Reclamar desde la comunidad deudas a un propietario

Como Abogados penalistas, acabábamos el año hablando de los vecinos problemáticos, pero en una comunidad de propietarios no todos los problemas son de convivencia, ruidos, actividades molestas o costumbres que afectan al resto de propietarios. Hay otros problemas de índole económica, cuando alguno de los propietarios decide dejar de pagar los recibos de la comunidad, puede llegar a poner en apuros la economía de la misma, aparte de crear infinitos problemas de convivencia, es difícil cruzarse con el moroso todos los días en el ascensor o en el garaje. La cuestión es clara, cómo reclamar desde la comunidad deudas a un propietario.

Como se puede reclamar a un vecino

En nuestro marco jurídico existen dos vías para reclamar desde la comunidad deudas a un propietario, las dos leyes que dan cobertura a ambas son, la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Enjuiciamiento Civil, las dos vías son:

1. con un procedimiento monitorio,
2. con un procedimiento declarativo verbal u ordinario, dependiendo del tamaño de la deuda.

En relación al procedimiento monitorio, hay que reseñar que estamos ante un procedimiento especial para reclamar cantidades, os recordamos que el año pasado ya os hablamos de reclamación de deudas, el procedimiento monitorio facilita el cobro de la deuda siempre que ésta sea reconocida por el deudor, es evidente que se precisa la «buena voluntad» del deudor, además la deuda debe tener unas características, ser líquida, estar vencida, determinada y que sea exigible. Si como suele ocurrir la comunidad se topa con la negativa del deudor a reconocer la deuda, se debe acudir a la segunda vía. Si estáis en una situación similar y necesitáis saber más, recordar que estamos a vuestra disposición, podéis consultarnos sin ningún compromiso.

Que debe hacer la comunidad para autorizarlo

Para abordar la reclamación judicial de la deuda, se han de realizar unos pasos previos, la comunidad debe acordar en Junta la liquidación de la deuda, que decir tiene que si siempre es importante que las convocatorias de Junta estén legal y debidamente convocadas, en situaciones cómo esta toma una importancia capital, a fin de no ayudar a la dilatación del proceso. En esa Junta se debe autorizar al presidente y/o al administrador a exigirla por la vía judicial. Un inciso, en ocasiones la actitud reacia o pasiva de la comunidad a la hora de reclamar judicialmente la deuda, puede «saltarse» si un vecino decide iniciar el procedimiento de reclamación de la misma.

Comunicación oficial al vecino para dejar constancia

El segundo paso es evidente, hay que comunicar al deudor la liquidación de la deuda y debe hacerse por escrito, se le ha de comunicar en el domicilio de notificaciones referentes a la comunidad que tenga asignado, si es imposible hacerlo allí se le comunicará en el local o piso que tenga en el comunidad, y si no puede realizarse la comunicación de ninguna de estas dos formas, se hará colocando el acuerdo de la Junta, en el tablón de anuncios de la comunidad o en el lugar habitual que use la misma para dar a conocer los acuerdos, siempre en lugar visible y por un tiempo de tres días naturales. En ese documento debe aparecer la motivación que nos lleva a notificarlo así, la fecha y la firma del secretario de la comunidad y el visto bueno del presidente.

El pago de la Deuda

Una vez liquidada y notificada la deuda, el deudor tiene un plazo de tres días desde la notificación, para el pago de la deuda. En caso de que no se realice, el secretario emitirá certificado del acuerdo y del impago de la cantidad, de nuevo con el visto bueno del presidente de la comunidad. A partir de ese momento la comunidad presentará la demanda en el Juzgado de 1ª Instancia de la residencia del deudor o del lugar donde se encuentre la finca, tal y como se recoge en el artículo 813 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

De esta forma iniciaríamos el procedimiento judicial para la reclamación de la deuda, en una próxima entrada os hablaremos de las distintas posibilidades que se nos ofrecen en este tipo de procesos.

Dónde se presenta la demanda

Las demandas han de presentarse en el Juzgado de Primera Instancia del domicilio o residencia del propietario deudor, o bien en el que corresponda por estar allí radicada la comunidad,  tal y como recoge la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su Título Tercero de los procesos monitorio y cambiario, Capítulo Primero Del Proceso Monitorio, Artículo 813 Competencia.

¿Se precisa de abogado?

Cuando las cantidades superan los 2.000 euros, la reclamación de las mismas debe hacerse con abogado y representación mediante procurador, pero es recomendable aunque queda a decisión propia que en cantidades menores se pueda valer de los servicios de ambos, situación que debe ser anunciada en el inicio del procedimiento para que la otra parte pueda presentarse en igualdad de condiciones.

El proceso monitorio

El procedimiento se inicia con la presentación por parte de la Junta de propietarios de la Comunidad de vecinos de la certificación del acuerdo de la misma en la que se aprobaba la liquidación de la deuda y la consiguiente notificación al propietario deudor, tal y como comentábamos en la anterior entrada. A partir del inicio del procedimiento se nos plantean varios escenarios, que dependen de la postura que adopte el propietario deudor, si este paga, el Secretario Judicial archiva las actuaciones, si no atiende al requerimiento, se insta a la ejecución de la deuda, y si se opone a la deuda, se acude a un proceso declarativo ordinario o verbal, dependiendo de la cantidad reclamada. Ante este último caso podremos solicitar un embargo preventivo de bienes del deudor con el fin de que se pueda hacer frente a intereses, costas y a la cantidad reclamada.

Otras cuestiones

Hasta que llegue el momento en que las tasas judiciales pasen a la historia, esto es más un deseo que una certeza, la preocupación básica para cualquiera que precise iniciar un procedimiento es ¿cuánto me va a costar la tasa? bien, hasta 2.000 euros se está exento de esa tasa, como por lo general las deudas reclamadas son mayores a esa cantidad, nos atendremos a la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, que en su artículo 7 impone a los procesos monitorios en la jurisdicción civil una tasa de 100 euros.

Otra de las preocupaciones en la prescripción de las deudas, y ante este asunto no ayuda mucho la existencia de tres posturas distintas en nuestra jurisprudencia, la mayoritaria va en la dirección de que no prescriben hasta 15 años según marca el Código Civil en su artículo 1964. Otra postura más desfavorable marca esa prescripción en 5 años, que viene recogida en el Código Civil en su artículo 1966.3. Y para rizar el rizo, hay una tercera vía, que se acoge a la primera para las derramas y cuotas extraordinarias que sería 15 años y que adopta la segunda con las cuotas mensuales, que sería 5 años.