Cláusula suelo de las hipotecas, reclamar al Banco

Cláusula suelo de las hipotecas, qué son

La cláusula suelo marca un mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca, aunque los intereses acordados con el banco estén por debajo del mismo. El interés de las hipotecas se establece en función de un tipo de referencia más un diferencial que aplica cada entidad, el tipo de referencia más usual en España es el Euribor, aunque existen otros como IRS o el IRPH. La cláusula suelo marca que si la suma del tipo de referencia de la hipoteca más el diferencial de la entidad, está por debajo de ella, el tipo que se paga será el marcado por ésta. Con un ejemplo lo veremos más claro, nos revisan en enero la hipoteca, nuestro indice de referencia está al 0,50 y el diferencial que aplica nuestro banco es el 0,50, daría como resultado un interés para este ejercicio del 1%, pero la cláusula suelo de nuestro contrato es el 4%, pues pagaríamos al 4%. Otra modalidad de cláusula suelo es poner un tope al indice de referencia, por ejemplo un indice de referencia mínimo del 2%, de esta forma aunque el indice de referencia baje a un 0,25% nosotros siempre pagaríamos al 2% más el diferencial de nuestra entidad.

Explicado qué es y cómo funciona la cláusula suelo de las hipotecas, debemos empezar diciendo que no son ilegales, las distintas sentencias del Tribunal Supremo vienen a confirmar la sospecha y denuncia de muchas asociaciones de usuarios, las cláusulas de los contratos de las hipotecas en España son poco trasparentes y en algunos casos pasan de ser simple y llanamente abusivas a una oda a la usura sin límites. Por eso es conveniente aconsejar que antes de que firméis una hipoteca o un crédito con una entidad bancaria, os dejéis aconsejar por un profesional que os ayudará a entender el alcance de las cláusulas y condiciones del contrato, así como lo “normal” o “abusivo” de las mismas, como siempre os recordamos que estamos a vuestra entera disposición.

Cláusula suelo de las hipotecas: sentencia de septiembre de 2014

La sentencia de septiembre de 2014 del Tribunal Supremo, resulta de la acumulación de ocho acciones individuales contra la entidad Caja Segovia, que por cierto está ahora integrada en Bankia. La sentencia ahonda en el mismo concepto que su antecesora, en el “control de transparencia”, es decir que el firmante de la hipoteca debe conocer realmente el sacrificio económico y la carga jurídica resultante de la firma de la misma, en esa primera sentencia declaró su nulidad por falta de transparencia y condenó a las entidades a eliminarla y no volver a usarlas en el futuro. En esta sentencia más reciente, incide del mismo modo y confirma que el “control de transparencia” no es solo que las cláusulas tengan una gramática impecable, sino a la comprensión de las mismas por el firmante, que esas cláusulas sean objeto de negociación por las partes y no se den por buenas y sabidas, y aún menos que vengan “escondidas” en otras cláusulas más generales y amplias, como en el caso que nos ocupa una cláusula genérica sobre el interés variable.

Este tema de las cláusulas abusivas o poco trasparentes de las entidades bancarias es preocupante, se debe intentar poner coto a estas prácticas, lo interesante sería que se hiciese desde el poder legislativo, haciendo que los “manuales de buenas prácticas bancarias” fuesen algo más que artificios de colores, a la espera de que el poder legislativo realice su trabajo, tenemos al poder judicial trabajando para poner ese coto, pero para ello debe cundir más el ejemplo de “denunciar”, a pesar de las tasas que dificultan ese ejercicio.

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La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea

Desde que en un 9 de mayo de 2013 nuestro Tribunal Supremo declarase abusivas las cláusulas suelo ha llovido mucho. Esa sentencia limitaba la devolución de las cantidades cobradas abusivamente a la fecha de la sentencia. La razón no era otra que proteger la “endeble fortaleza” de nuestro sistema financiero. No hacía más que unos pocos meses del famoso rescate de la Unión Europea al mismo. Hace poco en el mes de Julio el Abogado General de la Unión Europea dio algo de esperanzas a los Bancos, al afirmar que sería lógico poner límites temporales a las devoluciones. De nuevo con el objeto de proteger la “endeble fortaleza” del sistema financiero español.

