No pagar la renta del alquiler de mi negocio por el Coronavirus

Si su empresa se encuentra en situación de cese o reducción de la actividad por causa de la Crisis del Coronavirus y el estado de alarma decretado sepa que puede solicitar el impago de la renta durante el plazo que duren las restricciones.

El artículo 1575 del Código Civil, al prever determinadas reglas aplicables a los arrendamientos de predios rústicos, que dado la situación actual podemos hacerlo extensible a los arrendamientos de Local de Negocio, establece que:

el arrendatario tendrá derecho a rebaja de la renta en caso de pérdida de más de la mitad de frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos

entendiéndose por caso fortuito extraordinario el incendio, la guerra, la peste, la inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes no hayan podido racionalmente prever.

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Novedades legislativas respecto a la Moratoria y Reducción de Pagos de alquiler para locales de negocios

Artículo 1: Arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores
1. La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria, que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, la moratoria establecida en el apartado 2 de este artículo, que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.

2. La moratoria en el pago de la renta arrendaticia señalada en el apartado primero de este artículo se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.


Artículo 2: Otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda
1. La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o de industria, cuyo arrendador sea distinto de los definidos en el artículo 1.1, y cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

2. Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.


Artículo 3: Autónomos y pymes arrendatarios a efectos del artículo 1 y el artículo 2
Podrán acceder a las medidas previstas en los artículos 1 y 2 de este real decreto-ley, los autónomos y pymes arrendatarios cuando cumplan los siguientes requisitos:

1. En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:

a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

2. En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:

a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.


Artículo 4: Acreditación de los requisitos
El cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 3, se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:

a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.

b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.


Artículo 5: Consecuencias de la aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta
Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en el artículo 3, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

Ante estos requisitos para la calificación de los presentes hechos sucedidos por la situación ante el Coronavirus y el estado de alerta decretado por el Gobierno de España, es evidente que nos encontramos ante una situación de fuerza mayor para aplicar la doctrina Rebus Sic Stantibus para aquellos negocios que tras el Decreto Ley 7/2020 se les obliga al cese de la actividad, y procede solicitar la modificación contractual por vía judicial.

A modo de ejemplo en situaciones, asimiladas a la actual por el Coronavirus y por tanto la privación de la autorización administrativa y expresa prohibición de desarrollar la actividad empresarial, la encontramos en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias ante la privación del uso por cierre municipal de lo que era objeto del arriendo, y ese disfrute de la cosa sí es precisamente la contraprestación al pago de la renta pues constituye la esencia del contrato de arrendamiento.

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¿Cómo actuar ante esta situación y como debo proceder?

Si su empresa se encuentra en situación de cese o reducción de la actividad por causa de la Crisis del Coronavirus y el estado de alarma decretado sepa que puede solicitar el impago de la renta durante el plazo que duren las restricciones, y para ello se debe proceder de la siguiente manera:

1º.- El Bufete remitirá un burofax y mail certificado (se trata de un mail avalado por el Ministerio de Justicia que acredita el envío, la lectura y el texto remitido) en el que de manera justificada y motivada solicita el impago de la renta durante el tiempo en el que permanezcan las restricciones que dan lugar al cese o reducción temporal de la actividad mercantil que dio lugar al contrato de arrendamiento.

2º.- Tras el mail certificado y Burofax, el Bufete iniciará una vía de intermediación extrajudicial de acuerdo que debe finalizar con un documento entre las partes para suprimir o reducir la renta durante el periodo referido, pactar quitas y esperas u otros potenciales acuerdos.

3º.- En caso de no llegar a un acuerdo, de manera efectiva y sin dilación, se debe interponer demanda en la que se interese la aplicación de la doctrina jurisprudencial Rebus sic Stantibus por fuerza mayor y por ello el cese del pago de la renta durante la situación de alerta o ausencia de actividad por la crisis del Coronavirus.

Es importante iniciar cuanto antes el procedimiento judicial a efectos de generar excepción por litispendencia si el propietario quiere iniciar un desahucio por falta de pago judicial, siendo que si se interpone la demanda por el arrendatario con anterioridad se genera la llamada excepción por litispendencia, es decir, que el pleito sobre desahucio por falta de pago pende (depende) del éxito del interpuesto de manera previa por el arrendatario.

¿Qué coste tiene actuar de esta manera?

Dado que sabemos que la tesorería es fundamental para las empresas en los actuales momentos de crisis y alerta, queremos informar de manera directa del coste que implica actuar jurídicamente de la manera propuesta:

Honorarios por negociación extrajudicial:

  • Provisión de fondos: 250 euros (más IVA).
  • En el único caso de llegar a un acuerdo se aplicará el 15% sobre la cantidad que el cliente no deba abonar en concepto de rentas

 

Honorarios procedimiento judicial (letrado y procurador):

  • Provisión de fondos: 600 euros (más IVA).
  • En el único caso de llegar a un acuerdo durante el procedimiento o bien Sentencia estimatoria a favor del cliente se aplicará el 15% sobre la cantidad que el cliente no deba abonar en concepto de rentas.

 

¿Cuáles son las actividades suspendidas conforme al Anexo del Real Decreto 7/2020 por el cual se acuerda el estado de alarma?

