Contratos de arras
Fecha de Actualización: 23 Abril 2023
Un contrato, o pacto de arras, es un documento privado que se hace entre las partes, en el que ambas aceptan un compromiso.
Es algo muy habitual en la compraventa de inmuebles y, aunque no es obligatorio, desde Vilches Abogados te recomendamos que siempre lo tengas en cuenta, antes de seguir adelante
El Contrato de arras ante una compraventa: ¿lo tienes claro? ¿conoces su duración? ¿Sabes que se puede ser nulo?
Contratos de arras, todo lo que debes saber de ellos (y un modelo para ti)
Nuestro equipo de abogados de Derecho Inmobiliario, ha notado que existe cierta confusión, o desinformación, sobre un tema tan importante.
Para eso hemos realizado el siguiente video, y este artículo, no queremos que te veas perjudicado en caso de estar ante el contrato de compraventa de tu inmueble.
Autor: Manuel Hernandez Colegiado nº 72539 del Colegio Oficial de Abogados de Madrid
¿En qué consiste un contrato de arras?
Es un documento muy común en las compraventas, y podemos considerarlo un preacuerdo que formaliza el compromiso de seguir adelante con el trato al cual han llegado.
Hablamos de un pacto privado entre comprador y vendedor, con el que se reservan el derecho a realizar, la compra o la venta, durante un plazo determinado, a través de la entrega de una cantidad económica.
Aunque no sea necesario realizarse ante notario, tiene mucho valor, no es algo que se firme y luego no te tenga en cuenta, ambas partes asumen un compromiso y aceptan las condiciones y su incumplimiento supone unas consecuencias para quien las rompe.
Este tipo de pactos puede hacerse entre particulares o, muchas veces, por mediación de una agencia inmobiliaria, sea el caso que sea, es un contrato y como tal se debe cumplir por ambas partes.
¿Quién redacta un contrato de arras?
Normalmente es el vendedor, aunque no es obligatorio, y puede hacerlo también el comprador, lo que es cierto es que lo hacen en común acuerdo.
Con él, ambas partes tienen un compromiso.
Por un lado, el comprador se reserva el derecho a realizar la compra, y para eso entrega un dinero a cuenta.
Por otro, el vendedor se asegura la venta de ese bien, según unas condiciones pactadas.
¿Por qué es tan importante el contrato de arras?
Aunque no sea obligatorio, sí es muy importante para ambas partes, con él consiguen una garantía mutua de que el otro va a continuar adelante.
El vendedor no va a querer retirar su inmueble del mercado, y perder la posibilidad de otras oportunidades, sin una garantía de compra.
El comprador, normalmente, necesita de un periodo para resolver ciertos aspectos, como conseguir financiación, resolver temas familiares, traslados, y no quiere arriesgarse a que, cuando lo realice, el vendedor haya cambiado de opinión.
No me conceden la hipoteca, ¿qué ocurre con las arras?
Un caso muy habitual es la realización de un pacto de arras para que el comprador tenga tiempo de solicitar financiación, normalmente una hipoteca, y, mientras, el vendedor se compromete a retirar del mercado su inmueble.
Si no consigue la cantidad que necesita, el comprador, pierde ese dinero, ya que, aun sin tener culpar de ello, puede considerarse como daños y perjuicios por el tiempo que el vendedor ha tenido fuera de mercado su bien.
La forma en la que se puede evitar esta situación es mediante el común acuerdo de dejar las arras “condicionadas a un hecho cierto”, es decir, pactar que si una condición no ocurre (en este caso, si no le conceden la hipoteca), las arras se devuelven a quien las ha abonado.
Tipos de contratos de arras
Hay tres, y es importante definir, en el pacto de arras de qué tipo son, porque las consecuencias de incumplir una u otra varían.
01.-Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias son una especie de seguro de que se va a seguir adelante, se pactan sin ninguna penalización.
Un anticipo para asegurar que el contrato se va a realizar, y que se descuenta de la cantidad total.
¿Quién abona las arras confirmatorias?
La entrega de arras se hace en el momento en el que se firma el contrato de arras, y es cuando el comprador paga lo pactado al propietario.
La cantidad se acuerda entre las partes y queda reflejada en el contrato, pero para que te hagas una idea, normalmente, es del 10% del precio final, que, recuerda, se descuenta del pago total.
Posibles formas de pago
Como la cantidad, se decide entre ambos.
Lo más recomendable es que sea con un cheque bancario nominativo, que pueda justificar la entrega, o a través de transferencia bancaria, algo que también deja constancia y es posible demostrar.
