Ley de la Vivienda …, ¿y los propietarios?

La Ley de la Vivienda recientemente ha entrado en vigor y ya cuenta con partidarios y detractores por igual.

Lo que es seguro es que afecta a todas las partes implicadas, ya sea en la compra, venta o alquiler de inmuebles, que en mayor o menor medida ven como deben cambiar la forma de actuar en esas situaciones.

En el caso de los propietarios de viviendas o locales que tienen intención de vender o alquilar, la cosa está complicada, y provoca demasiada confusión como para no tenerlo en cuenta.

Notamos una necesidad de aclarar la situación de los propietarios por las consultas sobre este tema que no dejan de llegar a nuestro bufete.

En este artículo puedes leer, cómo te afecta la nueva ley cuando eres propietario.

¿Cómo afecta la Ley de la Vivienda, a los propietarios?

Esta es una ley que nace con la idea de que los sectores más desfavorecidos, y con rentas más bajas, tengan la oportunidad de acceder a una vivienda, hacer que sea más sencillo para jóvenes y familias.

Desde el Gobierno hay un interés general en incentivar el alquiler entre la población, y para eso son necesarios alquileres que se adecúen a las rentas de los ciudadanos.

A día de hoy, las zonas céntricas de las grandes ciudades tienen unos alquileres desproporcionados para estas personas, y no les queda otro remedio que alejarse para poder encontrar una vivienda.

Sobre el papel no nos queda más que felicitar esta iniciativa, el problema es que una vez que aparece, los sectores afectados encuentran demasiadas trabas, deben cumplir una ley que siente que les perjudica, e intentan evadir esa obligación.

Uno de estos sectores es el de los propietarios de las viviendas, a quienes esta ley afecta en gran medida, ya sea en para determinar los alquileres, o en el momento desalojar a inquilinos que no afrontan las rentas como deberían por contrato.

Desde este momento, según si tu inmueble está situado en una zona determinada, o si el inquilino tiene posibilidades de encontrar otra vivienda o no, la forma de afrontar el alquiler da un giro tan importante, que no queremos dejar pasar.

¿Cómo afectan las zonas tensionadas a los alquileres?

Lo hacen de una manera muy importante, tener algún inmueble de tu propiedad, en una de ellas te obliga a facilitar el acceso a su alquiler a sectores con menos posibilidades de hacerlo en estos momentos.

Vamos a ver, por qué este tema es tan relevante en la nueva Ley.

Zonas tensionadas en la nueva Ley de la Vivienda

Saber si te afecta o no pasa por tener claro que son.

Se trata de barrios, núcleos urbanos o cualquier otra parte de una ciudad que, como media, tiene una renta más elevada que el resto, lo que imposibilita que muchas personas puedan alquilar en ellas.

Ser, o no, una zona tensionada es una decisión que toma cada Comunidad Autónoma, después de estudiar su territorio y las condiciones del mercado inmobiliario, en su caso.

Son, generalmente, los centros de las ciudades, pero no es obligatorio, se trata de que cumplan una serie de condiciones, con independencia de su localización.

Condiciones de una zona tensionada en tu ciudad

Cada Comunidad Autónoma, te decimos, es el órgano decisor que califica las zonas de la ciudad, además de delimitar su superficie.

No hay un patrón determinado a cumplir, lo que sí hay es una serie de condiciones en las que apoyan su decisión.

Son dos puntos importantes, pero basta con el cumplimiento de uno, para que esa zona sea calificada como tal.

Puntos clave de una zona tensionada

Uno de los requisitos que debe cumplir un inmueble se basa en su precio, ya sea de venta o alquiler.

Si, ese valor, ha aumentado más de 5 puntos sobre el Índice de Precios al Consumo (IPC), tomando como referencia los 5 años anteriores, ese inmueble está en una zona tensionada

Entonces, todo un conjunto de viviendas y locales con esa característica delimitan la zona tensionada.

El segundo punto a considerar es la renta familiar.

Un inmueble forma una zona tensionada, cuando su coste supera el 30% de los ingresos de la unidad familiar.

Esto es que, un hogar no debe necesitar pagar más de un 30% de lo que gana en la suma de alquiler, o hipoteca, y suministros de esa vivienda.

Una vez concretada la zona tensionado, es importante el número de propiedades que tienes en ellas, es decir si eres o no gran tenedor

Alquileres en zonas tensionadas

Cuando eres considerado un gran tenedor, las viviendas de su propiedad en estas zonas deben estar alquiladas por obligación.

