¿Quién paga la pintura finalizado el alquiler?

Finalizar un contrato de alquiler requiere atar un montón de cabos que quedan sueltos cuando el inquilino abandona el inmueble.

Hacerlo, muchas veces, entra en conflicto entre lo que opina el arrendador y lo que piensa el arrendatario en el reparto de los costes por los desperfectos, en caso de que los hubiera.

En particular, los gastos de pintura, que suelen ser motivo de disputa para decidir quién debe hacerse cargo una vez que la vivienda, o local, queda libre.

No solo de la pintura, una vez que concluye el alquiler, empieza la revisión de desperfectos y debes tener claro si eres tú quien se ha de encargar de ellos.

¿Quién se hace cargo de los desperfectos al finalizar un alquiler?

Según el art. 1.562 del Código Civil, si el arrendatario recibe el inmueble en perfecto estado, a no ser que se indique lo contrario, debe entregarlo de esa misma manera.

Hay que diferenciar el tipo de desperfecto, o mejor aún, el motivo del desperfecto, si es por el uso habitual y el paso del tiempo o, por el contrario, por un uso negligente, caso en el que el pago se puede compensar son la fianza.

Uno de ellos, y muy común, es el de los gastos de pintura, ya que es normal que cuando un inquilino abandona el inmueble, antes de la entrada de un segundo arrendatario, el piso se pinte, y así entregarlo en perfecto estado.

Entonces, la pregunta es quién hace frente a ese gasto necesario para un nuevo alquiler, y la respuesta depende de si se considera la pintura como gasto del paso del tiempo o por un uso inadecuado.

Desperfectos por el paso del tiempo

En un principio, no son reclamables por el arrendador, la ley da la razón al inquilino cuando son causados porque, sencillamente, pasa el tiempo y las cosas se deterioran.

En el caso de la pintura, es un motivo por el que deja de estar en perfecto estado, tan solo por el desgaste, o las condiciones ambientales, poco a poco, pierde calidad y se apagan los colores.

Por norma general, es el propietario quien se hace cargo de este gasto antes de iniciar un nuevo alquiler.

Te ponemos otro ejemplo, una lavadora tiene una vida útil de unos 11 años, según la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), si el aparato se estropea, por su edad, cuando se ha utilizado de manera correcta, es el propietario el encargado.

Y es así con todos los gastos de mayor envergadura, de mobiliario generalmente, que hay en una vivienda alquilada.

Eso sí, debe demostrarse que la rotura o el deterioro aparente no ha sido causa de un mal uso o de acciones negligentes por parte de quien ha vivido en ella ese tiempo.

Desperfectos por negligencia

El inquilino hace un uso incorrecto de ella, y causa su deterioro temprano.

El art. 1.563 del Código Civil dice que “el arrendatario debe responder por cualquier deterioro a no ser que demuestre que no ha sido su culpa, y entonces deberá responder subsanando lo estropeado”

En esos casos de uso indebido, es el inquilino quien debe hacerse cargo.

En el ejemplo anterior de la lavadora, si se rompe porque se ha utilizado mal, y se demuestra, ya es un pago al que tiene que hacer frente quien lo ha provocado.

Otros gastos que podemos incluir en este apartado son la suciedad inaceptable del inmueble entregado, la realización de modificaciones no aprobadas (el propietario puede exigir que todo vuelva a como estaba), la rotura de mobiliario, o la falta mantenimiento y dejadez, que hace que se estropeen las cosas.

En ellos, se recurre a la cantidad entregada como fianza.

¿Cómo funciona la fianza de un alquiler?

Una fianza es una garantía para el arrendador que recibe antes de alquilar su inmueble, se trata de un mes de renta, en caso de viviendas, y dos, en locales, aunque esto puede variar.

Su misión es dar una seguridad al propietario de que, con ella, puede hacerse cargo de los costes, en caso de que el inquilino no cumpla.

Esos casos son, por ejemplo, alguna deuda al finalizar, si no ha cumplido con la mensualidades, o hay algún otro pago que debería hacer, y no ha hecho.

