Mi hermano vive en la vivienda heredada, ¿puedo reclamar un alquiler?

Es habitual que, cuando una persona fallece, entre los bienes que deja en su herencia, se encuentre la vivienda familiar.

Este inmueble, como el resto de patrimonio, pasa a manos de sus herederos, en su totalidad si solo existe uno, o en proporción a la cantidad de que haya, si hay varios.

Este caso, cuando existen varios herederos a repartirse un patrimonio, puede entorpecer las relaciones entre hermanos si, en la vivienda familiar que ahora corresponde a todos, vive uno sin pagar nada al resto.

Ya tratamos el caso en el que al heredar uno de los hermanos vive en ella, qué casos existen y qué hacer.

Pero hoy tratamos el caso concreto del alquiler.

Un caso confuso para quienes no saben si ese coheredero puede continuar viviendo en ella sin pagar un alquiler.

Coheredero en la vivienda heredada, ¿puede permanecer en ella sin pagar nada?

Un caso que ha llegado bastantes veces a nuestro bufete y que nuestros letrados abogados especialistas en herencias han tenido que acometer. Tras el fallecimiento de los padres, el hijo que vivía con ellos, continúa en la vivienda, sin pagar alquiler ni ninguna otra cantidad al resto de hermanos.

Es una situación que se debe tratar con cuidado y estudiar el caso de ambas partes.

Por un lado, un heredero, el hijo que ahora permanece en la vivienda que, en parte, es suya, no parece lógico que pague alquiler ni que deba irse, sino que lo normal sea que viva ella, como hacía hasta ese momento.

Por otro lado, el resto de hermanos, que, no olvidemos, son herederos también, con los mismos derechos sobre el inmueble familiar, y que están en su derecho de, o bien disfrutar de esa vivienda, o de recibir algún beneficio por ella.

Ante un inmueble heredado por varias personas, cuando una de ellas vive él, la duda es si el resto tiene derecho al cobro de un alquiler o, si lo prefieren, están en condiciones de exigir que se vaya.

Por un tercer lado, ese inmueble necesita de un mantenimiento, unos gastos que deberán pagar sus propietarios, en este caso, cuando es uno de ellos quien tiene su uso y disfrute sin que los demás reciban nada a cambio, ¿quién los debe asumir?

¿Quién asume los gastos de la vivienda heredada?

Cuando una herencia pasa a varios herederos, los gastos inherentes a ese bien, también pasan, en proporción, a todos ellos.

Esto significa que, en el caso de un inmueble, todos los herederos deben pagar sus gastos, ya sea impuestos, comunidad, reformas, según el porcentaje de propiedad que hayan adquirido en la distribución de la herencia.

Un ejemplo, de reparto en proporción con el que se ve muy claro.

Un inmueble, con dos herederos, lo deben pagar todo a la mitad, a un 50%, en caso de 3, a un 33%, 4 a un 25% y así sucesivamente.

Al igual que los beneficios, los gastos necesarios repercuten a partes iguales en el conjunto de propietarios, desde el momento en el que aceptan su parte, otra cosa es antes de reconocer ese reparto, entonces nos encontramos ante una herencia yacente.

Herencia yacente

Es el nombre que reciben los bienes de una herencia hasta que son aceptados, o rechazados, por los herederos.

Mientras esto no ocurre, esos bienes no tienen titular legal, algo que, en el caso de inmuebles, no evita su obligación de pagar impuestos, o cualquier otro gasto, para su mantenimiento y conservación.

Al no existir un titular expresamente declarado como tal, esas obligaciones las asume la propia herencia, queremos decir, que ella misma se paga sus necesidades con su capital.

Gastos que se deducirán del importe total a repartir una vez que llegue el momento.

Uso y disfrute de una vivienda heredada, ¿quién lo tiene?

Todos los herederos tienen derecho, ya sea a disfrutar de ese bien, como a conseguir beneficios económicos, en caso de que se aproveche un tercero.

Con todo esto, la permanencia de un heredero en la vivienda heredada, sin un acuerdo común, es una situación que, sin lugar a dudas, perjudica al resto, uno solo está disfrutando de ese bien, sin que los demás reciban nada en compensación.