Cuando no estás en ese punto, cuando no llegas a ser considerado como tal, eres un pequeño tenedor, y la obligación a alquilar es la misma, con la diferencia de que el Estado te favorece con unos beneficios fiscales importantes.

Estés considerado en uno u otro grupo, te afecta la relación con las agencias inmobiliarias, sector que se ve muy desprestigiado y está descontento, cualquier intermediación con ellas, sufre modificaciones que debes conocer.

¿Qué significa ser un “gran tenedor”?

Esta definición tienen en cuenta a quien tiene varias viviendas en propiedad, en concreto 5 o más, todas ellas en una zona tensionada.

A partir de entonces, tu consideración como propietario cambia, y, según la ley, estás obligado a cumplir una serie de requisitos, novedosos a partir de ahora.

No es para menos, poder subir el alquiler anual está determinado por la ley, no puedes hacerlo a tu conveniencia cuando eres un gran tenedor

¿Cómo te afecta en la subida anual del alquiler?

Cada año, las rentas de los alquileres se revisan y se incrementan, este es otro de los puntos candentes de la ley

Hasta ahora, esta revisión se apoyaba en la subida del IPC, aplicando ese porcentaje a las mensualidades, se adaptaban los alquileres al coste de la vida.

La Ley lo cambia de manera radical.

La inflación actual hace que esos precios, aplicados de ese modo, se desboquen, por lo que pone un límite en ese incremento de subida de alquileres

Tope en la subida anual del alquiler

Esta inflación en ascenso tiene consecuencias graves en los bolsillos, tanto que la mayor parte de los ingresos se van tan solo en el alquiler o en el pago de la hipoteca, los ciudadanos no pueden mantener ese ritmo que lleva a, prácticamente, trabajar para la vivienda.

Esto es lo que se tiene en cuenta en esta ley y se quiere evitar.

La forma de conseguirlo es con un límite en la subida de los alquileres, un incremento que no se referencia ya al IPC, sino a un índice determinado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), y que estará preparado, se prevé, en 2025.

Hasta que llega ese día, se presentan unos valores provisionales a los que tienes obligación de adaptar tus alquileres.

Para todo esto, y ante posibles perjuicios que te puedan ocasionar, cuentas con unos beneficios fiscales al alquilar tu propiedad.

Beneficios fiscales destinados a propietarios

El objetivo es conseguir más viviendas en alquiler, para proporcionar un hogar a personas sin recursos, pero, en ese camino, otros se ven desfavorecidos, los propietarios.

Para evitarlo, unas ayudas en el pago de impuestos te benefician, unos jugosos descuentos solo por mantener tus inmuebles en alquiler.

Ventajas fiscales por alquilar tus inmuebles

Si el año anterior ya hiciste una rebaja del alquiler, ahora puedes beneficiarte de un beneficio fiscal de un 90%.

Si alquilas por primera vez una propiedad y lo haces a personas de entre 18-35 años, hasta el 70%.

Si en los 2 años anteriores has hecho una reforma de rehabilitación y mejora de la vivienda, hasta un 60%.

En todo caso, en una zona tensionada, el alquiler consigue un beneficio fiscal del 50%.

Desalojos de viviendas por impago, la batalla principal

En este tema, la Ley de la Vivienda, enfrenta a unos y a otros, igual por desconocimiento, o por no estar de acuerdo, el caso es que llena los medios desde hace semanas.

Antes de plantearte la posibilidad de desalojar a los inquilinos que ahora tienes en casa, hay un proceso al que la ley te obliga.

Certificar que las personas alojadas no están en situación de vulnerabilidad, si es el caso, no puedes hacerlo, deben estar un plazo de tiempo hasta que la Administración les encuentre otro hogar.

Para conocer esta situación puedes acudir a Servicios Sociales, donde te pueden realizar un informe.

Además, intentar un acuerdo, un diálogo, una conciliación, demostrar que has propiciado un acercamiento, con la otra parte, que posibilite un trato que os beneficie a los dos, y que no termine con el desahucio de esas personas.

Esta ley que intenta favorecer a unos, los inquilinos, parece que perjudica a otros, los propietarios, una creencia que aumenta y mucho por una falta de asesoramiento legal.

Antes de tomar decisiones drásticas que, seguro, tienen consecuencias que no esperas, acude a un abogado especialista en Derecho inmobiliario, que evite que te veas perjudicado por dar un mal paso.

En todo caso, nos tienes a tu lado, consúltanos sobre este u otro tema legal ante cualquier duda.