El Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 abre un expediente sancionador contra una de las principales agencias inmobiliarias de nuestro país debido a supuestas prácticas abusivas en la gestión del alquiler y venta de viviendas. 

No queda ahí la cosa, sino que, otras firmas del sector están bajo investigación por conductas parecidas.

Este caso despierta gran interés, especialmente en el momento por el que estamos pasando, en el que el problema para acceder a un alquiler es muy importante para un enorme sector de la población.

Comisiones y cláusulas ilegales impuestas por la inmobiliaria

Parece ser, según las informaciones que se conocen hasta ahora, que la agencia inmobiliaria en cuestión cobraba comisiones abusivas a los inquilinos por la intermediación en los contratos de alquiler, algo que debe ser asumido por los propietarios. 

Además, se han detectado cláusulas contractuales que limitaban los derechos de los inquilinos, así como la imposición de servicios adicionales sin su consentimiento expreso.

¿Qué se considera una práctica abusiva de una inmobiliaria?

Estas prácticas en este sector pueden darse de diversas maneras y estar relacionadas con cláusulas en los contratos desequilibradas, o también con cobros indebidos (como aquí, cobrar al arrendatario algo que corresponde al arrendador).

Son condiciones que, en muchos casos, desconoce el inquilino o tiene una necesidad extrema de conseguir una vivienda y se ve obligado a aceptar si quiere tener un hogar, aunque no sean del todo legales.

Algunos de los casos más frecuentes, son estos ejemplos:

Cobro de honorarios indebidos a los inquilinos

Las agencias cargan a los inquilinos gastos que deberían ser asumidos por los propietarios, como los honorarios por la intermediación en el alquiler, uno de los puntos por los que se está investigando a esta inmobiliaria.

Depósitos desproporcionados

A veces se exige a los inquilinos el pago de fianzas o garantías excesivas que no están justificadas legalmente.

Cláusulas abusivas en los contratos

Algunas agencias incluyen condiciones que limitan los derechos del inquilino, como restricciones arbitrarias en el uso de la vivienda, o penalizaciones excesivas en caso de desistimiento del contrato.

Falta de transparencia en la información

No proporcionar información clara sobre los costes, las condiciones del contrato, o los derechos del inquilino se considera una práctica abusiva cuando los implicados no saben realmente lo que están firmando.

¿Qué dice la Ley de Vivienda sobre las comisiones inmobiliarias?

La Ley de Vivienda, aprobada en 2023, establece que los honorarios de intermediación en los contratos de alquiler deben ser asumidos por el arrendador, no por el inquilino. 

Esto significa que cualquier cobro de comisiones a los inquilinos por parte de una agencia inmobiliaria es ilegal y constituye una infracción sancionable, además, la normativa prohíbe añadir cláusulas abusivas que impongan costes injustificados a los inquilinos.

Consecuencias legales para las agencias inmobiliarias por incumplimiento

Si se da el caso, se enfrentan a diferentes sanciones, dependiendo de la gravedad de la infracción, además de lo que se considera un enorme perjuicio para su marca.

Multas económicas, como decimos, según la infracción sea calificada como leve, grave o muy grave, y pueden alcanzar cantidades significativas.

Nulidad de cláusulas abusivas, estos contratos pueden ser declarados nulos, lo que da derecho a las partes a reclamar devoluciones o indemnizaciones.

Reputación y pérdida de confianza, además de las sanciones legales, las empresas investigadas sufren un daño en su reputación que sin duda afecta a su negocio a largo plazo y a la imagen que tienen los consumidores de su marca.

La apertura de un expediente sancionador a una gran agencia inmobiliaria como esta (junto a la investigación a otras del gremio) es una señal de que las autoridades están vigilando posibles abusos en un mercado que necesita, según los últimos acontecimientos, que se cumpla una legislación que proteja a los propietarios, pero sin olvidarse de los inquilinos.

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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Este mismo mes, la editorial Anagrama anuncia la publicación del libro “El odio”, escrito por Luisgé Martín, en el que se recogen confesiones de José Bretón sobre el asesinato de sus dos hijos en 2011.

La madre de los niños, Ruth Ortiz, ha emprendido acciones legales para impedir su publicación, argumentando que el libro vulnera su derecho a la intimidad y el honor de sus hijos fallecidos. 

Esta noticia, al igual que lo que ocurrió con la posibilidad de que Ana Julia Quezada intentara vender su versión de los hechos del asesinato del pequeño Gabriel Ruiz, ha provocado una polvareda tal que culmina en la suspensión de su distribución.

