• _2014-07-14

Extinción de condominio, separaciones


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La semana pasada ya vimos qué era un condominio hoy vamos a centrarnos en un concepto jurídico ligado a lo anterior, “la extinción de condominio” y vamos a hacerlo desde una de las perspectivas más habituales, la vivienda en común de una pareja que decide divorciarse.

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La extinción de condominio viene recogida en los artículos 400 a 406 del Código Civil, en su Título III, de la Comunidad de Bienes. Empecemos por aclarar que desde un punto de vista legal tanto la comunidad de bienes, condominio o copropiedad son situaciones idénticas.

Nuestra pareja es un matrimonio que adquirió a medias la residencia familiar, la que durante años ha sido su hogar, son copropietarios de esa vivienda, esta situación, tan habitual, es conocida también como tener en propiedad una vivienda en proindiviso. Evidentemente como nos ocurre a la gran mayoría, en ningún caso hicimos constar que el baño y el salón eran de ella, o la terraza y la cocina de él, ellos en principio son propietarios al 50% de la vivienda. 

Nuestra pareja decide divorciarse, aparece uno de los problemas, repartirse esa vivienda, una de las opciones es acudir al notario y mediante la firma de una escritura de compra-venta uno de los dos miembros de nuestra pareja transmitiría su 50% al otro. Pero nuestra pareja tiene otra posibilidad, la extinción de condominio, que en resumidas cuentas es traspasar nuestro 50% de la vivienda al otro copropietario, en este caso el otro miembro de la pareja. Decantarse por una u otra opción suele ser por una cuestión económica, la fiscalidad de la extinción de dominio es más beneficiosa que la compra-venta.

Antes de adentrarnos en la fiscalidad de la extinción de condominio y otras particularidades del mismo, os emplazamos a ver el vídeo que nuestro socio director Manuel Hernández ha realizado y hemos publicado en nuestro canal de Youtube, hablando del procedimiento de la extinción de condominio:

Fiscalidad de la extinción de condominio

Por lo general quien transmite su “parte” del condominio suele percibir una compensación por ello, que suele ser económica aunque no siempre es así. Si siendo así recibe más dinero del valor real de su parte, deberá tributar por incremento de patrimonio vía IRPF. De no estar ante esta situación, se tributa por Actos Jurídicos Documentados, que dependiendo de la Comunidad Autónoma varia de un 0,5% a un 1% sobre el valor real del inmueble o los bienes adjudicados.

Una vez la situación más habitual es que la vivienda esté sujeta a una hipoteca, en estos casos a todos los efectos es como si la titularidad del inmueble fuesen tres en vez de dos, literalmente al firmar una hipoteca nos casamos con la entidad bancaria. A ésta no le influye que uno de los copropietarios ceda al otro el 100% de la vivienda, si el banco no accede a aprobar un nuevo préstamo hipotecario en el que ya no aparezca el miembro que transmitió su parte, se dará la paradoja de que éste ya no es propietario del bien pero sigue siendo deudor de la hipoteca.

Nuestro consejo ante una extinción de condominio con hipoteca en vigor, es llegar a un acuerdo con la entidad bancaria, antes de empezar con el procedimiento. Si estás en esta misma situación, podemos aconsejarte y llevar tu caso, ponte en contacto sin compromiso con nosotros.

Un saludo.

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2 Comments

    • DAVID
      2015-05-26, 2:01 pm

      Buenos días. En mi caso no estoy casada, mi pareja y yo somos pareja de hecho. Queremos separarnos, yo me quedaría con el piso y la hipoteca y él se iría a vivir a otra ciudad por lo que hemos pensando en realizar una extinción del condominio de la vivienda (al 50%) y del préstamo hipotecario (al 50%. Aceptó realizar un banco diferente de donde tenemos la hipoteca).
      El dinero que hemos acordado que yo le daré es muy poco, exactamente el mismo que él puso para el piso, ya que la mayoría del capital aportado fue mío. Mi duda es si podemos hacer esto. El piso tiene un valor de 200.000 Euros, él puso 15.000 Euros y yo 135.000 Euros, el resto es hipoteca.
      Muchas gracias.

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      • Manuel
        2015-05-28, 11:25 am

        Estimada señora,

        Efectivamente claro que pueden y deben hacer lo que propone, ahora bien, deben hacerlo en escritura pública de extinción de condominio y preferiblemente novar la hipoteca para que solo conste usted como deudor hipotecante.

        Sin otro particular, reciba un cordial saludo.

        Manuel Hernández
        Vilches Abogados Socio Director

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