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EL SUPREMO ZANJA LA CUESTIÓN DE LOS GASTOS ABUSIVOS DE LAS HIPOTECAS

Como especialistas en Derecho bancario, hoy queremos hacernos eco de una reciente y muy esperada Sentencia del Tribunal Supremo que ha despejado todas las dudas sobre las consecuencias de la nulidad de las cláusulas de los préstamos hipotecarios que imponían a los consumidores los gastos de formalización de dichas hipotecas.

✅ Los gastos de tasación corresponden al banco, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados a los consumidores

La reciente doctrina del Tribunal Supremo establece que los gastos de tasación de los contratos hipotecarios anteriores a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, no debe asumirlos el consumidor sino el banco. En consecuencia, los prestatarios consumidores tienen derecho a la restitución de todos los gastos abonados indebidamente. ¿De qué gastos se trata?

Se trata, por una parte, del total de los gastos en concepto de registro de la propiedad, gestoría y tasación, así como de la mitad de los gastos notariales.

El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, sin embargo, corre a cargo de los consumidores, puesto que las normas tributarias establecen que el principal sujeto pasivo es el prestatario (esto es, la persona que solicita el préstamo).

La consecuencia de todo ello, repetimos, es que los consumidores que pagaron esos gastos tienen derecho a la restitución de los mismos.

Préstamos hipotecarios anteriores al 16 de junio de 2019:

  • gastos del registro de la propiedad, gestoría y tasación -> 100% el banco
  • gastos notariales -> 50% consumidor – 50% banco
  • impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados -> 100% el consumidor

✅ Esta doctrina sólo se aplica a los contratos anteriores a la Ley de los contratos de crédito inmobiliario

El origen de la controversia a la que ahora ha puesto fin el Tribunal Supremo, se encuentra en la falta de concreción de la legislación anterior a la Ley de los contratos de crédito inmobiliario de 2019.

En efecto, mientras que la Ley de contratos de crédito inmobiliario establece claramente las obligaciones de las partes respecto a los gastos hipotecarios (los gastos de tasación del inmueble corresponden a prestatario y los de gestoría al prestamista), la legislación anterior era imprecisa en esta cuestión.

A causa de esa imprecisión, durante un tiempo algunos bancos incluyeron en sus contratos de préstamos hipotecarios una cláusula que atribuía al cliente los gastos de formalización de la hipoteca.

Posteriormente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) estableció que ese tipo de cláusulas que atribuían todos los gastos al prestatario consumidor eran abusivas y por tanto nulas de pleno Derecho. Lo que significa que se tienen por no puestas. El TJUE consideró que iban en contra de la legislación comunitaria de protección al consumidor.
Una vez que el TJUE estableció la nulidad radical de esas cláusulas, surgió la duda de las consecuencias que tenía la doctrina del TJUE sobre los gastos que ya habían afrontado los clientes antes de la Ley de los contratos de crédito inmobiliario.
Esta es la problemática que ha venido a resolver el Supremo en su reciente Sentencia 35/2021 de 27 de enero de 2021. Cuya doctrina, como hemos visto, aclara de una vez por todas la cuestión de quién debe afrontar los gastos de los préstamos hipotecarios anteriores a la Ley de 2019.

✅ Estás a tiempo de reclamar

El Tribunal Supremo ha determinado que se trata de un supuesto de nulidad radical o nulidad de pleno derecho. En este tipo de nulidad la acción no prescribe, por lo que todavía estás a tiempo de reclamar estos gastos al banco.

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