¿Qué hay que hacer si la vivienda que heredamos está ocupada por un heredero?
Como abogados especialistas en herencias, sabemos que la historia de Gema y sus hermanos es relativamente frecuente. Ya notamos un aumento de este tipo de asuntos en la pasada crisis económica y lo estamos volviendo a ver ahora con el covid-19.
Se trata de situaciones personales complejas en las que uno de los herederos ocupa la vivienda familiar. Lo que tiene como consecuencia que esta persona se extralimita en su derecho de posesión y origina un daño y perjuicio a la comunidad hereditaria.
Gema perdió su trabajo hace varios años. Por más que buscaba no encontraba otro empleo y además no cobraba el paro. A los pocos meses le resultaba muy difícil pagar el alquiler. Así que tuvo que volver a casa de sus padres, ya muy mayores.
Desafortunadamente los padres de Gema y sus hermanos fallecieron algunos años después. Tras su deceso Gema continuó con el disfrute exclusivo de la vivienda. Pero sus 4 hermanos, algunos también en situaciones económicas complicadas, no estaban por la labor de que la cosa siguiera así.
¿se puede vender una casa si un heredero no quiere?
Unos querían vender la casa, otros querían alquilarla a precio de mercado. En fin, que cada cual tenía su idea de qué era lo mejor que se podía hacer, pero a nadie le entraba en la cabeza que Gema pudiera seguir viviendo en una casa que ahora era de todos. ¡Y sin pagar alquiler!
Mis hermanos me quieren sacar de la casa
La cuestión que se plantea es: si Gema no quiere irse de la casa familiar por las buenas, ¿Qué pueden hacer el resto de coherederos?
¿Se puede repartir una herencia sin estar todos los herederos de acuerdo?
Aquí tienes también un artículo en el que hablamos de ello: Esta situación no es nueva, pero es verdad que el COVID ha sido la gasolina que necesita este fuego.
Vamos a explicarlo:
¿Se puede desalojar a un heredero de una casa?
Cuando los coherederos se encuentran ante una situación como la que hemos descrito, en la que la vivienda objeto de herencia es ocupada por uno de ellos, si no consiguen arreglarlo por las buenas podrán optar por la vía judicial.
Como hemos visto, bastante a menudo se dan dos circunstancias:
✓ la ocupación suele ser de forma gratuita (no pagan alquiler)
✓ no cuenta con el visto bueno del resto de coherederos
El/la <ocupa> puede ser propietario de una cuota de la herencia. Pero eso no le da derecho a usar el inmueble en exclusiva. La razón es que ese uso impide al resto de coherederos la libre disposición del inmueble.
Cómo sacar a un heredero de una casa
Para devolver al caudal hereditario el inmueble ocupado, existen dos caminos:
- el procedimiento de desahucio por precario
- el juicio ordinario.
Dependiendo de la naturaleza de la ocupación (vivienda cedida en precario o cedida en comodato) y del momento en el reparto de la herencia (antes o después) en que nos encontremos, tendremos que elegir uno u otro.
Vamos a ver qué es una vivienda cedida en precario y qué es una vivienda cedida en comodato.
La vivienda cedida en precario
Hablamos de una vivienda cedida en precario cuando una persona con derecho de posesión sobre un inmueble cede su uso a otra persona. Esta persona a la que se le cede la vivienda es lo que se conoce como precarista.
La naturaleza de la cesión no implica contraprestación ninguna del precarista al legítimo dueño de la propiedad. La cesión no tiene una duración determinada ni se especifica cuál debe ser el uso de la misma.
¿Quién puede estar en esta situación?
✓ hijos/as de los propietarios, amigos o conocidos.
✓ <okupas> que están viviendo en la propiedad sin contrato por medio y que son desconocidos por el propietario.
✓ personas que teniendo en su día título para el uso del inmueble sigan usando este cuando ya no tienen derecho a ello.
La vivienda cedida en comodato
En este caso el propietario del inmueble entrega el mismo a otra persona. Al igual que en el caso anterior, se cede el uso de manera gratuita, no se cobra alquiler.
La diferencia está en que aquí sí que se establece una duración determinada de la cesión de la vivienda. También se puede acordar el uso que se debe dar a la misma: si es para vivienda, etc.
El comodato está regulado dentro de la figura del préstamo en nuestro Código Civil.
Ahora vamos a explicar cómo influye si ya se ha efectuado, o no, el reparto de la herencia (la partición).
Vivienda ocupada por coheredero antes de partir la herencia.
Situación A: El caso más habitual es el de Gema. Uno de los hermanos o hermanas usa la vivienda que en herencia pertenece a todos los hermanos a partes iguales. La usa sin que medie ni contrato de arrendamiento ni consentimiento del resto de herederos.
Dice la jurisprudencia que el coheredero, o la coheredera en este caso, que ocupa una vivienda sin que se haya partido la herencia es un precarista.
Y que el resto de coherederos, sus hermanos, podrán ejercitar la acción de desahucio por precario contra ella, la coheredera poseedora.
Así que la cosa pinta regular para Gema.
