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¿Cómo Reclamar los Gastos de la Hipoteca?

Los recientes movimientos judiciales nos facilitan la vía para reclamar gastos de hipoteca abusivos. Estamos en disposición de reclamar esos gastos hipotecarios abusivos que se nos han imputado incorrectamente. Desde el despacho de abogados os vamos a dar a conocer la reciente sentencia que nos abre esa vía. A quiénes puede beneficiar la misma. Y lo que necesitamos para poner en marcha tu reclamación, porque queremos recuperar el dinero que te han cobrado de forma abusiva. ¿Quieres recuperar esas cantidades? Has llegado al sitio adecuado, en Vilches Abogados te vamos a ayudar.

Honorarios del Bufete: 80 euros (IVA Incluido) más el 15% de las cantidades que recuperemos a favor del cliente.

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Ante los gastos hipotecarios abusivos.

La comisión de apertura de una hipoteca es también una cláusula abusiva y por tanto se puede reclamar.

¿Qué es la comisión de apertura de una hipoteca?.

La comisión de apertura de una hipoteca es el importe que cobra el banco al formalizar el préstamo, es decir los gastos administrativos y de gestión que tiene la entidad.

¿Qué cantidad corresponde a estos gastos de formalización?.

Los porcentajes que los Bancos cobran a sus clientes por la comisión de apertura de la hipoteca están entre el 0,50% y el 2% del capital prestado. Es decir si el importe del préstamo solicitado ascendiera a 100.000 euros, la cantidad a abonar por el concepto de comisión de apertura sería de 750 euros, y si el préstamo fuera de 200.000 euros la suma por este concepto sería de 1.500 euros.

¿Cuál es la base para reclamar la comisión de apertura?.

Se trata de de demostrar si el importe de la comisión corresponde o no a un gasto que ha tenido que hacer el banco por la concesión de la hipoteca. Es decir, que es la entidad financiera la que debe acreditar que el cobro de dicha comisión corresponde a un servicio concreto, prestado y solicitado por el cliente.Si no es asi, dicha cláusula, puede ser considerada una condición impuesta por el banco y por tanto abusiva.

Jurisprudencia a favor:

 Audiencia Provincial de Zaragoza (Sección 5ª), Auto 5.01.2017:

” Existencia de comisión de apertura por importe de 2.800 euros. 

No consta, y tal prueba era de la ejecutante (el Banco), que tal concepto obedeciese a efectivos gastos o servicios prestados por la entidad, en cuanto ni siquiera como gastos de estudio, lo que no se alega, pudiera justificarse que el cálculo del riesgo de la operación realizado por la ejecutante se pusiera a cargo de los ejecutados sin la correspondiente explicación, comprensión en todos sus extremos y aceptación expresa de tal gasto.

Por otra parte, tales operaciones de cálculo del riesgo, viabilidad e instrumentalización del préstamo en la organización interna, aspectos contables y económicos, son inherentes a la operativa bancaria y no pueden, sin una expresa asunción con plena información y efectiva negociación, ser puestos a cargo de la demandada, con lo que la imposición de tal comisión ha de ser declarada nula, anulada su asunción y retrotraída la cantidad pagada.”

–  Juzgado 1ª Instancia nº 5 Cartagena, sentencia 28.04.2017:

“Se estableció en la cláusula cuarta del contrato una comisión de apertura , la cual alcazaba un importe de 1.350 euros.

El fundamento séptimo de la contestación a la demanda se opone a la declaración de abusividad de esta cláusula manifestando que esta comisión “es aceptada desde tiempo inmemorial no solo por el Banco de España, sino además, por el tráfico bancario”, así como que la misma fue aceptada por la parte contraria.

La Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 12 de diciembre de 1989 – actualmente derogada por Orden de 28 de octubre de 2011 – respecto a las tarifas de las comisiones establece que las mismas “deberán responder a la prestación de un servicio específico distinto de la concesión o de la administración ordinaria de un préstamo“, que deberán “responder a servicios prestados o gastos habidos. En ningún caso podrán cargarse comisiones o gastos por servicios no aceptados o solicitados en firme por el cliente”.

