Defectos de ejecución y constructivos en viviendas, ¿son lo mismo?

Grietas que aparecen al poco tiempo. Humedades que no estaban previstas. Filtraciones. Suelos mal colocados o acabados que dejan mucho que desear, …, son unos pocos ejemplos de problemas en viviendas que surgen da igual en una obra nueva o en una que no lo es y que acabas de reformar.

Llegado ese momento, te preguntas si se trata de un simple desperfecto o de un defecto constructivo que puede reclamarse legalmente. Y, sobre todo, a quién corresponde la responsabilidad y dentro de qué plazos puede actuarse.

Anticipamos que no es lo mismo que los defectos aparezcan en una obra nueva que en una vivienda antigua o tras una reforma, ya que la normativa aplicable y las garantías cambian en cada caso. Además, en este tipo de reclamaciones, la prueba técnica resulta clave para demostrar el origen del problema.

Defectos de ejecución vs. defectos constructivos

Cuando se detectan problemas en una vivienda o en un edificio, tendemos a hablar de “defectos en la obra” de forma genérica. 

Sin embargo, desde el punto de vista legal y técnico, no todos los fallos son iguales ni tienen las mismas consecuencias, y distinguir entre defectos de ejecución y defectos constructivos es fundamental para saber qué ha fallado realmente y quién es el responsable.

¿Qué son los defectos de ejecución de una obra?

Los que se producen durante la fase de construcción o reforma, como consecuencia de una mala realización de los trabajos. 

No se trata de un error en el proyecto, sino de una ejecución incorrecta y diferente de lo que estaba previsto. Suelen estar relacionados con una falta de cuidado en los trabajos, un uso incorrecto de materiales o un incumplimiento de las instrucciones técnicas.

Algunos ejemplos habituales de defectos de ejecución son:

• Ventanas o cerramientos mal sellados.
• Baldosas mal colocadas o desniveladas.
• Instalaciones eléctricas o de fontanería defectuosas
• Pendientes incorrectas en terrazas o platos de ducha.
• Impermeabilizaciones mal ejecutadas que provocan filtraciones.
  

En muchos casos, estos defectos afectan inicialmente a los acabados, pero si no se corrigen a tiempo, pueden derivar en problemas más graves, que llegan a afectar a la estructura.

¿Qué son los defectos constructivos de una obra?

Estos tienen un mayor alcance, incluyen no solo los errores de ejecución, sino también aquellos fallos que derivan de una mala ejecución técnica de la obra.

Pueden tener su origen en errores ya desde el diseño, unos cálculos incorrectos, la elección inadecuada de materiales o un incumplimiento de la normativa técnica o urbanística, todo termina en unas deficiencias del proyecto que afectan a la obra una vez ejecutada.

Además, y como aspectos destacables, pueden afectar a elementos esenciales del edificio y comprometer a la seguridad, la estabilidad o la habitabilidad de la vivienda.

Algunos ejemplos de defectos constructivos son:

• Problemas en la cimentación.
• Fallos estructurales en vigas o forjados.
• Deficiente aislamiento térmico o acústico.
• Humedades generalizadas por errores de diseño.
• Sistemas constructivos que no cumplen la normativa vigente.
  

Por su gravedad, son los que dan lugar a reclamaciones más complejas y exigen siempre un análisis técnico detallado, normalmente a través de un informe pericial, del que hablaremos al final de este artículo.

Obra nueva: qué dice la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)

Cuando hablamos de obra nueva, la norma clave es la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), que es la que regula quiénes intervienen en el proceso constructivo, qué responsabilidad tienen y los plazos para reclamar.

Además, nos habla de los diferentes tipos de defectos que podemos encontrar en una obra nueva:

Tipos de defectos según la LOE

Los clasifica en función de su gravedad y les adjudica distintos plazos de garantía que veremos detallados un poco más adelante:

Defectos estructurales 

Son los más graves. Afectan a cimientos, pilares, vigas, forjados y muros de carga que pueden afectar la estabilidad del edificio.

Defectos de habitabilidad 

Impiden que la vivienda sea adecuada para su uso normal (humedades, filtraciones, aislamiento deficiente o problemas de salubridad). Es decir, no afectan ni a la estabilidad ni a la estructura, pero complican el poder seguir viviendo en ella.

Defectos de acabado 

Menos graves, pero que llegan a ser molestos al afectar a elementos visibles o estéticos como pintura, revestimientos o carpintería. 

