¿Cuándo se puede hacer extinción de Condominio?

¿Cuándo se puede hacer extinción de Condominio? En qué situaciones la extinción de condominio es la solución a esa propiedad con varios propietarios. La extinción del condominio es una herramienta que nuestro Código Civil nos ofrece. Nos la ofrece cuando uno de los propietarios no quiere seguir con la co-propiedad. Esta formula se conoce también como división del proindiviso. Proindiviso es como se denomina en el ámbito jurídico a una propiedad con varios co-propietarios.

¿Cuándo se puede hacer extinción de Condominio?

Por lo general esta solución se toma cuando entre los co-propietarios no existe ya una relación en la que se pueda mantener la co-propiedad. Nos referimos a las situaciones en las que una pareja decide poner fin a su matrimonio. El hogar familiar normalmente se compra a medias. Esto es la pareja se hace co-propietaria de la vivienda. Como es normal no puede existir una división de qué partes de la vivienda corresponde a cada uno. Es más la división física de la misma por lo general no permitiría el uso de la misma para el fin que fue construida. Además se une el final de la relación, esto aboca a la pareja a deshacerse de la vivienda. Y ante ellos hay dos soluciones la venta de la misma o la extinción del condominio.

Otra situación en la que se puede usar la figura de extinción de condominio es una herencia. Unos hermanos reciben en herencia la vivienda familiar de sus progenitores. Estamos de nuevo ante la situación de que una vivienda es algo que no se puede partir. Los herederos tienen igualmente dos posibilidades o la venta a un tercero de la vivienda, o la extinción del condominio.

Qué es la extinción del condominio, a la postre es una forma de repartir un inmueble que está en régimen de comunidad de bienes, y al tiempo acabar con ésta. Básicamente sería que una de las partes cediese a la otra su parte de la propiedad. Con esa cesión de la propiedad se da por lo general una contraprestación económica al que cede su parte. Aunque en cada caso concreto se pueden optar por otras soluciones. En el plano fiscal la extinción tiene ventajas respecto de una compraventa. La disolución del condominio se regula en los Artículos 400 a 406 de nuestro Código Civil. Cabe recordar que si hablamos de condominio es lo mismo legalmente que comunidad de bienes o co-propiedad.

Contraprestación en la extinción del condominio

Como hemos apuntado en la extinción de condominio no es obligatoria la existencia de contraprestación económica. No obstante hay que recalcar que se corre el riesgo de que para Hacienda la operación se trate en verdad de una donación no declarada. Así las cosas puede ocurrir que Hacienda reclame por el impuesto de donaciones. La formula de la donación en principio es más costosa en cuanto a impuestos que la extinción o la compraventa. La contraprestación en una extinción no tiene porque ser en dinero, puede usarse otra formula. Esto es muy común cuando sobre la propiedad existe una hipoteca. Que la parte que se queda con la propiedad asuma la parte de hipoteca de la otra sería una forma de contraprestación.

¿Qué es un condominio?

Al hablar de condominio estamos refiriéndonos a una situación de «copropiedad» de algo, como siempre en estos casos nos dirigimos al Código Civil y allí nos encontramos en su Título III «De la Comunidad de Bienes» el artículo 392 que nos dice: «Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.»

Para que exista condominio o situación de copropiedad se deben dar algunos factores:

• pluralidad de titulares, sin limite máximo se precisa que varias personas físicas o jurídicas sean propietarias del bien,
• materialmente hablando que el bien sea uno, sin particiones,
• existen unas cuotas del bien, no de forma tangible que son las que disponen los titulares.

Derecho a la división de la cosa común

En nuestro Código Civil, en el artículo 400 se recoge que «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común».

En el mismo artículo leemos “Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.” Y en el artículo 401 “Los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.”

Teniendo claro el contenido de los artículos 400 y 401, de nuestro Código Civil, y la implicación del régimen de comunidad, esto es la “cotitularidad”, que cada titular no posee una parte determinada de la cosa común, sino la cotitularidad de toda la cosa pro indiviso, cada uno de ellos tiene una cuota sobre la cosa común, esa cuota es disponible y renunciable, por lo que cualquiera de los comuneros puede en todo momento pedir la división física de la cosa. La comunidad es pues una situación que puede dejar de existir por la acción de división, y hasta ese momento los comuneros tienen poder exclusivo e independiente del resto sobre su cuota.

