Contratos de arras
Fecha de Actualización: 23 Abril 2023
Un contrato, o pacto de arras, es un documento privado que se hace entre las partes, en el que ambas aceptan un compromiso.
Es algo muy habitual en la compraventa de inmuebles y, aunque no es obligatorio, desde Vilches Abogados te recomendamos que siempre lo tengas en cuenta, antes de seguir adelante
El Contrato de arras ante una compraventa: ¿lo tienes claro? ¿conoces su duración? ¿Sabes que se puede ser nulo?
Contratos de arras, todo lo que debes saber de ellos (y un modelo para ti)
Nuestro equipo de abogados de Derecho Inmobiliario, ha notado que existe cierta confusión, o desinformación, sobre un tema tan importante.
Para eso hemos realizado el siguiente video, y este artículo, no queremos que te veas perjudicado en caso de estar ante el contrato de compraventa de tu inmueble.
Autor: Manuel Hernandez Colegiado nº 72539 del Colegio Oficial de Abogados de Madrid
¿En qué consiste un contrato de arras?
Es un documento muy común en las compraventas, y podemos considerarlo un preacuerdo que formaliza el compromiso de seguir adelante con el trato al cual han llegado.
Hablamos de un pacto privado entre comprador y vendedor, con el que se reservan el derecho a realizar, la compra o la venta, durante un plazo determinado, a través de la entrega de una cantidad económica.
Aunque no sea necesario realizarse ante notario, tiene mucho valor, no es algo que se firme y luego no te tenga en cuenta, ambas partes asumen un compromiso y aceptan las condiciones y su incumplimiento supone unas consecuencias para quien las rompe.
Este tipo de pactos puede hacerse entre particulares o, muchas veces, por mediación de una agencia inmobiliaria, sea el caso que sea, es un contrato y como tal se debe cumplir por ambas partes.
¿Quién redacta un contrato de arras?
Normalmente es el vendedor, aunque no es obligatorio, y puede hacerlo también el comprador, lo que es cierto es que lo hacen en común acuerdo.
Con él, ambas partes tienen un compromiso.
Por un lado, el comprador se reserva el derecho a realizar la compra, y para eso entrega un dinero a cuenta.
Por otro, el vendedor se asegura la venta de ese bien, según unas condiciones pactadas.
¿Por qué es tan importante el contrato de arras?
Aunque no sea obligatorio, sí es muy importante para ambas partes, con él consiguen una garantía mutua de que el otro va a continuar adelante.
El vendedor no va a querer retirar su inmueble del mercado, y perder la posibilidad de otras oportunidades, sin una garantía de compra.
El comprador, normalmente, necesita de un periodo para resolver ciertos aspectos, como conseguir financiación, resolver temas familiares, traslados, y no quiere arriesgarse a que, cuando lo realice, el vendedor haya cambiado de opinión.
No me conceden la hipoteca, ¿qué ocurre con las arras?
Un caso muy habitual es la realización de un pacto de arras para que el comprador tenga tiempo de solicitar financiación, normalmente una hipoteca, y, mientras, el vendedor se compromete a retirar del mercado su inmueble.
Si no consigue la cantidad que necesita, el comprador, pierde ese dinero, ya que, aun sin tener culpar de ello, puede considerarse como daños y perjuicios por el tiempo que el vendedor ha tenido fuera de mercado su bien.
La forma en la que se puede evitar esta situación es mediante el común acuerdo de dejar las arras “condicionadas a un hecho cierto”, es decir, pactar que si una condición no ocurre (en este caso, si no le conceden la hipoteca), las arras se devuelven a quien las ha abonado.
Tipos de contratos de arras
Hay tres, y es importante definir, en el pacto de arras de qué tipo son, porque las consecuencias de incumplir una u otra varían.
01.-Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias son una especie de seguro de que se va a seguir adelante, se pactan sin ninguna penalización.
Un anticipo para asegurar que el contrato se va a realizar, y que se descuenta de la cantidad total.
¿Quién abona las arras confirmatorias?
La entrega de arras se hace en el momento en el que se firma el contrato de arras, y es cuando el comprador paga lo pactado al propietario.
La cantidad se acuerda entre las partes y queda reflejada en el contrato, pero para que te hagas una idea, normalmente, es del 10% del precio final, que, recuerda, se descuenta del pago total.
