Ya lo hemos hablado en más de una ocasión la compra de vivienda es la decisión financiera más importante que podemos asumir. En nuestro país no es solo la más importante, al tiempo es la decisión mayoritaria de las familias para crear su hogar. La compra de vivienda sobre plano y con un plazo de entrega es bastante habitual. Qué ocurre cuando la entrega de esa vivienda de obra nueva se dilata. Cuándo se cumplen los plazos y la fecha de entrega se sobrepasa. Debemos saber que reclamar indemnización por retrasos en la entrega de la vivienda es posible.
La compra-venta de inmuebles tiene en más de una ocasión distintos vericuetos. No todo el mundo está acostumbrado a las diferentes posibilidades en la compra-venta de viviendas. Es por ello necesario buscar el asesoramiento de un abogado experto en derecho inmobiliario. Desde nuestra experiencia es mejor tener claros todos los condicionantes de un contrato de compra-venta antes de asumirlo con su firma. Una de las muchas clausulas o condicionantes de un contrato de compra-venta es la condición resolutoria. No confundir con una condición suspensiva.
Los Reales Decretos suelen tener un común denominador, tocan por lo general a más de una norma. Así las cosas el Real Decreto que intenta aportar medidas para fomentar el alquiler toca cinco normas. Las normas que se ven reformadas en algunos puntos son las que siguen:
la Ley de Arrendamientos Urbanos,
la Ley de Propiedad Horizontal,
la Ley de Enjuiciamiento Civil,
el texto refundido de regulación de las Haciendas Locales, y
el texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Modificando la Ley de Arrendamientos Urbanos
La citada Ley 29/1994 de 24 de noviembre, conocida como LAU, tiene varias modificaciones por este Real Decreto. Una de las más notables es la ampliación del plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler. Así se pasa de tres a cinco años. En el caso de que el arrendador sea una persona jurídica ese plazo se amplia a los siete años. Esto conlleva en la práctica el aumento del tiempo en el que un inquilino podrá permanecer en la vivienda de alquiler. También se modifica el plazo de la prórroga tácita que se lleva del año a los tres años de la nueva norma. Este plazo se usa cuando pasado el periodo de prórroga obligatoria ni el arrendador ni el arrendatario manifiesten la voluntad de no renovar el contrato.
Otra de las cuestiones abordadas en esta reforma es la de la fianza. Se establece que no podrá ser superior a dos mensualidades del alquiler. Excepto en la celebración de contratos de alquiler de larga duración. Se trata de limitar el impacto económico al inquilino en la firma de los contratos de alquiler. Al sumarse a la fianza cuestiones como los avales o depósitos bancarios. En la línea de cambios respecto de los contratos de alquiler otra medida es que los gastos de gestión inmobiliaria y de la redacción del contrato deben ser por cuenta del arrendador, si se trata de persona jurídica. Salvo que existan gastos que se puedan imputar a peticiones por parte del arrendatario. La reforma facilita que durante el tiempo del contrato se pueda llegar a acuerdos entre las partes para la mejora o reforma de la vivienda.
Alquileres turísticos
En la LAU también se termina por aclarar que la celebración de contratos de alquiler turístico de viviendas están sujetos a la normativa sectorial turística de aplicación en cada caso. En esta línea se modifica la Ley de Propiedad Horizontal para establecer medidas a favor de las comunidades de propietarios ante el auge del alquiler turístico. La Ley 49/1960 de 21 de julio, se ve modificada para que una mayoría cualificada pueda limitar o condicionar la actividad del alquiler turístico. Esa mayoría cualificada se establece en las tres quintas partes de los propietarios. Se supone que esta medida puede favorecer la convivencia en los edificios de viviendas.
Las medidas fiscales para fomentar el alquiler
Como todas las medidas para fomentar el alquiler que se precien deben ir unidas a medidas fiscales. Así las cosas se establece que la suscripción de contratos de alquiler para vivienda de uso permanenteestará exenta del pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Respecto de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales se modifica parte de lo regulado sobre el Impuesto de Bienes Inmuebles. El IBI no será de obligada repercusión al arrendatario en coas de alquiler de vivienda por parte de entes públicos o de las Administraciones. El superávit que tengan las Corporaciones Locales podrá usarse para la promoción de parque de vivienda pública.
Del mismo modo los Ayuntamientos pueden bonificar la cuota del IBI en viviendas que se pongan al alquiler a precio limitado. Esa bonificación puede llegar a ser hasta del 95%. En cuanto a los inmuebles de uso residencial desocupados de forma permanente, se establecen las bases y garantías para definir los mismos. Esta medida va encaminada a que los Ayuntamientos puedan ejercer el recargo del IBI a esas viviendas que ya se estableció en el año 2002. Aunque de forma tan difusa que la aplicación del recargo era casi imposible.