Divisibilidad de la cosa común

Nuestra nutrida jurisprudencia distingue entre la divisibilidad física o material, y la jurídica o económica. Puede ocurrir que un bien pueda ser dividido físicamente, pero no jurídicamente. Esto se daría en los casos en los que el conste de realizar la división material, superase con creces el valor de la cosa a dividir. Un caso muy práctico sería el de un solar o parcela urbanizable. Si se debe dividir en tantas partes como para que las parcelas resultantes no sean ya edificables. Ese bien ya no sería divisible. Tampoco lo sería el bien que dividido en las partes precisas desmereciera tanto el bien, que el valor de las parte no alcanzase el de la cosa común sin dividir. O si la división de la cosa común dejase a ésta inservible para su uso.

Relación con otros procedimientos

La división de la cosa común suele plantear dificultades al ir asociada a otros procedimientos. Es el caso de la división de la cosa común inmersa en procesos de divorcio o separación. El Código Civil indica que cualquiera de los cónyuges puede ejercer la acción de la división de la cosa común. Referida a los bienes que se tengan en comunidad ordinaria indivisa. Esto viene recogido en el Artículo 437 del Código Civil. Dos procedimientos que no serían acumulables serían la liquidación del régimen económico matrimonial y la división de la cosa común. Hay sentencias que apuntan que si en el patrimonio de los cónyuges solo existe como bien la cosa común. Se debe instar la división de cosa común y no la liquidación del régimen económico.

Los derechos  de terceros sobre la cosa común

Siguiendo con lo dispuesto en el Código Civil los derechos de terceros no son afectados por la división de la cosa común. Así lo dispone el Artículo 405 del Código Civil. Al tiempo viene confirmado por la jurisprudencia varia del Tribunal Supremo. Así las cosas se desprende que la acción de división de la cosa común no afecta a la atribución del uso de la vivienda familiar. Cuando se otorga ese derecho por ser la vivienda habitual de los hijos menores, se debe poner al mismo un limitación temporal. Esto es de pura lógica, si se mantuviese el uso por tiempo ilimitado estaríamos ante un claro abuso de derecho.

Si el bien inmerso en el proceso de división no estuviese inscrito en el registro, la división no puede afectar al adquiriente de buena fe. Tampoco se puede, de forma simultanea, pedir la división de la cosa común y exigir el cese inmediato de la ocupación del bien. Cuando en el mismo alguien tiene su residencia habitual. La división de la cosa común no altera en ningún caso el derecho de hipoteca. Al tratarse de un derecho real, este seguirá asociado a la finca.

Cómo dividir la cosa común

Para la división de la cosa común es necesario entender que hay cosas que pos su naturaleza son susceptibles de dividirse materialmente, por lo que llegado el caso se puede realizar esa división material de la misma adjudicando a cada propietario su parte o porción, la cosa es divisible.

Pero existen otras cosas que físicamente son imposibles de dividir, o que a resultas de una división física no podrían volver a usarse para el uso al que están destinadas, la cosa es indivisible. En estos casos se procede a una división económica de la cosa común, esto es poniendo un precio a la cosa, y que alguno de los comuneros proceda al pago del precio que corresponda a cada uno de ellos por sus cuotas correspondientes. O con la venta de la cosa común a un tercero y el reparto por cuotas del precio obtenido en la venta.

Vías para la división de la cosa común

Llegados a este punto existen tres vías o formas para llevar a cabo la división de la cosa común:

•  por acuerdo de los comuneros, por unanimidad y haciendo uso de lo que se conoce como contrato divisorio,
• con el concurso de árbitros o amigables componedores, nombrados por los comuneros procederán a formar partes con arreglo a la cuota de todos y cada uno de los comuneros,
•  o por la vía judicial, este proceso de no llegar a acuerdo puede terminar en una pública subasta de la cosa común.