En caso de que sea en efectivo, no hay tampoco problema siempre que tengas en cuenta la cantidad, ya que hay límite, que es, entre particulares, un máximo de 2.500 € y, entre particular y profesional/empresa, de 1.000 €.
02.-Arras penales
Las arras penales establecen una pena de común acuerdo, es decir, determinan la cantidad que se debe abonar en caso de que haya un incumplimiento por una de las partes.
Tienen una cláusula penal y, si no se cumplen, se recurre a un procedimiento judicial de reclamación de ejecución del contrato, caso que tiene muchas posibilidades de éxito, siempre que esté todo bien especificado en el contrato que se firme.
03.-Penitenciales o de desistimiento
Las más habituales, y es muy importante que estén bien definidas en el contrato, que determine claramente que son penitenciales
En caso en que no lo estén, las arras se consideran confirmatorias, y pasan a ser un anticipo de la cantidad final, de ahí la importancia de dejar clara la voluntad de ambos.
Estas arras permiten, a una de las partes, desistir y que no se lleve a cabo el contrato, sin necesidad de tener que probar daños, pero cumpliendo con las penalizaciones que se hayan determinado en la firma.
Están reguladas expresamente en el art 1454 del Código Civil, y determinan las condiciones de incumplimiento, diferentes en cada caso:
- Comprador, pierde la cantidad entregada, que pasa a manos del vendedor.
- Vendedor, debe abonar el doble de esa cantidad, al comprador
Plazos de los pactos de arras
El tiempo máximo en el que un contrato de arras está vigente es de 6 meses desde el momento de la firma, aunque es muy normal que, si pasa este tiempo, las partes acuerden una nueva fecha.
Es importante, en todo caso, que el contrato de arras establezca la fecha límite para escriturar, siendo lo más habitual, 90 días desde la firma de las arras.
Prórrogas pactadas
Cuando ha pasado la fecha anterior, y ambas partes están de acuerdo en continuar, se puede hacer una ampliación del plazo determinando una prórroga acordada.
Hay casos en los que, por causas ajenas, de las que ambas partes están de acuerdo, no es posible que se cumplan los plazos, pero sí hay interés de continuar adelante, entonces, acordar una prórroga es lo más habitual.
Aunque no es obligatorio, te recomendamos dejar constancia de ese hecho, sencillamente con un anexo de ampliación en el contrato que ya tienes.
Modelo de contrato de arras
Un pacto de este tipo es algo privado entre las partes, pero siempre es mejor contar con un modelo redactado por un abogado, es cuando se va a tener en cuenta todas las circunstancias y, en su momento, si hay que utilizarlo, no va a haber ningún problema.
Los abogados de Derecho Inmobiliario de nuestro bufete, han redactado este modelo para ti, que te puedes descargar y utilizar, pero recuerda que, como en cualquier contrato, hay circunstancias particulares que pueden pasar desapercibidas en un documento que se realiza de una manera genérica.
En Vilches Abogados podemos ayudarte para que, sea el caso que sea, y ocurran las circunstancias que ocurran, tú no seas el perjudicado.
Ponte en contacto con nosotros sin ningún compromiso, ¡estamos para ayudarte!
Parking cercano: Parking Corte Ingles “clik and car” Felipe II.
Metro Goya: líneas M2, M4 y M6.
Autobuses: 21, 26, 263, C1, C2.y E2
Muy interesante el artículo, no conocía el segundo tipo, el de arras penales. La verdad es que creo que es el menos habitual, ¿no? Ya que la clausula penal da un poco de miedo..
Os habeis equivocado en el número de artículo del código civil. Esel 1454
Cierto ! Ya lo hemos corregido, fue un error al escribir. Cambiamos 1454 por 1154. Muchas gracias Eulogio por avisarnos. Un saludo y gracias también por leernos.
Buenas tardes,
Me gustaría realizarles una consulta: firmé un contrato de arras penitenciales, donde ponía lo siguiente: La señal entregada tendrá validez hasta el 31 de mayor desde la firma del presente contrato, fecha en la cual los actuales propietarios deberán haber dejado la vivienda y cuando se asume obligación por ambas partes de tener una fecha de firma de escritura en la notaría, que elija la parte compradora, debiendo notificar a la parte compradora con suficiente antelación, el lugar y hora para su otorgamiento.
Mi duda es, si me dan fecha de firma para el 7 de junio, pero desde ya están informados de la fecha, ¿no estoy incumpliendo el contrato, no? Ya que pone que antes de esa fecha tenemos que haber concertado fecha de firma.
