializados un total de 138.156 asuntos. Y unas quince mil demandas que entraron entre el 1 de junio y el día 30 de ese mes, que han quedado fuera de esas estadísticas.

Las cifras de casi un cien por cien de sentencias a favor del demandante son extensivas al resto de cláusulas abusivas. Recordemos que existe un plan para reforzar juzgados para esta temática. Un plan que ha sido revisado y reforzado para el primer semestre de 2018. Se especializaron un total de cincuenta y cuatro juzgados de primera instancia en estas lides. Para atender exclusivamente estos juicios por cláusulas abusivas. Cláusulas abusivas tanto de suelo, como de vencimiento anticipado, gastos de formalización de hipotecas, las hipotecas multidivisas, o de intereses moratorios.

Los números avalan a quien decida reclamar. Las cláusulas abusivas en los contratos hipotecarios de la época del Boom del ladrillo son una constante. Ahora las entidades bancarias tienen más cuidado, pero incluso en contratos celebrados hace un par o tres años aún es posible encontrar alguna de estas cláusulas. Desde Vilches Abogados animamos a revisar las escrituras de su hipoteca, y llegado el caso plantear los correspondientes juicios por cláusulas abusivas. Es su derecho como consumidor y los tribunales les están dando la razón, como no podía ser de otra forma.

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