• _2018-01-15

Desahucio por falta de pago de rentas


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Uno de los mayores temores que tienen las personas que ponen inmuebles a disposición del mercado de alquiler es el impago de las rentas. Qué acciones pueden llevar a cabo los propietarios de esos inmuebles. Hay que llegar siempre a la situación del desahucio de los inquilinos. El propietario puede acceder a la vivienda cuando se está produciendo esa situación de impagos de rentas. Vamos a intentar desde nuestra experiencia como Abogados especialistas en Derecho Civil contestar a todas estas dudas. También vamos a responder sobre las cuestiones relacionadas con la medida del desahucio por la falta de pago de rentas.

No me pagan las rentas, ¿qué puedo hacer?

La obligación principal de los inquilinos es el abono de la renta y aquellas otras cantidades especificadas en el contrato de alquiler. El no abono de las mismas es causa de resolución del contrato de alquiler. Si el arrendatario incumple esta obligación, el arrendador está facultado para reclamar el cumplimiento de esa obligación. En caso de que el arrendatario no atienda al requerimiento puede plantearse la resolución del contrato y exigir el abandono del inmueble, al tiempo que se reclaman las cantidades adeudadas. En ocasiones todos estos requerimientos tienen la misma respuesta. La callada por respuesta, ni abandonan el inmueble, ni abonan las cantidades exigidas. Y tampoco demuestran voluntad de hacerlo.

Es en ese momento cuando el arrendador no tiene más remedio que iniciar la última vía. El procedimiento de desahucio por falta de pago del alquiler del inmueble.

Si no me abonan las rentas, ¿puedo acceder a mi vivienda?

Es un error bastante más común de lo que cabría esperar. Mientras siga vigente el contrato de alquiler el propietario no puede acceder al inmueble. Ni la falta de pago de las rentas mensuales exime de esta circunstancia. Hasta que no hay constancia fehaciente de la disolución del contrato no podrá entrar al inmueble. Y la resolución del contrato de alquiler se realiza o bien de mutuo acuerdo de las partes, o vía resolución judicial. Esta última es la que se consigue con el procedimiento de desahucio del inmueble, no antes. Para iniciar el procedimiento de desahucio es necesario presentar una demanda.

De acuerdo, ¿cuántas rentas deben estar impagadas para presentar la demanda?

Para iniciar el procedimiento de desahucio basta con el impago de una cuota del alquiler. La forma de asegurar que el procedimiento de desahucio llegue hasta el final es realizar todos los pasos correctamente. Esto es, una vez constatado la falta de abono de la renta, haremos un requerimiento oficial al arrendatario. Vía burofax, el motivo es evidente debe quedar prueba fehaciente del impago y de la reclamación. De esta forma se evita que por parte del inquilino se enerve la acción. Esto es que mediante el pago de la cantidad adeudada evite el desahucio.

Entre el requerimiento y la presentación de la demanda debe mediar un mes de distancia. Tras ese mes desde el requerimiento se vita el efecto liberatorio del pago de la deuda por parte del inquilino. Así las cosas aunque abonase el total de la deuda, el procedimiento seguiría su curso hasta conseguir el desalojo del arrendatario.

El envío del requerimiento sería el paso necesario para agotar lo que se conoce como vía amistosa o extrajudicial. El escrito de requerimiento se cursa por burofax con certificado de texto y es necesario con acuse de recibo. Este tipo de escritos no precisan la labor de un abogado, aunque nuestro consejo es pedir siempre asesoramiento legal. Este requerimiento puede hacerse sin participación de letrado. Si el requerimiento no es contestado a satisfacción del arrendador, entonces para la presentación de la demanda, ya sí es necesario contar con un abogado y un procurador.

Desahucio, el procedimiento

Hay que reconocer al Legislador que las últimas reformas se encaminan a facilitar la recuperación del inmueble alquilado, y que sufre el impago de las rentas. Aunque lo cierto es que nunca será el proceso tan rápido y ágil como demandarían los arrendadores. Es cierto que se debe dar un complicado equilibrio entre los derechos del que alquila, y los derechos de los inquilinos. Dicho esto vamos a ver qué pasos deberemos ir dando para conseguir la recuperación del inmueble en el menor plazo de tiempo posible.

