Caso de éxito: vivienda ocupada por un heredero

El Juzgado de 1ª Instancia nos da la razón en nuestra pretensión de modificar el cuaderno particional realizado por el contador-partidor. Con esa modificación pretendíamos incluir un importe correspondiente al uso de un inmueble que forma parte de la herencia a repartir entre varios herederos. 

Vamos a explicar este caso de éxito.

✅ Un problema habitual: vivienda ocupada por un heredero.

A nuestro bufete llegan muchas personas agobiadas por situaciones de este tipo, en las que uno de los herederos ocupa de manera exclusiva, un inmueble que forma parte de la herencia. 

Este ha sido uno de esos casos: uno de los herederos había ocupado de forma gratuita y sin el consentimiento del resto de coherederos una vivienda que forma parte del caudal hereditario. Y la otra heredera afectada vino a pedirnos ayuda para resolver la situación.

Cabe destacar en este sentido, que el Tribunal Supremo considera que en estos casos existe un abuso de derecho por el ocupante, ya que priva al resto de coherederos de la libre disposición del inmueble.

 

sentencia a favor de vilches abogados

✅ Nuestra reclamación

Puesto que uno de los herederos estaba usando una vivienda que conforma la herencia, nosotros hemos reclamado un importe por el uso de ese inmueble.

Es decir, que esa persona que ha ocupado la vivienda sin autorización del otro heredero pague una cantidad por cada mes que pasa y que lo ha estado utilizando.

Para ello hemos presentado un escrito de oposición al cuaderno particional realizado por el contador-partidor, puesto que el contador no había incorporado ese uso que el demandado venía haciendo de las viviendas integradas en el caudal relicto.

✅ Cómo lo conseguimos

El contador-partidor no había incluido ese uso que los demandados vienen haciendo de la vivienda por no disponer de un contrato de arrendamiento que revisar ni de un estudio de mercado con el que poder hacer una valoración de este.

Nosotros hemos suplido tal carencia aportando un informe pericial que aproxima el valor de mercado en alquiler del inmueble en cuestión y que el Juzgado ha determinado que sea incluido en el cuaderno particional.

✅ El resultado

El Juzgado nos ha dado la razón y ha estimado nuestra solicitud de modificación del cuaderno particional para incorporar en él una deuda por valor de sesenta mil euros por la ocupación de la vivienda por parte del otro heredero.

Cómo repartir una herencia cuando uno de los herederos está ilocalizable

Mucha gente nos pregunta: <<no consigo localizar a un heredero, ¿qué puedo hacer?>>. En este artículo, nuestros expertos en herencias, resuelven esa cuestión.

✅  La problemática del heredero ausente y la partición de la herencia

Para efectuar la partición de una herencia el Código Civil exige unanimidad, es decir, que todos los herederos presten consentimiento conjuntamente.

¿Qué sucede cuando uno de los herederos se halla en paradero desconocido? Que esa persona se encuentra en situación de ausencia y no se puede llevar a cabo el reparto de la herencia ni la disposición de los bienes.

Para resolver esa situación será necesario instar la declaración de ausencia y nombrar un representante de la persona ausente al objeto de poder efectuar la partición de la herencia.

✅  ¿Qué es la declaración de ausencia?

En las situaciones en que un heredero/a se encuentra en paradero desconocido y no se tienen noticias de él/ella, el Código Civil prevé que se pueda instar una declaración de ausencia y nombrar un defensor que ampare y represente esa persona.

Para ello tienen que concurrir tres circunstancias:

✅  Desaparición de una persona de su domicilio o residencia habitual, sin que se tengan más noticias de ella.
✅  Que la persona desaparecida carezca de representante legal o voluntario.
✅  La existencia de negocios que no admitan demora sin perjuicio grave.

Desaparición del ausente y ausencia de noticias

Como acabamos de ver, este es el primero de los tres requisitos que exige el código civil para poder instar la declaración de ausencia.

El Código Civil no exige que exista una situación de peligro para la vida de la persona, sino simplemente que no se tengan noticias de ella. Es decir, que lo realmente relevante es que no se pueda contactar con el ausente.

Inexistencia de representante legal o voluntario

En segundo lugar es necesario que la persona en situación de ausencia carezca de representante legal o voluntario. Dado que si este existiera, no sería necesario declarar la ausencia.

Existencia de negocios que no admitan demora sin perjuicio grave

Es también indispensable que exista un asunto para el que sea necesaria la presencia de la persona ausente y que el retraso en la resolución del asunto implique un perjuicio grave, ya sea al propio ausente o a un tercero.

En el caso de una herencia, aunque la ley no establece un plazo máximo para practicar la partición de una herencia, el hecho de que los demás herederos no puedan disponer de los bienes o llevar a cabo la reparto de la herencia puede suponerles un perjuicio.

