¿Qué hay que hacer si la vivienda que heredamos está ocupada por un heredero?

Como abogados especialistas en herencias, sabemos que la historia de Gema y sus hermanos es relativamente frecuente. Ya notamos un aumento de este tipo de asuntos en la pasada crisis económica y con el covid-19.

Se trata de situaciones personales complejas en las que uno de los herederos ocupa la vivienda familiar. Lo que tiene como consecuencia que esta persona se extralimita en su derecho de posesión y origina un daño y perjuicio a la comunidad hereditaria.

Gema perdió su trabajo hace varios años. Por más que buscaba no encontraba otro empleo y además no cobraba el paro. A los pocos meses le resultaba muy difícil pagar el alquiler. Así que tuvo que volver a casa de sus padres, ya muy mayores.

Desafortunadamente los padres de Gema fallecieron algunos años después. Tras su deceso Gema continuó con el disfrute exclusivo de la vivienda. Pero sus 4 hermanos, algunos también en situaciones económicas complicadas, no estaban por la labor de que la cosa siguiera así.

¿Se puede vender una casa si un heredero no quiere?

Unos querían vender la casa, otros querían alquilarla a precio de mercado. En fin, que cada cual tenía su idea de qué era lo mejor que se podía hacer, pero a nadie le entraba en la cabeza que Gema pudiera seguir viviendo en una casa que ahora era de todos. ¡Y sin pagar alquiler! 

ojo! que:

Se podría pedir un alquiler:

Lee nuestro artículo en el que te contamos todo lo que debes tener en cuenta si quieres cobrar un alquiler a un hermano que vive en una vivienda heredada. 

Pero seguimos con el caso que nos ocupa…

Mis hermanos me quieren sacar de la casa

La cuestión que se plantea es: si Gema no quiere irse de la casa familiar por las buenas, ¿Qué pueden hacer el resto de coherederos?

¿Se puede repartir una herencia sin estar todos los herederos de acuerdo?

Aquí tienes también un artículo en el que hablamos de ello: Esta situación no es nueva, pero es verdad que después del COVID ha sido la gasolina que necesita este fuego.

Vamos a explicarlo:

Casa familiar y divorcios - Vilches Abogados Madrid

¿Se puede desalojar a un heredero de una casa?

Cuando los coherederos se encuentran ante una situación como la que hemos descrito, en la que la vivienda objeto de herencia es ocupada por uno de ellos, si no consiguen arreglarlo por las buenas podrán optar por la vía judicial.

Como hemos visto, bastante a menudo se dan dos circunstancias:

✓ la ocupación suele ser de forma gratuita (no pagan alquiler)
✓ no cuenta con el visto bueno del resto de coherederos

El/la <ocupa> puede ser propietario de una cuota de la herencia. Pero eso no le da derecho a usar el inmueble en exclusiva. La razón es que ese uso impide al resto de coherederos la libre disposición del inmueble.

Cómo sacar a un heredero de una casa

Para devolver al caudal hereditario el inmueble ocupado, existen dos caminos:

Dependiendo de la naturaleza de la ocupación (vivienda cedida en precario o cedida en comodato) y del momento en el reparto de la herencia (antes o después) en que nos encontremos, tendremos que elegir uno u otro.

Vamos a ver qué es una vivienda cedida en precario y qué es una vivienda cedida en comodato.

La vivienda cedida en precario

Hablamos de una vivienda cedida en precario cuando una persona con derecho de posesión sobre un inmueble cede su uso a otra persona. Esta persona a la que se le cede la vivienda es lo que se conoce como precarista.

La naturaleza de la cesión no implica contraprestación ninguna del precarista al legítimo dueño de la propiedad. La cesión no tiene una duración determinada ni se especifica cuál debe ser el uso de la misma.

¿Quién puede estar en esta situación?

✓ hijos/as de los propietarios, amigos o conocidos.
<okupas> que están viviendo en la propiedad sin contrato por medio y que son desconocidos por el propietario.
✓ personas que teniendo en su día título para el uso del inmueble sigan usando este cuando ya no tienen derecho a ello.

La vivienda cedida en comodato

En este caso el propietario del inmueble entrega el mismo a otra persona. Al igual que en el caso anterior, se cede el uso de manera gratuita, no se cobra alquiler.

