Qué es la incapacidad permanente

Existe la posibilidad de iniciar un procedimiento de incapacidad permanente en situaciones en que, una enfermedad o su tratamiento, no permite que se trabaje con normalidad. En ese caso, puedes recibir una prestación por parte de la Seguridad Social, pero no es sencillo conseguirla.

¿Cómo actuar ante un proceso de incapacidad permanente?

En caso de que seas tú quien tome la iniciativa y no el INSS, como en el caso de actuar de oficio, te contamos cómo empezar. 01.-Requisitos para solicitarla 02. Inicio del procedimiento por vía administrativa

Grados de incapacidad laboral

01.-Incapacidad Permanente Parcial 02.-Incapacidad Permanente Total 03.-Incapacidad Absoluta 04.-Gran invalidez

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Alquiler de viviendas, ¿pueden prohibir mascotas? ¿y niños?

enero 16, 2024/0 Comentarios/en Derecho Civil /por Vilches Abogados

Cuando hablamos de alquileres de viviendas en España, lo hacemos de un tema muy complicado.

Los elevados precios en general, y más en el centro de las grandes ciudades, hacen que, a menudo, alquilar una vivienda sea misión imposible para algunas personas.

Por otro lado, están los propietarios, que, ante la posibilidad de destrozos o impagos que obliguen a tediosos procesos de desalojo para recuperar la vivienda, añaden a los contratos unas cláusulas que hay que determinar hasta qué punto son legales o abusivas y que, en ningún caso se deben aceptar.

#01.-Cláusulas anti niños en los alquileres, ¿legales o abusivas?

Nos hemos encontrado con casos de clientes que nos consultan si es posible que un propietario prohíba la presencia de niños en la unidad familiar arrendataria, las llamadas, cláusulas anti niños, que están muy alejadas de la legalidad en nuestro país.

Es la Ley de Arrendamientos Urbanos el texto legal donde se determina qué se puede, o no, hacer y qué se puede, o no, pedir en un contrato de alquiler como obligación para las partes firmantes.

Como es de esperar, en ninguno de sus artículos encontramos una puerta abierta a la prohibición a la tenencia de niños, al número de ellos, ni a la posibilidad de que, quienes alquilan la vivienda, tengan la idea de tenerlos en un futuro.

Otra cosa muy distinta es que se pongan condiciones que ambas partes acepten, no olvidemos que es un contrato privado entre dos personas, y cada una puede requerir de la otra cierta condición, algo que la ley, dentro de unos límites, no puede prohibir.

Como en cualquier contrato, las cláusulas pueden ser infinitas, siempre que sean aceptadas por las partes y no se consideren abusivas por la ley.

Eso es, en parte, lo que establece el art. 4 de dicha Ley, que nos viene a decir que los firmantes tienen libertad de llegar a acuerdos para regular el alquiler, siempre que no sean contrarios a su norma superior, el Código Civil.

En ningún caso, una cláusula que se establezca en un contrato puede perjudicar a una de las partes, y con ésta, las familias con hijos tienen mucho más limitada su acceso al alquiler, solo el hecho de tener, o pretender tener, niños, lo complica todo.

Cláusulas abusivas en contratos

La legislación considera cláusulas abusivas, y, por tanto, motivo de denuncia todas aquellas impuestas en un contrato que sean contrarias a la ley, a la moral y al orden público.

No solo eso, sino también, si limita los derechos de una de las partes, impone el interés de una sobre la otra, está fuera de la buena fe, o firmada por coacción o violencia.

El sentido común, en este caso, entra en juego, no es lo mismo que una cláusula exija, por ejemplo, que no se haga ruido a partir de cierta hora, o que no se subarriende una habitación, que prohibir menores en la familia arrendataria

Las dos primeras condiciones son asumibles por las partes, y buscan mantener la convivencia, si ambos están de acuerdo, no hay motivo para que no esté en un contrato de alquiler.

La otra choca con los derechos fundamentales que se otorgan a las personas en nuestra legislación.

#02.-Prohibición de niños en un alquiler ¿que dice la ley?

Mucho.

La Constitución, como norma suprema del ordenamiento jurídico español, en su art. 14, prohíbe la discriminación de las personas por, entre otros motivos, cualquier condición o circunstancia personal, donde se puede englobar tener hijos.

Con lo visto hasta ahora, estas cláusulas que prohíben niños en un alquiler son del todo ilegales, otra cosa es la dificultad de denunciarlas.

Denuncia de cláusulas anti niños

Es realmente complicado de denunciar, por lo difícil de probar que existen en un contrato.

Dejemos claro que ningún propietario está obligado a arrendar una vivienda a nadie si no le interesa por diferentes motivos, pero la discriminación no puede ser uno de ellos.

Esta práctica, por lo ilegal, no se presenta de cara, no aparece escrita en ningún documento que pruebe su existencia, por lo general, lo hace velada, oculta tras otras razones que impiden el alquiler a una familia con hijos.

Es habitual que sea la verdadera razón que hay tras otra, como que existe otro posible inquilino para ese inmueble, tan solo con eso, se quita de encima a esa familia con hijos o que pretende tenerlos

Ante eso, no se puede hacer, ni probar, nada.

Otro consulta de nuestros clientes es la legalidad de que, en conversaciones previas al contrato, se haga referencia al deseo de tener hijos en un futuro.

No se pueden probar, y, por tanto, son difíciles de denunciar al no quedar reflejados en ningún documento.

#03.-¿Me pueden prohibir tener mascota en el contrato de alquiler?

El tema de permitir o no mascotas es otro muy recurrente en los contratos de alquiler.

En 2022, el porcentaje de hogares españoles, según el portal de estadísticas Statista, era ya de un 28%, ya sea un perro o un gato, o ambos.

Este dato nos da a entender lo fácil que es que alguien que intente alquilar un inmueble aporte una mascota a la unidad familiar.

De hecho, ya es una condición que se coloca en los anuncios de los principales portales de venta y alquiler, y se considera un factor para la elección de vivienda.

Con todo, el caso de las mascotas, de si se pueden, o no, prohibir, es muy diferente al caso de los niños.

Permitir tener un perro o un gato es una elección del propietario, se debe respetar porque no atenta contra ninguna ley, y aceptarse por la persona que busque piso.

Eso sí, es una cláusula que debe estar en el contrato, condición necesaria para poder prohibir una mascota a un inquilino.

#04.-¿Por qué se prohíben niños y mascotas en los contratos de alquiler?

Los motivos son diferentes y como ya hemos visto, unos son claros, legales y se especifican en el contrato (mascotas), y otros no lo son para nada, y se presentan ocultos tras otras razones que sí lo son (niños).

Prohibir mascotas en alquileres, razones

La prohibición de mascotas siempre ha estado presente, y nunca ha levantado polémica, ambas partes aceptaban los motivos, como impedir daños en las viviendas, posibles molestias que afecten a la convivencia, ya sea evitar que se ensucien las zonas comunes, o conflictos con vecinos.

Dicho esto, aclaremos que en una comunidad, los vecinos no pueden imponer que se prohíba tener la mascota a un inquilino, solamente como hemos visto, es el propietario quien puede hacerlo, previa cláusula escrita en el contrato.

Esto es así también ahora, con la Ley de Bienestar Animal, que no toca este punto, que sigue como antes de su entrada en vigor, y deja la decisión al propietario.

Prohibir niños en alquileres, razones

Ahora, los niños, esta exigencia de los propietarios si es nueva, o por lo menos antes apenas si nos la encontrábamos.

Una de las razones es para protegerse de posibles impagos futuros y que, al contar la unidad familiar con menores, se dificulte el proceso de desalojo.

Cabe recordar que la Nueva Ley de la Vivienda establece un protocolo de actuación en casos de impago, y la presencia de menores paraliza cualquier proceso de desalojo, hasta que esa familia en situación de vulnerabilidad tenga otra a la que acudir.

No es posible dejar a un menor en la calle, la ley les protege y debe asegurarles un techo.

Ante un desahucio, los menores detienen el intento del propietario de recuperar su vivienda hasta que esa familia sea realojada, o consiga acceder a ayudas económicas.

Hablamos de que pueden continuar viviendo como hasta ese momento 2 meses más, por la dificultad que tienen las administraciones de encontrar hogar para tantas familias, y, mientras tanto, el propietario no puede hacer uso de su vivienda.

La legalidad o no de este tipo de cláusulas en los contratos de alquiler de viviendas está amparada por la ley, nuestro consejo es que nunca firmes algo que, claramente, te perjudica, debes denunciarlo.

No dudes en realizarnos cualquier consulta antes de, por desconocimiento, poner, o aceptar, unas cláusulas en un contrato de alquiler, que, más adelante, te pueden perjudicar.

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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¿Quién paga la pintura finalizado el alquiler?

enero 3, 2024/2 Comentarios/en Derecho Civil, Derecho Inmobiliario /por Vilches Abogados

Finalizar un contrato de alquiler requiere atar un montón de cabos que quedan sueltos cuando el inquilino abandona el inmueble.