✅ ¿Quién debe y quién puede solicitar la declaración de ausencia?

El art. 182 CC establece quienes son las personas legitimadas para instar la declaración de ausencia legal. Y lo hace distinguiendo entre quienes tienen la obligación de hacerlo y quienes tienen la posibilidad de promover dicha declaración.

Las personas que tienen la obligación de iniciar la tramitación de la declaración de ausencia son el cónyuge no separado legalmente, los parientes consanguíneos hasta el cuarto grado y el Ministerio Fiscal de oficio o en virtud de denuncia.

Las personas a las que se les otorga la posibilidad de solicitar la declaración de ausencia son todas aquellas que estimen tener un derecho ejercitable sobre los bienes de la persona ausente.

✅ Cómo se tramita la declaración de ausencia legal

La declaración de ausencia legal y el consiguiente nombramiento de representante de la persona ausente ya hemos visto que se puede instar por parte interesada o por el Ministerio Fiscal.

Para ello, además de la propia solicitud, habrá de aportarse las pruebas que acrediten que se cumplen los requisitos necesarios para tal declaración.

Ya hemos visto que esos requisitos son la desaparición de la persona de su domicilio o lugar de su última residencia, que haya negocios que no admitan demora sin perjuicio grave, que esa persona no tenga ya un representante legal.

El Letrado de la administración de Justicia admitirá la solicitud y señalará día y hora para la comparecencia de la persona que solicite la declaración de ausencia, el Ministerio Fiscal, los parientes indicados en la solicitud inicial y las personas interesadas.

Asimismo, ordenará publicar dos veces la resolución de admisión mediante edictos en el «Boletín Oficial del Estado» y en el tablón del Ayuntamiento de la localidad en la que el ausente hubiere tenido su último domicilio.

El letrado de la administración de justicia puede adoptar cuantas medidas de averiguación, investigación y protección del ausente que considere oportunas.

También puede acordar la práctica de pruebas si se proponen en la comparecencia.

Practicadas las pruebas, si las hay, y finalizada la comparecencia, el Letrado de la Administración de Justicia dictará el decreto de declaración legal de ausencia y nombrará representante del ausente.

Al representante que se nombre le corresponderá la pesquisa de la persona del ausente, la protección y administración de sus bienes y el cumplimiento de sus obligaciones.

En este caso, el representante del ausente velará por sus intereses en cuanto a la herencia y podrá procederse tanto a la aceptación de la herencia como a la partición de los bienes.

✅ Derechos hereditarios de la persona ausente

La persona ausente conserva su patrimonio y su capacidad para adquirir derechos incluidos los derechos hereditarios. Esta facultad sólo se extinguirá con su muerte o con la declaración de fallecimiento.

El representante legal designado en la declaración de ausencia deberá pedir la partición de la herencia por la persona ausente.

Respecto a los derechos hereditarios del ausente el Código Civil establece que en los casos en que un ausente sea heredero, se acrecerá la parte de éste a sus coherederos, puesto que no hay persona con derecho propio para reclamarla.

Los coherederos tienen la obligación tanto de hacer inventario de dichos bienes, esto con intervención del Ministerio Fiscal, como de reservar dichos bienes hasta la declaración de fallecimiento de la persona ausente.

 

Cautela Socini: ¿SE PUEDE PONER CONDICIONES A LA LEGÍTIMA DE LOS HIJOS Y DESCENDIENTES?

Como dice el Tribunal Supremo, la cautela socini goza de un cumplido reconocimiento en la práctica testamentaria. Del mismo modo, en tanto que expertos en herencias, recibimos muchas consultas sobre la cautela socini.

Esta cláusula ha sido cuestionada por la doctrina científica, ya que algunos autores entendían que chocaba con la intangibilidad cualitativa de la legítima. Se entendía que la inclusión de esta cláusula podría ser ilícita por gravar indebidamente la legítima de los herederos.

Cuando hablamos de intangibilidad cualitativa estamos haciendo referencia al hecho de que el testador no puede introducir ninguna disposición que afecte a la legítima. Dicho de otra manera, la intangibilidad cualitativa es la necesidad de dejar la porción de bienes que corresponde a la legítima en cada uno de los supuestos imperativos de las normas para los legitimarios. Esta porción de bienes que hay que reservar a los legitimarios se conoce también como mínimo intangible.

Cabe recordar que la legítima es aquella parte de la herencia sobre la que el testador no puede disponer porque la ley la atribuye a determinadas personas, los llamados herederos forzosos.

Entonces, ¿Se puede o no se puede introducir este tipo de cláusulas en un testamento?

Vamos a explicarlo:

¿Qué es la cautela socini? 