En presente caso el Banco no ha alegado que la comisión de apertura se deba gestiones concretas y reales, y cuál sería su coste – la tasación la ha pagado también el cliente bancario -. No se ha acreditado actividad de estudio alguno por la entidad de crédito. Por lo que debe declarase la nulidad de la cláusula por abusiva, artículo 83 del Texto Refundido de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, y con el derecho el derecho del consumidor a ser reintegrado en la cantidad pagada por esta cláusula, 1.350 euros.”

–  Audiencia Provincial de Asturias (Sección 6ª), sentencia 2.06.2017:

” …aun cuando como se argumentaba en la contestación la validez de las comisiones y entre otras la de apertura, viene expresamente admitida por la normativa bancaria, ello lo es siempre que respondan a un servicio efectivo al cliente bancario, como asi ya apuntaba la vigente en la fecha de concesión del préstamo y recoge expresamente la actual, representada por la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, publicada en el Boletín Oficial del Estado de 29 de octubre 2011.

Asi lo establece el párrafo segundo del art. 3.1 de la citada orden con arreglo al cual, ” Sólo podrán percibirse comisiones o repercutirse gastos por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente por un cliente y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos “.

De donde resulta que al igual que sucede con el resto de comisiones, rige respecto a la misma el principio de “realidad del servicio remunerado” para su aplicación, de forma que si no hay servicio o gasto, no puede haber comisión lo que justifica la declaración de abusividad de la misma.

Ciertamente la actual Ley General Defensa consumidores y Usuarios en su artículo 87.5, reconoce la legitimidad de la facturación por el empresario al consumidor de aquellos costes no repercutidos en el precio (indisolublemente unidos al inicio del servicio) pero, además de que su interpretación debe de ser restrictiva con restringida proyección a determinados sectores empresariales, el coste deberá repercutirse adecuada o proporcionalmente al gasto o servicio efectivamente habidos o prestados, proporcionalidad que si no se da incidiría negativamente en el equilibrio prestacional a que se refiere el art. 80 de L.G.D.C.U . y que en el caso ni tan siquiera se ha intentado justificar.

De forma y concluyendo que como sea que la dicha comisión no se percibe como correspondiente a servicio o gasto real y efectivo alguno y además tampoco (considerado como gasto difuso inherente a la actividad de la concesión del préstamos) se conoce ni acreditó su proporcionalidad, debe de mantenerse su declaración de nulidad.”. 

Novedad:

El Supremo considera que la reclamación de los Actos Jurídicos Documentados corresponde a un gasto que tiene que asumir el cliente 

Ese año, el Tribunal Supremo dictaminó que todos los gastos hipotecarios los tenía que pagar el banco. Ahora, ha dictaminado también que  los bancos SOLO deben pagar una parte del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la constitución de hipotecas, en este nuevo texto ha dicho que una parte la tienen que pagar los clientes. Esta parte es el impuesto de actos jurídico documentados, que supone más o menos dos tercio de los gastos hipotecarios.

El impuesto de actos jurídicos documentados supone de media dos tercios de los gastos hipotecarios, unos 3.000 euros que el Tribunal Supremo ha dictaminado que deben pagar los clientes

El Tribunal Supremo ha dictaminado este miércoles (28 de febrero de 2018)  que los clientes, y no los bancos, son los que deben pagar los impuestos asociados a las hipotecas. Se trata del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD), que se abonan en el momento de la constitución de las hipotecas. No obstante, y aunque cree que no hay abuso en ese sentido, el tribunal ha anunciado que las entidades financieras no se librarán de abonar parte de los gastos asociados a estas operaciones

Estos son los gastos de hipoteca que se puede reclamar

Gasto de Notaría: Estos son los honorarios que pagamos al notario por dar fe de las escrituras. Certifica los pasos que ha seguido el banco en el proceso de la escritura hipotecaria y de compraventa.

Gasto de Registro de la propiedad: Un gasto preciso en toda compraventa de residencia. Esta cantidad, como la de los notarios asimismo se encuentra regulada por ley. Este gasto fluctúa entre cien y doscientos cincuenta euros para una hipoteca media.

