extincion de condominio

La extinción de condominio: Qué es y cómo se hace

La extinción de condominio es un motivo de consulta frecuente a nuestros ​expertos civilistas​, por ejemplo en el caso de viviendas que tienen varios propietarios y uno de ellos, nuestro cliente, decide no seguir con esa copropiedad.

En este artículo vamos a explicar qué es un condominio y con qué herramientas legales contamos para conseguir su extinción.

✅ ¿Qué es un condominio?

Hablamos de condominio, copropiedad o comunidad de bienes cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece​ pro​ ​indiviso​ a varias personas. El proindiviso se puede generar en diferentes situaciones.

Algunas de estas situaciones se pueden dar tras un divorcio o tras la aceptación de una herencia. Este último sería el caso de unos hermanos reciben en herencia la vivienda familiar de sus progenitores.  (Puedes ver el artículo en el que hablamos sobre ¿Cómo hacer una extinción de condominio entre hermanos?)

El condominio en cuestión se regirá, en primer lugar, por lo que hayan pactado las partes al adquirir el bien. Y, en ausencia de pacto, por las disposiciones del Código Civil. Algunos tipos de comunidad de bienes como por ejemplo la ​comunidad de gananciales​, la comunidad hereditaria​ o la ​comunidad de pastos​ están sujetas a disposiciones especiales.

✅ La extinción del proindiviso o condominio

En estos casos en que la propiedad de un objeto corresponde a una pluralidad de personas, ninguna está obligada a mantenerse en el condominio o comunidad por lo que ​cualquiera de ellas puede instar el procedimiento para la división de la cosa común​.

También se reconoce a los copropietarios la posibilidad de ​acordar un pacto de indivisión por un determinado tiempo no superior a ​10 años​. Este pacto se puede ​renovar​.

Pero también es posible realizar esa extinción del ​proindiviso​ sin la voluntad de hacerlo de las partes. Cuando los cotitulares no llegan a un acuerdo, uno de ellos puede comenzar el proceso judicial de extinción del mismo.

✅ ¿Cuándo se puede hacer extinción de Condominio?

Los co-propietarios tienen derecho a instar la extinción del condominio mientras exista la comunidad de bienes.

Como hemos señalado anteriormente, dos supuestos frecuentes en los que suele interesarse la extinción del condominio son cuando una pareja decide poner fin a su matrimonio y deshacerse de la vivienda familiar; y cuando los hijos/as heredan la casa familiar tras el fallecimiento de los padres.

✅ Divisibilidad de la cosa común

Respecto a la extinción de la situación de proindiviso la jurisprudencia ha establecido que existen dos tipos de división de la cosa común según que la propiedad en cuestión sea divisible o indivisible:

La ​división material​ de la propiedad se practica cuando la ​cosa es divisible​ y se puede adjudicar una porción a cada comunero o copropietario.

En el caso de las fincas ello puede tener como consecuencia una pérdida de valor del inmueble al realizar la división.

La ​división económica​ procede en los casos en que la ​cosa es indivisible​ físicamente o jurídicamente o por resultar inservible para el uso a que se destina o por desmerecer su valor. La división económica se lleva a cabo mediante la venta y el reparto del precio en proporción a la cuota de cada copropietario.

En el caso de la división económica existen dos posibilidades:

A) Si todos están de acuerdo se adjudica la totalidad del bien a uno sólo de los co-propietarios y éste paga el precio que corresponda al resto de los co-propietarios según sus cuotas.

B) Si no hay acuerdo entre todos, se vende el bien en ​subasta pública​ y se reparte el precio entre todos ellos según las cuotas.

Puede ocurrir que un bien pueda ser dividido físicamente, pero no jurídicamente. Hablamos de ​indivisibilidad jurídica​ cuando en caso de división, la cosa quedaría inservible para el uso a que se la destina, o bien porque produzca un anormal desmerecimiento o bien ocasione un gasto considerable. Este sería el caso de un solar o parcela urbanizable que se tenga que dividir en tantas partes que las parcelas resultantes ya no puedan ser edificables. Por lo tanto, se considera que ese bien no es divisible.

Tampoco lo sería un bien que al dividirse en las partes necesarias, el valor de las partes no alcance el de la cosa común sin dividir.