La cautela socini recibe su nombre por el dictamen que realizó allá por el s. XVI el jurisconsulto italiano Mariano Socini. El dictamen se refería al testamento de un tal Nicholas Antenoreus. Este señor tenía tres hijos: Alejandro, Camilo y Juan Bautista.

Pues bien, Nicholas decidió darle una parte mayor de la herencia a su hijo Juan Bautista, a condición de que tuviera hijos. También le daba a elegir entre aceptar esa mayor parte de la herencia con la condición que le había puesto o no cumplir esa condición y quedarse únicamente con la parte de la herencia que le correspondía por ley, esto es, la legítima estricta.

Cuando falleció Nicholas, su hijo Juan Bautista aceptó recibir esa parte mayor de la herencia (legítima más legado) y cumplir la condición de tener hijos. Pero falleció sin tener hijos y sus hermanos reclamaron la restitución del legado.

La cautela socini es una condición que se pone a la legítima. Si el legitimario cumple dicha condición, le corresponderá una mayor parte de la herencia. Y si no, se quedará con la legítima estricta que le corresponde por ley.

El Tribunal Supremo, en una sentencia de 2003, ha definido la cautela sociniana o gualdense como «la opción concedida por el testador al legitimario para elegir entre dos alternativas: o tolerar el usufructo universal del cónyuge viudo, o atribuirle el pleno dominio de todo el tercio de la herencia denominado de libre disposición, a más de los derechos que la ley concede al cónyuge supérstite como legitimario».

Los ejemplos más habituales de cautela socini son:

  • el usufructo concedido al cónyuge viudo sobre la totalidad de la herencia
  • la prohibición de intervención judicial

Usufructo concedido al cónyuge viudo sobre la totalidad de la herencia 

En este caso el testador incluye una cláusula en su testamento en la que, por una parte, lega el usufructo universal y vitalicio de toda su herencia a su cónyuge y, por otra, la nuda propiedad de toda la herencia a sus hijos por partes iguales.

También se dispone que, en el caso de que alguno de sus hijos no respete la voluntad del testador, recibirá únicamente la legítima y se acrecerá la parte de los hijos que sí la respeten. Si ninguno de los hijos quiere cumplir con la voluntad del testador, se lega al cónyuge la cuota legal usufructuaria y además el tercio de libre disposición.

El usufructo universal suele disponerse para el cónyuge viudo, pero el art. 820 CC no impide que se pueda aplicar a cualquier otra persona que no sea el cónyuge.

Como vemos, el testador concede a los herederos la posibilidad de elegir entre dos alternativas: o tolerar el usufructo universal del cónyuge viudo, o atribuirle el pleno dominio de todo el tercio de libre disposición de la herencia, además de los derechos que la ley concede al cónyuge supérstite como legitimario.

El Tribunal Supremo se ha mostrado a favor de la legalidad de este tipo de cláusula socini, por ejemplo en la sentencia de 3 de Diciembre de 2001 en la que ha señalado la validez de tal cláusula.

Prohibición de intervención judicial 

El otro supuesto más frecuente de uso de la cautela socini consiste en que el testador prohíbe que sus herederos acudan a la intervención judicial para el reparto de la herencia. El Tribunal Supremo, en Sentencia de 17 de enero de 2014, concluyó que también debe darse una respuesta favorable a la admisión testamentaria de este tipo de cautela socini.

El supuesto que venía a resolver la sentencia de 2014 era el de un testamento que contenía una cláusula en la que el testador prohibía la intervención judicial y cualquier otra en su testamentaría, aún cuando en ella hubiere interesados menores de edad, ausentes o incapacitados, expresando su deseo de que todas sus operaciones se ejecutasen extrajudicialmente por su comisario contador partidor.

En caso de incumplimiento de esa condición por parte de los herederos, establecía que sólo les correspondería la legítima estricta, acreciendo la parte de los herederos restantes.

¿Es válida o no es válida la aplicación de esta cláusula?

La sentencia del Tribunal Supremo establece que, de nuevo, la respuesta debe ser favorable a la admisión testamentaria de la cautela socini. Y ello teniendo en cuenta la función de la legítima como límite o freno a la libertad dispositiva y distributiva del testador.

A mayor abundamiento, señala el Alto Tribunal que la cautela socini no constituye un fraude de ley dirigido a imponer una condición ilícita o gravamen directo sobre la legítima. Y ello porque su alcance en una sucesión abierta y, por tanto, diferida, se configura para el heredero en cuestión como un derecho de opción o facultad alternativa. Pudiendo elegir libremente conforme a sus legítimos intereses.

Entiende que la voluntad del testador no infringe los límites de la legítima, puesto que en ningún momento perjudica el derecho a recibir la legítima estricta de los herederos.