Gastos de gestoría: La gestoría es quién efectuará los trámites precedentes, de inscripción de la propiedad y la liquidación de impuestos.

Gastos de Tasación de la vivienda: Es un informe donde se garantiza al banco que la casa tiene un valor suficiente a fin de que en el caso de impago puedan recobrar el dinero prestado por medio de la hipoteca. Esta tasación cambia dependiendo del inmueble, la zona y superficie.

¿Por qué se declaran estas cláusulas como abusivas?

El fundamento para declararlas abusivas es muy claro. Los Bancos por norma general han repercutido todos los gastos del otorgamiento de escritura de hipoteca sobre el cliente. De tal forma que la totalidad de los gastos han recaído en éste. Para entender porque es abusivo y no acorde a derecho imputárselo a los clientes, hay que saber que la obligación de pago de esos servicios es de quien inscriba el derecho o solicita una certificación. En el caso de la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria, es obvio que el interesado es el prestamista. Es decir el Banco, que es quien obtiene un título ejecutivo.

¿Quién se puede beneficiar de la devolución de los gastos de la hipoteca?

En cuanto a la reclamación por los gastos de la hipoteca abusivos los beneficiados son todos aquellos que tengan hipotecas vivas. Se estima en unos mil quinientos millones de euros las cantidades que deben devolver los Bancos. Entre ese dinero puede estar el nuestro. Lo primero que se deba hacer es acudir al defensor del cliente y posteriormente a la vía judicial. Tenemos cuatro años de plazo desde aquella sentencia del Tribunal Supremo. La fecha tope sería el 24 de Diciembre de 2019. Pero también pueden reclamar aquellos cuya hipoteca se pagó cuatro años antes de la sentencia. Es decir todas las que hayan sido pagadas desde el 23 de diciembre de 2011 hasta la sentencia de 2015.

La sentencia sobre la devolución de los gastos de hipoteca abusivos

Lo cierto es que la Sentencia 705/2015 del Tribunal Supremo declarando abusivas las cláusulas que imputan los gastos de formalización de hipotecas al cliente es de Diciembre de 2015. Desde aquella sentencia lo ocurrido en algunas Audiencias Provinciales, dando la razón a clientes por estas reclamaciones nos pone en la vía de reclamar con garantías. Las garantías de éxito de las futuras reclamaciones se las otorgan los casos de Zaragoza, Pontevedra, Granollers, Oviedo… En todos estos casos se ha condenado al Banco por el uso de al menos una cláusula abusiva de gastos de hipoteca.

Gastos Hipoteca Abusivos Reclama con Vilches Abogados

Los Jueces están asimilando la sentencia del Supremo y están dando la razón a los clientes. La credibilidad de los Bancos está en entredicho, a las reclamaciones por la cláusula suelo se suma ahora ésta. Las malas prácticas en la formalización de las hipotecas está al descubierto. Es el momento de aprovechar el viento a favor y reclamar lo que nos han cobrado de manera abusiva.

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Van saliendo más sentencias que confirman que los gastos abusivos en hipotecas son susceptibles de ser reclamados a los Bancos. Un Juez ha estimado en su integridad la demanda de nulidad de condiciones generales de la contratación. El Banco señalado en esta ocasión es Bankia. El Juzgado que ha estimado la demanda en es el de Primera Instancia número cuatro de Alcorcón. La sentencia obliga a la entidad bancaria a asumir los gastos de notaría y el del registro del préstamo hipotecario en cuestión. Al tiempo anula otra cláusula abusiva. La sentencia de finales de Mayo, versa sobre una hipoteca de Mayo de 2011.

