¿Qué ocurre si un hermano vive en el piso que hemos heredado?
Dentro de nuestro despacho de abogados en Madrid y en el área de Abogados de Herencias recibimos muchas consultas. Mi hermano vive en el piso que hemos heredado, ¿puede hacerlo? Cuando varios hermanos reciben la herencia de sus padres la anterior es una de las preguntas más habituales. Es inevitable que el reparto de los bienes de la herencia provoquen conflictos. Si además los bienes a repartir son indivisibles con más motivos. Cuando no existe acuerdo entre los herederos se abren diferentes opciones para la venta de la vivienda heredada. Antes de empezar recordemos que la aceptación de una herencia es un acto libre y voluntario, del mismo modo que rechazarla. Y que la partición de la herencia es acto de reparto de los bienes de la herencia entre los herederos que la han aceptado.
Conflictos entre herederos
La mayor fuente de conflictos entre herederos acontece cuando no se realiza el segundo concepto que hemos recordado anteriormente. Los herederos sí que aceptan o rechazan la herencia. Pero los que la han aceptado no han realizado la partición y adjudicación de los bienes. De tal forma que todos y cada uno de los herederos será dueño en partes indivisas de todos los bienes que conforman el caudal hereditario. Los conflictos devienen cuando alguno de ellos se niega a participar por ejemplo en el mantenimiento o mejora de esos bienes. O cuando uno de ellos decide no seguir manteniendo el proindiviso de los bienes.
Existen tantas posibilidades como casos diferentes. En ocasiones hay herencias con un bien inmueble y dinero suficiente. De tal forma que se puede adjudicar el inmueble a un heredero y al resto compensarles con lotes de igual valor al piso. Pero esta circunstancia no nos engañemos es la menos habitual. Es mucho más común encontrarnos con solo un bien inmueble y varios herederos. Sabemos por experiencia que el conflicto deviene del momento de poner en venta ese piso. Y es más complicado si un hermano vive en el piso que hemos heredado. Por experiencia estas situaciones suelen acabar en su mayoría en procedimientos judiciales de división de cosa común.
¿Qué ocurre si un hermano vive en el piso que hemos heredado?
Antes de seguir: Aquí tienes un artículo en el que escribimos exactamente sobre ello y uno de los más consultados en nuestro blog:
Cuando el bien heredado es solo la vivienda familiar cada hermano tiene una partición igual que el resto. Estaríamos ante la figura de una comunidad de bienes o proindiviso. Al ser un bien indivisible la cuota de participación de cada hermano es algo abstracto. Tendrá un tanto por ciento de la propiedad pero en ningún caso se puede dividir del resto del inmueble. Lo lógico es vender esa propiedad y repartir el dinero conseguido en la venta a partes iguales. Pero en ocasiones alguno de los hermanos se niega a la venta. Ya sea porque un hermano vive en el piso que hemos heredado o por otras razones.
Lo primero que debemos saber es que para la venta de la vivienda se precisa el consentimiento de todos los herederos. Ningún hermano puede vender por su cuenta y riesgo. Lo que sí puede hacer uno o varios de ellos es vender su participación en la propiedad de la vivienda. Y el resto de hermanos tendrán preferencia en la adquisición de la participación. Suele ocurrir que sin consejo previo uno de los hermanos venda a un tercero su participación. Pues en el momento de la partición el resto o uno de ellos se podrá subrogar en lugar de ese tercero. Con el reembolso de la cantidad pagada por esa participación. Legalmente el resto de herederos tendrá un mes de plazo para subrogarse a esa venta. Cuenta el plazo desde que se les notifique la venta.
Se puede negar un hermano a la venta del piso
Lo cierto es que no se le puede obligar a nadie a vender, y del mismo modo no se puede obligar a nadie a permanecer en la comunidad de bienes. De la misma manera que cualquiera de ellos podrá pedir que se divida la cosa común en cualquier momento. ¿Existen soluciones para salvar este posible conflicto de intereses? La respuesta es sí, la premisa sería intentar ser razonables y evitar en la medida de lo posible que el conflicto se agrave. Así las cosas se puede optar por soluciones menos costosas para todos:
- que el hermano que quiere conservar la vivienda compre las participaciones del resto. Esta es una solución cuando un hermano vive en el piso que hemos heredado. Qué pasa si no puede o no quiere hacerlo, pasamos a…
- se pondrá en venta la vivienda heredada para disolver la comunidad de bienes. Si en esta opción no hay acuerdo tampoco…
- nos quedará la solución costosa, en tiempo y dinero, de la vía judicial. Aconsejamos la mediación antes de llegar a este punto a nuestros clientes.