Heredar en una pareja de hecho: ¿Se puede?

Desde nuestra faceta de abogados para herencias, hace poco una clienta, que lleva viviendo con su compañero más de veinte años sin casarse, nos ha preguntado si tendría algún derecho si él falleciera.

La respuesta rápida es no.

Pero en realidad en materia jurídica hay pocas respuestas rápidas. Habrá que tener en cuenta cuestiones como el lugar donde viven o la existencia de testamento.

✅ Mi pareja ha fallecido sin estar casados: ¿Tengo derecho a heredar? La sucesión en las parejas de hecho.

Vamos a verlo:

✔️ ¿Qué entendemos por parejas de hecho?

Las uniones de hecho, que el código civil denomina relaciones de convivencia more uxorio, son relaciones con una cierta estabilidad, y cuya disolución es absolutamente libre e informal.

Ningún vínculo jurídico ni estado civil liga a esas personas, por lo que no tienen que acudir a un procedimiento judicial para finalizar su relación. Se trata de un modelo de convivencia puramente fáctico.

Las uniones de hecho se llaman <<formalizadas>> o <<no formalizadas>> dependiendo de que se hayan registrado o no en el Registro creado al efecto.

Nota: Aquí puedes ver la diferencia que hay entre pareja de hecho y matrimonio

✔️ Qué dice el ordenamiento jurídico sobre las parejas de hecho.

No existe una ley estatal sobre las parejas de hecho.

Esto significa que no existe una regulación de ámbito nacional sobre los derechos sucesorios del otro miembro de la pareja, el conviviente supérstite.

No existe regulación estatal pero sí existen algunas regulaciones autonómicas. Esto hace que a veces se den conflictos entre las varias regulaciones autonómicas entre ellas o con del derecho común.

✔️ Qué dicen las Comunidades Autónomas de las parejas de hecho

Como decimos algunas comunidades autónomas han regulado la situación de las parejas de hecho, incluyendo los derechos sucesorios.

  • En Cataluña, Baleares, Galicia y el País Vasco las parejas de hecho tienen los mismos derechos sucesorios que las parejas casadas. Sin embargo la normativa de Navarra y Comunidad Valenciana ha sido declarada inconstitucional.
  • Castilla-La Mancha, Castilla-León y La Rioja no tienen Ley especial, pero sí han regulado mediante decretos un Registro de parejas estables.
  • Aragón y Andalucía reconocen el uso de la vivienda familiar durante un año tras el fallecimiento de la pareja.

En estas Comunidades que tienen su propia legislación sobre el tema habrá que acreditar que se cumplen los requisitos que se establezcan para ser considerados una pareja de hecho.

Estos requisitos pueden ser:

  • inscribirse en el Registro de parejas de hecho
  • acreditar un tiempo mínimo de convivencia, que conste en escritura pública que se es pareja de hecho, etc.

✔️ Qué pasa con los derechos sucesorios de las parejas de hecho en los territorios que no tienen legislación propia.

En las Comunidades Autónomas que no tienen legislación propia se aplica el Código Civil.

Dos personas que conviven juntas en una relación de pareja no son cónyuges a ojos de este Código. En los artículos que hablan de los derechos del cónyuge viudo no se regulan derechos legitimarios del conviviente que no esté casado civilmente.

Como las uniones de hecho no son equivalentes al matrimonio no cabe transponerles el régimen jurídico de éste.

Se ha planteado la cuestión de si en caso de que termine la relación de la pareja de hecho por el fallecimiento de uno de los dos procede o no compensación económica a favor de la ex-pareja sobreviviente.

En un caso de este tipo el Tribunal Supremo reconoció una compensación económica, pero no de la mitad de los bienes del varón como en una sociedad de gananciales, sino en el tercio de los bienes del varón en el momento de su fallecimiento.

Por tanto, en las Comunidades Autónomas que no tienen regulación sobre las parejas de hecho no existe derecho a heredar salvo que exista testamento, en el que se puede dejar una parte o incluso todos los bienes en determinados casos.

✔️ Somos pareja de hecho + no tenemos testamento = cero derechos sucesorios.

Como hemos explicado no cabe equiparar a las parejas estables no casadas con las casadas y eso hace que no se les pueda aplicar el régimen jurídico del matrimonio.

El Tribunal Supremo prohíbe la aplicación de las normas económicas del matrimonio a las parejas de hecho.

Esto significa que si uno de los miembros de la pareja de hecho fallece sin haber hecho testamento, el otro miembro de la pareja no tiene ningún derecho sucesorio como heredero forzoso del fallecido. Ninguno.

Otras soluciones que no pasan por el reconocimiento de derechos sucesorios: existencia de una sociedad civil irregular o una comunidad de bienes y principio del enriquecimiento injusto.