Accesibilidad universal y hogares vulnerables
La accesibilidad universal es un caballo de batalla para las entidades locales desde hace ya tiempo. En esa línea se reforma la Ley de Propiedad Horizontal, de tal forma que en un plazo de tres años las Comunidades de Propietarios deben aumentar hasta el 10% su fondo de reserva. Estableciendo la posibilidad de que se destine el mismo a obras de accesibilidad universal. Con el fin de poder ir eliminando las barreras físicas en los edificios, para que las personas en situación de movilidad reducida tengan garantizado su derecho a moverse por los edificios. Se hace obligatorio acometer obras de accesibilidad cuando las ayudas públicas a la comunidad puedan alcanzar el 75% del importe de las mismas.
La reforma se acuerda también de los hogares vulnerables. Se pretende dar mayor seguridad jurídica en los procedimientos de desahucio. Para ello se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil. La citada Ley 1/2000 de 7 de enero, ve reformado el procedimiento de desahucio de vivienda. Se pretende una mejora para aumentar la eficiencia de la coordinación entre servicios sociales y órganos judiciales. De tal modo que las acciones de los segundos estén ligadas a la adopción de medidas de protección por parte de los primeros. Se establecen trámites y plazos que deben ofrecer mayor seguridad jurídica. En este caso tanto a los inquilinos como a los propietarios de las viviendas alquiladas.
RDL 7/2019, otro régimen jurídico…
La situación del régimen jurídico de los arrendamientos en España es literalmente un sin Dios. Estamos ya ante el sexto intento y mucho nos tememos que al margen del destino de éste nos quedan más variaciones.
Pues existen problemas de calado que ni este nuevo texto aborda y otros que aborda con poca contundencia. El anterior RD 21/2018 es de aplicación a los alquileres que se celebrasen entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019. Una sinrazón devenida de la poca destreza del legislador para conseguir apoyos para su con-validación. Ahora vuelve a la carga con una herramienta diferente el Real Decreto-Ley. Este RDL 7/2019 debe ser aprobado por la Diputación Permanente y ha sido puesto en tela de juicio por la oposición.
Al margen de precisar los apoyos en Diputación Permanente del Congreso de los Diputados nos tememos tenga que pasar por el tamiz del Tribunal Constitucional. Así las cosas la constitucionalidad o no del instrumento para su aprobación puede marcar la vida de este RDL 7/2019. Los efectos que en el mercado del alquiler puedan tener las reformas son una incógnita. Muchos agentes del mercado del alquiler indican que conseguirá el efecto contrario al buscado. Esto es reducción de la oferta y subida del precio del alquiler. Nosotros vamos a revisar alguno de los cambios legales de esta nueva norma.
A vuelta con los arrendamientos turísticos
Sin duda uno de los temas candentes en el mercado inmobiliario es el de los arrendamientos turísticos. La exposición de motivos del RDL 7/2019 es clara, viene entre otras cosas a dejar sin efecto la reforma del año dos mil trece. Partiendo de la base de que la Ley de Arrendamientos Urbanos no parece el lugar más indicado para regular los alojamientos turísticos, la reforma vuelve al texto anterior a la norma de dos mil trece. Volvemos al concepto de viviendas suntuarias. Aquellas que tienen una superficie superior a trescientos metros o que la renta excede en cómputo anual a cinco veces y media el salario mínimo interprofesional. Se deja como anteriormente a la voluntad de las partes el régimen jurídico del arrendamiento de estas viviendas.
Esta nueva redacción deja fuera intencionadamente a los arrendamientos turísticos, es decir no soluciona la patata caliente que comunidades de propietarios tienen entre sus manos. Pues este tipo de alojamientos no pueden en ningún caso asimilarse a los arrendamientos de temporada que sí están regulados en la norma.
Duración de los contratos de arrendamiento
La nueva norma modifica los artículos 9 y 10 de la anterior. Lo que nos lleva a un viaje en el tiempo y pone de nuevo en valor los tiempos de la Ley 4/2013. La duración de los contratos vuelve a los cinco años de duración mínima y a una prórroga de otros tres años de plazos anuales. Excepto en casos de arrendamientos con personas jurídicas, que el plazo es de siete años mínimo y tres de prórroga de plazos anuales.
