¿Qué ocurre si un hermano vive en el piso que hemos heredado?

¿Qué ocurre si un hermano vive en el piso que hemos heredado?

Dentro de nuestro despacho de abogados en Madrid y en el área de Abogados de Herencias recibimos muchas consultas. Mi hermano vive en el piso que hemos heredado, ¿puede hacerlo? Cuando varios hermanos reciben la herencia de sus padres la anterior es una de las preguntas más habituales. Es inevitable que el reparto de los bienes de la herencia provoquen conflictos. Si además los bienes a repartir son indivisibles con más motivos. Cuando no existe acuerdo entre los herederos se abren diferentes opciones para la venta de la vivienda heredada. Antes de empezar recordemos que la aceptación de una herencia es un acto libre y voluntario, del mismo modo que rechazarla. Y que la partición de la herencia es acto de reparto de los bienes de la herencia entre los herederos que la han aceptado.

Conflictos entre herederos

La mayor fuente de conflictos entre herederos acontece cuando no se realiza el segundo concepto que hemos recordado anteriormente. Los herederos sí que aceptan o rechazan la herencia. Pero los que la han aceptado no han realizado la partición y adjudicación de los bienes. De tal forma que todos y cada uno de los herederos será dueño en partes indivisas de todos los bienes que conforman el caudal hereditario. Los conflictos devienen cuando alguno de ellos se niega a participar por ejemplo en el mantenimiento o mejora de esos bienes. O cuando uno de ellos decide no seguir manteniendo el proindiviso de los bienes.

Existen tantas posibilidades como casos diferentes. En ocasiones hay herencias con un bien inmueble y dinero suficiente. De tal forma que se puede adjudicar el inmueble a un heredero y al resto compensarles con lotes de igual valor al piso. Pero esta circunstancia no nos engañemos es la menos habitual. Es mucho más común encontrarnos con solo un bien inmueble y varios herederos. Sabemos por experiencia que el conflicto deviene del momento de poner en venta ese piso. Y es más complicado si un hermano vive en el piso que hemos heredado. Por experiencia estas situaciones suelen acabar en su mayoría en procedimientos judiciales de división de cosa común.

¿Qué puedo hacer si mi hermano vive en el piso que nos han dejado de herencia?

Antes de seguir: Aquí tienes un artículo en el que escribimos exactamente sobre ello y uno de los más consultados en nuestro blog:

Cuando el bien heredado es solo la vivienda familiar cada hermano tiene una partición igual que el resto. Estaríamos ante la figura de una comunidad de bienes o proindiviso. Al ser un bien indivisible la cuota de participación de cada hermano es algo abstracto. Tendrá un tanto por ciento de la propiedad pero en ningún caso se puede dividir del resto del inmueble. Lo lógico es vender esa propiedad y repartir el dinero conseguido en la venta a partes iguales. Pero en ocasiones alguno de los hermanos se niega a la venta. Ya sea porque un hermano vive en el piso que hemos heredado o por otras razones.

Lo primero que debemos saber es que para la venta de la vivienda se precisa el consentimiento de todos los herederos. Ningún hermano puede vender por su cuenta y riesgo. Lo que sí puede hacer uno o varios de ellos es vender su participación en la propiedad de la vivienda. Y el resto de hermanos tendrán preferencia en la adquisición de la participación. Suele ocurrir que sin consejo previo uno de los hermanos venda a un tercero su participación. Pues en el momento de la partición el resto o uno de ellos se podrá subrogar en lugar de ese tercero. Con el reembolso de la cantidad pagada por esa participación. Legalmente el resto de herederos tendrá un mes de plazo para subrogarse a esa venta. Cuenta el plazo desde que se les notifique la venta.

Se puede negar un hermano a la venta del piso

Lo cierto es que no se le puede obligar a nadie a vender, y del mismo modo no se puede obligar a nadie a permanecer en la comunidad de bienes. De la misma manera que cualquiera de ellos podrá pedir que se divida la cosa común en cualquier momento. ¿Existen soluciones para salvar este posible conflicto de intereses? La respuesta es sí, la premisa sería intentar ser razonables y evitar en la medida de lo posible que el conflicto se agrave. Así las cosas se puede optar por soluciones menos costosas para todos:

  • que el hermano que quiere conservar la vivienda compre las participaciones del resto. Esta es una solución cuando un hermano vive en el piso que hemos heredado. Qué pasa si no puede o no quiere hacerlo, pasamos a…
  • se pondrá en venta la vivienda heredada para disolver la comunidad de bienes. Si en esta opción no hay acuerdo tampoco…
  • nos quedará la solución costosa, en tiempo y dinero, de la vía judicial. Aconsejamos la mediación antes de llegar a este punto a nuestros clientes.