O podría considerarse que sí por exceder la fecha del 31 de mayo.
Muchas gracias de antemano.
La obligación pactada es antes de la fecha señalada, proceder a de común acuerdo establecer fecha de firma, de esta manera no incurriste en ningún tipo de incumplimiento de la obligación contractual
Es condición indispensable para el contrato de arras tener pagado el IBI y estar al corriente de los pagos de la comunidad de propietarios?
Gracias.
No es indispensable, ni obligatorio hasta la formalización de la venta, salvo que se pacte expresamente
¿qué ocurre si a la hora de realizar una transferencia en concepto de arras penitenciales el comprador decide anular la transferencia al cabo de una horas de firmar el contrato de arras y el vendedor no recibe nunca en su cuenta bancarias las arras?
Que el contrato no se ha perfeccionado. Para que se formalice o se perfeccione el contrato de arras requiere que se abonen las arras.
Buenos días,
Vamos a comprar un piso entre 3 personas pero una de ellas no puede desplazarse para firmar el contrato de arras. Existe algún problema en que el contrato de arras se formalice con solo dos compradores (que son los que firman el contrato de arras) pero que, posteriormente, la compra ante notario la hagan 3 personas?
El riesgo lo tiene el comprador que no firma, pero efectivamente no existiría problema. El riesgo es porque si esa persona ha puesto dinero en las arras, y no firma, pierde un derecho de reclamar el doble en caso de incumplimiento del vendedor, por ello nosotros le recomendamos que se aclare en las arras que X persona aporta X dinero y que Y persona firma como mandatario verbal del comprador.
Buenos días,
Tengo varias preguntas:
1. Cuando intermedia una inmobiliaria (que cobran tanto al comprador como vendedor) y en el contrato de arras figura que el anticipo se paga a la inmobiliaria que actuará como depositario, ¿debería firmarse un contrato de intermediación entre inmobiliaria y comprador antes de firmar las arras y entregarles el dinero o basta con el que firmaron vendedor e inmobiliaria?
2. Si en la nota simple consta una carga hipotecaría que es solo registral y cuya deuda se liquidó con el banco, pero en el contrato de arras se dice que la vivienda está libre de cargas. ¿Qué puede suceder el día de la firma si no se canceló aún esa carga en el registro? ¿Sería más conveniente reflejar en las arras esa carga especificando quién se encargará de cancelarla y de los gastos?
3. ¿Dónde se suele firmar el contrato de arras cuando hay distancia entre las localidades de las partes? ¿Donde designe el vendedor? ¿Donde designe el comprador? ¿Digitalmente?
Michas gracias!
Respecto a su primera pregunta, cuando la inmobiliaria actual como depositario, no es necesario que en dicho sentido firme nada con el comprador, sino solo con el vendedor.
Respecto a la segunda, la vivienda no está libre de cargas registrales, tiene una carga pero está cancelada económicamente y dicho extremo debe constar en el contrato de arras y por supuesto en la escritura de venta, solicitando la cancelación y aportando certificado del banco, siendo que el vendedor debe abonar los gastos de cancelación.
Finalmente, respecto a la tercera, no hay un lugar por ley o por costumbre, debe haber acuerdo.
He firmado un contrato de arras, pero la totalidad del importe pactado, ha quedado en depósito en la Inmobiliaria. Es legal???
Efectivamente es legal siempre que la inmobiliaria esté autorizado expresamente por el vendedor y en dicho caso, ustedes pueden solicitar al depositario el documento que le habilita para ello.
Hola buenos dias,
Hemos firmado un contrato de arras penitenciales con fecha máxima el 15 de marzo. Ayer dia 26 de febrero, fecha acordada por ambas partes, no se pudo firmar porque la parte vendedora no ha liberado las cargas de la vivienda. Nuestra hipoteca tiene una caducidad del dia 29 de Febrero. No podemos garantizar que podamos volver a solicitar hipoteca en un plazo de 15 dias y la pregunta es, si se ha acordado dia y la parte vendedora no ha podido firmar, esta incumpliendo el contrato? Si tenemos que firmar ahora el dia 15 y no tengo hipoteca, pierdo las arras?
Gracias
Según lo que comenta, todo parece que el incumpliendo es del vendedor, en cuyo caso debería abonar éste las arras por duplicado. Ahora bien, es costumbre que si la carga a liberar es la hipoteca del impueble, en el acto de la compraventa esta se cancele económicamente con todo o parte del precio de la venta y se solicite la cancelación registral, disponiendo a reservas de una cantidad económica para los gastos que ello se produzca con cargo a los vendedores.
