Vivienda ocupada por heredero

Como abogados especialistas en herencias, sabemos que la historia de Gema y sus hermanos es relativamente frecuente. Ya notamos un aumento de este tipo de asuntos en la pasada crisis económica y lo estamos volviendo a ver ahora con el covid-19.

Se trata de situaciones personales complejas en las que uno de los herederos ocupa la vivienda familiar. Lo que tiene como consecuencia que esta persona se extralimita en su derecho de posesión y origina un daño y perjuicio a la comunidad hereditaria.

Gema perdió su trabajo hace varios años. Por más que buscaba no encontraba otro empleo y además no cobraba el paro. A los pocos meses le resultaba muy difícil pagar el alquiler. Así que tuvo que volver a casa de sus padres, ya muy mayores.

Desafortunadamente los padres de Gema y sus hermanos fallecieron algunos años después. Tras su deceso Gema continuó con el disfrute exclusivo de la vivienda. Pero sus 4 hermanos, algunos también en situaciones económicas complicadas, no estaban por la labor de que la cosa siguiera así. Unos querían vender la casa, otros querían alquilarla a precio de mercado. En fin, que cada cual tenía su idea de qué era lo mejor que se podía hacer, pero a nadie le entraba en la cabeza que Gema pudiera seguir viviendo en una casa que ahora era de todos. ¡Y sin pagar alquiler!

La cuestión que se plantea es: si Gema no quiere irse de la casa familiar por las buenas, ¿Qué pueden hacer el resto de coherederos?

Vamos a explicarlo:

¿Se puede desalojar a un heredero de una casa?

Cuando los coherederos se encuentran ante una situación como la que hemos descrito, en la que la vivienda objeto de herencia es ocupada por uno de ellos, si no consiguen arreglarlo por las buenas podrán optar por la vía judicial.

Como hemos visto, bastante a menudo se dan dos circunstancias:

✓ la ocupación suele ser de forma gratuita (no pagan alquiler)
✓ no cuenta con el visto bueno del resto de coherederos

El/la <ocupa> puede ser propietario de una cuota de la herencia. Pero eso no le da derecho a usar el inmueble en exclusiva. La razón es que ese uso impide al resto de coherederos la libre disposición del inmueble.

Cómo sacar a un heredero de una casa

Para devolver al caudal hereditario el inmueble ocupado, existen dos caminos:

• el procedimiento de desahucio por precario
• el juicio ordinario.

Dependiendo de la naturaleza de la ocupación (vivienda cedida en precario o cedida en comodato) y del momento en el reparto de la herencia (antes o después) en que nos encontremos, tendremos que elegir uno u otro.

Vamos a ver qué es una vivienda cedida en precario y qué es una vivienda cedida en comodato.

La vivienda cedida en precario

Hablamos de una vivienda cedida en precario cuando una persona con derecho de posesión sobre un inmueble cede su uso a otra persona. Esta persona a la que se le cede la vivienda es lo que se conoce como precarista.

La naturaleza de la cesión no implica contraprestación ninguna del precarista al legítimo dueño de la propiedad. La cesión no tiene una duración determinada ni se especifica cuál debe ser el uso de la misma.

¿Quién puede estar en esta situación?

✓ hijos/as de los propietarios, amigos o conocidos.
✓ <okupas> que están viviendo en la propiedad sin contrato por medio y que son desconocidos por el propietario.
✓ personas que teniendo en su día título para el uso del inmueble sigan usando este cuando ya no tienen derecho a ello.

La vivienda cedida en comodato

En este caso el propietario del inmueble entrega el mismo a otra persona. Al igual que en el caso anterior, se cede el uso de manera gratuita, no se cobra alquiler.

La diferencia está en que aquí sí que se establece una duración determinada de la cesión de la vivienda. También se puede acordar el uso que se debe dar a la misma: si es para vivienda, etc.

El comodato está regulado dentro de la figura del préstamo en nuestro Código Civil.

Ahora vamos a explicar cómo influye si ya se ha efectuado, o no, el reparto de la herencia (la partición).

Vivienda ocupada por coheredero antes de partir la herencia.

Situación A: El caso más habitual es el de Gema. Uno de los hermanos o hermanas usa la vivienda que en herencia pertenece a todos los hermanos a partes iguales. La usa sin que medie ni contrato de arrendamiento ni consentimiento del resto de herederos.

Dice la jurisprudencia que el coheredero, o la coheredera en este caso, que ocupa una vivienda sin que se haya partido la herencia es un precarista.

Y que el resto de coherederos, sus hermanos, podrán ejercitar la acción de desahucio por precario contra ella, la coheredera poseedora.

Así que la cosa pinta regular para Gema.

La doctrina del Supremo establece que cuando todavía no se ha partido la herencia, no cabe admitir el uso exclusivo de un bien hereditario en favor de un determinado coheredero.

¿Y eso por qué?

Porque los coherederos no son propietarios ni tienen la posesión de ningún bien de la herencia hasta que no se realice la división y adjudicación de la herencia.

Ni siquiera hace falta que todos los coherederos se pongan de acuerdo, si no que cualquiera de ellos puede solicitar el desahucio de quien ocupa la casa.

Vivienda ocupada por heredero después de partir la herencia

Situación B: En este caso uno de los herederos ocupa la vivienda después de que se haya hecho el reparto de la herencia.
¿Esta situación cómo se resuelve?

Tenemos dos teorías:

• Teoría 1: Algunos tribunales consideran que lo correcto es ejercitar la misma acción que hemos visto antes: la del juicio de desahucio por precario.
  Se interpone la demanda y en caso de que sea estimada, se procede al desahucio del heredero que ocupa la vivienda.
• Teoría 2: Algunos tribunales entienden que lo que procede en estos casos es el juicio ordinario.

¿Y eso porqué?

Por que consideran que el juicio por desahucio no cabe entre coherederos una vez repartida la herencia. El motivo es que la partición de la herencia confiere a los herederos la propiedad de los bienes adjudicados.