¿Se puede extinguir el condominio si hay un usufructo?
Si tenemos un bien inmueble que pertenece a varios copropietarios, tenemos el derecho a exigir nuestra parte sobre ese bien. Exigiendo la división de la cosa común, tal y como establece el código civil en los artículos 400. Desde nuestro blog de abogados en Madrid, en otras entradas hemos hablado sobre la extinción de condominio.
¿Qué ocurre si sobre ese bien inmueble existe un derecho de usufructo?
Cuando uno de los copropietarios o bien un tercero, tiene un derecho de usufructo sobre ese bien inmueble no es tan fácil la división de la cosa común. Nos vamos a encontrar con 2 situaciones muy distintas:
El usufructo no está inscrito
Si el usufructo no está inscrito, la persona que lo adquiera no se verá afectado por ese usufructo. Siempre y cuando no se pueda demostrar que actuó de mala fe.
El usufructo si está inscrito
Si el usufructo se encuentra inscrito, no se verá afectado por la división de la cosa común. Según el artículo 405 CC, se determina que un tercero no se podrá ver afectado por la división. Por lo que, en caso de que se proceda a la venta del inmueble el usufructo seguirá manteniendo el derecho de uso y disfrute sobre el inmueble.
El usufructuario carecerá de legitimación activa y pasiva
La legitimación activa y pasiva, pertenece únicamente a los copropietarios o dueños. Por ello, el usufructuario carecerá de legitimación. Además el usufructuario no verá afectado su derecho de uso y disfrute, ya que esté quedará como estaba.
En el caso de que el usufructo sea solo sobre una cuota indivisa, existe la posibilidad de que el usufructuario se vea afectado al realizar esta división de la cosa común. Por ello, se puede otorgar el derecho a la intervención del usufructuario en la división de la cosa común, para evitar la alteración del usufructo.
Parking cercano: Parking Corte Ingles “clik and car” Felipe II.
Metro Principe de Vergara, lineas 2 y 9. 
Autobuses: 21, 26, 263, C1, C2.y E2
Un artículo muy completo sobre la extinción del condominio si existe usufructo. Muchísimas gracias por compartir esta información.
Hay un proindiviso entre 3 hermanos, uno falleció y dejó 2 herederos y un ZUsufructuario. Sin embargo x NUNCA se le permitió el Acceso a Este . Exigimos las llaves que quieren entregar X SEUR y en un despacho de Abogados y no ante NOTARIO. Tiene validez legal? Queremos reclamar 20 años de ALQUILER ya que hicieron USO EXCLUSIVO y mientras no se venda: 4 MESES de uso UNICO. Ya que no queremos ver a NADIE y usar o alquilar la casa en esos 4 meses que nos corresponden. Es urgente saber si de cara a este JUICIO esa entrega de llaves es LEGAL. Gracias. María.
Si uno de los herederos tiene derecho de usufructo puede disfrutar de la vivienda hasta el término del mismo, si no se le entregan las llaves de la vivienda para poder disfrutarla, éste puede reclamar a los copropietarios, de manera fehaciente, las llaves del inmueble para poder hacer uso de su derecho.
Las llaves pueden entregarlas de diversas maneras, no siendo necesario legalmente que la entrega se haga ante Notario.
Asimismo, tiene derecho a que le indemnicen por el tiempo que ha sido perturbado del uso y disfrute de la vivienda.
Buenos días.
Mi hermano y yo heredamos dos casas tras el fallecimiento de mi padre en 2015. Somos los nudos propietarios Mi madre se quedó como usufructuaria de 2 terceras partes. (Ahora tiene 88 años y vive en una residencia geriàtrica). Lo que entendemos es que mientras esté viva, no podemos vender ninguna propiedad.
Yo quiero quedarme con una de las casas y mi hermano con la otra, y yo le compensaría económicamente porque una tiene más valor que la otra.
¿Puede hacerse esta operación si mi hermano ejecuta la extinción de condominio de la que yo quiero y yo de la otra? El usufructo quedaría igual.
¿Es esto posible?
Gracias
Dado el porcentaje de usufructo de su madre, solo pueden extinguir o transmitir la nuda propiedad y siempre. Ahora bien, si entre ustedes a sabiendas que su madre está enun geriadrico se conforman con esa situación y que cuando ella fallezca de derecho su usufructo revertirá en la propiedad, podrán realizarlo. Si lo desea solicitenos una cita o video cita y de manera más detallada le asesoramos.
Buenos dias
Interesante articulo.
Mi madre tiene el usufructo del 50%, yo tengo la nuda del 25% y mis hermanos (2) tienen la nuda del 12.5% cada uno.
Se puede considerar una extinción del Condominio si mi parte de propiedad es nuda en vez de usufructuaria? ¿Pasaría a tener el usufructo de la propiedad?¿En que se diferencia esto de una donación?
Gracias por vuestro servicio
En términos generales no es incompatible extinguir el condominio entre usufructuario y nudo propietario, en ese caso el usufructo se consolidaría con la propiedad. Por otro lado, también sería posible vender el bien a un tercero, aunque quedaría siempre vigente el gravamen del usufructo.