Hacerlo, muchas veces, entra en conflicto entre lo que opina el arrendador y lo que piensa el arrendatario en el reparto de los costes por los desperfectos, en caso de que los hubiera.

En particular, los gastos de pintura, que suelen ser motivo de disputa para decidir quién debe hacerse cargo una vez que la vivienda, o local, queda libre.

No solo de la pintura, una vez que concluye el alquiler, empieza la revisión de desperfectos y debes tener claro si eres tú quien se ha de encargar de ellos.

Qué vas a poder leer aquí:

¿Quién se hace cargo de los desperfectos al finalizar un alquiler?

Según el art. 1.562 del Código Civil, si el arrendatario recibe el inmueble en perfecto estado, a no ser que se indique lo contrario, debe entregarlo de esa misma manera.

Hay que diferenciar el tipo de desperfecto, o mejor aún, el motivo del desperfecto, si es por el uso habitual y el paso del tiempo o, por el contrario, por un uso negligente, caso en el que el pago se puede compensar son la fianza.

Uno de ellos, y muy común, es el de los gastos de pintura, ya que es normal que cuando un inquilino abandona el inmueble, antes de la entrada de un segundo arrendatario, el piso se pinte, y así entregarlo en perfecto estado.

Entonces, la pregunta es quién hace frente a ese gasto necesario para un nuevo alquiler, y la respuesta depende de si se considera la pintura como gasto del paso del tiempo o por un uso inadecuado.

Desperfectos por el paso del tiempo

En un principio, no son reclamables por el arrendador, la ley da la razón al inquilino cuando son causados porque, sencillamente, pasa el tiempo y las cosas se deterioran.

En el caso de la pintura, es un motivo por el que deja de estar en perfecto estado, tan solo por el desgaste, o las condiciones ambientales, poco a poco, pierde calidad y se apagan los colores.

Por norma general, es el propietario quien se hace cargo de este gasto antes de iniciar un nuevo alquiler.

Te ponemos otro ejemplo, una lavadora tiene una vida útil de unos 11 años, según la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), si el aparato se estropea, por su edad, cuando se ha utilizado de manera correcta, es el propietario el encargado.

Y es así con todos los gastos de mayor envergadura, de mobiliario generalmente, que hay en una vivienda alquilada.

Eso sí, debe demostrarse que la rotura o el deterioro aparente no ha sido causa de un mal uso o de acciones negligentes por parte de quien ha vivido en ella ese tiempo.

Desperfectos por negligencia

El inquilino hace un uso incorrecto de ella, y causa su deterioro temprano.

El art. 1.563 del Código Civil dice que “el arrendatario debe responder por cualquier deterioro a no ser que demuestre que no ha sido su culpa, y entonces deberá responder subsanando lo estropeado”

En esos casos de uso indebido, es el inquilino quien debe hacerse cargo.

En el ejemplo anterior de la lavadora, si se rompe porque se ha utilizado mal, y se demuestra, ya es un pago al que tiene que hacer frente quien lo ha provocado.

Otros gastos que podemos incluir en este apartado son la suciedad inaceptable del inmueble entregado, la realización de modificaciones no aprobadas (el propietario puede exigir que todo vuelva a como estaba), la rotura de mobiliario, o la falta mantenimiento y dejadez, que hace que se estropeen las cosas.

En ellos, se recurre a la cantidad entregada como fianza.

¿Cómo funciona la fianza de un alquiler?

Una fianza es una garantía para el arrendador que recibe antes de alquilar su inmueble, se trata de un mes de renta, en caso de viviendas, y dos, en locales, aunque esto puede variar.

Su misión es dar una seguridad al propietario de que, con ella, puede hacerse cargo de los costes, en caso de que el inquilino no cumpla.

Esos casos son, por ejemplo, alguna deuda al finalizar, si no ha cumplido con la mensualidades, o hay algún otro pago que debería hacer, y no ha hecho.

Cuando se trata de desperfectos causados por el inquilino, puede utilizarse esta cantidad para subsanarlos, es decir, en vez de devolverla, el arrendador la utiliza para arreglar eso que no funcione, siempre que esté probado el uso negligente.

Cláusula contractual de pago de desperfectos

En la firma de cualquier tipo de contrato se pueden añadir tantas cláusulas adicionales como se quiera para personalizar el acuerdo, por diferentes motivos, siempre y cuando estén firmadas y aceptadas por las partes.

Ante ello, la ley no se opone si, como te decimos, ambos están de acuerdo, y las firmen sin coacción de ningún tipo de una de las partes sobre la otra.

Con esto como base, podemos dar por hecho que puede existir una que diga que, el inquilino, sea el deterioro que sea, y sin mirar el motivo, se hace cargo mientras dure el contrato.

Con ella, da igual que sea por un mal uso o por el tiempo, el inquilino debe pagar.

Es una cláusula legal solo en unos contratos, en otros está en contra de la ley, y es cuando debemos diferenciar el tiempo de duración del alquiler.

Alquileres sin fecha de finalización

Cuando se alquila un inmueble sin fecha de salida, por ejemplo, para una vivienda habitual, con la idea de permanecer durante muchos años.

Aquí, esta cláusula no es admitida por la ley, y, aunque aparezca y esté firmada por las partes, la ley no le da validez, no es aplicable y no se acepta que se incluya, podemos decir que se considera no escrita, aunque lo esté.

La ley no permite que el inquilino deba hacerse cargo de todo lo que le pase a un inmueble cuando no le pertenece.

La decisión de quién paga qué, en este tipo de alquileres, se apoya en la diferenciación entre desperfectos por el paso del tiempo o por mal uso probado.

Alquileres por temporada

El segundo supuesto que te queremos contar es el de arrendamiento por temporada, o por un tiempo determinado, aquí la ley piensa de una manera muy diferente.

En caso de que exista esa cláusula, prevalece ante cualquier discusión.

Por ejemplo, si se alquila una vivienda durante, pongamos, un verano, o unos meses, si existe una cláusula que establezca que, pase lo que pase, el inquilino paga, y se ha aceptado, la rotura de la lavadora del ejemplo anterior está a cargo del arrendatario, al igual que la pintura, si no se dice lo contrario.

No importa ni se tiene en cuenta que no haya sido su culpa, siempre que, en esta cláusula, se acepte, la ley la pone por delante a cualquier otro argumento.

Obligación del inquilino de devolver la vivienda en buen estado

Se da por hecho que, en el momento de la entrega de llaves, no hay ningún problema, o se debe detallar en el contrato, para dejar constancia de ello.

El inquilino entonces debe devolver el inmueble, tal y como se le entrega

En una exigencia que se indica en el art 1561 del Código Civil, y que “en caso de no indicarse lo contrario, se presupone, que se entrega sin daños ni desperfectos, por lo que así debe ser devuelto”

Es importante que ambos, previo a la entrega, sean minuciosos y comprueben cada detalle antes de aceptar.

El arrendador debe especificar en el contrato todo lo que incluye, ya sea mobiliario, enseres, o cualquier otro elemento con el que se cuente.

El inquilino debe comprobar que sea cierto, que todo funciona, y se aporte manera adecuada para su uso.

Una vez revisado, en caso de estar de acuerdo, es cuando deben firmar, algo que, luego, evita malentendidos y situaciones desagradables.

El mejor consejo es, como siempre, realizar un contrato lo más detallado posible, indicando las características de la vivienda, o local, en ese momento, y qué ocurre en caso de que algo no se entregue de la misma manera.

Una buena relación entre arrendador y arrendatario evita que, al finalizar el alquiler, aparezcan desacuerdos que llevan a muchos disgustos.

Cuéntanos su situación, te aconsejamos, ya seas propietario o arrendatario, es mejor que antes de firmar nada, sepas a qué te comprometes.

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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Un árbol vecino invade mi jardín, ¿quién lo poda?

diciembre 3, 2023/12 Comentarios/en Derecho Civil, Derecho Inmobiliario /por Vilches Abogados

Es habitual que las casas con jardín o un pequeño terreno alrededor, cuenten con árboles y arbustos, que, cuando empiezan a crecer, necesitan unos cuidados frecuentes para que no pasen a la finca vecina.

Cuando uno de los propietarios no se ocupa de ello, aparecen problemas como ramas y hojas que caen donde no deben, o raíces que avanzan y dañan las cercas de separación entre fincas.

Ya sea por no llegar a un entendimiento, o por no estar de acuerdo en hacerlo, si no se detiene en su momento, la caída de una sola rama, puede producir daños importantes, que se evitarían con una poda a tiempo.

Debes conocer qué dice la ley antes de actuar, para que tus actos no se vuelvan en tu contra.

Distancia entre árbol y valla del vecino, ¿que dice la ley?