Fiscalidad de la extinción de condominio

Por lo general quien transmite su «parte» del condominio suele percibir una compensación por ello, que suele ser económica aunque no siempre es así. Si siendo así recibe más dinero del valor real de su parte, deberá tributar por incremento de patrimonio vía IRPF. De no estar ante esta situación, se tributa por Actos Jurídicos Documentados, que dependiendo de la Comunidad Autónoma varia de un 0,5% a un 1% sobre el valor real del inmueble o los bienes adjudicados.

La situación más habitual es que la vivienda esté sujeta a una hipoteca, en estos casos a todos los efectos es como si la titularidad del inmueble fuesen tres en vez de dos, literalmente al firmar una hipoteca nos casamos con la entidad bancaria. A ésta no le influye que uno de los copropietarios ceda al otro el 100% de la vivienda, si el banco no accede a aprobar un nuevo préstamo hipotecario en el que ya no aparezca el miembro que transmitió su parte, se dará la paradoja de que éste ya no es propietario del bien pero sigue siendo deudor de la hipoteca.

Nuestro consejo ante una extinción de condominio con hipoteca en vigor, es llegar a un acuerdo con la entidad bancaria, antes de empezar con el procedimiento. Si estás en esta misma situación, podemos aconsejarte y llevar tu caso, ponte en contacto sin compromiso con nosotros.

Extinción de condominio e impuestos

En principio las extinciones de condominio no tienen la consideración de transmisión patrimonial. Esto hace que la tributación sea por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. La carga de este impuesto puede variar entre el uno por ciento al uno y medio por ciento del valor de la vivienda. Ese valor de la vivienda será el del momento en el que se hace la extinción. La variación del impuesto depende una vez más de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda. El obligado a pagar este impuesto es la persona que se queda con la vivienda.

Al no ser considerada transmisión patrimonial quien cede la propiedad no está obligado a declarar la Plusvalía Municipal. La tributación por ese impuesto quedará pues para las futuras transmisiones de la vivienda. Si en la extinción la adjudicación corresponde con la cuota de titularidad no genera ni disminución ni incremento en renta. Esto es que no estaría sujeta al pago del impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. En cambio si existe exceso de adjudicación sí que hay variación del patrimonio.

Cómo se genera el proindiviso

Es habitual que el proindiviso se generé tras un divorcio, pero no lo es menos en cuestiones de herencias. En el primer caso se genera el proindiviso del domicilio familiar. Ello puede devenir de la adquisición de la vivienda en régimen de separación de bienes, pero comprándola a medias. O por su adquisición una vez el matrimonio se ha formalizado en sociedad de gananciales. En el caso de herencias la vivienda familiar también genera un proindiviso, siempre que los herederos acepten la herencia sin proceder a su división.

Proindiviso, imán de problemas…

Si rebuscásemos en el imaginario popular, encontraríamos varios dichos y frases acerca de que «las cosas a medias» poco traen de bueno. Y es cierto que en la cultura popular las medias no han tenido nunca buena fama, en el caso del proindiviso los problemas suelen ser consustanciales a la propia figura. Esos problemas son mayores cuando el bien u objeto del proindiviso es indivisible. Para ello existen formulas jurídicas para la extinción de dicho proindiviso.

Vamos a poner un ejemplo, una finca rústica de seiscientas hectáreas y cuatro herederos. La división de ese proindiviso en principio es clara, se puede dividir. La división del mismo no va a afectar la naturaleza del bien. En cambio un piso en el centro de Albacete y los mismo cuatro herederos, no parece en principio viable la división del bien. La extinción del proindiviso se pude formalizar jurídicamente tanto contando con acuerdo de las partes, cómo sin tal acuerdo.

La extinción del proindiviso

Cuando el bien es indivisible, como en el ejemplo del piso del centro de Albacete, podemos llegar a su extinción de dos formas. Voluntariamente, con un negocio jurídico, se formaliza con una escritura pública. En ella uno de los cotitulares de la propiedad del bien, se hace con la total propiedad del mismo. Para ello compensa al resto de cotitulares con una cantidad de dinero pactada con ellos.