Cuando se trata de desperfectos causados por el inquilino, puede utilizarse esta cantidad para subsanarlos, es decir, en vez de devolverla, el arrendador la utiliza para arreglar eso que no funcione, siempre que esté probado el uso negligente.

Cláusula contractual de pago de desperfectos

En la firma de cualquier tipo de contrato se pueden añadir tantas cláusulas adicionales como se quiera para personalizar el acuerdo, por diferentes motivos, siempre y cuando estén firmadas y aceptadas por las partes.

Ante ello, la ley no se opone si, como te decimos, ambos están de acuerdo, y las firmen sin coacción de ningún tipo de una de las partes sobre la otra.

Con esto como base, podemos dar por hecho que puede existir una que diga que, el inquilino, sea el deterioro que sea, y sin mirar el motivo, se hace cargo mientras dure el contrato.

Con ella, da igual que sea por un mal uso o por el tiempo, el inquilino debe pagar.

Es una cláusula legal solo en unos contratos, en otros está en contra de la ley, y es cuando debemos diferenciar el tiempo de duración del alquiler.

Alquileres sin fecha de finalización

Cuando se alquila un inmueble sin fecha de salida, por ejemplo, para una vivienda habitual, con la idea de permanecer durante muchos años.

Aquí, esta cláusula no es admitida por la ley, y, aunque aparezca y esté firmada por las partes, la ley no le da validez, no es aplicable y no se acepta que se incluya, podemos decir que se considera no escrita, aunque lo esté.

La ley no permite que el inquilino deba hacerse cargo de todo lo que le pase a un inmueble cuando no le pertenece.

La decisión de quién paga qué, en este tipo de alquileres, se apoya en la diferenciación entre desperfectos por el paso del tiempo o por mal uso probado.

Alquileres por temporada

El segundo supuesto que te queremos contar es el de arrendamiento por temporada, o por un tiempo determinado, aquí la ley piensa de una manera muy diferente.

En caso de que exista esa cláusula, prevalece ante cualquier discusión.

Por ejemplo, si se alquila una vivienda durante, pongamos, un verano, o unos meses, si existe una cláusula que establezca que, pase lo que pase, el inquilino paga, y se ha aceptado, la rotura de la lavadora del ejemplo anterior está a cargo del arrendatario, al igual que la pintura, si no se dice lo contrario.

No importa ni se tiene en cuenta que no haya sido su culpa, siempre que, en esta cláusula, se acepte, la ley la pone por delante a cualquier otro argumento.

Obligación del inquilino de devolver la vivienda en buen estado

Se da por hecho que, en el momento de la entrega de llaves, no hay ningún problema, o se debe detallar en el contrato, para dejar constancia de ello.

El inquilino entonces debe devolver el inmueble, tal y como se le entrega

En una exigencia que se indica en el art 1561 del Código Civil, y que “en caso de no indicarse lo contrario, se presupone, que se entrega sin daños ni desperfectos, por lo que así debe ser devuelto”

Es importante que ambos, previo a la entrega, sean minuciosos y comprueben cada detalle antes de aceptar.

El arrendador debe especificar en el contrato todo lo que incluye, ya sea mobiliario, enseres, o cualquier otro elemento con el que se cuente.

El inquilino debe comprobar que sea cierto, que todo funciona, y se aporte manera adecuada para su uso.

Una vez revisado, en caso de estar de acuerdo, es cuando deben firmar, algo que, luego, evita malentendidos y situaciones desagradables.

El mejor consejo es, como siempre, realizar un contrato lo más detallado posible, indicando las características de la vivienda, o local, en ese momento, y qué ocurre en caso de que algo no se entregue de la misma manera.

Una buena relación entre arrendador y arrendatario evita que, al finalizar el alquiler, aparezcan desacuerdos que llevan a muchos disgustos.

Cuéntanos su situación, te aconsejamos, ya seas propietario o arrendatario, es mejor que antes de firmar nada, sepas a qué te comprometes.

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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