Cuando se plantan árboles en una finca, hay que tener en cuenta su crecimiento, ya no solo en altura (las ramas se pueden extender más de los que pensamos) sino también en la extensión de las raíces.

Igual que no se permite plantar árboles demasiado cerca de las fachadas por el daño que puedan provocar en la cimentación, tampoco ha de hacerse muy cerca del límite de tu propiedad.

Para eso, el Código Civil, en su art. 591, da unas pautas.

Se prohíbe plantar árboles altos a una distancia inferior a 2 m, y si estamos hablando de arbustos, o de árboles bajos, a 50 cm.

En caso de que tu vecino incumpla esta ley, puedes pedirle que los quite antes de que su crecimiento natural llegue a provocar daños, o desperfectos, en tu propiedad.

Algo diferente, y más difícil de prever, es cuando, aun cumpliendo esa norma, son las raíces las que se meten en tu tierra, aquí, es el art. 592 del Código Civil que dice que puedes obligar a tu vecino a que las corte.

Aunque este artículo da pie a que actúes al ser una invasión, no es así, necesitas hacerlo bien y no empeorar las cosas.

Debes obligar, de manera legal, a que lo haga para no causar daños de los que te debas responsabilizar.

Daños de árboles que acaban en disputas vecinales

No es difícil que un árbol grande, en su crecimiento natural, se extienda y, alguna de sus ramas, cruce la propiedad vecina, que se incline y lo haga también, o que bloquee su vista panorámica.

Es un problema cuando, por ese árbol, tu jardín siempre está a la sombra y no consiguen crecer esas plantas que cuidas con tanto mimo, o afecta demasiado a las condiciones de confort.

En el momento en que su propietario no se ocupa de sus cuidados, y no realiza la poda necesaria para evitarlo, empiezan los problemas.

Problemas de ramas que caen tu jardín

Si no se cuida lo suficiente algo que, con el tiempo, crece, es fácil que aparezcan problemas.

Caída por un mal cuidado

Cuando cae una rama es culpa del propietario del árbol, si podía haberlo evitado y no lo hizo.

Es por este motivo muy importante que, en caso de que veas que la situación es peligrosa, avises a su vecino para que ponga remedio, no hacerlo le hace responsable de lo que pueda ocurrir, y cometer un delito de imprudencia por no actuar cuando pudo

Caída por una tormenta

Este caso es diferente, los fenómenos atmosféricos son difíciles de prever, y, más todavía, los efectos que dejan a su paso.

Aquí, diferenciamos entre lo que se puede evitar, y lo que no.

Cuando una rama está visiblemente en mal estado, y se ve que puede caer en cualquier momento, debes avisarle inmediatamente, en caso de tormenta, si cae, sí es culpable de los daños que cause.

Cuando un árbol está perfectamente cuidado, y no hay signos de que nada pueda pasar, si una rama termina en tu jardín, tu vecino no es culpable, no es algo que nadie pudiera prever ni, por tanto, evitar.

Caída de hojas y bayas que ensucien tu terreno

Es un caso que lleva a bastantes disputas, pero que se considera una circunstancia natural, y la limpieza es responsabilidad del dueño de la finca a la que caen.

No puedes culpar a un árbol de que, por su naturaleza, “deje caer hojas“ en tu jardín.

Quién poda ese árbol que pasa a otro jardín

En cualquier caso, su propietario, de hecho, hacerlo tú, sin consentimiento, suyo o de un juez, va contra la ley.

¿Qué hago si mi vecino no poda su árbol?

El primer paso que debes dar es iniciar una vía de comunicación, el mejor camino para evitar cualquier enfrentamiento.

Dale la oportunidad de que lo haga, hazle ver, de manera cordial, que no hacerlo puede ser peligroso, si, entonces, no lo hace, da el segundo paso, y solicita que sea un juez quien le obligue.

Ante una disputa que acaba en los tribunales es vital que justifiques que has avisado del peligro, y no se te ha hecho caso, lo mejor, un burofax que lo acredite.

Incluso ayuda la presentación de un informe pericial que apoye tu solicitud.

A partir de ahí, es el juez quien estudia el caso y determina si esa rama que cruza a tu propiedad es un perjuicio ahora, o puede llegar a serlo, y ha de evitarse.

Las ramas están en mi propiedad, las corto yo

No, no lo hagas sin permiso o vas a tener un problema.

Aunque parezca lo más normal, las ramas o las hojas de un árbol, o arbusto, que invaden tu propiedad, no eres tú quien debe cortarlas.

Es el propietario del árbol, tu vecino, el único que puede hacerlo, ya sea por voluntad propia, o por sentencia judicial, pero a no ser que tengas un consentimiento expreso, nunca puedes actuar por tu cuenta.

Las raíces entran en mi terreno

Si las raíces, en su avance, dañan la cerca de separación entre fincas, y acceden a tu terreno, se considera una invasión de propiedad, y estás en tu derecho de exigir que las corte.

El juez no puede poner impedimentos a que se haga, están en tu terreno, pero sí a que lo hagas tú.

Con una orden judicial, tu vecino, es quien debe poner remedio.

En todo caso, la poda se hace hasta la línea divisoria, sin destruir ni talar el árbol por completo.

¿Qué pasa si lo hago yo?

Para evitar el farragoso camino de iniciar una demanda, parece lo más sencillo cortar esas ramas, o raíces, que están en tu terreno, pero no es así.

Todo lo contrario, no evitas ir a los tribunales porque es tu vecino quien te llevará a ti, bajo una demanda para exigir daños y perjuicios.

Demanda administrativa

Puede poner una denuncia en tu contra por realización de tala de árboles sin tener la licencia para hacerlo.

Demanda civil

Cuando lo haces sin permiso, o sin estar capacitado, tu vecino te puede demandar por los daños que hayas causado, en el árbol o en su finca, y por los perjuicios derivados de sus acciones.

Una poda sin conocimiento, es muy perjudicial para el árbol, afecta a su crecimiento y hasta provoca su muerte.

Demanda penal

El caso más grave, puede ponerte una demanda penal por un delito de realización arbitraria del propio derecho, que se define en el art. 455.1 del Código Penal, como la “realización de un derecho propio al margen de las vías legales”, esto es, actuar por tu cuenta, sin permiso para hacerlo.

No es para dejarlo pasar, puedes tener una pena de 6-12 meses de multa.

Los problemas de convivencia en una comunidad de vecinos, o entre fincas colindantes, son inevitables, porque no siempre coinciden las necesidades de unos y otros y llegar a enfrentamientos es muy sencillo.

Los tribunales deben ser la última opción, a la que es mejor acudir después de haber intentado métodos más comunicativos.

No siempre es posible, es la realidad, pero lo importante es no actuar “en caliente” por muy molesto que sea ver las ramas de ese árbol en tu jardín cada día.

Actuar sin permiso tiene consecuencias, consúltanos, antes de nada, no lo dudes, te ayudamos y asesoramos en caso de que sea un juez quien tenga la última palabra.

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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¿Pueden mis vecinos impedirme tener perro?

octubre 8, 2023/0 Comentarios/en Derecho Civil /por Vilches Abogados

La convivencia en una comunidad de vecinos no siempre es la ideal, y los conflictos vecinales están a la orden del día.

Hay casos que se ven agravados por la presencia en el edificio de alguna mascota, gatos y perros normalmente, que resultan molestos para algunos.

Clientes de nuestro bufete llegan con las mismas consultas: ¿puede mi comunidad de vecinos impedir que tenga una mascota en mi casa?, ¿hay alguna ley que lo prohíba?

Vamos a resolver todas tus dudas para aclarar a qué, y a qué no, estás obligado si quieres tener una mascota en tu vivienda.

Mascotas en una comunidad de vecinos, ¿qué dice la ley?

La Ley de Propiedad Horizontal indica que no se puede prohibir tener mascotas en las viviendas en propiedad.

Cualquier propietario puede vivir con una mascota, siempre que respete las normas de convivencia que afecten al resto.

Los datos de la Fundación Affinity nos indican la gran cantidad de ellas que hay en nuestro país, el 40% de los hogares españoles cuenta con, al menos, un animal de compañía, en su mayor parte perros y gatos.

De hecho, es España uno de los países pioneros en la aprobación de una ley que ampara y protege a los animales, la Ley de Bienestar Animal, que ha entrado en vigor el pasado 29 de septiembre.

La decisión de compartir tu vida con una mascota os beneficia a ambos, pero tú, tienes unas obligaciones con los vecinos de tu comunidad.

Obligaciones de los dueños de perros en una comunidad de vecinos

Cuando convives en una comunidad de vecinos has de tener en cuenta al resto, piensa que si a ti no te gusta que te molesten si estás en casa tranquilo, no debes hacerlo tú a nadie.

Cuando tienes perro, ya no solo se trata de lo que puedes, o no hacer tú, sino de lo que hace el animal, que como sabes, es imprevisible.

Es habitual que contigo se comporte muy bien y, en cuanto se queda solo, esa actitud, cambia.