Dicho esto, no sabiendo a que cargas se refiere no liberadas, no nos podemos producir con seguridad.
Buenas noches.
Por favor necesito ayuda especializada.
Tenemos visto un inmueble y nos ha dicho la inmobiliaria que mañana firmemos un contrato de arras con la viuda del propietario, que no están seguros de quienes son los herederos del inmueble pero por si acaso los 3 que ellos creen que pueden ser han firmado el contrato de arras;
Debemos firmar este contrato y señalizar o es más sensato esperar a que el inmueble este escriturado al nuevo propietario/ heredero el que sea? No el da
Mucha confianza el hecho de que ni ellos mismos sepan quién es el nuevo propietario
Gracias
Sin duda, lo más razonable es esperar a conocer exactamente los herederos del inmueble.
Buenos días, un comprador ha señalizado con 2000€ una casa porque ha hecho una oferta, el vendedor le acepta la oferta pero quiere firmar un contrato de arras por el 5% o 10% del valor pactado, descontando la señal entregada. Pero el comprador se niega a firmar el contrato de arras porque está solicitando una hipoteca y no la quiere firmar hasta que esté seguro de que se la aprueben.
El vendedor no sabe que hacer porque el comprador no quiere firmar las arras hasta la aprobación de la hipoteca, muchas gracias
Lo procedente sería firmar contrato de arras condicionando las mismas a la obtención de financiación por parte de los compradores. De tal modo que si finalmente no se les concede la hipoteca a los compradores, procede la devolución de las arras entregadas en su día por estos.
Buenas tardes,
En una semana firmo el contrato de arras para la compraventa de un inmueble. El inmueble esta arrendado actualmente y le quedan 2 años hasta su vencimiento. En el contrato consta que nos subrogamos al contrato de arrendamiento. Mi duda es:
1. ¿Ha de anexar el contrato de arras el contrato de alquiler?
2. ¿Qué documentación he de pedir para asegurarme que recibo la fianza del deposito de fianzas de la Comunidad de Madrid?
3. ¿Tendría que realizar un nuevo contrato con el inquilino o simplemente con avisarle de que somos los nuevos propietarios y compartir la información de la cuenta bancaria para que abone las mensualidades?
Muchas gracias
No es necesario anexar el contrato de arrendamiento al contrato de arras, pero sí que se debe hacer constar en el mismo que la vivienda se vende arrendada indicando la fecha del contrato de arrendamiento, identificación de los arrendatarios, renta que se abona y duración del contrato.
En cuanto a la consignación de la fianza, los vendedores deberán adjuntar el recibí donde conste que la fianza ha sido consignada. En caso de no haber sido consignada la fianza, los vendedores, en el momento de la firma de la escritura de compraventa deberán hacer entrega de la cantidad abonada por los arrendatarios en concepto de fianza.
No hay que hacer un nuevo contrato con los arrendatarios pero sí que firmada la Escritura de compraventa deberá remitirse notificación fehaciente (puede ser por burofax) indicando que la vivienda ha sido vendida, adjuntado los datos de los nuevos propietarios así como nuevo número de cuenta corriente donde deben proceder al pago de las rentas los arrendatarios.
Buenas tardes,
Hace dos meses firmé el contrato de arras penitenciales y se puso como vencimiento el día 27/03. Por problemas de documentación faltante no se va a poder firmar en antes de la fecha estipulada. ¿Es inválido el contrato actual y habría que hacer otro nuevo? ¿Alguna de las partes podría reclamar una indemnización?
Saludos
Lo más adecuado sería firmar novación del contrato de arras indicando nueva fecha para el otorgamiento de escritura de compraventa.
Hola,
Teníem os un contrato de arras confirmatorias firmada.
Al solicitar el banco nota simple para hipoteca al vendedor descubrimos que es una vivienda de protección oficial hasta el 2027 , tema que no hemos sido informados por la inmobiliaria que nos tramita la compra venta y contrato de arras. Este hecho nos invalida como compradores pues ya tenemos una vivienda y no podemos obtener la conformidad por hábitat para registrar la propiedad. Tenemos derecho a desharé el contrato de arras sin perder lo adelantado?