La diferencia está en que aquí sí que se establece una duración determinada de la cesión de la vivienda. También se puede acordar el uso que se debe dar a la misma: si es para vivienda, etc.

El comodato está regulado dentro de la figura del préstamo en nuestro Código Civil.

Ahora vamos a explicar cómo influye si ya se ha efectuado, o no, el reparto de la herencia (la partición).

Vivienda ocupada por coheredero antes de partir la herencia.

Situación A: El caso más habitual es el de Gema. Uno de los hermanos o hermanas usa la vivienda que en herencia pertenece a todos los hermanos a partes iguales. La usa sin que medie ni contrato de arrendamiento ni consentimiento del resto de herederos.

Dice la jurisprudencia que el coheredero, o la coheredera en este caso, que ocupa una vivienda sin que se haya partido la herencia es un precarista.

Y que el resto de coherederos, sus hermanos, podrán ejercitar la acción de desahucio por precario contra ella, la coheredera poseedora.

Así que la cosa pinta regular para Gema.

La doctrina del Supremo establece que cuando todavía no se ha partido la herencia, no cabe admitir el uso exclusivo de un bien hereditario en favor de un determinado coheredero.

¿Y eso por qué?

Porque los coherederos no son propietarios ni tienen la posesión de ningún bien de la herencia hasta que no se realice la división y adjudicación de la herencia.

Ni siquiera hace falta que todos los coherederos se pongan de acuerdo, si no que cualquiera de ellos puede solicitar el desahucio de quien ocupa la casa.

Vivienda ocupada por heredero después de partir la herencia

Situación B: En este caso uno de los herederos ocupa la vivienda después de que se haya hecho el reparto de la herencia.
¿Esta situación cómo se resuelve?

Tenemos dos teorías:

  • Teoría 1: Algunos tribunales consideran que lo correcto es ejercitar la misma acción que hemos visto antes: la del juicio de desahucio por precario.
    Se interpone la demanda y en caso de que sea estimada, se procede al desahucio del heredero que ocupa la vivienda.
  • Teoría 2: Algunos tribunales entienden que lo que procede en estos casos es el juicio ordinario.

¿Y eso porqué?

Por que consideran que el juicio por desahucio no cabe entre coherederos una vez repartida la herencia. El motivo es que la partición de la herencia confiere a los herederos la propiedad de los bienes adjudicados.

 

Si necesitas ayuda personalizada para tu caso, quieres comentarnos tu situación o necesitas asesoramiento te recordamos que puedes solicitar una cita o video cita online en cualquiera de nuestros despachos:

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¿Cómo ahorrar impuestos al heredar?

A nadie le resulta agradable ponerse a pensar en el día en que ya no esté. Sin embargo, tratar de anticiparse a esa situación es lo mejor que usted puede hacer por sus seres queridos. Especialmente si tiene un patrimonio importante.

Cómo planificar su herencia y facilitar la vida de sus herederos.

Muchos de nuestros clientes han comprado una vivienda, un terreno o han fundado una empresa con la ilusión de que la hereden sus descendientes y les preocupa que las obligaciones fiscales puedan dejarles con las manos vacías.

Si tiene alguna propiedad, le recomendamos que haga testamento como mínimo. Pero usted puede ir más allá y gestionar su patrimonio de manera que sus herederos paguen lo menos posible en impuestos, dentro de un escrupuloso respeto de la legalidad.

La mejor herencia es aquella que se planifica

Ninguna persona se levanta un día con ganas de planificar fiscalmente su herencia.

Sin embargo, hacerlo puede suponer la diferencia entre facilitar la vida de sus seres queridos llegado el momento o, por el contrario, que la herencia se convierta en una pesada carga para ellos.

Con una adecuada planificación usted puede reducir de manera significativa y perfectamente legal los impuestos a los que tendrán que hacer frente sus herederos y evitar que aceptar la herencia se convierta en un negocio ruinoso para ellos.

Veamos tres posibles estrategias para disminuir las obligaciones tributarias que supone heredar:

Donar en vida

Hacer una donación no es otra cosa que hacer un regalo. Usted le da gratuitamente una cosa que le pertenece a otra persona.

Cuando los juristas hablamos de donar en vida, nos referimos a una donación que tiene sus efectos durante la vida de la persona que hace el regalo.

Si yo le compro una moto a mi hija cuando cumple 18 años, eso es una donación en vida.