En lo referente a las zonas comunes, tienes que tener especial cuidado, siempre, evita que ensucie o que rompa algo y, si lo hace, límpialo o arréglalo.

Tu mascota, tu responsabilidad.

Que tu comunidad no pueda, por ley, prohibir la tenencia de un animal, no quiere decir que no tenga unas normas internas propias que sí estás obligado a cumplir.

Prohibiciones habituales para perros en las comunidades

Además de las que se rigen por el sentido común, cómo limpiar lo que haga, y reparar si rompe algo, cada comunidad puede implantar alguna más en sus reglamentos.

Las más comunes son éstas, aunque siempre debes consultar para no incumplir algo por desconocimiento.

Limitar el uso del ascensor

No es posible que te impidan que acceda, pero sí limitar su uso a unas horas, y, por supuesto, siempre debe ir acompañada.

Impedir el acceso a zonas comunes

En comunidades con piscina, terrazas comunitarias o jardines, pueden prohibir el paso a los animales, o exigir algunas condiciones, como limitar el acceso a ciertas horas.

En el caso de la piscina, es más habitual que no permitan el paso en ningún momento.

Obligatoriedad de correa

Un animal no puede “campar a sus anchas” por las escaleras, el portal o cualquier otra zona común.

Desde que sale de casa debes tenerlo controlado, y sujeto, en caso de que sea un animal considerado como potencialmente peligroso, además de correa, con bozal.

Prohibir que hagan sus necesidades en cualquier lado

En jardines, patios, terraza, azoteas, que pertenezcan a la comunidad, es normal que haya carteles que lo avisen.

Pueden pasear por ellas, pero, en ningún caso, ensuciarlas.

Tu comunidad no puede impedirte, en ningún caso, que tengas un perro o un gato, y no vas a tener problemas si sigues las pautas de convivencia que te indiquen.

La nueva Ley de Bienestar Animal, añade una serie de obligaciones para los dueños de las mascotas en lo referente a la vivienda y, también, debes cumplir.

Normas para los propietarios (Ley de Bienestar Animal)

En este caso se dirige a la protección de los animales, para mejorar su calidad vida en las viviendas, en caso de no cumplirlas estás sujeto a multas o sanciones

En una vivienda, ya sea alquiler o propiedad, solo puedes tener un máximo de 5 animales.

No debes dejar a los perros en casa, sin supervisión, 24 h seguidas.

El ruido, generalmente ladridos o maullidos, está limitado y debe cumplir la normativa de ruidos de tu localidad, sin superar los decibelios establecidos en la ley

Por último, los dueños deben contratar un seguro de responsabilidad civil para sus perros, de obligado cumplimiento en muy poco tiempo, debido a una breve paralización temporal de su puesta en vigor.

Con él, los nuevos dueños de mascotas, han de realizar un curso gratuito de formación que posibilite su tenencia, además de asegurar la cobertura de los daños a terceros

Estoy de alquiler, ¿puede el dueño del piso impedirme tener perro?

Es un caso diferente, si estás en una vivienda de alquiler, las normas a cumplir en su interior las establece el propietario, y debes acatarlas si quieres seguir en ella.

La Ley de Arrendamientos Urbanos permite que los propietarios de las viviendas decidan.

No se trata de una ley, sino de unas normas que impone el dueño de algo, para que otra persona lo utilice.

Eso sí, ha de ser una norma que se debe conocer, y estar clara en el contrato de alquiler, en caso contrario, si se cumplen las normas de convivencia, y no se realizan molestias ni destrozos, el inquilino puede tener mascota en casa.

El caso más habitual es que los propietarios no permitan la tenencia de animales a sus inquilinos, pero también se puede llegar a acuerdos, hay veces que las condiciones se limitan a tamaño, raza o cantidad.

Una buena relación entre las partes evita muchos conflictos que, a la larga, no benefician a nadie.

El perro de mi vecino no deja de ladrar, ¿qué puedo hacer?

Hay veces que no se trata de vecinos intransigentes, sino de dueños de mascotas poco responsables.

Una mala adaptación del animal al entorno, o pasar demasiadas horas solo en casa, hacen que, por aburrimiento, miedo, o enfermedad, el perro pueda estar varias horas del día, o de la noche, ladrando, algo molesto para cualquiera.

No solo se trata de ladridos, también por heces en zonas comunes, o ruidos por corretear por la casa o el portal, costumbres que un animal adquiere si no se le educa convenientemente.

En casos así, nuestro consejo es siempre el mismo, antes de cualquier otra cosa, intentar un diálogo, y, si no funciona, ya iniciar las acciones legales que correspondan.

Cómo conseguir que el perro del vecino deje de molestar

Comunicarlo en la reunión de vecinos, en ella puedes manifestar tu disgusto.

El presidente, por propia iniciativa o a instancias del vecino molesto, puede pedir al propietario, o a los ocupantes, de la vivienda que cese en su comportamiento, y, en caso de no hacerlo, emprender las acciones judiciales que procedan.

El propio presidente de la comunidad, con la autorización del resto, puede iniciar una acción de cesación, a través de un juicio ordinario

Acción de cesación

El cauce por el que la comunidad puede demandar a uno de los propietarios, o al ocupante, de una vivienda o un local.

Solicita que un juez determine que la actividad molesta cese, o, en caso contrario, se comete un delito de desobediencia.

La demanda que se inicia se dirige al propietario de la vivienda, o local, o a su ocupante.

En este momento, y para conseguir que el procedimiento siga su curso, es necesario contar con pruebas que den solidez a los argumentos que se presentan al juez, no vale que digas que el perro te molesta sin más, una vez que se llega al juzgado, eso no se sostiene por sí solo.

Aporta todo aquello que te avale, fotos en caso de deterioro o heces en las zonas comunes, justificación de los ruidos, las horas y los momentos del día y su duración, denuncias de la policía, y algo muy importante, contar con el apoyo de más vecinos molestos.

¿Puedo llamar a la policía si el perro no deja de ladrar?

En caso de escuchar ladrar a un perro de manera continua y reiterada, varios días, que no deja de molestar, ya no solo a ti, sino al vecindario, puedes llamar a la policía local.

Los agentes tienen la potestad de intervenir si lo que ocurre es importante, si no hay manera de localizar al dueño, siempre que el problema adquiera cierta entidad, y, por seguridad, la situación deba terminar.

En todo caso, lo que sí hacen es dejar constancia de la denuncia de tu queja, algo vital si el problema persiste, y acudes al juzgado.

Un animal es una responsabilidad enorme que toda persona que se decida a tenerlo debe asumir.

Se trata de asegurar el bienestar del animal durante toda su vida sin, por ello, perjudicar la buena relación con las personas con quienes convives.

Son normativas que has de conocer antes, tenerlas claras y asegurar un buen entendimiento entre humanos y animales.

No lo dudes, consúltanos cualquier duda, evita que, por desconocimiento, debas separarte de “tu mejor amigo”.

Escrito por

Manuel Hernández García

Director y Socio del Bufete Vilches Abogados Madrid
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Seguro de responsabilidad civil en perros, ahora SÍ es obligatorio

septiembre 4, 2023/0 Comentarios/en Derecho Civil /por Vilches Abogados

A partir del próximo 29 de septiembre, es obligatorio que los propietarios de perros cuenten con un seguro de responsabilidad civil en vigor, como parte de la Ley de Bienestar Animal.

En una novedad en cuanto a que, hasta este momento, era una necesidad, solo, en el caso de tratarse de razas potencialmente peligrosas.

Por tanto, a raíz de esta nueva Ley, los propietarios de perros, sea el animal y la raza que sea, deben contar con un seguro para cubrir daños a terceros.

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¿Qué es un seguro de responsabilidad civil para perros?

Una póliza como la de tu coche o en tu vivienda, que también son obligatorias.

Se trata de tener asegurada la indemnización de los daños que el animal pueda causar a terceros, ya sean animales o personas, o bienes.

Cualquier acción de tu perro que provoque daños, del tipo que sea, debe estar respaldada por una cobertura adecuada de un seguro.

Nuestro Código Civil, en su art. 1905, deja claro que

“el poseedor de un animal o el que se sirve de él es responsable de los perjuicios que causare, aunque se le escape o extravíe”,

y a través de este seguro obligatorio te haces cargo de los gastos.

¿Cuándo es obligatorio un seguro para perros?

Desde el próximo 29 de septiembre, siempre, y durante toda la vida del animal.

Este seguro, debe contar con una cobertura que se haga cargo de todos los daños que pudiera provocar el animal

Bien es sabido que hay perros, que por su tamaño, raza o, por su carácter, pueden ser más propensos a “meterse en líos”, ya sea peleas con otros perros, escapar y cruzar la calle, o provocar daños a niños que estén jugando en el parque por donde suele pasear.

Es por ese motivo que las coberturas son diferentes, y la compañía de seguros te ofrecerá un baremo de precios que englobe las necesidades de cada animal.