Gracias
Saludos
En este caso, si el contrato de arras se hubiera firmado condicionado a la obtención del préstamo hipotecario o cumplir los requisitos legales previstos para la adquisición de bienes inmuebles de protección oficial, sí que podría solicitarse dicha resolución con restitución de las arras entregadas. En caso de no estar condicionado el contrato de arras en dicho sentido, cabe negociar con los vendedores e inmobiliaria la restitución de las arras entregadas.
El plazo del contrato de arras termina un domingo, ¿puede firmarse el lunes sin que la vendedora denuncie el contrato? Gracias
No habría ningún problema en firmar el lunes. NO supone un incumplimiento.
Sí, sin ningún problema.
Hola,
tenemos firmado un contrato de arras penitenciales. Nosotros somos los compradores y hay una inmobiliaria en medio. A pocos días del vencimiento la inmobiliaria nos ha comunicado que no se puede firmar todavía debido a que los vendedores aún tienen que levantar una «doble garantía» que tiene la casa. Alegan que el banco les está dando problemas para levantarla y que por tanto esto es «causa justificada» para prorrogar el contrato de arras.
¿Es eso cierto? A mi entender el vendedor está a cargo de poner sus asuntos en orden antes de vender el inmueble, así que es responsable de este incumplimiento y podríamos reclamar las arras penitenciales si así lo decidiésemos.
Saludos y gracias,
Fernando
Los vendedores se obliga a vender el inmueble libre de cargas. Efectivamente, si llegada la fecha de vencimiento del contrato de arras no está la finca libre de cargas por causa imputable a los vendedores, tal y como indican y el contrato es de arras penitenciales, los vendedores podrán ser requeridos para la resolución del contrato de arras y devolución del doble de las arras recibidas pues es causa imputable a estos.
Buenas tardes,
Hemos firmado arras con dos meses, pero los bancos están tardando con confirmar la hipoteca, entonces he pedido que retrasemos la firma 15 días. Tanto el abogado del vendedor que el abogado de la inmobiliaria me está diciendo que con dejarlo por escrito por correo que el vendedor está de acuerdo con ello, es suficiente. Es así, o podemos perder el arras si no firmamos un anexo?
Muchas gracias por la respuesta!
Lo más conveniente es firmar una novación al contrato de arras dejando fijada una nueva fecha límite para el otorgamiento del escritura pública.
Buenas tardes, soy el vendedor de una vivienda y firmamos el contrato de arras, por lo visto no le han dado la hipoteca y el comprador me exige que le devuelva las Arras de inmediato, me da 2 o 3 días bajo amenaza de denuncia penal, legalmente cuanto tiempo tengo para devolverlas?
muchas gracias.
Si el contrato firmado de arras no estaban condicionadas a que por el comprador le concedan la hipoteca, ahora no procede la devolución de las arras, puesto que la no obtención del precio es causa tan sólo imputable al comprador. Del mismo, en ningún caso el hacer suyas las arras el comprador ante el incumplimiento del vendedor es delito alguno.
Buenas tardes:
Tengo una consulta respecto al contrato de arras.
En Febrero firmamos un contrato de arras para la venta de mi vivienda, la fecha final del contrato es el 30 de Mayo. El comprador no puede cumplir la fecha (ya que estaba también vendiendo su casa y su comprador se ha echado atrás) la agencia me dice que en caso de ejecutar el contrato de arras tendría que ser después de un mes y un día de la fecha límite.
No encuentro nada respecto a eso y he preguntado a otra agencia y le dicen que no.
Me puedes ayudar sobre este tema. Hay algún sitio donde este estipulado que hay que dar un mes y un día más?
Gracias
Vencido el plazo del contrato de arras, lo que procede es una resolución del mismo y solicitud de arras duplicadas. Ahora bien, ello puede hacerse desde el día siguiente del vencimiento. Sin embargo, debe realizarse dicha resolución de manera que no pueda oponerse a la misma la contra parte, por lo que le agradeceríamos se pusiera en contacto con nosotros a fin de concertar una reunión con uno de nuestros letrados especialistas. Puede llamarnos al 91.575390.82.
Buenas tardes,
Hace unos cuatro meses firmamos un contrato de arras para la compraventa de un inmueble, en la que se indicaba que los vendedores estaban pendiente de recibir autorización judicial de venta por parte de uno de los propietarios (es por herencia) porque tiene una discapacidad. El contrato vence en unos días y no han recibido la resolución y por tanto no pueden vender. En este caso ¿se consideraría incumplimiento de contrato? Deberían devolver el doble del importe de las arras entregadas? O como se indicaba este condicionante en el contrato ¿se podría considerar que la imposibilidad de venta es por fuerza mayor y solo tendrían que devolver la misma cantidad entregada sin duplicarla?