Sí que hay una novedad que entendemos merece ser destacada. Se trata de la denuncia del contrato. Para el arrendador se marca cuatro meses de antelación para ello, y en el caso del arrendatario se le dan dos meses. La distinción entre personas físicas o jurídicas a la hora de la firma de contratos de arrendamiento crea controversia en el sector. Esa diferencia de trato entre una u otra persona parece no tener una razón de peso.
Prórroga por necesidad del arrendador que sea persona física…
En este punto volvemos a la reforma que se materializó con la Ley 19/2009. Se exige que en el propio contrato de alquiler se exprese la causa de necesidad que se vaya a invocar. A nuestro parecer esta medida es un sinsentido. Prever qué causa puede llevar a denegar la prórroga del contrato de alquiler es un juego de adivinación. Sería más eficiente una herramienta que obligue a demostrar como cierta cualquier causa que se esgrima para la denegación de la misma.
Actualización de la renta con el IPC
Otra notable reforma es sobre la actualización de la renta. En el RDL 7/2019 se limita la misma al IPC. En el anterior intento del RD 21/2018 se limitaba esta cuestión a los alquileres de renta reducida. Ahora será de aplicación a todos los contratos. Esta quizás sea una de las medidas más importantes en la línea de contención de la subida excesiva de los alquileres que en los dos últimos años se lleva produciendo.
Después del boom inmobiliario hay un asunto, desde nuestra sección de derecho inmobiliario, que ha cobrado especial importancia sobre todo para todos aquellos propietarios de obra nueva de estos años de vorágine constructora. Hablamos del conocido como “seguro decenal”, la responsabilidad decenal que es tan quebradero de cabeza para los profesionales de la construcción y de la arquitectura, como necesaria para las comunidades de propietarios de obra nueva. Nuestro despacho atiende asuntos sobre defectos constructivos y derecho inmobiliario.
Una de las consecuencias de los movimientos del mercado bancario tras la crisis, es la búsqueda de los inversores de otros productos que reporten un mayor beneficio. Esto es debido a que hoy por hoy los productos bancarios ya no ofrecen la rentabilidad de los años de vino y rosas. Es por ello que la compra de inmuebles y el alquiler de los mismos sea la opción más apetecible hoy por hoy. Y para saberlo no necesitamos a ningún economista o asesor «pasado de revoluciones» que nos lo explique. El temor de estos nuevos inversores son sin duda las rentas impagadas en alquileres. Cómo podemos proceder a su reclamación, hoy os explicamos cómo hacerlo. Si estás pensando en invertir en inmuebles para alquilar, contacta con nuestro despacho de abogados, expertos en derecho inmobiliario
Los contratos de alquiler tienen la duración que pacten entre las dos partes, así es como viene recogido en nuestro ordenamiento jurídico, eso es algo de sobra conocido, lo que puede generar dudas es qué ocurre en el caso de que se quiera resolver el arrendamiento antes de plazo, es decir que a pesar de lo pactado contractualmente una o ambas partes decidan acabar con el arrendamiento antes de lo pactado. Existen varios escenarios distintos, vamos a ocuparnos un poco de todos ellos.
Hay dos grandes escenarios que podemos encontrarnos, el primero es que la resolución del contrato sea de mutuo acuerdo, las dos partes deciden acabar con él y el segundo es que solo una de las partes sea la que está dispuesta a resolver el contrato, este segundo escenario se divide a su vez en otros dos, dependiendo de qué parte sea la que tome la iniciativa, el arrendador o el arrendatario. En esta entrada vamos a ver el primer escenario:
Resolver el arrendamiento antes de plazo, de mutuo acuerdo
Es evidentemente la formula más recomendable, por lo general los contratos de cualquier como los de cualquiera otra naturaleza, se pueden resolver por mutuo acuerdo. De esta forma arrendador e inquilino, podrán dejar sin efecto el contrato firmado con anterioridad, es aconsejable recoger por escrito las condiciones del acuerdo de resolución del contrato, si se adeudan cantidades, el estado en el que se retorna el inmueble o cómo se va a obrar en cuanto a la fianza se refiere.
Como siempre os aconsejamos que acudáis a un profesional y no dejéis ningún cabo sin atar, y para no faltar a la costumbre nos ofrecemos para esos y otros asuntos en los que podáis necesitar ayuda profesional, ya sabéis que estamos a vuestra disposición.
