La usucapión
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Escrito por Manuel Hernández
- Escrito en Derecho civil
Cuando pensamos en la adquisición de una propiedad se nos viene a la cabeza el “procedimiento normal”, una propiedad está a la venta y nosotros procedemos a la compra de la misma. Pero existen otras formas de adquirir una propiedad u otro derecho real, hoy vamos a hablar de una de ellas la usucapión.
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¿Qué es?
Ateniéndonos a la definición que nos ofrece la RAE: “1. f. Der. Adquisición de una propiedad o de un derecho real mediante su ejercicio en las condiciones y durante el tiempo previsto por la ley.” Como podemos observar se trata pues de una forma de adquirir la propiedad con el cumplimiento de los requisitos que se prevean en la Ley. Para delimitar estos nos vamos a dirigir al Código Civil y a la Ley Hipotecaria, que es donde se recogen esos “requisitos” y terminaremos con una “sorpresa” en forma de sentencia del Tribunal Supremo.
En el Código Civil
El artículo 1930 de nuestro Código civil reza: “Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales. También se extinguen del propio modo por la prescripción los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean.”
La usucapión determina la adquisición automática de la propiedad, sin necesidad de declaración judicial de la misma, así las cosas el poseedor pasa a ser propietario una vez que transcurre el plazo, en el caso de que se promueva juicio sobre la propiedad, las circunstancias de la usucapión han de ser alegadas y probadas.
Además la usucapión tiene carácter retroactivo, si se consume el plazo, se asume que la adquisición de la propiedad tiene fecha del comienzo de la usucapión. Existen dos tipos de usucapión, la ordinaria y la extraordinaria.
Ordinaria y extraordinaria, diferencias
La usucapión ordinaria tiene como requisitos indispensables la buena fe y el justo título por el tiempo determinado en la ley. ¿En qué consiste la buena fe?, la buena fe del poseedor es la creencia de que la persona que en su día le transmitió el dominio de la propiedad era dueño de la misma y por lo tanto tenía derecho a realizar esa transmisión. La buena fe se da por existente, y en caso de que alguien impute mala fe debe demostrarla.
El justo título es aquel que baste legalmente para transferir el dominio de la propiedad, al contrario que la “buena fe”, el título debe probarse y no se da por existente, por lo tanto ha de ser verdadero y tener validez. Seguramente a estas alturas ya habremos comprendido que la usucapión extraordinaria no precisa en ningún caso de la buena fe, ni el justo título, basta con acreditar la posesión de la propiedad en los plazos marcados por la ley.
La usucapión en la Ley Hipotecaria
La actual Ley Hipotecaria de 1949 recoge la usucapión en su artículo 36.1, en el se dice “frente a los titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo 34, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición” en ese mismo artículo se pormenorizan aspectos diversos de la denominada usucapión “contra tábulas”.
Durante mucho tiempo han estado coexistiendo en nuestro ordenamiento dos preceptos diferentes, lo que ha dado pie a sentencias con criterios interpretativos de lo más dispares, tanto desde el punto de vista de la doctrina como de la propia jurisprudencia.
Sentencia del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo en su sentencia de 21 enero de 2014 afirma que: “el artículo 1949 del Código Civil ha sido derogado por el artículo 36, apartados I y II, de la Ley Hipotecaria de 1946 que regula los distintos supuestos de usucapión contra tabulas”. En si misma la sentencia viene a decir que una norma anterior deroga a una más actual, es más sopresivo por la naturaleza de ambas normas que en principio son diferentes, la primera de naturaleza civil y la segunda de naturaleza registral.
Quizás aún sea pronto para hablar de las consecuencias y efectos que esta sentencia pude conllevar en la práctica jurídica y no digamos en su dimensión teórica. Compartimos con vosotros el enlace a la citada sentencia.
Un saludo.
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3 Comments
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Carlos
2015-12-21, 4:55 pmBuenas tardes, mi consulta es la siguiente , mis padres llevan explotando un local que es un club social pero que esta embargado por el banco pero los socios siguen actuando como si fuera de ellos sin pagar absolutamente nada, ni ibi ni nada, mis padres reformaron todo y teníamos un contrato de 10 años pero al no ser de ellos el contrato no sé hasta qué punto es ilegal pero mi pregunta es, al nosotros hacernos cargo de todos los gatos del inmueble y el auténtico dueño que es el banco no sé a pronunciado puedo solicitar que pase a ser de mi propiedad por llevar 10 años manteniéndolo?
Espero su respuesta, muchas gracias y 1 saludo
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Manuel Hernández
2015-12-28, 8:27 amBuenos días Carlos, muchas gracias por su consulta.
En cuanto a la consulta que nos hace, lamentamos comunicarle que no tiene esa opción, la prescripción ordinaria requiere Justo título y sintiéndolo mucho, y valorando los datos que nos ofrece sus padres no lo tienen.
Un saludo.
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Anna
2017-07-03, 12:42 pmBuenos días,
Mi madre se encuentra en un caso parecido, ella lleva viviendo en casa de la que era de su hermano hace once años. Al año de entrar a vivir el banco embargo la propiedad a mi tío, pero hace díez años que el banco no se ha puesto en contacto con nadie ni a notificado absolutamente nada.
Habría alguna opción de que pasará a su nombre, ya que no la reclaman.Muchas gracias
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