¿Qué pasa si el perro va solo o con otra persona?

Los daños que se cubren son los que pueda provocar el perro, independientemente de que, en ese momento, lo acompañe otra persona, un paseador, o un familiar que te esté haciendo un favor, da igual, se trata de los daños causados por el animal.

Una pregunta que nos han hecho en nuestro bufete tras la salida de esta normativa es qué ocurre en caso de que el animal se escape, y aproveche para hacer alguna fechoría, cuando va solo

Es el mismo caso de que esté con otra persona que no seas tú, los daños que se cubren son los que causa el animal, y si está solo, debes hacerte cargo de ellos de igual manera que si estuvieras con él en ese momento.

Se considera, por tanto, que el animal ha provocado un daño, y no se tiene en cuenta el resto.

Cobertura del seguro de tu perro

En caso de que tu animal provoque algún desperfecto con un daño material, en caso de que pueda morder a alguien, o provocar algún accidente, los daños que causen serán cubiertos por este seguro hasta la cantidad que tengas contratada.

Por ese motivo debes tener en cuenta el carácter del perro para que te cubra más o menos, y luego no tengas disgustos.

Los seguros, una vez que cumplen con la obligatoriedad según el animal, pueden contar con una serie de extras como son gastos veterinarios, gastos de búsqueda en caso de pérdida o indemnización por accidente, esos ya son temas que debes estudiar con la compañía aseguradora que elijas.

¿Qué gastos no cubre el seguro de mi perro?

Como en cualquier otro, si la indemnización excede de la cobertura que tengas contratada, el seguro no se hace cargo de la totalidad, es un tema que debes estudiar antes de realizarlo.

Hay un caso en los que el seguro no se hace cargo, y es si se puede demostrar que ha sido por una negligencia del propietario.

Te ponemos un ejemplo.

Si tu perro está, solo o acompañado, por una zona señalizada donde está prohibido, y va sin correa y, en su caso, sin bozal, cualquier daño que cause será tu responsabilidad, y el seguro no se hace cargo.

Es tu obligación tener al animal de la manera que indique la ley, y alejado de espacios en los que no debe estar, como es el caso de una zona de juego de niños.

En caso contrario, estarás cometiendo una infracción y se te puede sancionar.

¿Cuánto cuesta un seguro de responsabilidad para mi perro?

Igual que pasa en el caso del coche de la vivienda, depende de la cobertura y de la raza del animal.

De eso, la aseguradora se encarga de ofrecerte el adecuado a tu situación.

Lo importante que debes tener en cuenta es que sea de una cuantía suficiente para cubrir los posibles daños.

Con eso, puede rondar, y depende de la compañía, entre 30-60€ anuales, siempre, como ya te comentamos, según la raza, edad y características del animal.

A partir de ahí la cobertura se puede ir ampliando para sufragar, por ejemplo, gastos veterinarios, indemnización por robo o hasta otros gastos como fotocopias de carteles en caso de pérdida.

Son aspectos que debes tener en cuenta y que te ayudarán a decidir.

Otra consideración importante es que, es posible, que el seguro de tu hogar incluya una cobertura de daños que puede causar tu mascota.

Antes de nada, comprueba si es así, estudia si te conviene ampliar la cobertura del seguro de tu hogar en vez de realizar uno nuevo.

Qué hacer en caso de que tu perro cause daños

En el caso de que tu perro provoque algún daño grave, como puede ser a otro animal en una pelea, una caída de un ciclista, a otra persona o incluso, cause un accidente de tráfico, lo primero es llamar a la policía local.

En ese momento se encargan de realizar los partes correspondientes, dependiendo de la gravedad, y, si es necesario, avisar a los servicios médicos, además de levantar el atestado de los hechos y los daños, para determinar la culpabilidad.

A partir de ahí, ya la gravedad del accidente es la que marca cómo se continúa.

Puede ser que solo sea un pequeño gasto veterinario, o algo mucho más grave que necesite de una investigación detallada y de asistencia legal.

Los agentes a cargo te pedirán todos los datos, tuyos y del animal, calendario de vacunaciones, así como confirmar el chip que, obligatoriamente debe tener tu perro.

Eso hasta ahora, a partir del 29 de septiembre, a todo esto se añade el correspondiente seguro de responsabilidad civil que debes incluir en la documentación.

¿Qué pasa si mi perro no tiene seguro?

El seguro de tu perro es una documentación que se te puede requerir en caso de cualquier incidente.

Como es normal, no lo llevas siempre encima, así que por regla general, deberás entregarlo en un plazo determinado en el organismo correspondiente de tu ciudad.

En el caso de no tenerlo, vas a recibir una sanción, que puede estar, según la gravedad de los hechos, entre 500 y 10.000€, que estás en la obligación de abonar.

Es un tema muy actual del que los medios se hacen eco en los últimos días, a ellos, en esta entrevista nos hemos unido para ayudarte a cumplir la normativa con relación a la tenencia de tu perro.

Minuto 26:40 del Audio. Nuestro director de despacho: Manuel Hernández comenta la Nueva ley de Bienestar Animal en Buenos Dias Madrid Radio

Muchos animales no se meten en problemas en toda su vida, y puedes pensar que no lo necesitas, ahora eso no importa, y es obligatorio que cuentes con un seguro de responsabilidad civil que cubra daños a terceros.

Por lo novedoso de la normativa es normal que tengas muchas dudas, en nuestro bufete cuentas con la ayuda que necesitas, consúltanos, tenemos las respuestas que buscas.

Cuestiones complejas en Desahucios por Impago

abril 24, 2023/0 Comentarios/en Derecho Civil /por Vilches Abogados

Los procedimientos de desahucio por impago implican la resolución de un desacuerdo entre dos partes en el que, los motivos económicos, tienen el carácter protagonista y son la causa principal del conflicto.

Exponer una cuestión compleja, parece que no es un motivo que pueda paralizar el desahucio, pero no es así.

En un procedimiento de desahucio por impago, sí, es posible discutir cuestiones complejas

Sí, es posible alegar una situación de este tipo, el problema viene a la hora de determinar qué cuestión puede calificarse como compleja y cuál no.

No hay un criterio que lo defina, así, será el juez que lleva la causa quien lo valore, y determine la complejidad de las alegaciones del demandado para saber si se puede continuar o con el procedimiento.

Los desahucios son, lamentablemente, situaciones tan frecuentes como desagradables a las que se enfrentan nuestros abogados especialistas en Derecho Civil, con clientes que llegan confusos y sin saber cómo actuar.

Caso de éxtio por desahucio relacionado:

Si a ti también te ocurre, tenemos este artículo que, seguro, te ayuda

¿A qué nos referimos con desahucio?

Hablamos de un procedimiento judicial que tiene como objeto devolver un inmueble a una persona o entidad (arrendador) que lo ha alquilado o vendido a otra (arrendatario), y que no cumple con los pagos que se pactaron bajo un contrato, aceptado y firmado, por ambas partes.

Son casos demasiado habituales y mediáticos, de personas que tienen que abandonar su vivienda por no poder hacer frente a los pagos de una venta o alquiler, y pasan por la situación tan dramática de quedarse sin hogar.

¿Qué causas inician un procedimiento de desahucio?

Hay dos motivos por los que la parte arrendataria recurre a las vías legales para conseguir que se devuelvan su propiedad por no cumplir con lo acordado.

El más habitual es por impago de las rentas pactadas, o de las cantidades que se determinaron que iban a cargo del arrendatario, como suministros, o algún impuesto referente al inmueble.

Es un caso, por tanto, que tiene dos posibles situaciones.

Que no se abonen las rentas ni ningún otro pago acordado.

Que sí se abonen estas rentas, normalmente mensuales, pero no otros pagos como los suministros de agua, luz, gas, o cualquier otro.

En cualquiera de las dos situaciones el desahucio es posible.

Un segundo motivo, es algo menos habitual, pero es importante que lo conozcas.

La terminación del contrato de arrendamiento, y el inquilino no abandona el inmueble, mientras no lo haga, el propietario no puede hacer uso de él.

También aquí, el procedimiento es viable.

¿Qué implica un procedimiento de desahucio por impago?

En este tipo de procedimientos se busca la resolución de un conflicto que afecta a las dos partes.

Se trata de conseguir que se deje libre el inmueble o que se paguen las cuotas que se deben, cualquiera de las dos, es posible, según las características de la situación.

Por lo que se puede entender, son procesos con objetivos económicos, se habla de falta de pago de una cantidad que una persona no abona a otra, y se quiere conseguir que se cancele esa deuda.

El demandante en un desahucio por impago, ¿qué pide?

El demandante, la persona arrendadora y propietaria del inmueble, tiene dos caminos a seguir en estos procesos.

En un primero, solicitar solamente que se le devuelva el inmueble, sin hablar del dinero para poder hacer uso de él.