Razones por las que poder Resolver el contrato antes de plazo, por una parte
Como ya habíamos comentado se puede dar el caso que sea el arrendador el que inste a la resolución del contrato, ante el incumplimiento de cualquiera de las partes de sus obligaciones, la Ley estipula que la parte que sí ha cumplido con las suyas pueda solicitar la resolución del contrato. El abanico de circunstancias que facilita al arrendador la posibilidad de solicitar judicialmente la resolución del contrato es amplia, por ejemplo:
por supuesto el impago de rentas u otras cantidades que corresponda abonar al inquilino,
impago de fianza o actualizaciones de la misma si así se estipula en el contrato,
uso del inmueble para actividades ilícitas o molestas,
que el inquilino subarriende el inmueble sin permiso del arrendador,
cunado el inquilino ya no tenga necesidad de la vivienda como residencia primordial,
daños en el inmueble o en la finca, sobrevenidos por obras que precisasen del consentimiento del arrendador y se hayan realizado sin éste…
Usar la vivienda como residencia
Las anteriores serían las causas por las que el arrendador solicitase la resolución por incumplimientos de obligaciones del inquilino, pero puede darse la circunstancia que se pida la resolución del contrato porque el arrendador precise la vivienda para usarla como residencia, para el mismo o algún familiar. En esta circunstancia puede darse el caso que el inquilino este al día de sus obligaciones. La Ley de arrendamientos urbanos de junio de 2013, concede al arrendador la prerrogativa de resolver el contrato una vez finalizado el primer año de duración del mismo, el inquilino debe ser avisado con al menos dos meses de antelación a la fecha prevista por el arrendador para tomar la vivienda como residencia. Al tiempo la Ley pone una condición al arrendador, debe ocupar la vivienda o él o los familiares a los que iría destinada, dentro de los tres meses desde el día de extinción del contrato o del desalojo de la misma, en caso de no hacerlo el inquilino podrá optar a dos vías, la primera pedir que se restituya en su favor el uso de la vivienda arrendada por otro periodo de hasta tres años, con una indemnización que cubra los gastos ocasionados por el desalojo hasta que llegue el momento de la vuelta al inmueble. O bien puede decantarse por exigir una indemnización cuya cuantía sea la equivalente a una mensualidad por cada año que quedase de contrato, hasta un tope de tres años.
En la anterior Ley de arrendamientos urbanos de 1994, se podía hacer uso de este tipo de resolución si así venía previsto en el contrato de arrendamiento, a diferencia de la Ley actual que solo exige el transcurso del primer año de contrato y hacerlo efectivo en los tres meses siguientes, por lo tanto ya no es necesario dejarlo por escrito en el contrato.
Ya tenemos claro cómo y porque causas puede el arrendador pedir resolver el contrato de arrendamiento antes de plazo, en una próxima entrada explicaremos el cómo y el porque del arrendatario o inquilino.
Resolución contrato de alquiler por el inquilino
Del mismo modo que la ley permite al arrendador a instar a la resolución del contrato de arrendamiento por la cía judicial, faculta al inquilino a hacer lo propio, cuando el arrendador incumple las obligaciones que se le atribuyen en relación al contrato suscrito por ambas partes, esos incumplimientos nos pueden poner en dos escenarios:
las obras o reparaciones que precisa el inmueble para su conservación, no son abordadas por el arrendador estando obligado a ellas legalmente,
realización por parte del arrendador de actividades que impidan el normal uso y disfrute de la vivienda por parte del inquilino.
Antes de continuar, si eres inquilino y te encuentras en alguno de estos dos escenarios, consulta tu caso a un profesional del derecho, recuerda ir acompañado de una copia del contrato de arrendamiento, con él se te podrá dar la orientación que necesites y te convenga, si aún no tienes un abogado de confianza recuerda que puedes contar con nosotros para lo que necesites.
Si nos fijamos en la anterior legislación, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, solo se había regulado el caso en el que con un contrato de duración superior a cinco años el inquilino quisiera desistir del cumplimiento del mismo, con la nueva Ley de junio de 2013, esa cortapisa de la duración del contrato ya no existe, ahora está previsto que el inquilino puede desistir del cumplimiento del contrato suscrito si al menos han transcurrido seis meses desde la firma del mismo, y siempre y cuando se comunique el desistimiento con antelación mínima de treinta días. En este caso las partes pactarán un indemnización si así lo desean, que puede consistir en una mensualidad por año que reste de cumplir del contrato de arrendamiento o si el periodo de contrato que quede es inferior a un año puedes ser la parte proporcional de la misma.
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013, es un ejemplo de actualización de las normas en consonancia con las nuevas realidades de la sociedad en la que vivimos, las Leyes deben ser algo vivo que se adapta a los tiempos y las nuevas realidades.