Cómo José Bretón mató a sus dos hijos

José Bretón fue condenado en 2013 a 40 años de prisión por el asesinato de sus hijos Ruth y José, ocurrido en octubre de 2011 en Córdoba, tras idear un plan dantesco que comienza haciendo creer que sus hijos han desaparecido en un parque, y termina asesinando y quemando sus cuerpos en una finca familiar.

Durante los años que lleva en prisión, ha tratado de mantener cierta relevancia en los medios a través de declaraciones y escritos, y ahora sale a la luz su pretensión de publicar un libro sobre lo ocurrido.

La publicación de “El odio” y la reacción de la familia

Cuando Ruth Ortiz tiene conocimiento de la próxima publicación del libro, presenta una denuncia solicitando la paralización de su distribución porque, como hemos dicho, expone que es una intromisión ilegítima en la intimidad de sus hijos, además de contribuir a su revictimización.

Ahora, la editorial Anagrama, tras el aviso de demanda y advertencia de la Fiscalía de Córdoba, decide suspender temporalmente la distribución del libro.

¿Se puede impedir que un libro vea la luz?

La publicación de un libro escrito por un condenado por asesinato pone sobre la mesa dudas, tanto legales como éticas.

Aunque nuestra legislación no tenga una ley específica que lo prohíba, existen varias normas que pueden evitar que se aproveche de su crimen, o que se vulnere el derecho de las víctimas, como en este caso denuncia la madre de los pequeños.

Protección del honor, la intimidad y la propia imagen

La Ley Orgánica 1/1982, según la cual cualquier acción que vulnere el derecho al honor, la intimidad personal y familiar y la propia imagen, puede ser objeto de reclamación judicial.

En este caso, Ruth Ortiz alega que exponer detalles del crimen y difundir las declaraciones del asesinato sin su consentimiento, supone una vulneración de estos derechos.

Protección de los derechos de los menores

Además, la Ley Orgánica 8/2021, de protección integral de la infancia y la adolescencia frente a la violencia, refuerza la protección de los menores, incluso después de su fallecimiento. 

Esta normativa puede servir de base para impedir la difusión de información que perpetúe el daño a las víctimas y sus familias.

Revictimización y violencia vicaria

La publicación de material en el que un asesino narra su versión de los hechos puede considerarse una forma de revictimización, como también alega la madre, que sostiene que hacerlo prolonga su sufrimiento y contribuye a la violencia vicaria.

En definitiva, así, el agresor sigue dañando psicológicamente a la familia de la víctima, incluso después del crimen.

A todo esto añadimos que el ordenamiento jurídico español prevé la posibilidad de solicitar medidas cautelares para evitar la publicación de un material que pueda vulnerar derechos fundamentales, y Ruth Ortiz podría lograr que un juez ordene la suspensión definitiva del libro.

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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El reciente asesinato de una asistente social en Badajoz nos ha dejado sin palabras cuando leemos que tres menores (14, 15 y 17 años) terminan con la vida de una de las asistentes de la casa tutelada en la que residían, María Belén Cortés.

Los tres, ya detenidos, son los presuntos responsables de este crimen que ha iniciado un debate sobre la poca seguridad en los centros tutelados que parece ha llevado a esta dramática situación.

Badajoz: con 14, 15, y 17 años, matan a una asistente social

Según las informaciones que se conocen hasta ahora a través de los medios, la víctima trabajaba en una casa tutelada en Badajoz cuando fue atacada violentamente por tres jóvenes residentes en ella.

Las investigaciones apuntan a que el crimen fue premeditado y de unas características que lleva a la Fiscalía a estudiar detenidamente las acusaciones contra los implicados.

En un suceso de este tipo, donde la violencia es desproporcionada, aparecen dos direcciones por las que puede discurrir el caso: homicidio o asesinato.

Diferencias entre homicidio y asesinato en el Código Penal

Tanto uno como otro son delitos contemplados en el Código Penal, pero con diferencias importantes en cuanto a su gravedad y las penas que conllevan.

¿Qué es homicidio?

Regulado en el art. 138 del Código Penal, se define como la acción de causar la muerte de otra persona sin que concurran circunstancias agravantes, y puede ser de dos tipos que comparten la falta de intencionalidad:

• Homicidio doloso, cuando la persona que comete el crimen tiene intención de matar, con penas oscilan entre 10 y 15 años de prisión.
• Homicidio imprudente, cuando la muerte se produce por una negligencia grave, sin intención tampoco de matar, entonces las penas varían en función de la gravedad de la misma.

¿Qué es asesinato?

Una forma agravada de homicidio regulada en el artículo 139 del Código Penal.