En este caso, las cantidades que se deben pasan a una reclamación en un proceso diferente, la ventaja es que, si se alarga, por lo menos, ya ha recuperado su propiedad.

Como segundo camino, puede solicitar en un mismo proceso la devolución de su inmueble y el pago del dinero que se le debe.

El demandado en un desahucio por impago, ¿cómo actúa?

No tiene muchas opciones, o abandona el inmueble o paga las cantidades que debe.

Que tenga que hacerlo, no implica que no pueda alegar argumentos que justifiquen su comportamiento, o también expresar su desacuerdo ante lo que se le está pidiendo en el procedimiento judicial.

En caso de no estar conforme, debe justificar, con el aporte de documentos que apoyen sus argumentos, que aclaren que sí ha pagado, y está al día con las cuotas.

En caso de reconocer el impago, no le queda otra que llegar a un acuerdo con la otra parte, para cancelar la deuda.

El Tribunal Supremo en un desahucio por impago, ¿qué dice?

El Tribunal Supremo dice lo siguiente:

“No pueden discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción”

Lleva a pensar que, en caso de que se exponga cualquier otra causa no relativa al pago de las cuotas, se sale de los límites del procedimiento y no puede juzgarse en él.

Es en este momento cuando entran las situaciones complejas que se alegan para evitar el desahucio

Alegar cuestiones complejas que detengan el desahucio

Como hemos visto, el Tribunal Supremo parece indicar que solamente se puede buscar una sentencia de desahucio en estos procedimientos, cuando los motivos sean económicos

En caso contrario, se debe acudir a otra vía judicial para resolverlo.

En un juicio por impago, se solicita el abandono del inmueble, y el arrendatario, para frenarlo, puede alejar razones que, a su entender evitan, que se lleve a cabo.

Cuestiones que, muchas veces, no es sencillo determinar si se pueden calificar o no de complejas.

¿Qué es una cuestión compleja en un desahucio por impago?

Una cuestión compleja, en jurisprudencia, es aquella situación que hace muy difícil, o imposible, la finalidad de lo que se está procesando, es decir y en este caso, algo que imposibilita la ejecución del desahucio por falta de pago.

Una cuestión que dificulta tanto el proceso que rebasa la capacidad de resolverse en esa vista, en ese momento, se determina que no es el lugar adecuado para resolver el conflicto

Son situaciones muy difíciles de determinar, y que son diferentes en cada caso, pero, como ejemplo y en el caso de un arrendamiento, te dejamos dos casos que te van a ayudar a entenderlo.

01.-Sí es cuestión compleja, este caso

Si una persona tiene alquilado un local y deja de pagar porque hay un pequeño desperfecto, como puede ser una humedad, o algo que no impide la actividad del local, no es una cuestión compleja.

En este caso no está contemplado que deje de pagar las rentas al arrendador, es un tema que deben solucionar ellos, arreglarlo y, en caso de desahucio por impago, no es una razón que se resuelva a su favor.

02.-No es cuestión compleja, este otro

En un segundo caso, el mismo local alquilado, pero aquí, el propietario se compromete a realizar unas obras imprescindibles para poder trabajar en él, como, por ejemplo, el cambio de toda la carpintería exterior.

Sin esos trabajos, no se puede hacer nada dentro del local, si el inquilino no paga, no está bien, pero es una cuestión compleja que se debe solucionar en el procedimiento si el arrendador se dispone al desahucio.

El arrendatario tiene la oportunidad de alegar esta cuestión compleja, por la cual, ha dejado de pagar.

Los procedimientos de desahucio por impago derivan en situaciones muy dramáticas, que en nuestro bufete hemos vivido demasiadas veces.

Es complicado determinar cuándo hablamos de una cuestión compleja en un procedimiento de desahucio por impago, pero lo que podemos asegurar es que sí se puede discutir sobre ellas en esos procesos.

La dificultad muchas veces radica en determinar si la cuestión que se expone, es o no, compleja.

Nuestros abogados especialistas en Derecho Civil están a tu disposición para que ésta, o cualquier otra situación legal, no tengas que afrontarla solo.

Contacta con nosotros, te ayudamos.

Subasta extrajudicial, el camino que agiliza el proceso concursal

marzo 20, 2023/0 Comentarios/en Derecho Civil /por Vilches Abogados

La obligatoriedad de devolver los ICO-Covid 19, está aumentando los concursos de acreedores de una manera alarmante, por hacer frente a todos los recursos de empresas, o emprendedores, en mal momento que no consiguen superar y deben cancelar sus deudas.

La mayoría de ellos terminan en liquidación de los bienes, lo que alarga el tiempo de finalización del proceso de subasta de los activos para poder pagar las deudas del concursado.

Las subastas extrajudiciales facilitan que haya menos deudas concursales

En nuestro bufete, los abogados especialistas en Derecho Civil, han comprobado cómo, esta cantidad excesiva de subastas de concursos, dilatan demasiado la fecha de liquidación del activo.

Las subastas extrajudiciales agilizan, se evita la pérdida de valor, deterioro y facilitan que haya menos deudas concursales.

¿Qué es una subasta extrajudicial?

Una subasta extrajudicial es una herramienta para eliminar el colapso en los tribunales, debido, en gran parte, por los concursos de acreedores.

A diferencia de las subastas judiciales, adscritas al BOE, las extrajudiciales corresponden, y están gestionadas, por el Consejo General de Procuradores de España (CGPE), y para acceder a ellas basta con solicitarlo.

El Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, establece la realización de subastas extrajudiciales de manera obligatoria para la liquidación de bienes y derechos de los concursos de acreedores declarados durante el año siguiente a la declaración del estado de alarma.

Es una forma de externalizar parte de un proceso que agiliza el sistema de subastas tradicional, mucho más lento y farragoso.

Consiguen, además, maximizar el valor de la venta del activo, con lo que se cancela una mayor parte de la deuda de la persona, o empresa, en proceso concursal.

01.-Las plataformas online

A través de ellas accedes a las subastas, son los sitios web donde debes inscribirte para poder optar a la puja, y donde están, inscritos y detallados, los bienes a subastar.

Por su parte, solo cobran por los gastos de gestión.

02.-Entidades de gestión de activos

Son las encargadas de gestión de venta y subasta de los activos, a través de ellas se simplifica el trabajo en los juzgados.

Son capaces de realizar adjudicaciones en 4 o 5 meses, plazo muy alejado de los 40 meses, de media, que pueden estar los activos atascados en los juzgados.

Sus honorarios dependen del tipo de bien que se subasta, en caso de inmuebles, están entre un 3 y 5%, y en caso de bienes muebles, entre 5 y 10%, del valor de la adjudicación.

Las subastas extrajudiciales realizan un trabajo esencial para la agilización de procesos, pero tienes que tener cuidado.

Es importante que cuentes con asesoramiento de un abogado especialista en Derecho Mercantil, este enorme boom de subastas facilita la aparición de entidades de gestión no acreditadas.

El Ministerio de Justicia debe implantar unos protocolos para evitar que, personas físicas o inmobiliarias, ocupen este lugar sin cumplir con los requisitos necesarios.

03.-Administrador del concurso

Se encarga de gestionar el dinero que se consigue en la subasta y que va destinado a cancelar, en parte o en su totalidad, deudas del concursado.

Está capacitado para decidir si las ofertas presentadas se ajustan o no al plan de liquidación y quien, además, determina el mejor postor.

Plan de liquidación

Documento que se presenta en la liquidación de un concurso de acreedores.

Propone las operaciones que se pueden realizar con el patrimonio de la persona o empresa concursada para saldar sus deudas, total o parcialmente, de la mejor manera posible.

04.-Participantes en una subasta extrajudicial

Los bienes de un proceso concursal que pasan a liquidación para cubrir las deudas del concursado, se presentan en subasta para que los participantes puedan pujar por ellos.

Cualquier persona que quiera hacerlo, debe iniciar el proceso, de manera online, en una plataforma, registrarse siguiendo los protocolos de identificación y confirmación para darse de alta como usuario.

En ese momento, ya tiene la posibilidad de estudiar los activos que se presentan y optar a los que le convenga.

05.-Activos, o bienes, a subasta

Los activos subastados son bienes, muebles e inmuebles, y hay de todo tipo, edificios, viviendas, locales, trasteros, garajes, créditos de empresas o participaciones societarias, entre ellos.

Estos bienes no son obligatoriamente provenientes de un concurso, aunque lo sean en su gran mayoría, pero también lo hay procedentes de procesos penales y narcotráfico.

¿Cómo funciona una subasta extrajudicial?

Las subastas en activo puedes encontrarlas accediendo al portal BOE donde tienes la información por localidad y tipo de bien.

El proceso se inicia una vez que accedes y te registras en una plataforma online de subastas.

Cada pieza a subastar, por lo general, cuenta con un anejo donde se incluye toda la información que necesitas para tener la certeza de en un bien que te interesa y por el que te conviene pujar.