Pero la sentencia de la Gran Sala de 21 de Diciembre de 2016 da al traste con las esperanzas de las entidades bancarias y las de aquellos que a toda costa han intentado protegerlas. En la sentencia afirma que las cantidades han de ser devueltas al completo, sin ninguna limitación temporal, el razonamiento es brutal:

“La declaración del carácter abusivo de una cláusula debe tener como consecuencia el restablecimiento de la situación en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula”

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Cláusula suelo de las hipotecas.

La cronología de la Cláusula Suelo

Hacemos la cronología de las cláusulas suelo de las hipotecas, desde el primer fallo y siguiendo el periplo de las mismas…
Cláusula suelo de las hipotecas - Web Vilches Abogados

Los hechos…

1997: Comienza el Boom inmobiliario, y la expansión de la burbuja inmobiliaria. Es en estas fechas en las que las Entidades Bancarias comienzan a incluir “cláusulas abusivas” en sus hipotecas. Las cláusulas suelo de las hipotecas hacen su aparición en escena…

2009: Con la caída del Euribor se empiezan a notar los “efectos maquiavélicos” de las cláusulas suelo de las hipotecas.

2011: Un Juzgado de Sevilla redacta el primer fallo contra la aplicación de estas cláusulas en las hipotecas.

2012: El Banco Central Europeo sigue con su recorte de tipos, el Euribor cae por debajo del 1%. Los afectados por las cláusulas suelo de las hipotecas no ven los efectos de la bajada en sus cuotas. Se empiezan a recibir demandas en ese sentido.

2013: 9 de Mayo, el Tribunal Supremo, declara nulas las cláusulas suelo de las hipotecas. Siempre que exista falta de transparencia.

2015: La Comisión Europea se pronuncia a favor de la retroactividad de las cláusulas suelo. Esto es niega la mayor y dice que las cantidades deben ser revertidas con retroactividad.

2016: 26 de abril, se celebra una vista oral en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) antes de la decisión definitiva.

2016: Las cláusulas suelo de 40 entidades bancarias son anuladas por el Juzgado Mercantil nº 11 de Madrid.

2016: 12 de julio, el abogado general de la Unión Europea anuncia un estudio preliminar sobre este asunto.

2016: 21 de diciembre, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea falla a favor de la retroactividad total.

2017: 11 de Enero, la Audiencia Provincial de Pontevedra descarta cosa juzgada o pérdida sobrevenida del objeto. Al respecto de una demanda de un cliente que pedía la aplicación de retroactividad incluso después de que la entidad le hubiese devuelto las cantidades desde el 9 de mayo de 2013.

Cláusula suelo de las hipotecas - Vilches Abogados

Declaración de nulidad de cláusula suelo de las hipotecas, el devenir judicial

Partimos de criterios dispares en las Audiencias Provinciales de toda España, que fueron en principio resueltas por una Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 9 de Mayo de 2013. La Sala Primera del Tribunal Supremo, vino a reafirmar la doctrina por la que se declaraba la nulidad de las denominadas cláusulas suelo por falta de transparencia y ha fijadodoctrina al declarar que los usuarios solo podrán recuperar el dinero destinado a este concepto a partir del 9 de mayo de 2013.

En una sentencia, el Alto Tribunal ha reiterado sus argumentos tras analizar un recurso presentado por BBVA, una de las entidades afectadas por la sentencia de mayo. Además, el Supremo ha desestimado otro recurso de Cajasur que pretendía que se rectificara la doctrina de la propia Sala sobre nulidad de las cláusulas suelo por abusivas.

Tras analizar un nuevo caso de afectados por las cláusulas suelo de BBVA, la Sala insiste en que estas condiciones de los contratos hipotecarios “son lícitas”, pero añade que se condenan aquellas que no son transparentes. “La falta de transparencia no deriva de su oscuridad interna, sino de la insuficiencia de la información”.

El 9 de mayo de 2013 el Tribunal Supremo declaró abusivas las cláusulas suelo de BBVA, NCG Banco y Cajas Rurales debido a su falta de transparencia. El Alto Tribunal hizo hincapié en que los consumidores deben ser informados de que cuando el tipo de interés baja a determinados niveles, el préstamo se transforma en préstamo a interés fijo variable solo al alza y no se beneficiarán de las bajadas del índice de referencia (en general el Euríbor).