✅ Cómo se divide el proindiviso o condominio

Existen tres vías o formas para llevar a cabo la división de la cosa común:

A) por ​acuerdo de los copropietarios​. En este caso se exige que exista unanimidad entre todos y se haga uso de lo que se conoce como ​contrato divisorio​. Un ejemplo de esto sería un acuerdo amistoso suscrito por todos los coherederos de una vivienda.

B) mediante el ​concurso de árbitros o amigables componedores​. Serán nombrados por los copropietarios y procederán a formar partes con arreglo a las cuotas correspondientes a cada uno de los copropietarios.

C) a través de la ​vía judicial​. Para ello debe ejercitarse la acción de división, al objeto de iniciar un ​procedimiento para la división de la cosa común​.

Cada extinción de proindiviso tiene unas peculiaridades distintas, dependiendo de su origen.

Así el procedimiento puede ser el de un procedimiento de ​extinción de condominio en caso de separaciones​, puede hacerse un ​procedimiento de división de la cosa común​, o incluso un ​procedimiento de división judicial de la herencia​.

Procedimiento para la división de la cosa común

Como ya hemos señalado, el Código Civil concede a los copropietarios o comuneros una acción para exigir que se divida la cosa común, a saber, la acción de división o ​actio communi dividendo​.

Esta facultad de solicitar la división de la cosa no es un derecho que pueda extinguirse por su falta de ejercicio en determinado plazo, sino una facultad de carácter permanente que acompaña siempre a la comunidad y puede ejercitarse mientras dure aquella.

Con el ejercicio de la acción de división lo que se persigue es poner fin al estado de indivisión de la cosa, para que se adjudique al comunero la propiedad plena y separada de una parte o porción de la cosa común o, en el caso de que física o jurídicamente tal división no fuera posible, se le atribuya la parte proporcional del precio obtenido mediante su venta.
El proceso de división de la cosa común es un proceso declarativo que seguirá los trámites del juicio verbal o del ordinario en función de la cuantía.

En este sentido cabe destacar la necesidad de que la sentencia se ejecute para que la propiedad en cuestión salga a pública subasta. El proceso de ejecución deberá sustanciarse con arreglo a las normas relativas a la división de la herencia.

Sin embargo, para la adjudicación de la cosa común en la subasta posterior al proceso de división serán aplicables las reglas de la subasta establecidas en la Ley de Enjuiciamiento CIvil (LEC).

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✅ Contraprestación en la extinción del condominio ​

En la extinción de condominio ​no es obligatoria​ la existencia de contraprestación económica. No obstante, hay que recalcar que se corre el riesgo de que para Hacienda la operación se trate en verdad de una donación no declarada, por lo que Hacienda podría reclamar el impuesto de donaciones.

Asimismo, la contraprestación en una extinción no tiene porque ser en dinero, puede recurrirse a otras fórmulas. Esto es muy común, por ejemplo, cuando sobre la propiedad existe una hipoteca. En estos casos se suele pactar que la parte que se queda con la propiedad asuma la parte de hipoteca de la otra como forma de contraprestación.

✅ Fiscalidad de la extinción de condominio

Por lo general quien transmite su parte del condominio suele percibir una compensación por ello, aunque como hemos visto no es obligatorio.

Si la contraprestación es económica y se recibe más dinero del valor real de su parte, deberá tributar por incremento de patrimonio vía ​IRPF​. De no estar ante esta situación, se tributa por ​Actos Jurídicos Documentados​, que dependiendo de la Comunidad Autónoma varía de un 0,5% a un 1% sobre el valor real del inmueble o los bienes adjudicados.
Ese valor de la vivienda será el del momento en el que se hace la extinción. La variación del impuesto depende una vez más de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda. El obligado a pagar este impuesto es la persona que se queda con la vivienda.

Al no ser considerada transmisión patrimonial quien cede la propiedad no está obligado a declarar la ​plusvalía municipal​. La tributación por este impuesto quedará pues para las futuras transmisiones de la vivienda. Si en la extinción la adjudicación corresponde con la cuota de titularidad no genera ni disminución ni incremento en renta. Esto es que no estaría sujeta al pago del impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. En cambio si existe exceso de adjudicación sí que hay variación del patrimonio.

✅ Extinción de condominio cuando existe una hipoteca

La situación más habitual con la que nos encontramos en nuestra práctica habitual es que la vivienda esté sujeta a una hipoteca​. En estos casos es como si los titulares del inmueble fuesen tres en vez de dos.