Yo he perdido el usufructo de una vivienda al conceder al padre una custodia compartida (que no ejerce hace años) tengo alguna posibilidad de recuperar el usufructo?
Buenos dias Isabel, previamente es necesaria la modificación de medidas de familia, ya que no se trata de un usufructo constituido como un derecho real, sino como una atribución de uso que se tiene conseguida en virtud de una sentencia firme de Familia que te guste modificar previamente a través de un procedimiento de modificación de medidas. Un saludo
Buenos días,
Cuando mi padre falleció, en su testamento dejaba a cada hijo la nuda propiedad de todos sus bienes a partes iguales y el usufructo a mí madre ( tenían bienes gananciales) . La herencia todavía está sin repartir y mi madre sigue siendo la usufructuaria de todos los bienes. Ahora mi hermano inició vía judicial la división de la herencia. Esto quiere decir que mi madre perderá el usufructo?
Muchas gracias
Su madre no perderá el usufructo. Ese usufructo es vitalicio.
Mi hermana quiere vender la casa que nos dejó mi madre cuya herencia no ha sido aún aceptada, llevo empadronada desde el 98 y ella y su marido viven también aquí sin empadronarse y quieren echarme y venderla pero yo no. Puede venderla sin mi consentimiento. Tengo una discapacidad del 65 y no tengo ninguna otra propiedad. Ella sí
En mi caso yo tengo el 100% del usufructo inscrito y 50% de plena propiedad de dos viviendas con hipoteca, las dos hipotecas las estoy pagando yo solo, y la hija de mi mujer fallecida el 50% de nuda propiedad de las dos viviendas. Si ella quiere disolver el condominio en subasta y quedarse con las viviendas, tiene primero que asumir las hipotecas?
Efectivamente quien se adjudique el inmueble, sea un copropietario o sea un tercero, debe asumir la carga hipotecaria en la subasta
Hola, ¿es imprescindible extinguir todo vinculo entre los copropietarios? ¿o puede dejarse a uno de llos el usufructo de uno de los bienes como compensación de la diferencia de valores?El caso :
2 herederos ,madre e hija, heredan de la abuela a partes iguales: 2 locales y un piso.
La madre : vive de las rentas de los locales y vive en el piso .
La hija quiere separar cosas si perjudicar a la madre. La idea es valorar todo , y como el piso vale mas que los locales , piensa en : adjudicarse SOLO la nuda propiedad del piso y dejar ,adjudicar a la madre : los locales y el usufructo del piso en compensación por la diferencia de valores . ¿Tiene las ventajas fiscales de la extinción de condominio? . Gracias
Se puede formalizar en una primera escritura, la extinción de condominio, para posteriormente constituir el usufructo, sin que ello implique, perdéis la ventaja fiscal de liquidar la transmisión de una manera reducida
Hola, en mi caso yo y mis 2 hermanos tenemos el 33% cada uno de la nuda propiedad de un piso donde mi padre es usufructuario vitalicio. Me gustaria quedarme con las partes de mis hermanos con una compensacion economica, es posible hacer la extincion de condominio para que yo sea el total propietario y mi padre siga como usufructuario? En este caso solo se pagaria el 1.5% de impuestos o habria que hacerlo mediante compraventa?
Comenzando por el final de su pregunta, efectivamente la extinción de condominio se liquida fiscalmente actos jurídicos documentados. Respecto de su pregunta, efectivamente usted puede adquirir la parte a sus hermanos para pasar a ser el pleno propietario, siempre que ellos estén de acuerdo ya que en caso contrario deberán venderlo a un tercero por el precio que acuerden, o bien en subasta pública o por medio del sistema de especialista inmobiliario.
Hola,
Una propietaria al fallecer deja la nuda propiedad a un hijo y el usufructo a un tercero. El tercero está bloqueando la compra, venta y el uso de la propiedad. No quiere comprar ni vender. Tampoco es su vivienda habitual. ¿Se puede extinguir este proindiviso mediante subasta judicial? ¿Un juez podría sacar a subasta su proindiviso? Yo estoy dispuesto a comprar. Gracias!
Efectivamente se puede pero hay que respetar el usufructo, de manera que en la subasta quien lo adquiera debe adquirirlo con usufructo.
Somos tres hermanos, herederos. Yo tengo la propiedad del 50% y el usufructo del 50% de mis hermanos. Ellos tienen el 25% de la nuda propiedad cada uno.
Exigen la venta de la propiedad a través de demanda, venta a la que no me he opuesto en ningún momento pero quieren seguir con el juicio y cargarme las costas. Mi pregunta es si puedo aceptar la división como ellos quieren, pero conservar el usufructo.
Se puede extinguir el condominio, si bien es requisito imprescindible que el usufructuario siga imperturbable en su derecho.
Buenos días, ¿Se puede constituir un usufructo del 50% de una propiedad? Y en caso de extinguir el condominio, como le afecta al usufructuario? Gracias!
Si se puede constituir sobre el 50% de una propiedad un usufructo. Ahora bien si es así el inmueble no podrá solicitarse la extinción del condominio hasta que no se extinga el usufructo. La extinción puede ser por acuerdo entre las partes o bien por fallecimiento del usufrutuario.