En estos casos las soluciones que ha adoptado el Tribunal Supremo son de dos tipos:

✔️ 1) Fallece uno de los dos y la ex-pareja superviviente sólo reclama frente a los herederos abintestato (sin testamento) que se liquide la sociedad o la comunidad de bienes que mantenía con el causante.

Sabemos que no cabe aplicar a las parejas de hecho la regulación del matrimonio. Y que no se puede atribuir ningún régimen económico matrimonial a quienes son pareja de hecho.

Dicho en palabras del Tribunal Supremo:

La aplicación de un régimen matrimonial es contraria a la voluntad de las parejas que inician una relación de hecho.

No cabe aplicar a las parejas de hecho un régimen económico matrimonial pero

¿Podemos considerar que existe una sociedad civil irregular entre las personas que forman una pareja de hecho?

Una sociedad civil irregular es aquella que cuando se ha formado no se han cumplido las formalidades que dice la ley, como por ejemplo otorgar una escritura de constitución.

En el caso de una pareja de hecho que habían tenido una relación muy larga y durante ese tiempo habían realizado diferentes actividades industriales juntos, el Tribunal Supremo dijo que sí existía una sociedad civil irregular de carácter universal.

Otra opción que se ha planteado es la de considerar que existe una comunidad de bienes. Decimos que existe una comunidad de bienes cuando varias personas son propietarias de la misma cosa.

Sin embargo el Tribunal Supremo ha dicho que sólo por ser pareja de hecho no podemos considerar que exista una comunidad de bienes. Se tiene que demostrar que hay una voluntad explícita de hacer comunes todos o algunos de los bienes adquiridos durante la relación.

Se da por hecho que cada uno tiene lo suyo y si no es así, hay que demostrarlo. Dicho técnicamente: Se parte de una presunción de independencia patrimonial entre las partes, salvo prueba en contrario.

Recapitulando: régimen matrimonial, no; sociedad civil irregular y comunidad de bienes sí, si consigues demostrarlo.

✔️  2) Fallece uno de los dos y el otro considera que la ruptura por el fallecimiento ha generado una situación de enriquecimiento injusto.

En este caso el ex-conviviente entiende que esa situación debe ser compensada mediante la aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto y el principio de protección del conviviente más perjudicado por la ruptura.

La doctrina del enriquecimiento injusto es un mecanismo que impide que un miembro de la pareja se beneficie del otro injustificadamente por el mero hecho de iniciar una relación de convivencia de hecho.

Según el Tribunal Supremo existe un empobrecimiento injustificado cuando hay una pérdida de expectativas y un abandono de la actividad en beneficio propio en beneficio de la otra persona.

Imaginemos que uno de los miembros de la pareja de hecho pasa a dedicarse exclusivamente al cuidado de la otra persona o de los hijos e hijas y del hogar familiar. Eso repercute positivamente en el patrimonio del otro miembro de la pareja, mientras que para la persona que aparca su actividad profesional supone una pérdida de ingresos propios. Además de que esa dedicación ni está retribuida, ni tiene ninguna compensación económica.

Para que se pueda aplicar la doctrina del enriquecimiento injusto hay que demostrar que se ha producido ese desequilibrio económico en la pareja. Hay que demostrar que existe una correlación entre el aumento patrimonial de uno/a y el perjuicio económico del otro/a.

Hay que demostrarlo porque según el Alto tribunal la convivencia en este modelo de pareja no justifica por sí misma que exista ese desequilibrio patrimonial. Dicho de otro modo: ser pareja de hecho no es causa de atribución patrimonial.

Podemos concluir, por tanto, que en este modelo de convivencia no existen derechos sucesorios, pero en algunos casos se puede aplicar otro tipo de instituciones para tratar de paliar las consecuencias económicas negativas que provoca el fallecimiento de uno de los miembros de la pareja.

infografia del derecho a heredar en parejas de hecho

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✔️ ¿La solución más sencilla y mejor? Haga testamento.

Si no queréis casaros y no vivís en un territorio que reconozca algún tipo de derechos sucesorios a las parejas de hecho, la solución es hacer heredero o heredera al otro miembro de la pareja, al conviviente.

Aquí se pueden dar dos situaciones:

  1. Que la persona que otorga testamento no tenga descendientes (hijos/as) ni ascendientes (padre y madre). En ese caso puede dejarle a la otra persona todos o parte de sus bienes.
  2. Que la persona que otorga testamento tenga padres o hijos, que serían los herederos forzosos, por lo que sólo le podría dejar a la otra persona el tercio de libre disposición.

