Subarriendo ilegal: las consecuencias para el propietario

El alquiler de una vivienda llega a convertirse en un problema cuando el inquilino decide subarrendar el inmueble sin permiso del propietario. 

Este tipo de situaciones se ha vuelto cada vez más frecuente, especialmente por el auge del alquiler turístico y de habitaciones a terceros, acrecentado por los problemas de alquiler, sobre todo en las grandes ciudades.

Estamos ante propietarios que descubren que su vivienda está siendo utilizada por personas que no conocen, que se alquilan habitaciones por días o semanas, o incluso que el piso aparece anunciado en plataformas de alquiler vacacional. En otras palabras, su inquilino subarrienda el inmueble sin él saberlo.

¿Qué es un subarriendo?

Se produce cuando el inquilino de una vivienda cede el uso total o parcial del inmueble a un tercero a cambio de una renta, sin ser el propietario. Hay dos tipos principales:

Subarriendo total: el inquilino deja de vivir en la vivienda y la alquila por completo a otra persona.

Subarriendo parcial: sigue viviendo en el piso, pero alquila una o varias habitaciones a terceros.

El problema de todo esto aparece cuando lo hace sin el consentimiento del propietario, algo bastante grave y con consecuencias porque no siempre está permitido por la ley.

¿Está permitido el subarriendo en España?

Bueno, empecemos por la normativa principal que regula esta cuestión: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y en ella encontramos, como hemos adelantado, dos tipo de subarriendo:

Subarriendo total

Según el art. 8 de la mencionada Ley, está expresamente prohibido, salvo que el propietario haya dado su consentimiento por escrito. Es decir, que el inquilino nunca podrá hacerlo si el contrato no lo autoriza y si lo realiza sin permiso del dueño del inmueble.

Subarriendo parcial (por habitaciones)

Otro caso diferente es este que sí puede permitirse, pero si en el contrato que hayan firmado no lo prohíbe y si el propietario lo ha autorizado de forma expresa.

Además, si en el contrato no se menciona esta posibilidad, tampoco está permitido.

¿Y entonces el alquiler turístico?

Estaríamos ante uno de los casos más habituales de subarriendo ilegal, cuando el inquilino alquila la vivienda o habitaciones por días o semanas en plataformas de alquiler vacacional. En estos casos, además de la LAU, entran en juego las normativas autonómicas, las ordenanzas municipales y la regulación específica del alquiler turístico.

En la mayoría de ciudades, este tipo de uso está prohibido sin licencia y, desde luego, sin autorización del propietario.

¿Cómo saber si existe un subarriendo ilegal?

Detectarlo no siempre es sencillo, ya que el propietario no suele tener acceso directo al día a día de la vivienda. Sin embargo, existen indicios claros que te pueden alertar de que tu inmueble está siendo subarrendado sin que lo hayas autorizado.

Identificar estas señales a tiempo es fundamental para poder actuar antes de que la situación se complique o genere sanciones y conflictos con terceros (el resto de vecinos, por ejemplo).

Cambios frecuentes de personas en la vivienda

Uno de los signos más habituales es la entrada y salida constante de personas diferentes (y ninguna es el arrendatario titular), especialmente si se producen en estancias cortas, con un movimiento continuo, incluso en horarios poco habituales.

Este comportamiento suele ser típico del subarriendo por habitaciones o del alquiler turístico encubierto.

El inquilino ya no reside en la vivienda

Si el propietario comprueba que el inquilino con quien tiene un contrato firmado solo aparece de manera esporádica y tiene indicios de que ha cambiado su domicilio habitual.

En este caso es bastante posible que se trate de un subarriendo total, que ya hemos comentado que está expresamente prohibido por la ley (a no ser que el propietario esté de acuerdo).

Hay anuncios en plataformas de alquiler

Otro indicio muy claro es encontrar la vivienda, o alguna de sus habitaciones, anunciada en portales de alquiler o incluso en redes sociales. Aunque no se muestre la dirección exacta, las fotografías, la descripción o el mobiliario te pueden permitir identificar el inmueble con facilidad.

Quejas de vecinos 

Las comunidades de vecinos suelen ser las primeras en detectar este tipo de situaciones al notar ruidos, uso intensivo de zonas comunes, incumplimiento de normas de convivencia y una clara sensación de tener un “piso turístico” en el edificio.