División judicial de la cosa común

En algunas otras entradas os hemos hablado de la división judicial de la cosa común. Recordemos que solo se necesita a uno de los herederos para solicitar este procedimiento. El proceso puede desembocar en diferentes escenarios. O la adjudicación a uno de los herederos del piso, con la correspondiente indemnización económica al resto, proporcional a su participación. Y el segundo escenario el de la venta del piso y el consiguiente reparto del precio de venta. Esto evidentemente es la solución con los bienes indivisibles. Cuando el bien heredado es divisible se adjudica una parte proporcional a cada heredero.

Puede darse la circunstancia de que el bien heredado sea un edificio. Ante esta posibilidad con la constitución de una propiedad horizontal se podría dividir el bien. Por último recordemos la Ley de Jurisdicción Voluntaria. En la misma se introduce la novedad de las subastas voluntarias para la división de la cosa común. Para poder acogernos a esta figura de esta Ley de 2015 debe existir la voluntad común de todos los herederos. Sin ella no sería posible. El grave problema de no llegar a un acuerdo en la venta de la vivienda y recurrir a la subasta es el perjuicio económico a todos los herederos. Es innegable que el precio que se puede conseguir en una subasta del inmueble estará por debajo del precio de mercado. Con el consiguiente perjuicio económico a todas las partes. Por ello se hace muy necesario el asesoramiento legal y el dejar de lado las posturas enconadas.

 

Si necesitas ayuda personalizada para tu caso, quieres comentarnos tu situación o necesitas asesoramiento te recordamos que puedes solicitar una cita o video cita online en cualquiera de nuestros despachos:

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22 comentarios
  1. Estibalitz
    Estibalitz Dice:

    Buenas tardes.

    Que sucede si un hermano hereda una propiedad en su totalidad, en la que vive con otro hermano desde niños, y a este no quiere abandonar la vivienda. Se le puede echar? Posee algún derecho al ser su vivienda habitual? Este hermano que no hereda esta vivienda, heredaría otra en la que no ha residido nunca.

    Agradezco de antemano su respuesta.

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    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      Buenos días, entendiendo que usted hace referencia bien a legado de adjudicación directa, bien a que en el reparto de la herencia a uno de los hermanos le ha sido adjudicado un inmueble en plena propiedad, y que en ambos casos además del ahora heredero pleno propietario vive otro hermano (desde niños juntos), el hermano que no es propietario vive en precario y debe abandonar la vivienda si el propietario no le autoriza a vivir en dicho inmueble.

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  2. Evelyn
    Evelyn Dice:

    Buenos días.Mi hermano fallecido hace 2 años era soltero y sin descendientes por eso los bienes han pasado a mi madre.Somos tres hermanos y mi madre le pasa a mi hermana los bienes de mi hermano fallecido,eso es legal?.Gracias

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    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      Si su madre ya recibió los bienes mediante una adjudicación de la herencia de su hermano, y por tanto, es propietaria de los mismos, puede transmitirlos a su hermana de diversas maneras.

      Si se los está donando (artículos 618 y siguientes del Código Civil) mediante documento público (escritura notarial), es perfectamente legal, siempre y cuando respete la legítima estricta del resto de herederos, así como que declare mediante disposición testamentaria que le exime de traerlos a colación en la herencia (arts.1.035 y ss. del CC).
      También puede utilizar su tercio de mejora, y por ello, “mejorar” a su hermana con esos bienes, tal y como dispone el Código Civil en los artículos 823 y ss. del Código Civil, e igualmente, respetando siempre la legítima del resto de herederos.

      Según lo estipulado en el testamento de su madre, los bienes recibidos por su hermana llegado el momento de tramitar la herencia de su madre, podrán ser traídos o no a colación, y por tanto, en su caso, minorados de la parte que le corresponda a su hermana del caudal hereditario.

