Vicios ocultos, cómo actuar si te sientes engañado

Hay veces, y muchos de nuestros clientes del bufete de Vilches Abogados se han visto en esta situación, que, después de realizar un contrato de compraventa de un bien, te das cuenta de que, el bien que adquieres, no está en el estado que pensabas.

Aparecen esos fallos, errores, daños, que no se veían a simple vista, y que hacen que su funcionamiento no sea el adecuado.

Son los vicios ocultos que hay detrás de una compraventa.

Hay que saber cómo actuar, sobre todo porque tienes el tiempo en tu contra, y contar con un abogado especialista en Derecho Civil, asegura que puedas conseguir reclamar cuando te sientes engañado.

¿Qué puedes considerar un vicio oculto?

Un vicio oculto es ese daño o ese desperfecto que puede tener un bien, mueble o inmueble, que en el momento de la compraventa el comprador desconoce, es algo que no se nota a simple vista.

Un vicio oculto es de cierta gravedad, la suficiente para poder reclamar y solicitar, ya sea la anulación del contrato o la reparación.

No se trata de defectos que impiden su uso en su totalidad, sino que no permiten que se use de manera plena y como debería hacerse si estuviera en perfecto estado.

Esos daños que, si a simple vista se vieran, el comprador actuaría de otro modo.

Pueden aparecer en todo tipo de bienes, y siempre, te das cuenta, una vez que ya has realizado la compra.

Vicios ocultos en Bienes muebles

Son todos esos bienes que pueden cambiar de lugar fácilmente, que se pueden llevar de un sitio a otro sin que afecta a su naturaleza, a su estructura, y sin que perjudique a su uso.

Por ejemplo, los libros, la ropa, los muebles, todo lo que puede usar lo mismo aquí que allí.

 

Vicios ocultos en Bienes inmuebles

El resto, es decir, aquellos que, si los desplazas de su lugar, ya no son capaces de cumplir con su misión, se rompen o quedan incapacitados para su uso.

El ejemplo más claro es una vivienda o cualquiera de las instalaciones que tiene, como la estructura, un trastero, …, no se pueden desplazar, y colocar en otro sitio, como si tal cosa.

¿Qué no puedes considerar un vicio oculto?

Una condición imprescindible es que no se vea, es decir, que el comprador no pueda darse cuenta de lo que ocurre, y, por eso, siga adelante con la transacción.

Así, un daño que se vea a simple vista o que, a todas todas, dificulte su uso no podemos considerarlo vicio oculto, y si se sigue adelante, ya es con la responsabilidad del comprador.

También se tiene en cuenta la capacidad del comprador para darse cuenta del daño, es decir, un profesional de un sector, se entiende que puede ver un deterioro de algo si es su especialidad.

Se da por hecho que, un profesional de la fontanería, nota si una vivienda tiene problemas en la instalación del agua, antes de adquirirla.

 

¿Qué plazo tengo para reclamar?

Uno de los problemas con el que no cuentan muchos de nuestros clientes, es el corto plazo que hay para actuar en estos casos, y cuando llegan a nuestro bufete ya es demasiado tarde.

 

6 meses máximo para reclamar un vicio oculto

El artículo 1484 del Código Civil lo indica, y determina un máximo de 6 meses, con el inconveniente añadido de que no es un plazo que se pueda interrumpir, no existe capacidad para hacerlo.

Si no se realiza en esos meses no puedes actuar, no es un plazo de prescripción, sino de caducidad, y vence pasado ese tiempo, desde el momento de la entrega del bien.

Para tener derecho a una compensación debes demostrar que el vendedor tiene intención de impedir que te dieras cuenta, que no te informa, y oculta el desperfecto para que no abandones el proceso de compra.

¿y pasado el plazo que puedo hacer?

Puede darse el caso de que, pasado el plazo de 6 meses que indica en el Código Civil, encuentres el daño, entonces, puedes acogerte a un incumplimiento de contrato, con la opción de su resolución, pero ten en cuenta que es un caso mucho más complejo.

Cuando mayor sea el tiempo que pasa, más difícil es demostrar la intencionalidad del vendedor, y que ese desperfecto no se produjo cuando el objeto era de tu propiedad.

¿Qué puedo reclamar si demuestro un vicio oculto?

Es importante que no olvides que, para reclamar un vicio oculto, debes demostrar que, en el momento de la compra, lo desconocías.

No se trata de comprar algo y que cambies de opinión, o que te des cuenta de que no te gusta, y poner la excusa de algún daño oculto para echarte para atrás.

El daño debe ser de antes de la compra, tienes que demostrar que existía antes de que pasara a tu poder, y, también, ser algo grave que perjudique a su uso o funcionamiento.

Es importante, como te hemos comentado, que esté oculto, algo que se puede ver no demuestra mala fe del vendedor, si lo compras será bajo tu responsabilidad y si, en su momento, no le diste importancia, no puedes hacerlo después.

Actuar así, reclamando un fallo que se ve y que eras consciente de él antes de seguir adelante, se considera un cambio de opinión y no puedes alegar que es un vicio oculto para que te devuelvan el dinero.