Uso anómalo de suministros

Un consumo de agua, electricidad o gas muy superior al habitual también puede indicar que viven más personas de las previstas, algo que, aunque por sí solo no es concluyente (puede haber otros motivos), refuerza otras pruebas.

Falta de empadronamiento del inquilino

A veces el propietario descubre que el inquilino no está empadronado en la vivienda, o que figuran empadronadas personas desconocidas. Esto es otro indicio de que el inmueble se está utilizando por terceros y no por quien debería.

¿Qué puede hacer el propietario ante un subarriendo ilegal?

La ley ofrece mecanismos claros para actuar y proteger sus derechos, siempre que se haga conforme a la normativa vigente.

Revisar el contrato de arrendamiento

El primer paso imprescindible es revisarlo detenidamente porque en la mayoría el subarriendo está prohibido, o si no lo está, se condiciona a la autorización previa y por escrito del propietario.

Este punto es fundamental, ya que el contrato es la base legal para exigir el cumplimiento de las obligaciones del inquilino.

Requerir formalmente al inquilino

Una vez detectada la situación, lo mejor es dirigirse al inquilino por escrito, normalmente mediante burofax o comunicación fehaciente, para informarle de que subarriendo no está permitido, solicitar su cese inmediato y advertir de las consecuencias legales si persiste el incumplimiento.

En algunos casos, este paso es suficiente para que el inquilino regularice la situación sin necesidad de acudir a los tribunales.

Resolver el contrato de alquiler

Si el subarriendo continúa o es especialmente grave, se puede resolver el contrato de arrendamiento. El art. 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos lo permite, esto supone que el propietario puede dar por finalizado el contrato y exigir la devolución del inmueble.

Iniciar un procedimiento de desahucio

Si con todo lo anterior no abandona la vivienda voluntariamente, el siguiente paso es iniciar un procedimiento judicial de desahucio por incumplimiento contractual.

Además, si esta situación le ha generado perjuicios, puede reclamarle una indemnización dentro del propio procedimiento judicial o de forma independiente.

Actuar con rapidez para evitar sanciones

Es importante destacar que la pasividad del propietario puede jugarle una mala pasada. En algunos casos, las administraciones pueden considerar que existe tolerancia si no se actúa ante un subarriendo ilegal, sobre todo en supuestos de alquiler turístico.

Por eso, recomendamos una actuación rápida y documentada para demostrar que no se  ha consentido ni permitido esa situación.

¿Qué sanciones puede tener el subarriendo ilegal?

Las consecuencias para el inquilino pueden ser importantes:

Resolución del contrato

La más habitual es la pérdida del contrato de alquiler, con la obligación de abandonar la vivienda.

Pérdida de la fianza

Si existen daños o incumplimientos, el propietario puede retener total o parcialmente la fianza.

Sanciones administrativas

En casos de alquiler turístico ilegal, pueden imponerse multas elevadas (incluso en miles de euros), que varían según la comunidad autónoma y el municipio.

Responsabilidad frente a terceros

Si el subarriendo genera problemas con vecinos o terceros, el inquilino puede ser responsable de esos daños y molestias que les haya producido la situación.

¿El propietario puede ser sancionado?

En algunos casos, las administraciones pueden iniciar sanciones también contra el propietario, especialmente si se considera que ha existido tolerancia o falta de control.

Por eso, lo mejor, actúa en cuanto lo detectes o lo sospeches y deja constancia de que no lo has consentido. Luego, si es necesario, comienza con las acciones legales

¿Qué ocurre con las personas subarrendadas?

Las personas que ocupan la vivienda mediante un subarriendo ilegal no tienen derecho a permanecer en la vivienda, por lo que han de abandonarla cuando se resuelve el contrato principal.

Es importante tener claro que entre ellas y el propietario no existe una relación contractual directa. 

El subarriendo ilegal es una situación que, si no se detecta pronto o si no se actúa de inmediato, da lugar a muchos quebraderos de cabeza para los dueños que han alquilado sus inmuebles a una persona que luego ha actuado por su cuenta.

Si sospechas que te pudiera estar pasando, no dudes en contactar con nosotros para que valoremos la situación y te guiemos y acompañemos hasta encontrar una solución.

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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