Posibles formas de pago
Como la cantidad, se decide entre ambos.
Lo más recomendable es que sea con un cheque bancario nominativo, que pueda justificar la entrega, o a través de transferencia bancaria, algo que también deja constancia y es posible demostrar.
En caso de que sea en efectivo, no hay tampoco problema siempre que tengas en cuenta la cantidad, ya que hay límite, que es, entre particulares, un máximo de 2.500 € y, entre particular y profesional/empresa, de 1.000 €.
02.-Arras penales
Las arras penales establecen una pena de común acuerdo, es decir, determinan la cantidad que se debe abonar en caso de que haya un incumplimiento por una de las partes.
Tienen una cláusula penal y, si no se cumplen, se recurre a un procedimiento judicial de reclamación de ejecución del contrato, caso que tiene muchas posibilidades de éxito, siempre que esté todo bien especificado en el contrato que se firme.
03.-Penitenciales o de desistimiento
Las más habituales, y es muy importante que estén bien definidas en el contrato, que determine claramente que son penitenciales
En caso en que no lo estén, las arras se consideran confirmatorias, y pasan a ser un anticipo de la cantidad final, de ahí la importancia de dejar clara la voluntad de ambos.
Estas arras permiten, a una de las partes, desistir y que no se lleve a cabo el contrato, sin necesidad de tener que probar daños, pero cumpliendo con las penalizaciones que se hayan determinado en la firma.
Están reguladas expresamente en el art 1454 del Código Civil, y determinan las condiciones de incumplimiento, diferentes en cada caso:
- Comprador, pierde la cantidad entregada, que pasa a manos del vendedor.
- Vendedor, debe abonar el doble de esa cantidad, al comprador
Plazos de los pactos de arras
El tiempo máximo en el que un contrato de arras está vigente es de 6 meses desde el momento de la firma, aunque es muy normal que, si pasa este tiempo, las partes acuerden una nueva fecha.
Es importante, en todo caso, que el contrato de arras establezca la fecha límite para escriturar, siendo lo más habitual, 90 días desde la firma de las arras.
Prórrogas pactadas
Cuando ha pasado la fecha anterior, y ambas partes están de acuerdo en continuar, se puede hacer una ampliación del plazo determinando una prórroga acordada.
Hay casos en los que, por causas ajenas, de las que ambas partes están de acuerdo, no es posible que se cumplan los plazos, pero sí hay interés de continuar adelante, entonces, acordar una prórroga es lo más habitual.
Aunque no es obligatorio, te recomendamos dejar constancia de ese hecho, sencillamente con un anexo de ampliación en el contrato que ya tienes.
Modelo de contrato de arras
Un pacto de este tipo es algo privado entre las partes, pero siempre es mejor contar con un modelo redactado por un abogado, es cuando se va a tener en cuenta todas las circunstancias y, en su momento, si hay que utilizarlo, no va a haber ningún problema.
Los abogados de Derecho Inmobiliario de nuestro bufete, han redactado este modelo para ti, que te puedes descargar y utilizar, pero recuerda que, como en cualquier contrato, hay circunstancias particulares que pueden pasar desapercibidas en un documento que se realiza de una manera genérica.
En Vilches Abogados podemos ayudarte para que, sea el caso que sea, y ocurran las circunstancias que ocurran, tú no seas el perjudicado.
Ponte en contacto con nosotros sin ningún compromiso, ¡estamos para ayudarte!
Parking cercano: Parking Corte Ingles “clik and car” Felipe II.
Metro Goya: líneas M2, M4 y M6.
Autobuses: 21, 26, 263, C1, C2.y E2
Os habeis equivocado en el número de artículo del código civil. Esel 1454
Cierto ! Ya lo hemos corregido, fue un error al escribir. Cambiamos 1454 por 1154. Muchas gracias Eulogio por avisarnos. Un saludo y gracias también por leernos.
Buenas tardes,
Me gustaría realizarles una consulta: firmé un contrato de arras penitenciales, donde ponía lo siguiente: La señal entregada tendrá validez hasta el 31 de mayor desde la firma del presente contrato, fecha en la cual los actuales propietarios deberán haber dejado la vivienda y cuando se asume obligación por ambas partes de tener una fecha de firma de escritura en la notaría, que elija la parte compradora, debiendo notificar a la parte compradora con suficiente antelación, el lugar y hora para su otorgamiento.