La doctrina del Supremo establece que cuando todavía no se ha partido la herencia, no cabe admitir el uso exclusivo de un bien hereditario en favor de un determinado coheredero.
¿Y eso por qué?
Porque los coherederos no son propietarios ni tienen la posesión de ningún bien de la herencia hasta que no se realice la división y adjudicación de la herencia.
Ni siquiera hace falta que todos los coherederos se pongan de acuerdo, si no que cualquiera de ellos puede solicitar el desahucio de quien ocupa la casa.
Vivienda ocupada por heredero después de partir la herencia
Situación B: En este caso uno de los herederos ocupa la vivienda después de que se haya hecho el reparto de la herencia.
¿Esta situación cómo se resuelve?
Tenemos dos teorías:
- Teoría 1: Algunos tribunales consideran que lo correcto es ejercitar la misma acción que hemos visto antes: la del juicio de desahucio por precario.
Se interpone la demanda y en caso de que sea estimada, se procede al desahucio del heredero que ocupa la vivienda. - Teoría 2: Algunos tribunales entienden que lo que procede en estos casos es el juicio ordinario.
¿Y eso porqué?
Por que consideran que el juicio por desahucio no cabe entre coherederos una vez repartida la herencia. El motivo es que la partición de la herencia confiere a los herederos la propiedad de los bienes adjudicados.
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Muy buen artículo y muy bien explicado! La verdad es que no os conocía pero a partir de ahora os guardaré para seguir leyendo vuestros artículos.
Hola, mi nombre es Alejandro y me encuentro en una posición similar al la come tada más arriba.
En concreto mi hermano vive en una propiedad que era de mi padre hasta que falleció, el echo es que desde hace tres años que fallacio mi padre recién ahora tenemos la declaración de herederos echa.
La cuestión es que mi hermano no quiere irse de la propiedad, el quiere quedarce con la misma y recuperar la reforma que iso sin consentimiento ni mío ni de mi hermana, el reformó algo que era suyo y nos lo quiere cobrar.
Esto nos hace pensar que ya no nos quedaría el mismo porcentaje de la herencia en partes iguales.
Por otro lado nos imposibilita la venta de la propiedad en un solo bloque ya que la misma tiene planta baja y planta alta, esta última es donde vive e hizo la reforma.
Esto nos lleva a que lo que se pueda sacar de la venta seria menos con la consecuencia de perderíamos dinero con su cabezonería.
Demás esta decir que nunca nos pagó alquiler desde que la ocupo, encima me amenazó con ponerlo en manos de abogados.
Les pediría si es posible si me pueden orientar en esto dado el caso que yo me encuentro viviendo en España desde hace 17 años y acá está mi familia la cuál me está limitando la compra de una casa para no tener que seguir pagando alquiler. Reacias y a la espera de alguna respuesta.
Excelente
Cuando estamos ante esta situacion se contempla el desahucio por precario como la via judicial mas indicada. Es el caso mas tipico, uno de los hermanos usa la vivienda que en herencia pertenece a todos los hermanos a partes iguales. La usa sin que medie ni contrato de arrendamiento, ni consentimiento del resto de herederos. Si todos los herederos estan en contra de esta situacion que impide la venta o arrendamiento del inmueble podran solicitar el desahucio del que ocupa la misma. Cualquiera de los co-herederos podra hacerlo.
hola buenas tardes, yo tengo una duda.Formo parte de una herencia de mis abuelos paternos ya que mi padre ha fallecido mi hermano y yo somos su estirpe para heredar.El caso es que yo vivo en una propiedad edificada sin división horizontal en un solar de mi abuelo y que este deja sin razón a una hija como mejora(la fabricó mi padre que murió antes que mi abuelo y este se la adjudica)en el testamento.Mi tía hereda tambien otra casa donde ella reside, y me invita a que abandone mi casa por ser suya.Esto está en manos de abogados pero yo no comprendo como se puede dejar en testamento una vivienda que no se ha legalizado y de la cual no existe ninguna escritura, salvo la del solar que si que es cierto que pertenecía a mis abuelos.Se me escapa que los notarios no pidan esa escritura para hacer el testamento ya que en ese solar existe otra vivienda, esta si la contruyó mi abuelo y un ático que eran los lavaderos y el los unifico y les hizo un baño y una cocina, o sea ilegal tambien.Alguien me puede aclarar esto???
Las propiedades sin división horizontal no es que sean ilegales, sino que el terreno no ha tenido dicha división y por tanto pertenece a todos los propietarios que tienen vivienda en él, es una comunidad de propietarios. Las viviendas, locales y demás que estén sobre él, pertenecen a cada uno de sus propietarios, y el terreno a todos estos. En este caso, su abuelo ha mejorado en testamento a su tía con la finca, acto que es completamente legal siempre que respete las legítimas de los otros coherederos. Entiendo que al ser su abuelo el que construyó, todo está a su nombre. En caso de que no se hicieran escrituras de las viviendas, seguirán siendo propiedad del dueño del terreno por derecho de accesión, regulado en los artículos 353 del Código Civil. En estos casos se aconseja llegar a un acuerdo con el propietario del terreno y las viviendas para continuar viviendo en el inmueble pagando un alquiler como contraprestación.