Pero también es posible realizar esa extinción del proindiviso sin la voluntad de hacerlo de las partes. Esto se hace por medio de un procedimiento judicial. Cuando los cotitulares no llegan a un acuerdo, uno de ellos puede comenzar el proceso judicial de extinción del mismo. Cada extinción de proindiviso tiene unas peculiaridades distintas, dependiendo del origen del proindiviso. Así las cosas el procedimiento puede ser el de un procedimiento de extinción de condominio en caso de separaciones, puede hacerse un procedimiento de división de la cosa común, o incluso un procedimiento de división judicial de la herencia.

Régimen del condominio

En el segundo párrafo del artículo 392 «A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.» Ya está establecida la comunidad al tener la propiedad común de el bien del que trata, la comunidad se regirá por:

• lo que hayan pactado las partes al adquirir el bien,
• si se tratará de una «comunidad de gananciales», «comunidad hereditaria» o «de pastos», etc, se regirán por las disposiciones especiales de cada una de ellas,
• si no se da ninguna de las anteriores, nos volveremos a remitir al Código Civil.

Sobre beneficios y cargas:

Como decíamos antes, ante la inexistencia de acuerdos entre las partes, tanto los beneficios como las cargas serán proporcionales a las cuotas de los miembros, en principio se presumen «partes iguales» salvo que se pueda demostrar lo contrario.

Sobre el uso de las cosas comunes:

Cada comunero puede usar las cosas comunes, siempre que lo haga conforme al destino de las mismas, que la forma en que lo haga no perjudique el interés de la «comunidad» y que no impida al resto usarlas con el mismo derecho que éste.

Sobre los gastos:

Del mismo modo que con los beneficios y cargas, todos los comuneros deben contribuir a los gastos de conservación del bien común, evidentemente solo se puede eximir el que renuncie a su parte. Los gastos a los que se hace referencia son los necesarios para la conservación del bien común, quedando exentos gastos que pudieran considerarse «lujos» o «superfluos».

Sobre alteraciones en la cosa común:

Las «alteraciones» del bien común, aunque reviertan en beneficios para todas las partes, no podrán ser realizadas unilateralmente por alguno o algunos de los comuneros sin consentimiento del resto.

La administración de la cosa común:

Al hilo de lo anterior, la administración del bien común está obligada a llegar a acuerdos de la mayoría de los comuneros. Los acuerdos deben estar tomados por los comuneros que representen la mayor cantidad de intereses objeto de la comunidad. Hay dos tipos de actos los de administración (por ejemplo alquilar un inmueble común), estos deben ser tomados por mayoría de intereses (que no de propietarios), y luego están los actos de disposición (por ejemplo hipotecar ese inmueble común), en estos casos es necesario llegar al acuerdo por unanimidad.

Si es imposible llegar a un acuerdo, o el acuerdo al que se llegue perjudica a los interesados en la cosa común, un Juez a instancia de parte decidirá lo que corresponda, hasta el punto de poder nombrar un Administrador del bien común. Puede darse el caso que parte de la cosa pertenezca privadamente a uno o varios de los comuneros, y que el resto sea lo común a todos ellos, entonces lo anterior solo será de aplicación a esta última parte.

Comuneros y la libre disposición de cuota:

Los comuneros tienen libertad de disponer de su cuota como estimen conveniente, esto es pueden vender, ceder o hipotecar su parte, nunca la propiedad entera, lógicamente. El resto de comuneros a su vez podrán usar el retracto, en caso de enajenarse a un extraño, es decir a alguien que no sea miembro de la comunidad con anterioridad.

La división:

Nadie está obligado a mantenerse en un condominio o comunidad, los comuneros tienen derecho a solicitar la división del bien común con el objeto de abandonar la comunidad.

Bueno pensamos que con esta entrada el tema de los condominios esté ya suficientemente tratado y esperamos que os pueda servir de ayuda, si necesitáis consejo o ayuda legal en relación a estos temas seguimos estando a vuestra disposición por los canales habituales, será un placer atenderos.