Formas de reclamar en esta situación

Es importante que no olvides que, para reclamar un vicio oculto, debes demostrar que, en el momento de la compra, lo desconocías.

La Ley de Enjuiciamiento Civil obliga a la parte vendedora a hacerse cargo de los costes necesarios para sanear o reparar cualquier circunstancia que perjudique al bien objeto de compraventa.

Como comprador, tienes dos caminos para acogerse a lo que determina esta ley

01.-Quantis minoris

Tienes la vía de conseguir una reducción del precio que has pagado por el bien, como consecuencia del daño que has demostrado que es vicio oculto.

02.-Acción redhibitoria o de resolución contractual

Como comprador, decides no seguir adelante, prefieres devolver la compra, no te interesa adquiriste en su estado.

Con esta segunda vía, puedes conseguir la resolución del contrato, además de una cantidad por daños y perjuicios.

Recomendaciones que facilitan el proceso

Ante cualquier compra, en cuanto te sea posible, comprueba su correcto funcionamiento y si todas sus funciones están en perfecto estado, debes evitar que se pase el plazo para reclamar por un deterioro que no conocías.

Como en cualquier relación entre distintas partes, lo mejor es intentar un acuerdo amistoso, es posible que la otra parte no haya actuado de mala fe, y puedas, hablando, agilizar la reparación.

En caso de que no sea así, y una conversación no te lleva a ningún lado, es cuando puedes iniciar acciones judiciales.

Ahora es el momento de aportar todas las pruebas que demuestren que el vicio ya estaba antes de que pasara a tu propiedad.

Para garantizar el éxito de cualquier acción que tomes, es conveniente contar con un informe pericial que certifique los daños, los defectos y su magnitud, es algo que te asegura la viabilidad y el éxito para conseguir que se realicen las reparaciones sin coste alguno para ti, o que se resuelva el contrato si es lo que decides

En Vilches Abogados, cuentas con expertos periciales para realizar este informe, y confirmar estos vicios ocultos, además, de un equipo de abogados en Derecho Civil que complementen ese asesoramiento técnico, con otro legal.

Los vicios ocultos en una compraventa pueden ser complicados de demostrar, cualquier apoyo que tengas, facilita mucho ese objetivo.
Cuéntanos tu caso, te podemos ayudar.

 

Si necesitas ayuda personalizada para tu caso, quieres comentarnos tu situación o necesitas asesoramiento te recordamos que puedes solicitar una cita o video cita online en cualquiera de nuestros despachos:

  1. Madrid
  2. Las Rozas
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  7. San Sebastián de los Reyes

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16 comentarios
  1. Alejandro
    Alejandro Dice:

    Después de adquirir una vivienda mi pareja y yo, hemos ido encontrando vicios ocultos según pasaban los meses. Desde ver que no funciona el telefonillo, tenemos de vecinos a unos ocupas (que no sólo no pagan la comunidad si no que destrozan las zonas comunes). Una gotera que proviene del tejado (siendo nuestra casa la última del edificio). El tejado es de uralita(material completamente ilegal y que en ningún momento mencionó). Arquetas y bajantes desechas debido a que son de fibrocemento (amianto, material actualmente prohibido), además el edificio no pasó la ITE (inspección técnica de edificios) y por último cargas de la comunidad (cuando en la nota simple ponía que estaba libre de cargas). Todo ello asciende entorno a unos 10.000€ realizado por presupuestos facilitado por empresas especializadas.La vivienda fue adquirida el 29/09/22.

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    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      El plazo para reclamar los vicios ocultos, o saneamiento por evicción, es de 6 meses desde la adquisición del inmueble, es un plazo de caducidad y no de prescripción, por lo que no se interrumpe. Actualmente lo único que puede realizar es una demanda de “Cuantía Minoris”.

      Responder
  2. David
    David Dice:

    Hola buenas tardes, a finales de noviembre vendí una moto bmw con la itv recién pasada y sin ningún problema al cabo de varias semanas el comprador decidio por su propia voluntat llevarla a un n taller a que la revisaran y le desmontaron la inyeccion y se la limpiaron le entregaron la moto y a 50 metros del taller se le paro y ara se me acusa de que yo he vendido la moto con un vicio oculto porque dice que el motor no gira. Que debo de hacer?

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  3. Michaela
    Michaela Dice:

    Buenos días, por favor, se pueden reclamar vicios ocultos aunque el contrato de compraventa y arras no pone la frase “sin vicios ocultos” ? Y si además pone “a cuerpo cierto”?

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    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      A cuerpo cierto es la traducción “como se encuentre el inmueble”, si bien eso implica que es como se ve el inmueble en un estado ocular. Los vicios ocultos están ocultos, del manera que no se muestran. En resumen, el que se indique a cuerpo cierto no implica que no se pueda reclamar por vicios ocultos.