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  3. David
    David Dice:

    Buenas, estamos tramitando la herencia de una vivienda de mis padres fallecidos hace años que tenia en usufructo dos de mis hermanas solteras y sin hijos recién fallecidas. Hasta que arreglemos los papeles, me estoy haciendo cargo de todos los gastos de suministros e IBI ya que mis hermanas me lo dejaron sus partes. Ahora mismo tengo 2 hermanas vivas y los herederos de otros 2 hermanos ya fallecidos que no se si querrán aceptar la herencia. Tengo derecho a que me abonen todos esos gastos cuando vaya al notario que también deberé pagar yo ya que no veo interés?. El piso esta vacío. Gracias

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    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      Hola David.

      Los gastos deben ser sufragados por los propietarios del inmueble, cada uno en proporción a sus respectivas cuotas de participación sobre el bien, tal y como se recoge en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, así como se desprende de la jurisprudencia, por lo que una vez se realice la partición de herencia de sus padres, usted tendrá derecho a ser reintegrado de los gastos que haya sufragado con su dinero para el sostenimiento de las cargas de los bienes de la masa hereditaria, abonando cada uno la parte que le corresponda según su cuota de participación establecida. Así se recoge también en el artículo 395 del CC, que faculta al copropietario de un bien, a exigir al resto que contribuyan a los gastos de conservación de la cosa o derecho común.

      os gastos deben ser sufragados por los propietarios del inmueble, cada uno en proporción a sus respectivas cuotas de participación sobre el bien, tal y como se recoge en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, así como se desprende de la jurisprudencia, por lo que una vez se realice la partición de herencia de sus padres, usted tendrá derecho a ser reintegrado de los gastos que haya sufragado con su dinero para el sostenimiento de las cargas de los bienes de la masa hereditaria, abonando cada uno la parte que le corresponda según su cuota de participación establecida. Así se recoge también en el artículo 395 del CC, que faculta al copropietario de un bien, a exigir al resto que contribuyan a los gastos de conservación de la cosa o derecho común.

      Cualquier duda más puedes contactar con nosotros por teléfono o web.
      Un saludo

      Responder
    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      En este caso, nos encontramos ante una comunidad de bienes (artículo 392 del Código Civil). Ninguno de los partícipes de la comunidad está obligado a permanecer en la comunidad (artículo 400 del CC), por lo que sus hermanos podrán plantear la demanda de extinción de condominio, una vez ya tienen adjudicada la herencia.

      En estos casos, lo que se suele aconsejar es comprar la parte correspondiente de sus hermanos sobre el inmueble, o bien pactar con ellos un alquiler para continuar residiendo en el domicilio. Otra opción es venderla de mutuo acuerdo y extinguir así el condominio y repartirse el dinero obtenido en proporción a la cuota de participación de cada uno.

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  4. Aurora
    Aurora Dice:

    Mi caso es similar:Heredó un piso junto con mis tres hermanas.La mayor renuncia por escritroa su parte.Sigue a nombre de mis padres.Pero allí vive la segunda hermana junto con su hijo.Se niega a irse,no nos deja vender.Dice que es suyo,por que las demás tenemos casa(hipotecas) además tiene una paga de 1000€ por trastorno bipolar,no paga alquiler,por unos años pagábamos agua y luz todas,ahora se hace cargo ella.Pero no cuida el piso,consume marihuana y bebé,y su hijo jamás trabajó ni se lo plantea.Yo quiero mi parte.Y la pequeña( mi hermana) tiene todos los papeles de la casa,escrituras,renuncia de la mayor…Que puedo hacer?.Por que dice que debido a su enfermedad…nadie puede hecharles y que el piso es suyo y después será para el hijo.Pueden ayudarme? Gracias.Yo tengo 60años,sin trabajo con el IMV …y sin calidad de vida por lo poco que manejo después de pagar hipoteca luz agua comunidad…vivir me cuesta no tengo suficiente…Gracias Ayudenme

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    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      Buenos dias Aurora. DEBE SIN DUDA INICIAR UN PROCEDIMIENTO DE DIVISIÓN DE HERENCIA JUDICIAL Y UNA ACCIÓN DE DESAHUCIO PRO PRECARIO PARA RECUPERAR EL USO DEL INMUEBLE A FAVOR DE LA COMUNIDAD HEREDITARIA, O BIEN RECLAMAR LAS RENTAS DE MERCADO DE ESE INMUEBLE EN EL PROCEDIMIENTO DE DIVISIÓN DE HERENCIA.