División judicial de la cosa común
En algunas otras entradas os hemos hablado de la división judicial de la cosa común. Recordemos que solo se necesita a uno de los herederos para solicitar este procedimiento. El proceso puede desembocar en diferentes escenarios. O la adjudicación a uno de los herederos del piso, con la correspondiente indemnización económica al resto, proporcional a su participación. Y el segundo escenario el de la venta del piso y el consiguiente reparto del precio de venta. Esto evidentemente es la solución con los bienes indivisibles. Cuando el bien heredado es divisible se adjudica una parte proporcional a cada heredero.
Puede darse la circunstancia de que el bien heredado sea un edificio. Ante esta posibilidad con la constitución de una propiedad horizontal se podría dividir el bien. Por último recordemos la Ley de Jurisdicción Voluntaria. En la misma se introduce la novedad de las subastas voluntarias para la división de la cosa común. Para poder acogernos a esta figura de esta Ley de 2015 debe existir la voluntad común de todos los herederos. Sin ella no sería posible. El grave problema de no llegar a un acuerdo en la venta de la vivienda y recurrir a la subasta es el perjuicio económico a todos los herederos. Es innegable que el precio que se puede conseguir en una subasta del inmueble estará por debajo del precio de mercado. Con el consiguiente perjuicio económico a todas las partes. Por ello se hace muy necesario el asesoramiento legal y el dejar de lado las posturas enconadas.
Si necesitas ayuda personalizada para tu caso, quieres comentarnos tu situación o necesitas asesoramiento te recordamos que puedes solicitar una cita o video cita online en cualquiera de nuestros despachos:
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Buenas tardes.
Que sucede si un hermano hereda una propiedad en su totalidad, en la que vive con otro hermano desde niños, y a este no quiere abandonar la vivienda. Se le puede echar? Posee algún derecho al ser su vivienda habitual? Este hermano que no hereda esta vivienda, heredaría otra en la que no ha residido nunca.
Agradezco de antemano su respuesta.
Buenos días, entendiendo que usted hace referencia bien a legado de adjudicación directa, bien a que en el reparto de la herencia a uno de los hermanos le ha sido adjudicado un inmueble en plena propiedad, y que en ambos casos además del ahora heredero pleno propietario vive otro hermano (desde niños juntos), el hermano que no es propietario vive en precario y debe abandonar la vivienda si el propietario no le autoriza a vivir en dicho inmueble.
Buenos días.Mi hermano fallecido hace 2 años era soltero y sin descendientes por eso los bienes han pasado a mi madre.Somos tres hermanos y mi madre le pasa a mi hermana los bienes de mi hermano fallecido,eso es legal?.Gracias
Si su madre ya recibió los bienes mediante una adjudicación de la herencia de su hermano, y por tanto, es propietaria de los mismos, puede transmitirlos a su hermana de diversas maneras.
Si se los está donando (artículos 618 y siguientes del Código Civil) mediante documento público (escritura notarial), es perfectamente legal, siempre y cuando respete la legítima estricta del resto de herederos, así como que declare mediante disposición testamentaria que le exime de traerlos a colación en la herencia (arts.1.035 y ss. del CC).
También puede utilizar su tercio de mejora, y por ello, “mejorar” a su hermana con esos bienes, tal y como dispone el Código Civil en los artículos 823 y ss. del Código Civil, e igualmente, respetando siempre la legítima del resto de herederos.
Según lo estipulado en el testamento de su madre, los bienes recibidos por su hermana llegado el momento de tramitar la herencia de su madre, podrán ser traídos o no a colación, y por tanto, en su caso, minorados de la parte que le corresponda a su hermana del caudal hereditario.