Para darnos cuenta de la importancia de otorgar testamento en estas situaciones, basta con pensar que a falta de testamento los derechos sucesorios corresponden a aquellos parientes que dice la ley. Esto significa que se pueden dar situaciones como que tengas que acabar compartiendo la propiedad de la casa que habéis comprado en común con los familiares de tu pareja.

 

Vivienda ocupada por heredero

Como abogados especialistas en herencias, sabemos que la historia de Gema y sus hermanos es relativamente frecuente. Ya notamos un aumento de este tipo de asuntos en la pasada crisis económica y lo estamos volviendo a ver ahora con el covid-19.

Se trata de situaciones personales complejas en las que uno de los herederos ocupa la vivienda familiar. Lo que tiene como consecuencia que esta persona se extralimita en su derecho de posesión y origina un daño y perjuicio a la comunidad hereditaria.

Gema perdió su trabajo hace varios años. Por más que buscaba no encontraba otro empleo y además no cobraba el paro. A los pocos meses le resultaba muy difícil pagar el alquiler. Así que tuvo que volver a casa de sus padres, ya muy mayores.

Desafortunadamente los padres de Gema y sus hermanos fallecieron algunos años después. Tras su deceso Gema continuó con el disfrute exclusivo de la vivienda. Pero sus 4 hermanos, algunos también en situaciones económicas complicadas, no estaban por la labor de que la cosa siguiera así. Unos querían vender la casa, otros querían alquilarla a precio de mercado. En fin, que cada cual tenía su idea de qué era lo mejor que se podía hacer, pero a nadie le entraba en la cabeza que Gema pudiera seguir viviendo en una casa que ahora era de todos. ¡Y sin pagar alquiler!

La cuestión que se plantea es: si Gema no quiere irse de la casa familiar por las buenas, ¿Qué pueden hacer el resto de coherederos?

Vamos a explicarlo:

Casa familiar y divorcios - Vilches Abogados Madrid

¿Se puede desalojar a un heredero de una casa?

Cuando los coherederos se encuentran ante una situación como la que hemos descrito, en la que la vivienda objeto de herencia es ocupada por uno de ellos, si no consiguen arreglarlo por las buenas podrán optar por la vía judicial.

Como hemos visto, bastante a menudo se dan dos circunstancias:

✓ la ocupación suele ser de forma gratuita (no pagan alquiler)
✓ no cuenta con el visto bueno del resto de coherederos

El/la <ocupa> puede ser propietario de una cuota de la herencia. Pero eso no le da derecho a usar el inmueble en exclusiva. La razón es que ese uso impide al resto de coherederos la libre disposición del inmueble.

Cómo sacar a un heredero de una casa

Para devolver al caudal hereditario el inmueble ocupado, existen dos caminos:

Dependiendo de la naturaleza de la ocupación (vivienda cedida en precario o cedida en comodato) y del momento en el reparto de la herencia (antes o después) en que nos encontremos, tendremos que elegir uno u otro.

Vamos a ver qué es una vivienda cedida en precario y qué es una vivienda cedida en comodato.

La vivienda cedida en precario

Hablamos de una vivienda cedida en precario cuando una persona con derecho de posesión sobre un inmueble cede su uso a otra persona. Esta persona a la que se le cede la vivienda es lo que se conoce como precarista.

La naturaleza de la cesión no implica contraprestación ninguna del precarista al legítimo dueño de la propiedad. La cesión no tiene una duración determinada ni se especifica cuál debe ser el uso de la misma.

¿Quién puede estar en esta situación?

✓ hijos/as de los propietarios, amigos o conocidos.
<okupas> que están viviendo en la propiedad sin contrato por medio y que son desconocidos por el propietario.
✓ personas que teniendo en su día título para el uso del inmueble sigan usando este cuando ya no tienen derecho a ello.

La vivienda cedida en comodato

En este caso el propietario del inmueble entrega el mismo a otra persona. Al igual que en el caso anterior, se cede el uso de manera gratuita, no se cobra alquiler.

La diferencia está en que aquí sí que se establece una duración determinada de la cesión de la vivienda. También se puede acordar el uso que se debe dar a la misma: si es para vivienda, etc.

El comodato está regulado dentro de la figura del préstamo en nuestro Código Civil.

Ahora vamos a explicar cómo influye si ya se ha efectuado, o no, el reparto de la herencia (la partición).

Vivienda ocupada por coheredero antes de partir la herencia.

Situación A: El caso más habitual es el de Gema. Uno de los hermanos o hermanas usa la vivienda que en herencia pertenece a todos los hermanos a partes iguales. La usa sin que medie ni contrato de arrendamiento ni consentimiento del resto de herederos.

Dice la jurisprudencia que el coheredero, o la coheredera en este caso, que ocupa una vivienda sin que se haya partido la herencia es un precarista.

