¿Cuánto vale mi casa?

Saber el precio de una vivienda, un local o cualquier otro inmueble es una pregunta con la que nos hemos encontrado a menudo en nuestro bufete.

Los clientes nos llegan confusos ante términos como valor catastral, valor de mercado o valor fiscal, que es imprescindible tener claro para solicitar una hipoteca o sencillamente para saber con certeza el valor de esa vivienda que quieres comprar o vender.

Vamos a ver uno a uno todos esos términos que debes tener claros si te enfrentas a una situación de este tipo.

¿Qué significa “valor de un inmueble”?

Aunque pueda parecer una pregunta simple, no lo es tanto. 

Lo cierto es que hay varios tipos de “valor” cuando hablamos de una propiedad y cada uno cumple una función diferente. Por eso es fundamental saber en qué contexto necesitas conocerlo.

Valor de mercado

El precio que tendría ese inmueble si se vendiera en condiciones normales en el mercado. Es decir, lo que un comprador estaría dispuesto a pagar por él.

Valor catastral

Es un precio que asigna la administración pública, más bajo que el de mercado. Se usa para impuestos como el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles).

Valor de tasación

Es el que te da un profesional (tasador) y suele usarse para pedir una hipoteca o hacer ciertos trámites legales, como, por ejemplo, el reparto de una herencia.

Valor fiscal o valor de referencia

El que usa Hacienda como base para impuestos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Sucesiones o Donaciones. Se apoya en el valor de referencia del Catastro, que se actualiza anualmente y se puede consultar online.

¿Cuándo necesitas conocer el valor de un inmueble?

Hay situaciones en las que es necesario y que siempre recomendamos tener claro, cuál es el valor de nuestra casa o negocio. Las más habituales son:

Cuando vas a vender o comprar un inmueble: te interesa para no pagar de más ni vender por debajo de su precio.

En herencias y donaciones: influye directamente en los impuestos que tendrás que pagar.

En divorcios con reparto de bienes: si hay que dividir un inmueble, saberlo ayuda a dividir de forma justa y a evitar malentendidos y conflictos futuros.

Para solicitar una hipoteca: fundamental, porque el banco siempre exige una tasación para calcular cuánto dinero puede prestarte.

En procedimientos judiciales: de todo tipo, como embargos, subastas…, incluso para reclamar una revisión del valor catastral si consideras que es demasiado alto.

8 factores que influyen en el valor de un inmueble

Un detalle importante es que no es algo fijo ni universal. Aunque se tomen como referencia los m² o la ubicación, lo cierto es que hay otros aspectos que pueden aumentar o reducir de manera significativa el precio de cualquier propiedad. Aquí te los dejamos:

01.-Ubicación

Uno de los más determinantes. 

No solo hablamos de la ciudad, sino del barrio o incluso de la calle. Un piso en el centro o en una zona con alta demanda (por cercanía a universidades, zonas turísticas, con hospitales, ocio y comercio) tiene un precio más elevado que otro en otra más alejada o con menos servicios.

No solo eso, también influyen aspectos como la seguridad del barrio, el acceso al transporte público, zonas verdes cercanas, centros escolares, todo esto es importante para tomar la decisión.

02.-Superficie y distribución

Los m2 construidos y útiles influyen, claro, pero también la distribución del espacio: una vivienda bien organizada, con estancias amplios y sin pasillos interminables, puede tener más valor que otra de igual tamaño pero peor organizada.

Además, se valora si tiene terraza, trastero, garaje o zonas comunes como piscina o jardín. Cuantas más comodidades, más valor añadido que aporte ese inmueble.

03.-Estado de conservación y calidad de los materiales

Una vivienda reformada recientemente, con instalaciones modernas, ventanas nuevas, suelos de calidad y cocina equipada, es de un valor mayor que otra antigua o que necesita reforma.

La calidad de los materiales empleados, tanto en la construcción original como en posteriores, también influye. No es lo mismo un baño con acabados de gama media que uno con materiales de una muy superior.

04.-Antigüedad del edificio

Aunque no siempre es negativo que un edificio sea antiguo (muchos tienen valor histórico o arquitectónico), lo cierto es que las viviendas más modernas suelen tener mejor aislamiento, ascensores más eficientes, garajes, etc. Además, un edificio con buena conservación y mantenimiento aumenta el valor de las viviendas que lo forman.