Para que un homicidio tome la consideración de asesinato, debe existir al menos una de las siguientes circunstancias:

• Alevosía, el agresor actúa asegurándose de que la víctima no puede defenderse.
• Ensañamiento, cuando se causa un sufrimiento innecesario.
• Recompensa, cuando el crimen se comete a cambio de una compensación económica o de otro tipo.
• Facilitar otro delito, si para ayudar a que se cometa otro delito (un asesinato para llevar a cabo un robo, por ejemplo), o también para no ser descubierto.

En ese caso, las penas son más severas que las del homicidio, entre 15 y 25 años de prisión, que, además, pueden aumentar si existen agravantes.

En este caso de la joven asistente de Badajos, la violencia empleada para acabar con su vida podría, si los hechos se confirman, abrir la puerta a una acusación de asesinato con ensañamiento, pero cabe para ello que el juez lo determine.

¿Cómo se determina si un crimen es homicidio o asesinato?

Para decidir entre uno y otro en un juicio, los jueces se enfrentan al análisis de unos factores clave:  

1. Intención de matar: si el acusado tenía la voluntad de acabar con la vida de la víctima, entonces se tratará de un delito doloso.
2. Circunstancias en las que se comete el crimen: alevosía, ensañamiento u otro factor agravante, con cualquiera de ellas los acusados se enfrentan a un delito de asesinato.
3. Informes forenses y pruebas: autopsias, testigos y grabaciones, …, todo lo que se aporte en el juicio puede determinar la existencia de una premeditación o ensañamiento tal que determine la sentencia

¿Cómo puede aplicarse esto al caso de Badajoz?

Como hemos comentado, las investigaciones iniciales apuntan a que el crimen fue premeditado y con gran violencia, lo que puede encajar dentro de los supuestos del asesinato, para lo que se debe demostrar con las pruebas presentadas.

Si se confirma que hubo alevosía (si la víctima no tuvo posibilidad de defenderse), si se demuestra ensañamiento (los acusados aumentaron el sufrimiento sin ninguna necesidad), o también si se verifica que actuaron de forma planificada y con la intención de acabar con la vida de la asistente social, entonces el Fiscal puede tomar la decisión de acusarlos de asesinato.

A medida que avancen las investigaciones y conozcamos más detalles con las pruebas presentadas en el juicio, podremos confirmar si los responsables pueden ser juzgados por un delito u otro.

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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El caso de una bebé retirada a sus padres en Toledo, con tan solo 6 días de vida, acaba de dar un cambio importante y puede que regrese pronto con ellos.

La Fiscalía solicita que “sea devuelta” a su familia y, aunque la decisión final todavía está por llegar, este apoyo es muy favorable para unos padres que, a poco de que naciera la pequeña, fueron separados de ella.

¿Por qué se retira la custodia de la bebé de Toledo?

Recordemos que este paso se da después de un informe de Servicios sociales, que aconsejaba apartar a la menor de su familia, en base en los antecedentes de la madre, quien había pasado por distintos centros de acogida durante su vida, debido a los malos tratos de sus propios padres.

En un primer momento, consideraron que los antecedentes de la madre podían suponer un riesgo para la bebé, sin embargo, no existía ninguna denuncia ni indicios de que la pequeña estuviera en una situación de peligro.

Ahora, la Fiscalía ha cambiado de criterio y apoya, como decimos, la devolución inmediata de la menor a sus padres, considerando que aquellos hechos no son motivo suficiente para privarlos de la custodia. 

Esta situación pone sobre la mesa la importancia de evaluar cada caso de forma individual, para garantizar que las decisiones de protección infantil no vulneren los derechos de los progenitores.

Motivos por los que se puede retirar la custodia de un bebé

La retirada de la custodia de un menor es una medida extrema que solo se aplica en casos específicos, y que siempre tiene como foco el bienestar de los menores, a quienes hay que proteger de cualquier situación que les pueda perjudicar, incluso si eso implica separarlos de sus progenitores.

 Algunos de los motivos por los que un juez puede retirar una custodia son:

• Maltrato o abuso, cuando se demuestra que los padres ejercen violencia física, psicológica, o sexual sobre el menor.
• Negligencia grave, casos en los que no se cubren sus necesidades básicas, como alimentación, higiene o cuidados médicos.
• Abandono, en el momento en que los tutores dejan al menor sin la atención adecuada o lo exponen a situaciones de peligro.
• Consumo de drogas o alcohol, cuando existen señales de que el entorno en el que crece es inestable debido a problemas de adicción de los padres.
• Problemas de salud mental no tratados, cuando las condiciones psicológicas de los progenitores impiden que puedan cuidar correctamente del niño.
• Entorno delictivo o peligroso, si se demuestra que crece en un ambiente que pone en riesgo su bienestar y desarrollo.

