¿Dación en pago?, entregas tu vivienda y cancelas la hipoteca

La dación en pago es una alternativa para esa hipoteca que no eres capaz de hacer frente.

El momento actual no es sencillo, la subida de los tipos de interés y las, cada vez más, dificultades de financiación han aumentado en un más de un 200% los casos en que resulta imposible hacer frente a las cuotas.

Es una alternativa adecuada siempre que llegues a un acuerdo con el bando, y, a veces no es sencillo.

Ante todo debes conocer muy bien en qué consiste esta figura legal y cómo puedes acogerte a ella, y luego es cuando debes actuar.

Nosotros, lo primero, te lo resolvemos en este artículo, y, en lo segundo, te ayudamos, con nuestro equipo de abogados especialista en Derecho Hipotecario, a tu disposición.

¿Qué es la dación en pago?

Solicitar una hipoteca es muy habitual, adquirir un inmueble con el dinero que tienes ahorrado es casi imposible, raro es el caso que no se necesita ayuda externa.

Durante los años en los que está activa una hipoteca, la vida cambia y las condiciones que habías previsto se te han complicado tanto que no puedes hacer frente a las cuotas.

La dación en pago es una salida para superar esta situación, se trata de entregar la vivienda como solución a la cancelación de esa hipoteca que tanto te cuesta mantener.

Esta forma de abono de tu deuda se regula mediante el art. 140 de la Ley Hipotecaria y el Real Decreto-ley 6/2012.

Conocer su funcionamiento es la manera de poder beneficiarte de ella.

Cómo funciona la dacion en pago

Esta figura da por cancelada una deuda con la entrega de una propiedad

El acreedor acepta que se dé por finalizada la deuda con la entrega de ese bien, independientemente de la forma de pago que se decidiera al principio, ahora, el propio bien es la manera de hacer frente a las cuotas que se iniciaron con su compra.

Un ejemplo muy claro en una cancelación de hipoteca.

En su día solicitaste una cantidad al banco para poder adquirir un inmueble, y llega un momento en que se te hace tan cuesta arriba que no puedes pagar las cuotas.

Acogerse a la dación en pago es entregar al banco ese inmueble como pago a todo lo que te resta por devolver.

Para seguir con esto, es obligatorio un acuerdo entre las partes, o no es viable, tal y como se indica en el art. 116 del Código Civil.

“El deudor de una cosa no puede obligar a su deudor a que reciba una diferente aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida”

En definitiva, el banco no está obligado a aceptar tu vivienda como pago cuando, en su día, acordasteis que sería mediante la entrega de un dinero.

Una vez que se entrega la vivienda, hay casos muy específicos, en los que la entidad permite continuar en ella bajo régimen de alquiler durante un máximo de 2 años.

Acogerte a la dación en pago es una manera de evitar el desahucio, dejas cancelada una deuda sin consecuencias legales para ti, pero, como cualquier otra acción tan importante, tiene sus pros y sus contras.

Ventajas y desventajas de una dación en pago

Hay condiciones, unas te van a beneficiar a ti y otras a la entidad prestataria, tienes que conocerlas para ver si, en su conjunto, estás tomando una buena decisión.

Ventajas

La principal es que dejas la deuda cancelada y desde ese momento el compromiso que tengas con la entidad bancaria queda resuelto.

En caso de haber comenzado un procedimiento judicial como consecuencia de la falta de pago de cuotas, una vez que se inicia la dación, queda paralizado.

Otra ventaja muy importante es que, con ella, evitas la ejecución hipotecaria, o desalojo, de tu vivienda.

La otra parte también se beneficia, el banco se libra del pago de los costes del proceso de ejecución.

Desventajas

Pierdes las cuotas que ya hayas pagado, entregas la vivienda por lo que reste de hipoteca, independientemente de las abonadas hasta ese momento.

Debes llegar a un acuerdo con el banco y a veces no es sencillo, de hecho, suele negarse, porque solo en casos de situación extrema de vulnerabilidad están obligados a aceptar.

Para solicitudes futuras de hipotecas, la entidad puede ponerse mucho más restrictiva y endurecer las condiciones que debes cumplir para que te la conceda.

No siempre se cubre toda la deuda, es diferente según el tipo de dación a la que te acojas, lo mejor es conocer cada una.