05.-Altura, orientación y vistas

Una exterior, luminosa, en una planta alta y con buena orientación (sur, por ejemplo) se valora más que un bajo interior o con poca luz natural. Si además tiene estupendas vistas (al mar, a un parque, a una plaza…), el precio también sube.

06.-Situación legal

Si el inmueble acarrea hipotecas, embargos, deudas con la comunidad, inquilinos con contrato en vigor, o si está en proceso de regularización por problemas urbanísticos, su valor baja. 

Una vivienda libre de cargas legales es más atractiva para el comprador.

07.-Demanda y situación del mercado

Los precios suben o bajan según la oferta y la demanda. 

En épocas de alta demanda y pocas viviendas disponibles, los precios suben. En cambio, si hay exceso de oferta, bajan. También influye la situación económica general, los tipos de interés o los cambios legislativos que afecten al mercado inmobiliario.

08.-Certificado de eficiencia energética

Todas las viviendas en venta o alquiler deben contar con uno que clasifique el inmueble desde la letra A (muy eficiente) hasta la G (muy poco). No solo es obligatorio, sino que influye cada vez más en el valor de una vivienda. 

Un piso con buena eficiencia energética consume menos electricidad y calefacción, lo que se traduce en ahorro mensual y una mejor valoración por parte de compradores conscientes del consumo energético.

Por no hablar de que las viviendas más eficientes tienen mejor aislamiento, ventanas de doble acristalamiento, electrodomésticos modernos y sistemas de climatización más sostenibles, factores que ya por sí mismos aumentan el valor del inmueble.

¿Cómo puedo conocer el valor real de un inmueble?

Hay varias formas, algunas son gratuitas y orientativas, y otras más precisas y profesionales. Ya depende de para qué lo necesites, si es para hacerte una idea o si estás decidido y necesitas una hipoteca, por ejemplo:

Consulta portales inmobiliarios

Puedes buscar inmuebles similares al tuyo y mirar los precios de venta de pisos parecidos en tu zona. Es útil para tener una idea general, pero no es oficial ni vinculante.

Pide una valoración gratuita a una inmobiliaria

Muchas ofrecen valoraciones orientativas para atraer clientes. No tienen validez legal, pero pueden ayudarte a hacerte una idea más cercana al valor de mercado.

Solicita una tasación oficial

La opción más precisa. Un tasador homologado visita el inmueble, toma medidas, analiza su estado y hace un informe técnico con su valor. 

Las tasaciones tienen validez legal y son necesarias para solicitar una hipoteca, para procedimientos judiciales o para justificar un valor ante Hacienda.

El tasador debe estar registrado y cumplir la Orden ECO/805/2003, que regula cómo se han de hacer las tasaciones en España.

Consulta el valor de referencia catastral

Este valor lo determina la Dirección General del Catastro (puedes buscarlo en su web) y se basa en los precios reales de la zona. Hacienda lo usa para calcular los impuestos en herencias, compraventas o donaciones, así que es importante conocerlo si estás haciendo alguno de estos trámites legales.

Diferencias entre valor catastral y valor de mercado

Una duda habitual es por qué son tan distintos. 

La razón es que el valor catastral se calcula a partir de unos módulos fijados por la administración y se actualiza con menor frecuencia. El de mercado cambia mucho más rápido y refleja lo que se está pagando realmente en el mercado inmobiliario.

Un piso puede tener un valor catastral de 80.000 €, pero el de mercado ser de 200.000 €. Esto es muy común y no significa que algo esté mal, simplemente son valores diferentes con fines distintos.

¿Qué pasa si Hacienda no está de acuerdo con lo que he declarado?

En el caso de herencias, donaciones o compraventas, Hacienda revisa el valor que declares y lo hace con el de referencia del Catastro. Si pones uno inferior a ese, te puede reclamar el pago de la diferencia más intereses.

Luego estás en tu derecho de impugnar ese valor si consideras que está mal, pero necesitarás un informe de tasación independiente que lo justifique.

Determinar cuánto cuesta de un inmueble no es tan simple como mirar un precio en internet. Depende del objetivo que tengas y de factores que no siempre son evidentes.

Puedes consultarlo por tu cuenta, pero para situaciones importantes como herencias, divorcios o donaciones, lo mejor es contar con asesoramiento profesional y una valoración oficial que te respalde.

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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