Un contrato de alquiler mal redactado puede ser uno de los quebraderos de cabeza más importantes que tanto el arrendador como el arrendatario pueden llegar a tener, no vale cualquier contrato para todas las situaciones y en nuestra opinión nadie debería «conformarse» con un modelo de contrato bajado de Internet, esta opinión vale tanto para uno como para el otro actor del arrendamiento. Siempre debemos acudir a abogados expertos en derecho inmobiliario que nos ayuden y clarifiquen los términos del contrato.
Nuestro principal consejo a la hora de redactar un contrato de alquiler es que nos pongamos en manos de un abogado que esté especializado en estos menesteres, por supuesto que nos postulamos a ser los elegidos pues tenemos experiencia en estos asuntos, de todos modos optéis por la ayuda de un profesional o no, vamos a exponeros algunas de las cosas en las que deberíais incidir tanto si sois los arrendatarios como los arrendadores.
Existen múltiples necesidades de alquiler, podemos encontrarnos que precisemos de un alquiler de verano, un alquiler para piso de estudiantes, un alquiler que cubra un traslado temporal por cambio de residencia de trabajo o quizás el más común que es el de residencia habitual, el inmueble puede estar amueblado o no, todas estas y otras características hacen que sea difícil cuando no improbable que el mismo modelo de contrato sirva para todas las situaciones, por eso no os recomendamos en absoluto descargar uno de los muchos que se pueden encontrar en Internet y usarlo sin más.
El inquilino
Vamos a comentar algunas cosas a los firmantes de un contrato de alquiler en calidad de inquilinos, lo primero de todo es recordaros que al alquilar tenéis la posibilidad de aplicaros una deducción estatal en la declaración de la renta, al mismo tiempo existen deducciones en algunas comunidades autónomas a las que podéis acceder. Es en las deducciones de comunidad autónoma donde podemos encontrarnos algunas normas que dificultan la aplicación de esas deducciones, por ejemplo que la fianza esté depositada en algún organismo autonómico, por este motivo es necesario hacer ver al arrendatario que vamos a hacer uso de esa deducción y que él debe obrar en consecuencia.
Nunca se ha de firmar un contrato de alquiler sin revisar previamente el inmueble, y de la misma forma que el arrendatario ha de incluir un inventario de los muebles y equipamiento que se incluyen en el inmueble, el inquilino debe pedir que se refleje en el mismo el estado de dicho equipamiento y del conjunto del inmueble, de esa forma se podrá evitar que se nos reclamen desperfectos que no hayamos ocasionados y que ya existían en e momento de la firma del contrato. Usar el pago de las mensualidades, tanto dejando de abonarlas o retrasándolas para conseguir que el casero nos rebaje el alquiler, que atienda a la reparación o cambio de algún equipamiento defectuoso, no es aconsejable, en primer lugar porque es más sencillo llegar a acuerdos dialogando y pactando que por la fuerza, y en segundo lugar porque la firma del contrato de alquiler nos obliga legalmente a cumplirlo, no nos dejemos engañar por el carácter privado del mismo.
El arrendatario
Desde luego lo primero que aconsejamos a los arrendatarios es que declaren el alquiler, los inquilinos puede que no nos lo hagan saber pero es fácil que por motivos fiscales sí lo hagan, además como en cualquier otra actividad económica estamos obligados a hacerlo. En la redacción del contrato hay temas que no se pueden dejar al azar, la duración del mismo, como se ha de prorrogar y los plazos y procedimientos para su extinción. Detallar claramente los gastos que deben correr a cuenta del inquilino y qué es lo que está incluido en la renta pactada. La cuantía y actualización de la renta debe quedar reflejada en el contrato.
Una de las cosas más importantes que un arrendatario debe tener en cuenta es la solvencia del inquilino, para ello podemos requerir la presentación de nóminas, contratos de trabajo o requerir un aval bancario. Un seguro de hogar es fundamental, o bien se le puede pedir al inquilino que lo contrate para cubrir los daños al contenido de la vivienda o contratar el arrendatario uno como tomador y poner al inquilino de beneficiario. De esta forma podemos cubrirnos ante los posibles desperfectos que se pueden ocasionar en la vivienda. Del mismo modo antes de recoger las llaves del inmueble como parte de la extinción del contrato de alquiler, debe realizarse una inspección del mismo para evaluar el estado en el que se nos devuelve.
Si estáis pensando en alquilar y necesitáis de ayuda tanto para redactar el contrato como para entenderlo antes de su firma, os recordamos que estamos a vuestra disposición para cualquier consulta.
Parking cercano: Parking Corte Ingles “clik and car” Felipe II.
Metro Goya: líneas M2, M4 y M6.
Autobuses: 21, 26, 263, C1, C2.y E2