Y que el resto de coherederos, sus hermanos, podrán ejercitar la acción de desahucio por precario contra ella, la coheredera poseedora.

Así que la cosa pinta regular para Gema.

La doctrina del Supremo establece que cuando todavía no se ha partido la herencia, no cabe admitir el uso exclusivo de un bien hereditario en favor de un determinado coheredero.

¿Y eso por qué?

Porque los coherederos no son propietarios ni tienen la posesión de ningún bien de la herencia hasta que no se realice la división y adjudicación de la herencia.

Ni siquiera hace falta que todos los coherederos se pongan de acuerdo, si no que cualquiera de ellos puede solicitar el desahucio de quien ocupa la casa.

Vivienda ocupada por heredero después de partir la herencia

Situación B: En este caso uno de los herederos ocupa la vivienda después de que se haya hecho el reparto de la herencia.
¿Esta situación cómo se resuelve?

Tenemos dos teorías:

  • Teoría 1: Algunos tribunales consideran que lo correcto es ejercitar la misma acción que hemos visto antes: la del juicio de desahucio por precario.
    Se interpone la demanda y en caso de que sea estimada, se procede al desahucio del heredero que ocupa la vivienda.
  • Teoría 2: Algunos tribunales entienden que lo que procede en estos casos es el juicio ordinario.

¿Y eso porqué?

Por que consideran que el juicio por desahucio no cabe entre coherederos una vez repartida la herencia. El motivo es que la partición de la herencia confiere a los herederos la propiedad de los bienes adjudicados.

¿Cómo ahorrar impuestos al heredar?

A nadie le resulta agradable ponerse a pensar en el día en que ya no esté. Sin embargo, tratar de anticiparse a esa situación es lo mejor que usted puede hacer por sus seres queridos. Especialmente si tiene un patrimonio importante.

Cómo planificar su herencia y facilitar la vida de sus herederos.

Muchos de nuestros clientes han comprado una vivienda, un terreno o han fundado una empresa con la ilusión de que la hereden sus descendientes y les preocupa que las obligaciones fiscales puedan dejarles con las manos vacías.

Si tiene alguna propiedad, le recomendamos que haga testamento como mínimo. Pero usted puede ir más allá y gestionar su patrimonio de manera que sus herederos paguen lo menos posible en impuestos, dentro de un escrupuloso respeto de la legalidad.

La mejor herencia es aquella que se planifica

Ninguna persona se levanta un día con ganas de planificar fiscalmente su herencia.

Sin embargo, hacerlo puede suponer la diferencia entre facilitar la vida de sus seres queridos llegado el momento o, por el contrario, que la herencia se convierta en una pesada carga para ellos.

Con una adecuada planificación usted puede reducir de manera significativa y perfectamente legal los impuestos a los que tendrán que hacer frente sus herederos y evitar que aceptar la herencia se convierta en un negocio ruinoso para ellos.

Veamos tres posibles estrategias para disminuir las obligaciones tributarias que supone heredar:

Donar en vida

Hacer una donación no es otra cosa que hacer un regalo. Usted le da gratuitamente una cosa que le pertenece a otra persona.

Cuando los juristas hablamos de donar en vida, nos referimos a una donación que tiene sus efectos durante la vida de la persona que hace el regalo.

Si yo le compro una moto a mi hija cuando cumple 18 años, eso es una donación en vida.

Volviendo al tema que nos ocupa, es interesante destacar que en la mayor parte de las Comunidades Autónomas la donación está especialmente bonificada, sobre todo cuando es en metálico.

¿Qué significa que una donación está bonificada? Pues que se pagan menos impuestos por ella.

Lógicamente la estrategia más interesante suele ser:

a) Donar en vida aquellos bienes que estén bonificados en nuestra Comunidad de residencia

b) Dejar para la herencia los bienes que estén exentos del impuesto de sucesiones como por ejemplo las empresas familiares, algunos seguros de vida o la vivienda habitual.

Los bienes exentos son aquellos que cuando los heredamos no tenemos que pagar el impuesto de sucesiones por ellos. Suele ser el caso de las empresas familiares, algunos seguros de vida o la vivienda habitual.

Hay que tener una especial precaución en el caso de los bienes inmuebles, ya que tendremos que hacer frente a la plusvalía municipal, que es un tributo que cobran los Ayuntamientos y que grava el incremento del valor de los terrenos desde que se adquirieron hasta que cambia de nombre por el fallecimiento del propietario/a.

En los últimos años se ha visto que algunos ayuntamientos han hecho pagar plusvalías demasiado gravosas. Si este es su caso, considere reclamar esa plusvalía abusiva al Ayuntamiento que corresponda.