Muchas gracias
Si el contrato de arras incluía la condición de obtención de la autorización judicial para venta y no ha sido posible obtenerla, en ese caso, sólo tendrían que devolverse las arras simples y no duplicadas.
Tengo que firmar arras pero no sé la fecha exacta en la que tendré la documentacion para escriturar, ya que he realizado una escritura de obra nueva para dar de alta metros construidos que no estaban dados de alta y en el registro de la propiedad me dicen que puede tardar 4 ó 5 meses que no saben. Cómo puedo hacer el contrato de arras sin especificar fecha exacta?
Saludos
Debe incluir una cláusula condicionando que hasta que no esté inscrita en el registro de la propiedad la escritura de declaración de obra nueva no podrá otorgarse escritura de compraventa.
Buenas tardes, en julio del año pasado firme un contrato de arras para la compra de una casa de segunda mano, pero no puse fecha, estamos a mayo y todavia no han llegado las escrituras. Puedo pedir ya que me devuelvan la indenminación o tengo que esperarme al año, ? gracias
El contrato de arras debe ser resuelto en forma, bien notarialmente o judicialmente. Si lo desea, puede ponerse en contacto con este despacho en el 915759082 y solicitar una cita con uno de nuestros abogados.
Hola, muchas gracias por la información.
Me surge una duda al respecto. Con mi pareja hemos firmado unas arras que establecían como fecha limite de escritura el 30 de arbil. Estamos a 1 de junio y seguimos sin escriturar, porque el promotor ha hecho mal los trámites con la agencia de la vivienda y no tienne el volante necesario para la escritura. Lo obtendremos 2 meses después de la fecha límite. Esto como compradores podemos reclamarlo? Muchas gracias por tu ayuda!
Si en el contrato de arras se incluyó cláusula penal por retraso en la entrega podría reclamarse.
Buenas tardes:
He leído/escuchado numerosas veces, incluyendo este artículo, que el plazo máximo para el contrato de arras son 6 meses, pero todavía no he sido capaz de encontrar ninguna referencia legal que explicite esto. Entonces se me plantea la duda de si esto es realmente un impedimento legal o simplemente una recomendación o convención.
Muchas gracias.
No existe plazo legal para un contrato de arras. Los 6 meses se trata de una recomendación.
Buenas noches, mi familia lleva más de dos años intentando vender un inmueble con una inmobiliaria y la cosa está muy parada. Ya que el comprador ha estado dando largas una y otra vez y cambiando las condiciones del acuerdo de forma verbal sin nosotros aceptar por supuesto. En inicio firmamos un contrato de arras sin especificar fecha por la cual ellos deberían cumplir plazos de pagos. No sabemos nada y la inmobiliaria también nos da largas. Nos sabemos que hacer. Gracias
Debería instarse la resolución judicial o notarial del contrato de arras.
En caso de que la propiedad pertenezca a varios propietarios y finalmente no se pueda vender por imposibilidad o negativa de uno ellos ¿ quien está obligado a devolver arras penitenciales por duplicado o en otras palabras contra quien va el comprador a demandar, contra todos los vendedores o solo frente al que incumple? gracias
La devolucion de las arras es una obligación solidaria y como tal puede reclamarse sólo a uno de los vendedores y que uno de los vendedores las pague duplicadas. Después, será quien ha pagado todo quien podrá repetir sobre el resto la cantidad que haya pagado por cuenta del resto.
hola buenas tardes, que pasa en el caso de que la vivienda ya este habitada por el posible comprador y detecten problemas o daños en la propiedad y ya no deseen comprar, y descontentos por la falta de información y han dado el 10% del total de la compra y con tres meses viviendo allí, un saludo y gracias!
En este caso, si se detectan vicios ocultos en la vivienda, puede solicitarse la resolución del contrato de arras siendo que dicha resolución sería por causa imputable al vendedor dado que se trata de una vivienda que se pretende vender con vicios ocultos.
Buenas,
Si se ha firmado un contrato de arras y se ha efectuado ya la compraventa, si la vivienda incumple alguna de las cláusulas descritas en las arras sobre el estado en el que se debía entregar, ¿se puede reclamar?
Dentro de los 6 meses siguientes, en virtud del artículo 1484 del Código Civil, pueden reclamarse los vicios del inmueble. Ahora bien, debe tenerse en cuenta que se trata de una acción de caducidad, esto es, transcurridos los 6 meses desde la fecha de compraventa, si en dicho periodo no ha sido interpuesta demanda frente al vendedor, decae la posibilidad para interponer demanda para el comprador.
