¿Puedes recuperar tu vivienda alquilada por necesidad?
Cuando tienes una vivienda en alquiler, debes mantener en vigor un contrato de arrendamiento que, en la actualidad, se establece en 5 años.
Pasado ese tiempo, hay dos caminos: renovar o finalizar la relación
El problema aparece cuando, antes de que se cumplan esos 5 años, el propietario necesita la vivienda, y quiere que el inquilino la desaloje.
Recuperar tu vivienda por necesidad, sí, pero hay condiciones
Siempre que exista esa necesidad real, la ley lo permite, y ese es, a menudo, el problema con el que llegan clientes a contactar con nuestros abogados especialistas en derecho inmobiliario, no tener claro cuándo pueden recuperar su vivienda en caso de que la necesiten.
¿Cuándo, como propietario, puedes recuperar la vivienda por necesidad?
La vivienda es tuya, y parece que lo más normal es que la recuperes en el momento en el que la solicitas, pero no es así, recuerda que has firmado un contrato, y estás “atado” a cumplir unos requisitos durante un tiempo.
No puedes dejar a una persona sin vivienda, siempre que cumpla con su parte del contrato, y sin un motivo que esté aceptado por ley.
En definitiva, ha de haber una razón, importante, para acelerar el fin de un alquiler, que te permita recuperar tu vivienda.
Duración de contratos de alquiler
Hasta la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en 2019, los contratos de alquiler eran de una duración, mínima, de 3 años, pasado ese tiempo, ambas partes acordaban una prórroga o una finalización
A partir de entonces, ese periodo pasa a 5 años, durante los cuales, y en casos concretos, puedes recuperar la vivienda sin esperar a la terminación del contrato.
Casos que permiten recuperar tu vivienda por necesidad
Puedes recuperarla si la necesitas, tú o un familiar.
Sea el caso que sea, debes iniciar el proceso de la manera que pide la ley, además de comunicar el motivo por lo que lo haces.
La ley no te exige que demuestres al inquilino que lo que dices, es cierto, no es necesario que aportes nada que te avale, basta con informarle del motivo, eso sí, ten en cuenta de que, si luego, resulta que no es así, la ley si te sanciona.
Motivos para recuperar una vivienda alquilada
En caso de necesitarla tú, no hay problema, es posible que, por diferentes situaciones, separación o pérdida de empleo, por ejemplo, debas recuperar esa vivienda que tenías alquilada, para empezar a vivir tú.
Estás en tu derecho, es tuya, te hace falta y la recuperas, la ley no pone pegas.
Otra cosa es que la necesite un familiar, que, también es posible, solo que no para cualquiera.
Exclusivamente se puede actuar así en caso de ser un familiar de primer grado de consanguinidad, hijos o padres, también por adopción o para tu pareja, en el momento de que exista una sentencia de divorcio o separación, que obligue a proporcionar una vivienda a la otra parte.
En todo caso, la ley también obliga a que, para recuperar una vivienda debe haber pasado un año desde el inicio del contrato, durante este tiempo, no es posible que lo hagas, por mucha necesidad que tengas.
¿Cómo echar a un inquilino si necesito el piso?
En ningún caso puedes exigirle que deje la vivienda si no ha terminado el contrato, y no le interesa hacerlo, debes esperar a que se cumplan los 5 años y no renovar.
Siempre está la opción de, como recomendamos, iniciar una comunicación.
Puede ser que, por algún acuerdo o si, sencillamente, no le importa, le interese dejar el piso, entonces no hay problema, pero nunca exigirle que acepte tus condiciones.
En todo caso, como indica el art 9.3 de la LAU, ha de haber pasado un año desde la firma del contrato.
La forma de actuar es mediante un preaviso, para que, el inquilino, tenga en cuenta tu situación y acepte que debe marchar.
Preaviso de comunicación de desalojo
Un preaviso es eso, un aviso con un tiempo de antelación para comunicar que necesitas la vivienda.
Este paso es vital, y no debes tomarlo a la ligera y hacerlo de cualquier manera, evita una comunicación verbal, sin testigos u otro medio que no se pueda aportar como prueba.
En caso de que la cosa, al final, se tuerza y haya que tomar medidas, justificar que cumpliste con tu obligación y avisaste, en tiempo y modo, cuenta a tu favor.