A la entidad bancaria no le influye que uno de los copropietarios ceda al otro el 100% de la vivienda. Si el banco no accede a aprobar un nuevo préstamo hipotecario en el que ya no aparezca el miembro que transmitió su parte, se dará la paradoja de que éste ya no es propietario del bien pero sigue siendo deudor de la hipoteca.

Nuestro consejo ante una extinción de condominio con hipoteca en vigor, es ​llegar a un acuerdo con la entidad bancaria​, antes de empezar con el procedimiento. Si estás en esa situación, podemos aconsejarte y llevar tu caso. Ponte en contacto sin compromiso con nosotros.

Si necesitas ayuda personalizada para tu caso, quieres comentarnos tu situación o necesitas asesoramiento te recordamos que puedes solicitar una cita o video cita online en cualquiera de nuestros despachos:

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8 comentarios
  1. Pepe
    Pepe Dice:

    Buenas tardes. Tenía una pregunta: dos hermanos heredan dos viviendas, cada uno de ellos al 50%. Sería posible hacer una extinción del condominio adjudicando a cada uno de ellos una vivienda, compensando el exceso de adjudicación correspondiente. Serían los únicos bienes restantes de la comunidad. ¿O sería obligatorio realizar una permuta? Un saludo y gracias

    Responder
  2. Juan Carlos
    Juan Carlos Dice:

    Hola,
    gracias por el artículo. En mi caso personal, somos 3 hermanos que poseemos en común una propiedad que nos compró mi padre en vida y que, en consecuencia, no hemos heredado,. Somos los titulares los 3 a todos los efectos y así consta el registro. Uno de nosotros se quiere quedar con ella, podríamos optar por esta figura, dado que economicamente es mucho más ventajosa frente a otras. La duda es si solamente se puede utilizar la extinción en herencias o separaciones.
    Muchas gracias.

    Responder
    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      Pueden optar por una disolución de condominio, pues ningún propietario está obligado a permanecer en una comunidad de bienes tal y como establece el art 400 CC.
      Esta disolución puede llevarse a cabo por la compraventa de su parte por el hermano que desea tener titularidad del 100% del inmueble o la renuncia de sus derechos a favor de su hermano.

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    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      Buenos dias, los gastos de notaría, registro y gestoría puede incluirlos en su declaración de la renta a los efectos de desgravarse tales importes a los efectos de una compraventa. La extinción de condominio no deja de ser una compraventa si biene está exento de ITP y gravado con AJD.

      Responder
  3. Blanca Martínez
    Blanca Martínez Dice:

    Buenas tardes, muchas gracias por su clarificador artículo.
    En mi caso tengo una duda adicional.
    Mi padre falleció hace tiempo y en la escritura post-mortem el piso en que vivían mis padres pasó a ser de 100% usufructo de mi madre, 50% de su nuda propiedad y 25% en nuda propiedad a cada uno de los hijos.
    Ahora ha fallecido mi madre y queremos que el piso sea exclusivamente de plena propiedad de uno de los hijos, y no sabemos cómo actuar con el 25% de nuda propiedad del otro hijo (al fallecer mi madre ya no sabemos si es nuda o plena o cómo). Si se hace primero el reparto de herencia de la madre equilibrado y en el que sale adjudicatario del 50% completo de la parte de piso de la madre uno de los hijos (con lo que tendría un 75%) y luego se hace una extinción de condominio con el 25% del otro hijo, cual sería la fecha que se considera como adquisición de ese 25%, la del fallecimiento del padre aunque fuese en nuda propiedad o la del fallecimiento de la madre en la que ya tendría plena propiedad de su 25%?

    ¿En la extinción de condominio se puede compensar ese 25% con fondos de inversión que hay en la herencia? ¿tiene que se sólo en metálico?

    Responder
    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      El usufructo queda extinguido por la muerte de su madre de manera que ahora tienen una copropiedad de la que el 50% es de su madre fallecida y el resto es de ustedes a %. En este caso, se debe adjudicar al copropietario que se desee y para ello se puede pagar en dinero el exceso de adjudicación y compra de su parte o bien compensarlo con otros bienes, si bien el exceso de adjudicación y la compra de un % tributa como ITP el primero y como AJD el segundo.

      La operación que pretende no es sencilla y le recomendaos que acuda a nuestro Bufete para asesorarla

      Sin otro particular, reciba un cordial saludo.

      Responder

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