¿A quién se puede reclamar en una obra o reforma?

Una de las consultas más habituales con las que nos llegan clientes en estas situaciones: a quién debe dirigirse la reclamación. Importantes porque no siempre es el mismo responsable ni depende solo de quién ejecutó los trabajos.

La persona o empresa a la que se puede reclamar variará en función de si se trata de obra nueva sujeta a la LOE o de una obra que no entra dentro de este régimen legal, como ocurre con edificaciones antiguas o reformas.

¿A quién se puede reclamar en obra nueva?

En las edificaciones de obra nueva, la LOE identifica a los distintos intervinientes en el proceso constructivo y establece sus responsabilidades según el defecto que haya aparecido:

Promotor

Ejecuta la obra y responde frente a los compradores, incluso aunque no haya realizado materialmente los trabajos, es decir, incluso si los ha subcontratado.

Constructor

Responsable de la correcta ejecución conforme al proyecto y a la normativa aplicable.

Arquitecto

Redactor del proyecto y director de la obra en los aspectos técnicos y de diseño.

Arquitecto técnico o aparejador

Encargado de la dirección de la ejecución material y del control de calidad.

En muchos casos, la ley permite reclamar de forma solidaria a varios de ellos, lo que significa que el afectado no tiene que identificar con exactitud quién causó el defecto, sino que puede dirigir la reclamación contra varios responsables a la vez.

Plazos para reclamar en obra nueva (LOE)

La Ley de Ordenación de la Edificación establece distintos plazos de garantía según la gravedad del defecto, como hemos comentado anteriormente.

10 años para los defectos estructurales que afecten a cualquier elemento que comprometa la resistencia y estabilidad del edificio.

3 años para los defectos que afectan a la habitabilidad e impidan un uso normal de la vivienda.

1 año para los defectos de acabado o terminación, esos que son visibles y de carácter más estético que estructural.

Estos plazos comienzan a contar desde la fecha de finalización de la obra, que queda acreditada mediante el certificado final de obra. Además, una vez detectado el defecto, el afectado dispone de un plazo de dos años para ejercitar la acción judicial desde que el daño se manifiesta.

¿A quién se puede reclamar cuando no es obra nueva?

Cuando los defectos aparecen en edificaciones que no están sujetas a la LOE, como viviendas antiguas o reformas, el sistema de responsabilidades es diferente y se dirigen contra: 

La empresa constructora que ejecutó los trabajos.

El técnico que intervino en el diseño o dirección de la obra, si existió.

El vendedor (en supuestos de compraventa), cuando se trata de vicios ocultos.

Aquí cobra especial importancia el contrato de obra, el presupuesto aceptado y las condiciones pactadas, ya que la responsabilidad se fundamenta en el incumplimiento de lo acordado o en una ejecución negligente.

A diferencia de la obra nueva, no existen plazos de garantía automáticos, por lo que es fundamental analizar cada caso concreto y actuar dentro de los plazos legales correspondientes.

Plazos para reclamar cuando no es obra nueva

En las edificaciones antiguas, reformas o rehabilitaciones que no están sujetas a la LOE, los plazos dependen del tipo de reclamación, pero con carácter general:

Las acciones por incumplimiento contractual suelen tener un plazo de cinco años, conforme al artículo 1964 del Código Civil.

En casos de vicios ocultos en compraventas, los plazos son mucho más breves, por lo que es esencial actuar con rapidez.

La prueba pericial, a menudo, la clave

Consiste en un informe técnico elaborado por un profesional cualificado, normalmente un arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero, que analiza el inmueble y evalúa los daños existentes.

Este informe permite identificar defectos, su causa, valorar por qué se han producido, evaluar su gravedad y, con todo, estimar el coste de la reparación necesaria.

¿Por qué es tan importante la prueba pericial?

Porque los defectos constructivos, la mayor parte de las veces, no pueden demostrarse solo con fotografías o testimonios. Es necesario un análisis técnico que explique por qué ha aparecido el daño y quién debe responder.

La pericial aporta una base objetiva y técnica a la futura reclamación y permite vincular el defecto con un responsable concreto. Además, facilita acuerdos extrajudiciales al cuantificar el daño.

En definitiva, resulta tan esencial en un procedimiento judicial que, en muchos casos, los jueces basan gran parte de su decisión en su contenido.

Los defectos de ejecución y constructivos, si no se detectan y se pone una solución, pueden tener consecuencias importantes, no solo económicas, sino también de seguridad.

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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