Un caso que nos encontramos a menudo, cuando una pareja con varios hijos, comparte la vivienda con uno de ellos y, al fallecer, él continúa en esa situación.

Ese hogar familiar pasa a propiedad de todos los hijos, y se debe llegar a un acuerdo para que continúe en ella o, por el contrario, dejarla libre y, así, todos decidan qué se hace con ella.

Este tiempo de acuerdos, cuando hay una buena relación, no son complicados, pueden, sencillamente, permitir que siga en ella como hasta ahora, o que les abone una cantidad acordada en compensación por hacerlo.

Otra cosa es que no exista esa sintonía familiar, y alguno de los hermanos no esté de acuerdo, quiera que el coheredero desaloje, y él no esté dispuesto a hacerlo, entonces, el camino es el juzgado.

La manera legal para exigir que esa persona abandone la vivienda es a través de un proceso de desahucio por precario.

Desahucio por precario

Se inicia cuando alguien que vive en un inmueble se niega a desalojar, y su propietario lo exige.

Esa persona está ahí sin ser tu titular, y sin tener derecho a hacerlo si, quien sí tiene ese cargo, se lo pide.

El caso de un inquilino que mantienen su residencia en la vivienda arrendada una vez que ha terminado el contrato o, sin que lo haya hecho, no abona las rentas que debe.

Cuando se habla de coherederos, es un poco particular, quien vive en ella sí tiene la titularidad, pero no al completo, por lo que se puede actuar igual.

En ambos casos, inquilino y coheredero, están en una situación “en precario”, en posesión del inmueble con la negación de sus titulares, que pueden solicitar, en cualquier momento, su desalojo y, si no se hace, van a juicio para conseguirlo.

Una situación en precario solo se mantiene si el resto quiere, por un acuerdo para que continúe de manera gratuita, o con una compensación.

¿Puedo pedir un alquiler al coheredero ocupante de la vivienda?

La respuesta es que no estás en tu derecho de hacerlo, y te explicamos por qué.

Cuando un bien genera beneficios, deben ser repartidos entre todos los titulares, en el caso de que, uno de ellos, sea quien disfruta exclusivamente de ese bien, no genera nada que se pueda repartir.

Por otro lado, esa persona impide cualquier ganancia, permanecer en la vivienda no deja que se alquile, o se venda, para conseguir una cantidad económica a repartir.

Según el art. 394 del Código Civil, cada uno puede hacer uso de ese bien común si no perjudica el interés del resto, y aquí, el interés del resto está claramente perjudicado

En este caso, los herederos pueden acogerse al art 1.902 de Código Civil, que especifica que, quien por hacer, o no hacer algo, causa daños, los perjudicados pueden reclamar por ellos.

Los herederos, respaldados por ese artículo, pueden requerir una cantidad como daños y perjuicios que, normalmente, se calcula con la renta a precio de mercado como referencia, de todos los meses que lleva desde que se solicita su desalojo.

El Derecho Sucesorio tiene muchas particularidades, según el testamento, las personas a repartir, el tipo de bienes, cada caso es diferente y debe estudiarse de manera individual.

Evitar que acceder a lo que te corresponde por ley te cueste mucho tiempo y dinero. pasa por actuar según la ley.

No dejes de acudir a quienes la conocemos y podemos facilitarte ese proceso, consultanos tu caso, te daremos la mejor solución.

 

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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31 comentarios
  1. Ana
    Ana Dice:

    Si el marido sobrevive a su esposa y están casados en bienes gananciales pero el hogar familiar la esposa lo ha dejado como legado a sus cuatro hijos y dos nietos y a su esposo le lega la cuota legal usufructuaria ¿puede vivir alguno de los hijos o nietos sin pagar el porcentaje que le corresponda de la casa? o debe abonar su porcentaje de : gastos de suministros, gastos de comunidad de propietarios, gastos de ibi y gastos de compra?