Dónde se presenta la demanda

Una vez que hemos realizado correctamente el requerimiento y el arrendatario ni paga, ni abandona el inmueble debemos presentar la demanda. El Tribunal competente es el que se encuentra en la localidad donde se ubica el inmueble. Se trata de un juicio verbal.

Notificación al arrendatario

Llegados a este extremo debemos esperar que el arrendatario no nos ponga las cosas fáciles. Por ese motivo cunado no se puede localizar al arrendatario en las direcciones designadas, se fija la cédula de citación en el tablón de anuncios de la oficina judicial. Esto ahorra los procesos de localización que antes se ponían en marcha. Alargando el proceso en beneficio del que quería alargarlo en el tiempo.

Compromisos en la demanda

Cuando presentamos la demanda podemos incluir en ella la asunción de algún compromiso para facilitar un desalojo voluntario. Esto puede ser útil cuando hemos llegado a esta situación no tanto por una actitud de mala fe, como por la existencia de problemas reales que impiden al arrendatario tomar una decisión. Así podríamos por ejemplo ofrecer la condonación de la deuda o parte de ella, si en un plazo que marquemos se abandona voluntariamente. El plazo no puede ser menor a quince días desde la presentación de la demanda.

Requerimiento para abandono del inmueble

Una vez admitida la demanda de desahucio y como paso previo a la vista de la misma, el Secretario Judicial requerirá al demandado. Le requerirá el desalojo del inmueble en un plazo de diez días, o en caso de que este pretenda le enervación del procedimiento, al abono de todo lo adeudado en ese mismo plazo. El demandado podrá poner a disposición del Tribunal o vía notarial el total de las cantidades adeudas. Tanto para el pago de las mismas, o para comparecer y alegar que a su entender no se deben en todo o en parte las cantidades reclamadas.

El requerimiento del Secretario debe expresar el día y hora de la vista, en caso de que el demandado se oponga si así lo cree conveniente. Este requerimiento servirá al tiempo de citación. Y se anunciará al tiempo la fecha del lanzamiento en caso de no existir oposición. En el requerimiento se avisa también que de precisar asistencia jurídica gratuita se debe hacer en los tres días siguientes al requerimiento. Y que la falta de oposición significa el consentimiento para la resolución del contrato de arrendamiento.  Si el demandado no atiende al requerimiento de una u otra forma, el Secretario Judicial dictará decreto dando por finalizado el juicio por desahucio y se ejecutará la fecha prevista para el lanzamiento.

Posibles situaciones del arrendatario

La no reacción al requerimiento del Secretario Judicial por parte del arrendatario desemboca en el inmediato lanzamiento. Esto queda por escrito en el requerimiento. Y que no se precisa notificación posterior también. Cuando el demandado no atiende ni al pago de lo adeudado, ni se opone a la demanda, se procede al lanzamiento en la que fecha indicada en el requerimiento. El demandado puede atender al desalojo del inmueble, sin oponerse al mismo y sin pagar las cantidades adeudadas. De ser así el Secretario Judicial dejará constancia de la situación y dictará decreto de finalización del procedimiento. Esto en principio deja sin efecto la diligencia del lanzamiento, no obstante el arrendador podrá pedir que se mantenga para levantar acta del estado del inmueble.

El decreto que da por terminado el proceso de desahucio impone siempre las costas al demandado. Así como el resto de rentas que devengan con posterioridad a la presentación de la demanda y la entrega real del inmueble. La base con la que se calculan esas rentas es el importe de la última mensualidad. El demandado podrá formular oposición y se celebrará la vista en la fecha señalada. Otro de los frutos de las últimas reformas es que se obliga al Juez a resolver en un plazo de seis días, y en la citación a juicio de las partes se emplaza a que recojan al tiempo la sentencia.

Cuando se llega a la práctica del lanzamiento también existen ya cuestiones que evitan la demora en su práctica. Así previa autorización del Secretario Judicial se podrá hacer con la presencia de un solo funcionario, categoría de Gestor. Este funcionario podrá solicitar el auxilio de la fuerza pública para llevar acabo el lanzamiento.

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