Mi duda es, si me dan fecha de firma para el 7 de junio, pero desde ya están informados de la fecha, ¿no estoy incumpliendo el contrato, no? Ya que pone que antes de esa fecha tenemos que haber concertado fecha de firma.
O podría considerarse que sí por exceder la fecha del 31 de mayo.
Muchas gracias de antemano.
La obligación pactada es antes de la fecha señalada, proceder a de común acuerdo establecer fecha de firma, de esta manera no incurriste en ningún tipo de incumplimiento de la obligación contractual
Es condición indispensable para el contrato de arras tener pagado el IBI y estar al corriente de los pagos de la comunidad de propietarios?
Gracias.
No es indispensable, ni obligatorio hasta la formalización de la venta, salvo que se pacte expresamente
¿qué ocurre si a la hora de realizar una transferencia en concepto de arras penitenciales el comprador decide anular la transferencia al cabo de una horas de firmar el contrato de arras y el vendedor no recibe nunca en su cuenta bancarias las arras?
Que el contrato no se ha perfeccionado. Para que se formalice o se perfeccione el contrato de arras requiere que se abonen las arras.
Buenos días,
Vamos a comprar un piso entre 3 personas pero una de ellas no puede desplazarse para firmar el contrato de arras. Existe algún problema en que el contrato de arras se formalice con solo dos compradores (que son los que firman el contrato de arras) pero que, posteriormente, la compra ante notario la hagan 3 personas?
El riesgo lo tiene el comprador que no firma, pero efectivamente no existiría problema. El riesgo es porque si esa persona ha puesto dinero en las arras, y no firma, pierde un derecho de reclamar el doble en caso de incumplimiento del vendedor, por ello nosotros le recomendamos que se aclare en las arras que X persona aporta X dinero y que Y persona firma como mandatario verbal del comprador.
Buenos días,
Tengo varias preguntas:
1. Cuando intermedia una inmobiliaria (que cobran tanto al comprador como vendedor) y en el contrato de arras figura que el anticipo se paga a la inmobiliaria que actuará como depositario, ¿debería firmarse un contrato de intermediación entre inmobiliaria y comprador antes de firmar las arras y entregarles el dinero o basta con el que firmaron vendedor e inmobiliaria?
2. Si en la nota simple consta una carga hipotecaría que es solo registral y cuya deuda se liquidó con el banco, pero en el contrato de arras se dice que la vivienda está libre de cargas. ¿Qué puede suceder el día de la firma si no se canceló aún esa carga en el registro? ¿Sería más conveniente reflejar en las arras esa carga especificando quién se encargará de cancelarla y de los gastos?
3. ¿Dónde se suele firmar el contrato de arras cuando hay distancia entre las localidades de las partes? ¿Donde designe el vendedor? ¿Donde designe el comprador? ¿Digitalmente?
Michas gracias!
Respecto a su primera pregunta, cuando la inmobiliaria actual como depositario, no es necesario que en dicho sentido firme nada con el comprador, sino solo con el vendedor.
Respecto a la segunda, la vivienda no está libre de cargas registrales, tiene una carga pero está cancelada económicamente y dicho extremo debe constar en el contrato de arras y por supuesto en la escritura de venta, solicitando la cancelación y aportando certificado del banco, siendo que el vendedor debe abonar los gastos de cancelación.
Finalmente, respecto a la tercera, no hay un lugar por ley o por costumbre, debe haber acuerdo.
He firmado un contrato de arras, pero la totalidad del importe pactado, ha quedado en depósito en la Inmobiliaria. Es legal???
Efectivamente es legal siempre que la inmobiliaria esté autorizado expresamente por el vendedor y en dicho caso, ustedes pueden solicitar al depositario el documento que le habilita para ello.
Hola buenos dias,
Hemos firmado un contrato de arras penitenciales con fecha máxima el 15 de marzo. Ayer dia 26 de febrero, fecha acordada por ambas partes, no se pudo firmar porque la parte vendedora no ha liberado las cargas de la vivienda. Nuestra hipoteca tiene una caducidad del dia 29 de Febrero. No podemos garantizar que podamos volver a solicitar hipoteca en un plazo de 15 dias y la pregunta es, si se ha acordado dia y la parte vendedora no ha podido firmar, esta incumpliendo el contrato? Si tenemos que firmar ahora el dia 15 y no tengo hipoteca, pierdo las arras?
