¿Cuánto tiempo tienes para reclamar defectos en una vivienda nueva?

Aparecen grietas, humedades, problemas de aislamiento o cualquier otro defecto en una vivienda de nueva construcción, … ¿ todavía existe la posibilidad de reclamar?

En estos casos, los plazos son especialmente importantes, ya que la ley establece límites temporales para exigir responsabilidades a los diferentes profesionales que han intervenido en la edificación.

La normativa principal que regula esta materia es la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), que establece las responsabilidades de promotores, constructores, arquitectos y demás intervinientes en una obra y hace una diferencia clave entre los plazos de garantía y los plazos de prescripción. 

Ambos imprescindibles de conocer cuando te enfrentas a defectos en la ejecución de una obra.

¿Qué son los defectos de ejecución en una obra?

Aquellas deficiencias, daños o problemas que aparecen como consecuencia de errores durante la construcción o de un incumplimiento de las exigencias técnicas que debe reunir el edificio.

Estos defectos pueden manifestarse de formas muy distintas: hay casos en los que afectan únicamente a elementos de acabado, mientras que en otros comprometen la habitabilidad de la vivienda o incluso la estabilidad estructural del edificio.

Entre los ejemplos más habituales están las filtraciones de agua, problemas de impermeabilización, desprendimientos de revestimientos, deficiencias en instalaciones, fisuras en paredes o fallos de aislamiento térmico y acústico. Normalmente, los problemas con los que han llegado clientes a nuestro bufete

No todos tienen la misma gravedad ni generan las mismas responsabilidades, es justo por eso por lo que la LOE establece distintos periodos de garantía en función de la importancia del daño producido.

Plazos de garantía establecidos por la LOE

La Ley de Ordenación de la Edificación establece tres niveles de responsabilidad que dependen del tipo de defecto detectado.

Garantía de un año para defectos de terminación o acabado

El plazo más breve, y afecta a los defectos de terminación o acabado de la obra.

Se trata de problemas relacionados con aspectos superficiales de la construcción, como desperfectos en pinturas, revestimientos, alicatados o acabados visibles. La responsabilidad por estos defectos corresponde principalmente al constructor.

Garantía de tres años para defectos que afectan a la habitabilidad

La LOE establece este plazo para aquellos daños que afectan a la habitabilidad del edificio.

Dentro de esta categoría se incluyen defectos que impiden que la vivienda reúna las condiciones adecuadas de uso, higiene, salud o confort. Por ejemplo, pueden encontrarse en este grupo los problemas de humedades persistentes, deficiencias de aislamiento térmico o acústico, fallos en sistemas de ventilación o defectos en instalaciones.

Aunque la vivienda pueda seguir utilizándose, estos daños afectan de forma relevante a la calidad de vida de los ocupantes.

Garantía de diez años para daños estructurales

El plazo más amplio previsto por la ley.

Este periodo se aplica a los daños que afecten a la estructura del edificio y comprometan directamente su resistencia mecánica o estabilidad. Hablamos de defectos en cimentaciones, pilares, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos esenciales para la seguridad de la construcción.

Debido a la evidente gravedad de estos daños, la ley otorga una protección más extensa a los propietarios.

¿Cuál es la diferencia entre plazo de garantía y plazo de prescripción?

Uno de los errores más frecuentes consiste en pensar que basta con que el daño aparezca dentro del periodo de garantía para poder reclamar en cualquier momento. No es así.

Los plazos de uno, tres o diez años indican únicamente el tiempo durante el cual debe manifestarse el defecto para que pueda exigirse responsabilidad conforme a la LOE. Pero una vez que el daño aparece, comienza a contar otro plazo distinto: el plazo de prescripción de la acción para reclamar.

Por tanto, no basta con detectar el problema dentro del periodo de garantía. También es necesario ejercer la reclamación dentro del plazo legal correspondiente.

Cuál es el plazo de prescripción para reclamar según la LOE

La LOE, en su art. 18, establece que las acciones para exigir responsabilidad por daños materiales derivados de defectos constructivos prescriben a los dos años desde que se produzcan dichos daños.