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  5. Mar
    Mar Dice:

    Buenas. Se plantea una situación compleja. Mis abuelos murieron y tras su muerte la casa quedó en herencia para los hermanos quedando solo dos hermanos con las partes. Uno de los hermanos herederos quedó con 3 partes y como ya vivía en la vivienda cuidando a sus padres, tras la muerte de los mismos permaneció en la vivienda. La otra heredera tuvo acceso en cualquier momento a dicha vivienda, teniendo llave. Actualmente, este hermano que vivía en la casa en heredada ha fallecido, y la hermana que tenía las otras dos partes de la herencia está reclamando el alquiler correspondiente al tiempo que permaneció en la vivienda el segundo heredero. ¿Que sucede en estos casos?¿Cual es el proceder?

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    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      Tal y como nos plantea la consulta, en principio, entendemos que no tendría derecho la hermana coheredera a reclamar una “deuda” que en el momento del fallecimiento no era exigible, pues a priori, no ha habido reclamación de manera fehaciente al otro heredero para que cesara el uso de la vivienda, más aún cuando éste no le ha impedido el disfrute del inmueble a la coheredera, y por tanto, ambos han podido disfrutar de su derecho sobre la vivienda. No obstante, lo aconsejable sería revisar la documentación de la que dispongan, pues además podría darse el caso (muy común en estos supuestos) de que el heredero tuviese algún derecho de usufructo sobre la vivienda, por lo que les invitamos a que realicen una consulta de manera presencial en cualquiera de nuestras sedes para que los Letrados puedan revisar personalmente la documentación y darles una respuesta totalmente personalizada.

      Responder
  6. Jaznin
    Jaznin Dice:

    Mi suegra fallecio y dejo una casa incluida una tienda… Ahora mi cuñada quiere que le vendan pero quiere que la consideren por ser la unica hermana y le vendan a menor precio son 4 varones y ella… Ahora ella quiere estar incluida en la reparticion de lo que ella esta pagando y recibir tambien dinero…. Al ella ser la que esta comprando le tocaria recibir tambien parte de el dinero se la debe de incluir tambien en la reparticion.. O no… Me ayuda por fa

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    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      La herencia se debe repartir según disponga el testamento de los causantes, como mínimo, a la hija (su cuñada) le corresponde, por el hecho de ser heredera forzosa (salvo causa legal de desheredación) la legítima, o bien lo que se disponga en el testamento, o bien, si es una sucesión inestada, se repartirá a partes iguales entre los hijos.

      Por otro lado, sobre el hecho de que una heredera quiera comprar la parte que corresponde al resto de hermanos, es cuestión de que se pongan de acuerdo en el precio de la venta, y su cuñada, compre al resto de hermanos las partes que a cada uno le correspondan según las disposiciones testamentarias de su suegra, y le tendrá que abonar a cada uno lo que corresponda según su cuota de participación en la masa hereditaria.

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  7. Francisco
    Francisco Dice:

    Buenas voy a comprar un piso con mis padres al 50% mi pregunta es la siguiente somos dos hermanos en caso de fallecer mis padres yo tendría el 75% del piso y mi hermano el 25 % .en un futuro si quisiera vender el piso y mi hermano se niega .al tener el 75 % mi decisión de vender prevalece ?

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    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      Si uno de los copropietarios quiere vender la vivienda, puede hacerlo perfectamente, no en sí por el porcentaje que le corresponda de la misma, si no por el derecho a extinguir el condominio que tiene con la otra persona sobre el bien común, pues tal y como recoge el Código Civil en su artículo 400 nadie está obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
      La extinción del condominio se puede realizar por consenso entre todos los copropietarios, o mediante la vía judicial si no están de acuerdo en los términos de la venta o uno no quiere vender.

      Responder
  8. Susana
    Susana Dice:

    Buenos días. Mi caso es parecido: somos 4 hermanos (uno de ellos fallecido, con dos hijos). Hace dos meses falleció nuestro padre, quien dejó testamento indicando que a 3 hermanos nos lega la legítima estricta, que deberá abonarse en metálico por la otra hermana, a quien nombra heredera de lo restante. Nuestra madre falleció hace muchos años sin testar y sin haberse repartido su herencia. La pregunta es la siguiente: en la herencia de mi padre existe una cantidad en metálico de unos 40000 € y una vivienda ganancial, ya que las fincas eran exclusivamente de mi madre al haberlas heredado de mi abuelo. Nuestra hermana nos dice que en virtud de ese testamento la casa es de su propiedad y que nosotros nos quedemos con el dinero pero la casa tiene un valor de unos 87000€. ¿Es correcto que debido a ese testamento la casa es suya y el dinero nuestro? ¿Puede haber dispuesto nuestro padre de la vivienda mediante testamento a favor de nuestra hermana aunque fuera ganancial (el testamento no mencionada la vivienda expresamente en ningún momento, únicamente determina que nos pague nuestra legítima y que se herede el resto)? ¿El dinero que nos debería abonar de legítima no sería superior al que figura en la cuenta bancaria? Sabemos que le corresponde más parte y no nos oponemos pero nos parece que nos debería corresponder más cantidad de dinero ya que la casa tiene un valor aproximado de más del doble del dinero de la cuenta, además de considerar que la mitad de esa vivienda correspondería a la herencia de nuestra madre en la que todos tenemos la misma parte. Muchas gracias. Un saludo.

    Responder
    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      Buenos días.

      En este caso lo que hay son dos masas hereditarias, una es la de su madre, que falleció inestada, y la otra la de su padre, en la que deja tres legítimas y una hereda (su hermana). En relación con la herencia de su madre, al fallecer inestada, a cada hermano le correspondería la misma cuota de la herencia, siendo que al haber fallecido un hermano, sus hijos heredan por derecho de representación (por lo que heredarán entre los dos la parte que le correspondía a su padre), por lo que les corresponde la misma parte que a su hermana. Sobre la otra mitad de los bienes gananciales (la herencia de su padre), les corresponde únicamente la legítima, que su hermana puede pagarles en dinero y no en bienes, incluso con dinero que no sea de la herencia (dinero privativo).

      Si llegan al acuerdo de que su hermana les abone tanto la legítima como la parte de su madre en dinero, perfecto, si no, tendrán que acudir a la vía judicial. A simple vista no parece haber dinero suficiente con las cuentas, pero habría que revisarlo en profundidad, por ello le ofrecemos la posibilidad de que concierte cita con alguno de nuestros Letrados especializados en materia sucesoria, para poder asesorarle más concretamente sobre su caso.

      Responder
  9. Ana
    Ana Dice:

    Buenas tardes. Mi caso es que mis padres tienen un piso, mi padre ya falleció, somos tres hermanas, yo soy la única soltera que vive con mi madre, el día que fallezca, mi madre tiene en el testamento que me deja para que pueda vivir su parte, la mitad del piso y la parte que le pertenece de mi padre. Mis hermanas están conformes. Sólo que quieren que vendamos ese piso y compremos otro más cerca de donde viven ellas para que no esté sola, poniéndolo a nombre de las tres. Esto se puede hacer?. Muchas gracias.

    Responder
    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      Una vez fallecida su madre, al abrirse la sucesión, se repartirá la herencia conforme a lo estipulado en los testamentos, lo más normal es que a cada hermana le corresponda un tercio de la herencia, tanto de su padre, como de su madre. Una vez aceptada y adjudicada la herencia y habiéndose inscrito el inmueble a nombre de las hermanas, pueden perfectamente (si llegan a ese acuerdo), vender el piso y comprar otro inmueble entre las tres, pues ya sería de su propiedad desde la inscripción. El tema del acuerdo de compra de otro piso es algo totalmente personal, ajeno a la herencia.

      Responder
  10. Angel
    Angel Dice:

    En mi caso . Mi padre falleció y madre fallecio, yo vivía con mi madre con dependencia y la he cuidado hasta el día de su fallecimiento,mi hermana no se hacia cargo y vive en su casa que no es la familiar ,ahora quiere vender y dejarme en la calle sin yo tener nada, la casa no está en propiedad si no se paga un alquiler ha vivienda porque no tiene escritura, podría quedarme yo en la casa

    Responder
    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      Si sus padres tenían la vivienda en régimen de alquiler, podrá gestionar el alquiler con el casero para ponerlo a su nombre y seguir en la vivienda. Si por el contrario, la vivienda la tenían sus padres en propiedad, tendrán usted y su hermana que aceptar y adjudicarse la herencia, después inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos, y posteriormente su hermana podría solicitar la extinción del condominio, teniendo la opción de comprarle usted su parte y quedarse en la vivienda, o bien, vender a un tercero y repartir el dinero en función de la cuota que le corresponda a cada uno.

      Responder

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