Buenas, estamos tramitando la herencia de una vivienda de mis padres fallecidos hace años que tenia en usufructo dos de mis hermanas solteras y sin hijos recién fallecidas. Hasta que arreglemos los papeles, me estoy haciendo cargo de todos los gastos de suministros e IBI ya que mis hermanas me lo dejaron sus partes. Ahora mismo tengo 2 hermanas vivas y los herederos de otros 2 hermanos ya fallecidos que no se si querrán aceptar la herencia. Tengo derecho a que me abonen todos esos gastos cuando vaya al notario que también deberé pagar yo ya que no veo interés?. El piso esta vacío. Gracias
Hola David.
Los gastos deben ser sufragados por los propietarios del inmueble, cada uno en proporción a sus respectivas cuotas de participación sobre el bien, tal y como se recoge en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, así como se desprende de la jurisprudencia, por lo que una vez se realice la partición de herencia de sus padres, usted tendrá derecho a ser reintegrado de los gastos que haya sufragado con su dinero para el sostenimiento de las cargas de los bienes de la masa hereditaria, abonando cada uno la parte que le corresponda según su cuota de participación establecida. Así se recoge también en el artículo 395 del CC, que faculta al copropietario de un bien, a exigir al resto que contribuyan a los gastos de conservación de la cosa o derecho común.
os gastos deben ser sufragados por los propietarios del inmueble, cada uno en proporción a sus respectivas cuotas de participación sobre el bien, tal y como se recoge en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, así como se desprende de la jurisprudencia, por lo que una vez se realice la partición de herencia de sus padres, usted tendrá derecho a ser reintegrado de los gastos que haya sufragado con su dinero para el sostenimiento de las cargas de los bienes de la masa hereditaria, abonando cada uno la parte que le corresponda según su cuota de participación establecida. Así se recoge también en el artículo 395 del CC, que faculta al copropietario de un bien, a exigir al resto que contribuyan a los gastos de conservación de la cosa o derecho común.
Cualquier duda más puedes contactar con nosotros por teléfono o web.
Un saludo
Vivo en casa de mis padres y mis hermanos me quieren echar mis padres es tan fallecidos ¿ me pueden echar?
En este caso, nos encontramos ante una comunidad de bienes (artículo 392 del Código Civil). Ninguno de los partícipes de la comunidad está obligado a permanecer en la comunidad (artículo 400 del CC), por lo que sus hermanos podrán plantear la demanda de extinción de condominio, una vez ya tienen adjudicada la herencia.
En estos casos, lo que se suele aconsejar es comprar la parte correspondiente de sus hermanos sobre el inmueble, o bien pactar con ellos un alquiler para continuar residiendo en el domicilio. Otra opción es venderla de mutuo acuerdo y extinguir así el condominio y repartirse el dinero obtenido en proporción a la cuota de participación de cada uno.
Mi caso es similar:Heredó un piso junto con mis tres hermanas.La mayor renuncia por escritroa su parte.Sigue a nombre de mis padres.Pero allí vive la segunda hermana junto con su hijo.Se niega a irse,no nos deja vender.Dice que es suyo,por que las demás tenemos casa(hipotecas) además tiene una paga de 1000€ por trastorno bipolar,no paga alquiler,por unos años pagábamos agua y luz todas,ahora se hace cargo ella.Pero no cuida el piso,consume marihuana y bebé,y su hijo jamás trabajó ni se lo plantea.Yo quiero mi parte.Y la pequeña( mi hermana) tiene todos los papeles de la casa,escrituras,renuncia de la mayor…Que puedo hacer?.Por que dice que debido a su enfermedad…nadie puede hecharles y que el piso es suyo y después será para el hijo.Pueden ayudarme? Gracias.Yo tengo 60años,sin trabajo con el IMV …y sin calidad de vida por lo poco que manejo después de pagar hipoteca luz agua comunidad…vivir me cuesta no tengo suficiente…Gracias Ayudenme
Buenos dias Aurora. DEBE SIN DUDA INICIAR UN PROCEDIMIENTO DE DIVISIÓN DE HERENCIA JUDICIAL Y UNA ACCIÓN DE DESAHUCIO PRO PRECARIO PARA RECUPERAR EL USO DEL INMUEBLE A FAVOR DE LA COMUNIDAD HEREDITARIA, O BIEN RECLAMAR LAS RENTAS DE MERCADO DE ESE INMUEBLE EN EL PROCEDIMIENTO DE DIVISIÓN DE HERENCIA.