Gracias
Según lo que comenta, todo parece que el incumpliendo es del vendedor, en cuyo caso debería abonar éste las arras por duplicado. Ahora bien, es costumbre que si la carga a liberar es la hipoteca del impueble, en el acto de la compraventa esta se cancele económicamente con todo o parte del precio de la venta y se solicite la cancelación registral, disponiendo a reservas de una cantidad económica para los gastos que ello se produzca con cargo a los vendedores.
Dicho esto, no sabiendo a que cargas se refiere no liberadas, no nos podemos producir con seguridad.
Buenas noches.
Por favor necesito ayuda especializada.
Tenemos visto un inmueble y nos ha dicho la inmobiliaria que mañana firmemos un contrato de arras con la viuda del propietario, que no están seguros de quienes son los herederos del inmueble pero por si acaso los 3 que ellos creen que pueden ser han firmado el contrato de arras;
Debemos firmar este contrato y señalizar o es más sensato esperar a que el inmueble este escriturado al nuevo propietario/ heredero el que sea? No el da
Mucha confianza el hecho de que ni ellos mismos sepan quién es el nuevo propietario
Gracias
Sin duda, lo más razonable es esperar a conocer exactamente los herederos del inmueble.
Buenos días, un comprador ha señalizado con 2000€ una casa porque ha hecho una oferta, el vendedor le acepta la oferta pero quiere firmar un contrato de arras por el 5% o 10% del valor pactado, descontando la señal entregada. Pero el comprador se niega a firmar el contrato de arras porque está solicitando una hipoteca y no la quiere firmar hasta que esté seguro de que se la aprueben.
El vendedor no sabe que hacer porque el comprador no quiere firmar las arras hasta la aprobación de la hipoteca, muchas gracias
Lo procedente sería firmar contrato de arras condicionando las mismas a la obtención de financiación por parte de los compradores. De tal modo que si finalmente no se les concede la hipoteca a los compradores, procede la devolución de las arras entregadas en su día por estos.
Buenas tardes,
En una semana firmo el contrato de arras para la compraventa de un inmueble. El inmueble esta arrendado actualmente y le quedan 2 años hasta su vencimiento. En el contrato consta que nos subrogamos al contrato de arrendamiento. Mi duda es:
1. ¿Ha de anexar el contrato de arras el contrato de alquiler?
2. ¿Qué documentación he de pedir para asegurarme que recibo la fianza del deposito de fianzas de la Comunidad de Madrid?
3. ¿Tendría que realizar un nuevo contrato con el inquilino o simplemente con avisarle de que somos los nuevos propietarios y compartir la información de la cuenta bancaria para que abone las mensualidades?
Muchas gracias
No es necesario anexar el contrato de arrendamiento al contrato de arras, pero sí que se debe hacer constar en el mismo que la vivienda se vende arrendada indicando la fecha del contrato de arrendamiento, identificación de los arrendatarios, renta que se abona y duración del contrato.
En cuanto a la consignación de la fianza, los vendedores deberán adjuntar el recibí donde conste que la fianza ha sido consignada. En caso de no haber sido consignada la fianza, los vendedores, en el momento de la firma de la escritura de compraventa deberán hacer entrega de la cantidad abonada por los arrendatarios en concepto de fianza.
No hay que hacer un nuevo contrato con los arrendatarios pero sí que firmada la Escritura de compraventa deberá remitirse notificación fehaciente (puede ser por burofax) indicando que la vivienda ha sido vendida, adjuntado los datos de los nuevos propietarios así como nuevo número de cuenta corriente donde deben proceder al pago de las rentas los arrendatarios.
Buenas tardes,
Hace dos meses firmé el contrato de arras penitenciales y se puso como vencimiento el día 27/03. Por problemas de documentación faltante no se va a poder firmar en antes de la fecha estipulada. ¿Es inválido el contrato actual y habría que hacer otro nuevo? ¿Alguna de las partes podría reclamar una indemnización?
Saludos
Lo más adecuado sería firmar novación del contrato de arras indicando nueva fecha para el otorgamiento de escritura de compraventa.