Hola , felicitar por extensa e interesante , información
Tengo varias dudas ante las firmas de arras que se me presentan tanto como comprador y como vendedor en Cataluña :
1* plazo legal para un contrato de arras. Los seis meses máximos se trata de una recomendación, también en Cataluña . O en esta comunidad son máximos legalmente . Nos ofrece nuestro vendedor hasta un año para vender nuestra propiedad
2* Si durante ese año vendemos antes podemos pedir adelanto de firma de hipoteca.
3*En caso contrario si llegado ese año no hemos podido vender podemos añadir anexo de hacer sucesivas prórrogas hasta cerrar nuestra venta .
Muchas gracias de antemano
Francisco García
El plazo de los 6 meses, es una recomendación. En cuanto a que se firme la compraventa antes del plazo máximo pactado en el contrato de arras, es una cuestión totalmente posible. Normalmente en los contratos de arras se pacta que será a elección del comprador la fecha de firma así como notaría para el otorgamiento de la Escritura de compraventa. Si se excediera el plazo máximo fijado para el otorgamiento de la escritura de compraventa, en este caso, recomendamos firmar una novación del contrato de arras en relación al plazo del otorgamiento de la escritura de compraventa.
Buenas tardes,
Me gustaría saber si en un contrato de arras entre empresa y particular, debe figurar la tarjeta de identificación fiscal de la empresa y el DNI del administrador o sólo con el DNI es suficiente?
Muchas gracias
En un contrato de arras deben incluirse los datos personales de la parte vendedora y compradora. Por lo que si una de las partes es una empresa, deberá identificarse la empresa incluyendo CIF de la misma así como los datos del administrador de la sociedad o datos del apoderado.
Gracias por publicar informacion tan util.
yo tengo una duda, una pareja que ha firmado las arras para comprar mi piso y se ha separado. Solo uno de ellos quiere comprar el piso ahora pero a el solo no le dan la hipoteca. Aunque la hipoteca no era condicion para devolucion de las arras…. Tenemos que comunicarnos con la parte que se ha retirado y nos lo tiene que confirmar por escrito? Porque si es cuestion de esperar a que se cumpla el plazo para quedarnos con las arras ,mientras tanto el chico dice que va a buscar otro socio para comprarlo con un amigo pero ella podria hacer lo mismo y nos encontrariamos con que los dos tienen derecho a comprar el piso por separado. El que uno de los miembros se eche atras no supone que nos quedamos con las arras directamente? Tengo obligacion a aceptar la surrogacion del contrato de arras a otra persona que busque el otro comprador?
Gracias
Si el comprador no puede hacer frente al pago del precio pactado llegada la fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa prevista en el contrato de arras y el contrato de arras lo fue ex artículo 1454 Cc, lo aconsejable es resolver ese contrato de arras y que el vendedor haga suyas las cantidades que recibió en concepto de arras.
Una vez firmado un contrato de arras penitenciales ¿Puede el vendedor hacer uso de la vivienda o alquilarla a un tercero, durante el periodo de vigencia del contrato?
La firma del contrato de arras es una promesa de venta pero el vendedor mantiene la propiedad y la posesión hasta la firma de la escritura de compraventa. Por lo tanto, nada impide que hasta la firma de la escritura de compraventa, el vendedor use o mantenga en arrendamiento dicha vivienda.
Muchas gracias por la información de vuestra web.
En nuestro caso, hemos firmado las arras y ahora los bancos no nos dan financiación hipotecaria porque la finca está en proceso de consolidación y aún no aparece en el registro con las condiciones actuales: de momento aparece con dos propietarios (uno de los cuales no ha firmado las arras, porque la finca se segregó en su día, pero esto no aparece en el registro), con otra superficie y dirección y sin ningún metro cuadrado construido.
El propietario no las quiere devolver, porque afirma que todo estará solucionado en septiembre. A nosotros no cuesta fiarnos, porque ya nos aseguró en su día que todo estaba en regla.
En el contrato de arras se estipuló que se devolverían simples si no se conseguía financiación pero, a petición del vendedor, entre las 4 denegaciones requeridas debía constar una sucursal de un banco concreto que ahora nos quiere hacer pagar la tasación para luego denegar la hipoteca.