Las cláusulas abusivas de las hipotecas españolas

Desde hace ya bastante tiempo es un clamor, las entidades bancarias de nuestro país han plagado de cláusulas abusivas los préstamos hipotecarios. Desde la Comisión y los Tribunales Europeos hemos recibido en forma de advertencias y varapalos judiciales más de un aviso. Tanto dirigido a las entidades bancarias, como a los órganos encargados de su supervisión. Y por supuesto el ejecutivo no ha sido ajeno a esas “llamadas de atención”. Los ciudadanos hemos estado desprotegidos ante las costumbres viciadas de nuestras entidades financieras. Nuestra Justicia ha empezado a ponerse las pilas y empiezan a llamar al orden a las entidades financieras. Un orden en el que deben “re-insertarse” para no estar ajenas al derecho Europeo.

Desde hace ya algún tiempo en Vilches Abogados estamos avisando a los consumidores que deben ejercer su derecho a reclamar. Más en concreto en este asunto de los gastos hipotecarios, os estamos ofreciendo nuestros servicios profesionales. En redes sociales estamos invitando a que nos facilitéis el acceso a vuestros contratos de préstamo hipotecario. Vilches Abogados de forma gratuita os va estudiar vuestra hipoteca. Buscaremos esas cláusulas abusivas para que podáis reclamar su anulación. Estudiaremos al tiempo la posibilidad de reclamar esos gastos abusivos en hipotecas, que son susceptibles también de ser reclamados.

Revisamos gratuitamente tu hipoteca.

Eliminamos la cláusula suelo. Buscamos otras cláusulas abusivas. Y reclamamos los gastos hipotecarios abusivos. Llama al 91 575 90 82 para más información.

Gastos abusivos en hipotecas, caso Bankia

Esta sentencia declara la nulidad de la cláusula financiera del préstamo hipotecario suscrito. En esa línea se condena a Bankia a la restitución del dinero desembolsado en concepto de Notario y Registro, que había sido abonado por el consumidor. A las cantidades pagadas se les deberá añadir la suma de los intereses legales desde la fecha del pago. Al tiempo la entidad bancaria es condenada al pago de las costas del proceso. Esta sentencia es recurrible, y es de esperar que así suceda. El plazo para presentar recurso de apelación es de veinte días desde la sentencia, ante la Audiencia Provincial de Madrid.

Otra cláusula abusiva por la que se puede reclamar los gastos de la hipoteca

En la misma sentencia se declara nula una cláusula financiera. Esta otorgaba al banco la posibilidad de poder exigir por anticipado la devolución del capital más los intereses. Así como la cuantía de los gastos aparejados a esa devolución por anticipado. Los motivos por los que el banco podía ejercer esa potestad, eran la falta de pago de un cuota cualquiera de amortización. O cuando el prestatario incumpliese cualquier obligación derivada del contrato del préstamo hipotecario. Una cláusula a todas luces abusiva.

Cómo actuar y hacer una reclamación de los gastos de la hipoteca

Te guiamos en la forma de actuar, qué podemos reclamar, y cómo lo debemos hacer. Así como toda la documentación necesaria. Pero cada caso puede encerrar particularidades, así que no dudes en consultarnos. Estudiamos tu caso personalizado.

Gastos hipotecarios abusivos reclamar

¿A qué gastos se refiere?

Son los gastos de escritura hipotecaria:

  • los del Notario,
  • los del Registro de la Propiedad,
  • los de la Gestoría, si es la que propuso o impuso el Banco,
  • y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Gastos hipotecarios abusivos reclamar

Documentación que necesitamos

Para proceder a la reclamación de gastos hipotecarios abusivos, necesitamos la siguiente documentación:

  • copia de la escritura de la Hipoteca. Si hay novaciones o ampliaciones también,
  • certificado de empadronamiento en caso de vivienda habitual,
  • últimos recibos pagados de la hipoteca. Si sigue vigente, si hubiese sido cancelada la escritura de cancelación de hipoteca,
  • la factura de los gastos de gestoría,
  • la factura del Registro de la Propiedad,
  • la carta de pago de los impuestos por constitución de hipoteca. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados,
  • y la factura del Notario.

Con toda esta documentación procederemos a reclamar las cantidades injustamente cobradas. No pierdas más tiempo contacta con nuestro despacho.

Honorarios del Bufete: 80 euros (IVA Incluido) más el 15% de las cantidades que recuperemos a favor del cliente.

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