Tipos de dación en pago

Los tipos de dación en pago determinan tu situación una vez que entregas la vivienda para cancelar la deuda.

Decidir uno u otro, hace que termines libre de todo pago o que todavía te reste una cantidad.

01.-Dación total

Se entrega el bien y se cancela toda la deuda, si ésta era mayor que el valor del inmueble, el banco puede conformarse y terminar ya con todo proceso para recuperar el dinero del préstamo.

Es una manera de asegurarse una cantidad, aunque no sea la totalidad.

02.-Dación parcial

El caso anterior, pero la entidad no se conforma.

Si la diferencia entre el valor del inmueble y la deuda restante es demasiado grande, este tipo permite una cantidad a cuenta, que será abonada en nuevas mensualidades ya más asequibles para el acreedor.

03.-Dación de compraventa consensuada

En este tercer tipo, vendes tu inmueble a la inmobiliaria del banco, a precio de mercado.

Así, la inmobiliaria se queda con el piso y el dinero se lo entrega a la entidad,

El banco está obligado a aceptar esta forma de pago siempre que cumplas con unos requisitos

Requisitos de la dación en pago

El principal y sin él no se puede continuar es que ambas partes lleguen a un acuerdo.

La finalidad debe ser cancelar una deuda contraída.

Para cumplir con el Código de Buenas Prácticas 2012, el acreedor ha de encontrarse en el umbral de la exclusión.

No es posible terminar con la deuda de otro modo, no hay ningún miembro de la unidad familiar con ingresos o bienes, ni tampoco posibilidad de acudir a un avalista.

Es una deuda que se contrae sobre la vivienda habitual, sin que se tengan más propiedades.

En caso de cumplirlo, la entidad bancaria está obligada a aceptar esta forma de pago.

Diferencia entre dación en pago y ejecución hipotecaria

Parece lo mismo, pero no lo es.

En ambas, la entidad bancaria se queda con tu vivienda, mientras que tú debes desalojar, pero es muy diferente.

En una ejecución hipotecaria, existe una denuncia por impago de cuotas (hasta un máximo de 6), tras la que comienza el procedimiento judicial que termina con desahucio o desalojo.

Es una consecuencia que llega a través de una orden judicial y se debe cumplir de inmediato, evidentemente, para llegar a esta situación tan desagradable no hay un acuerdo entre las partes.

En la dación en pago, en cambio, el acuerdo es necesario.

La entidad se queda con tu casa y la deuda cancelada, con la posibilidad de continuar en la vivienda en régimen de alquiler.

Continuar en régimen de alquiler tras la dación en pago

En el Código de Buenas Prácticas 2012 se contempla la posibilidad de un alquiler social de la vivienda entregada.

Cuando la situación es de extrema vulnerabilidad económica, y con unas mensualidades máximas del 3% del valor de la tasación del piso, durante un año.

Como ejemplo, si el valor de la tasación de tu piso es de 150.000€, el 3% es 4.500€/anual, esto significa que las mensualidades del alquiler no pueden ser mayores de 375€ durante ese año.

¿Cómo solicito la dación en pago?

Como primer paso, habla con la entidad bancaria y comunica tu situación económica y personal.

Es bueno que la conozca cuanto antes, sobre todo si ha cambiado significativamente en relación con el momento de la concesión de la hipoteca.

Es importante para que pueda considerar la dación de pago como una opción para recuperar su dinero.

Una situación de vulnerabilidad le obliga a actuar de una manera determinada y debe saberlo.

Un retraso en esta conversación hace que aumenten las cuotas que adeudas y te arriesgas a que se inicie el desahucio.

Una vez que llegas a un acuerdo con la entidad, dejas de pagar la hipoteca, algo que te da un poco de tranquilidad, además, en ese proceso, hasta que finaliza la dación, no se pueden poner en marcha acciones judiciales contra ti por impago.

Evitar comunicar una mala situación, te expone a otra peor.

Es la dación en pago una salida a una situación extrema, puede considerarse una vía de escape, pero es indispensable conocerla muy bien.

Cuando llegas a una situación tan dramática que pone en riesgo tu vivienda tienes que actuar rápido y hacerlo muy bien asesorado en Derecho Hipotecario, todos los temas legales, como has visto, no son sencillos si no los conoces a fondo.

Contacta con nosotros, explícanos tu caso, te ayudamos.