Somos 4 hermanos que tenemos adjudicado en testamento una herencia de un inmueble, plaza de garaje y cuenta bancaria. uno de los herederos vive en el domicilio de la fallecida desde hace años y después del fallecimiento se está ocupando del pago de la Comunidad de Propietarios, derramas y pago de suministros. Mi madre falleció el 20 de Enero de este año 2021. Uno de mis hermanos, no el que vive en el domicilio de mi madre, quiere confrontación con el resto de manera que esta retrasando la firma de la escritura de Herencia (hay testamento designado) porque quiere incluir una claúsula adicional al testamento de expulsión del hermano que vive alli. Puede instar el deshaucio de precario heredero, teniendo en cuenta que ese hermano que está viviendo esta pagando los gastos de la casa y el resto de hermanos estamos de acuerdo en que viva alli, a pesar de ser solo uno quien esta dificultando esto? Nuestra intencionalidad es veder posteriormente el piso pero no a corto plazo, y este hermano con su representación legal están empeñados en firmar echando a este hermano y vender, cuando el resto no tenemos esa intencionalidad inmediata
Hola Pilar, Para instar un procedimiento de Desahucio es necesario la mayoria de los herederos que firmen la demanda, con lo que si solo es uno el que pretende realizarlo, no está legitimado activamente para ello. Un saludo
yo siempre vive he vivido en la casa de mi madre, así que cuando ella falleció mis hermanos y yo quedamos que en lo que se leía el testamento (aun no se lee) yo podía seguir habitándola haciéndome cargo de los gastos como agua, luz, mantenimiento de jardín, etc. (gastos menores) otra hermana también vivía aquí pero al morir mi madre ella decidió irse, ya que a diferencia mía ella jamás pago nada en la casa, yo desde que mi madre estaba con vida pagaba lo antes mencionado, ahora bien, por estos días se daño el techo de la casa un grita (daños estructural) y el costo de la reparación es elevado, debo pagarlo yo sola o eso se paga entre todos ya que no es un gasto menor ? gracias
Ese gasto deben abonarlo entre todos los coherederos, pues como es lógico, al residir usted en la vivienda, debe hacerse cargo de los gastos de suministros, pero los inherentes a la titularidad de la vivienda deben abonarse entre todos los codueños de la misma.
Señores. Deseo saber cómo puedo vender mi parte de una vivienda ya q la otra persona quiere pagarme menos. Pero el si Quiere q le pa dos veces más de lo que me ofrece y le de 6 meses para Irse tengo el 50/ y el el 45. Le dije. Me vende. Me compra o Vendemos!! Ninguna y se qué hay personas q compran pleito espero respuesta. Gracias
En el presente caso usted puede solicitar una extinción de condominio judicial, dado que no se pone de acuerdo con la otra persona sobre las cantidades y sobre el comprador o vendedor. Para ello debe interponer una demanda de extinción de condominio y solicitar la venta del inmueble a un tercero y la adjudicación del dinero a cada uno de los copropietarios en función a su cuota de participación sobre el bien.
Mi caso es el de una vivienda al 50 por ciento con mi hermano ya que llegó a nosotros por herencia. Mi hermano vende su vivienda y se traslada a está vivienda sin mi consentimiento. Yo quiero venderla pero el se niega a vender a terceros y me ofrece una cantidad por debajo del mercado.
Ahora plantea la extinción del condominio pero el siguiendo en la vivienda. A esto hay que añadir que el esta en una posición económica mucho superior a la mia ya que yo soy madre soltera con dos niños, en paro y pagando alquiler. Con lo que está clara su estrategia de enriquecimiento injusto.
La solución a su problema está en la vía judicial. Debe solicitar la extinción del condominio al juzgado, pues puede acudirse a ella si existe un desacuerdo en el precio como es el caso. Siendo además posible solicitar una indemnización por daños y perjuicios derivados de su proceder.
Hace unos meses, mi cuñado, cuarto en el orden de los hijos, renovó su contrato de alquiler, por tres años, que tenía con su madre, pero hace unos días ha fallecido su madre y él no se quiere ir para que se venda la casa y dice que lo hará cuando cumpla los tres años, cuando él forma parte de los hijos que van a heredar la vivienda. Mi pregunta es:¿Es correcto que no se quiera ir cuando es un hijo heredero y está perjudicando e impidiendo que se venda la casa? Le habíamos propuesto que siguiera, sin pagar alquiler, pero poniendo de inmediato la venta de la casa y entregar dos llaves, una a cada esposo de sus hermanas para ir a enseñarla y venderla. ¿Que respuesta podrían ofrecerme? Muchas gracias.
En principio, tiene derecho a continuar en el uso del inmueble hasta que venza el plazo del arrendamiento. No obstante, ello no impide la venta del inmueble, sin perjuicio de que el adquirente tenga que respetar ese arrendamiento, hasta que legalmente venza, aunque esto último solo en el caso de que el arrendamiento se halle inscrito en el Registro dado que, en caso contrario, al tercero no le estaría afectando la fe pública registral.
Un post muy interesante. Enhorabuena. Muchas gracias por la información Un saludo