Heredar un piso

Nuestro país en cuestiones de vivienda tiene una larga tradición que dice que preferimos las viviendas en propiedad. Nuestro país tradicionalmente ha sido más del mercado de compra que del de alquiler. Una de las formas en las que podemos hacernos con una vivienda en propiedad es heredar un piso. Las opciones de que eso ocurra vienen por la herencia de padres u otros familiares cercanos. Depende del origen de esa vivienda y por supuesto de los lugares de residencia heredar un piso se complica o no. Puede haber razones para aceptar una herencia o desestimar hacerlo. Y por supuesto para organizar una herencia siempre tendremos la opción de donar o dejar en herencia los bienes.

Heredar un piso, los impuestos

Al heredar un piso u otro inmueble la Ley establece que son dos los impuestos a satisfacer. Por un lado el ya archi-famoso impuesto de sucesiones y donaciones. Este impuesto se encarga de los incrementos de patrimonio que tiene el heredero del piso o inmueble. Y en segundo lugar está la plusvalía municipal. Este impuesto en teoría grava el incremento de valor del inmueble desde la fecha de compra por parte del testador, hasta la fecha en la que el heredero lo recibe.

Un cuestión que debemos tener en cuenta es el plazo para abonar los impuestos. Tenemos seis meses desde la aceptación de la herencia para que el heredero al que le llega el inmueble pague los mismos. Hay determinadas justificaciones que podrían prorrogar ese plazo de seis meses. Como mucho la prorroga puede ser de un año. No satisfacer estos impuestos nos pondría como deudores de Hacienda, con los consiguientes intereses, multas e incluso procesos judiciales.

Pero, ¿cuánto tengo que pagar por heredar un piso?

Esta es sin duda la principal pregunta de todos los herederos. La gente no tiene claro cuánto debe pagar, tampoco si será capaz de pagarlo. A esto no ayudan las constantes noticias sobre renuncias de herencias. En realidad no se renuncia en tantos casos, y la mayor parte de las veces es porque el caudal hereditario es menor a las deudas que conlleva la aceptación de la herencia. Por ello es necesario contar con el asesoramiento de expertos en derecho hereditario como los que tienes en nuestro despacho de abogados.

Cuánto tendrás que pagar por el inmueble heredado es algo que está relacionado con varios factores diferentes. Desde luego el principal es el lugar de residencia del testador en el momento de su muerte. Esto es así porque las diferentes comunidades autónomas tratan de forma diferente el tema impositivo en cuestión de herencias y donaciones. Pero no menos importante es el grado de consanguinidad de heredero y testador. Más cercano menos tendrá que pagar, es decir los hijos pagan mucho menos que los sobrinos. Aquí en el grado de consanguinidad entran en juego también las bonificaciones de las Comunidades Autónomas.

Impuesto y condiciones personales

Es otro de los factores que intervienen en el cálculo del impuesto. Si el piso es la vivienda habitual del testador y la heredan los parientes más próximos (hijos, padres o cónyuge), en el impuesto a nivel estatal se hace una reducción del 95% del valor de la vivienda. Esto se hace hasta un valor de la misma de 122.606 euros. Y siempre y cuando la vivienda se mantenga como habitual del heredero en los siguientes diez años.

Cuando no podemos pagar el impuesto, ¿se puede hacer algo?

En muchas ocasiones el heredero no tiene la liquidez suficiente para afrontar el pago del impuesto. Evidentemente renunciar a la herencia es lo último que debemos hacer antes de estudiar bien las diferentes opciones. La renuncia a la herencia es un acto irrevocable. Estos casos se dan cuando lo heredado es únicamente el piso y/o muy poco dinero en efectivo. Porque cuando se hereda suficiente dinero con éste se puede pagar el impuesto. Hay de todos modos algunas alternativas a renunciar al piso heredado.

Una tiene que ver con la forma de recibir ese piso y tiene que ver con la planificación de la herencia. Esto sería antes del fallecimiento del testador, adelantarnos a esta posibilidad si la vemos con claridad. Habría que estudiar cada caso pero la donación en vida se muestra como una opción viable. Habrá que estudiar entre otras cosas el lugar donde se ubica la vivienda o inmueble. En el caso de la donación es la ubicación del mismo la usada para las ventajas fiscales de la donación y no el lugar de residencia del testador.

Las otras opciones son ya en el caso de que el testador haya fallecido y no tengamos opción de planificar nada. Se podría intentar solicitar un préstamo para el pago del impuesto. Obviamente hay que contar con los intereses del mismo y las condiciones que la entidad financiera nos ofrezca.  Habría que estudiar la viabilidad del mismo. Y la otra opción sería la venta de nuestros derechos hereditarios. Es una vía que permite no renunciar a la herencia y al tiempo obtener unos ingresos por esos derechos hereditarios. Sería asegurar que percibimos al menos una cantidad de dinero, cuando de otra forma renunciando a la herencia estaríamos quedándonos sin nada.

Sentencia Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana

Desde el año 2013 el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, ha ido fallando en contra de los métodos usados por la Conselleria de Hacienda de esa comunidad, para fijar esos valores de los pisos. Dos métodos distintos han sido los usados y ambos han sido declarados «contrarios a derecho». Bien, aunque las sendas sentencias de este Tribunal no sientan jurisprudencia, no es menos cierto que su importancia radica que a la hora de tratar temas similares en otros Tribunales autonómicos pueden esgrimirse y que dichos Tribunales los adopten como doctrina propia, porque finalmente los métodos usados por todas las Consejerías de Hacienda vienen siendo iguales, y en esa igualdad igualmente injustos y arbitrarios.

La primera sentencia de Octubre de 2013 rechazaba aquellas liquidaciones de impuestos que se llevaron a cabo con una formula llamada «dictamen de perito», el siguiente método que se puso en práctica fue, aplicar al valor catastral del inmueble unos coeficientes que son revisados cada año, para cada uno de los municipios de la Comunidad Autónoma, se trata de un valor global para una misma zona, de nuevo ha sido tumbado por otra sentencia del Tribunal al no atender al principio que en la primera sentencia se demandaba para que se atuviese a derecho, no es otro que «el valor del inmueble debe ser individual» para cada caso. Esto es fácil de explicar, dos inmuebles de similares dimensiones en un mismo barrio no tienen porque tener el mismo valor, el estado de conservación del inmueble, las distintas dotaciones de la finca, el estado general de la misma y la ubicación en una u otra calle, por ejemplo son factores que afectan al precio de cada uno de los pisos.

Esta sentencia aparte de afectar a los propietarios de viviendas en la Comunidad Valenciana y residentes en la misma, afecta a aquellos que aún no siendo residentes en la misma Comunidad Valenciana, dispongan de una casa de vacaciones en la misma, es más que probable que los impuestos que les han venido cobrando desde el año 2013 no se atengan a la realidad individualizada del valor de su inmueble, por lo que está en condiciones de reclamar por esos impuestos cobrados indebidamente.