Vivienda en herencia, ¿puedo vender mi parte?

Recibimos una vivienda en herencia y somos co-propietarios de la misma. Es fácil que nosotros mismos o uno de los otros titulares del bien desee la venta o alquiler del inmueble. Es una situación que también se puede extrapolar a la vivienda familiar en un caso de separación o divorcio. Qué se puede hacer en estos casos, se puede vender la parte del que pretende no seguir con el bien en común. Todas estas cuestiones vienen recogidas en el Código Civil, en él se habla del régimen de cotitularidad y como se puede pedir la división de la cosa o derecho.

Derecho Hereditario

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Propiedades divisibles e indivisibles

El asunto parece claro, cuando la propiedad que tenemos en régimen de cotitularidad es divisible, es evidente que podremos hacer con nuestra parte lo que nos plazca. Esa calidad de divisible implica que al estar divida la cosa común no pierda las características que la componen. Es decir que su división no afecte al uso de la misma. Pero cuando por ejemplo estamos hablando de una vivienda en herencia, nos encontramos ante una cosa que no puede dividirse. Al menos no sin afectar a su uso.

El artículo 400 del Código Civil, establece que:

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.

Al referirnos a una «comunidad» nos referimos a la cotitularidad de un mismo objeto por parte de dos o más titulares. Esto es que la titularidad no es sobre partes concretas del bien, sino sobre la totalidad de la cosa pro indiviso. Cada uno de los titulares de la misma dispone de un porcentaje o cuota de la cosa. Esa cuota es disponible y renunciable, en todo momento. Es decir que los titulares pueden pedir en cualquier momento la división de la cosa común o derecho.

Bienes indivisibles, vivienda en herencia

Si hemos recibido una vivienda en herencia junto a nuestros hermanos, por ejemplo. Es evidente que la misma es indivisible desde el punto de vista físico. No podemos adjudicarnos físicamente la propiedad de las distintas estancias y separarlas del resto. Las estancias están pensadas como dotación de la vivienda, y en ningún caso se concibe la separación de la cocina de los dormitorios. El bien perdería no solo su valor, sino también su sentido y uso. Este tipo de propiedades son solo susceptibles de dividirse económicamente, conforme a la cuota que cada uno de los titulares disponga del bien.

Siempre ponemos como ejemplo de indivisible la vivienda en herencia. Pero puede tratarse de otra propiedad, por ejemplo una finca rústica o urbana. Imaginemos que la finca en su conjunto por superficie tiene unas premisas de edificabilidad que en el caso de ser dividida en partes, perdería. Su división también la haría inservible para el uso al que se puede destinar.

Opciones posibles

Bien llegados a este punto lo ideal sería que se valorará la propiedad. Y que por ejemplo alguno de los copropietarios se la adjudicará. Previo pago del valor correspondiente a sus cuotas al resto de copropietarios. Pero en ocasiones ninguno quiere quedarse con la propiedad, o alguno de ellos no acepta que otro se la quede. En ese caso lo normal es ponerla a la venta y repartir el precio pagado según las cuotas de cada uno.

Nos encontramos ante la posibilidad de disolver el condominio o lo que es lo mismo, liquidar la propiedad. Imaginemos que somos dos hermanos y que cada uno tenemos una cuota sobre la vivienda en herencia. Bien uno de ellos podría quedarse con la propiedad, indemnizando al otro por la porción que le toca de la misma. Para ello se tasaría la propiedad para conocer el valor del mercado, y en este caso se le pagaría el 50% del valor de la misma. También cabe la posibilidad de que uno de los copropietarios se la ceda gratuitamente al otro, en concepto de donación de la misma. La figura legal en el caso de la venta se denomina extinción del condominio.

Otras dos opciones posibles serían la puesta a la venta de la vivienda en herencia. Se vende a un tercero lo que equivale a la liquidación del condominio. Se reparte el importe de la venta a partes según la cuota de cada uno. En el ejemplo que poníamos al 50%. Y la última opción posible sería mantener el condominio y proceder a alquilarlo a un tercero. Esto nos daría una rentabilidad económica mensual que se debería repartir según cuotas. Lo cierto es que mediando acuerdo las posibilidades se multiplican. De no existir acuerdo, se puede instar a la división de la cosa común por vía judicial. Se trata de un juicio ordinario en el que intervienen abogado y procurador.