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  4. Maria
    Maria Dice:

    Hola, nos han vendido una vivienda a cuerpo cierto hace tres meses, en la tasación figura con ITE favorable, y me entero en la primera junta que es desfavorable por un defecto en la estructura del edificio (que en la agencia comentaron como algo común y solventado en una obra reciente del edificio). No solo no está solucionado, si no que hay una derrama para rematar la obra, por orden de ejecución municipal de 2021 y es un defecto bastante complejo. De haber sabido todo esto nunca habríamos comprado esa vivienda y menos por el precio que pagamos. Una demanda por vicios ocultos sería viable?, iría contra el tasador o la agencia? En ningun momento tratamos con los vendedores.

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    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      En caso de instar reclamación por vicios ocultos, la misma no sería frente la inmobiliaria o el tasador, sino frente al vendedor. Según la doctrina jurisprudencia, par que surja la responsabilidad del vendedor por vicios ocultos deben concurrir los siguientes requisitos:

      1. El vicio ha de ser oculto, esto es, no debe tratarse de un defecto manifiesto o que se encuentre a la vista.

      2. El vicio ha de ser preexistente a la venta.

      3. Debe ser un vicio grave, esto es, que el objeto de la compraventa devenga inútil total o parcialmente para el uso que le es propio o disminuya en tal medida su valor que el comprador de haberlo conocido o bien no lo hubiera adquiridio o bien hubiera pagado un precio inferior. Por lo que indica el hecho que la ITE fuera desfavorable no convierte la vivienda en inhabitable, por lo que no puede considerarse como vicio grave lo que indica. En cuanto al pago del precio que abonó y la derrama que ahora deben abonar, es fundamental diferenciar si dicha derrama extraordinaria fue aprobada con anterioridad al otorgamiento por su parte de la Escritura de compraventa, pues de ser así (que la derrama hubiera sido aprobada en Junta antes de la venta) sí que se consideraría vicio oculto la existencia de dicha derrama.

      4. La acción de saneamiento por vicios ocultos debe ejercitarse dentro del plazo legal de 6 meses contados desde la fecha de la firma de la Escritura de compraventa, tratándose de una acción de caducidad, por lo que transcurridos dichos 6 meses sin haberse interpuesto la demanda la acción de reclamación decaerá.

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  5. Liliana
    Liliana Dice:

    Muy buenas!!
    Hemos comprado una vivienda en noviembre del 2022 y el 2 de marzo de 2024 tenemos que dar parte al seguro por atasco de la tubería de casa, nos envían un camión a solucionar el problema. El día 14 de abril 2024 nuevamente tenemos atasco , el cual tenemos que pagar particular por que ya nuestro seguro no nos lo cubre y es en ese momento cuando nos enteramos que nuestra casa tiene un informe que redacto en su día la comunidad de vecinos para reclamar a la constructora. Dónde dice que la vivienda tiene la tuberías aplastadas motivo por el cual sufre dichos atascos , además de que cada 6 meses viene una empresa contratada por la comunidad ha limpiar las tuberías de la calle .
    Podemos hacer algo ?? Se puede pedir rebajar el precio de la vivienda? Se puede hacer algo todavía??

    Muchas gracias

    Un saludo

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    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      La acción de saneamiento por evicción por vicios ocultos caduca a los 6 meses contaderos desde la fecha del otorgamiento de la escritura de compraventa en compra de viviendas de segunda mano. En este caso, si la compra lo fue en 2022, no siendo hasta el 2024 cuando aparecen los problemas, la acción está caducada, no pudiendo interponerse demanda alguna frente a los vendedores por estar caducada la acción.

      Responder
  6. carlos
    carlos Dice:

    buenas tardes, les comento mi situacion, vendi mi auto de uso particular a una persona fisica, el dia que lo seño, lo probo de todas las formas posibles para dar el visto bueno, obviamente le fui honesto y sincero siempre. resulta que el dia de la entrega se lleva el auto y me llama alas pocas horas para decirme que se rompio el auto, desps de darme su diagnostico de su mecanico me dice que se rompio un piston, es claramente un vicio oculto porque ambos lo desconociamos, pero el tema es que el cuando le sono el auto , el lo siguio andando y le causo mas daños que ahora son mas graves, la pregunta es aca que hago? tengo que hacerme cargo de todo el arreglo o simplemente del vicio oculto que origino todo. gracias espero su respuesta

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  7. Antonio
    Antonio Dice:

    Buenas. Compre un coche de segunda mano y al día siguiente se me paró y tuve que llevarle al taller, donde le detectaron que el coche perdía fuerza (posible filtro de partículas atascado) motor de arranque mal. Fusible de la batería anulado y puesto un trozo de cable (peligro de incendio). Llanta de repuesto soldada (no es segura para circular) Perdida de gases de escape por junta del turbo al catalizador, verificado por un taller (yo no tengo ni idea de mecánica). ¿Que puedo hacer? Un saludo.

    Responder
    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      En el caso que nos indica podría interponer demanda de vicios ocultos frente al vendedor en el plazo de 6 meses desde que le fue entregado el vehículo. Se trata de una acción de caducidad por lo que transcurrido dicho plazo decae su derecho a reclamar. Le recomendamos que en el momento de interponer la demanda se acompañe pericial que acredite que el vehículo adolecía de dichos vicios antes de ser adquirido.

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