    Responder
    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      Estando en gananciales, la mitad del inmueble es del cónyuge superstite, y el otro 50% en usufructo, por lo que nos hijos no tienen derecho a vivir en el inmueble y tampoco están obligados a abonar gastos de suministros

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  2. Margarita
    Margarita Dice:

    Mi padre falleció luego mi hermano mayor el cual tenia 3 hijos y hace poco mi madre, pues bien, mi padre no hizo testamento pero a mi madre la hicimos usufructuaria en la notaria, pues ahora al morir ella mi hermano soltero los cuidaba y ella ha hecho testamento y logicamente somos 7 herederos más esos 3 hijos de mi hermano mayor fallecido, en total 8 partes en la casa… pero al soltero cuidador de ello lo ha hecho usufructuario, pues bien estamos de acuerdo todos menos esos 3 sobrinos es decir no es que estén en desacuerdo con el usufructo tan quieren que les demos la parte que le correspondería a su padre, y digo yo: si no podemos vender como le tenemos que pagar? pues nos han dicho abogados que si porque al fallecer mi padre no hizo testamento y se quedó un vacio legal o un 33% que no entiendo aun que significa todo esto? en fin por favor me podreis sacar de la duda? porque dicen que han tasado y quieren una barbaridad de dinero, del cual los 7 hermanos no sabemos porqué tenemos que pagarles? y obviamente no todos tienen una ecoomia buena, en fin por favor sacadme de la duda ya, porque por esa regla de tres también podría decir yo oye pagadme mi parte y renuncio no? pues bien han dicho que como no hemos hecho que nos van a denunciar

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    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      Si Uds. no desean adquirir la nuda propiedad de sus sobrinos, estos pueden optar en vender la nuda propiedad que les corresponda a un tercero que deberá respetar el usufructo. Si no desean adquirir Uds. la nuda propiedad de sus sobrinos éstos no pueden obligarles a que compren su parte.

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  3. Esperanza Burgos
    Esperanza Burgos Dice:

    Soy heredera con mi hermano y mi hermana tras la muerte de my padre my madre ingresó en una residencia por des capacitación ni el mínimo. My hermano se ha instalado en la vivienda. Queremos venderla para hacer el reparto de esta. Podemos hacerlo? Podemos vender la vivienda?

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    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      Su hermando como coheredero de dicha vivienda, no cuenta con un mejor derecho para ocupar y residir en la misma. En caso que su hermano se oponga a dicha venta, puede, en primer lugar, reclamársele un arrendamiento por residir en dicha vivienda de manera exclusiva y excluyente. Y, en segundo lugar, en caso de no llegar a un acuerdo para entre todos los copropietarios para la venta de la misma, instar la acción judicial de extinción de condominio.

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  4. Cht
    Cht Dice:

    Mis hermanas y yo somos herederas de la casa de mis abuelos en un 25% por corresponder a mis 3 tíos y nosotras por herencia de nuestro padre. Ya hicimos la escritura de compraventa que firmamos sin problema, pero a la hora de repartir el dinero, nos reclaman los gastos de reparaciones, ibi, suministros, gastos bancarios, etc. de 23 años. Esto es legal??!! Ni mi padre ni nosotras hicimos ningún uso de la vivienda. Sin embargo mis tíos, sí que lo hicieron, como casa vacacional o cultivando el huerto existente. Sólo me gustaría saber si es posible descontar esos gastos del importe a repartir o hay que repartir la cantidad total que corresponde por escritura

    Responder
    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      Los gastos de propiedad -IBI- corresponde a los propietarios en virtud del % del título de propiedad. Si los otros copropietarios han mantenido el uso de la vivienda, no pueden reclamarles los gastos de los suministros y consumos, pero sí los gastos propios de la propiedad como es el IBI.

      Responder
  5. María Santana
    María Santana Dice:

    Mis suegros fallecieron y dejaron testamento favoreciendo por igual a sus 8 hijos. Uno de ellos ha vivido siempre en esa casa, en vida de sus padres, y por acuerdo del resto de co-herederos la sigue habitando sin pagar ningún alquiler, pero se niega a abonar la contribución porque alega que la tienen que pagar entre los 8 herederos. La deuda es de más de dos años.
    Se le puede exigir legalmente que la pague? En caso de que se niegue se podría poner la vivienda en venta? Es cierto que después de cinco años de la deuda pueden embargar el sueldo de los herederos de la vivienda?
    Gracias. Un saludo.