Una vez que se termina el proceso, se consigue un acuerdo extrajudicial que hace posible un pago más temprano de las deudas del concursado

Ventajas de las subastas extrajudiciales

Una de las mayores ventajas de estas subastas es la rapidez con la que consiguen agilizar los procedimientos.

Su sencillez es otra manera de acortar plazos de adjudicación final, y facilita el acceso a muchas personas que se pierden en trámites que llegan a ser incomprensibles para ellas, motivo por el cual muchas veces, ni lo intentan.

Este tipo de subasta se apoya en el acuerdo y el interés de ambas partes, puedes conseguir un mayor precio por los bienes, además de evitar su deterioro y su pérdida de valor por el paso del tiempo.

Contar con la información del activo que se subasta evita que muchas personas no se atrevan a pujar, y se dejen gran parte de los bienes a individuos que, los consiguen, para luego revenderlos.

Con estas subastas se amplía el número de pujadores de otro tipo, que buscan los inmuebles para vivir, al margen de los especuladores.

La posibilidad de utilizar este tipo de subastas, ya sea para liquidar sus activos si te encuentras en concurso o para poder conseguir alguno de los bienes, muebles o inmuebles, es una ventaja que facilita mucho los procesos.

Desde Vilches Abogados te ofrecemos a nuestro equipo del departamento de Derecho Civil para todo el procedimiento, y que puedas conseguir, estés en el lado que estés, el máximo valor de los bienes y lo antes posible.

Ponte en contacto con nosotros para que podamos estudiar tu caso y valorar el mejor camino que puedes seguir.

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Vicios ocultos, cómo actuar si te sientes engañado

marzo 6, 2023/16 Comentarios/en Derecho Civil /por Vilches Abogados

Hay veces, y muchos de nuestros clientes del bufete de Vilches Abogados se han visto en esta situación, que, después de realizar un contrato de compraventa de un bien, te das cuenta de que, el bien que adquieres, no está en el estado que pensabas.

Aparecen esos fallos, errores, daños, que no se veían a simple vista, y que hacen que su funcionamiento no sea el adecuado.

Son los vicios ocultos que hay detrás de una compraventa.

Hay que saber cómo actuar, sobre todo porque tienes el tiempo en tu contra, y contar con un abogado especialista en Derecho Civil, asegura que puedas conseguir reclamar cuando te sientes engañado.

¿Qué puedes considerar un vicio oculto?

Un vicio oculto es ese daño o ese desperfecto que puede tener un bien, mueble o inmueble, que en el momento de la compraventa el comprador desconoce, es algo que no se nota a simple vista.

Un vicio oculto es de cierta gravedad, la suficiente para poder reclamar y solicitar, ya sea la anulación del contrato o la reparación.

No se trata de defectos que impiden su uso en su totalidad, sino que no permiten que se use de manera plena y como debería hacerse si estuviera en perfecto estado.

Esos daños que, si a simple vista se vieran, el comprador actuaría de otro modo.

Pueden aparecer en todo tipo de bienes, y siempre, te das cuenta, una vez que ya has realizado la compra.

Vicios ocultos en Bienes muebles

Son todos esos bienes que pueden cambiar de lugar fácilmente, que se pueden llevar de un sitio a otro sin que afecta a su naturaleza, a su estructura, y sin que perjudique a su uso.

Por ejemplo, los libros, la ropa, los muebles, todo lo que puede usar lo mismo aquí que allí.

Vicios ocultos en Bienes inmuebles

El resto, es decir, aquellos que, si los desplazas de su lugar, ya no son capaces de cumplir con su misión, se rompen o quedan incapacitados para su uso.

El ejemplo más claro es una vivienda o cualquiera de las instalaciones que tiene, como la estructura, un trastero, …, no se pueden desplazar, y colocar en otro sitio, como si tal cosa.

¿Qué no puedes considerar un vicio oculto?

Una condición imprescindible es que no se vea, es decir, que el comprador no pueda darse cuenta de lo que ocurre, y, por eso, siga adelante con la transacción.

Así, un daño que se vea a simple vista o que, a todas todas, dificulte su uso no podemos considerarlo vicio oculto, y si se sigue adelante, ya es con la responsabilidad del comprador.

También se tiene en cuenta la capacidad del comprador para darse cuenta del daño, es decir, un profesional de un sector, se entiende que puede ver un deterioro de algo si es su especialidad.

Se da por hecho que, un profesional de la fontanería, nota si una vivienda tiene problemas en la instalación del agua, antes de adquirirla.

¿Qué plazo tengo para reclamar?

Uno de los problemas con el que no cuentan muchos de nuestros clientes, es el corto plazo que hay para actuar en estos casos, y cuando llegan a nuestro bufete ya es demasiado tarde.

6 meses máximo para reclamar un vicio oculto

El artículo 1484 del Código Civil lo indica, y determina un máximo de 6 meses, con el inconveniente añadido de que no es un plazo que se pueda interrumpir, no existe capacidad para hacerlo.

Si no se realiza en esos meses no puedes actuar, no es un plazo de prescripción, sino de caducidad, y vence pasado ese tiempo, desde el momento de la entrega del bien.

Para tener derecho a una compensación debes demostrar que el vendedor tiene intención de impedir que te dieras cuenta, que no te informa, y oculta el desperfecto para que no abandones el proceso de compra.

¿y pasado el plazo que puedo hacer?

Puede darse el caso de que, pasado el plazo de 6 meses que indica en el Código Civil, encuentres el daño, entonces, puedes acogerte a un incumplimiento de contrato, con la opción de su resolución, pero ten en cuenta que es un caso mucho más complejo.

Cuando mayor sea el tiempo que pasa, más difícil es demostrar la intencionalidad del vendedor, y que ese desperfecto no se produjo cuando el objeto era de tu propiedad.

¿Qué puedo reclamar si demuestro un vicio oculto?

Es importante que no olvides que, para reclamar un vicio oculto, debes demostrar que, en el momento de la compra, lo desconocías.

No se trata de comprar algo y que cambies de opinión, o que te des cuenta de que no te gusta, y poner la excusa de algún daño oculto para echarte para atrás.

El daño debe ser de antes de la compra, tienes que demostrar que existía antes de que pasara a tu poder, y, también, ser algo grave que perjudique a su uso o funcionamiento.

Es importante, como te hemos comentado, que esté oculto, algo que se puede ver no demuestra mala fe del vendedor, si lo compras será bajo tu responsabilidad y si, en su momento, no le diste importancia, no puedes hacerlo después.

Actuar así, reclamando un fallo que se ve y que eras consciente de él antes de seguir adelante, se considera un cambio de opinión y no puedes alegar que es un vicio oculto para que te devuelvan el dinero.

Formas de reclamar en esta situación

Es importante que no olvides que, para reclamar un vicio oculto, debes demostrar que, en el momento de la compra, lo desconocías.

La Ley de Enjuiciamiento Civil obliga a la parte vendedora a hacerse cargo de los costes necesarios para sanear o reparar cualquier circunstancia que perjudique al bien objeto de compraventa.

Como comprador, tienes dos caminos para acogerse a lo que determina esta ley

01.-Quantis minoris

Tienes la vía de conseguir una reducción del precio que has pagado por el bien, como consecuencia del daño que has demostrado que es vicio oculto.

02.-Acción redhibitoria o de resolución contractual

Como comprador, decides no seguir adelante, prefieres devolver la compra, no te interesa adquiriste en su estado.

Con esta segunda vía, puedes conseguir la resolución del contrato, además de una cantidad por daños y perjuicios.

Recomendaciones que facilitan el proceso

Ante cualquier compra, en cuanto te sea posible, comprueba su correcto funcionamiento y si todas sus funciones están en perfecto estado, debes evitar que se pase el plazo para reclamar por un deterioro que no conocías.

Como en cualquier relación entre distintas partes, lo mejor es intentar un acuerdo amistoso, es posible que la otra parte no haya actuado de mala fe, y puedas, hablando, agilizar la reparación.

En caso de que no sea así, y una conversación no te lleva a ningún lado, es cuando puedes iniciar acciones judiciales.

Ahora es el momento de aportar todas las pruebas que demuestren que el vicio ya estaba antes de que pasara a tu propiedad.

Para garantizar el éxito de cualquier acción que tomes, es conveniente contar con un informe pericial que certifique los daños, los defectos y su magnitud, es algo que te asegura la viabilidad y el éxito para conseguir que se realicen las reparaciones sin coste alguno para ti, o que se resuelva el contrato si es lo que decides

En Vilches Abogados, cuentas con expertos periciales para realizar este informe, y confirmar estos vicios ocultos, además, de un equipo de abogados en Derecho Civil que complementen ese asesoramiento técnico, con otro legal.

Los vicios ocultos en una compraventa pueden ser complicados de demostrar, cualquier apoyo que tengas, facilita mucho ese objetivo.
Cuéntanos tu caso, te podemos ayudar.