En cualquier caso, la retirada de la custodia debe estar debidamente fundamentada y basada en pruebas concretas, y no, como en este caso, que solo los antecedentes de maltrato de la madre, sin tener indicio alguno, llevan a solicitar esta medida tan extrema.

¿Qué dice la ley sobre casos de maltrato a un menor?

La legislación española establece que el interés superior del menor debe ser la prioridad en cualquier decisión de custodia. 

No obstante, determinar qué es lo mejor para el niño no siempre es sencillo y puede dar lugar a interpretaciones controvertidas, como aquí, por ejemplo.

Tal y como establece la Ley de protección a la infancia y la adolescencia, las administraciones tienen la facultad de intervenir si consideran que un menor está en riesgo, sin embargo, esta potestad debe ejercerse con cautela para evitar separaciones innecesarias que causen más daño del que pretenden evitar.

En este caso, la Fiscalía ha reconocido que la retirada de la custodia no está debidamente justificada, y es posible que en poco tiempo la bebé regrese a casa con sus padres

Con todo esto se ve la importancia de analizar cada situación para, por encima de todo, garantizar que las medidas adoptadas sean proporcionales y beneficiosas para el menor, pero también respaldadas por razones sólidas y objetivas. 

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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Esta misma semana leemos un nuevo caso en el que la IA es la protagonista de un hecho constitutivo de delito, más alarmante, quizás, por la edad de los implicados.

Se trata de unas imágenes que unos padres han denunciado en Villablino (León) en las que se reproducen, con esta tecnología, desnudos de sus hijas, menores de edad.

Villablino: desnudos de menores con IA

En el Instituto Obispo Argüelles de Villablino, León, se ha conocido que unos alumnos han creado, y difundido, imágenes falsas de compañeras alumnas desnudas mediante inteligencia artificial (IA). 

Este hecho, que no es la primera vez que, desgraciadamente, hemos conocido, tiene implicaciones legales muy graves, porque debemos recordar que el Código Penal no hace distinción en que las imágenes sean generadas por IA o sean reales, y actúa de la misma manera contra quienes las realizan.

Menores acusados de difundir imágenes de sus compañeras

Recordemos los hechos.

Un grupo de estudiantes, de entre 13 y 14 años, supuestamente, manipula fotografías de cuatro compañeras para generar imágenes falsas de desnudos utilizando IA, y las difunden a través de aplicaciones de mensajería.

Una vez que los padres de las niñas tienen conocimiento de ellas, presentan la correspondiente denuncia ante la Guardia Civil, que ha iniciado una investigación para esclarecer los hechos. 

La edad de los acusados implica que no todos ellos pueden ser juzgados, ya que en nuestro país, solamente pueden ser imputados por un delito los mayores de 14 años, y parece ser, por lo que conocemos hasta ahora, que solo uno de ellos lo es.

Difusión de desnudos falsos de menores, ¿delito sexual?

Tanto la creación como la distribución de imágenes de contenido sexual que involucren a menores es considerada un delito grave en nuestro Código Penal, y los causantes se enfrentan a unos delitos que no diferencian si son reales o, como en este caso, generadas con tecnologías de IA.

Delito de descubrimiento y revelación de secretos

El art 197 sanciona a quienes vulneren la intimidad de otro, mediante la obtención o difusión no autorizada de imágenes o grabaciones, con penas de entre uno y cuatro años de prisión, además de importantes multas económicas.

Delito de pornografía infantil

En este caso, hablamos de la producción, distribución o posesión de material pornográfico que represente a menores, insistimos porque es un punto fundamental, incluso si las imágenes son generadas artificialmente. 

Este delito es especialmente grave, con penas muy severas por considerar estas acciones dentro del delito de explotación sexual infantil.

Delito contra la integridad moral

Ante la difusión de imágenes falsas que dañen la reputación o dignidad de una persona nos encontramos con este delito, con penas adicionales por considerar que el daño a la imagen de las víctimas tiene un impacto significativo, más aún si, como en este caso, hablamos de menores de edad.

Son acciones que causan un perjuicio significativo en las víctimas y sus familias.

Este tipo de noticias, aunque cada vez estemos más acostumbrados a leerlas, no dejan de alarmarnos por su extrema gravedad (tanto los hechos como las consecuencias), pero que, además, los implicados sean cada vez más jóvenes debe abrir una línea de debate para ver qué está ocurriendo y cómo la ley debe actuar al respecto.

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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