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    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      A falta de acuerdo expreso, el IBI debe ser abonado por todos y cada uno de los propietarios en el % que corresponda a cada uno de ellos.

      Si uno de los herederos realiza un uso exclusivo y excluyente del inmueble impidiendo que el resto pueda hacer uso de dicha vivienda, se le podrá solicitar un alquiler por dicho uso exclusivo y excluyente. Si se negara el heredero a abonar renta alguna y tampoco accede a la venta del inmueble, lo procedente es interponer una demanda de extinción de condominio.

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  6. oscar
    oscar Dice:

    Hola buenas tardes mi madre fallecio y nos dejo la casa a todos nosotros como herencia quisiera saber si algun dia biene mi hermana y no quiere aportar se podria hacer algo? lo que no puede ser, es que yo tenga que pagar mas de la cuenta y ella no quiera aportar, porque no quiere trabajar esto se puede denunciar? o se podria hacer alog? Gracias

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    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      si un copropietario no abona la cuota que le corresponde por su % de propiedad, puede reclamársela judicialmente el pago. Sin embargo, hay que tener en cuenta la prescripción para dicha reclamación que es de 5 años.

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  7. Anónimo
    Anónimo Dice:

    Expongo situación: fallecimiento de familiar, reparto de vivienda al 33%. El mismo, residía con su pareja allí. (De hecho, la pareja continúa allí). Estaban casados pero no hay testamento o separación de bienes. Hay una deuda que cubrir, la cuál descubrimos después de firmar la herencia. De acuerdo, tenemos que hacernos cargo. Pero, ¿qué ocurre si uno de las partes no quiere pagar? Sin importar el motivo. ¿Pueden las otras partes forzar a esta última a que renuncie a su porcentaje para que la deuda no quede en el aire? Porque la tesorería y el banco ya lo están reclamando. Para más inri, es una situación en la que no todas partes residen en la misma ciudad…

    Responder
    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      La deuda a la que alude es solidaria de todos los herederos. Por lo que si uno de los herederos no paga o llegan a embargar a uno sólo de los herederos, el heredero que realice el pago total o le sea embargada la cantidad, puede posteriormeent interponer demanda en reclamación de cantidad frente al heredero que no haya abonado, de la cantidad que el primero haya pagado por cuenta del segundo que no ha pagado.

      Responder
  8. José
    José Dice:

    ¡Buenas !. Somos 8 hermanos y vamos hacer una escritura por un inmueble heredado a nombre de todos, para luego hacer otra escritura de venta para un hermano exclusivamente. ¿Hay otra forma más económica que no hacer la escritura de los 8, para hacer la escritura directamente al hermano que se la queremos vender?¿cómo podríamos hacer para ahorrarnos la primera escritura, pero si hacer la segunda de venta? Gracias.

    Responder
  9. Alicia
    Alicia Dice:

    Buenos dias, somos 3 hermanas, dos de ellas viven en la vivienda familiar, el dia que fallezca mi padre, propietario al 100%, hemos acordado entre las tres hermanas vender la vivienda, puede la hermana que no convive en la vivienda cobrar un alquiler a las otras 2 hermanas residentes en la vivienda un alquiler mientras esta no se venda?

    Responder
    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      Si que podría la hermana que no reside en dicha vivienda interesar le sea abonado una renta por el uso exclusivo y excluyente de las otras dos hermanas del 100% de la vivienda.

      Responder
  10. Cristina
    Cristina Dice:

    Buenos días, Mis abuelos fallecieron y una hija ha vivido toda la vida en la casa, no dentro de la casa principal pero si dentro del terreno, se hizo en su día una casita, la cuenta de la abuela se ha quedado sin dinero y hay que pagar IBI, seguro, agua, etc., los otros hermanos no hacen uso de la casa ya que vivimos lejos y otros fuera de España, ella se niega a pagar el IBI y demás gastos, y los otros hermanos también se niegan a pagar, ¿se le puede obligar ya que es ella quien usa y disfruta de la casa, terreno etc.? Muchas gracias!