Volviendo al tema que nos ocupa, es interesante destacar que en la mayor parte de las Comunidades Autónomas la donación está especialmente bonificada, sobre todo cuando es en metálico.

¿Qué significa que una donación está bonificada? Pues que se pagan menos impuestos por ella.

Lógicamente la estrategia más interesante suele ser:

a) Donar en vida aquellos bienes que estén bonificados en nuestra Comunidad de residencia

b) Dejar para la herencia los bienes que estén exentos del impuesto de sucesiones como por ejemplo las empresas familiares, algunos seguros de vida o la vivienda habitual.

Los bienes exentos son aquellos que cuando los heredamos no tenemos que pagar el impuesto de sucesiones por ellos. Suele ser el caso de las empresas familiares, algunos seguros de vida o la vivienda habitual.

Hay que tener una especial precaución en el caso de los bienes inmuebles, ya que tendremos que hacer frente a la plusvalía municipal, que es un tributo que cobran los Ayuntamientos y que grava el incremento del valor de los terrenos desde que se adquirieron hasta que cambia de nombre por el fallecimiento del propietario/a.

En los últimos años se ha visto que algunos ayuntamientos han hecho pagar plusvalías demasiado gravosas. Si este es su caso, considere reclamar esa plusvalía abusiva al Ayuntamiento que corresponda.


Testar a favor de muchos herederos

abogados para hacer herencias

Cuando una persona fallece, los bienes, derechos y obligaciones de esa persona pasan a sus sucesores. Técnicamente decimos que se transmiten.

Es esa transmisión, esa suma de bienes y servicios al patrimonio de los herederos, lo que está sujeto al impuesto de sucesiones.

Se trata de un impuesto progresivo: cuanto mayor es la cantidad que recibimos, mayor será la cantidad que tendremos que pagar en concepto de impuesto de sucesiones.

Por eso puede ser aconsejable dividir la herencia entre todos los herederos legales, minimizando así el impacto fiscal en cada uno de ellos.

A la hora de aplicar este tipo de estrategias resulta imprescindible estudiar el impacto de los grados de parentesco, ya que la cantidad a pagar por el impuesto de sucesiones varía según el grado de consanguinidad.

Además, se puede jugar también con el tercio de mejora, incluyendo en el mismo a los nietos por ejemplo.

El tercio de mejora es aquella parte de la herencia, un tercio, que la persona que hace testamento puede elegir cómo la reparte entre sus hijos o descendientes.

La vivienda habitual

La vivienda habitual es sin duda alguna el ejemplo más claro de un bien que conviene transmitir a través de la herencia y no empeñarse en donarlo en vida.

El motivo es que este tipo de bienes tienen una reducción de la cuota a pagar que oscila entre el 95 y el 99% dependiendo una vez más del lugar de residencia, con un importe máximo a desgravar.

Es decir, que del total de lo que tendríamos que pagar en impuestos por heredar una casa, Hacienda nos perdona entre el 95 y el 99%.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que cuando heredamos una vivienda no la podremos vender en los 10 años siguientes, aunque sí podremos alquilarla.

Dependiendo de los casos, en la práctica ese período de 10 años se puede reducir a 5.

En resumen: Una buena gestión de nuestro patrimonio teniendo en cuenta las prescripciones del Impuesto de donaciones y sucesiones, puede ahorrarles mucho dinero a nuestros herederos.

Derecho de acrecer

Como abogados de herencias con muchas casuísticas, una pregunta habitual es: ¿Qué ocurre cuándo una persona llamada a sucesión no adquiere esos derechos? Da lo mismo que sea una sucesión testada o intestada. Que hablemos de herederos o legatarios, cuando en alguno de estos procesos un heredero no llega a tomar posesión de su parte, por el motivo que sea, se pondrán en marcha otros mecanismos jurídicos. Puede darse una sucesión intestada, o una sustitución. El derecho de acrecer o el derecho de transmisión… Lo cierto es que para el común de los humanos estos mecanismos jurídicos son complicados de entender. Para cada situación jurídica uno solo de estos mecanismos será aplicable. Al tiempo excluirá de la ecuación al resto.