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Vilches Abogados, reconocido por The Best Lawyers™️ como uno de los mejores despachos jurídicos de España en Derecho Civil por tercer año consecutivo

noviembre 22, 2022/0 Comentarios/en Derecho Civil, General /por Vilches Abogados

Vilches Abogados acaba de recibir un galardón del que nos sentimos especialmente orgullosos.

Ganadores en el año 2023, 2024 y 2025

Un año más, y ya van 3…

Hemos sido reconocidos por este prestigioso Organismo internacional como uno de los mejores despachos jurídicos de España por la excelencia profesional en el área de Derecho Civil, en su 15ª edición, la de 2023, la edición 16ª del 2024 y la edición 17ª del 2025

Para todo nuestro equipo, que un organismo internacional tan prestigioso como The Best Lawyers™️, que valora, tanto a bufetes como a abogados de países de los cinco continentes, considere a Vilches Abogados como unos profesionales destacados en el área del Derecho Civil, no hace más que animarnos a continuar por este camino, el camino que nos lleva a seguir trabajando para ti.

The Best Lawyers™️, consolidada como una referencia jurídica, basa su elección en los éxitos alcanzados por los bufetes, o abogados, a lo largo del año, y avala a los galardonados como unos de los mejores elegidos en determinadas áreas de la abogacía.

Para Vilches Abogados, ser reconocidos con este galardón en Derecho Civil hace que nos sintamos especialmente orgullosos por el trabajo que realizamos y que siempre te tiene a ti, nuestro cliente, como objetivo.

Queremos celebrarlo y compartir este momento contigo, y con todos nuestros clientes, para darle la importancia que tiene a un galardón que avala todos los objetivos que hemos conseguido a lo largo de este año en el área de Derecho Civil.

Referencias en Prensa:

También en el año 2024

El Confidencial Digital (año 2023)

Redes sociales, el peligro de grabar (o ser grabado) y difundir el contenido sin consentimiento

noviembre 21, 2022/8 Comentarios/en Derecho Civil /por Vilches Abogados

Las redes sociales facilitan mucho divulgar información y, a veces, no nos damos cuenta de que estamos cometiendo un delito.

Es posible que ante una situación, te veas tentado a grabar la conversación, o los actos de una persona que ves o escuchas en la calle.

También es posible que seas tú quien hayas sido expuesto a esta situación, sin consentirlo y ni siquiera saberlo.

Nuestro equipo de abogados civiles en relación a los ciberdelitos, reciben a diario consultas sobre estas situaciones tan habituales como peligrosas.

En este artículo te resolvemos muchas de ellas.

Autor: Manuel Hernandez Colegiado nº 72539 del Colegio Oficial de Abogados de Madrid

¿Es delito grabar una situación o una conversación?

Sí, siempre que no tengas consentimiento de las personas afectadas.

La difusión de contenidos es una práctica muy habitual en la actualidad, más que nada por la facilidad de hacerlo, pero hay que tener mucho cuidado con la información que se comparte.

Cuando hablamos de personas anónimas que no se exponen a la opinión pública, aunque lo que hagan pueda ser de una relevancia que te lleve a pensar que es importante que se conozca, no debes hacerlo.

No, si no te lo permiten.

Estás facilitando que se expongan al foco mediático de manera involuntaria y sin quererlo.

No tienes derecho a divulgar en redes una información que esas personas no quieren que se conozca, estarás atentado contra su privacidad.

Pero, ¿y si estoy en la calle, puedo grabar y publicar las imagenes?

El hecho de estar en la calle, no te da esa libertad, tienes que tener mucho cuidado.

Hay veces en las que es el desconocimiento lo que nos impulsa a realizar acciones que no diferencian entre la libertad de expresión y el derecho a la intimidad.

Tienes que distinguir situaciones o conversaciones banales, que resulten inofensivas, de otras que pueden atentar contra la privacidad de esas personas.

Te pongo un ejemplo, no hay problema si grabas un momento divertido con tus amigos o una situación familiar, pero nunca una conversación entre desconocidos sin que sepan que lo estás haciendo.

Hay contenidos muy peligrosos de manejar, como son conversaciones en las que no participes, o aunque sí lo hagas, que tengan un contenido cuya difusión pueda hacer daño a terceros.

Independientemente de estar en un sitio público o no.

No puedes hacerlo.

¿Qué me puede pasar si difundo imágenes en internet?

En caso de difundir información de otras personas que ellas no quieran que se divulgue, estás atentando contra su derecho a la intimidad.

Cometes un delito de descubrimiento y revelación de secretos tipificado en los artículos 197.1 y 197.3 del Código Penal, bajo penas de entre 2 y 5 años de prisión.

Es más, el artículo 18 de la Constitución Española garantiza el derecho a la intimidad personal, familiar y de imagen, facilita al titular a impedir su reproducción, independientemente del fin que se persiga con esa difusión.

Esto es importante, el fin no justifica los medios, que tú creas que estás ante una situación denunciable, no es motivo para que la divulgues sin consentimiento de los protagonistas.

No hay que olvidar que dar a conocer información de otra persona, puede provocarle un daño moral muy importante y con graves consecuencias.

¿Qué es un ilícito civil?

Imagina que compartes una captura de una conversación por WhatsApp, o un mensaje de voz, es un acto que aunque no sea delictivo por sí mismo, puede hacer mucho daño a otra persona, el solo hecho de que esto ocurra, convierte tu acto en delito.

Pero, yo no lo he grabado, solo lo he compartido

De acuerdo, es posible que no hayas cometido ese delito, pero te convierte en una parte importante de su distribución.

Ten en cuenta que no solo es delito grabar esa conversación o esa situación y divulgarla, sino que el hecho de recibirla y continuar con su difusión, te hace partícipe, siempre y cuando haya un tercero perjudicado.

Piensa en esto.

Cuando tú compartes una información, pierdes todo control sobre ella, no sabes hasta dónde va a llegar, no puedes suponer que lo que tú has hecho no lo van a hacer los demás.

Puedes llegar a hacer mucho daño a terceras personas solo con pulsar “compartir” en tus redes.

Ten cuidado, y recuerda que, cuando la envías, pierdes su control, pero no la culpabilidad del hecho.

El delito siempre va a ser más grave si el contenido es lo suficiente íntimo y personal como para causar un gran daño moral a un tercero.

¿Conoces la película de Netflix «Intimidad» ? (expone muy bien lo que puede pasar en este caso)

¿Es legal grabar a una persona sin su consentimiento?

No, No es Legal.

entonces….

¿Es delito grabar a una persona sin su consentimiento?

Sí. Es delito que me graben sin permiso

¿Qué ley prohíbe grabar a personas?

La Ley Orgánica de Protección de Datos prohíbe la publicación de imágenes de personas que no hayan dado su consentimiento, aún estando en lugares públicos.

Cuando una persona que no tiene relevancia pública, que no se expone y no ha dado su consentimiento, vé publicada su imagen, está viendo vulnerado su derecho a la protección de datos.

El Reglamento de Protección de Datos considera imagen y voz como datos de carácter personal y sujetos a protección, exige un consentimiento expreso.

Estás ante un caso de intromisión ilegítima en tu intimidad, que, como en este caso, se agrava si se ven implicados menores.

También tenemos otro ejemplo: Un padre pierde la batalla judicial contra Mediaset por publicar imágenes de su hija sin su consentimiento

¿Qué puedo hacer si me graban sin mi permiso?

Lo primero es solicitar su retirada inmediata.

Es posible que una conversación con la persona o entidad que la ha publicado, consiga resultados satisfactorios que terminan con el problema en pocas horas.

En el caso de que no ocurra esto y, después de un mes, no lo haya cumplido, da el siguiente paso.

Acude a la Agencia de Protección de Datos, tiene un espacio en su web para solicitarlo, con un formulario donde exponer tu caso.

Denuncia a la policía los hechos, hay un departamento especializado en ciberdelitos que pueden conseguir que se retire y actuar contra la persona que lo está impidiendo.

Aun así, es un proceso que no es rápido y se te puede atragantar, por lo que es mucho más efectivo afrontar esta situación con ayuda legal.

¿Qué puede pasar si no retiran la publicación?

Lo tienen que hacer, es tu derecho y su obligación.

El problema es el tiempo que se tarda en conseguirlo.

La rapidez con la que se distribuye la información en la red multiplica las consecuencias.

Es importante que empieces a exigirlo cuanto antes.

Sea como sea de largo o difícil ese proceso, estás en tu derecho y no debes desistir siempre que tu honor, imagen o intimidad se vean perjudicadas.

En Vilches Abogados tenemos unos profesionales en derecho civil que conocen este proceso y evitan que se alargue demasiado.

Contacta con nosotros siempre que estés sufriendo una situación de este tipo, no olvides que sin tu consentimiento, no puede publicarse información de ningún tipo sobre ti y que tienes derecho a exigir su retirada.

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