Lista de actividades

  • Museos.
  • Archivos.
  • Bibliotecas.
  • Monumentos.
  • Café-espectáculo.
  • Circos.
  • Locales de exhibiciones.
  • Salas de fiestas.
  • Restaurante-espectáculo.
  • Otros locales o instalaciones asimilables a los mencionados.
  • Auditorios.
  • Cines.
  • Plazas, recintos e instalaciones taurinas.
  • Pabellones de Congresos. Salas de conciertos. Salas de conferencias. Salas de exposiciones. Salas multiuso.
  • Locales o recintos cerrados.
  • Campos de fútbol, rugby, béisbol y asimilables.
  • Campos de baloncesto, balonmano, balonvolea y asimilables. Campos de tiro al plato, de pichón y asimilables.
  • Galerías de tiro.
  • Pistas de tenis y asimilables.
  • Pistas de patinaje, hockey sobre hielo, sobre patines y asimilables.
  • Piscinas.
  • Locales de boxeo, lucha, judo y asimilables.
  • Circuitos permanentes de motocicletas, automóviles y asimilables. Velódromos.
  • Hipódromos, canódromos y asimilables.
  • Frontones, trinquetes, pistas de squash y asimilables.
  • Polideportivos.
  • Boleras y asimilables.
  • Salones de billar y asimilables.
  • Gimnasios.
  • Pistas de atletismo.
  • Estadios.
  • Otros locales, instalaciones o actividades asimilables a los mencionados.
  • Discotecas y salas de baile. Salas de juventud.
  • Casinos.
  • Establecimientos de juegos colectivos de dinero y de azar. Salones de juego.
  • Salones recreativos.
  • Rifas y tómbolas.
  • Otros locales e instalaciones asimilables a los de actividad recreativa de Juegos y apuestas conforme a lo que establezca la normativa sectorial en materia de juego.
    Locales específicos de apuestas.
  • Parques de atracciones, ferias y asimilables. Parques acuáticos.
  • Casetas de feria.
  • Parques zoológicos.
  • Bares especiales:
  • Bares de copas sin actuaciones musicales en directo.
  • Bares de copas con actuaciones musicales en directo.
  • Tabernas y bodegas.
  • Cafeterías, bares, café-bares y asimilables.
  • Chocolaterías, heladerías, salones de té, croissanteries y asimilables.
  • Restaurantes, autoservicios de restauración y asimilables. Bares-restaurante.
  • Bares y restaurantes de hoteles, excepto para dar servicio a sus huéspedes.
  • Salones de banquetes.
  • Terrazas.

La cláusula rebus sic stantibus

La doctrina jurisprudencial de la cláusula rebus sic stantibus (estando así las cosas) pretende establecer un mecanismo de restablecimiento del equilibrio contractual de prestaciones (mediante la modificación contractual por vía judicial) ante el advenimiento de circunstancias extraordinarias que rompan dicho equilibrio.

Requisitos de aplicación de la doctrina rebus:

La doctrina rebus se desarrolló en España tras la finalización de la Guerra Civil y ha sido históricamente de aplicación excepcional y restringida, por cuanto que supone una excepción al principio pacta sunt servanda (lo pactado obliga) consagrado en varios preceptos de nuestro Código Civil y pilar fundamental la seguridad jurídica. En términos generales, los requisitos de aplicación de la doctrina rebus son los siguientes:

– Una alteración completamente desconectada de la voluntad de las partes.

-Riesgo impredecible y naturaleza extraordinaria de las circunstancias, conllevando una obligación/contraprestación excesivamente onerosa para una de las partes.

La doctrina rebus adquirió especial notoriedad en los años 2013 y 2014 a raíz de varias sentencias que consideraron o acordaron su aplicación a casos generados durante la crisis financiera global de finales de la pasada década y principios de la presente. 

En este punto, y a los efectos de aplicar la presente situación creada por el Coronavirus y la situación de Alerta sanitaria, económico y nacional en nuestro país, tenemos que considerar si es o. no una situación de fuerza mayor. El instituto de la fuerza mayor para liberar de responsabilidad a la arrendataria del pago de la renta o de su disminución de la renta pactada entre las partes.

La fuerza mayor que, con arreglo a lo establecido en el artículo 1105 del Código Civil. excluye la responsabilidad contractual, requiere, para su apreciación, la existencia de un obstáculo que, siendo extraño a la esfera negocial del obligado o deudor, sea totalmente irresistible o inevitable (sentencia del Tribunal Supremo de 14 de abril de 2000). La aplicación de Fuerza Mayor precisa para su aparición la concurrencia de una serie de requisitos, entre los que, una pacífica Jurisprudencia menciona los de imprevisibilidad e inevitabilidad. Que se trate de un hecho o acontecimiento independiente de la voluntad del agente causante y, por ende, no imputable a él. Que el acontecimiento sea imprevisto, o bien previsto pero inevitable. Que entre el mencionado acontecimiento y el subsiguiente evento dañoso exista un necesario vínculo de causalidad, sin que intervenga en esta relación como factor apreciable la actividad, dolosa o culposa, del agente.

Usualmente se atribuye esta cualidad a los acontecimientos naturales, de los que se desprende un daño y que la fuerza del hombre no es capaz de evitar, reservando, generalmente, la doctrina esta facultad a las catástrofes naturales de mayor magnitud, (STS de 28 marzo 1994 entre otras).

Ejemplos recientes de aplicación Rebus Sic Stantibus

Ejemplos recientes de aplicación Rebus Sic Stantibus

Recientemente durante la crisis financiera global que padecimos hubo varios casos en los que se aplicó esta doctrina. En los años 2013 y 2014 algunas sentencias acordaron la aplicación de la misma. Aquellas sentencias razonaban que era exigible su aplicación por una situación de fuerza mayor. En las actuales circunstancias nos encontramos ante una situación de fuerza mayor, ¿o no? La respuesta es clara, sí que estamos ante una situación de fuerza mayor. Sin duda debemos usar esta situación de fuerza mayor para liberar de la responsabilidad de pagar la renta de alquiler al arrendatario. O dependiendo de la situación a la disminución de la renta pactada por ambas partes a la firma del contrato.

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