También deben ser informados “de forma clara y destacada”, sin que las cláusulas puedan pasar inadvertidas al consumidor entre otras propias de un contrato tan complejo. Además, el Supremo indica que el consumidor debe ser informado de otros productos para que pueda realizar una comparación y pueda optar después de tener un información suficiente.

Tras esta sentencia, el Supremo obligó a las tres entidades afectadas a eliminar de sus contratos las cláusulas examinadas “en la forma y modo en que se utilizan” y les prohibió usarlas en el futuro tal y como estaban contempladas en estos contratos. También declaraba la irretroactividad de la sentencia, por lo que la nulidad de las cláusulas no afectará a la continuación del contrato ni a los pagos ya efectuados.

Hasta que llegamos al procedimiento que estaba abierto en el Tribunal de Luxemburgo en relación a las clausulas suelos y su retroactividad al ser consultado por varios tribunales españoles, en el curso del cual pidió opinión a la Comisión Europea. Su respuesta fue que la retroactividad debe ser totalno solo hasta mayo de 2013, como estableció el Supremo en su condena de BBVA, Novagalicia (Abanca) y Cajamar de esa fecha. Con el falo de 21 de diciembre de 2016, deja claro el Tribunal la necesidad de devolución de todas las cantidades, desde el inicio del contrato hipotecario.

¿En qué nos afecta la sentencia?

Como ya hemos dejado claro, el dictamen del Supremo de 2013 dejaba clara lo abusivo de estas cláusulas y las eliminaba. El asunto es que fijó la nulidad de esas cláusulas en el 9 de mayo de 2013. No desde la fecha en las que las entidades empezaron a incluirlas en sus hipotecas. Y sobre todo desde el momento en que entraron en funcionamiento en el año 2009. Se pretendía defender al sistema bancario de posibles devoluciones multi-millonarias. Ahora llega esta sentencia del Tribunal Europeo y recalca la nulidad de todas las cláusulas suelo y su retroactividad total.

A pesar de esta sentencia los Bancos no van a devolvernos el dinero de motu propio, visto lo visto tampoco podemos esperar que el Gobierno de España les conmine a hacerlo ordenadamente y al menor plazo posible. Todo lo contrario, ni los señalados ni los que los regulan van a poner las cosas fáciles. Los consumidores deberán averiguar su situación y proceder a reclamar para conseguir el reembolso de las cantidades.

El Juzgado de las cláusulas suelo

Todas las sentencias sobre las cláusulas abusivas en hipotecas, han hecho saltar las alarmas en el ministerio de Justicia. El aluvión de demandas que esperan supone que el Juzgado 101 que es el encargado de estas cuestiones pueda llegar a colapsar. El ministerio de Justicia decidió abrir un Juzgado especial, el 101 BIS para paliar el posible desborde. Desde el pasado uno de junio ha abierto sus puertas. Desde luego tenemos que decir que los “medios” con los que se ha dotado al mismo son precarios en si mismos. No es algo que nos sorprenda, los medios con los que cuenta nuestra administración de justicia dejan mucho que desear. Un juez en prácticas, junto a dos letrados de Justicia, lo que antes era la figura del secretario judicial, serán los encargados de atender las denuncias por cláusulas abusivas. A ellos como ayuda y soporte se suman diez funcionarios interinos. Seguramente ya todo el mundo entiende la calificación de precarios que hacemos de los medios de este Juzgado 101 BIS.

Pero no importa, de lo que no cabe ninguna duda es de la profesionalidad que van a demostrar estos miembros de la Administración de Justicia. La precariedad de medios no es algo achacable a ellos, hay que apuntar mucho más arriba para encontrar a los responsables. Nosotros no tenemos ninguna duda del trabajo que van a desempeñar. Eso sí, por la parte que nos toca les llevaremos atadas y bien atadas todas las demandas que por cláusulas abusivas en hipotecas les vamos a presentar. Queremos facilitar su labor y agilizar el proceso, lo que redundará a favor de nuestros representados.

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