• _2018-02-05

Rentas impagadas en alquileres, su reclamación


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Una de las consecuencias de los movimientos del mercado bancario tras la crisis, es la búsqueda de los inversores de otros productos que reporten un mayor beneficio. Esto es debido a que hoy por hoy los productos bancarios ya no ofrecen la rentabilidad de los años de vino y rosas. Es por ello que la compra de inmuebles y el alquiler de los mismos sea la opción más apetecible hoy por hoy. Y para saberlo no necesitamos a ningún economista o asesor “pasado de revoluciones” que nos lo explique. El temor de estos nuevos inversores son sin duda las rentas impagadas en alquileres. Cómo podemos proceder a su reclamación, hoy os explicamos cómo hacerlo. Si estás pensando en invertir en inmuebles para alquilar, contacta con nuestro despacho de abogados.

Lo que debemos saber sobre el alquiler

En el Blog ya os hemos hablado en algunas ocasiones de circunstancias relativas al alquiler. Por ejemplo os contamos cómo hacer un contrato de alquiler. Una de las cuestiones fundamentales a la hora de redactar un contrato de alquiler es el incluir la cláusula de impago. Esto es que el impago de una solo cuota ya sea motivo de resolución del contrato. Porque una vez que ocurra el impago de la renta podremos reclamar por la vía judicial las siguientes cuestiones:

  • la devolución de la vivienda,
  • la devolución de la vivienda, así como las deudas motivadas por el impago del alquiler,
  • o reclamar exclusivamente las deudas de las rentas impagadas. Este caso bien puede ser porque el inquilino ha devuelto de motu proprio las llaves, o porque no nos interese la rescisión del contrato.

Hoy nos centramos en el procedimiento para reclamar las deudas de las rentas impagadas. La vía judicial para reclamar las rentas impagadas en alquileres nos ofrece dos posibilidades diferentes. O por medio de un proceso monitorio o con un juicio verbal. De esos dos caminos para reclamar deudas de las rentas impagadas del alquiler nos decantamos en el artículo de hoy por el proceso monitorio.

Rentas impagadas, cómo procedemos

Como tenemos redactado correctamente el contrato del alquiler, podríamos reclamar la resolución del contrato al primer impago de rentas. Se podría plantear una demanda de desahucio para la recuperación de la vivienda y reclamar las rentas impagadas. Pero como casi todo en la vida merece la pena cubrir antes todos los pasos para una “solución amistosa”. Esto no significa que tengamos que dejarnos la vida en conseguirlo. Seamos realistas, si alguien deja de pagar las rentas del alquiler suele ser por dos motivaciones, o tiene una imposibilidad económica para hacerlo o ha decidido forzar la situación por otros motivos.

Debemos dejar constancia de que hemos intentado solucionar el tema por medio de una solución extrajudicial. Para ello enviaremos al inquilino un burofax para reclamar las rentas impagadas. Esta formula nos sirve tanto para demostrar el intento de solución extra judicial, como para evitar la enervación del procedimiento por parte del deudor. Esto es así porque si no cumple en el plazo de treinta días con el abono de la deuda, no podrá en ningún caso evitar todo el proceso posterior. Vamos a aclarar plazos, si no nos han abonado el mes de enero, deberemos esperar a que termine el mes de febrero para el envío del burofax. Desde el día de envío del burofax esperamos los treinta días de plazo para el abono de la deuda y desde ahí comenzamos el proceso.

Proceso monitorio frente al juicio verbal

Hay motivos diferentes para elegir la opción del proceso monitorio frente al juicio verbal. La primera de todas sería la rapidez del proceso monitorio. Una vez interpuesta la demanda se le da al inquilino veinte días para el pago de la deuda o mostrar su oposición a la demanda presentada. Si el inquilino se aviene a pagar la deuda el asunto queda zanjado. Sin condena en costas para ninguna de las dos partes, algo muy relevante.

El problema vendrá dado de que el inquilino se oponga a la demanda. Es decir que se niega a aceptar la petición que le requiere el arrendador. En ese momento se cierra este camino, que podríamos calificar de amistoso, y se abre la vía del juicio verbal. Es cierto que en ese caso se podría sostener que se ha perdido casi un mes para llegar al punto de partida. Pero lo cierto es que por evitar el juicio verbal  bien merece la pena ese espacio de tiempo. En estos casos debemos sopesar y meditar las posibilidades de éxito o no de este camino. Asó podremos decidir si merece la pena correr el riesgo de que no salga como pensamos.

En caso de que el inquilino de la callada por respuesta. Esto es ni paga ni se opone al procedimiento dentro de los veinte días de plazo. Obtendremos del Juez una resolución ejecutiva. Con ella se podrán embargar bienes al inquilino para asegurar el cobro de las rentas impagadas. Esto nos ahorra dos pasos, juicio verbal y el juicio ejecutivo que sirve para que el Juez ejecute lo acordado en el juicio verbal.

Abogado, procurador, tasas judiciales…

Otra de las ventajas de este proceso es la no necesidad de abogado y procurador para el arrendador. Si se llega al juicio verbal y la deuda es superior a dos mil euros, sí que será necesario el concurso de abogado y procurador. Sea el camino elegido el proceso monitorio o el juicio verbal estamos eximidos del pago de tasas judiciales. Ojo, siempre que seamos personas físicas, si somos persona jurídica sí que tendremos que abonar tasas.

Siendo personas jurídicas, las tasas tanto para juicio verbal como monitorio, se fijan en cien euros fijos, más un variable del 0,50% de la deuda que sea reclamada. Siendo personas jurídicas si optamos primero por el proceso monitorio y acabamos en el juicio verbal, se descontarán las tasas pagadas en el primero para el segundo.

Una cuestión que se nos ha pasado, estos procedimientos son los mismos independientemente de la naturaleza del inmueble alquilado. Esto es, se hace lo mismo hayamos alquilado una vivienda o un local comercial o unas oficinas por ejemplo. Tampoco influye si los alquileres se firmaron antes o después del seis de junio de 2013.

Rentas impagadas en alquileres, proceso monitorio

El proceso monitorio viene recogido en la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su artículo 812. Este proceso sirve para reclamar tanto las rentas impagadas de alquiler, como las cantidades adeudadas por otros servicios, como el agua, la luz, teléfono, etc. Para que se pueda usar esas deudas deben cumplir unos requisitos:

  • la deuda reclamada debe ser líquida, determinada, vencida y exigible,
  • se debe poder acreditar mediante documentos firmados o sellados por el inquilino. Por eso es vital redactar correctamente el contrato de alquiler, para dejar reflejado en el mismo todo aquello que se compromete a abonar el inquilino.

Iniciamos el proceso monitorio con la solicitud de inicio en el Juzgado de Primera Instancia del domicilio del inquilino o donde tenga su lugar de residencia. O bien en el lugar donde pueda ser localizado.

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