La usucapión

Cuando pensamos en la adquisición de una propiedad se nos viene a la cabeza el “procedimiento normal”, una propiedad está a la venta y nosotros procedemos a la compra de la misma.

Pero existen otras formas de adquirir una propiedad u otro derecho real como la usucapión.

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¿Qué es la Usucapión y en qué consiste?

Es la prescripción adquisitiva de dominio, es decir, la manera de adquirir el dominio (la propiedad) por el uso o posesión natural por el paso del tiempo.

De esta manera se puede adquirir la propiedad de una cosa, inmueble o mueble, por el uso de la misma como dueño durante un tiempo concreto.

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Requisitos para poder adquirir algo con usucapión

En el caso de los inmuebles, la prescripción puede ser ordinaria o extraordinaria.

En la usucapión ordinaria es necesario el uso durante al menos 10 años, pública, pacífica e ininterrumpidamente. La posesión debe ser en concepto de dueño, y no de mero tenedor de la cosa, y debe existir justo título.

Ininterrumpidamente: es decir que no haya existido ni interrupción en el uso, ni que haya existido interrupción del plazo por medio del requerimiento del legítimo propietario.
En concepto de dueño: que el que posee el inmueble lo haga bajo la percepción subjetiva y comportamiento propio de un propietario y no de un poseedor.
Justo título: que exista un título por el cual el adquirente y poseedor lo merezca, si bien el mismo no puede ser válido para formalizar la traslación del dominio.

En los casos de la usucapión extraordinaria no es necesario el Justo título y el plazo de prescripción adquisitiva es de 30 años.

¿Qué bienes pueden ser objeto de la usucapión?

Tanto bienes muebles como inmuebles.

¿Qué procedimiento judicial debo seguir para lograr ser dueño?

Se debe iniciar un procedimiento ordinario frente a los que consten en el registro de la Propiedad como legítimos propietarios del inmuebles, o en el caso de no estar el inmueble inmatriculado, que consten en el catastro o sus herederos.

Ordinaria y extraordinaria, diferencias

La usucapión ordinaria tiene como requisitos indispensables la buena fe y el justo título por el tiempo determinado en la ley. ¿En qué consiste la buena fe?, la buena fe del poseedor es la creencia de que la persona que en su día le transmitió el dominio de la propiedad era dueño de la misma y por lo tanto tenía derecho a realizar esa transmisión. La buena fe se da por existente, y en caso de que alguien impute mala fe debe demostrarla.
El justo título es aquel que baste legalmente para transferir el dominio de la propiedad, al contrario que la “buena fe”, el título debe probarse y no se da por existente, por lo tanto ha de ser verdadero y tener validez. Seguramente a estas alturas ya habremos comprendido que la usucapión extraordinaria no precisa en ningún caso de la buena fe, ni el justo título, basta con acreditar la posesión de la propiedad en los plazos marcados por la ley.

La usucapión en la Ley Hipotecaria

La actual Ley Hipotecaria de 1949 recoge la usucapión en su artículo 36.1, en el se dice “frente a los titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo 34, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición” en ese mismo artículo se pormenorizan aspectos diversos de la denominada usucapión “contra tábulas”.

Durante mucho tiempo han estado coexistiendo en nuestro ordenamiento dos preceptos diferentes, lo que ha dado pie a sentencias con criterios interpretativos de lo más dispares, tanto desde el punto de vista de la doctrina como de la propia jurisprudencia.

Sentencia del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo en su sentencia de 21 enero de 2014 afirma que: “el artículo 1949 del Código Civil ha sido derogado por el artículo 36, apartados I y II, de la Ley Hipotecaria de 1946 que regula los distintos supuestos de usucapión contra tabulas”. En si misma la sentencia viene a decir que una norma anterior deroga a una más actual, es más sopresivo por la naturaleza de ambas normas que en principio son diferentes, la primera de naturaleza civil y la segunda de naturaleza registral.

Quizás aún sea pronto para hablar de las consecuencias y efectos que esta sentencia pude conllevar en la práctica jurídica y no digamos en su dimensión teórica. Compartimos con vosotros el enlace a la citada sentencia.