Esto significa que, una vez que el propietario tiene conocimiento del defecto o este se manifiesta de forma evidente, dispone de un plazo de dos años para iniciar las acciones correspondientes.

Teniendo esto presente, pueden coexistir dos plazos distintos.

1.- Por un lado, el defecto debe aparecer dentro del periodo de garantía de uno, tres o diez años según su naturaleza.

2.-Por otro lado, desde la aparición del daño existe un plazo adicional de dos años para reclamar.

Esta diferencia es fundamental porque muchas reclamaciones fracasan precisamente por dejar transcurrir el plazo de prescripción.

¿Es posible interrumpir el plazo de prescripción?

Sí.

La ley permite que pueda interrumpirse en determinadas circunstancias. Una de las formas más habituales consiste en realizar una reclamación fehaciente al responsable, normalmente mediante burofax con certificación de contenido y acuse de recibo. Si cumple los requisitos legales, el plazo vuelve a comenzar desde cero.

No obstante, para evitar errores que terminen afectando al derecho de reclamación, lo mejor es contar con asesoramiento jurídico antes de realizar cualquier actuación.

Cuándo se considera que el daño se ha producido

No siempre es sencillo.

Determinar el momento exacto desde el que empieza a contar el plazo de prescripción puede no estar tan claro como nos gustaría. La legislación considera que el plazo comienza cuando el daño se manifiesta de forma clara y permite conocer su alcance razonable.

El problema está en esos casos en los que el defecto aparece de manera progresiva y tarda en hacerse evidente. Un ejemplo es esa humedad que comienza siendo una mancha sin aparente importancia y evoluciona hasta revelar un problema constructivo de mayor entidad.

Por tanto, cada situación debe analizarse de forma individual, ya que la fecha concreta de aparición del daño es determinante para valorar si la reclamación sigue siendo viable.

Contra quién dirigir la reclamación por años en la construcción

La LOE establece un sistema de responsabilidades que afecta a distintos profesionales y empresas que intervienen en el proceso constructivo.

Dependiendo del origen del defecto, la reclamación puede dirigirse contra el promotor, el constructor, el arquitecto, el arquitecto técnico o director de ejecución de la obra y otros agentes de la edificación.

En la mayoría de los casos es necesario un análisis técnico previo para identificar correctamente el origen del daño y es así como se puede determinar quién debe responder de lo ocurrido. Por este motivo, lo que recomendamos es contar con un informe pericial elaborado por un técnico especializado.

La importancia del informe pericial

Las reclamaciones por defectos constructivos se apoyan en pruebas técnicas y este documento ayuda a identificar las causas del daño, determinar su gravedad, valorar económicamente la reparación y establecer las responsabilidades correspondientes.

Además, contar con uno es particularmente esencial tanto en una negociación extrajudicial como en un posible procedimiento judicial posterior. Sin una prueba técnica sólida, es mucho más complicado acreditar la existencia del defecto y el alcance de los daños.

¿Qué hacer ante defectos en una vivienda nueva?

Ante la aparición de grietas, humedades u otros problemas constructivos, la recomendación principal es actuar con rapidez. Esperar durante meses o años hace mucho más complicado probar estos daños, incluso puedes arriesgarte a perder el derecho a reclamar si lo has dejado tanto que han pasado los plazos legales.

Debes documentar el problema mediante fotografías, conservar toda la documentación relacionada con la compra o construcción de la vivienda y solicitar cuanto antes una valoración técnica.

A partir de ese momento es cuando puede analizarse si el defecto se encuentra dentro de los plazos de garantía previstos por la LOE, si la acción de reclamación sigue vigente y cuáles son las vías más adecuadas para exigir la reparación de los daños o la correspondiente indemnización.

Los defectos de ejecución en una edificación pueden llegar a derivar en graves perjuicios económicos y afectar seriamente al uso normal de una vivienda.  Por ello, en cuanto aparezca cualquier defecto constructivo, debes actuar cuanto antes, recabar pruebas y solicitar asesoramiento especializado para evitar que el transcurso del tiempo impida reclamar las responsabilidades a quien corresponda.

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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