Nuestro consejo es que el método para comunicarte con tu inquilino sea el burofax, dejas constancia no solo de que lo has hecho, sino de qué es lo que has enviado, y de que la otra persona lo ha recibido.
Como regla general, un preaviso debe contener:
- La nueva fecha de fin del alquiler.
- El motivo detallado por el cual debe desalojar
- Las consecuencias, si no se cumple, si el inquilino no abandona la vivienda en esa fecha, puedes iniciar trámites legales para que lo haga.
Plazos para su desalojo (y tu ocupación)
Como te hemos comentado, tienes la obligación de dejar un tiempo para que rehaga tu situación, ese tiempo es de 2 meses antes de recuperar tu vivienda.
Pero no solo eso, también tú tienes un límite para esa ocupación que has asegurado que necesitas.
Ya seas tú o tu familiar de primer grado, tenéis 3 meses para realojaros en la vivienda que ha quedado libre.
Consecuencias de no ocupar la vivienda una vez recuperada
Cuando solicitas recuperar tu vivienda sin que se haya cumplido el contrato, ha de haber una necesidad, y ser cierta.
Tienes un plazo para su ocupación, y es de 3 meses, durante los cuales la vivienda debe ser alojada de manera obligatoria.
En caso de no hacerlo, el inquilino puede exigir regresar a la vivienda en las mismas condiciones en la que estaba cuando le obligaste a abandonar.
Puede requerir, además, una cantidad a modo de indemnización por los daños y perjuicios que le haya supuesto ese desalojo sin razón.
Desalojo de un inquilino sin razón
Debes tener un motivo importante para hacerlo, y necesitar la vivienda lo es, pero ha de ser verdad.
De hecho, tras la reforma de la LAU de 2019, se exige contar con esta posibilidad.
Los contratos de arrendamiento añaden una cláusula expresa que tiene en cuenta una situación así, y cómo actuar.
Es obligatorio que se acepte que, en caso de necesidad real, el inquilino abandona la vivienda en un plazo acordado.
Cuando no existe esa condición, el desalojo no puede hacerse, haya o no necesidad, hasta que se cumpla el contrato.
Se trata de evitar que, en un momento dado, los propietarios quieran recuperar el piso por un motivo, generalmente económico, como alquilarlo por una cantidad mayor, o que decidan venderlo, y necesiten tener el inmueble vacío.
¿Qué hacer cuando los inquilinos no se quieren ir?
Cuando, después de enviar un preaviso, el inquilino no deja la vivienda libre, puedes continuar con una demanda de desalojo.
Recopila todos los documentos que te apoyen, que confirmen que has seguido el procedimiento, que has comunicado tu necesidad, y que es cierta.
Es importante que demuestres que le enviaste la notificación, por eso, ten cuidado en la forma en que lo haces, mejor emplea métodos que lo confirmen.
Es un proceso para el que contar con un abogado es indispensable, si llegas al punto en que debe decidir un juez, la ayuda legal te facilita alcanzar el resultado que buscas.
Hay un caso a considerar, que el inquilino tenga una justificación para no irse, aquí, puedes ofrecer unos meses más, siempre que para ti no sea un inconveniente.
Ampliar el plazo de desalojo si te justifica su comportamiento con algún impedimento, no es mala idea antes de llegar a los juzgados, demuestras que, por tu parte, hay buena voluntad, y eso te favorece en la sentencia.
Si no existe, y lo que pasa es que no se quiere ir, no tienes otra salida que recopilar toda evidencia, y comenzar un juicio por desalojo que te devuelva la vivienda.
Siempre aconsejamos que entre las partes de cualquier relación contractual haya comunicación y buena fe.
Los casos contrarios y que terminan en los juzgados son lentos, costosos y no acaban bien para una de las partes.
Para no llegar a esos extremos, lo mejor es partir de contratos de alquiler redactados por profesionales, que tengan en cuenta cláusulas y situaciones futuras para que, en su momento, sean sencillas de solucionar.
No lo dudes, antes de alquilar tu vivienda consúltanos tus dudas, es lo mejor para que surja lo que surja, todo acabe bien.
Manuel Hernández García
Director y Socio Bufete Vilches Abogados
Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539
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