¿Cómo deberíamos proceder? ¿Debe el propietario devolver las arras por incumplimiento de contrato, ya que en este afirma ser propietario en pleno dominio y los datos de la finca que en él figuran son distintos de los registrales?
Muchas gracias por su ayuda.
En el caso que nos indica, la cuestión de no poder firmar la Escritura de compraventa es imputable al vendedor, por lo que, si ha llegado la fecha máxima pactada para el otorgamiento de la Escritura de compraventa, pueden iniciarse los trámites de la resolución del contrato de arras y solicitud de devolución de las arras.
Buenas tardes,
Voy a firmar un contrato de arras penitenciales en la que el vendedor me pone fecha límite para realizar la escritura ante notario, no obstante, se trata de una obra sin finalizar y no aparece por ningún sitio en el contrato la fecha de entrega de la vivienda, obtención de célula de habitabilidad etc.
¿Qué tipo de cláusula puedo poner para cubrir la posibilidad de incumplimiento de plazos por mi parte? Me preocupa que se demore la obra y no tenga concedida la hipoteca a tiempo, perdiendo así las arras.
Muchas gracias
En ese caso no se acostumbra a incluir una cláusula indicando la fecha máxima con día, mes y año para el otorgamiento de la escritura de compraventa, sino que se acostumbra a incluir una cláusula indicando que la escritura de compraventa se otorgará obtenida la cédula de habitabilidad.
Buenas tarde, he firmado un contrato de arras para la compra de un apartamento;
Ahora me he enterado que el edificio es de 1970 y no tiene pasada la ITE, puedo exigir la devolución de arras pagadas, gracias quedo a la espera
muchas gracias por su confianza al dirigirnos su consulta.
Para poder dar respuesta a su pregunta, deberíamos poder revisar el contrato de arras y lo estipulado en el mismo. Por dicha razón, le invitamos a solicitar una cita en nuestras oficinas, lo que nos permitirá dar una respuesta ajustada a sus circunstancias.
Mi pareja de hecho de la que estoy en proceso de separación y tenemos dos hijos menores a firmado contrato de arras penitenciales para vender la vivienda familiar que es propiedad suya. Tengo entendido que puede ser anulable el contrato porque yo no he consentido la venta y en la demanda de separación he pedido la vivienda para casa nido. Aunque no sea propiedad mia se supone que al haber niños tendría que haber firmado. Además en el contrato de arras la inmobiliaria que es quien lo ha redactado ha puesto que el es soltero, cuando es pareja de hecho y que es vivienda particular cuando es familiar., y la inmobiliaria lo sabia. Es cierto que al ser nulo se exonera al comprador y vendedor de responsabilidades si no se materializa la venta, no teniendo que devolver el doble el vendedor de la señal dado por el comprador, recuperando este lo que dio. Se puede reclamar la comisión inmobiliaria???? Gracias
Si la pareja no propietaria no presta el consentimiento o no puede prestarlo, el contrato de compraventa puede devenir anulable. Ahora bien para ser declarado el contrato anulable deberá instarse la acción judicial correspondiente.
Nuestro consejo es que se remita al propietario y a la inmobiliaria burofax informando de la situación y que se trata de una vivienda familiar y que en caso de ser vendida se instarán las acciones pertinente a fin que dicho contrato sea declarado anulable.
Sin otro particular, reciba un cordial saludo.
Buenas tardes,
Somos los compradores y hemos firmado un contrato de arras en el que se incluyen el inmueble y un garaje. La nota simple del garaje aparece a nombre de otra persona (el antiguo dueño del garaje). Se hizo contrato privado de compraventa por el antiguo dueño y el vendedor actual de inmueble y garaje pero no se escrituró ni se registró en el registro de la propiedad. Ahora se ha escriturado (la semana pasada), pero el registro de la propiedad aun no está. Las arras penitenciales caducan en 1 mes y medio.
1. ¿Debemos exigir el registro de la propiedad del garaje como condicion «sine qua non» para escriturar?
2. ¿Como debemos proceder si no llega a tiempo a estar registrado el garaje antes de que caduquen las arras?
3. ¿Se pueden modificar las arras para excluir el garaje, hacer la operación y escritura del inmueble y más adelante hacer bien la venta del garaje?
Muchas gracias.
En la escritura de compraventa deberá indicarse que si bien está otorgada ya escritura de compraventa respecto del garaje, está pendiente de inscripción. Lo más razonable es novar el contrato de arras, ampliando el plazo para el otorgamiento de la escritura de compraventa de todo hasta que no esté inscrita la escritura de compraventa del garaje.