Subasta judicial

Dentro del ámbito del derecho civil hoy tratamos el proceso de subasta judicial que es la consecuencia directa de un un procedimiento de ejecución hipotecaria. En los últimos años coincidentes con la crisis de nuestro país la subasta judicial era el pan nuestro de cada día. Los tablones de anuncios de provincias y comunidades autónomas, así como sus boletines oficiales se llenaban de propiedad que salía a subasta judicial. En muchas ocasiones a las subastas no acudían postores, por lo que el ejecutante se quedaba con la propiedad. Esa adjudicación se hacía en un sesenta por ciento del valor de tasación para primeras viviendas, o en ocasiones el cincuenta si no era vivienda habitual.

Particulares participando en una subasta judicial

A pesar de la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil no se consiguió acercar a muchos particulares a las subastas judiciales. La subasta judicial ha sido siempre un coto cerrado de los llamados subasteros. La existencia de éstos, y la ignorancia de las normas relativas a este procedimiento echaban para atrás a particulares. La modificación de la que hablamos de la LEC permitía la participación de cualquiera en una subasta judicial. Solo debía depositar una cantidad para ser licitador. Todo aquel licitador que no consiguiera la adjudicación de la propiedad le sería reintegrada la cantidad dispuesta.

Otra opción sería negociar la adquisición de la propiedad antes de la fecha marcada para la subasta. Habría que contactar con el ejecutante y el propietario, y negociar las condiciones de la compra-venta. Si se llegase a un acuerdo entre las partes, el ejecutante debería renunciar a la celebración de la subasta.

El mecanismo de la subasta judicial

Ni que decir tiene que la adquisición de una propiedad vía subasta judicial puede significar un importante ahorro en la compra de una vivienda. Si pretendemos participar en subastas judiciales deberemos remitirnos al articulado de la Ley de Enjuiciamiento Civil.  Es allí donde se regula tanto la aprobación del remate, el pago y la adjudicación de los bienes al acreedor. También se regula cómo proceder en caso de subastas sin postores.

Antes de participar en una subasta deberíamos enterarnos de algunas cosas acerca del inmueble subastado. Información tanto urbanística como las cargas o gravámenes anteriores que pueda tener el inmueble. Estas cargas se averiguan consultando la información registral del inmueble. Hemos de tener presente que el adjudicatario se ha de subrogar en la responsabilidad de las cargas anteriores. Esas cargas subsisten después de la aprobación del remate. Las cargas posteriores a la que se ejecuta, sí se cancelan con la adjudicación del bien inmueble. El conocimiento de estas cargas anteriores es básico para calculando cuánto estamos dispuestos a gastar, saber hasta donde podemos pujar. Para participar en la puja se deposita un 20% del tipo de la subasta fijado para el bien.

Aprobación del remate

La aprobación del remate de una subasta judicial viene recogido en el Artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este artículo se extiende en las distintas opciones que pueden concurrir en las subastas judiciales. Todas las posibilidades giran en torno al valor con el que sale a subasta el inmueble. Si el mejor postor ofrece un valor inferior al setenta por ciento del precio de subasta, se da la oportunidad al ejecutado de presentar a un tercero que mejore esa propuesta. En un plazo de diez días deberá presentarla, y ésta deberá ser o superior al setenta por ciento del precio de salida. O por una cantidad suficiente que mejorando al mejor postor, al tiempo de con la completa satisfacción del derecho del ejecutante.

Si pasado el plazo de diez días el ejecutado no ha obrado en consecuencia con lo anterior, llega el turno del ejecutante. Que tendrá un plazo de cinco días para presentar oferta igual al setenta por ciento del valor de salida del inmueble. O una oferta por el precio de todo lo que se le adeuda, con la condición de que esa cantidad sea superior al sesenta por ciento del valor de tasación del inmueble. Y por supuesto mejorando lo ofrecido por el mejor postor.

Podría ocurrir que el ejecutante no usase esta facultad que se le concede. Si la oferta del mejor postor era superior al cincuenta por ciento de la tasación, o cubriese la cantidad con la que despachó la ejecución, se aprobará el remate a su favor. En caso de no cumplir los requisitos queda en manos del Secretario Judicial la resolución con arreglo a lo indicado en este artículo.

Oferta igual o superior al 70%

Cuando la mejor oferta es igual o superior al setenta por ciento del valor con el que se abre la subasta, el secretario judicial aprobará el remate en favor de éste. Tendrá el postor cuarenta días para consignar la diferencia entre lo ofrecido y el depósito. En ocasiones es el mismo ejecutante el que ostenta la mejor postura. Si ésta es igual o superior al setenta por ciento del valor de salida, se aprobará el remate. El secretario judicial debe proceder a la liquidación de lo que se debía de principal, intereses y costas. La liquidación será notificada y el ejecutante deberá consignar la diferencia si ésta existiese.

Otras opciones de remate

Puede que las posturas ofrecidas aún siendo superiores al setenta pro ciento del bien de salida tengan ofrecimientos de pago distintos de al contado. Esto es a plazos, si esas posturas ofrecen las garantías suficientes para el abono del precio aplazado, se deberá notificar al ejecutante. Que tendrá un plazo de veinte días para solicitar la adjudicación del inmueble, por el setenta por ciento del valor de salida. Si no hiciese uso de este derecho, se aprobará el remate de la mejor postura. El adjudicatario del bien subastado deberá hacerse cargo de la subsistencia de cargas y gravámenes anteriores. Además de existir deberá subrogarse a las responsabilidades que derivasen de los mismos. Aprobado el remate y consignado, se dictará decreto de adjudicación.

Existe la posibilidad de que el ejecutado pueda liberar sus bienes. Para ello deberá pagar íntegramente lo que adeude. Y podrá hacerlo en cualquier momento antes a la aprobación del remate o de la adjudicación. Si así sucede el secretario judicial debe acordar la suspensión de la subasta, dejándola sin efecto. Esto se debe publicar en el portal de subastas.

Oportunidades en las subastas judiciales

Es cierto que las subastas judiciales son en ocasiones una buena oportunidad de conseguir propiedades a precios más bajos que los de mercado. El mecanismo de las subastas también facilita que en caso de ser objeto de un procedimiento de ejecución hipotecaria, sea interesante que busquemos un comprador para el inmueble. Pues es obvio que de salir a subasta el precio que se consiga en la misma será muy inferior al necesitado. También con la fecha de la subasta ya fijada podemos publicitar la misma entre personas que puedan estar interesadas en la misma. Cuantas más personas participen en la subasta más posibilidades de subir el precio final.

Subasta judicial electrónica

Entre las medidas que se tomaron en dos mil quince en la línea de modernizar la Administración de Justicia, se puso fin a las subastas judiciales presenciales. Ahora la subasta judicial es vía Internet. Uno de lo objetivos era reducir la presencia y notoriedad de los subasteros profesionales. Ahora desde nuestro ordenador personal podemos pujar por bienes inmuebles subastados. El resultado de la medida un par de años después es dispar. Y depende de a quién se pregunte parece que se ha conseguido en parte o no el objetivo buscado. Existen quejas por la insuficiente información que aparece en el portal de subastas. Parece un hecho que esta medida irá teniendo ajustes en el futuro para que sea lo más óptima posible.