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Comunidad de bienes y código civil


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Hoy hablamos de la comunidad de bienes y su encaje en nuestro Código Civil, nuestro Código habla de la comunidad de bienes en su Libro Segundo de los Bienes, de la Propiedad y de sus Modificaciones, en su Título Tercero, de la Comunidad de Bienes, del Artículo 392 al Artículo 406 de este Código.

Comunidades, contratos, y otras formulas jurídicas

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Qué es una comunidad de bienes

Se entiende por constituida una comunidad de bienes cuando la propiedad de algún bien o de uno o varios derechos pertenecen pro indiviso a varias personas, esta es una formula muy aceptada para la asociación de autónomos, al realizar una actividad empresarial en común entre estos. En este caso en el proceso de constitución se realiza un trámite privado, que es la firma de un contrato privado, en el que se recogen tanto la naturaleza de lo que cada uno aporta como el porcentaje de la participación de pérdidas y ganancias que cada comunero tiene respecto de la comunidad de bienes. Particularmente cada comunero debe darse de alta en el censo de empresarios, profesionales y retenedores, con las obligaciones que esto conlleva.

Qué es el pro indiviso

Cuando en el lenguaje jurídico usamos el término pro indiviso, nos referimos al derecho de propiedad de un bien, y lo que quier decir es que una persona tiene derecho de propiedad sobre un bien solo de manera parcial, pues esa propiedad es compartida al menos con una persona más, podemos decir que esta expresión jurídica es sinónimo de “copropiedad”  y perfectamente asimilable al tema del que hablamos hoy la “comunidad de bienes”.

Comunidad de bienes en el Código Civil - Vilches Abogados Madrid y Las Rozas de Madrid

Comunidad de bienes en el Código Civil

El Título Tercero, empieza con la redacción del Artículo 392, en el que se dice que “hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”, en su segundo punto se dice que en ausencia de contratos u otras disposiciones especiales, la comunidad de bienes se regirá con lo descrito en este título del Código Civil. En el siguiente artículo se refiere que los participantes en la comunidad lo serán tanto en reparto de “beneficios como en las cargas”, y de forma proporcional a las cuotas de cada uno de ellos, respecto a ésto, se dice que han de presumirse “a partes iguales”, mientras no sea probado lo contrario. En el Artículo 394, se indica que los que participan en la comunidad, pueden servirse de las coas comunes, conforme a su destino y de tal forma que no sea perjudicado el interés de la comunidad, ni tampoco se impida al resto su uso según su derecho. En este particular existe doctrina del Tribunal Supremo muy interesante:

La Sentencia TS (Sala Primera) de 9 de diciembre de 2015, Rec. 2482/2013, declara como doctrina que «la aplicación de turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes será considerada como una fórmula justa y aplicable a los casos de comuneros de viviendas cuando no sea posible o aconsejable el uso solidario o compartido y la comunidad o algún comunero así lo inste».

Sobre los gastos de conservación de la cosa o derecho común, estipula el Artículo 395, que los copropietarios tienen derecho a obligar al resto de partícipes a contribuir en ellos, y solo se podrá eximir de esta obligación quien renuncie a su parte del dominio. A partir del siguiente Artículo 396, observaremos como se refiere propiedades inmobiliarias, por lo que cabe recordar que la legislación que atañe a estas es la de la Ley 49/1960, 21 julio («B.O.E.» 23 julio), de Propiedad Horizontal

Dice el Artículo 396, “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute…” y a continuación hace una relación exhaustiva de todos aquellos elementos que conocemos como “zonas comunes” de los edificios y que están sujetas a un régimen de copropiedad. Sobre éstas, dice en el punto segundo, que “no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable”. En el punto tres de este artículo se hacer referencia a que en caso de enajenación en la comunidad de un local o piso, los dueños del resto no tendrán derecho de “tanteo ni de retracto”, por tener solo dicho título. Acaba este artículo “esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados”.

Los Artículos 397 y 398, marcan las pautas de comportamiento de los comuneros o condueños para con la cosa común, así no podrán, sin consentimiento del resto, alterar de ninguna manera la cosa común ni cuando esa alteración solo reporte ventajas para el conjunto de la Comunidad de Bienes, así para la administración y disfrute de la cosa común, “serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes”, es entendible que hay que limitar las acciones unilaterales y que el acuerdo sobre la administración de la cosa común debe hacerse cunado no por consenso sí por una mayoría. Sobre la “mayoría”, se indica que no la habrá hasta que la decisión o acuerdo sea tomado por los partícipes que “representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad”, esto es que sumen mayor porcentaje de cuotas.

Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.

Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.

En cuanto a la propiedad de cada condueño de su parte, y al tiempo de los frutos y utilidades que le correspondan, se entiende que cada uno tiene derecho en consecuencia a “enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales”, el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad.

La permanencia en la Comunidad de Bienes no es obligatoria, por lo que cualquier copropietario podrá pedir en cualquier momento la división de la cosa común, en el Artículo 400 se indica que no obstante “será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención”.

Cuando la división de la cosa común la deje inservible para el uso que tiene destinado, nos se podrá exigir lo dispuesto en el artículo anterior, sigue el Artículo 401 indicando que si la coas común , es un edificio susceptible de dividir, mediante la solicitud de cualquiera de los comuneros “la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo 396”.

En cuanto a la división de la cosa común, se indica que puede hacerse o bien por los interesados, o bien por “árbitros o amigables componedores nombrados a voluntad de los partícipes”, si lo hacen árbitros o amigables componedores, las partes deben formarse proporcionalmente al derecho de cada uno de los comuneros, debiendo evitarse en la medida de lo posible el uso de suplementos en metálico. A la división de la cosa común, pueden concurrir los acreedores o cesionarios de los partícipes, y a mostrar su oposición a que sea realizada sin su concurso. Pero “no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez”.

El Artículo 404, nos indica que si la cosa común es decididamente indivisible, y no se llega al acuerdo de adjudicarla a uno de los comuneros previa indemnización al resto, la cosa común será vendida y se repartirá el precio obtenido por la venta de la misma proporcionalmente a los derechos de cada uno.

Artículo 405
La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.

Y termina este Título dedicado a la Comunidad de Bienes, indicando que para la división de la cosa común entre los partícipes, se aplicarán las reglas concernientes a las divisiones de herencias.

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