Testar a favor de muchos herederos

abogados para hacer herencias

Cuando una persona fallece, los bienes, derechos y obligaciones de esa persona pasan a sus sucesores. Técnicamente decimos que se transmiten.

Es esa transmisión, esa suma de bienes y servicios al patrimonio de los herederos, lo que está sujeto al impuesto de sucesiones.

Se trata de un impuesto progresivo: cuanto mayor es la cantidad que recibimos, mayor será la cantidad que tendremos que pagar en concepto de impuesto de sucesiones.

Por eso puede ser aconsejable dividir la herencia entre todos los herederos legales, minimizando así el impacto fiscal en cada uno de ellos.

A la hora de aplicar este tipo de estrategias resulta imprescindible estudiar el impacto de los grados de parentesco, ya que la cantidad a pagar por el impuesto de sucesiones varía según el grado de consanguinidad.

Además, se puede jugar también con el tercio de mejora, incluyendo en el mismo a los nietos por ejemplo.

El tercio de mejora es aquella parte de la herencia, un tercio, que la persona que hace testamento puede elegir cómo la reparte entre sus hijos o descendientes.

La vivienda habitual

La vivienda habitual es sin duda alguna el ejemplo más claro de un bien que conviene transmitir a través de la herencia y no empeñarse en donarlo en vida.

El motivo es que este tipo de bienes tienen una reducción de la cuota a pagar que oscila entre el 95 y el 99% dependiendo una vez más del lugar de residencia, con un importe máximo a desgravar.

Es decir, que del total de lo que tendríamos que pagar en impuestos por heredar una casa, Hacienda nos perdona entre el 95 y el 99%.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que cuando heredamos una vivienda no la podremos vender en los 10 años siguientes, aunque sí podremos alquilarla.

Dependiendo de los casos, en la práctica ese período de 10 años se puede reducir a 5.

En resumen: Una buena gestión de nuestro patrimonio teniendo en cuenta las prescripciones del Impuesto de donaciones y sucesiones, puede ahorrarles mucho dinero a nuestros herederos.

Derecho de acrecer

Como abogados de herencias con muchas casuísticas, una pregunta habitual es: ¿Qué ocurre cuándo una persona llamada a sucesión no adquiere esos derechos? Da lo mismo que sea una sucesión testada o intestada. Que hablemos de herederos o legatarios, cuando en alguno de estos procesos un heredero no llega a tomar posesión de su parte, por el motivo que sea, se pondrán en marcha otros mecanismos jurídicos. Puede darse una sucesión intestada, o una sustitución. El derecho de acrecer o el derecho de transmisión… Lo cierto es que para el común de los humanos estos mecanismos jurídicos son complicados de entender. Para cada situación jurídica uno solo de estos mecanismos será aplicable. Al tiempo excluirá de la ecuación al resto.

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¿Qué ocurre si un hermano vive en el piso que hemos heredado?

Dentro de nuestro despacho de abogados en Madrid y en el área de Abogados de Herencias recibimos muchas consultas. Mi hermano vive en el piso que hemos heredado, ¿puede hacerlo? Cuando varios hermanos reciben la herencia de sus padres la anterior es una de las preguntas más habituales. Es inevitable que el reparto de los bienes de la herencia provoquen conflictos. Si además los bienes a repartir son indivisibles con más motivos. Cuando no existe acuerdo entre los herederos se abren diferentes opciones para la venta de la vivienda heredada. Antes de empezar recordemos que la aceptación de una herencia es un acto libre y voluntario, del mismo modo que rechazarla. Y que la partición de la herencia es acto de reparto de los bienes de la herencia entre los herederos que la han aceptado.

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Cómo evitar heredar deudas

No es inusual que a la hora de heredar nos llevemos una desagradable sorpresa por las deudas heredadas. Esto ocurre cuando las deudas son mayores que los haberes de la herencia. Cuando esto ocurre el heredero se ve obligado a responder el pago de las mismas con su patrimonio personal. Lo que puede llegar a ser un auténtico desastre. Para evitar la mayor parte de los problemas derivados de herencias y testamentos, lo mejor es contar con el concurso de abogados expertos en herencias. Hoy veremos cómo evitar heredar deudas. Para ello saber todos los resquicios de cómo aceptar una herencia son claves.

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Herederos forzosos y herederos legítimos

Como abogados expertos en herencias, en el Blog hablamos largo y tendido sobre herederos, herencias y testamentos. Algunas veces lo hemos hecho sobre la porción de herencia que se denomina la legítima. También de cuando un heredero forzoso no es citado en el testamento lo que llamamos preterición de heredero. Y no hace mucho hablamos sobre cuando una herencia nos deja un piso. Son diferentes circunstancias que en Derecho Sucesorio se pueden dar. Hoy hablamos de herederos forzosos y herederos legítimos.

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