    Responder
    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      Los gastos relativo a los consumos (agua, gas, luz) deben ser abonados por el usuario de la vivienda. Los gastos propios de la propiedad (IBI, seguro de la vivienda) deben ser abonados por los titulares, propietarios de la misma en proporción a su porcentaje de titularidad.

      Responder
  11. María Victoria
    María Victoria Dice:

    Somos diez herederos del piso de mis padres, uno de ellos mediante un contrato llega a un acuerdo de hacerse cargo de los gastos, yo ajena este contrato.
    Qué tengo que hacer para reclamar mi parte, o poder venderlo

    Responder
    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      Debe enviarse requerimiento fehaciente (burofax) al ocupante de la vivienda. Si lo desea, puede ponerse en contacto con nosotros a través del 91.575.90.82 y solicitar cita con uno de nuestros letrados.

      Responder
  12. Luis
    Luis Dice:

    Hola, mi Padre falleció hace 14 años y en el testamento, mi Madre usufructuaria y los 4 hijos herederos nudos. Vivienda en la que vive mi Madre y un bajo comercial que ella no puede alquilar por que mi hermano que tiene un bar lo usa para guardar sus cajas de bebidas del bar un montón de basura y no quiere dejarlo. ¿Puede decirnos qué podemos hacer?, es que ni le da una ayuda a mi Madre y además está dejando que el local se pudra y sin pagar nada. Muchas gracias.

    Responder
    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      En este caso, es la usufructuaria quien deberá reclamar al ocupante del bajo que bien le pague una renta o bien desaloje el local pues es ella la legitimada para dicha acción.

      Responder
  13. Ana
    Ana Dice:

    Hola mi hermano lleva viviendo en la casa de mi madre que nos dio en herencia a partes iguales a los dos, lleva en julio hara 3 años desde el fallecimiento de mi madre, al final he tenido que recurrir a la extinción de condominio, le he reclamado el dinero proporcional de alquiler de este tiempo,tiene obligacion de pagarme alquiler durante todo este tiempo gracias

    Responder
    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      El Artículo 394 del Código Civil establece que cada copropietario tiene derecho a usar el inmueble, por lo que en caso que uno de los copropietarios esté utilizando el inmueble de manera exclusiva y excluyente puede solicitarse una indemnización por el mismo. Es importante que con carácter previo a la reclamación judicial, se remita una comunicación fehaciente por burofax expresando la disconformidad que el uso exclusivo y excluyente y se le requiera para que cese en el mismo y en caso de no proceder de conformidad con lo interesado requerirle del pago de la renta mensual por la parte proporcional a su cuota de dominio.

      Responder
  14. Anonimo
    Anonimo Dice:

    Hola.Herencia aceptada, de tres herederos.Dos viviendas que en una de ellas, vivía mi madre fallecida y no habitada, en la otra vivo yo desde hace, 35 años, ninguna de las otras dos partes lo quería, se hizo valoración por medio de Tinsa, hace 2 años, la cual aceptamos las tres partes, y acepté comprárselo a las otras dos partes, por el precio de tasacion,ahora una de las partes, dice que se niega, y valorarlo por una inmobiliaria.Tengo algún respaldo?, por ser mi única vivienda y a su vez poseedor de un 33% de dichas viviendas.? Me pueden echar si no acepto otra valoración, diferente a la de Tinsa.?Que fue en su día aceptada y firmada, en la declaración de herederos.? !Gracias!

    Responder
  15. Carmen
    Carmen Dice:

    Buenos días. 3 hermanas. Una de ellas vivía con mí madre. A ella le dejó el uso y disfrute de la casa. Que derecho tenemos las otras dos ??.
    Gracias.

    Responder
    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      En el caso que nos plantea, la hermana a quien se le ha otorgado el derecho de usufructo tiene derecho a vivir y usar la vivienda hasta su fallecimiento, siendo que las otras dos hermanas tan sólo adquieren la nuda propiedad y hasta tanto en cuanto no fallezca la hermana usufructuaria no consolidan su dominio y, por ende, no está permitido que extingan el condominio ni que usen dicha vivienda.

      Responder

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