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Cómo evitar heredar deudas

No es inusual que a la hora de heredar nos llevemos una desagradable sorpresa por las deudas heredadas. Esto ocurre cuando las deudas son mayores que los haberes de la herencia. Cuando esto ocurre el heredero se ve obligado a responder el pago de las mismas con su patrimonio personal. Lo que puede llegar a ser un auténtico desastre. Para evitar la mayor parte de los problemas derivados de herencias y testamentos, lo mejor es contar con el concurso de abogados expertos en herencias. Hoy veremos cómo evitar heredar deudas. Para ello saber todos los resquicios de cómo aceptar una herencia son claves.

Nuestros abogados expertos en reclamar deudas desgranan todo el proceso.

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Herederos forzosos y herederos legítimos

Como abogados expertos en herencias, en el Blog hablamos largo y tendido sobre herederos, herencias y testamentos. Algunas veces lo hemos hecho sobre la porción de herencia que se denomina la legítima. También de cuando un heredero forzoso no es citado en el testamento lo que llamamos preterición de heredero. Y no hace mucho hablamos sobre cuando una herencia nos deja un piso. Son diferentes circunstancias que en Derecho Sucesorio se pueden dar. Hoy hablamos de herederos forzosos y herederos legítimos.

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Testamento nulo

Con nuestra experiencia como abogados de herencias en Madrid podemos afirmar que en algunos casos un testamento puede declararse nulo. Un testamento nulo lo puede ser por varias causas que vamos a ver hoy. Una de ellas es por la preterición intencional o no de alguno o de todos los descendientes. En alguna ocasión hemos hablado aquí de la impugnación de un testamento. Ya sabemos que el testamento es el documento que nos asegura el reparto de la herencia acorde a los deseos del causante. Al tiempo es una medida que tiende en parte a evitar peleas entre herederos. Pero en cualquier caso no nos asegura que puedan aparecer problemas o disputas.

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Otorgar testamento

Alrededor de la cuestión de otorgar testamento aún existe una especie de tabú, lo sabemos bien como abogados de herencias en Madrid. Una falsa creencia que dice que otorgar testamento es poco más que pensar en nuestra pronta muerte. Nada más lejos de la realidad. La acción de otorgar testamento es resultado de tener una visión de conjunto con las vistas puestas en el futuro. Los problemas inherentes a un fallecimiento sin testamento pueden llegar a ser un auténtico calvario para los herederos. Nuestro Despacho con auténticos expertos en Derecho Sucesorio te asesorará en todo lo concerniente a herencias y testamentos. Ponte en contacto con nosotros en el teléfono: 91 575 90 82

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Herencia y declaración de la renta

Recibir una herencia es una de las consecuencias de una perdida, la perdida de un familiar que nunca es un trago sencillo de pasar. Ya hemos hablado en muchas ocasiones de los trámites y papeleos que acarrea esta circunstancia. Algo que no llega en el mejor momento y que puede comportar auténticos quebraderos de cabeza. Por ello es fundamental que entendamos la necesidad de dejar testamento y todo bien atado. Herencia y declaración de la renta son temas que preocupan o deberían preocupar a herederos en nuestro país. En el artículo de hoy vamos a ver la relación entre herencia y declaración de la renta.

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Cuaderno particional: herencias

En sucesivas entradas del Blog vamos desgranando todo lo que necesitas saber sobre herencias y testamentos. Pero lo cierto es que llegado el momento precisaras de los servicios de un abogado experto en herencias. En ese momento podrás si así lo quieres contar con la ayuda de nuestro Bufete de Abogados. Hoy vamos a ver qué es un cuaderno particional. Lo qué se debe incluir en el mismo, para qué se necesita y hablaremos del contador partidor. Una figura que necesariamente precisa de conocimientos de derecho hereditario, para que su trabajo sea eficiente y no cause problemas a los herederos. Si os veis en la situación de querer una impugnación por lesión del cuaderno particional podéis contar con nuestro bufete.

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Del derecho a deliberar

Hablamos de otra vía para la aceptación de una herencia. Sabemos que en ocasiones hay ciertas dudas entre aceptar o aceptar no una herencia. Estas dudas vienen dadas por la desinformación acerca de deudas o posibles avales del testador. Se desconoce las obligaciones que devienen con el caudal hereditario. Pues bien al margen de la posibilidad cierta de usar el beneficio de inventario, existe otra vía que nos faculta el Artículo 1010 del Código Civil. Se trata del derecho a deliberar. Este derecho es el que tiene cualquiera que sea llamado a aceptar una herencia. Es un tiempo para reflexionar sobre la conveniencia o no de aceptarla.

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